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title: "Lüssi Göbli"
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# Lüssi Göbli

## § 1 {#par_1}

Freiflächen, Abs. 5
Innerhalb der im Zonenplan speziell bezeichneten Flächen gilt eine
Bebauungsplanpflicht. Der Bebauungsplan legt unter anderem die Grösse
und die Nutzung der öffentlichen Freiräume fest. Die öffentliche Freifläche
soll min. 3% der anrechenbaren Landfläche betragen. Der Gemeinderat
kann auf den Erlass eines Bebauungsplanes ganz oder teilweise verzichten,
wenn die bauliche Entwicklung und die Freiraumgestaltung dem
Quartiergestaltungsplan sowie dem gemeindlichen Richtplan entsprechen
oder wenn die Grundeigentümer bereit sind, mit der Gemeinde auf
freiwilliger Basis das Freiflächenkonzept des Quartiergestaltungsplanes
grundeigentümerverbindlich privatrechtlich zu regeln und mit einer
Überbindungsklausel auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden.
Gemäss gemeindlicher Praxis beträgt in der Zone W3 die öffentliche
Freifläche 4% der anrechenbaren Landfläche. Diese öffentliche Freifläche
ist in Form eines Quartierfreiraums mit mindestens 1'100 m2 Fläche,
nebst den gemäss Bauordnung erforderlichen Spielflächen, im Zentrum der
Bauten geplant.
Die Vorgaben des Merkblatts der Gemeinde Baar „Freiflächen in den
Quartieren — Qualitätskriterien für die Planung und Realisierung“ vom
13.12.10 sind bei der Umsetzung zu berücksichtigen.
§38 Reserve-Bauzone
Die Grundstücke GS 701 und GS 702 befinden sich gemäss Zonenplan in
der Reserve-Bauzone. Sie werden zusammen mit dem Bebauungsplan
freigegeben. Für die Freigabe der Reservebauzone bedarf es eines
Gemeinderatsbeschlusses, der 20 Tage öffentlich aufzulegen ist.
Der Bebauungsplan erfüllt die Vorgaben der kantonalen und kommunalen
Raumplanung. Das Erschliessungsprinzip, das Bebauungsprinzip, die
Freiräume er sind im Studienverfahren erarbeitet und im Bebauungsplan
umgesetzt worden.
4 Bebauungsplan
4.1 Grundsätze und generelle Regelung
Bebauungsplan Ziele Mit dem Bebauungsplan Lüssi Göbli sollen die folgenden Ziele erreicht
werden:
 die Schaffung von zweckmässigen und sachgerechten
Rahmenbedingungen für eine Wohnüberbauung von hoher
städtebaulicher und architektonischer Qualität,
 die Koordination der Erschliessung mit dem umliegenden
Erschliessungsnetz, insbesondere im Bereich der Grenze zur
Einwohnergemeinde Zug.
 eine hohe Freiraumqualität
 der Erlass von Bestimmungen, welche einerseits die bauliche
Umsetzung des Richtprojektes ermöglichen und anderseits den
notwendigen Projektierungsspielraum für die Weiterbearbeitung
offen lassen.
4.2 Siedlung / Städtebau (s. 3.2 Kommunaler Richtplan Siedlung)
Siedlung / Städtebau Die Bauten lösen sich von der mehrheitlich orthogonalen Ausrichtung des
angrenzenden Bestandes ab. Es sind sechs abgewinkelte Volumen, je
paarweise gruppiert, die gemeinsam eine mehrfach lesbare Grossform
bilden. Dabei fassen sie gut proportionierte, teilweise ineinander
verschränkte halboffene Hofräume.
4.3 Nutzung / Ausnützungsberechnungen
Anrechenbare Landfläche aLF GS 701 W3 5'562 m2
aLF GS 702 W3 20'826 m2
Total aLF 26'388 m2
Anrechenbare Geschossfläche aGF GS 701/702 W3 Richtprojekt 20'808 m2
aGF GS 701/702 W3 BBP (Bebauungsplan) 20'840 m2
AZ GS 701/702 Richtprojekt (inkl. unterirdische Flächen) 0.79
AZ GS 701/702 EBW 0.60
AZ GS 701/702 BBP (exkl. unterirdische Flächen) 0.79
Im Bebauungsplan resultiert eine Ausnützung von 0.79. Gegenüber der
Ausnützung von 0.6 der Einzelbauweise, führt dies zu einer
Mehrausnützung von rund 30 Prozent. Allerdings kann dabei nicht von der
freien Attikaausnutzung Gebrauch gemacht werden. Die effektive
Ausnützung bei 4 Geschossen plus Attika entspricht einer AZ von
0.70. In der Umsetzung ist das oberste Geschoss fassadenbündig zu
gestalten. Die Höhenentwicklung der Gebäude mit 5 Vollgeschossen (ohne
Attika) im Bebauungsplan ist mit Gebäuden einer Arealbebauung mit 4
Vollgeschossen plus Attikageschoss vergleichbar.
Im Richtprojekt sind ca. 180 Wohnungen in den sechs Gebäuden geplant.
Je nach Gebäudelänge sind zwei bis vier Treppen- und Liftanlagen pro
Mehrfamilienhaus vorgesehen. Damit sind pro Erschliessung auf jeder
Etage zwei Wohnungen geplant.
4.4 Baubereiche für Neubauten
Ausnützungsübertragung Da gegenwärtig nicht bekannt ist, welche Etappierung der Baubereiche
angestrebt wird, wurde zur Gewährleistung eines Projektierungsspielraums
in Absprache mit den Grundeigentümern die Bestimmung definiert, dass
die jeweilige aGF pro Baubereich zu Gunsten/zu Lasten von anderen
Baubereichen (diese müssen nicht aneinander angrenzen) um maximal
10% erhöht bzw. reduziert werden kann. Mit dieser Regelung wird
einerseits verhindert, dass Baubereiche unverhältnismässig dichter (oder
im Extremfall gar nicht) bebaut werden, andererseits bietet sich dadurch
die Möglichkeit, künftige Etappen flexibler entwickeln zu können.
Gebäudeanordnung Die Baubereiche weisen einen beschränkten Anordnungsspielraum auf. Zur
Sicherstellung der städtebaulichen Qualitäten sind im Bebauungsplan
Baufluchten definiert, welche zwingend bebaut werden müssen. Dies soll
mit Zwangsbaufluchten erreicht werden. Hauptgebäude dürfen nur
innerhalb der im Plan festgelegten Baubereiche erstellt werden. Innerhalb
der bezeichneten Baubereiche sind Gebäude auf die Zwangsbaufluchten
auszurichten und entlang dieser zu erstellen.
Auskragungen Auskragende Bauteile (Vordächer, Fassadenelemente und Balkone) dürfen
nur an den Fassaden mit Pflichtbaulinie um max. 1.50 m über die
Baubereiche hinausragen und nicht mehr als die Hälfte der Gebäudelänge
beanspruchen. Balkone dürfen nicht abgestützt werden.
4.5 Erschliessung
Zu- und Wegfahrt
Göblistrasse / Baarermattstrasse Die Erschliessung des südöstlichen Bebauungsplangebiets (Gebäude C und
D) erfolgt über die Göblistrasse. Die Gebäude A, B und E, F werden von
der Baarermattstrasse her erschlossen. Die Linienführung der Göblistrasse
wird ab der Kurve östlich des Göblihofs bis zum heutigen Siedlungsanfang
angepasst. Die 5.30 Meter breite Strasse (Begegnungsfall Personenwagen
/ Lastwagen bei 30 km/h) berücksichtigt die bestehende Funktion als
Erschliessungsstrasse bzw. langfristig die Funktion als Sammelstrasse im
Zusammenhang mit dem Stadttunnel. Der Horizontalversatz beim Göblihof
dient als Torsituation und bildet den künftigen Beginn der gegenüber heute
erweiterten Tempo-30-Zone.
Alle oberirdischen Erschliessungsflächen zu den Tiefgaragen sind als eine
mindestens 4.50 Meter breite Zufahrtsstrasse auszubilden.
Zu- und Wegfahrt
Adresse Göblistrasse
Adresse Baarermattstrasse
4.6 Öffentlicher Verkehr
Öffentlicher Verkehr Bushaltestellen befinden sich in maximal 300 Meter Entfernung zum
Bebauungsplangebiet an der Industriestrasse (Linie 4 Cham - Zug - Inwil)
und am Lüssiweg (Linie 33 Baar - Inwil - Arbach - Zug). Die Linie 4
verkehrt im Viertelstundentakt, die Linie 33 im Stundentakt und in den
Hauptverkehrszeiten im Halbstundentakt.
Langfristig könnte als Option mit einer neuen Linienführung eine neue
Haltestelle auf der Göblistrasse erstellt werden. Als Bereich für eine
mögliche Fahrbahnhaltestelle bietet sich der Abschnitt unmittelbar östlich
der Querungshilfe an. Da eine Realisierung mit einer Betriebsänderung
gegenwärtig als unsicher angesehen wird und bislang auch nicht
!::;
vorgesehen ist, wird auf eine Darstellung der Haltestelle im Bebauungsplan
verzichtet.
4.7 Fuss- und Radwegnetz
Radwegnetz Zwischen Lüssiweg und Baarermattstrasse verläuft ein Abschnitt des
kantonalen Radstreckennetzes. In Abstimmung mit dem Kanton soll der
Weg auf eine Breite von 4.50 Meter (3.50 Meter Rad-/Fussweg und
beidseitig 0.50 Meter Bankett) ausgebaut werden.
Zur Verbesserung der Bebaubarkeit auf den GS 701 und GS 702 der
Gemeinde Baar wird der kantonale Fuss- und Radweg an den nordwestlichen Rand der neuen Bebauung verlegt. Dadurch wird die
Nutzbarkeit vor allem des zentralen Bereiches gestärkt und mögliche
Nutzungskonflikte (Fussgänger / Radverkehr: zwei Geschwindigkeiten)
vermieden.
Der Übergang über die Göblistrasse erfolgt mit einer Mittelinsel. Ab der
bestehenden Linienführung auf dem GS 4274 auf Zuger Seite wird der
Radweg mit einer Brücke über den offengelegten Arbach und parallel zur
Göblistrasse geführt. Die Radien wurden unter Berücksichtigung der
fahrdynamischen Anforderungen von Radfahrern festgelegt. Im Bereich
der Strassenquerung sind die Baumpflanzungen so festgelegt, damit die
Sichtweiten auf den MIV eingehalten werden können.
Fusswegverbindung Baar – Zug Für die Anwohner und die Öffentlichkeit soll ein feinmaschiges und
attraktives Wegnetz resultieren. An die kantonale Radstrecke, welche das
Rückgrat des öffentlichen Langsamverkehrsnetzes darstellt, werden
verschiedene Fusswege angebunden:
 Fortsetzung des Trottoirs entlang der Göblistrasse bis zur
Radwegquerung.
 Neue Fusswegverbindung ab dem Radweg in nordöstlicher Richtung auf
das GS 702 (direkte Verbindung durch das Neubaugebiet auf Baarer
Gemeindegebiet an die Baarermattstrasse).
 Neuer Fussweg nördlich des offengelegten Arbachs, mit Baumreihe und
Rabatte von der Göblistrasse abgetrennt.
 Dieser Weg soll im Zusammenhang mit der Bachoffenlegung bis zum
Bachdurchlass (Lagefixpunkt Nr. 17113244) in der Göblistrasse
weitergeführt werden. Längerfristig ist eine Verlängerung bis zur
Ägeristrasse geplant.
 Quartierinterne Verbindung aus dem autofreien Abschnitt zwischen
Göblistrasse und Lüssiweg auf Zuger Seite.
Fusswegverbindung Die einzelnen Gebäude im Gemeindegebiet Baar werden durch eine
netzförmige
Gemeinde Baar Wegstruktur miteinander verbunden. Die formale Ausgestaltung der Wege
leitet sich aus der Formensprache der winkelförmigen Gebäudestruktur ab.
Die übergeordnete Anbindung der beiden Wohnquartiere südlich und
nördlich der Göblistrasse wird durch eine direkte Weiterführung der
südlichen autofreien Erschliessungsstrasse in das Zentrum der
Wohnüberbauung bis hin zur Baarermattstrasse hergestellt.
4.8 Verkehr / Parkplatznachweis
Verkehr / Parkplatznachweis Die Parkierung erfolgt mehrheitlich unterirdisch in zwei separaten
Einstellhallen. Oberirdisch sind am Ende der Baarermattstrasse maximal 6
Parkfelder für Besucher gestattet. Gestützt auf den Parkplatznachweis des
Verkehrsgutachten vom 18.01.12 sind maximal 250 Parkfelder (inkl. der
Parkfelder für Besucher oderirdisch) gestattet. Die Parkfelder sind im
Verhältnis der Geschossflächen den einzelnen Baubereichen zuzuordnen.
Der effektive Parkplatznachweis wird auf Stufe Baugesuch erfolgen.
Eine Einstellhalle mit Einfahrt am Ende der Baarermattstrasse kommt
unterhalb der Gebäude A, B und E, F zu liegen. Die zweite Einstellhalle
mit Zufahrt von der Göblistrasse dient den Gebäuden C und D.
Durch die maximal zulässige Parkfeldzahl und dem entsprechenden
Verkehrspotenzial werden in der Morgenspitzenstunde (MSP) rund 80 und
in der Abendspitzenstunde (ASP) rund 125 zusätzliche Fahrten erzeugt.
Diese verteilen sich auf die Göblistrasse und die Baarermattstrasse wie
folgt: MSP 25 Göblistrasse und MSP 55 Baarermattstrasse,
sowie ASP 45 Göblistrasse und ASP 80 Baarermattstrasse.
Richtprojekt Untergeschoss
Die Verfasser des Verkehrsgutachtens des Ingenieurbüros
TEAMverkehr.zug, vom 18.01.2012 kommen zum Schluss, dass am
Knoten Göblistrasse unter Berücksichtigung der Tangente Zug / Baar 2020
während der Abendspitzenstunde die Leistungsgrenze erreicht wird. Der
Knoten ist bereits mit einer Lichtsignalanlage ausgestattet und folglich
bestehen kaum Möglichkeiten zu einer weiteren Steigerung der
Leistungsfähigkeit. Der Knoten ist Bestandteil der Planung der Tangente
Zug / Baar.
Beim Knoten Baarermattstrasse ist die Verkehrsqualität während den
Verkehrsspitzenstunden gut bis sehr gut. Am Knoten Baarermattstrasse
werden weitere unbebaute Gebiete angeschlossen. Da mit hoher
Wahrscheinlichkeit die Vortrittsverhältnisse mit der Tangente Zug / Bar
langfristig angepasst werden und die Baarermattstrasse Teil der
Hauptrichtung wird, ist dann eine noch höhere Leistungsfähigkeit
vorhanden.
Besucherparkplätze
Besucherparkplätze Die Besucherparkplätze sind unterirdisch in den Einstellhallen zu
platzieren. Zusätzlich dazu sind oberirdisch am südlichen Ende der
Baarermattstrasse maximal sechs Parkfelder für Besucher gestattet,
wovon einer behindertengerecht sein muss.
Fahrradabstellplätze
Fahrradabstellplätze Aufgrund der topografischen Lage, der guten Erschliessung für den
Langsamverkehr und der angestrebten Wohnnutzung für Familien ist
davon auszugehen, dass der Bedarf nach Abstellplätzen für Fahrräder und
Motorfahrräder hoch ausfallen wird. Aus diesem Grund hält der
Bebauungsplan fest, dass pro Zimmer mindestens 1 Abstellplatz zu
erstellen ist. Die Abstellplätze sind so anzulegen, dass sie auf kurzem und
sicherem Weg erreicht werden können (bspw. entlang der Zugangswege, in
der Nähe der Hauszugänge, in der Tiefgarage oder auch in gut
zugänglichen Kellerräumen). Die Abstellplätze sind zu überdachen.
Mindestens 1/3 sind oberirdischbei den Hauseingängen anzuordnen. Im
Rahmen eines konkreten Baugesuchs ist die jeweilige Anzahl der
Zweiradabstellplätze und deren Anordnung für alle Neubauten zu
definieren. Als Grundlage dafür dient das Richtprojekt.
Vegetation (s. 3.2 Kommunaler Richtplan Landschaft)
Vegetation Die Wohnüberbauung ist auf einer jetzt landwirtschaftlich genutzten
Fläche geplant. Das Ziel ist es, den Charakter einer bäuerlich geprägten
Wiesenlandschaft soweit wie möglich zu erhalten.
So wird eine extensiv gepflegte Blumenwiese von Osten her in das Quartier
hereingezogen und geht dann in eine bespielbare Rasenlandschaft über.
Einzelne Stieleichen, Hainbuchen und Feldahorne werden in die Wiesen-
und Rasenflächen eingestreut.
Zwischen den Erschliessungswegen und Gebäuden bilden Strauchflächen
(z.B. Hortensien) einen blühenden Puffer. Der neugeführte kantonale Rad-
und Fussweg wird mit einheimischen Sträuchergruppen von der
Überbauung abgegrenzt. Die Göblistrasse als verbindendes Element
zwischen den beiden Wohnüberbauungen wird mit einer Baumallee
räumlich gestärkt.
Spiel- und Aufenthaltsbereiche
Spiel und Aufenthalt Die drei Gebäudepaare bilden durch ihre städtebauliche Setzung eine
räumliche Situation. In diesen Bereichen werden drei möblierte Spiel- und
Aufenthaltsbereiche untergebracht.
Quartierfreiraum
Quartierfreiraum An zentraler Lage entsteht zusätzlich ein öffentlich zugänglicher
Quartierplatz mit Schattendach und Grillmöglichkeiten. Das Merkblatt
„Freiflächen in Quartieren – Qualitätskriterien für die Planung und
Realisierung“ vom 13. Dezember 2010 ist zu berücksichtigen.
4.9 Umwelt
Umwelt Der Anteil versiegelter Flächen ist möglichst gering zu halten. Nicht für
die Erschliessung erforderliche Flächen sind mit Ausnahme von Spiel und
Sport dienenden Flächen unversiegelt auszuführen.
Zusätzlich zu den Vorgaben gemäss Bebauungsplan ist im
Baubewilligungsverfahren oder im Zusammenhang mit Bauarbeiten zu
berücksichtigen, dass das Bebauungsplangebiet im Gewässerschutzbereich
Au liegt. Der Gewässerschutzbereich A umfasst die nutzbaren
unterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz notwendigen
Randgebiete. Für Bauvorhaben im oder über dem Grundwasser sind die
Vorgaben des ZUDK-Merkblattes „Bauen im Grundwassergebiet“ zu
beachten.
4.10 Lärmgutachten
Lärmgutachten Das Lärmgutachten des Ingenieurbüros Beat Sägesser vom 02.03.2012
dient als Grundlage für die weitere Planung.
In der folgenden Tabelle sind die massgebenden Grenzwerte
zusammengestellt:
Planungswert Tag Nacht
Wohnräume 55 dB(A) 45 dB(A)
Beurteilung des Richtprojekts gemäss Lärmgutachten:
Beim vorliegenden Richtprojekt ist die Einhaltung der LSV mit folgenden
Massnahmen in den lärmexponierten 6 Fassaden möglich:
 Ausbildung der geplanten Balkone als verglaste Loggien mit
schalldichter Brüstung und absorbierender Verkleidung der
Untersicht. Mindestens ein Element jeder Loggiaverglasung ist
mobil, bzw. zum Öffnen zu konzipieren.
 Ausführung aller ungeschützten, strassenseitigen Fenster als
rahmenverglaste Konstruktion
 (auch für Reinigung / Unterhalt darf keine Öffnungsmöglichkeit
vorgesehen werden).
4.11 Feuerwehr
Feuerwehr Die Notzufahrt erfolgt innerhalb der bezeichneten Bereiche. Im
Richtprojekt Umgebung sind die entsprechenden Schleppkurven der
Bemessungsfahrzeuge abgebildet. Neue Hydrantenstandorte sind – falls
erforderlich – in Absprache mit der Dienststelle Brandschutz Baar zu
definieren.
4.12 Entwässerung
Geologie / Hydrologie
Entwässerung Der Untergrund ist kaum wasserdurchlässig (Moräne, Seebodenlehm,
Schwemmlehm) und der Grundwasserspiegel liegt in diesem Gebiet sehr
hoch.
Entwässerung allgemein
Die Entwässerung für das gesamte Projektgebiet (Baar und Zug) wurde im
Entwässerungskonzept der André Rotzetter + Partner AG vom
10.10.2011 im Rahmen einer GEP-Nachführung überprüft. Generell soll
das Sammeln des Meteor- und Schmutzwassers innerhalb der neuen
Überbauung geschehen und an möglichst wenigen Anschlusspunkten in das
Zuger Abwassernetz eingeleitet werden. Hierzu müssen vor allem neue
Schmutzwasserleitungen gebaut werden. Das Meteorwasser soll retentiert
in den renaturierten Arbach eingeleitet werden.
Gemäss den heutigen Terrainverhältnissen sollte das Sammeln des
Abwassers im Areal der Neubebauung konzeptionell möglich sein. Das
Abwasser der Baarer Baubereiche wird in Schmutzwasserleitungen
gesammelt und in die bestehende Schmutzwasserkanalisation eingeleitet.
Im Zuge der Projektierung und Detailplanungen ist dieses Konzept zu
vertiefen.
Konzeptionelle Entwässerung, Auszug aus GEP-Nachführung Lüssi Göbli
Das Oberflächenwasser der neuen Überbauung kann nur retentiert an den
Arbach angeschlossen werden. Der Arbach entwässert via Siehbach in den
Zugersee. Im Rahmen des GEP der Stadt Zug wurde das gesamte
Einzugsgebiet des Siehbaches im Ist-Zustand und im Endausbau
untersucht. Im Endausbau enthalten ist unter anderem auch das
Einzugsgebiet der neuen Überbauung Göbli / Lüssi.
Meteorwasser
Meteorwasser Das Meteorwasser der Wohnblöcke im südlichen Perimeter sollen über
Rigolen und neue Meteorwasserleitungen in den Arbach eingeleitet werden.
Jenes der Wohnblöcke im nördlichen Perimeter soll über Rigolen und neue
Meteorwasserleitungen in das
bestehende Meteorwassersystem der Stadt Zug entwässert werden, welche
aufgrund ihrer Höhenlage nicht in den Arbach eingeleitet werden können.
Da der Untergrund kaum wasserdurchlässig ist, soll der Abfluss des
Regenwassers in den Meteorkanal verzögert bzw. möglichst viel Wasser
zurückgehalten werden. Mittels einer extensiven Dachbegrünung kann ein
Grossteil des Meteorwassers (ca. 60%) zurückgehalten werden. Das
anfallende Wasser auf den Wegbereichen wird über die Schulter
entwässert.
Schmutzwasser
Schmutzwasser Das Abwasser der Wohnüberbauung wird in Schmutzwasserleitungen
gesammelt und in die bestehende Schmutzwasserkanalisation eingeleitet.
Die bestehende ø 300 mm Leitung in der Göblistrasse, an welche die
gesamte neue Überbauung angeschlossen wird, vermag das zusätzliche
Schmutzwasser abzuleiten. Im weiteren Verlauf entwässert die bestehende
Schmutzwasserleitung via einer ø 350 mm Leitung in die ø 400 mm
Leitung in der Industriestrasse.
4.13 Entsorgung
Entsorgung Im Bebauungsplan ist am südlichen Ende der Baarermattstrasse und an
der Göblistrasse auf Zuger Seite je eine Entsorgungsstelle bezeichnet. An
diesen Standorten sollen Unterflurcontainer erstellt werden, wo die
Anwohner der umliegenden Bauten ihre Siedlungsabfälle entsorgen
können. Die Entsorgungsstellen sind so geplant, dass diese sowohl zu Fuss
wie auch mit dem Auto gut zugänglich sind.
Für die Baubereiche B und C ist die Entsorgung über die Entsorgungsstelle
auf Stadtzugerseite mittels privatrechtlicher Regelung vereinbart.
5 Begründung der Abweichungen von der Einzelbauweise
5.1 Abweichungen von der Einzelbauweise
Der Bebauungsplan weicht in den folgenden Punkten von der
Einzelbauweise ab:
Abweichung
1. 5 Vollgeschosse in der W3 an Stelle von 3 Vollgeschossen plus
Attika
2. Unterschreitung der Gebäudeabstände bei den Gebäuden C und D,
A und B, B und E und F.
3. Auf der Südostseite ist der Grenzabstand in zwei Eckbereichen ca.
13 m gross.
4. Abweichung von BO § 47 Abs. 1 betreffend vorspringender und
auskragender Bauteile. Erlaubt ist im Bebauungsplan eine
Auskragung von 1.50 m, vorausgesetzt sie beanspruchen nicht
mehr als die Hälfte (im Vergleich dazu BO: ein Drittel) der
jeweiligen Gebäudelänge und sind nicht abgestützt.
5. Unterirdische Flächen werden nicht zur aGF angerechnet.
6. Für die Berechnung der max. OK Dach Höhe sind Geschosshöhen
von 3.20 m statt 3.00 m angenommen worden.
7. AZ von 0.79 gegenüber 0.6 in der Einzelbauweise
5.2 Begründung für die Abweichung von der Einzelbauweise
Begründung
1. Das Projekt weist 5 Vollgeschosse ohne Attikageschoss auf. Die
Fassadenhöhe von 9.50 m gemäss Bauordnung wird überschritten.
Gemäss BO §18 Abs. 1 lit. c wären im Vergleich in der W3 mit
Arealbebauung 4 Vollgeschosse (9.50 m + 3 m) und ein
Attikageschoss von 3 m möglich. Die Höhenentwicklung der 5
Vollgeschosse ohne Attika ist mit 4 Vollgeschossen + Attika
vergleichbar. Die Fassadengestaltung der Gebäudevolumen erfolgt
dadurch über die gesamte Gebäudehöhe. Der Vorteil zeigt sich in
der einheitlichen und guten Gesamtwirkung der Baukörper. Der
Nachteil einer unruhigen zurückspringenden Gebäudefassade im
Attikabereich entfällt.
2. Die geringeren Gebäudeabstände unterstützen die grosszügige und
attraktive Gestaltung der Höfe. Die Setzung der Baufelder bildet
eine starke städtebauliche Figur, die sowohl den Siedlungsrand
definiert als auch das Verweben des Quartiers mit der umgebenden
Landschaft ermöglicht.
3. Der geringere südostseitige Grenzabstand ist vertretbar, da nur
zwei Gebäudebereiche betroffen sind und es sich um den Abstand
zur Landwirtschaftszone handelt. Die Parzellengrenze ist zugleich
Bauzonengrenze.
4. Attraktive private Aussenräume sind für eine hohe Wohnqualität
sehr wichtig. Die Erweiterung der Auskragung auf die Hälfte statt
ein Drittel der jeweiligen Gebäudelänge unterstützt dies.
Gleichzeitig sind Balkone ein wichtiges Element der
Fassadengestaltung.
5. Die aGF darf oberirdisch für den Bau von attraktiven Wohnungen
und Erschliessungen verwendet werden. In der Umgebung nicht
sichtbare Erschliessungen im Untergeschoss können zweckmässig
gebaut werden, ohne die oberirdische aGF berücksichtigen zu
müssen. Diese Abweichung wird mit der Revision der Verordnung
des Baugesetzes eventuell hinfällig.
6. Eine Erhöhung der Geschosshöhen von 3 m auf 3.20 m
kompensiert die vom Minergie-Standard verursachten grösseren
Deckenstärken und ermöglicht die Schaffung attraktiver
Wohnräume auch bei grossen Gebäudetiefen.
Aufgrund der Gesamtqualitäten, die im Bebauungsplan gesichert
werden, ist die höhere AZ mit etwa 30% mehr Nutzung vertretbar.
5.3 Vorteile für das Siedlungsbild und die Umgebung
Vorteile Gemäss §32 Abs. 1 PBG bestimmen gemeindliche Bebauungspläne die
Bauweise über eine funktional zusammenhängende Landfläche innerhalb
der Bauzone. Weisen sie wesentliche Vorzüge gegenüber der
Einzelbauweise auf, so können darin Abweichungen von den kantonalen
und gemeindlichen Bauvorschriften festgelegt werden. Gemäss Abs. 2 von
§32 PBG sind wesentliche Vorteile (a) besonders gute architektonische
Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume und (b) besonders
gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild.
Vorteile der geplanten Siedlung:
– Die Zufahrten für den motorisierten Individualverkehr sind minimal
gehalten und so angeordnet, dass diese die quartierinternen
Erschliessungswege möglichst wenig tangieren.
– Die Parkierung für den MIV erfolgt grossmehrheitlich unterirdisch,
auch für Besucher.
– 1 Abstellplatz für Velos und Mofas pro Zimmer und deren Anordnung
in der Nähe der Hauszugänge bieten die Basis für einen hohen
Modalsplit.
– Umgestaltung und Aufwertung der Göblistrasse.
– Nutzerspezifische (Radfahrer, Fussgeher, Aufenthalt, Spiel)
Ausgestaltung und Zuordnung des Langsamverkehrsnetzes unter
Berücksichtigung der unterschiedlichen Geschwindigkeiten.
– Schaffung von öffentlichen Infrastrukturen (Strasse, Rad- und
Fusswege, Quartierplatz).
– Aufenthalts- und Spielbereiche entstehen zwischen den Gebäuden.
Zudem laden weitläufige Rasenflächen zum Spielen und Verweilen ein.
– Attraktivitätssteigerung der Siedlung durch nachhaltig ökologische
Gestaltung der Umgebung im Zusammenhang mit der Bachoffenlegung
auf Zuger Seite.
– Die Lage, Anordnung und Höhe der Bauten wurde so festgelegt, dass
dies eine gute Lösung fürs Stadtbild insbesondere unter
Berücksichtigung der umliegenden Bauten darstellt.
– Die grösseren Gestaltungsmöglichkeiten der auskragenden und
vorspringenden Gebäudeteile können für qualitätsvoll gestaltete
Gebäudevolumen mit attraktiven privaten Aussenräumen umgesetzt
werden.
6 Verfahren
6.1 Bearbeitung
Bearbeitung Die Ausarbeitung des Bebauungsplans erfolgte in enger Zusammenarbeit
mit den betroffenen Grundeigentümern, den Gewinnern des
Studienverfahrens (Architekt, Landschaftsarchitekt) sowie verschiedenen
Fachplanern (Verkehrsplaner, Ingenieurbüro, Lärmingenieur).
6.2 Vorprojekt Göblistrasse, Radweg, Bachoffenlegung und
Entwässerungskonzept
Vorprojekt Göblistrasse, Das Ingenieurbüro André Rotzetter + Partner AG, Baar, wurde beauftragt,
Radweg, Bachoffenlegung in Absprache und auf Basis der Grundlagen der Fachplaner des
Richtprojektes jeweils ein Vorprojekt für die neue Göblistrasse, den
Entwässerungskonzept kantonalen Radweg und die Entwässerung zu erarbeiten. Alle Vorprojekte
wurden in der Situation, Längen- Normal- und Querprofilen aufgezeichnet
und hinsichtlich der Kosten geschätzt. Die Resultate sind dem
Bebauungsplan zu Grunde gelegt und unter Informationsinhalt abgebildet.
6.3 Vereinbarung
Vereinbarung In einem separaten Vorvertrag zwischen den betroffenen
Grundeigentümern, dem Kanton Zug sowie den Einwohnergemeinden Baar
und Zug werden die Modalitäten für die Eigentumsverhältnisse
(Abtretungen), die Kosten, die Ausnützung, die Perimeterbeiträge, die
Realisierung und Nutzung des Quartierplatzes, die Offenlegung des
Arbachs, die Verlegung der Göblistrasse, die Verlegung und Verbreiterung
des Radwegs und die Erstellung und Nutzung von öffentlichen Fusswegen
sowie Zeitpunkt von Errichtung, Betrieb und Unterhalt der entsprechenden
Anlagen und die Entschädigungen geregelt.
Der Abschluss des Hauptvertrags erfolgt, sobald die Bebauungspläne Nr.
7088 Zug und Nr. 36 Baar, welche die Grundlage für den
Abtretungsvertrag bilden, in Rechtskraft erwachsen sind. Die
Einwohnergemeinde Zug wird den Parteien zum gegebenen Zeitpunkt den
Entwurf des Hauptvertrages zustellen und die Parteien zum Abschluss des
Hauptvertrages einladen. Erwächst nur einer der beiden Bebauungspläne in
Rechtskraft, so wird der vorliegende Vorvertrag sinngemäss so umgesetzt,
dass in jedem Fall derjenige Teil der Gesamtüberbauung realisiert werden
kann, für welchen ein Bebauungsplan besteht.
6.4 Vorprüfung durch das Amt für Raumplanung
Der Bebauungsplan wurde durch die kantonalen Amtsstellen vorgeprüft.
Der Vorprüfungsbericht vom 12. Oktober 2012 enthält Vorbehalte und
Hinweise. Die Vorbehalte und Hinweise wurden von der Gemeinde geprüft.
Die Planungsmittel für die öffentliche Auflage wurden von den
Gesuchstellern wo nötig angepasst, so dass sämtliche Vorbehalte
berücksichtigt wurden. Somit kann die Genehmigung des Bebauungsplans
Lüssi Göbli ohne Auflagen und Änderungen erfolgen. Der Bebauungsplan
Lüssi Göbli ist im ordentlichen Verfahren gemss §39 Planungs- und
Baugesetz (PBG) durch die Einwohnergemeindeversammlung zu
beschliessen.
Nachfolgend sind die Anträge des Kantons und die vorgenommenen
Änderungen im Bebauungsplan zusammengefasst.
Vorbehalte
Vorbehalte Bestimmungen / Plan
Vorbehalt Höhen
Die Höhenangaben in Metern zu den Höhenkoten der Baubereiche sind mit
denjenigen in den Bestimmungen (Tabelle unter Ziffer 2) abzugleichen.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Höhenangaben wurden berichtigt.
Vorbehalt: Energievorschriften
Ziffer 16 der Bestimmungen ist zu streichen, da die Energievorschriften
abschliessend im kantonalen Recht geregelt sind.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung 16 wurde gestrichen.
Vorbehalt: Richtprojekt Umgebung
Der Situationsplan des Richtprojekts ist als Umgebungsgestaltungsplan zu
betiteln und entsprechend in Bestimmung Nr. 15 als verbindlicher
Bestandteil des Bebauungsplans festzuhalten.
Massnahmen Gesuchsteller: Der Situationsplan des Richtprojekts mit Massstab 1:1000 dient als
Orientierungshilfe und zur Übersicht des Richtprojekts. Den mit
„Richtprojekt Umgebung“ bezeichneten Plan der Landschaftsarchitekten
Hager Partner AG haben die Gesuchsteller als Umgebungsgestaltungsplan
betitelt und in Bestimmung 15 zum verbindlichen Bestandteil des
Bebauungsplans erklärt.
Vorbehalte Erschliessung
Vorbehalt: Parkplätze
Die zulässige Anzahl Parkplätze ist in die Bestimmungen des
Bebauungsplanes aufzunehmen.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmungen und der erläuternde Bericht wurden entsprechend
ergänzt und korrigiert.
Vorbehalt: Befahrbarkeit Radweg
Die Bestimmung 14 des Bebauungsplans ist zu ergänzen, dass der
kantonale Radweg jederzeit durchgängig befahrbar sein muss.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung wurde entsprechend ergänzt.
Vorbehalt: Beleuchtung Radweg
Die Bestimmung 14 ist zu ergänzen, dass der kantonale Radweg beleuchtet
sein muss.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung 14 wurde ergänzt, dass mit der Verlegung des Radwegs
auf Kosten der Bauherrschaft und in Absprache mit Kanton und Gemeinde
eine Beleuchtung des Radweges zu realisieren ist.
Vorbehalt: Unterniveaubaulinien Grafik
Die neuen Unterniveaubaulinien sind gemäss Datenmodell Level 22 mit
gelber Farbe zu zeichnen und mit lang-punkt-punkt-lang gestrichelt
darzustellen.
Massnahmen Gesuchsteller: Die grafische Darstellung der Unterniveaubaulinie wurde angepasst.
Vorbehalt: Unterniveaubaulinien Legende
In der Legende ist der Ausdruck „Unterniveaubaulinien“ mit dem
Ausdruck „Neue Unterniveaubaulinien zu genehmigen“ abzuändern.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Legende wurde angepasst.
Vorbehalt: kantonale Strassenlinien
Für die notwendigen kantonalen Strassenlinien des neuen Verlaufs der
kantonalen Radstrecke ist mit dem Tiefbauamt Kontakt aufzunehmen.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Anpassung erfolgte in Absprache mit der Stadt Zug.
Vorbehalt: kantonale Strassenlinien
Neue kantonale Strassenlinien sind im Bebauungsplan mit einem Grauton
darzustellen und in der Legende unter Informationsinhalt mit „neue
Strassenlinien zu beschliessen, gemäss separatem Verfahren“ zu
kennzeichnen.
Massnahmen Gesuchsteller: Für beide Gemeinden sind zwei separate Strassenlinienpläne zu erarbeiten
und zu beschliessen lassen. Der Kanton wird die Unterlagen den Gemeinden
gemäss §31 PBG im Rahmen der Mitwirkung zur Stellungnahme
unterbreiten.
Die neuen kantonalen Strassenlinien wurden gemäss Strassenlinienplan
übernommen und grafisch angepasst.
Vorbehalt: Parkplätze Zweiradfahrzeuge
Im Bebauungsplan sind gemäss Ziffer 12 der Bestimmungen mindestens 50
Prozent der Abstellplätze für Zweiradfahrzeuge oberirdisch anzuordnen.
Im Planungsbericht ist unter Kapitel 4.8 jedoch von „mindestens 1/3“
(also 33%) die Rede.
Die widersprüchlichen Aussagen im Bebauungsplan und im Planungsbericht
sind zu bereinigen.
Massnahmen Gesuchsteller: Der Widerspruch wurde bereinigt.
Vorbehalte Ver- und Entsorgung
Vorbehalt: Retention mit Versickerung
Die Retention ist nach Mäglichkeit mit einer Versicherung zu kombinieren,
da das Gewässerschutzgesetz in erster Priorität die Versickerung
vorschreibt. Die Machbarkeit der Versickerung ist zu prüfen und in
Kombination mit der geplanten Retention im Bebauungsplan festzuhalten.
Massnahmen Gesuchsteller: Die Abklärungen erfolgten in Absprache und Koordination mit der Stadt
Zug. Die Bestimmung 17 wurde ergänzt.
Hinweise zu dem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren
Hinweis: Grundwasser
Im Baarer Bebauungsplangebiet sind grossflächige Untergeschosse
vorgesehen. Im Baubewilligungsverfahren ist deshalb zu klären, ob eine
gewässerschutzrechtliche Bewilligung erforderlich ist.
Massnahmen Gesuchsteller: Es wird in Absprache mit der Stadt Zug beim Kanton AFU geklärt, ob die
Abklärungen zum Grundwasser bereits früher getroffen werden sollten.
Hinweis: Bodenschutz
Für belastetes Bodenmaterial, das aus der Bauparzelle abgeführt werden
soll, ist der Baubewilligungsbehörde vor Bauginn die gesetzeskonforme
Verwertung oder Entsorgung bestätigen zu lassen.
Massnahmen Gesuchsteller: Dies wurde zur Kenntnis genommen.
Hinweis: Brandschutz
Die speziellen Massnahmen bei Unterschreitung der Gebäudeabstände
müssen vorgängig mit der zuständigen Behörde bereinigt werden.
Massnahmen Gesuchsteller: Dies wurde zur Kenntnis genommen.
6.5 Verfahren gemäss §39 PBG
Ordentliches Verfahren Da in gewissen Teilbereichen von den jeweils geltenden Bauvorschriften der
Gemeinden abgewichen wird, sollen die beiden Bebauungspläne im
ordentlichen Verfahren gemäss §39 PBG erlassen werden. Die
Bebauungspläne wurden zeitgleich bei der Baudirektion zur Vorprüfung
eingereicht. Aufgrund der unterschiedlichen Rechtssetzungsverfahren in
den Gemeinden (Gemeindeversammlung, Grosser Gemeinderat) können die
nachgelagerten Verfahrensschritte nurmehr bedingt aufeinander
abgeglichen werden.
7 Weiteres Vorgehen, Terminplan
Wann Was Wer
Juni 12 Unterzeichnung Vorvertrag Grundeigentümer / Stadtrat Zug
/ Gemeinderat Baar
3. Juli 12 Verabschiedung Vorprüfung Stadtrat Zug /
Planungskommission und
Gemeinderat Baar
Sept./Okt. 12 Vorprüfungsbericht Amt für Raumplanung
Baudirektion
Herbst 12 Bereinigung BBP aufgrund
Vorprüfung
Gemeinden / Planer
November 12 Orientierungsveranstaltung im
Quartier
Gemeinden und
Grundeigentümer
Ordentliches
Verfahren
Baar
Dezember 12 1. öffentliche Auflage 30 Tage Gemeinde
Einwendungen behandeln Gemeinde / Planer
März / April 13 Verabschiedung Vorlage
Gemeindeversammlung
Planungskommission und
Gemeinderat Baar
Ende Juni 13 Beschluss und Abstimmung Einwohnergemeinde
Juli 13 2. öffentliche Auflage 20 Tage Gemeinde
Oktober 13 Genehmigung Baudirektion
Ordentliches
Verfahren
Zug
Dezember 12 Bericht und Antrag 1. Lesung Stadtrat
Februar 13 1. Lesung GGR Stadtrat / GGR
März 13 1. öffentliche Auflage 30 Tage Stadtplanung
Einwendungen behandeln Stadtplanung
Mai / Juni 13 Bericht und Antrag 2. Lesung Stadtrat
Juli / Sept. 13 2. Lesung GGR Stadtrat / GGR
Aug. / Okt. 13 Referendumsfrist 30 Tage Bevölkerung
Okt. / Dez. 13 Genehmigung Baudirektion
Bei wesentlichen, aufgrund der Vorprüfung zu ändernden Aspekten oder
bei allfälligen schwerwiegenden Einwendungen im Rahmen der öffentlichen
Auflage können sich entsprechende Verzögerungen ergeben. Ein allfälliges
Beschwerdeverfahren vor Regierungsrat und Verwaltungsgericht verzögert
die Rechtskraft der Bebauungspläne zusätzlich.
8 Literaturverzeichnis
(1) Lärmgutachten vom 02. März 2012, Ingenieurbüro Beat Sägesser
(2) Verkehrsgutachten vom 18. Januar 2012, TEAMverkehr.zug
(3) Nachführung GEP Zug, Erschliessung neue Überbauung Göbli /
Lüssi
(4) Entwässerungskonzept vom 10. Oktober 2011, ARP Ingenieure und
Berater AG
(5) Abfallentsorgung in Unterflurcontainern, Machbarkeitsstudie vom
3. Mai 2011, Textor Engineering AG
(6) Vorprojekte (Göblistrasse, Radweg, Bachöffnung) Lüssi Göbli vom
08. September 2010, ARP Ingenieure und Berater AG
(7) Vorvertrag zum Abschluss eines Abtretungsvertrages
(Bebauungsplan Lüssi / Göbli) vom 15. Juni 2012
(8) Richtprojekt vom 18. Juni 2012, Graber Pulver Architekten AG
(9) Plan Koten Erdgeschoss vom 18. Juni 2012, Graber Pulver
Architekten AG
(10) Plan Koordinaten Baufelder vom 18. Juni 2012, Graber Pulver
Architekten AG
(11) Berechnungsschemen zu Berechnungen Richtprojekt vom 18. Juni
2012, Graber Pulver Architekten AG
(12) Umgebungsgestaltungsplan vom 27. November 2012, Hager
Partner AG
(13) Nachweis Spielflächen Gemeinde Baar vom 18. Juni 2012, Hager
Partner AG
(14) Merkblatt „Freiflächen in den Quartieren — Qualitätskriterien für
die Planung und Realisierung“ vom 13. Dezember 2010, Gemeinde
Baar
(15) Plan Höhenaufnahmen Lüssi Göbli und Koordinatenliste vom 11.
Juni 2012, Geozug Ingenieure AG
(16) Strassenplan Radweg 35.01 Bereich Lüssi / Göbli vom 21.
November 2012, ARP Ingenieure und Berater AG