---
title: "Quartiergestaltungsplan «Dorfstrasse / Dorfmatt»"
id: 3628bedf-c7ed-430d-a83d-277cdfb76f4a
authority: bfs1701
place: "Baar"
applies_also_from: [zg, ch]
kind: communal_act
in_force: true
number: "7.2.5-9"
publisher_url: https://baar.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.5-9
solon_url: https://solon.orangecat.ch/law/3628bedf-c7ed-430d-a83d-277cdfb76f4a
language: de
in_force_from: 2006-01-25
date_basis: publisher
status: consolidated
source_url: https://baar.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.5-9
read_on: 2026-11-01
sha256: bce2a9a16658a145a7ead14f49b9285714c5d9f567e890c99790b3ca9d5c7040
provisions: 1
---

# Quartiergestaltungsplan «Dorfstrasse / Dorfmatt»

## text {#text}

Dorfstrasse
Inwilerstrasse
50 15m
N
Waffenplatzstrasse 63
8002 Zürich
www.jzp.ch
044 280 12 57
044 280 12 56
info@jzp.chJZP Tel.
Fax
e-Mail
Jauch Zumsteg Pfyl
Büro für Raumplanung
und Siedlungsgestaltung
(2124_12_051222_Plan)
Einwohnergemeinde Baar
Planung/Bau
Quartiergestaltungsplan
Dorfstrasse/Dorfmatt
26.5
125.5
16 22
14.8
Anlieferung und Notzufahrt
oberirdisch
Quartiergestaltungsplan
Dorfstrasse/Dorfmatt
22. Dezember 2005, 1:500
Der Erläuterungsbericht ist integrierender
Bestandteil des Quartiergestaltungsplanes.
1'540 m2
1'690 m2
1'260 m2
GS 81:
Festlegungen siehe
Bebauungsplan (BP)
Gysi-Betimag vom
25.6.1985
Bebauungsplaneinheit
Geltungsbereich
max. Geschossfläche
pro Baubereich
in m2 inkl. Dachgeschoss
1'260 m2
Festlegungen Bebauung und Nutzung
Festlegungen Erschliessung
(Ergänzende Erläuterungen siehe
Bericht Kapitel 2.3)
Zufahrt Parkierung unterirdisch
via bestehende Tiefgarage
Schulhaus Dorfmatt
Trottoir und öff. Fussweg
Informationen
Bestehende Bauten
1'650 m2
4 VG + DG
GH 15.90 m
4 VG + DG
GH 16.20 m
Bestand
Bestand
3'400 m2
BP
max. Geschosszahl
VG = Vollgeschoss
DG = Dachgeschoss
GH = max. Gesamthöhe in Meter
4 VG
GH
Teilfläche GS 94:
150m2 in Kernzone A
Teilfläche GS 91:
26m2 in Kernzone A
Schematische Ansicht
Fassaden Dorfstrasse
siehe Erläuterungsbericht
Kapitel 2.2
Baubereiche Hauptbauten
max. Ausdehnung in Meter
Baubereiche Hofbauten/Anbauten
Arkaden
Baubereiche Dachgeschosse
Erschliessungsspielraum
unterirdische Zufahrten
1 VG
GH 4.00 m
2 VG
Schematische Ansicht
Fassaden Gysi-Betimag
und GS 85 siehe
Erläuterungsbericht
Kapitel 2.2
820 m2
4 VG
GH 13.20 m
2 2
GH 7.20 m
Lv 4 Einwohnergemeinde Baar, Planung / Bau
Quartiergestaltungsplan
Dorfstrasse/Dorfmatt
Erläuterungsbericht und Plan 1: 500
Abteilung Planung / Bau: 22. Dezember 2005
Abteilungsleiter: ZNS,
Vom Gemeinderat festgesetzt am: 255. Januar
Der Gemeindepräsident:
Der Gemeindeschreiber:
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Konzept
2.1 Bebauung
2.2 Nutzung
2.3 Verkehrserschliessung
3. Quartiergestaltungsplan
3.1 Allgemeines
3.2 Festlegungen zur Bebauung
3.3 Festlegungen zur Nutzung
3.4 Festlegungen zur Erschliessung
3.5 Festlegungen zum Freiraum
3.6 Quartiergestaltungsplan 1: 500
4. Umsetzung in Bebauungsplan
Anhang
A) Informationsplan 1: 500
B) Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus
C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse
D) Auszug aus Bebauungsplan Gysi-Betimag
E) Städtebaumuster A, BundC
Auftraggeberin:
Einwohnergemeinde Baar
Planung / Bau, Rathausstrasse 6, Postfach, 6341 Baar
Urs Spillmann, Leiter Abteilung Planung / Bau
Auftragnehmer:
Jauch Zumsteg Pfyl
Büro für Raumplanung und Siedlungsgestaltung
Waffenplatzstrasse 63, 8002 Zürich
Telefon 044 280 12 57, Fax 044 280 12 56
www.jzp.ch, info@jzp.ch
Titelblatt: Luftaufnahme Baar mit Dorfstrasse und Dorfmatt
Dokument: 2124_16_051222_QP.doc
JZP Büro für Raumplanung und Siedlungsgestaltung
Jauch Zumsteg Pfyl Zürich
Aufgabenstellung
1. Einleitung
Im Bereich Dorfstrasse/Dorfmatt wurde diesen Sommer die Sanierung und
der Neubau des Schulhauses Dorfmatt mit der Musikschule fertig gestellt. Im
Zusammenhang mit diesem Bauvorhaben konnte seitens der Gemeinde das
Grundstück GS Nr. 618 von der EMPE AG, Baar teilweise erworben und
umgelegt werden um eine sinnvolle Abgrenzung der Schulhausumgebung
zu erreichen (siehe Abb. 1). Bei den Landerwerbsgesprächen wurden
seitens der Grundeigentümervertreter auch Bauabsichten geäussert. Zudem
wird in den kommenden Jahren in besagtem Quartier auch damit gerechnet,
dass die alte Bausubstanz teilweise ersetzt wird.
Als Basis für künftige Bauvorhaben (Bebauungsplanpflicht in der Kernzone
A) ist es im Zentrum von Baar erforderlich, die städtebauliche Konzeption
aus gemeindlicher Sicht im lokalen Gesamtzusammenhang (QP Poststrasse, Ortsbildschutzzone etc.) zu erarbeiten. Dies erfolgt nun im Rahmen
eines behördenverbindlichen Quartiergestaltungsplans.
gr
%
Nvom 16 August 2000 34 t
Quartiergestaltungsplan Postskasse
Geltungsbereich
#7
89 :
Ortsbildschutzzone
N Zentrum Rathaus
3A
Ag
Tiefgarage Schulhaus %
x
AN
„
Wegverbindung S1ernmalt-1nwnerstasse
Neuparzellierung GS Nr. 85%
Quartiergestaltungsplan
#1805
vom 25 Juni 1985
Geltungsbereich
Quartiergestaltungsplan
%
%
%
Dorfstrasse/Dorfmatt
Geltungsbereich
' Bebauungsptan Gysi-Betimag :
Abb. 1: Ausgangslage mit Geltungsbereich Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt
Der Quartiergestaltungsplan (QP) ist ein behördenverbindlicher Richtplan,
der die planerischen Aspekte im Gebiet Dorfstrasse/Dorfmatt koordiniert. Er
soll neben städtebaulichen Vorgaben eine sinnvolle Lösung für eine gemeinsame Erschliessung aufzeigen. Damit sollen die Voraussetzung für eine
hochwertige und etappierbare bauliche Weiterentwicklung geschaffen
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 3
Geltungsbereich
Erschliessung
Ortsbildschutz und
Inventar der
schützenswerten
Kulturobjekte
Rechtskräftiger
Bebauungsplan
Gysi-Betimag
Randbedingungen
werden. Der Quartiergestaltungsplan umfasst den Erläuterungsbericht mit
konkreten Festlegungen und den Plan 1: 500. Er wird vom Gemeinderat
verabschiedet und dient als Beurteilungshilfe für Bebauungspläne und
Bauvorhaben in diesem Gebiet. Das zu erarbeitende Planwerk wird von der
Abteilung Planung/Bau in Zusammenarbeit mit der Bau- und Planungskommission, mit Vertretern der Denkmalpflege sowie in Kontakt mit den
Grundeigentümern erarbeitet.
Der Quartiergestaltungsplan macht zu folgenden Themen aussagen:
Städtebau, Mass der baulichen Dichte, räumliche Verteilung der
verträglichen Volumen, Arkaden entlang der Dorfstrasse
Erschliessungkonzept, Parkierung und Fusswege
Privater und öffentlicher Freiraum, Strassenraum der Dorfstrasse
Siehe Abbildung 1: Rote Schraffur
Die Gemeinde Baar beabsichtigt, die private PW-Erschliessung allfälliger
Neubauten im QP-Bereich via Tiefgarage Dorfmatt abzuwickeln. Die Areale
sollen oberirdisch grundsätzlich nur für Anlieferung und Notzufahrten
erreichbar sein.
Die Grundstücke 93 bis 97 befinden sich ganz oder teilweise in der
Ortsbildschutzzone Zentrum Rathaus. Sie dient der Erhaltung und Pflege
des Orts- und Quartierbildes sowie Gebäudegruppen und Freiräumen. Das
Gebäude Assek.-Nrn. 6063/607a auf den Grundstücken Nrn. 95/96 ist
zudem im Inventar der schützenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Baar
eingetragen.
Im östlichen Bereich des Bearbeitungsperimeters besteht der rechtskräftige
Bebauungsplan Gysi-Betimag (Dorfstrasse 17/19, Gemeindeversammlung
(GV) 25. Juni 1985, Auszug siehe Anhang C). Dieser wird vom Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt respektiert.
Im Rahmen der Erarbeitung des Quartiergestaltungsplanes ist eine Reihe
von Randbedingungen zu beachten. In begründeten Fällen kann von
einzelnen abgewichen werden. Die Bauordnung und der Zonenplan 2005
befinden sich zurzeit in der Genehmigungsphase.
Bauordnung und Zonenplan, 2005
Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus, 1991
Richtplan Verkehr, 2005
Inventar der schützenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Baar
Bebauungsplan Gysi-Betimag (Dorfstrasse 17/19), 25. Juni 1985
Quartiergestaltungsplan Poststrasse, 16. August 2000
Bestehende Wegverbindung Sternmatt-Inwilerstrasse
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 4
Kernzone A mit
Bebauungsplanpflicht
FASTEN
Kernzone B und
Ortsbildschutzzone
q
ayen
Abb 2 Ausschnitt Zonenplan 2005
Ablauf Der Arbeitsablauf zur Erarbeitung des Quartiergestaltungsplanes lasst s1ch
folgendermassen sk1zz1eren
« Entwicklung des stadtebaulichen Konzeptes
« Behandlung durch d1e gemeindliche Bau- und Planungskommission
(BPK) am 28 06 2005
« Ausarbeitung eines ersten Entwurfes des Quartiergestaltungsplanes
« Orientierungsversammlung und Mitwirkung fur beteiligte
Grundeigentumer vom 27 09 2005
- Bereinigung Quartiergestaltungsplan
« Beratung und Verabschiedung des Quartiergestaltungsplanes durch BPK
zuhanden des Gemeinderates am 29 11 2005
« Erste Lesung 1m Gemeinderat vom 21 Dezember 2005
« Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes Dorfstrasse/Dorfmatt durch
den Gemeinderat am
Mitwirkung Die betroffenen Grundeigentumer wurden m1t einem Arbeitspapier und an
der Veranstaltung vom 27 09 05 detailliert uber den Inhalt und d1e Wirkung
des Quartiergestaltungsplanes 1nform1ert In der Diskussion und anhand
diverser Ruckmeldungen konnte festgestellt werden dass d1e grundsatzliche
Zielrichtung der Planung durch d1e Grundeigentumer unterstutzt w1rd
Einwohnergemeinde Baar Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 5
2. Konzept
2.1 Bebauung
Konzept Das Quartiergestaltungsplangebiet wurde städtebaulich analysiert und
dessen Bebaubarkeit in Varianten mit drei Mustern in Skizzenform und im
Modell überprüft (siehe Anhang E). Das Städtebaumuster A wurde als
Bestvariante weiterbearbeitet und als Basis für den Quartiergestaltungsplan
verwendet.
Das Bebauungskonzept basiert auf folgenden Elementen:
Es wird eine dichte und ortsbaulich verträgliche Bebauung mit guter
Siedlungs- und Wohnqualität angestrebt. Die bauliche Erneuerung kann
etappenweise erfolgen.
Der bestehende Bebauungsplan auf GS-Nr. 81 sowie die bestehende
Baute auf GS-Nrn. 84/88 werden im QP als gegeben betrachtet.
Der speziellen Situation aufgrund der Ortsbildschutzzone wird mit dem
Erhalt des „Grosshauses" (GS-Nrn. 95/96) und der neuen zurückversetzten Baute auf den GS-Nrn. 93/94 Rechnung getragen.
N 59
Bauten gemäss Poststrasse 3520 Fussgängerbereiche
Bestand
eu
Neu ma
Verkehrserschlessung
und
34 %
Beleuchtung
verkehr
\ i
Schufhausplatz
\, Bestand
N, 618
Abb. 3: Ortsbauliches Konzept zur Bebauung
Das Bebauungskonzept übernimmt im westlichen Teil die zweifache Bautiefe bis zur Höhe des Geschäftshauses GS-Nrn. 84/88. In der Folge wird
die Bebauung entlang der Dorfstrasse konzentriert und die ortsbauliche
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 6
„Grosshaus",
GS-Nrn. 95/96
Ansatz zur Nutzung
Situation mit einer versetzten Anordnung der Bauten und einer weiteren
Platzbildung beim GS-Nr. 93 akzentuiert. Damit wird auch dem markanten
und schützenswerten „Grosshaus" eine gebührende Stellung im öffentlichen
Raum gewährt.
Im rückwärtigen Bereich soll sich die Bebauung abwechslungsreich mit der
Umgebung verzahnen. Die blockrandähnliche Bebauung im Westen wird
stirnseitig offen gelassen, damit der Aussenraum hinein fliessen kann und
trotz dichter Bebauungsstruktur Ausblicke möglich sind.
Im QP-Gebiet wird eine offene Bauweise vorgesehen, wie es bereits im
OP-Poststrasse entlang der Dorfstrasse festgesetzt wurde. Die dadurch
entstehenden Durchsichten in dahinterliegende Quartiere werten den
öffentlichen Passantenraum auf und erleichtern die Orientierung und
Auffindbarkeit gesuchter Orte. Im Bereich der Ortsbildschutzzone nimmt die
Bebauung die kleinteiligeren Strukturen der bestehenden Bauten auf.
Das „Grosshaus" wurde 1932 von den Zuger Architekten Keiser & Bracher
gebaut. Dabei handelt es sich um einen aus damaliger Sicht eines Dorfes
fortschrittlichen Städtebau im Stile der zurückhaltenden Moderne. Das
Objekt wurde von den Architekten gezielt auf die Gegebenheiten des
Zentrums entwickelt und in Bezug zur Sichtachse Rathaus-Kirche gebracht.
Daraus lassen sich beispielsweise die Gestaltungselemente Satteldach und
Zwiebelturm ableiten. Das Objekt ist architektonisch und städtebaulich für
das Baarer Dorfbild von grosser Bedeutung. Es wird beabsichtigt, das
„Grosshaus" zu erhalten (städtebauliche Position, Fassaden und Dachgestaltung) und in den nächsten Planungsphasen entsprechend zu agieren.
2.2 Nutzung
Das angestrebte Nutzungsmass basiert auf folgendem Ansatz:
Das heute bestehende Nutzungsmass ist im QP-Gebiet sehr unterschiedlich (AZ 0.6 bis 2.3). In der Bauordnung ist in der Kernzone A eine
Ausnützungsziffer (AZ) von maximal 1.25 festgelegt, welche mit einem
Bebauungsplan je nach Situation verändert werden kann. In der
Kernzone B/Ortsbildschutzzone ist keine AZ festgelegt. Es gilt, die
Nutzung in Bezug auf die Umgebung angepasst festzulegen.
Das definierte maximale Bauvolumen und die Geschossflächen sind eine
Folge der oben erwähnten ortsbaulichen Überlegungen. Die bestehenden Bauten innerhalb des Bebauungsplanes Gysi-Betimag, das Gebäude
auf GS-Nrn. 84/88 sowie das „Grosshaus" werden dabei als Ausgangslage betrachtet. Die künftige zugelassene Ausnützung beträgt in den
Neubaugebieten zwischen 1.45 (Kernzone A) und 1.35 (Kernzone B).
Zusammen ergibt dies eine totale Geschossfläche von rund 10'400 m2.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 7
Nutzungsmass
(siehe Abb. 5 und
Tabelle 1)
Gesamthöhe
Das Nutzungsmass wird im Quartiergestaltungsplan mit der Geschossfläche
ohne Aussenwandquerschnitte unter Einschluss der Dachgeschossflächen
definiert. Das erwähnte Nutzungsmass bezieht sich auf die einzelnen
Baubereiche, welche die Potenziale mehrerer Grundstücke zusammenfassen (siehe Tabelle). Die Zuweisung der Nutzungsmenge je Grundstück
erfolgt via deren Landflächenanteile und ist im Bebauungsplan festzulegen.
Die Anordnung von privaten Aussenflächen (Balkone) ist beim Hauptbaukörper inliegend und nicht als Auskragung zu organisieren. Die Baubereiche
sind in ihrer Grösse so gewählt, dass sie auch einen Spielraum für die
Gestaltung und Form der Bauten offen lassen.
Im formulierten Nutzungsmass ist die in der Kernzone A nach Massgabe der
Erschliessung zusätzlich mögliche Ausnützung für gewerbliche Lagerräume
im Untergeschoss nicht mit eingerechnet. Sie kann darüber hinaus gewährt
werden.
Die zulässige Höhe der Bauten wird im QP mit der Gesamthöhe definiert.
Diese bezieht sich bei Flachdächern auf das Mass des gewachsenen
Terrains bis zur obersten Dachkante und schliesst das Dachgeschoss
(Attika) mit ein. Aufgrund der ortsbaulichen und architektonischen Situation
im umgebenden Bestand sind im QP-Gebiet Flachdachbauten erwünscht.
In der Regel sind vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig.
Ausnahmen bilden die als gegeben betrachteten Bauten und der
Neubaubereich in der Kernzone B (nur 4 VG ohne DG).
on
O
Abb. 4: Schematische Ansicht der Fassadenfronten
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 8
D \\\E \\F35
88 :
Abb. 5: Baubereichseinheiten A-F mit Baubereichen und zugeteilten Grundstücken
Bestand 2005
GS-Flächen Bestand
Baubereichsennheit innerhalb Geschossflächen
Bemer-er und zugeteilte Geltungs- Überlagernde (GF geschätzt) und
GS-Nm bereich kungen Bauzonen ES Festlegungen resultierende AZ,
QP Dorfstrasse/Dorfmatt
zuläss1ge Geschossfläche (GF) gemäss QP:
Geschoss- resultie-je Grundstuck und
Baubereich zahl rende AZ
A 81 1'507 m2 Kemzone A t Bebauun 5 Jan flicht 3400m2 /AZ2.3 3400 m2 4VG+DG 2.3
B 84+88 SVG 2.3715 m2 Kemzone A Bebauungsplanpflicht 1850m2 1AZ23 17650 m2
85+618 996 m2 874m2* Kemzone A 1 Bebauungsplanpflicht 600m2 /AO6
c 87 66 m2 Kemzone A Bebauungsplanpflicht 80m2 / AZ 1.2
1'062 m2
1'444 m?
96 m2
1540 m2 4VG+DG 1.45
89 263 m2 Kernzone A Bebauungsplanpflicht 350m.
90 242 m2 Kernzone A 200m2 /A08Bebauungsplanpflicht
91 26 m2 Teifläche Kernzone A li Bebauungsplanpflicht
92 484 m2 Kernzone A Li} Bebauungsplanpflicht 650m2 FAZ 1.3
94 150 m2 Teifläche Kernzone A Hi Bebauungsplanpflicht
1'165 m2
382 m2
351 m2
38 m2
702 m2
218 m2
1'690 m2 4VG+DG 145
D
93 188 m2 Kernzone B Ortsbildschutzzone 150m2 /AO8
E 94 418 m2 Teilfläche Kemzone B iH Ortsbildschutzzone 400m2 /AZOT
606 m2
254 m2
566 m2
820 m2 4VG 135
95 341 m2 Kemzone B Il} Ortsbildschutzzone 710m2 /A21
F 96 242 m2 Kernzone B Hl; Ortsbildschutzzone 550m2 /A23
583 m2
737 m2
523 m2
1'260 m2 Bestand 22
Grundstuck Nm 85+618 umgelegt. Grundstückfläche neu 874m2;
GF relevant sind 996m2 gemäss Vereinbarung vom 14. März 2005
Tabelle. 1: Nutzungsmass Bestand und gemäss QP
Erläuterungen « Landflächen sind zirka Masse
Die zulässige Geschossfläche wurde im Bebauungskonzept überprüft;
dabei wird ein Anordnungsspielraum gewährt.
« Derbestehende Bebauungsplan auf GS-Nr. 81 und die bestehenden
Bauten auf GS-Nr. 84/88 und 95/96 werden als gegeben betrachtet.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 9
2.3 Verkehrserschliessung
Konzept Das gewählte Erschliessungskonzept basiert auf folgenden Elementen:
« Das Quartiergestaltungsplangebiet hat zwei generelle Erschliessungsansätze für den motorisierten Verkehr. Einerseits wird eine minimale
oberirdische Erschliessung via die Dorf- und die Inwilerstrasse durch
möglichst direkte und kurze Wege zugelassen und andererseits soll die
Parkierung vollständig unterirdisch erfolgen. Dazu kann die bestehende
zentrale Tiefgaragenzufahrt des Schulhauses Dorfmatt genutzt werden.
« Fürden Langsamverkehr wird ein attraktives Wegnetz durch das
Quartiergestaltungsplangebiet angelegt, sodass die bestehenden
Verbindungen weiterhin gewährleistet und aufgewertet werden können.
Gysr-Betimag vom 25 6 1985 an neue untenrdische unterirdische Erschliessung
Baubereiche
Hofbaulen
Bestehende Bauten
Abb. 6: Situation Tiefgaragen (siehe auch Quartiergestaltungsplan 1: 500)
Oberirdische Oberirdisch sind die Grundstücke für den motorisierten Verkehr nur noch für
N Situation
o:81
Tiefgaragen
EN 3520
Erschliessung und Parkerung . Option Anschluss der
siehe Bebauungsplan bestehenden Tielgarage 03 Festlegungen
best UG mit Sammelanlage
bestehende Tiefgarage
utenrdisch via
Erschbessungsspielraum
untenrdische Zufahrten
Tiefgaragenplätze :
Infromationen Nutzung und
Bestehende Tiefgarage
f ZuWegfahrn va Inwiersirasse BebauungZutahrten # Schulhaus Dorfmatt mit
Tiefgaraganplatze
- Geltungsbereich
Bebauungsplanenheit
Baubersiche
Hauptbauten
n
05 10. 15m
Erschliessung
Parkierung
Anlieferung, Notzufahrten und Behindertenparkplätze zugänglich. Ein
rückwärtiger Erschliessungsbügel ermöglicht die Zufahrt mit kleinen und
mittelgrossen Fahrzeugen bis 9.5m Länge.
Die private und öffentliche Parkierung im Quartiergestaltungsplangebiet wird
vollständig unterirdisch abgewickelt. Oberirdisch sind nur noch Behindertenparkplätze vorgesehen.
Der künftige Nutzungssplit wird je nach Bauvorhaben sehr unterschiedlich
sein, sodass heute nur eine generelle Parkplatzberechnung sinnvoll ist.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 10
Autolift,
GS-Nrn. 84/88
Aufgrund eines Verkehrsgutachtens im Rahmen des OP Poststrasse wurde
für das Zentrumsgebiet von Baar die maximale Anzahl zu bewilligender
Parkplätze festgehalten. Bei neuen Bauvorhaben wird gemäss gemeindlicher Praxis pro 100 m2 effektiver Geschossfläche einschliesslich
Besucherparkplätze ein Parkplatz zugelassen.
Im Situationsplan ist ein genügend grosser Erschliessungsspielraum für die
Zufahrten und die notwendigen Tiefgaragenplätze ausgeschieden.
Die Organisation der Tiefgaragen wird nicht vorgegeben, weil sie vom
baulichen Ablauf der unterschiedlichen Grundeigentümer abhängig ist. Sie
sind zugunsten einer guten Übersichtlichkeit und Sicherheit einfach und klar
anzuordnen. Auf komplexe Verkehrs- und Wegführungen ist zu verzichten.
Die Zufahrt hat ab der bestehenden Tiefgarage des Schulhauses Dorfmatt,
wie in der Situation bezeichnet, zu erfolgen.
GS-Nrn. und zulässige Geschossfläche (GF) Parkplätze (PP} gemäss OP:
Baubereichs- gemäss QP: je Baubereich
einheiten je Grundstück und Baubereich {Berechnung als Richtwert)
81 3400 m2 34PP
84+88 1'650 m2 17 PP
85+618 1'444 m2
87 96 m2
1'540 m2 16 PP
89 382 m2
90 351 m2
91 38 m2
92 702 m2
94 218 m2
1'690 m2 17 PP
93 254 m2
94 566 Frm2
820 m2 gPP
95 737 m2
96 523 m2
1'260 m2 13 PP
Erweiterungspotenzial für Tiefgarage Schulhaus Dorfmatt auf GS 91:
91 (618) ostseitig
westseitig
12 PP
6 PP
Tabelle 2: Parkplatzberechnung als Richtwert
Die bestehende Tiefgarage auf GS-Nrn. 84/88 ist heute via einen Autolift im
Hof der Liegenschaft erreichbar. Der Erschliessungsspielraum im Quartiergestaltungsplan lässt die Option für ein Anbinden dieser Anlage an eine
künftige gemeinsame unterirdische Parkierungslösung zu.
Im Rahmen des Bebauungsplanes gilt es, die technische Machbarkeit und
die Wirtschaftlichkeit eines Ersatzes des Autoliftes durch eine unterirdische
Anbindung zu prüfen.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 11
Fuss- und Velowege, Der bestehende Fussweg Sternmatt-Inwilerstrasse wird aufgewertet und neu
gestaltet. Zusätzlich wird ein direkter Fussweg ab der Dorfstrasse zum
Schulhaus Dorfmatt vorgesehen. Im Kreuzungsbereich soll ein kleiner Platz
gestaltet werden.
Plätze
Entlang der Dorfstrasse wird die Situation für die Passanten verbessert
indem durch Arkaden und Platzaufweitungen (bei Dorfstrasse 5 und 11/13)
ein breiter durchgehender Gehbereich geschaffen wird.
Strassenlärm Die Liegenschaften entlang der Dorfstrasse sind nordseitig vom Verkehrslärm betroffen. Bei Neubauten mit Wohnnutzungen ist daher im Rahmen des
Bebauungsplanes ein Lärmgutachten zu erstellen.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 12
Bauordnung 2005,
& 4 Abs. 3
Rechtswirkung und
Abweichungsspielraum
Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/
Dorfmatt
3. Quartiergestaltungsplan
3.1 Allgemeines
„Für die bauliche Entwicklung eines Gebietes können durch den Gemeinderat Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Sie dienen als Grundlage
für die Ausarbeitung und Beurteilung von Arealbebauungen und Bebauungsplänen und zur Ausscheidung von öffentlichen Quartierfreiräumen".
Im Falle der Dorfstrasse/Dorfmatt gibt der Quartiergestaltungsplan die
konzeptionellen Randbedingungen für die Erarbeitung der in der Kernzone A
vorgeschriebenen Bebauungspläne vor. Diese abstrahierten Inhalte
beschränken sich auf die zentralen Aspekte, welche die übergeordnete
Koordination erfordern und von öffentlichem Interesse sind. Die
Festlegungen sind in erster Linie als Ziele zu verstehen, die mit dem
nachfolgenden Bebauungsplan anzustreben sind.
Für die Behörden ist der Quartiergestaltungsplan verbindlich, d.h. der
Gemeinderat darf keine planungsrechtlichen Festlegungen treffen, welche
mit diesem im Widerspruch stehen. Er kann jedoch beim Vorliegen neuer
Erkenntnisse bestimmte Abweichungen zulassen, wenn der Sinn und Zweck
der Festlegungen nicht unterlaufen und insgesamt eine gleichwertige oder
bessere Lösung ermöglicht wird. Damit hat die Gemeinde einen gewissen
Spielraum, bei Bedarf in angemessenem Rahmen flexibel und konstruktiv
reagieren zu können.
Für die privaten Grundeigentümer werden die Vorgaben dagegen erst mit
der Umsetzung in einen vom Regierungsrat genehmigten Bebauungsplan
verbindlich. Eine Baubewilligung kann innerhalb der Kernzone A nur
aufgrund eines rechtsgültigen Bebauungsplanes erteilt werden. Beachtet der
Grundeigentümer im Bebauungsplan die Festlegungen des Quartiergestaltungsplanes, so kann er mit einem relativ zügigen Verfahrensablauf
rechnen. Will er jedoch gegen den Willen der Gemeinde wesentlich von
diesem abweichen, muss er im Bebauungsplanverfahren den Rechtsweg
beschreiten. Wäre dies nicht so, müsste die Quartierplanung mangels
Umsetzbarkeit der im öffentlichen Interesse liegenden Ziele zwangsläufig
scheitern.
Der vorliegende Quartiergestaltungsplan besteht aus dem Erläuterungsbericht und dem Plan 1: 500. Die folgenden Festlegungen nehmen Bezug auf
die Legende des Quartiergestaltungsplanes.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 13
Baubereiche
Hauptbauten
Baubereiche
Hofbauten/Anbauten
Baubereiche
Dachgeschosse
Baubereich
„Grosshaus"
GS-Nrn. 95/96
Baubereich
GS-Nrn. 93/94 in der
Ortsbildschutzzone
Arkaden
Dachformen und
Balkone (im Plan
nicht dargestellt)
Baubereiche und
zugehörige
Grundstücke
(siehe Kap. 2.2)
Maximale
Geschossfläche
pro Baubereich
3.2 Festlegungen zur Bebauung
Die Baubereiche für Hauptbauten basieren auf planerisch sinnvollen und
wirtschaftlichen Gebäudegrundflächen. Beim Bestand werden die
vorhandenen Bauten sichergestelit. Die strassenseitigen Baubereichsbegrenzungen sind als Baulinien mit Anbaupflicht umzusetzen.
Die Baubereiche für Hofbauten/Anbauten definieren die mögliche
Anordnung von Baukörpern mit maximal ein oder zwei Geschossen.
Die Baubereiche für Dachgeschosse definieren die mögliche Anordnung von
maximal einem Attikageschoss. Die Geschossflächen sind je nach
Nutzungsart im Ausnützungsnachweis zu berücksichtigen.
Der Baubereich Hauptbauten beim „Grosshaus" umfasst den Bestand des
schützenswerten Gebäudes. Es soll im Volumen, der Fassade und der
Dachgestaltung erhalten bleiben.
Das Gebäude ist im Sinne der Vorschriften der Ortsbildschutzzone zu
planen. Im Weiteren ist bei der Gestaltung der Neubauten auf die historisch
wertvolle Umgebung mit sensibler und hochwertiger Architektur zu reagieren. Es ist ein formal einfacher und klarer Baukörper anzustreben.
In den bezeichneten Bereichen entlang der Dorfstrasse sind durchgehende
dauernd öffentlich zugängliche Arkaden vorzusehen. Die lichte Höhe soll
mindestens 3.50 m betragen. Das definitive Mass ist in den Bebauungsplänen verbindlich zu regeln.
Im Interesse einer homogenen Dachlandschaft im erweiterten Bereich der
Dorfstrasse sind Neubauten mit Flachdächern auszubilden. Balkone sind als
im Gebäude integrierte Aussenräume vorzusehen und innerhalb der
Hauptbaukörper ohne Auskragungen anzuordnen.
3.3 Festlegungen zur Nutzung
Die Baubereiche fassen jeweils die Nutzungspotenziale mehrere Grundstücke zusammen. Die Zuteilung via Landflächenanteil ist in Kapitel 2.2 des
Erläuterungsberichtes dargestellt. Die genaue Zuweisung der Nutzungsmenge je Grundstück ist im Bebauungsplan verbindlich festzulegen. Die
Möglichkeit der zusätzlichen Ausnützung für Lagerräume im Untergeschoss,
wie dies gemäss Bauordnung 2005 vorgesehen ist, wird darüber hinaus
gewährt.
Die maximale Ausnützung pro Baubereich wird mit der Geschossfläche
ohne Aussenwandquerschnitte, jedoch in Abweichung von 95 16 V PBG unter
Einschluss der Dachgeschosse ausgedrückt.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 14
Maximale Geschosszahl und Gesamthöhe in Meter
Wohnnutzungen und
Lärm (im Plan nicht
dargestellt)
Oberirdische
Erschliessung
Unterirdische
Erschliessung und
Parkierung
Trottoir und
öff. Fussweg
Spiel- und
Aufenthaltsflächen
Strassenraumgestaltung
Dorfstrasse
Im Bereich für Neubauten sind maximal vier Vollgeschosse (VG) und
teilweise ein Dachgeschoss (DG) zulässig. Beim Bestand werden die
vorhandenen Bauten sichergestellt. Es ist je Baubereich die formulierte
Gesamthöhe (GH) ab gewachsenem Terrain inklusive Dachgeschoss
einzuhalten.
Eine Lockerung des in der Bauordnung für die Kernzone A festgehaltenen
Wohnverbotes im Erdgeschoss drängt sich nicht auf. Für die Liegenschaften an der Dorfstrasse ist zusammen mit dem Bebauungsplan ein
Lärmgutachten zu erstellen, welches nachweist, dass die massgebenden
Belastungsgrenzwerte lärmempfindlicher Räume eingehalten werden
können.
3.4 Festlegungen zur Erschliessung
Die oberirdische Erschliessung dient der Anlieferung, Notzufahrt und für
Behindertenparkplätze. Ein rückwärtiger Erschliessungsbügel ermöglicht die
Zufahrt mit kleinen und mittelgrossen Fahrzeugen. Das Grosshaus wird via
Inwilerstrasse erschlossen. Die Regelung beim bestehenden Bebauungsplan Gysi-Betimag wird beibehalten. Auf oberirdische Parkplätze soll
verzichtet werden.
Die gesamte private Erschliessung und Parkierung innerhalb des
Quartiergestaltungsplangebietes wird unterirdisch gelöst. Die Parkierung ist
aufgrund der vorgegebenen Anordnungsspielräume für Zufahrten gemeinsam zu organisieren. Die Zu-/Wegfahrt wird via die bestehende Tiefgarage
Schulhaus Dorfmatt abgewickelt. Es besteht auch die Möglichkeit, bereits
vorhandene Tiefgaragen im QP-Gebiet künftig via die neue Anlage zu
erschliessen. Pro 100 m2 effektiver Geschossfläche ist ein Parkplatz
zulässig. Pro 50 m2 effektiver Geschossfläche ist mindestens ein
Veloabstellplatz anzuordnen. Die konkrete Anordnung der unterirdischen
Erschliessung ist im Bebauungsplan verbindlich festzulegen.
Das öffentliche Fusswegnetz umfasst Arbeits-, Einkaufs- und Schulwege. Es
wird eine neue direkte Verbindung zwischen Dorfstrasse und Schulhaus
angeordnet.
3.5 Festlegungen zum Freiraum
Spiel- und Aufenthaltsbereiche sind entlang des Fussweges Sternmatt-
Inwilerstrasse anzuordnen.
Entlang der Dorfstrasse ist der durchgehende Arkadenbereich attraktiv zu
gestalten. Bei der Baubereichseinheit E ist strassenseitig unter Einbezug
des Trottoirs ein öffentlicher Platz mit hoher Aufenthaltsqualität vorzusehen.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 15
3.6 Quartiergestaltungsplan 1: 500
Der Plan 1: 500 und der Erläuterungsbericht sind integrierende Bestandteile
des Quartiergestaltungsplanes.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 16
®
ZITI Einwohnergemneinde Baar
Planung/Bau
Quartiergestaltungsplan
Dorfstrasse/DorfmattN
57 22. Dezember 2005, 1: 500
Der Erläuterungsbericht ist integrierender
Bestandteil des Quartiergestaltungsplanes.
2a
Festlegungen Bebauung und Nutzung
Geltungsbereich
- -_ Bebauungsplaneinheit
Baubereiche Hauptbauten
max. Ausdehnung in Meter
Baubereiche Hofbauten/Anbauten
INH Baubereiche Dachgeschosse
3a
Arkaden
1260 m2. max. Geschossfläche
pro Baubereich
in m2 inkl. Dachgeschoss
max. Geschosszahl© .077
VG = Vollgeschoss
©
DG = Dachgeschoss
GH = max. Gesamthöhe in Meter
®
®
®
Festlegungen Erschliessung
(Ergänzende Erläuterungen siehe
Bericht Kapitel 2.3)
3'400 m2
Anlieferung und Notzufahrt
oberirdisch
Zufahrt Parkierung unterirdisch
via bestehende Tiefgarage
GSä Schulhaus Dorfmatt
Festlegung:
\ Bebauungs|
Gysi-Betim
25.6.1)
Erschliessungsspielraum
unterirdische Zufahrten
e e oe ® Trottoir und öff. Fussweg
Informationen
Bestehende Bauten
Jauch Zumsteg Pfyl Waffenplatzstrasse 63 Tel. 044 280 257
für Raumplanung 8002 Zürich Fax 044 280 1256
und Siedlungsgestaltung wwwjzp.ch e-Mail mfo@jzp.ch
Bebauungsplaneinheit
Besteherder Bebauungsplan
Gys1 Betmag vom 25 6 1985
Weiteres Vorgehen
N
4. Umsetzung in Bebauungsplan
Der Quartiergestaltungsplan behandelt ein kompaktes Zentrumsgebiet mit
rund 14 mittelgrossen bis kleinen Parzellen. Aufgrund der kleinräumigen
Einheiten besteht untereinander eine Vielzahl ortsbaulicher und planungsrechtlicher Abhängigkeiten, welche eine isolierte Planung einzelner Grundstücke nicht zulässt. Das gesamte Quartiergestaltungsplangebiet mit Ausnahme des GS Nr. 81 (bestehender Bebauungsplan) ist deshalb als eine
Bebauungsplaneinheit zu behandeln. Bei der unterirdischen Erschliessung
werden auch die Gemeindegrundstücke GS-Nrn. 91/97 miteinbezogen.
ar) \
81 :
Abb. 7: Bebauungsplaneinheit Dorfstrasse/Dorfmatt
Nach der Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes durch den Gemeinderat soll auf dessen Grundlage im Auftrag der Grundeigentümer und begleitet
durch die Planungs- und Baukommission ein Bebauungsplan erarbeitet
werden. Erst mit einem Bebauungsplan der durch die Gemeindeversammlung zu beschliessen ist, werden die Grundstücke baureif und es
können Baubewilligungen erteilt werden. Der Bebauungsplan wird anstelle
der Bauordnung grundeigentümerverbindlich festgelegt. In dessen Rahmen
sind die Vorgaben aus dem Quartiergestaltungsplan mittels Richtprojekten
architektonisch zu konkretisieren.
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 17
Nebst dem öffentlichrechtlichen Bebauungsplan sind weitere privatrechtliche
Punkte zu erarbeiten oder zu bereinigen, insbesondere:
Die oberirdische und unterirdische Erschliessung ist vertraglich mit
Durchfahrtsrechten zu sichern.
Die Anschluss- und Durchfahrtsrechte bei der gemeindlichen Tiefgarage
Schulhaus Dorfmatt sind zu sichern sowie ein Kostenteiler dafür
festzulegen.
Im Rahmen des Bebauungsplanes empfiehlt es sich allenfalls
Grundstücke zu arrondieren oder Grundstücksformen zu optimieren.
Im Weiteren sind unter umständen bestehende Dienstbarkeiten aufgrund
des Bebauungsplanes zu bereinigen oder neu einzutragen.
Anhang
A) Informationsplan 1: 500
B) Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus
C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse
D) Auszug aus Bebauungsplan Gysi-Betimag
E) Städtebaumuster A, Bund C
Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 18
v Sueyuy
[eu
wos or oE [77 9
ZUMSGNG Jaujes u} epnegeg "y'p "biefgozinyag
22222]
BUOZZNUSSPIISHO ummem
spuade]
Ortsbildschutzzonenplan Zentrum RathausB)
sneyjey wnqusz UEIdUSUOZZINYISPHASUO
+
K22
+ :
C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse
Quartiergestaltungsplan Posistrasse
situation 1: 1000
N
SoN 127
Festlegungen zur Nutzung
Geltungsbereich
em Einheiten
max. Gechosfläche pto Gebrets-Einheit (m2 DG)3780 64
s
Festlegungen zur Bebauung: :
PN -:
Hofbauten
&
Festlegungen zur Erschliessung:
Ein- und Ausfahrten Tielgaragen (punkliert: 2. Poorkät)
0000 Oelfenliches Fusswegneiz :
Festlegungen zum Freiraum
Strassenraumgestalung Posistrasse
or
Suter » von
WARE:
° x
gr{5 : ::
1982 :
‚802° : EGENDE
BEBAUUHGSPLANCRENZE
D) Auszug aus ERDGESCHOSSBEBAUUNG
DBERGESCHOSSBEBAUUNGBebauungsp ar Gysi-B timag
FUSSGANGERVERBINDUNG
FAHRVERKEHR
t
28.0
Dorfstrasse 0.8
60 =
65 BAULINIE3
aRkäBERBAUEHIE-2 : : : ::
N
HE DKBLAUE ZONE ©:
: : : 77: : :
: :: :
13.6
14.0 71112,13 1141
Bu: ::
ANLIEFER FT = N» T 8i : : :
90::
TREMZBAURECHT
\ S= : : -1
es 87
4a : :: ::
7-5 : : :: :
:: :
o 86:
: : :
|
76 1 68 52 618
98 84
1:50019.6
12 Kopiert
der kant. Ve
Bewilligung
ssungsaufsicht
22.Aug. 1983
NDer
6340 BAAR
Stadtebaumuster
E) Städtebaumuster
A,BundC
b Stadtebaumuster
: x
%
Städtebaumuster
2%
a