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title: "Bauordnung der Gemeinde Ruggell"
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# Bauordnung der Gemeinde Ruggell

## Art. 1 A Allgemeines {#art_1}



## Art. 2 {#art_2}

Geltungsbereich ...........

## Art. 3 ..4 {#art_3}

Planungsmittel .............

## Art. 4 {#art_4}

Beurteilungsgremium der Gemeinde für Gestaltungsfragen

## Art. 5 {#art_5}

Zonenplan..
.4
.4
.4
,4
.4
.5Art.5 VorzeitigeErschliessung.................
B Zonenvorschriften.........
B1 Wohnbauzonen.............
Art. 7 Dorfkernzone DK........^.
Art.8 Wohnzone W2
Art. 10 Wohnzone W3D...........
Art. 10a Wohn- und Gewerbezone WG.....
Art. 11 Bauzonen 2. Etappe.....
Art. 12 Nutzung- und Baumasse der Wohnzonen..
Art. 13 Umgebungsgestaltung zum Nachweis der Grünflächenziffer
92 Arbeitszonen
Art. 14 Arbeitszone N ord (Widau) ........................
Art. 15 Arbeitszone M itte (Widau) .......................
Art. 16 Arbeits- und Lagerzone West (Flandera)..........
Art. 17 Arbeits- und Lagerzone Ost (Kela)
Art. L8 Nutzungs- und Baumass der Arbeitszonen.......
B3 Weitere Zonen ..
Art. L9 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ........
Art. 20 Landwirtschaftszone ...
Art.21 Forstwirtschaftszone...
Att.22 ÜbrigesGemeindegebiet...................
84 Überlagernde Zonen sowie Zuordnung von Empfindlichkeitsstufen .....
Art.23 Grundwasserschutz........
Art.24 Naturschutzgebiete .....
Art.25 Naturgefahrenzone
Art.26
..5
..5
..5
..5
..6
.............10
.............10
.............10
.............10
.............10
.............10
Bauordnung
Deponiezone
Seite 2 von 15
Att.27
Art.28
C Bau- und Gestaltungsvorschriften .....
Art. 29 Gestaltung
D
Gewässerfreiha ltezone... fJ
lmmissionen ..........i........
LL
LL
LT
tt
t2
t2
t2
L4
L4
L4
L4
Art.30 Gestaltung der Bauten
Art. 31 Erstellung und Gestaltung von Sonnenenergieanlagen
Art.32 GestaltungderUmgebung...............
Art.33 ErhaltenswerteBauten...
Art. 36 öffentliche Werkleitungen auf privatem Eigentum....
Art.37 Grundstücksentwässerun9...........
Art. 38 Abstand zu noch nicht projektierten Strassen......................
Verfahrensvorschriften.. ..........:........
Art.39 Vollzug.......
Art.40 Ausnahmen
Art.41Übergangs.undSchlussbestimmungen''..''..'...,.'..
Bauordnung Seite 3 von 15
A Allgemeines
Art. 1 Zweck
1. Die Planung und Errichtung von Bauvorhaben hat sich an den Zielen und Grundsätzen des
Baugesetzes und der Ortsplanung der Gemeinde Ruggellzu orientieren.
2. Es gilt eine geordnete, ortsbaulich wie gestalterisch gute Entwicklung der Gemeinde, eine
zweckmässige Ausnutzung des verfügbaren Baulandes sowie eine ökonomische Venruendung
der öffentlichen Mittel bei dessen Erschliessung zu gewährleisten.
3. Die Zielsetzungen für die Sachbereiche Siedlung, Verkehr, Natur, Landschaft und Landwirtschaft, Erschliessung der Bauzonen, Umwelt und Energie sowie Sicherheit sind im Leitbild der
Ortsplanung aufgeführt und erläutert
Att.9, 10, 11, 12 bis 19 BauG
Aft.2 Geltungsbereich
1. Die Bauordnung gilt für das ganze Gemeindegebiet. Die Bauordnung bildet zusammen mit
dem Zonenplan, der die Nutzung des Gemeindegebietes definiert, die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde. lnnerhalb des Gemeindegebietes wie auch der verschiedenen Zonen
können Bereiche mit Spezialbau- und/oder Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften ausgeschieden werden.
2. Unter den in diesem Gesetz veruvendeten Personen- und Berufsbezeichnungen sind Angehörige des männlichen und weiblichen Geschlechts zu verstehen.
Art. 12 BauG / Aft. 4 BauV
Art.3 Planungsmittel
1. Die Bauordnung, der Zonenplan, die Spezialbauvorschriften, die Richtpläne, Überbauungs-
und Gestaltungspläne sowie der archäologische Perimeter, lnventare des Ortsbildes, des Natur- und Landschaftsschutzes etc. wie auch generelle Ppojekte für Wasser, Abwasser etc. bilden die Grundlage für den Vollzug der Ortsplanung.
Att. 9 bis 12, 52 und 59 BauG / Art. 28 BauV
Art.4
Art.5
Beurteil ungsgremium der Gemeinde für Gestaltungsfragen
Der Gemeinderat kann in Ortspla,;rungs- und Gestaltungsfragen eine Stellungnahme eines
beratenden Gremiums einholen. Dieses Gremium unterstützt den Gemeinderat fachlich in der
Ortsplanung und berät Bauwerber bei der Gestaltung von Bauvorhaben.
Zonenplan
Der Zonenplan ordnet die Nutzung des Gemeindegebietes. Er bezeichnet die verschiedenen
Zonen und örtliche Bereiche mit Spezialbau-, Gestaltungs- sowie Nut4ungsvorschriften und
legt jeweils die Art und das Mass der Nutzung fest. Die Errichtung von Bauten, Anlagen und
Nutzungen, die im Widerspruch mit den Vorschriften der einzelnen Zonen und Bereiche mit
speziellen Bau- und Nutzungsvorschriften stehen., sind nicht zulässig.
Bauordnung Seite 4 von '15
2. Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen und Bereiche unterteilt:
Dorfkernzone
Wohnzone 2
Wohnzone 3D
Wohn- und Gewerbezone
Wohnzone 2 Etappe zwei
Arbeitszone Nord / Widau
Arbeitszone Mitte / Widau
Arbeits- und Lagerzone West / Flandera
Arbeits- und Lagezone Ost / Kela
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Landwirtschaftszone
Forstwirtschaftszone
Übriges Gemeindegebiet
Gewässerfreihaltezone (überlagernd )
Gefahrenzone (überlagernd)
Deponiezone (überlagernd)
G ru ndwasserschutz (überlagernd )
Naturschutzgebiet (ü berlagernd)
3. Die Begrenzung, Grösse und Einteilung dieser unter Abs. 2 aufgeführten Zonen und Bereiche
mit Spezialbau-, Nutzungs- und Schutzvorschriften wird im Zonenplan dargestellt, der integrierter Bestandteil dieser Bauordnung ist.

## Art. 6 Aft 12 und 13 BauG / Art. 4 BauV {#art_6}

Vorzeitige Erschliessung
1. ln nicht erschlossenen Bauzonengebieten, für die ein Neuzuteilungsplan im Rahmen einer
Baulandumlegung und/oder ein definitives Erschliessungskonzept vorliegt, ist eine vozeitige
Erschliessung durch die Grundeigentümer dann möglich, wenn
- eine Bereitschaftserklärung der betreffenden Grundeigentümer vorliegt, im Rahmen einer
Baulandumlegung den notwendigen Boden abzutreten, die Umlegungskosten und Erschliessungskostenbeiträge sowie sämtliche Planungskosten übernommen werden,
- die Ausführung der Erschliessungsanlage aufgrund der vorhandenen und noch zu erstellenden Gemeindeprojekte erfolgt,
- die Erschliessung des Baugrundstücks mit Strasse, Wasser, Kanalisation auf Kosten der
Grundeigentümer zu übernehmen, ohne Anrechnung an die späteren Erschliessungskostenbeiträge.
- Die Aufwendungen für privat erstellte Werkleitungserschliessungen, die dem Gemeindeprojekt entsprechen und von benachbarten Grundstücken genutzt werden können, kann
die Gemeinde spätestens bei einer vollständigen Erschliessung des betreffenden Gebietes
angemessen entschädigen.
Art. 37 und 38 BauG sowie Reglement über die Erschliessungskostenbeiträge der Gemeinde Ruggell
Zonenvorschriften
Wohnbauzonen
DK
w2
W3D
WG
w2t2.E
ANo
AMi
ALWe
ALO
OBA
LW
FW
üG
F
GF
DP
GW
NS
B

## Art. 7 B1 {#art_7}

Dorfkernzone DK
Die Dorfkernzone umfasst einen historisch gewachsenen, überbauten Siedlungsteil mit einer
weitgehend intakten, ursprünglichen Bausubstanz.
Bauordnung Seite 5 von 15
2. Neben Wohnen sind auch nicht störende, emissionsarme Betriebe wie Ladengeschäfte, Gaststätten und nicht störendes Kleingewerbe zulässig. Das Ausmass wird je nach Art des Gewerbes durch den Gemeinderat im Einzelfall festgelegt. Entlang der Rheinstrasse und der
Dorfstrasse gilt in der ersten Bautiefe Empfindlichkeitsstufe lll.
3. Die bestehende Siedlungsstruktur ist zu erhalten und durch Neubauten in analoger Bauweise
zu ergänzen. Neue Gebäude, einschliesslich Ersatzbauten und Umbauten sind entsprechend
bestehender Fassadenfluchten bzw. Baukörperstellungen zu situieren. Die Stellung und Proportion der Bauten, deren Länge- und Höhenmasse, die Dachform wie auch Struktur sowie
Material und Farbe der Fassade orientieren sich an den umliegenden Gebäuden und Siedlungsstrukturen.
4. Alle Bauvorhaben sind frühzeitig der Gemeinde vorzulegen. Die Gemeinde, beraten durch das
Beurteilungsgremium für Gestaltungsfragen, dem auch die Leitung des Fachbereiches Ortsplanung des Amtes für Bau und lnfrastrukturwie auch die zuständige Abteilung des Amtes für
Kultur angehören, bestimmt in Zusammenarbeit mit der Baubehörde und den Bauwerbern die
projektbezogenen Rahmenbedingungen.

## Art. 8 Art. 12 und Aft. 27 BO {#art_8}

Wohnzone W2
1. Die Wohnzone W2 ist für Wohnbauten bestimmt. Nicht störende, emissionsarme Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe sind zulässig, sofern sie aufgrund ihrer optischen Erscheinung
und ihrer Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Erschliessung in das betreffende Wohnquartier passen. Die vonriegende, den Zonencharakter prägende Bebauungsart sind Wohnbauten
in Einzel- oder verdichteter Bauweise. Die künftige Bebauung hat sich diesem Charakter anzupassen.
Art. 12 und Aft. 27 BO
Wohnzone W3D
Entlang der Hauptverkehrsstrassen ist eine Baumassenverdichtung zugunsten einer offeneren Uberbauung im rückwärtigen Bereich vorgeschrieben, sofern sich das Bauvorhaben über
2 und mehr Bautiefen erstreckt, wobei die zulässigen Gebäudeabmessungen einzuhalten
sind.
ln der Wohnzone W3D sind in der zweiten Bautiefe zur Hauptstrasse Wohnungen sowie nicht
störenden Betriebe zugelassen. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe ll. Entlang von Hauptstrassen
sind in der 1. Bautiefe Wohnbauten sowie mässig störende Betriebe zugelassen. ln diesem
Bereich gilt die Empfindlichkeitsstufe lll.
3. Der Gewerbeanteil kann in der ersten Bautiefe (bis max. 30 m, wenn dies nicht ohnehin durch
die Form und Abmessungen der Grundstücke vorgegeben ist) bis zu 100 7o und in der zweiten
Bautiefe max. 30 % betragen.
Art. 12 und Art. 27 BO
Art. 10a Wohn- und Gewerbezone WG
1. ln der Wohn- und Gewerbezone sind neben Wohnbauten auch emissionsarme Betriebe zugelassen.
Art. 10
Art. 11
Bauzonen 2. Etappe
Diese Bauzonenflächen der 2. Etappe sind nicht baureif und bedürfen einer Baulandumlegung. Das Baulandumlegungsverfahren für diese Bauzone bzw. Teile davon wird dann eingeleitet, wenn effektiver Bedarf besteht und sichergestellt ist, dass eine mehrheitliche Bebauung
der neu erschlossenen Flächen innerhalb weniger Jahre erfolgt. Die Erschliessungskosten
Bauordnung Seite 6 von 15
* Diese Werte werden im Einzelfall im Rahmen der Vorabklärung auf den Grundlagen des umgebenden Siedlungsbestandes und des Nachweises einer guten lntegration des Neu- oder Anbauvorhabens festgelegt.
Att.40, 42, 43,44, 45, 54, 55 und 56 BauG /Art. 18,19 und 23 BauV
Aft.12
Art. 13
Art.45 BauG
AJt.14
werden den Grundeigentümern gemäss dem Reglement über die Erschliessungskostenbeiträge in Rechnung gestellt.
Eine vozeitige Erschliessung von Teilbereichen (Art. 6) ist erst zulässig, wenn das Baulandumlegungsverfahren für das betreffende Gebiet abgeschlossen ist.
Nutzung- und Baumasse der Wohnzonen
Es gelten in der jeweiligen Zone folgende maximale Nutzungs- und Baumasse sowie Zu-ordnungen zu den Empfindlichkeitsstufen
Umgebungsgestaltung zum Nachweis der Grünflächenziffer
Als Grünflächen dürfen folgende Flächen angerechnet werden:
- bepflanzte und nicht versiegelte Flächen
- Fusswege innerhalb der begrünten Fläche
- nicht überdeckte wie auch nicht mehr als dreiseitig umschlossene Sitzgelegenheiten
- Steingärten und Kiesflächen, soweit diese nicht als Abstellplatz für Motorfahzeuge genutzt
werden können
- begrünte Dachflächen über unterirdische Bauteile, wenn diese in die Umgebung integriert
sind.
Arbeitszonen
Die Gewerbezonen sind für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt.
Arbeitszone Nord (Widau)
Diese Zone ist für Arbeitsbauten in Geschossbauweise vorgesehen und dient für mässig störende Betriebe (Empfindlichkeitsstufe lll). Die erdgeschossigen Räumlichkeiten sind vorwiegend für Produktionstätigkeiten, Warenumschlag und solche Arbeitsprozesse vorgesehen, die
nur in ebenerdigen Räumlichkeiten ausgeführt werden können. ln Obergeschossen sind
Dienstleistungstätigkeiten zugelassen, die insbesondere aufgrund des grossen Raumbedarfes, des Verkehrsaufkommens, der Emissionen oder anderen Gründen in einer Wohnzone
oder aus ortsplanerischer Sicht nicht möglich bzw. zulässig sind.
Nicht zugelassen sind Betriebe wie Detailhandel, persönliche Dienstleistungen u.ä.m. sowie
eine Wohnnutzung.
Zone Max.
Gebäude-
Höhe
Max.
Firsthöhe
Max. Gebäudelänge
Max. AZ
BauG
Att.42'
Grünflächenziffer
min.
Empfindlichkeits.
stufe
USG Art.29
Max. Anteil
Gewerbe-/
Dienstleistuno
Dorfkernzone DK *'10 m *13.50 m *30 m *0.70 *0.30 il/ilt
Wohnzone 2 w2 8.5 m 11.00 m 30m 0.60 0.40 il 30o/o
Wohnzone 3'
D
W3D 11.0 m 13.50 m 30m 0.70/0.90 1. Bautiefe
15%
2. Bautiefe
30o/o
il/ilt 1. Bautiefe
650/o
2. Bautiefe
35o/o
Wohn- und
Gewerbezone
WG 10.0 m nach
BauG
nach
BauG
0.70 0.30 il
Bauordnung Seite 7 von 15
Die Bauweise in dieser Zone ist in einem Überbauungsplan festgelegt. Eine Bebauung jener
Teile dieser Zone, für die noch kein Überbauungsplan besteht, ist erst nach Erlass eines solchen möglich. Die Parkierung ist in den Sonderbauvorschriften des Überbauungsplanes,,Arbeitszone Nord" festgelegt.
Art. 18 und Art. 27 BO
2.
Arbeitszone Mifte (Widau)
Diese Zone ist für Gewerbebauten vorgesehen und dient für stark störende Betriebe. Es sind
Produktions-, Lager- und solche Dienstleistungstätigkeiten zulässig, die insbesondere ebenerdige Räumlichkeiten erfordern. ln Obergeschossen sind auch Dienstleistungstätigkeiten zugelassen, die insbesondere aufgrund des grossen Raumbedarfes, des Schwerverkehrsaufkommens, der Emissionen und anderen Gründen in einer Wohnzone oder aus ortsplanerischer Sicht nicht möglich bzw. zulässig sind.
Nicht zugelassen sind Betriebe mit Kundenverkehr wie Detailhandel, persönliche Dienstleistungen u.ä.m. sowie eine Wohnnutzung.
3. Für diese Zone ist in Hinblick auf mittel- bis langfristige Ersatzbauten der Erlass eines Überbauungsplans vorgesehen.
Bis zum lnkrafttreten des Überbauungsplans sind Abstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück unterzubringen. lst dies auf dem Baugrundstück oder auf einem Nachbargrundstück
nicht möglich, können fehlende Abstellplätze in den Parkgaragen der Arbeitszone Nord untergebracht werden.
Art. 18 und ArL 27 BO
Art.15
Art. 16
Art. 18 und Art. 27 BO
Arl.'17
2.
Arbeits- und Lagerzone West (Flandera)
Diese Zone ist für Gewerb+ und Produktionsbauten sowie für Lager- und Abstellzwecke von
Bauhandwerks- und ähnlichen Betrieben zur Abdeckung des Eigenbedarfs bestimmt. Es sind
stark störende Betriebe zulässig. Eine Wohnnutzung ist in dieser Zone nicht zulässig. Sport-
und Freizeitnutzungen in Gebäuden, wie Trainingsräume und dergleichen, sind zulässig.
Sport- und Freizeitnutzungen sind baulich (bspw. Anordnung, Dämmung) und/oder betrieblich
(bspw. Betriebszeiten) vor lmmissionen (Luft, Lärm und Erschütterungen) zu schützen. Die
Bebauung dieser Zone erfolgt aufgrund des Überbauungsplans.
Zwischen dem Sichtschutzstreifen und der Gewerbefläche ist ein Freibereich von 3 m Breite
zur Pflege und Unterhalt der Schutzpflanzung freizuhalten. Diese Fläche wie auch die Schutzpflanzung darf nur für diesen Zweck genutzt werden und ist durch eine Einfriedung oder Bauten abzugrenzen.
2.
Arbeits- und Lagerzone Ost (Kela)
Diese Zone ist für Lager- und Abstellzwecke von Bauhandwerks- und ähnlichen Betrieben zur
Abdeckung des Eigenbedarfs bestimmt, die standortgebunden sind, weil sie mit dem Steinbruchbetrieb, der Deponie oder der Abfallsammelstelle in Beziehung stehen, bzw. Synergien
dazu entstehen. Die Zonierung dieses Gebiets ist bis zum Abschluss der temporären Deponien in den Gebieten Limsenegg und Kela befristet. Es sind stark störende Betriebe (Empfindlichkeitsstufe lV) zulässig. Eine ausschliessliche Produktionstätigkeit wie auch eine Wohnnutzung ist in dieser Zone nicht zulässig. Erlaubt sind jedoch die Enichtung der für den jeweiligen
Gewerbebetrieb erforderliche Büro- und Personalräume sowie Bauten und Einrichtungen zum
Unterhalt und Reparatur betriebseigener Maschinen und Fahzeuge. Die Bebauung dieser
Zone ist auf 8 m Gebäudehöhe beschränkt.
Zwischen dem Sichtschutzstreifen und der Gewerbefläche ist ein Freibereich von 3 m Breite
zur Pflege und Unterhalt der Schutzpflanzung freizuhalten. Diese Fläche wie auch die
Bauordnung Seite 8 von 15
Schutzpflanzung darf nicht für gewerbliche Zwecke genutzt werden und ist durch eine Einfriedung oder Bauten abzugrenzen.
Art. 18 und Aft. 27 BO
Art.18
Nutzungs- und Baumass der Arbeitszonen
Nutzungs- und Baumasse der Arbeitszonen
Zone Max.
Gebäudehöhe
Max.
Gebäudelänoe
Empfindlichkeitsstufe
USG Art.29
Arbeitszone Nord
(Widau)
ANo 22m
nach üP
nach UP ilt
Arbeitszone Mitte
(Widau) AMi 16.50m I 22m
nach üP
nach UP IV
Arbeits- und Lagerzone West
(Flandera) ALW
e
nach UP nach üP IV
Arbeits- und Lagerzone
Ost (Kela)
ALO 8m nach
setz
Bauge- IV
83 Weitere Zonen
Art. 19 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
1. Diese Zone ist bestimmt für öffentliche Bauten und Anlagen von Land und Gemeinde. Zugelassen sind mässig störende öffentliche Betriebe. ln dieser Zone sind auch Bauten und Anlagen gemeinnütziger lnstitutionen zulässig, die dauernden öffentlichen lnteressen dienen, und
deren Standort den ortsplanerischen Zielsetzungen entsprechen. Die Zulässigkeit wird im Einzelfall hinsichtlich einer dauernden, öffentlichen Wirksamkeit überprüft. Für die Überbauung
gelten die Bestimmungen des Baugesetzes
Art. 15 und 41 BauG / Art. 6 und 20 BauV
Art. 20 Landwirtschaftszone
1. Die Landwirtschaftszone ist der dauernden landwirtschaftlichen Nutzung wie auch landwirtschaftsnahen Tätigkeiten gemäss Verordnung vom 11. Dezember 2012 über die Zulässigkeit
von landwirtschaftsnahen Tätigkeiten (ZLTV), LGB|.2012 Nr. 399, i.d.g.F., vorbehalten. Es gilt
Empfindlichkeitsstufe I I l.
2. Es dürfen ausschliesslich Bauten errichtet werden, die der dauernden landwirtschaftlichen
Nutzung dienen, sofern ihr Standort strukturbedingt in der Landwirtschaftszone unumgänglich
ist. Landwirtschaftliche Bauten sollen in der Regel am Rande der Bauzone realisiert werden.
3. Alle Bauten sind besonders sorgfältig in die umgebende Landschaft einzugliedern. Es gelten
die Bauvorschriften des Baugesetzes.
Art. 16 BauG / Att. 7, I und 9 BauV
Aft. 2', Forstwirtschaftszone
1. Das Waldgebiet unterliegt dem Waldgesetz (LGBI 1991 Nr. 42) in der geltenden Fassung sowie den zugehörigen Verordnungen.
2. Forstwirtschaftliche Bauten sind besonders sorgfältig zu gestalten und landschaftlich einzugliedern.
Ar7. 51 BauG
Bauordnung Seite 9 von 15
Arl. 24 Naturschutzgebiete
1. Naturschutzgebiete werden gemäss Gesetz zum Schutz von Natur und Landschaft, LGBI
1996 Nr. 117 in der geltenden Fassung von der Regierung perVerordnung unter Schutz gestellt. Die Nutzung des Naturschutzgebietes ist in der jeweiligen Verordnung festgelegt.
2. lm Gemeindegebiet Ruggell sind folgende Naturschutzgebiete ausgeschieden:
LGBI 1978 Nr. 32 Verordnung vom 17. Oktober 1978 zum Schutze des Ruggeller Riets sor,vie LGBI 1978 Nr. 33 Verordnung vom
17. Oktober 1978 betreffend die Naturschutzgebiete,,Schneckenäule" und eine Teilfläche in der,,Au" in Ruggell.
Aft. 22 Übriges Gemeindegebiet
1. Die Nutzung richtet sich nach den Bestimmungen des Baugesetzes.
Att. 19 BauG / Att. 7 BauV
84 Überlagernde Zonen sowie Zuordnung von Empfindlichkeitsstufen
Grundwasserschutz
Zum Schutze der Wasserversorgung erlässt die Regierung für Grundwasserpumpwerke eine
Verordnung samt Schutzzonenplan.
Naturgefahrenzone
Als Grundlage für die Beurteilung der Gefährdung dient die Naturgefahrenkarte, auf deren
Grundlage die Zuordnung zu den verschiedenen Gefahrenzonen erfolgt ist. Es wird zwischen
folgenden Gefahrenzonen unterschieden:
- Rote Zone (Verbotszone, erhebliche Gefährdung)
ln dieser Zone besteht ein Bauverbot für Hochbauten aller Art. Ausnahmen sind nur für
standortgebundene lnfrastrukturanlagen wie Strassen und Werkleitungen zulässig.
- Blaue Zone (Auflagenzone, mittlere Gefährdung)
Bauten sind unter Auflage von Schutzmassnahmen zulässig. Die erforderlichen bautechnischen, konzeptionellen und organisatorischen Massnahmen werden von derzuständigen
Bewilligungsbehörde verfügt.
- Gelbe Zone (Hinweiszone, geringe Gefährdung)
Die Realisierung von Bauten und Anlagen ist ohne gefahrentechnische Auflagen der Bewilligungsbehörde zulässig. Schutzmassnahmen sind empfohlen und liegen in der Eigenverantwortung des Bauherrn.
Art. 17 BauG
Art.23
Art.25
Art.26
2.
3.
Deponiezone
Die temporäre Deponiezone umfasst Flächen, die gemäss Deponiekonzept für die Enichtung
einer Deponie für Inertstoffe wie auch unverschmutztes Aushubmaterial bestimmt sind. Die
Zonierung ist überlagernd und befristet. lst die Deponie im betreffenden Bereich aufgefüllt,
übererdet und angepflanzt, tritt die ursprüngliche Zonierung wieder in Kraft.
Gebäude und Anlagen, die dem Betrieb der Deponie dienen, können für die Dauer des Deponiebetriebes bewilligt werden. Zulässig ist auch die Enichtung einer Altstoff- und Grünmüllsammelstelle, die in einem direkten betrieblichen Zusammenhang mit dem Deponiebetrieb
stehen.
Die Gestaltung des Deponiegeländes nach Abschluss der Deponie oder einzelner Etappen
sowie weiterer Massnahmen betreffend den Aufbau und die Gestaltung der Deponie und den
Schutz der Umgebung sind im generellen Deponiekonzept festgelegt.
Bauordnung Seite 10 von 15
Art.28 lmmissionen
1. Es werden drei Empfindlichkeitsstufen unterschieden, welche den verschiedenen Zonenzugeordnet sind (Art. 9)
- Empfindlichkeitsstufe (ES) ll:
ln Zonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, namentlich in Wohnzonen
und der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
- Empfindlichkeitsstufe (ES) lll:
ln Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, namentlich im Wohn- und
Gewerbegebiet und der Gewerbezone Nord, entlang der Landstrasse.
- Empfindlichkeitsstufe(ES)lV:
ln Zonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in der Gewerbezone Mitte und West.
2. Die örtliche Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen zu den jeweiligen Bereichen der Bauzone
kann den einschlägigen Tabellen in den Artikeln 12 und 18 sowie dem der Bauordnung beigefügten Plan entnommen werden.
3. Die gemäss Umweltgesetzgebung (Luftreinhaltung, Verordnung über die nichtionisierenden
Strahlungen NISV) und der Norm hinsichtlich der Erschütterungseinwirkungen auf Bauwerke
geltenden Richtwerte sind einzuhalten und sofern relevant deren Einhaltung im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens durch den Gesuchsteller der Baubehörde nachzuweisen
4. Die erforderlichen Massnahmen zum Schutz vor erhöhten Radongaskonzentrationen nach
den anerkannten Regeln der Baukunde sind einzuhalten.
Att.67 BauG, Art.29 USG, LSV
C Bau- und Gestaltungsvorschriften
4.
Atl.27
L
Art.29
2.
Für die Errichtung, den Betrieb und den Unterhalt der Deponie sowie für den Abschluss und
dessen Sicherstellung gelten im Übrigen die einschlägigen Vorschriften.
Gewässerf rei h a ltezo ne
Zur Freihaltezone ist der Gewässerraum zu zählen, welcher von der Gemeinde im Einvernehmen mit der Regierung lautArt. 25 Gewässerschutzgesetz festzulegen ist. Der Gewässerraum
dient zur Gewährleistung der ökologischen Funktion des Gewässers und zum Schutz vor
Hochwasser
Gestaltung
Durch Gestaltungsvorschriften sollen attraktive Wohn- und Arbeitsgebiete entwickelt und die
ldentifikation der Bewohner mit ihrer gebauten Umwelt verstärkt werden.
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen
und iandschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine
gute Gesamtwirkung erreicht wird. Diese Anforderung gili auch für Materialien und Farben.
Neben der Stellung und Gliederung der Baukörper kommt der Gestaltung der öffentlichen und
privaten Freiräume eine besondere Bedeutung zu. Die Gemeinde kann unter anderem Bepflanzungen anordnen.
ln überwiegend bebauten Gebieten gilt es, durch Gestaltungsmassnahmen die vorhandene
Wohnqualitäi zu erhalten resp. zu fördern. Neu- und Umbauten müssen sich in den Siedlungsbestand einordnen.
Bauordnung Seite 11 von 15
3. Abweichungen von Gestaltungsvorschriften sind als Ausnahme dann zulässig, wenn der
Nachweis erbracht werden kann, dass sich dadurch eine bessere architektonische Lösung
wie auch Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild ergibt.
Je nach Lage des Bauvorhabens ist die Nah- und Fernwirkung des Bauvorhabens anhand
einer Dokumentation der umgebenden Bauten und Anlagen bzw. der bestehenden Gebäudegruppen und Landschaftsbereiche sowie eine nachvollziehbare Simulation der geplanten Bauten bzw. Baumassnahmen darzulegen.
Art. 57 BauG / Art. 27 und 54 BauV
Art.30
Art. 54 und 56 BauG
Art.31
Gestaltung der Bauten
Als Hauptdach eines Gebäudes gilt das Satteldach mit beidseitig gleicher Neigung von min.
20 " bis max. 45' in den Wohnzonen als ortsüblich. Abweichungen von dieser Dachform sind
möglich, wenn eine gute Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild nachgewiesen werden
kann.
Flachdächer als Hauptdächer sind mit Ausnahme von solchen über Haupteingängen, Sitzplätzen, Garagen und Nebenbauten bis 25 m2 Grundfläche zu begrünen.
ln der Nachbarschaft erhaltenswerter Bauten oder Gebäudegruppen können im lnteresse des
Orts- und Denkmalschutzes bestimmte Dachformen, Dachneigungen wie auch Dachdeckungsmaterialien vorgeschrieben werden.
Erstellung und Gestaltung von Sonnenenergieanlagen
Sonnenenergieanlagen für die aktive und passive Sonnenenergienutzung sind zulässig, wenn
sie das Ortsbild nicht stören, in bestehenden oder zu erstellenden Bauten und Anlagen gut
integriert werden und architektonisch einwandfrei gemäss den vom Gemeinderat erlassenen
Richtlinien,,Sonnenergieanlagen und Dachaufbauten" (Reglement Nr. 032) gestaltet sind.
Art. 32 Gestaltung der Umgebung
1. Zugänge zu den Bauten wie auch Zufahrten und Abstellflächen für Motorfahrzeuge sind so
anzulegen, dass sie zu einem attraktiven Strassenraum beitragen und keine Beeinträchtigung
des Ort- und Landschaftsbildes ergeben.
Künstliche Böschungen wie auch Stützmauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken.
Unumgängliche Geländeveränderungen sind so voaunehmen, dass sie sich in den Geländeverlauf der Umgebung einpassen. Aufgeschüttete Sitzplätze sind nur bei einer nachgewiesen,
guten lntegration in das Ortbild zulässig.
2. Einfriedungen wie Zäune, Mauern und Hecken haben sich in das Orts- und Landschaftsbild
einzufügen. Sicht- und Windschutzwände bei Sitzplätzen sind nur in beschränktem-Ausmass
in den zur Gewährleistung der Privatsphäre erforderlichen Bereichen zulässig. Die Ausführung
der Sichtelemente ist hinsichtlich der Farbgebung und Material der Umgebung so anzupassen, dass eine gute lntegration in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist. Bei Zu- und
Abfahrten richten sich die Anforderungen an die Sichtverhältnisse nach den Normen der VSS.
3. Bäume, Sträucher wie auch Gartenanlagen haben sich in die Umgebung gut einzufügen.
Bäume dürfen entlang von Strassen gepflanzt werden, wenn eine Freihaltung des Lichtraumprofils der Fahrbahn gewährleistet werden kann. Es sind vornehmlich einheimische und standortgerechte Arten anzupflanzen. Die Gemeinde kann die Pflanzung von Bäumen, Büschen
etc. wie auch die Beseitigung von Pflanzen bzw. Gartenanlagen anordnen, wenn diese störend in Erscheinung treten oder die öffentliche Sicherheit beeinträchtigen.
Att. 48, 52 und 60 BauG / Art. 31 und 32 BauV
Bauordnung Seite 12 von 15
Art.33
Art.34
Erhaltenswerte Bauten
Bei Neu-, Um- und Altbauten im Nahbereich von unter Denkmalschutz stehenden oder Denkmalschutz würdigen Bauten und Anlagen können Rücksichtsnahmen hinsichtlich der Stellung,
Grösse, Gestaltung (Konstruktion- und Materialwahl, Farbgebung etc.) verlangt werden.
Zum Erhalt von für das Ortsbild bedeutsamen Bauten bzw. Gebäudegruppen können bei Um-
, An- und Zubauten wie auch dem Ensemble angepassten Neubauten Ausnahmen gegenüber
der Regelbauweise gewährt werden.
Bauvorhaben dieser Art sind frühzeitig der Gemeinde vorzulegen. Die Gemeinde, beraten
durch das Beurteilungsgremium für Gestaltungsfragen, dem auch die Leitung des Fachbereiches Ortsplanung des Amtes für Bau und lnfrastrukturwie auch die zuständige Abteilung des
Amtes für Kultur angehören, bestimmt dann in Zusammenarbeit mit der Baubehörde und den
Bauwerbern die projektbezogenen Rahmenbedingungen.
Art. 59 BauG
Grenzabstand
Es wird unterschieden nach grossem und kleinem Grenzabstand:
a) Grosser Grenzabstand:
Der grosse Grenzabstand wird nutzungsbezogen in Abhängigkeit von Lage und Orientierung der Hauptwohnräume angewandt und gilt für die zugehörige Fassade. ln Grenzfällen bestimmt die Gemeinde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Seite.
Der grosse Grenzabstand ab der zugehörigen Hauptfassade muss mindestens 5 m betragen. Der grosse Grenzabstand beträgt:
gGA H
2.5
b)
gGA - grosser Grenzabstand
H = ZUgehörige Fassadenhöhe
l- = zugehörige Fassadenlänge
Kleiner Grenzabstand:
Der kleine Grenzabstand gilt für sämtliche anderen Fassaden
grossen Grenzabstandes.
Er entspricht 2/3 des
KGA H
2.5
kleiner Grenzabstand
zugehörige Fassadenhöhe
zugehörige Fassadenlänge
ln jedem Fall ist der baugesetzliche Abstand einzuhalten.
2. Abweichungen von diesen Grenzabständen sind, soweit die im Baugesetz festgelegten Minimalabstände eingehalten werden, dann zulässig, wenn diese durch eine entsprechende
Grundrisskonzeption keine nachteiligen Auswirkungen auf die Wohnqualität (Besonnung, Belichtung, Schutz der lndividualsphäre etc.) des Neubaus wie auch der benachbarten Liegenschaften ergeben. Hiezu sind die erforderlichen Nachweise für eine Beurteilung durch die
Gemeinde vozulegen.
Att.47 BauG / Art. 25 BauV
L
+.
L
+X
KGA
H
L
Bauordnung Seite 13 von 15
3 Bauten und Anlagen können bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn
eine diesbezügliche Vereinbarung mit den betreffenden Nachbarn vorliegt. Das Grenzbaurecht muss als Dienstbarkeit vor Baubeginn im Grundbuch eingetragen werden. Auch bei zusammengebauten Gebäuden auf zwei verschiedenen Grundstücken gilt deren Gesamtabmessung als Gebäudelänge. Somit ermitteln sich auch die Grenzabstände auf der Grundlage
dieser Gesamtlänge.
Art. 35 Entwässerungsgräben
1. Wenn die Vorschriften für Fliessgewässer nach Art. 50 BauG nicht zur Anwendung kommen,
sind für bestehende Entwässerungsgräben die Grenzabstände gemäss Aft47 BauG und Art.
33 verbindlich. Grundlage für die Vorschriften nach Art. 50 BauG ist der Richtplan für öffentli-
, che Gewässer.
2. Bei eingedolten Gewässern, die im Gewässerplan (Richtplan Gewässer) dargestellt sind, ist
der Mindestabstand von 5.00 m, gemessen ab Achse der Rohrleitung, nach Baugesetz wie
auch der Grenzabstand gemäss Bauordnung einzuhalten, um die Möglichkeit für eine spätere
Freilegung des betreffenden Gewässers sichezustellen.
3. Bei Bauvorhaben ist die Gestaltung des Terrains bzw. Gartens zwischen Bauwerk und Gewässer in Hinblick auf den Gewässerunterhalt mit Land und Gemeinde abzustimmen.
Art. 50 BauG / 47 BauG
Art.36
Art. 37
2.
Art. 38
3.
Öffentliche Werkleitungen auf privatem Eigentum
Bei der Errichtung von Stütz- und Einfriedungsmauern, Aufschüttungen oder der Pflanzung
von Bäumen ist auf bestehende öffentliche Leitungen dahingehend Rücksicht zu nehmen,
dass diese nicht beschädigt werden und der Zugang für Ersatz und Unterhalt der Leitungen
gewährleistet bleibt. Schächte und Schieberkappen der öffentlichen Werkleitungen sind freizuhalten und dürfen nicht überdeckt werden. Zudem wird auf das Abwasser-Reglement der
Gemeinde venviesen.
Gru ndstücksentwässeru ng
Die Grundstücksentwässerung hat grundsätzlich den allgemeinen, gesetzlichen Richtlinien
und Reglementen zu entsprechen (Abwasserreglement, Genereller Entwässerungsplan
(GEP), VSA-R|chtlinie 592000 Liegenschaftsentwässerung usw.).
Grundsätzlich soll, um eine gute Ableitung von Schmutz- wie auch von Meteoruvasser gewährleisten zu können, das Erd- bzw. Untergeschoss nicht wesentlich tiefer als die Strasse, welche
das Baugrundstück erschliesst, zu liegen kommen. Speziell sind in baulicher Hinsicht die stark
schwankenden Grundwasserstände zu beachten. Ausserordentliche Entwässerungs- bzw.
Versickerungsanlagen sind der Baueingabe mit der Gemeindebauverwaltung abzuklären.
Bei lang anhaltenden Niederschlägen kann der Grundwasserspiegel in weiteren Teilen des
Baugebietes bis auf Flur ansteigen. Dieser hohe Grundwasserspiegel sowie allfälliger Oberflächenabfluss können zu Wassereintritten in Gebäuden führen. Dieser Problematik ist bei
Bauvorhaben durch die Bauherrschaft eigenverantwortlich Rechnung zu tragen.
Abstand zu noch nicht projektierten Strassen
Der Strassenabstand hat bei noch nicht projektierten Strassenführungen von der Mitte des
Ausbauquerschnittes:
- mindestens6.5mbeivoraussichtlichenErschliessungsstrassen
- mindestens 8 m beivoraussichtlichen Sammel- und Hauptstrassen
zu betragen.
Bei Garagen, deren Ausfahrt direkt auf die Strasse führt, ist ein zusätzlicher Abstand von 1.5
m einzuhalten.
Bauordnung Seite 14 von 15
D Verfahrensvorschriften
Art.39 Vollzug
1. Die Gemeinde überprüft periodisch, mindestens alle vier Jahre, die Planungsmittel der Ortsplanung auf ihre Zweckmässigkeit und nimmt die gegebenenfalls erforderlichen Anderungen
oder Ergänzungen vor.

## Art. 9 {#art_9}

BauG
Art.40 Ausnahmen
1. Das Verfahren für die Erteilung von Ausnahmen ist im Baugesetz geregelt'
2. Ausnahmen sind in Einzelfällen zudem zulässig, wenn die Anwendung der Vorschriften dieser
Bauordnung objektiv eine ortsbaulich wesentlich bessere Lösung verunmöglichen würde.
Art. 3 BauG
Aft.41
Übergangs- und Schlussbestimmungen
Diese Bauordnung tritt nach Genehmigung durch die Fürstliche Regierung und der Kundmachung durch die Gemeinde am 3. Juli 2015 in Kraft und ersetzt diejenige vom 9. September
1998 in der Fassung vom 12.Dezember 2014.
Die zum Zeitpunkt des lnkraftretens dieser Bauordnung hängigen Verfahren und Gesuche
sind nach bisherigem Recht zu behandeln.
2.
Vom Gemeinderat erlassen am
10. Mär22015 I 25. Oktober 2021 I L Mai 2024 I 26. Februar 2025
Von der Regierung des Fürstentums Liechtenstein genehmigt am
30. Juni 2015 I 6. Dezember2O2l I 1. April2025
Amtliche Kundmachung am
9. April2025
Ge Ruggell
Christian Öhri
Gemeindevorsteher
Bauordnung Seite 15 von 15