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title: "025 Baurechtsreglement"
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# 025 Baurechtsreglement

## Art. 2 {#art_2}

Punkt 2.1 konkurrenzieren, werden sie in nachfolgender Reihenfolge berücksichtigt:
a) verheiratet, mit Kindern
b) nicht verheiratet, mit Kindern
c) verheiratet, ohne Kinder
d) nicht verheiratet, ohne Kinder
3.2 Solange eine eingetragene Partnerschaft dauert, ist sie in diesem Reglement einer Ehe gleichgestellt.
3.3 In Konkubinat lebende Personen sind Verheirateten gleichgestellt. Ein Konkubinat liegt vor, wenn
eine Person mit einer anderen Person seit mindestens 5 Jahren in eheähnlicher Gemeinschaft lebt
und eine Unterstützungserklärung unterzeichnet wurde. Dies gilt auch für gleichgeschlechtliche Paare.
3.4 Geschiedene, verwitwete oder nicht mehr in Konkubinat lebende Personen sind ledigen gleichgestellt. Alleinerziehende, die minderjährige Kinder in Erziehung und Pflege haben, sind Verheirateten gleichgestellt.
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3.5 Gibt es mehrere Baurechtswerber innerhalb einer Kategorie mit dem Merkmal „mit Kindern“, ist die
Anzahl der Kinder zu gewichten, die mit dem Bewerber im gleichen Haushalt leben. Das heisst, dass
derjenige Baurechtswerber bevorzugt wird, der mehr Kinder hat. Haben Baurechtswerber gleich viele
Kinder, so wird derjenige Baurechtswerber bevorzugt, dessen Kinder das niedrigere
Durchschnittsalter aufweisen.
3.6 Gibt es mehrere Baurechtswerber innerhalb einer Kategorie „ohne Kinder“, so entscheidet das
Los.
4. Ausnahmen, Vergaberecht, Bekanntmachung
4.1 Der Gemeinderat kann Ausnahmen von den Vorschriften dieses Reglements bewilligen, wenn die
Anwendung dieser Vorschrift eine unzumutbare Härte bedeuten würde und durch die Bewilligung der
Ausnahme keine öffentlichen Interessen verletzt werden.
4.2 Auf Zuteilung eines Baurechts von Seiten der Gemeinde Ruggell besteht kein Rechtsanspruch.
4.3 Die Bekanntmachung der zur Vergabe vorgesehenen Baurechte erfolgt durch öffentliche
Bekanntmachung.
5. Ausschlussgründe
5.1 Als Bewerber ist auf jeden Fall ausgeschlossen, wer selbst Eigentümer eines im Fürstentum
Liechtenstein gelegenen Wohnhauses, einer Wohnung in Stockwerkeigentum oder einer erschlossenen Bauparzelle ist. Dem Eigentum ist gleichgestellt ein selbständiges und dauerndes
Baurecht für ein Wohnhaus oder eine Wohnung in Stockwerkeigentum im Sinne von Art. 251 ff. des
Sachenrechtes.
5.2 Ein Bewerber ist auch dann ausgeschlossen, wenn seine Eltern, sein Ehegatte oder eines seiner
Kinder über den Eigenbedarf hinaus über Baugrund, Wohnhäuser oder Stockwerkeigentumswohnungen im Fürstentum Liechtenstein verfügen.
5.3 Bewerber, die bereit sind, Bauplätze oder Bauerwartungsflächen (Grundstücke in nicht
erschlossenen Bauzonen oder im Übrigen Gemeindegebiet), welche in ihrem Eigentum oder im
Eigentum ihrer Ehegatten stehen und in der Gemeinde Ruggell liegen, zum amtlichen Verkehrswert
käuflich an die Gemeinde Ruggell zu übertragen, werden nicht ausgeschlossen.
5.4 Das gleiche gilt für Bauplätze oder Bauerwartungsflächen (Grundstücke in nicht erschlossenen
Bauzonen oder im Übrigen Gemeindegebiet), welche auf dem Erbweg erwartet werden können. In
diesem Fall muss sich ein Bewerber bei sonstigem Ausschluss verpflichten, den im Erbgang
erhaltenen Baugrund oder die Bauerwartungsfläche innert 14 Tagen nach grundbücherlichem Vollzug
des Eigentumübertrags aufgrund des rechtskräftigen Einantwortungsbeschlusses der Gemeinde
Ruggell zum amtlichen Verkehrswert anzubieten.
5.5 Die Gemeinde Ruggell behält sich das Recht vor, ein angebotenes Grundstück gemäss Abs. 5.3
und 5.4 dieses Artikels nicht zu erwerben, wenn sie kein Interesse an der Übernahme des
Grundstücks hat. In diesem Fall bleibt der Bewerber ausgeschlossen.
5.6 Die Gemeinde Ruggell behält sich das Recht vor, einen Bewerber auch dann auszuschliessen,
wenn dieser innerhalb der vergangenen 5 Jahre vor seiner Bewerbung eine Bauparzelle, ein
Wohnhaus oder eine Stockwerkeigentumswohnung veräussert hat.
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5.7 Als Bewerber ist ausgeschlossen, wer bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein Baurecht erhalten
hat.
5.8 Bewerber, denen Umgehungsgeschäfte bzw. Missbrauch nachgewiesen werden kann, sind
ausgeschlossen.
6. Einkommens- und Vermögensnachweis
Die Gemeinde Ruggell verlangt vom Bewerber einen Nachweis, woraus hervorgeht, dass er über
einen Erwerb und/oder ein Vermögen verfügt, welches Finanzierung, Verzinsung, Amortisation,
Betrieb und Unterhalt des Objektes gewährleistet. Die Gemeinde behält sich vor, diesen Nachweis
einer Überprüfung zu unterziehen. Erfüllt der Bewerber die damit geforderten Bedingung nicht, so ist
er von der Zuteilung eines Baurechtes auszuschliessen.
7. Vertragsdauer, Übertragbarkeit
7.1 Das zur Vergabe gelangende Baurecht wird in der Regel auf die Dauer von 66 Jahren errichtet. Es
ist vererblich und im Rahmen der Bestimmungen dieses Reglements auch übertragbar.
7.2 Eine Veräusserung des Baurechtes ist frühestens nach 10 Jahren möglich, ausser es liegt eine
begründete Notlage vor. Eine Veräusserung erfordert in jedem Falle die Einwilligung der Gemeinde
Ruggell oder sie übt selbst ihr Vorkaufsrecht gemäss Art. 11 aus. Erfolgt eine Veräusserung vor
Ablauf von 10 Jahren und ohne Vorliegen einer begründeten Notlage, so kann die Baurechtsgeberin
den vorzeitigen Heimfall gemäss Art. 13 geltend machen.
Eine Veräusserung wird bei Vorliegen von einem oder mehreren der folgenden Punkte (dabei handelt
es sich nicht um eine abschliessende Auflistung) durch die Gemeinde verweigert, wenn:
a) der Erwerber die von dem dann gültigen Reglement vorgeschriebenen Voraussetzungen für
den Erwerb eines Baurechtes nicht erfüllt
b) der Erwerber nicht alle, auch die rein schuldrechtlichen Verpflichtungen des Bauberechtigten
übernimmt
c) der Erwerber den Einkommens- und Vermögensnachweis gemäss Ziff. 6 nicht erbringen
kann.
Die Verweigerung der Veräusserung bedeutet seitens der Gemeinde nicht die Ausübung des
Vorkaufsrechts.
7.3 Nach Ablauf der vereinbarten Dauer fällt das Gebäude der Gemeinde Ruggell als
Grundeigentümerin heim.
7.4 Die Gemeinde Ruggell kann das Baurecht verlängern oder erneuern. Das Nähere wird vertraglich
geregelt. Die Gemeinde Ruggell behält sich vor, die Verlängerung von Baurechten in einem
definierten Perimeter wie z.B. Kemmisbünt oder Mühlegarten, zu koordinieren, um zu gewährleisten,
dass die Baurechte auf denselben Zeitpunkt hin auslaufen, um auf diese Weise wieder die volle
Verfügungsmöglichkeit als Eigentümerin von unbelasteten Grundstücken im entsprechenden
Perimeter zurückzuerhalten.
8. Belastungen
Das Baurecht darf mit Grundpfandrechten oder auch anderen dinglichen Rechten belastet werden.
Die Begründung von Unterbaurechten ist jedoch untersagt.
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9. Baurechtszins
9.1 Die Berechnung der Höhe des Baurechtszines wird im Anhang 1 dieses Reglements festgelegt.
10. Selbstnutzung
Der Bewerber muss die zu erstellende Wohnbaute selbst bewohnen. Eine Vermietung derselben ist
ausgeschlossen.
11. Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück
11.1 Die Gemeinde Ruggell als Eigentümerin des Stammgrundstückes hat am selbständigen und
dauernden Baurecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäss Art. 64 Abs. 2 Sachenrecht. Das
Vorkaufsrecht der Gemeinde ist insoweit limitiert, dass sie im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts
den amtlich geschätzten Verkehrswert ohne Berücksichtigung des Nutzungswertes des Bodens zu
bezahlen hat.
11.2 Die Einräumung des limitierten Vorkaufsrechts erfolgt unentgeltlich.
11.3 Der Baurechtsnehmer verzichtet ausdrücklich auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäss Art.
66 Abs. 2 Sachenrecht am Grundstück, welches mit dem selbständigen und dauernden Bau-recht
belastet ist.
12. Ordentlicher Heimfall
12.1 Erlischt ein Baurecht durch Zeitablauf, so fällt das Bauwerk der Baurechtsgeberin anheim. Die
Baurechtsgeberin hat das heimfallende Bauwerk mit 90% des amtlich geschätzten Verkehrswerts
ohne Berücksichtigung des Nutzungswertes des Bodens zu entschädigen. Für die Einräumung des
Baurechts ist kein Ersatz geschuldet. Nicht ersetzt werden baugesetz- oder bauordnungswidrige
sowie nicht reglementkonforme Investitionen.
12.2 Für Baurechte, die nach dem Erlass des gegenständlichen Reglements eingeräumt werden, gilt
im Falle des ordentlichen Heimfalls, dass die Gemeinde als Baurechtsgeberin für das heimfallende
Bauwerk keine Entschädigung zu leisten hat. Je nach Wahl der Baurechtsgeberin kann der
Baurechtsnehmer das Bauwerk stehen lassen oder aber der Baurechtsnehmer muss es auf dessen
Kosten zurückbauen und den ursprünglichen Zustand des Stammgrundstückes wiederherstellen.
13. Vorzeitiger Heimfall
13.1 Wenn der Baurechtsnehmer sein dingliches Recht in grober Weise überschreitet oder wesentliche Vertragsbestimmungen verletzt, ist die Grundeigentümerin berechtigt, durch einfache schriftliche
Erklärung den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen und die Übertragung des Bau-rechtes auf sich
selbst zu verlangen. Dies gilt insbesondere in folgenden Fällen:
a) Nichtbeachtung der für den Beginn der Überbauung angesetzten Frist
b) Nichtbeachtung des von der Gemeinde Ruggell für die Überbauung verbindlich erklärten
Überbauungskonzepts
c) Wenn sich nachträglich herausstellt, dass ein Bewerber seine Berücksichtigung durch
wissentlich falsche Angaben oder Verheimlichung erheblicher Umstände erschlichen hat
d) In all jenen Fällen, in denen ein Bewerber die Durchführung der geplanten Überbauung ungerechtfertigterweise verzögert oder verhindert
e) Nichteinhaltung der Verpflichtung gemäss Art. 5 Abs. 5.3 und 5.4.
f) Nichtbeachtung der Bestimmungen dieses Reglements über die Selbstnutzung
Baurechtsreglement 6 von 8
g) Nichtbeachtung der Veräusserungsfrist gemäss Art. 7, Abs. 7.2
h) Nichtbezahlung des Baurechtszinses (innerhalb von 30 Tagen seit der 2. Mahnung)
In all diesen Fällen ist es unerheblich, seit wann die Baurechtsgeberin Kenntnis des Falles hat, der
einen vorzeitigen Heimfall auslöst.
13.2. Für den Fall, dass die Gemeinde Ruggell den vorzeitigen Heimfall nach Art. 251e ff.
Sachenrecht geltend macht, hat sie dem Baurechtsnehmer eine angemessene
Heimfallsentschädigung zu entrichten. Die Gemeinde ist lediglich verpflichtet, 70% des amtlich
geschätzten Verkehrswerts ohne Berücksichtigung des Nutzungswertes des Bodens zu bezahlen.
13.3 Für die Einräumung des Baurechts ist keine Heimfallsentschädigung geschuldet. Nicht ersetzt
werden baugesetz- oder bauordnungswidrige sowie nicht reglementkonforme Investitionen. Der
jeweilige Bauberechtigte ist verpflichtet, Kopien der bereinigten Pläne und der Bauabrechnungen der
Gemeinde Ruggell auszuhändigen.
13.4 Die mit der Ausübung des vorzeitigen Heimfalls entstehenden Kosten gehen zu Lasten des Bewerbers.
13.5 Ist das Baurecht im Zeitpunkt des vorzeitigen Heimfalls mit Grundpfandrechten belastet, sind aus
der Entschädigung vorweg die Grundpfandgläubiger zu befriedigen.
14. Erschliessungskosten / Anschlussgebühren
14.1 Der Baurechtswerber hat für das Baurechtsgrundstück Erschliessungskosten und Anschlussgebühren zu leisten.
14.2 Die Erschliessungskosten und Anschlussgebühren richten sich nach den Reglementen der
Gemeinde Ruggell und allfälliger gesetzlicher Regelungen und sind bei Erteilung der Baubewilligung
zur Zahlung fällig.
15. Überbauungsfrist
Das Baurechtsgrundstück ist innerhalb eines Jahres nach Eintragung des Baurechts im Grundbuch zu
überbauen. Das Gebäude ist spätestens 3 Jahre nach Vertragsabschluss fertigzustellen.
16. Überbauungspläne
Wo die Gemeinde Ruggell Überbauungspläne vorsieht, sind die Objekte nach den Bestimmungen und
Richtlinien dieser Pläne zu erstellen. Bei Gruppenbauten sind die Gebäude, wenn immer möglich,
gleichzeitig zu erstellen.
17. Übergangs- und Schlussbestimmungen
Die von den Baurechtsnehmern im Perimeter Kemmisbünt zu bezahlenden Baurechtszinsen
bemessen sich weiterhin entsprechend den Vorgaben gem. Anhang 1. Der Baurechtszins für die von
den Baurechtsnehmern des Perimeters Mühlegarten bemisst sich mit Wirkung ab dem 01.01.2020
ebenfalls nach den Vorgaben gem. Anhang 1.
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18. Aufhebung bisheriger Reglemente
Es werden aufgehoben:
a) Das Reglement über die Abgabe von Baugrund im Baurecht 2000 vom 30. August 2000.
b) Das Abgabereglement von Baurechtsparzellen Überbauung Kemmisbünt, vom Gemeinderat
genehmigt am 21.08.2012, in Kraft ab 01.09.2012
19. Inkrafttreten
Das Reglement wurde an der Sitzung vom 2. Oktober 2019 genehmigt und tritt am 2. Oktober 2019 in
Kraft.
Ruggell, 2. Oktober 2019
Maria Kaiser-Eberle Jürgen Hasler
Gemeindevorsteherin Vizevorsteher
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Anhang 1 - Baurechtszinsen
Festsetzung des Basis - Baurechtszinses
Je im ersten Jahr einer Dekade wird der Amtliche Bodenschätzwert neu festgelegt und der
durchschnittliche Hypothekarzinssatz für Wohnbauten der vergangenen 10 Jahre festgestellt. Diese
beiden Werte bilden die Basis für den Baurechtszins der nächsten 10 Jahre. Der Basis-Baurechtszins
wird somit alle 10 Jahre angepasst, nachdem er im Jahre 2011 bereits angepasst wurde, erfolgen die
weiteren Anpassungen 2021, 2031, usw.
Der Baurechtsnehmer verpflichtet sich gegenüber der Baurechtsgeberin zur jährlichen Bezahlung
eines Baurechtszinses. Als Basis für die Berechnung des Baurechtszinses dient der amtliche
Bodenschätzwert sowie ½ (die Hälfte) des Hypothekarzinses der Liechtensteinischen Landesbank für
die vergangene Dekade. Dieser Basiszinssatz wird nach jeder abgeschlossenen Dekade neu
berechnet und angewendet (2011, 2021, 2031 usw.).
Berechnung Baurechtszins für Kemmisbünt (Dekade 2021 – 2030):
Der zugrunde gelegte amtliche Bodenschätzwert in der Wohnzone beträgt für das Jahr 2020 CHF
2‘643.54 pro Klafter, = CHF 735.- pro m².
Der durchschnittliche Hypothekarzinssatz der Liechtensteinischen Landesbank AG von 2011 - 2020
für Wohnbauten betrug 2.25%.
Der Basis-Baurechtszins gültig für die nächsten 10 Jahren (2021 - 2030) beträgt somit:
CHF 735.– x 2.25% / 2 = CHF 8.27 pro m².
Für die allgemeine Benützung der Parzelle Nr. 1248 werden jedem Baurechtsnehmer, gemäss
Pachtvertrag, zusätzlich CHF 1.80 pro m² in Rechnung gestellt.
Somit ergibt sich ein Baurechtszins für die laufende Dekade 2021 - 2030 von CHF 10.07 pro m².
Berechnung Baurechtszins für Mühlegarten (Dekade 2021 – 2030):
Der zugrunde gelegte amtliche Bodenschätzwert in der Wohnzone beträgt für das Jahr 2020 CHF
2‘643.54 pro Klafter, = CHF 735.- pro m².
Der durchschnittliche Hypothekarzinssatz der Liechtensteinischen Landesbank AG von 2011 - 2020
für Wohnbauten betrug 2.25%.
Der Basis-Baurechtszins gültig für die nächsten 10 Jahre (2021 – 2030) beträgt somit:
CHF 735.– x 2.25% / 2 = CHF 8.27 pro m².
Somit ergibt sich ein Baurechtszins für die laufende Dekade 2021 - 2030 von CHF 8.27 pro m².
Berechnung Baurechtszins für Wohnbauten allgemein:
Allgemein wird für die Berechnung von Baurechtszinsen für Wohnbauten dieselbe Berechnungsformel
angewendet wie für Kemmisbünt und Mühlegarten mit dem dann spezifisch zu ermittelnden amtlichen
Bodenschätzwert und den für die entsprechende vorangegangene Zeitperiode analog zu ermittelnden
durchschnittlichen Hypothekarsatz der Liechtensteinischen Landesbank AG für Wohnbauten.
Anpassung an die Teuerung / Indexanpassung.
Der mittels Basisberechnung festgestellte Baurechtszins wird innerhalb der Dekade sooft der
Teuerung angepasst, als der Indexstand des Landesindex der Konsumentenpreise (oder ein dieser
ersetzender Index) um mindestens 10 % gestiegen ist. Die Erhöhung gilt nicht rückwirkend.
Der Baurechtszins ist jeweils am 1. Januar des betreffenden Jahres im Voraus zahlbar.
Zur Sicherung des Baurechtszinses hat die Gemeinde gegenüber dem jeweiligen Baurechtsnehmer
Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dem im Grundbuch aufgenommenen Baurecht für
denjenigen Betrag, welcher einem dreifachen Jahreszins entspricht. Dieses Pfandrecht kann jederzeit
im Grundbuch eingetragen werden, solange das Baurecht besteht.
Vom Gemeinderat genehmigt am 19.08.2020.