---
title: "Quartiergestaltungsplan «Unterfeld Süd»"
id: 30ae9804-f8d8-4c6e-8619-7995a110ec87
authority: bfs1701
place: "Baar"
applies_also_from: [zg, ch]
kind: communal_act
in_force: true
number: "7.2.5-23"
publisher_url: https://baar.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.5-23
solon_url: https://solon.orangecat.ch/law/30ae9804-f8d8-4c6e-8619-7995a110ec87
language: de
in_force_from: 2019-06-25
date_basis: publisher
status: consolidated
source_url: https://baar.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.5-23
read_on: 2026-11-01
sha256: 05fc1388a57e5581113c6169aefad38f77515e092cebc9f28f6accf895d36b7e
provisions: 1
---

# Quartiergestaltungsplan «Unterfeld Süd»

## text {#text}

TG
MIV:
PP
Velo:
510 PP
TG
MIV:
PP
Velo:
750 PP
1B
1A
Perimeter
Vorprojekt
Quartierfreiraum
Stadtbahnhaltestellenplatz
Nord-Süd-Verbindung
Bereich für
provisorische
Lösungen
Stampfibach
Baarer
Fussweg
Nordstrasse
Eschenring
Schleifiweg
Nordstrasse
Göblibach
-
Kanal
Schleifi
Neuhofbach
Neuhofbach
Neuhofbach
81c
81e
81f
81a
81d
81b
Nordstrasse
Grabenstrasse
Unterfeld
Interessenslinie SBB
Fuss-
und Radweg
GVRZ Kanal
überbaubar
Graben
mit
Grundwasseraufstoss
Quartierfreiraum
A
1'350
m2
A A
CC
Fuss-
und Radweg
8m
Wendeplatz
(Abgrenzung
schematisch)
15.00m
BB
min
. 4m
D D
Quartierfreiraum B
m2
min
. 4m
min
. 8.60m
.12
.1997
.06
.2004
.03
.2009
.03
.2009
.06
.2004
.07
.1992
.07.1992
.07
.1992
.07
.1992
.06
.2004
.06
.2004
.06
.2004
.06
.2004 29
.9.2018
81c
81e
81f
81a
81d
81b
E
E
provisorisch
m
m
m
1A
1B
Stadtbahnhaltestelle
Quartierfreiraum
Stadtbahnhaltestellenplatz
Parkspur
Nord-Süd-Verbindung
Interessenslinie SBB
Parkspur
Der Gemeindeschreiber:Der Gemeindepräsident:
Quartiergestaltungsplan Unterfeld Süd
Abteilung Planung/Bau, den 6.12.2018
Vom Gemeinderat beschlossen am 5.12.2018
Der Abteilungsleiter:
Kanton Zug Gemeinde Baar
Situation 1:1000
Öffentliche Auflage vom 11.1.2019 bis 11.2.2019
Visum Planung/Bau
Der GemeindeschreiberDer Gemeindepräsident
Vom Gemeinderat festgesetzt am
Bestehende Gebäude ausserhalb des Perimeters
Festlegungen
Heutige Lage Stampfibach offen / eingedolt
Rechtsgültige Baulinie
Informationsinhalt
Bestehende Gebäude im Perimeter (Abbruch vorgesehen)
Interessenlinie SBB
Zu erhaltende / ergänzende Bestockung (Naturobjekt N116/117, gemäss Bauordnung § 6 Abs. 3)
Rechtsgültige Spezialbaulinie
Projektierte Arkadenbaulinie
Uferstreifen gem. Übergangsbestimmungen GSchV resp. § 23 Abs. 1 GewG
Perimeter QGP Unterfeld Nord
Kanal Göblibach
Sperrung MIV
Perimeter Quartiergestaltungsplan
Baufeld
Bereich für Hochhäuser (maximale Höhe)40 m
Erdgeschoss mit publikumsorientierender Nutzung
Zwangsbauflucht
Zweigeschossiger Durchgang
Homogene Strassenraum- und Vorplatzgestaltung (Vorwiegend Hartbelag
mit örtlicher Begrünung / einzelne platzartige Situationen)
Quartierfreiraum min. 2'700 m2
Aufenthalts- und Spielflächen (Hofgarten vorwiegend begrünt
mit Baumpflanzungen / naturnahe Gestaltung im Bereich der Parkspur)
Kommunaler Fuss- und Radweg
Kantonaler Fuss- und Radweg
Tiefgaragenzufahrt mit Anordnungsspielraum in Gebäude integriert
(Tiefgaragenzufahrt Baufeld 3 provisorisch)
Einzelbaum / Baumreihe
Baumgruppe
Begrünter Freiraum
Freihaltebereich Stadtbahnhaltestellenplatz (separates Wettbewerbsverfahren)
Entsorgung / UnterflurcontainerE
Koordination Wegverbindung (Schulweg) mit Stadt Zug (Lage schematisch)
Koordination Nord-Süd Verbindung mit Stadt Zug
Projektierte Baulinie
Einzelbaum / Baumreihe ausserhalb Perimeter / bestehende Bäume auf Kantonsland
0 20 50 m10
N
Perimeter Planungseinheiten gemäss Ziffer 4 Abs. 3
mit Bebauung gemäss Richtkonzept, 1: 2000
Grundlagedaten
Richtkonzept Bebauung & Freiraum: Eckhaus AG & S2L Landschaftsarchitekten vom 9.10.2018
Amtliche Vermessung: Geozug Ingenieure AG vom 13.10.2017
Die Daten der Fixpunkte, Grenzpunkte und Einzelpunkte sind nach den gültigen Genauigkeits-
und Zuverlässigkeitsanforderungen der amtlichen Vermessung bestimmt. Die Bodenbedeckung, Gebäude und Einzelobjekte dienen lediglich der Orientierung. Ihre Lage beruht auf
einfachen Messungen ohne Kontrolle, weshalb für deren Richtigkeit keine Gewähr durch den
Geometer besteht.
Schnitt 1, 1:1000
Schnitt 2, 1: 1000
Pendent
Pendent
0 40 100 m20
QGP
Unterfeld Nord
Tiefgaragenkonzept, 1:2000
0 40 100 m20
50 m
23.5 m
40 m
23.5 m
SKW 21.6.2019
Allgemeine Festlegungen
Ziffer 1
Zweck
Basierend auf der im partizipativen Planungsverfahren erarbeiteten städtebaulichen Studie legt der Quartiergestaltungsplan
Unterfeld Süd die Grundzüge der Quartierentwicklung fest. Er
definiert die städtebauliche Grundhaltung und legt stufengerecht die qualitativen und quantitativen Anforderungen zur Bebauungs-, Freiraum- und Erschliessungsstruktur sowie zum
Nutzungsmass und zur Nutzweise im Gebiet fest. Die Inhalte
bilden die Grundlage für die Umzonung des Gebiets in die Bauzone mit speziellen Vorschriften Unterfeld Süd (ES III).
Ziffer 2
Bestandteile
Der Quartiergestaltungsplan Unterfeld Süd besteht aus dem
Situationsplan im Massstab 1:500, den vorliegenden Handlungsanweisungen und dem Richtkonzept Bebauung und Freiraum vom 9. November 2018.
Ziffer 3
Verbindlichkeit
Die Festlegungen sind behördenverbindlich und berücksichtigen für die nachgelagerten baufeldbezogenen Konkurrenzverfahren einen angemessenen Anordnungsspielraum.
Ziffer 4
Anforderungen und
Planungsverfahren
1 Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich und in Bezug auf
die bauliche und landschaftliche Nachbarschaft so zu gestalten,
dass eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt wird.
2 Zur Sicherstellung dieser qualitativen Anforderungen sind für
die im Situationsplan bezeichneten Planungseinheiten auf der
Grundlage der im Richtkonzept definierten Bebauungs- und Freiraumstruktur und der nachfolgend definierten Planungsgrundsätze Konkurrenzverfahren (Studienverfahren/Projektwettbewerbe) durchzuführen. Diese Verfahren sind in den Grundzügen nach den allgemein anerkannten Regeln des SIA zu organisieren und durchzuführen. Die Gemeinde ist in diese Verfahren einzubeziehen. Pro Planungseinheit ist eine hochwertige
und abgestimmte Gestaltung sicherzustellen.
3 Als Grundlage für ein erstes Konkurrenzverfahren sind durch
ein versiertes Planungsteam (Landschaftsarchitektur und Ingenieurwesen) für die im Richtkonzept Bebauung und Freiraum
bezeichnete Nord-Süd-Verbindung sowie für den Quartierfreiraum Vorprojekte mit stufengerechten Inhalten zu erarbeiten.
Darin sind die Gestaltung und Materialisierung sowie die technische Etappierung und Höhenlage im Sinne von Richtlinien für
die Konkurrenzverfahren und die etappenweise Umsetzung
festzulegen. Überdies sind die Korridore für die gemeinsame
Ver- und Entsorgung auszuscheiden sowie die erforderliche
Koordination zur Weiterführung der Nord-Süd-Verbindung auf
dem Areal Unterfeld Schleife Zug sicherzustellen. Die Vorprojekte sind von der Gemeinde als Grundlage für die Konkurrenzverfahren freizugeben.
4 Die Ergebnisse der Konkurrenzverfahren sind in einfachen
Bebauungsplänen zu sichern. Darin sind insbesondere die erhöhten gestalterischen Anforderungen für die im Situationsplan
bezeichneten Hochhäuser zu definieren.
Planungsgrundsätze zum Freiraum
Ziffer 5
Grundsätze
1 Die im Richtkonzept Bebauung und Freiraum bezeichnete
netzartige und durchlässige Freiraumabfolge bildet die Basis für
die in Ziffer 4 festgelegten Planungsverfahren. Insbesondere ist:
• die Nord-Süd-Verbindung als Rückgrat der Freiraumstruktur räumlich als differenzierter, adressbildender Freiraum
von Fassade zu Fassade nach gesamtheitlichen Gestaltungsgrundsätzen zu konzipieren. Die Gestaltung soll mit
der Signalisation einer Begegnungszone kompatibel sein.
Die Nord-Süd-Verbindung hat eine Breite von min. 24 m
aufzuweisen (Fassade bis Fassade).
• an schematisch bezeichneter Lage ein mindestens 2'700 m2
grosser, aufenthaltsfreundlicher, öffentlich zugänglicher
Quartierfreiraum zu realisieren.
• entlang der Gemeindegrenze ein naturnah gestalteter und
bestockter Grünraum anzulegen (Parkspur) und mit einzelnen Spiel- und Aufenthaltsbereichen zu ergänzen.
• der Stadtbahnhaltestellenplatz im Sinne einer Begegnungszone als aufenthaltsfreundlicher und nutzungsneutraler
Raum auszubilden, welcher den Raumansprüchen aller
Verkehrsteilnehmenden (Fussgänger, Velofahrer, ÖV-Nutzer) gerecht wird. Bezogen auf die heutige Zugangssituation zur Stadtbahnhaltestelle ist im Konkurrenzverfahren für
die Baufelder 3 und 4 eine verkehrssichere Lösung aufzuzeigen, die spätestens zusammen mit einem ersten Bauvorhaben in diesen Baufeldern durch die Grundeigentümer
umgesetzt wird. Mit dem Ausbau der Bahnlinie um ein viertes Gleis ist die überzeugende Gestaltung des im Situationsplan bezeichneten Freihaltebereichs in Zusammenarbeit von SBB (Unterführung mit Perronzugang), der Gemeinde (Festlegungen QGP) und dem Kanton (kantonaler
Veloweg) in einem Konkurrenzverfahren zu bestimmen und
zu Lasten des Verursachers (SBB) umzusetzen.
• im Baufeld 1A ein grosszügiger, zusammenhängender und
frei zugänglicher begrünter Hofgarten anzulegen.
2 An bezeichneten Lagen sind Unterflurcontainer zu erstellen.
Ziffer 6
Zugänglichkeit
1 Die Nord-Süd-Verbindung, der Quartierfreiraum, die Parkspur,
der Stadtbahnhaltestellenplatz sowie die bezeichneten Fuss-
und Radwege sind öffentlich zugänglich auszugestalten. Die
entsprechenden Rechte sind vertraglich zu sichern.
2 Die Randzonen der Bebauung sind als Bestandteil der Freiflächen zu konzipieren und grundsätzlich durchlässig auszugestalten. Der Übergang vom allgemein zugänglichen Hofgarten zu
den privat genutzten Erdgeschossen ist im Gesamtkonzept für
diesen Freiraum aufzuzeigen, wobei auf die Ausbildung von
Hecken und Zäunen zu verzichten ist.
Planungsgrundsätze zur Bebauung
Ziffer 7
Grundsätze
1 Die Bebauung hat einer orthogonalen Struktur zu folgen. Die
Gebäude haben auf allen Seiten gut gestaltete Fassaden und
allseitig gute Anbindungen an die Freiräume aufzuweisen und
den öffentlichen Raum zu fassen.
2 Die Proportionen, Höhen und die kubische Gliederung der drei
Hochhäuser entlang der Nord-Süd-Verbindung sind aufeinander
abzustimmen (Dreiklang), sodass im Stadtbild eine besonders
gute Gesamtwirkung entsteht.
3 Wo der Quartiergestaltungsplan Zwangsbaufluchten bezeichnet, sind die massgebenden Fassaden der Gebäude in einer
Flucht anzuordnen.
4 Entlang der Strassen und öffentlichen Aussenräume haben
Erdgeschosse im Grundsatz eine Geschosshöhe (OK–OK) von
mindestens 4.0 m aufzuweisen, wobei Zwischengeschosse
zulässig sind. Die Erdgeschossfassaden sind als Bestandteil
des öffentlichen Raums besonders gut zu gestalten.
5 Das oberste Geschoss ist so auszubilden, dass es in Abstimmung auf die darunterliegenden Geschosse als Vollgeschoss in
Erscheinung tritt.
6 Im Bereich der bezeichneten Baumgruppen und Baumreihen
sind keine Untergeschosse erlaubt. Untergeschosse sind überdies nicht zulässig:
• im Freihaltebereich bei der Stadtbahnhaltestelle
• innerhalb der Parkspur
7 Die Dachlandschaft ist als 5. Fassade zu betrachten und
ebenfalls besonders gut zu gestalten.
Ziffer 8
Höhenakzente / Gesamthöhen
1 Die drei Höhenakzente sind im Rahmen der Konkurrenzverfahren als „Dreiklang“ und in Bezug auf die Hochhäuser in der
Stadt zu betrachten und zu konzipieren (vgl. Ziffer 7.2). Der
Höhenakzent beim Bahnhof beträgt max. 60 m (städtebaulicher
Auftakt). Die beiden anderen Akzente haben sich dieser Höhe
unterzuordnen, wobei die Höhe in Richtung Norden zu reduzieren ist (60 m / 50 m / 40 m).
2 Die Gesamthöhe der übrigen Bauten beträgt maximal 23.5 m.
3 Das Gebäudevolumen im Baufeld 2 ist kubisch zu gliedern
und in der Höhe zu staffeln, sodass ein gut proportionierter Höhenakzent entsteht (max. 40m).
Ziffer 9
Baufeld 1
1 Die Hofbebauung im Baufeld 1A ist zusammen mit dem Höhenakzent im Baufeld 1B als Gesamtfigur zu konzipieren.
2 An der Ecke beim Kreisel ist ein zweigeschossiger Zugang
vorzusehen.
3 An bezeichneter Lage ist eine grosszügige, mehrheitlich begrünte Freifläche mit Bezug zum Quartierfreiraum anzulegen.
Die im Situationsplan bezeichneten projektierten Baulinien beim
Kreisel Nordstrasse sind im Konkurrenzverfahren zu überprüfen
und gegebenenfalls anzupassen.
Planungsgrundsätze zur Nutzweise
Ziffer 10
Nutzungsmass und Nutzungsverteilung
1 Im Gebiet Unterfeld Süd sind insgesamt 74'000 m2 anrechenbare Geschossfläche (aGF) erlaubt. Diese Nutzung verteilt sich
wie folgt auf die einzelnen Baufelder, wobei die fett geschriebenen Zahlen nicht überschritten werden dürfen und in den
Baufeldern die minimalen Gewerbeanteile als Richtwerte einzuhalten sind:
Baufeld aGF aGF min.
Wohnen Gewerbe Gewerbeanteil
1A/1B 31'000 m2 4’500 m2 10%
2 5'500 m2 7'500 m2 50%
3/4 8'500 m2 17'000 m2 60%
Total 45'000 m2 29’000 m2
3 Im Rahmen von einfachen Bebauungsplänen kann die gewerbliche aGF gemäss Ziffer 10 Abs. 1 erhöht werden. Der
Wohnanteil darf im Sinne des Schülervertrags zwischen der
Gemeinde Baar und der Stadt Zug nicht erhöht werden.
4 Im Baufeld 1A darf in den Erdgeschossräumen, die an den
Wohnhof und an die Parkspur grenzen, gewohnt werden. Ansonsten ist die Wohnnutzung in den Erdgeschossen nicht erlaubt.
5 Im Baufeld 4 sind mindestens die ersten zwei Geschosse gewerblich zu nutzen.
6 Hotelzimmer zählen zur gewerblichen Nutzung.
7 Im Baufeld 2 ist die Wohnnutzung über dem Gewerbesockel
zu konzentrieren (siehe Richtkonzept).
8 Im Baufeld 3 ist keine Wohnnutzung erlaubt.
9 An den schematisch bezeichneten Lagen sind publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen vorzusehen.
10 Unter Beachtung der vorstehenden Nutzungsvorgaben darf
die aGF Wohnen und der minimale Gewerbeanteil zwischen
den Baufeldern transferiert werden.
Ziffer 11
Preisgünstiger Wohnraum
Es sind 10'000 m2 bis 12'000 m2 aGF preisgünstige Wohnungen
im Sinne des kantonalen Wohnraumförderungsgesetzes zu
realisieren und dauerhaft zu erhalten. Davon sind rund 2'000 m2
als altersgerechte Wohnungen hindernisfrei auszugestalten.
Planungsgrundsätze zur Erschliessung
Ziffer 12
Erschliessung und Parkierung
1 In Abstimmung auf die Leistungsfähigkeit des Kreisels an der
Nordstrasse sind im Gebiet Unterfeld Süd maximal 565 Parkplätze zulässig, wovon max. 10 Parkplätze oberirdisch angeordnet werden dürfen. Besucherparkplätze sind zu bewirtschaften.
2 Dieses Parkplatzangebot ist entsprechend den effektiven
Nutzflächen in den jeweiligen Baufeldern proportional zu verteilen.
3 Für die Baufelder 1A/1B und 2/3/4 ist je eine gemeinsame
unterirdische Parkierungsanlage zu erstellen. Für die Baufelder
3/4 ist im Rahmen der Etappierung eine separate provisorische
Tiefgaragenzufahrt zulässig. Tiefgaragenrampen sind innerhalb
des im Situationsplan bezeichneten Bereichs anzuordnen und
in die Gebäude zu integrieren. Alternative Erschliessungslösungen sind möglich, wenn sie zu einer zumindest gleichwertigen
Umgebungs- und Erschliessungsqualität führen.
4 Der Bedarf an Veloabstellplätzen ist gemäss VSS-Norm 640
065 unter Beachtung des reduzierten Angebots an Autoabstellplätzen herzuleiten. Für die Projektierung ist die Norm SN 640
066 wegleitend. Langzeitveloabstellplätze dürfen in den Untergeschossen angeordnet werden. Velorampen sind grosszügig
zu dimensionieren.
5 Die Nord-Süd-Verbindung ist auf den Begegnungsfall Bus–PW
basierend auf Tempo 20 zu dimensionieren.
Ziffer 13
Fuss- und Radwege
1 An schematisch bezeichneten Lagen sind normenkonforme
Fuss- und Radwege zu realisieren.
2 Der kantonale Radweg (Veloschnellroute) ist entlang der Interessenlinie der SBB zu führen. Bei der Stadtbahnhaltestelle ist
die Verflechtung Richtung Osten sicherzustellen.
Planungsgrundsätze zur Umwelt und Nachhaltigkeit
Ziffer 14
Grundsätze
1 Die Baufelder sind nach dem Standard Nachhaltiges Bauen
Schweiz (SNBS) zu entwickeln.
2 Sofern ein Energieversorger im Einzugsgebiet der Grundstücke im Unterfeld Süd lokale Abwärme oder erneuerbare
Energien zu technisch und wirtschaftlich gleichwertigen Bedingungen wie aus konventionellen Anlagen anbietet, sind die Gebäude an das Leitungsnetz anzuschliessen.
3 In den einfachen Bebauungsplanverfahren ist pro Baufeld ein
Mobilitätskonzept auszuarbeiten. Im Mobilitätskonzept sind:
• die Mobilitätsbedürfnisse nach Nutzergruppen (Beschäftigte, Bewohnerschaft, Besuchende, Kundschaft) aufzuzeigen;
• ein Zielwert für den Modalsplit festzulegen;
• die betrieblichen und organisatorischen Massnahmen (Anreizsysteme/Parkraumbewirtschaftung etc.) zur Erreichung
und Sicherstellung des Modalsplitziels festzulegen.
Die Ziele und Massnahmen sind in den einfachen Bebauungsplänen zu verankern.
Planungsgrundsätze zur Etappierung und
Realisierung
Ziffer 15
Etappierung
1 Das Gebiet Unterfeld Süd darf in Etappen überbaut werden.
Jede Etappe hat mindestens ein Baufeld zu umfassen.
2 In jeder Etappe ist pro Baufeld mindestens der in Ziffer 10
Abs. 1 festgelegte minimale Gewerbeanteil zu realisieren oder
dessen Realisierung unter Berücksichtigung von Ziffer 10 Abs.
10 in einem anderen Baufeld rechtlich sicherzustellen.
Ziffer 16
Realisierung
1 Zusammen mit einem ersten Bauvorhaben ist ein Etappierungsplan zur Realisierung der Freiräume und Erschliessungsanlagen sowie ein Ver- und Entsorgungsprojekt (inkl. Retentionsstandorte) über das gesamte Gebiet zur Bewilligung einzureichen.
2 Dabei gelten folgende Vorgaben:
• Der Quartierfreiraum und die Nord-Süd-Verbindung sind
spätestens mit einer zweiten Etappe zu realisieren.
• Die Parkspur ist zusammen mit den Baufeldern 1A/1B zu
erstellen (Ausnahme Bereich beim Baufeld 4).
3 In jeder Etappe ist die direkte Zugänglichkeit zur Stadtbahnhaltestelle nachzuweisen.
Ziffer 17
Privatrechtliche
Regelungen
Durch die Grundeigentümer sind in einem Landumlegungs- und
Erschliessungsvertrag insbesondere die nachfolgenden Regelungen zu treffen:
• Neuparzellierung und grundbuchrechtliche Sicherstellung
von Bau und Unterhalt der gemeinsam benötigten Erschliessungs- sowie Ver- und Entsorgungsanlagen und den
dazugehörenden (Mitbe)nutzungsrechten
• Sicherstellung von Bau und Unterhalt aller Freiräume (ausgenommen Stadtbahnhaltestelle)
• Nutzungsrechte zugunsten der Öffentlichkeit (Fuss- und
beschränkte Fahrwegrechte, Nutzungsrecht am Quartierfreiraum, Kostenregelung)
Planungsgrundsätze zur Koordination mit der
Stadt Zug
Ziffer 18
Koordination
Die Gemeinde Baar und die Stadt Zug stellen die Koordination
zwischen den Arealen Unterfeld Baar und Unterfeld Schleife
Zug sicher für:
• eine durchgehende Nord-Süd-Verbindung;
• eine abgestimmte Umgebungsgestaltung entlang der Gemeindegrenze;
• die kantonale Veloroute entlang der Bahnlinie;
• eine öffentliche Fusswegverbindung (Schulweg) von der
Unterführung bei der Nordstrasse zur Stadtbahnhaltestelle
Lindenpark, die vorzugsweise mit der Parkspur kombiniert
wird (siehe Planeintrag).
Schlussbestimmung
Ziffer 19
Festsetzung
1 Der Quartiergestaltungsplan wird durch den Gemeinderat
Baar festgesetzt.
2 Die behördenverbindlichen Festlegungen in diesem Quartiergestaltungsplan werden durch die grundeigentümerverbindlichen Bestimmungen in den baufeldbezogenen einfachen Bebauungsplänen abgelöst.