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title: "Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen"
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# Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen

## Art. 1 I. Allgemeine Bestimmungen (1.) {#art_1}

Geltungsbereich und Zweck
1 Diese Verordnung gilt für die amtlichen Grundstückschätzungen zum
Zweck der Steuerveranlagung sowie für die amtlichen Schätzungen gemäss
dem EG zum ZGB und die landwirtschaftlichen Schätzungen gemäss dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht3).

## Art. 2 {#art_2}

Gegenstand der Schätzung
1 Gegenstand der Schätzung sind:
a) Grundstücke nach Art. 655 ZGB4);
b) Alprechte und Nutzungsrechte des kantonalen Rechts;
c) selbständige Rechte und Gebäude, die nicht unter lit. a fallen.
2 Nicht geschätzt werden Verkehrsflächen und Gewässer. Öffentliche Bauten und Anlagen können geschätzt werden.
1) StG (bGS 621.11)
2) EG zum ZGB (bGS 211.1)
3) BGBB (SR 211.412.11)
4) SR 210
* vgl. Änderungstabelle am Schluss des Erlasses
Lf. Nr. / Abl. 1157 1
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung

## Art. 3 {#art_3}

Schätzungsobjekte
1 Für die Schätzung wird zwischen allgemeinen (nicht landwirtschaftlichen)
und landwirtschaftlichen Grundstücken unterschieden.
2 Landwirtschaftliche Grundstücke sind solche, die in den Geltungsbereich
des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht5) fallen.
3 Landwirtschaftliche Grundstücke oder Teile davon, werden zum Verkehrswert geschätzt, wenn sie einem Gewerbe mit nichtlandwirtschaftlichem Charakter dienen.

## Art. 4 {#art_4}

Grundlagen der Schätzung
1 Bestand und Umfang des Schätzungsobjektes richten sich nach den Eintragungen im Grundbuch und den tatsächlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Schätzung.
2 Bei der Schätzung sind alle wirtschaftlich mit dem Grundstück verbundenen Nutzungen, Rechte und Lasten, die den Wert beeinflussen, zu berücksichtigen.
3 Die Grundpfandrechte sind nicht zu berücksichtigen.

## Art. 5 {#art_5}

Gesamt- und Einzelschätzung
1 Mehrere Grundstücke eines Eigentümers oder einer Eigentümerin, die
wirtschaftlich eine Einheit bilden, sind als Gesamtheit zu schätzen.
2 Teile eines Grundstückes sind einzeln zu schätzen, wenn sie einzeln verpfändet sind, Einzelpfandrechte vorgesehen werden oder eine Einzelschätzung aus anderen Gründen geboten ist.

## Art. 6 {#art_6}

Neuschätzung von Amtes wegen
1 Jedes Grundstück wird mindestens alle zehn Jahre von Amtes wegen gebührenfrei neu geschätzt.
2 Eine Neuschätzung für ein einzelnes Grundstück ist vorzunehmen:
a) wenn das Grundbuchamt oder die Kantonale Steuerverwaltung feststellt, dass eine Schätzung in erheblichem Mass überholt ist;
b) bei Neu-, Um- und Anbauten;
5) BGBB (SR 211.412.11)
Ausserrhodische Gesetzessammlung 621.21
c) im Auftrag einer Amtsstelle, sofern diese einen Entscheid gestützt auf
die Schätzung zu fällen hat;
d) bei Vorausschätzungen nach Art. 87 des Bundesgesetzes über das
bäuerliche Bodenrecht6).
3 Der Regierungsrat kann aus besonderen Gründen eine Neuschätzung aller
oder bestimmter Grundstücke anordnen. Besondere Gründe können beispielsweise die Schätzung von Gebäuden in Gefahrenzonen sowie Zonenplanänderungen oder markt- und volkswirtschaftliche Veränderungen sein.
4 Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Anpassung oder die Bereinigung von Schätzungen nach Art. 22. *

## Art. 7 {#art_7}

Neuschätzung auf Antrag
1 Der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin kann beim zuständigen
Grundbuchamt eine Neuschätzung auf eigene Kosten beantragen.
2 Die Gebühr bemisst sich nach Art. 20 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege7). Sie wird vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt.

## Art. 8 II. Schätzwerte (2.) {#art_8}

Ermittlung der Schätzwerte
1 Bei der Schätzung werden folgende Werte eines Grundstückes ermittelt:
a) der Verkehrswert;
b) der Realwert;
c) der Ertragswert;
d) der Mietwert.
2 Bei landwirtschaftlichen Grundstücken werden ermittelt:
a) die Werte nach dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht8);
b) die Belastungsgrenze;
c) * der Mietwert für nichtlandwirtschaftliche Anlagen und Gebäude.
6) BGBB (SR 211.412.11)
7) VRPG (bGS 143.1)
8) BGBB (SR 211.412.11)
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung

## Art. 9 {#art_9}

Verkehrswert
1 Der Verkehrswert eines Grundstückes entspricht dem Marktwert und wird
aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert,
rechtlichen Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächlichen Eigenschaften, Lage und Beschaffenheit berechnet.
2 Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert
bestimmt. Wegleitend ist das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten (SVKG). *

## Art. 10 {#art_10}

Realwert
1 Der Realwert eines Grundstückes setzt sich zusammen aus dem Wert des
Landes, dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen, den Kosten
für Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten.
2 Ein Flächenanteil, der das übliche Mass eines zonenkonformen Landbedarfes für die baulichen Anlagen übersteigt und ohne Beeinträchtigung des
Grundstückwertes abgetrennt und überbaut werden kann, ist nicht in die Realwertberechnung einzubeziehen. Er ist gesondert zu bewerten.
3 Der Zeitwert baulicher Anlagen entspricht dem Neubauwert abzüglich eines der Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechenden
Minderwertes. Dabei ist ein ungenügender oder überdurchschnittlicher Unterhalt zu berücksichtigen.

## Art. 11 {#art_11}

Ertragswert allgemeiner Grundstücke
1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes.
Bei der Berechnung sind eine angemessene Verzinsung des investierten
Kapitals sowie die Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück zu berücksichtigen.
2 Der Basiszinssatz für die Kapitalisierung wird vom Regierungsrat aufgrund
des Referenz-Zinssatzes des Bundes festgelegt. Er wird jährlich im vierten
Quartal überprüft und gegebenenfalls auf das folgende Jahr hin angepasst. *
3 Die Grundstückschätzungsbehörde bestimmt die weiteren Elemente des

## Art. 12 Kapitalisierungssatzes. * {#art_12}

Ertragswert landwirtschaftlicher Grundstücke
1 Landwirtschaftliche Grundstücke werden nach den Bestimmungen der
Bundesgesetzgebung über das bäuerliche Bodenrecht bewertet.
Ausserrhodische Gesetzessammlung 621.21
2 Der Ertragswert ist um Verkehrswertzuschläge für anders genutzte Teile
des Grundstückes zu erhöhen.

## Art. 13 {#art_13}

Mietwert
1 Der Mietwert entspricht einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt werden kann.
2 Für die Berechnung sind insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die
darauf einwirkenden Immissionen zu berücksichtigen.

## Art. 14 III. Organisation (3.) {#art_14}

Departement Finanzen
1 Das Departement Finanzen beaufsichtigt das Schätzungswesen und kann
Weisungen für einen einheitlichen Vollzug erlassen.
2 Die Grundstückschätzungsbehörde ist eine Organisationseinheit im Sinne
von Art. 27 des Organisationsgesetzes9) und ist dem Departement Finanzen
unterstellt.

## Art. 15 {#art_15}

Grundstückschätzungsbehörde
1 Die Grundstückschätzungsbehörde nimmt die Schätzungen vor. Sie setzt
sich zusammen aus der Leitung und den Schätzungskommissionen.
2 Der Regierungsrat bestimmt den Leiter oder die Leiterin und das Departement Finanzen die weiteren Schätzer und Schätzerinnen des Kantons.
3 Eine Schätzungskommission besteht in der Regel aus je einem Schätzer
oder einer Schätzerin des Kantons und der Gemeinde. Das kantonale Mitglied leitet die Kommission.
4 Die Schätzer und Schätzerinnen des Kantons sind sach- und baufachkundig und verfügen über eine anerkannte aufgabenbezogene Ausbildung. Die
Schätzer und Schätzerinnen für landwirtschaftliche Grundstücke verfügen
über zusätzliche Fachkenntnisse.
9) OrG (bGS 142.12)
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung
5 Der Gemeinderat bestimmt den Schätzer oder die Schätzerin der Gemeinde. Er oder sie ist orts- und sachkundig.
6 Die Schätzer und Schätzerinnen unterstehen dem Amtsgeheimnis, insbesondere betreffend die Schätzungsakten und die Wahrnehmungen bei den
Eigentümern von Grundstücken.

## Art. 16 {#art_16}

Aufgaben der Leitung
1 Der Leiter oder die Leiterin führt die Grundstückschätzungsbehörde und
bestimmt die Schätzungskommissionen sowie deren sachliche und örtliche
Zuständigkeit.
2 Die Schätzung von Liegenschaften, von denen einzelne Grundstücke in einem andern Kanton liegen, legt die Leitung in Absprache mit der Schätzungsbehörde dieses Kantons fest.
3 In begründeten Fällen kann die Leitung auf Antrag des Schätzers oder der
Schätzerin des Kantons den Beizug einer speziellen Fachperson oder des
Grundbuchamtes veranlassen.

## Art. 17 IV. Verfahren und Datenverwaltung (4.) {#art_17}

Vorbereitung der Schätzung
1 Das Grundbuchamt ermittelt den Schätzungsbedarf und liefert die erforderlichen Angaben dem zuständigen Schätzer oder der zuständigen Schätzerin
des Kantons. Zu diesem Zweck werden die Daten aus dem elektronischen
Grundbuch verwendet, wo es eingeführt ist. Der zu übermittelnde Datenbestand richtet sich nach Art. 8 der kantonalen Grundbuchverordnung10). *
2 Der Schätzer oder die Schätzerin des Kantons plant die Schätzungstermine und lädt die Gemeindevertretung sowie den Grundeigentümer oder die
Grundeigentümerin ein.
3 Der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin informiert andere am
Grundstück Berechtigte gegebenenfalls über die angekündigte Schätzung.

## Art. 18 {#art_18}

Durchführung der Schätzung
1 Die Schätzung wird vor Ort durchgeführt.
10)kGBV (bGS 213.310)
Ausserrhodische Gesetzessammlung 621.21
2 In besonderen Fällen, wie landwirtschaftlichen Vorausschätzungen, gleichartigen Mehrfachschätzungen, Schätzungsüberprüfungen, Bereinigungen,
Anpassungen, kann der Schätzer oder die Schätzerin des Kantons eine
Schätzung alleine und ortsabwesend vornehmen.
3 Über die Schätzung wird ein Protokoll erstellt. Dieses enthält alle erforderlichen Angaben über die Bewertung des Grundstückes sowie die Berechnung
der Schätzwerte und nennt die Beteiligten. Das Protokoll wird vom Schätzer
oder der Schätzerin des Kantons unterzeichnet.

## Art. 19 {#art_19}

Mitwirkung der Grundeigentümer
1 Der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin ist verpflichtet, der
Schätzung beizuwohnen oder sich vertreten zu lassen.
2 Er oder sie hat der Schätzungskommission alle Auskünfte zu erteilen und
notwendige Unterlagen vorzuweisen, welche für die Bewertung des Grundstückes von Bedeutung sind.
3 Der Grundeigentümer sowie andere am Grundstück Berechtigte haben der
Schätzungskommission uneingeschränkten Zutritt zum Grundstück und zu
den baulichen Anlagen zu gewähren.
4 Werden die Mitwirkungspflichten verweigert, kann die Schätzung nach
pflichtgemässem Ermessen vorgenommen werden.

## Art. 20 {#art_20}

Eröffnung des Schätzungsergebnisses
1 Die Leitung der Schätzungskommission übergibt das Schätzungsprotokoll
innerhalb von 14 Tagen nach der Schätzung dem Grundbuchamt. *
2 Das Grundbuchamt erstellt innerhalb von 14 Tagen die Verfügung und eröffnet diese zusammen mit dem Schätzungsprotokoll dem Grundeigentümer
oder der Grundeigentümerin, der Kantonalen Steuerverwaltung sowie weiteren Parteien des Schätzungsverfahrens.

## Art. 21 {#art_21}

Datenverwaltung
1 Die Verfügung und das Schätzungsprotokoll werden vom zuständigen
Grundbuchamt aufbewahrt. Zu diesem Zweck können die Programme des
elektronischen Grundbuches verwendet werden.
2 Das Departement Finanzen kann veranlassen, dass die Schätzungsdaten
mit elektronischen Mitteln erhoben, bearbeitet, gespeichert, ausgewertet und
abgefragt werden können.
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung
3 Die Schätzungsunterlagen können den Schätzern oder Schätzerinnen des
Kantons, der Steuerverwaltung sowie den Grundbuchämtern elektronisch
zur Verfügung gestellt werden.

## Art. 22 V. Anpassung und Bereinigung ohne Neuschätzung (5.) {#art_22}

Voraussetzungen
1 Die Schätzwerte werden von Amtes wegen angepasst, sofern dies ohne
ordentliches Schätzungsverfahren mit hinreichender Zuverlässigkeit möglich
ist.
2 Die Schätzwerte werden von Amtes wegen bereinigt, wenn sich das Flächenmass eines Grundstückes verändert hat, bestehende Gebäude abgebrochen oder zerstört wurden oder Nutzungen, Rechte oder Lasten untergegangen sind, die für den Wert des Grundstückes von Bedeutung sind.

## Art. 23 {#art_23}

Verfahren
1 Das Grundbuchamt informiert den Schätzer oder die Schätzerin des
Kantons und übermittelt die erforderlichen Angaben.
2 Anpassungen oder Bereinigungen der Schätzwerte werden wie ordentliche
Schätzungen protokolliert und eröffnet.

## Art. 24 VI. Rechtsmittel (6.) {#art_24}

Einsprache
1 Gegen die Schätzungsverfügung kann innert 30 Tagen nach Eröffnung
beim Grundbuchamt zuhanden der Schätzungskommission schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Einsprache hat einen Antrag sowie eine Begründung zu enthalten.
2 Die Schätzungskommission prüft die Einsprache. Fehlen Antrag oder Begründung, wird der Einsprecher oder die Einsprecherin aufgefordert, das
Notwendige innerhalb einer angemessenen Frist zu ergänzen, da sonst auf
die Einsprache nicht eingetreten wird.
Ausserrhodische Gesetzessammlung 621.21
3 Die Schätzungskommission eröffnet den Entscheid dem Grundeigentümer
oder der Grundeigentümerin, der Kantonalen Steuerverwaltung sowie weiteren Parteien. Das Grundbuchamt erhält eine Kopie des Entscheides.

## Art. 25 {#art_25}

Rekurs und Beschwerde
1 Der Einspracheentscheid der Schätzungskommission kann mit Rekurs an
das Departement Finanzen weitergezogen werden.
2 Der Rekursentscheid kann mit Beschwerde an das Obergericht weitergezogen werden.

## Art. 26 VII. Kosten (7.) {#art_26}

Kosten der Schätzung
1 Die Kosten der Schätzung sowie der Sachverständigen und Experten trägt
der Kanton.
2 Die Kosten des Grundbuchamtes sowie des Schätzers oder der Schätzerin
der Gemeinde trägt die Gemeinde.

## Art. 27 {#art_27}

Verfahrenskosten
1 Im Einspracheverfahren werden keine Verfahrenskosten erhoben. Vorbehalten bleibt die mutwillige Anhebung oder Führung eines Einspracheverfahrens.
2 Die Verfahrenskosten im Rekurs- und Beschwerdeverfahren richten sich
nach dem Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege11).

## Art. 28 VIII. Übergangs- und Schlussbestimmungen (8.) {#art_28}

Übergangsbestimmungen
1 Laufende Rechtsmittelverfahren werden nach bisherigem Recht abgeschlossen.
11)VRPG (bGS 143.1)
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung
2 Die Amtstätigkeit der vom Regierungsrat gewählten Schätzer oder Schätzerinnen des Kantons endet am 31. Mai 2011.

## Art. 29 {#art_29}

Aufhebung und Änderung bisherigen Rechts
1 Die Verordnung vom 3. Januar 1984 über die amtlichen Grundstückschätzungen (Steuer- und Pfandschätzungen)12) wird aufgehoben.
2 Die Verordnung vom 31. Mai 2005 zum Regierungs- und Verwaltungsorganisationsgesetz13) wird wie folgt geändert:14)

## Art. 30 {#art_30}

Inkrafttreten
1 Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2011 in Kraft.
12)bGS 621.21 (lf. Nr. 140, 427, 466, 488, 745, 930)
13)Organisationsverordnung (OrV; bGS 142.121)
14)Die Änderungen wurden im betreffenden Erlass eingefügt.
Ausserrhodische Gesetzessammlung 621.21
Änderungstabelle - Nach Beschluss
Beschluss Inkrafttreten Element Änderung Lf. Nr. / Abl.
11.02.2020 14.02.2020 Art. 6 Abs. 4 geändert 1393 / 2020, S. 183
11.02.2020 14.02.2020 Art. 8 Abs. 2, c) eingefügt 1393 / 2020, S. 183
11.02.2020 14.02.2020 Art. 9 Abs. 2 geändert 1393 / 2020, S. 183
11.02.2020 14.02.2020 Art. 11 Abs. 2 geändert 1393 / 2020, S. 183
11.02.2020 14.02.2020 Art. 11 Abs. 3 geändert 1393 / 2020, S. 183
11.02.2020 14.02.2020 Art. 17 Abs. 1 geändert 1393 / 2020, S. 183
20.12.2022 01.01.2023 Art. 11 Abs. 2 geändert 1469/23.12.2022
20.12.2022 01.01.2023 Art. 20 Abs. 1 geändert 1469/23.12.2022
621.21 Ausserrhodische Gesetzessammlung
Änderungstabelle - Nach Artikel
Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Lf. Nr. / Abl.
Art. 6 Abs. 4 11.02.2020 14.02.2020 geändert 1393 / 2020, S. 183
Art. 8 Abs. 2, c) 11.02.2020 14.02.2020 eingefügt 1393 / 2020, S. 183
Art. 9 Abs. 2 11.02.2020 14.02.2020 geändert 1393 / 2020, S. 183
Art. 11 Abs. 2 11.02.2020 14.02.2020 geändert 1393 / 2020, S. 183
Art. 11 Abs. 2 20.12.2022 01.01.2023 geändert 1469/23.12.2022
Art. 11 Abs. 3 11.02.2020 14.02.2020 geändert 1393 / 2020, S. 183
Art. 17 Abs. 1 11.02.2020 14.02.2020 geändert 1393 / 2020, S. 183
Art. 20 Abs. 1 20.12.2022 01.01.2023 geändert 1469/23.12.2022