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title: "Ordentlicher Bebauungsplan Chalchrain"
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# Ordentlicher Bebauungsplan Chalchrain

## Art. 1 Zweck {#art_1}

Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. Weiter soll
damit der Lärmschutz entlang der Kantonsstrasse sichergestellt werden.

## Art. 2 Geltungsbereich {#art_2}

Der ordentliche Bebauungsplan umfasst 13 Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 16’081 m2.

## Art. 3 Bestandteile {#art_3}

Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und
den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan.

## Art. 4 Bebauung {#art_4}

Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten ergibt sich durch die
Grösse des jeweiligen Baubereichs. Die zulässige Anzahl Geschosse sind
im Situationsplan definiert und entsprechen der heute rechtsgültigen Bauordnung. Die zulässige Geschosshöhe richtet sich nach 33 V PBG.
Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als
höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt.
Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich überragen. Kleinbauten
(§18 V PBG) sowie unterirdische Bauten und Unterniveaubauten (§19 V
PBG) sind in ihrer Abmessung frei unter Einhaltung des Grenzabstands von
1 m (§26 Abs. 3 V PBG).
Die Dächer sind als Flachdächer auszugestalten.
Dichte
Baubereich
Höchster Punkt der
Dachkonstruktion
(in m ü.M.)
Max. Anzahl
Vollgeschosse
Max. anrechenbare
Geschossfläche
(in m2)
A 756.20 3 + Attika 1’160
B 757.20 3 + Attika 1’160
C 757.90 3 + Attika 1’160
D 757.90 3 + Attika 1’160
E 747.20 3 + Attika 1’310
F 750.00 3 + Attika 1’440
G 748.85 3 + Attika 1’440
H 740.30 2 + Attika 1’015
I 741.40 2 + Attika 510
K 740.30 2 + Attika 1’015
L 734.80 1 0 (Gemeinschaftsraum)
Total 11’370
Das Verhältnis der maximal anrechenbaren Geschossfläche (11’370 m2) zur
anrechenbaren Grundstücksfläche von (16’081 m2) ergibt eine Ausnützung
von 0.7 über das Gesamtareal.
Nutzungsübertragungen
Gemäss § 40 V PBG ist die Nutzungsübertragung – der vertragliche Verzicht
einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers auf Ausschöpfung der Baudichte
zu Gunsten einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers in der Nachbarschaft
– zulässig, sofern folgende Voraussetzung erfüllt sind:
§ Auf dem begünstigten Grundstück darf die zulässige Baudichte um
höchstens einen Viertel erhöht werden.
§ Die Grundstücke müssen der gleichen Zonenart (z.B. Wohnzonen) angehören (V PBG § 40 Abs. 1 b).
§ Die übrigen Bauvorschriften gehen dem Anspruch auf Ausschöpfung
der Baudichte vor.
Im Geltungsbereich sind Nutzungsübertragungen zwischen den Baubereichen erlaubt, soweit die maximale anrechenbare Geschossfläche pro Baubereich nicht um mehr als 5% überschritten wird und die anrechenbare
Geschossfläche Total von 11'370 m2 überschritten werden.
Fassade
Aufgrund der Hangneigung treten gegen Süden hin die Fassaden des Unter- und Attikageschosses in Erscheinung. Dies ist erlaubt, sofern nicht mehr
als fünf Geschosse einer Fassadenflucht sichtbar sind. Das Garagengeschoss ist horizontal, um mindestens 3.00 Meter von der Fassadenflucht
aus zu versetzen.

## Art. 5 Erschliessung {#art_5}

Die Erschliessung erfolgt ab der Kalchrainstrasse. Im Geltungsbereich ist pro
Tiefgarage eine Zu- und Wegfahrt im Situationsplan definiert. Bis auf die
behindertengerechten Abstellplätze für Besuchende (diese dürfen auch als
Kurzzeitparkplätze für Handwerkfahrzeuge o.Ä. genutzt werden) werden Abstellplätze für Personenwagen unterirdisch angeordnet.
Die im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsflächen sind ab der Tiefgaragenein- und -ausfahrt – mit Ausnahme der Notfallfahrzeuge – autofrei
zu halten. Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die
Zufahrt über die nördliche arealinterne Zufahrt zu gewährleisten.

## Art. 6 Umwelt {#art_6}

Um eine harmonische sowie eine ökologisch sinnvolle Dachlandschaft zu
garantieren, sind Flachdächer – soweit sie nicht als Zugang zu technischen
Einrichtungen genutzt werden – extensiv zu begrünen.
Aufgrund der Verkehrsbelastung auf der Morgartenstrasse ist entlang dieser
im Geltungsbereich eine Lärmschutzwand zu erstellen. Zusätzlich müssen in
den Baubereichen H, I und K Balkone, verglaste Veranden, Vorbauten und
Terrassen an die südliche Begrenzung des im Situationsplan definierten
Baubereichs für nicht anzurechnende Anbauten (vgl. § 35 Abs. 2 i PBG V)
gebaut werden. Ferner sind die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss
schalldicht auszuführen, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an
der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den
Baubereichen E bis K sind in den Attikageschossen die Brüstungen schalldicht auszuführen.
Mit einer entlang der Strasse angrenzenden vertikalen und horizontalen
Mauerbegrünung wird zu einer optimalen Einbindung der Siedlung in das
umgebende Landschaftsbild beigetragen.

## Art. 7 Entsorgung {#art_7}

Es ist eine zentrale Entsorgungsstelle im Geltungsbereich vorgesehen. Deren
Standort ist im Situationsplan definiert.

## Art. 8 Entwässerung {#art_8}

Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist in geeigneter Weise
dem Grundwasser zuzuführen bzw. abzuleiten. So ist das Meteorwasser aus
dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet oberhalb der obersten
Häuserzeile («A», «B», «C» und «D») in Richtung Alisbach bzw. der Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse zuzuleiten. Das im Geltungsbereich
anfallende Meteorwasser ist zu retentieren bzw. versickern zu lassen. Das
Restwasser wird durch die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in
den Ägerisee abgeführt. Das anfallende Schmutzwasser wird in den bestehenden Kanal der GVRZ (Gewässerschutzverband Region Zugersee-Küssnachtersee-Ägerisee) eingeleitet.

## Art. 9 Freiraum {#art_9}

Nachweis Spiel- und Freifläche
Die gemeindliche Bauordnung verlangt eine Mindestspielfläche von 15% der
für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossfläche.
Total aGF Wohnen Geltungsbereich 11'370 m2
Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 15%
Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 1’706 m2
Begrünter Quartierfreiraum im Geltungsbereich 200 m2
Privater Freiraum, Garten, Hauszugang im Geltungsbereich 10'000 m2
Mit dem im Geltungsbereich verteilten begrünten Quartierfreiraum von insgesamt 200m2 und dem privaten Freiraum, Garten, Hauszugang von
10'000 m2 kann die benötigte Spielfläche von 1’706m2 optimal erstellt werden.

## Art. 10 Schlussbestimmungen {#art_10}

Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen.
2.2 Abweichungen der Regelbauweise
Ausnützung
Die maximal zulässige Ausnützung im Bebauungsplangebiet beträgt
11’370 m2 aGF und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan pro
Baubereich definierten aGF. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche
(aLF) von 16’081 m2 ergibt sich eine Ausnützungsziffer von 0.7 über das
Gesamtareal, anstelle der in der Bauordnung vorgesehenen Ausnützung von
0.56 (Wohnzone W2b) bzw. 0.7 (Wohnzone W3). Diese Mehrausnützung
ergibt sich aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung
der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss
wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet) und kommt dem
erhöhten Bedarf in der Gemeinde an Wohnnutzungen zugute.
Gebäudelänge
Die Bauordnung sieht für die Wohnzone W3 eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die Gebäudelänge darf in den ausgeschiedenen Baubereichen «E», «F» und «G» maximal 33.50 m und in den Baubereichen «K»
und «H» 40 m betragen. Damit kann die Gebäudelänge gemäss Bebauungsplan um 3.50 bis 10 m überschritten werden.
Grenzabstand
Der reguläre kleine Grenzabstand beträgt sowohl in der Wohnzone W2b als
auch in der Wohnzone W3 5 m. Der Baubereich «D» unterschreitet diesen
Abstand im Osten auf der gesamten Gebäudelänge um 3.30 m bis 5 m. So
wird die Aufreihung der übrigen Baubereiche städtebaulich sinnvoll fortgeführt. Da sich auf der Nachbarparzelle eine Zone des öffentlichen Interesses
für Erholung und Freihaltung (OeIF) befindet, entstehen durch die Unterschreitung keine Nachteile anderer Gebäude.
3 Übersicht der Änderungen im Rahmen der
Überführung
Bei der Überführung des Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen
Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie
z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung.
Darüber hinaus sind einzelne kleinere inhaltliche Anpassungen aufgrund
neueren Kenntnisstandes eingeflossen:
§ Leichte Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im
neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet)
§ Arrondierung des Geltungsbereichs, da u.A. die Strasse nicht mehr im
Perimeter enthalten sein soll.
3.1 Änderungen im Situationsplan
Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass
sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu
ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zudem im Westen leicht
angepasst. So wurde die Kalchrainstrasse GS Nr. 716 aus dem Perimeter
entlassen. Zudem werden im Osten ausserhalb des Geltungsbereichs zu
den in der Zone des öffentlichen Interesses für Freihaltung (OeIF) liegenden
Teilbereiche der Grundstücke GS Nr. 2231 und Nr. 2232 keine Aussagen
mehr gemacht. Verbindliche Aussagen zum Bebauungsplan sind nur innerhalb des Geltungsbereichs möglich. Darüber hinaus wurde die zulässige
Geschossigkeit im Situationsplan ergänzt. Bisher war sie bereits in den
Schnitten sowie im Richtprojekt erkennbar, neu ist sie nun klar festgesetzt.
Ausschnitt Änderungsplan (Quelle: KEEAS, Stand Oktober 2023)
3.2 Änderungen der Bestimmungen
Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im revidierten PBG/V PBG wurde die max. anrechenbare Geschossfläche in den Bestimmungen leicht erhöht. Diese Erhöhung folgt auch
der neuen Dichtevorgaben der Zonen W2b und W3 (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung) und stellt sicher, dass gemäss Nutzungsbedarf gebaut werden kann.
Folgende Artikel wurden hierzu inhaltlich angepasst:
Artikel bestehend Artikel neu
Bebauung
(6) Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen anrechenbaren Geschossflächen:
Baufeld A B C D E F
aGF max.
(m2)
1’021.73 1’021.73 1’021.73 1’021.73 1'130.85 1'261.74
Baufeld G H I K L Total
aGF max.
(m2)
1'261.74 809.50 404.75 809.50 0 9’765
(7) Geschossflächenverlagerungen zwischen den einzelnen Baubereichen sind zulässig. Dabei darf die Abweichung von den festgelegten
Geschossflächen pro Baubereich höchstens 5% betragen und die anrechenbare Geschossfläche von 9’765 m2 nicht überschritten werden.
Art. 4 Bebauung
(5) Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen anrechenbaren Geschossflächen:
Baufeld A B C D E F
aGF max.
(m2)
1’160 1’160 1’160 1’160 1’310 1’440
Baufeld G H I K L Total
aGF max.
(m2)
1’440 1'015 510 1'015 0 11’370
(6) Geschossflächenverlagerungen zwischen den einzelnen Baubereichen sind zulässig. Dabei darf die Abweichung von den festgelegten
Geschossflächen pro Baubereich höchstens 5% betragen und die anrechenbare Geschossfläche von 11'370 m2 nicht überschritten wird.
Folgende Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes im
Grundsatz zu verändern:
Artikel bestehend Artikel neu
Zweck
(1) Der Bebauungsplan «Chalchrain» bezweckt:
- die Sicherstellung des Lärmschutzes entlang der Kantonsstrasse
(Morgartenstrasse)
- eine einwandfreie städtebauliche Einordnung der Neubauten
- eine hohe Freiraumqualität
Art. 1 Zweck
Der Bebauungsplan «Chalchain» bezweckt:
- die Sicherstellung des Lärmschutzes entlang der Kantonsstrasse
(Morgartenstrasse)
- eine einwandfreie städtebauliche Einordnung der Neubauten
- eine gute architektonische Gestaltung der Neubauten
- eine hohe Freiraumqualität
nicht vorhanden Art. 2. Geltungsbereich
(1) Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Situationsplan
definiert.
nicht vorhanden Art. 3. Bestandteile
(1) Der ordentliche Bebauungsplan setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:
Verbindliche Bestandteile:
- Situationsplan Massstab 1:500
- Bestimmungen des Bebauungsplans Areal Chalchrain
Wegleitender Bestandteil:
- Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
Bebauung
(1) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich im Sinne von Art. 57 der Bauordnung überragen.
(2) Unterniveau- und Kleinbauten gemäss übergeordneter Gesetzgebung sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.
Art. 4. Bebauung
(1) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich um maximal 2 m überragen.
(2) Unterniveau- und Kleinbauten im Sinne von § 18 und 19 V PBG
sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.
(3) Die in den Baubereichen festgelegten Höhenkoten beziehen sich
auf die fertigen Dachflächen und dürfen nur durch untergeordnete
technische Aufbauten überschritten werden
(3) Die in den Baubereichen festgelegten Höhenkoten beziehen sich
auf den höchsten Punkt der Dachkonstruktion und dürfen nur durch
untergeordnete technische Dachaufbauten überschritten werden.
Erschliessung
9. Die Zu- und Wegfahrten dürfen nur an den bezeichneten Stellen
erfolgen.
10. Die innere Erschliessung über die Spielstrasse ist autofrei zu halten, wobei die Zufahrt von Notfahrzeugen gewährleistet sein muss. Die
Strassen sind mit einem wasserdurchlässigen Belag zu versehen.
11. Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die
Zufahrt über die nördliche Spielstrasse zu gewährleisten.
Art. 5. Erschliessung
(1) Die Zu- und Wegfahrten der Tiefgarage dürfen nur an den bezeichneten Stellen erfolgen.
(2) Die innere Erschliessung über die im Situationsplan bezeichneten
arealinternen Zufahrten ist autofrei zu halten, wobei die Zufahrt von
Notfallfahrzeugen gewährleistet sein muss. Die Strassen sind mit einem
wasserdurchlässigen Belag zu versehen.
(3) Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die
Zufahrt über die nördliche arealinterne Zufahrt zu gewährleisten.
Umwelt
12. Entlang der Morgartenstrasse ist eine Lärmschutzwand auf eine
Höhe von OK 732.05 bzw. 732.75 m ü.M. (Baubereich «I») zu erstellen. In den Baubereichen «H», «I» und «K» müssen aus Schallschutzgründen die Vorbauten an die südliche Begrenzung des Baubereiches für nicht anrechenbare Vorbauten gebaut werden. Die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss sind schalldicht auszuführen, Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an der Balkonunterseite
schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen
«E», «F», «G», «H», «I» und «K» sind in Attikageschoss die Brüstungen schalldicht auszuführen.
Die zweistufige Anordnung der Mauer mit vorgepflanzten Strauchgruppen und durchgehender vertikalen Begrünung mit immergrünen Kletterpflanzen führt zu einer optimalen Einbindung in das natürliche Landschaftsbild.
Art. 6. Umwelt
(2) Entlang der Morgartenstrasse ist eine Lärmschutzwand auf eine
Höhe von OK 732.05 bzw. 732.75 m ü.M. (Baubereich «I») zu erstellen. In den Baubereichen «H», «I» und «K» müssen aus Schallschutzgründen Balkone, verglaste Veranden, Vorbauten und Terrassen
an die südliche Begrenzung des im Situationsplan definierten Baubereichs für nicht anzurechnende Anbauten im Sinne von § 35 Abs. 2 i
V PBG gebaut werden. Die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss
sind schalldicht auszuführen, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss
sind an der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen «E», «F», «G», «H», «I» und «K» sind
in Attikageschoss die Brüstungen schalldicht auszuführen.
(3) Die zweistufige Anordnung der Stützmauern entlang der Morgartenstrasse mit derer immergrünen Bepflanzung muss eine optimale
Einbindung in das natürliche Landschaftsbild garantieren.
Entsorgung
14. Im bezeichneten Bereich ist eine gemeinsame Entsorgungsstelle
einzurichten.
Art. 7. Entsorgung
Im bezeichneten Bereich ist eine gemeinsame Entsorgungsstelle einzurichten.
Entwässerung
15. Das Meteorwasser aus dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet ist oberhalb der obersten Häuserzeile seitlich in den Alisbach
bzw. in die Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse abzuleiten.
16. Das im Bebauungsplanperimeter anfallende Meteorwasser ist zu
retentieren bzw. versickern zu lassen, wobei der Abflusskoeffizient Ψ
den Wert 0.2 nicht überschreiten darf. Das Meteorwasser wird durch
die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt.
Art. 8 Entwässerung
(1) Die Fläche oberhalb der obersten Häuserzeile («A», «B», «C» und
«D») dient zur Ableitung des Oberflächenwassers aus dem hangwärts
liegenden Landwirtschaftsgebiet in Richtung Alisbach bzw. der Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse.
(2) Das im Bebauungsplanperimeter anfallende Meteorwasser ist zu
retentieren bzw. versickern zu lassen, wobei der Abflusskoeffizient Ψ
den Wert 0.2 nicht überschreiten darf. Das Restwasser wird durch die
bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt.
Freiraum
18. Der Freiraum muss sich gut in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einfügen. Folgende Gestaltungskriterien werden berücksichtigt:
Art. 9. Freiraum
(1) Der Freiraum muss sich gut in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einfügen. Folgende Gestaltungskriterien werden berücksichtigt:
- Die Spielstrassen sind durch kleine Quartierplätze gegliedert und
mit Solitär-Hochstämmern begrünt.
- Auf drei Plätzen werden Lindenbäume (Hochstämmer) gepflanzt.
- Freiwachsende Hecken heimischer Straucharten und Obstgehölze gliedern die Bereiche zwischen den Baukörpern
- Die auf der Nordseite der Spielstrasse befindliche Tiefgaragenrückwand wird so gestaltet, dass sie nicht als solche in Erscheinung tritt. Es findet ein rhythmischer Wechsel aus Holzlammellen,
teilweise mit Spaliergehölzen bewachsen, Sitzgelegenheiten und
Heckenkörpern im Freiraum statt.
- Zwischen Tiefgarage und Spielstrasse wird ein 2.0 m breiter
Streifen zur Begrünung freigehalten.
- Seeseitig werden die Spielstrassen durch Hecken begrünt.
- Die arealinternen Zufahrten fungieren als Spielstrassen, sind
durch begrünte Quartierfreiräume gegliedert und mit Solitär-
Hochstämmern begrünt.
- Auf drei der begrünten Quartierfreiräumen werden Lindenbäume
(Hochstämmer) gepflanzt.
- Spielflächen sind in den begrünten Quartierfreiräumen sowie in
den privaten Freiräumen zu erstellen.
- Freiwachsende Hecken heimischer Straucharten und Obstgehölze gliedern die Bereiche zwischen den Baukörpern
- Die auf der Nordseite der arealinternen Zufahrten befindliche
Tiefgaragenrückwand wird so gestaltet, dass sie nicht als solche
in Erscheinung tritt. Es findet ein rhythmischer Wechsel aus Holzlammellen, teilweise mit Spaliergehölzen bewachsen, Sitzgelegenheiten und Heckenkörpern im Freiraum statt.
- Zwischen Tiefgarage und der arealinternen Zufahrten wird ein
2.0 m breiter Streifen zur Begrünung freigehalten.
- Seeseitig werden die arealinternen Zufahrten durch Hecken begrünt.
Art. 10. Schlussbestimmungen
19. Innerhalb des Perimeters gelten die Vorschriften der Bauordnung
und der übergeordneten Gesetzgebung.
Art. 10. Schlussbestimmungen
(1) Wo der ordentliche Bebauungsplan keine Festlegungen trifft, gilt
die jeweils gültige Bauordnung der Gemeinde Oberägeri.
(2) Das übergeordnete eidgenössische und das kantonale Recht bleiben vorbehalten.
4 Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV
Mit der Überführung der Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen
Bebauungsplan werden die Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV wie folgt
eingehalten:
Art. 1 und 3 RPG
Bedürfnisse der Bevölkerung: Mit dem Bebauungsplan entstand zusätzlicher
attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde.
Schutz natürlicher Lebensgrundlagen: Das Bebauungsplangebiet umfasst vor
allem Wohnzonen. Die angrenzende Waldfläche und der Alisbach sind nicht
vom Vorhaben tangiert resp. die direkt angrenzende Fläche wird gar zur
Freihaltung gesichert. Durch eine verdichtete Bauweise mit Dachbegrünung
wird ein Teil des Bodens freigehalten und damit die Landschaft geschont
sowie Flora und Fauna gefördert. Damit werden die natürlichen Lebensgrundlagen Boden, Luft, Wasser, Wald und Landschaft ausreichend geschützt.
Haushälterische Bodennutzung und Siedlungsentwicklung: Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer
angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und eine für den Standort
angemessene, kompakte Siedlung geschaffen. Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen.
Schonung der Landschaft und Siedlungen mit Grünflächen und Bäume:
Durch die Erhöhung der Dichte erhöht sich auch der Anspruch auf genügend nutzbare Freiräume. Der Bebauungsplan stellt diese sicher. Auf eine
gute Einfügung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild wird Wert gelegt.
Die Gebäude orientieren sich am natürlichen Terrain. Ferner können durch
die kompakte Bauweise gemeinsame Spiel- und Aufenthaltsflächen geschaffen werden. Zusätzliche Bepflanzungen gliedern die Bereiche zwischen
den Baukörpern. Der Einsatz heimischer Straucharten und Obstgehölze wird
sichergestellt. Die notwendige Lärmschutzwand wird horizontal und vertikal
begrünt, damit die landschaftliche Einbettung gewährleistet werden kann. Mit
den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf
dem Areal quantitativ und qualitativ gesichert.
Einordnung in die Landschaft: Siedlungen, Bauten und Anlagen müssen sich
in die Landschaft einordnen. § 32 des kantonalen Baugesetzes (PBG) verlangt bei Bebauungsplänen eine besonders gute städtebauliche Einordnung
in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Mit der Festlegung von Baubereichen und verschiedenen Freiräumen wird die Einordnung der Bebauung in
die direkte Umgebung gesichert. Zudem geht die Bebauung auf den natürlichen Geländeverlauf ein und nimmt diesen auf.
Art. 4 RPG
Es findet eine geeignete Mitwirkung statt: Der überführte ordentliche Bebauungsplan wird öffentlich aufgelegt.
Art. 8 und 13 RPG
Im Kantonalen Richtplan wird der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplanes als Siedlungsgebiet ausgewiesen.
Der Geltungsbereich ist nicht von den Sachplänen und Konzepten des Bundes betroffen.

## Art. 19 {#art_19}

RPG
Das Bebauungsplangebiet wird für den motorisierten Individualverkehr über
die Kalchrainstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt. Die Spielstrassen sowie
zusätzliche Fusswegverbindungen ermöglichen eine hohe Durchlässigkeit
des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen.
Fazit
Unter Abwägung der getroffenen Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan Chalchrain, welche die Interessen von Bevölkerung, Innenentwicklung,
Freiraum und Erschliessung weitgehend berücksichtigen, kann ein übergeordnetes Interesse ausgewiesen werden.
5 Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes
Mit der Überführung der Bebauungsplans Chalchrain in einen ordentlichen
Bebauungsplan werden die wesentlichen Vorzüge wie folgt eingehalten:
§ Mit dem Bebauungsplan entsteht zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde.
§ Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und
eine für den Standort angemessene, kompakte Siedlung geschaffen.
§ Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der
Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und
damit Raum für neue Einwohnende geschaffen.
§ Im Bebauungsplan steht die Einbettung in die Umgebung im Vordergrund. So nehmen die Gebäude auf das natürliche Terrain Rücksicht.
§ Zusätzliche Bepflanzungen sind auf die Bebauung abgestimmt und erfolgen mit heimischen Straucharten und Obstgehölzen. Die Begrünung
und ansprechende Gestaltung der Lärmschutzwand werden sichergestellt. Mit den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf dem Areal somit quantitativ und qualitativ gesichert.
§ Mit der Festlegung von Baubereichen und verschiedenen Freiräumen
wird die Einordnung der Bebauung in die Umgebung gesichert.
§ Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame
Tiefgaragenzufahrt.
§ Die Spielstrasse und Fusswege ermöglichen eine hohe Durchlässigkeit
des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen.
Die durch die Überführung vorgesehenen Änderungen (Ergänzung der zulässigen Geschossigkeit, Entlassen der Kalchrainstrasse aus dem Geltungsbereich) tangieren die wesentlichen Vorzüge des rechtskräftigen Bebauungsplans nicht. Das Projekt bleibt in den Grundzügen gewahrt.
6 Mitwirkungen
6.1 Ablauf
Die öffentliche Auflage findet vom 06. Juni 2024 bis zum 05. Juli 2024 statt.
Während der 30-tägigen öffentlichen Auflage kann beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden. Berechtigt sind diejenigen, die von den Plänen
berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Unterlassung oder
Änderung haben.
Zudem sind alle im Sinne von § 4 Abs. 2 RPG berechtigt, bei der Planung
mitzuwirken, indem beim Gemeinderat währen der Auflagefrist schriftlich Bemerkungen und Vorschläge eingereicht werden können.
6.2 Ergebnis Einspracheverfahren
Wird zu gegebener Zeit ergänzt.
7 Planungsablauf
Kantonale Vorprüfung
Die eingereichten Unterlagen (ordentlicher Bebauungsplan, Planungsbericht)
werden durch den Kanton vorgeprüft (§ 39 PBG).
Öffentliche Auflage
Die Unterlagen werden 30 Tage öffentlich aufgelegt (§ 39 PBG).
Bereinigung
Allenfalls Bereinigung / Überarbeitung der Unterlagen aufgrund der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage.
Beschluss
Der ordentliche Bebauungsplan wird durch den Gemeinderat beschlossen.
Genehmigung
Der ordentliche Bebauungsplan wird durch die kantonale Baudirektion genehmigt (§ 5 PBG, § 42 PBG).
Beschwerde
Gegen die Genehmigung der kantonalen Baudirektion kann während 20
Tagen Beschwerde erhoben werden (§ 41 PBG).