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title: "Verordnung über die Bewertung der Grundstücke"
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provisions: 16
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# Verordnung über die Bewertung der Grundstücke

## § 1 {#par_1}

Gegenstand der Bewertung
1 Gegenstand der Bewertung bilden die Grundstücke gemäss § 51 Abs. 1 StG.
2 Zu den mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen und Rechten gehören ebenfalls die Bestandteile und die mit dem Grundstück fest verbundene Zugehör gemäss
den Art. 642, 644 und 645 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom
10. Dezember 1907 2).

## § 2 {#par_2}

Ausnahmen
1 Nicht Gegenstand der Bewertung sind
a) Grundstücke des Bundes und seiner Anstalten, soweit die Bundesgesetzgebung
eine Befreiung von der Steuerpflicht vorschreibt (§ 13 Abs. 1 lit. a StG),
b) Grundstücke des Kantons und seiner Anstalten, ausgenommen jene, die einer
selbstständigen kantonalen Anstalt gehören (§ 13 Abs. 1 lit. b und § 159 Abs. 2
StG),
c) Grundstücke der aargauischen Einwohner- und Ortsbürgergemeinden und deren Anstalten, der aargauischen Gemeindeverbände, der aargauischen Kirchgemeinden und der aargauischen Landeskirchen (§ 13 Abs. 1 lit. c StG),
1) SAR 651.100
2) SR 210
d) Grundstücke im Eigentum einer gemäss § 14 genannten steuerbefreiten juristischen Person mit besonderen Zwecken,
e) Grundstücke, die im Eigentum einer Kapitalgesellschaft (Aktiengesellschaft,
Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Kommanditaktiengesellschaft) oder
Genossenschaft stehen.

## § 3 {#par_3}

Bewertungsvorschriften
1 Soweit das Steuergesetz oder die vorliegende Verordnung keine eigenen Regelungen enthält, gilt im Grundsatz das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG,
5. Aufl., Aarau 2019.

## § 4 {#par_4}

Einzelbewertung
1 Bei einer Einzelbewertung gemäss § 218 Abs. 2 StG sind die Verhältnisse derjenigen
Steuerperiode massgebend, in der die wesentliche Änderung erfolgte oder bei unrichtigen Werten die Neubewertung eingeleitet wurde.
2. Bewertungsgrundsätze
2.1. Bewertung nach nichtlandwirtschaftlichen Kriterien

## § 5 {#par_5}

Verkehrswert (§ 51 Abs. 3bis, 3ter, 6 lit. a, b und c StG)
1 Als Verkehrswert eines Grundstücks gilt der Kaufpreis, der im Geschäftsverkehr mit
Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
2 Der Verkehrswert wird festgesetzt durch
a) Gleichsetzung mit dem Kaufpreis gemäss Absatz 1,
b) unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich, wenn ein Kaufpreis gemäss Absatz 1 fehlt. Ein Kaufpreis entspricht nicht dem Verkehrswert, wenn er nicht in
die Messreihe der unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleiche passt ("Ausreisser").
3 Bei einem unmittelbaren Preisvergleich wird der Verkehrswert direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet und das zu bewertende Grundstück mit einem Objekt verglichen, das gleiche oder ähnliche wertbestimmende Lage- und Objektmerkmale aufweist.
4 Bei einem mittelbaren Preisvergleich wird der Verkehrswert aufgrund von statistisch
ermittelten Vergleichsfaktoren bestimmt, die auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen basieren. Der Verkehrswert kann zudem durch Division von Mietpreis gemäss § 6
Abs. 1 durch den empirisch hergeleiteten Zinssatz bestimmt werden.
5 Für die bei der Festlegung des Vermögenssteuerwerts zu berücksichtigende Unschärfe der Vergleichsdaten wird auf die Variabilität der Verkehrswerte abgestellt.
Diese basiert auf den folgenden Kennzahlen:
a) Standardabweichung / Standardfehler,
b) (Inter-) Quartilsabstand,
c) Mittlere lineare Abweichung vom Mittelwert oder vom Median.

## § 6 {#par_6}

Marktmietwert (§§ 30 Abs. 2, 51 Abs. 6 lit. a und b StG)
1 Als Marktmietwert gilt der Mietpreis, der bei einer Vermietung an Dritte erzielbar
ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
2 Der Marktmietwert wird festgesetzt durch
a) Gleichsetzung mit dem Mietpreis gemäss Absatz 1,
b) unmittelbaren oder mittelbaren Mietpreisvergleich, wenn ein Mietpreis gemäss
Absatz 1 fehlt. Ein Mietpreis entspricht nicht dem Marktmietwert, wenn er
nicht in die Messreihe der unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleiche passt
("Ausreisser").
3 Bei einem unmittelbaren Preisvergleich wird der Marktmietwert direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet und das zu bewertende Grundstück mit einem vermieteten
Objekt verglichen, das gleiche oder ähnliche wertbestimmende Lage- und Objektmerkmale aufweist.
4 Bei einem mittelbaren Preisvergleich wird der Marktmietwert aufgrund von statistisch ermittelten Vergleichsfaktoren bestimmt, die auf tatsächlich erzielten Mietpreisen basieren.

## § 7 {#par_7}

Sachwert (§ 51 Abs. 6 lit. a StG)
1 Der Sachwert eines Grundstücks entspricht der Summe aus dem Zeitwert der Gebäude, der Umgebung, den Nebenkosten sowie dem Bodenwert.
2 Der Zeitwert entspricht dem um die technische Wertminderung reduzierten Neuwert.

## § 8 {#par_8}

Ertragswert (§ 51 Abs. 6 lit. a und b StG)
1 Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht der Summe der zukünftigen, auf den
Bewertungsstichtag diskontierten Erträge.

## § 9 {#par_9}

Vergleichsfaktoren (§ 51 Abs. 6 lit. a und b StG)
1 Als Vergleichsfaktoren werden geschätzte Marktanpassungsfaktoren (MAF) und geschätzte empirische Zinssätze (EZS) herangezogen, die im mathematisch-statistischen
Verfahren der multiplen linearen Regression unter Berücksichtigung von signifikanten Einflussgrössen ermittelt wurden.
2 Die Berechnung der beobachteten MAF erfolgt nach den Grundsätzen des Sachwertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Sachwerten (Anhang 1).
3 Die Berechnung der beobachteten EZS erfolgt nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Mietpreisen (Anhang 2).
2.2. Bewertung nach landwirtschaftlichen Kriterien

## § 10 {#par_10}

Landwirtschaftliche Nutzung (§ 51 Abs. 2 StG)
1 Ein Grundstück ist landwirtschaftlich genutzt, wenn es Betrieben mit landwirtschaftlicher Produktion oder Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient.
2 Grundstücke, auf denen Pferde gehalten werden, gelten nur dann als landwirtschaftlich genutzt, wenn auch ohne diese Tätigkeit ein landwirtschaftlicher Betrieb vorliegt.
3 Nicht als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstücke, die der Freizeitlandwirtschaft oder der reinen Selbstversorgung dienen.
4 Wohnräume gelten als landwirtschaftlich genutzt, wenn sie die Voraussetzungen gemäss der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts (Anhang
zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht [VBB] vom 4. Oktober 1993 3), in
der Fassung vom 31. Januar 2018) erfüllen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, gilt die
Qualifikation für die gesamte Steuerperiode.
5 Aus der Qualifikation eines Grundstücks als landwirtschaftlich genutzt kann nichts
über dessen Zugehörigkeit zum Geschäfts- oder Privatvermögen abgeleitet werden.

## § 11 {#par_11}

Wald (§ 51 Abs. 2 StG)
1 Als Wald gelten sämtliche Flächen, die der Waldgesetzgebung unterstehen.
2 Die forstwirtschaftliche Nutzung von Bauten ist der landwirtschaftlichen Nutzung
gemäss § 51 Abs. 2 StG gleichgestellt.

## § 12 {#par_12}

Ertragswert von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Wald
(§ 51 Abs. 2 StG)
1 Der Ertragswert von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Wald wird gemäss den Vorschriften des Bundesrechts (Art. 10 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 4. Oktober 1991, in der Fassung vom 1. Januar
2014 4)) festgelegt. Massgebend ist Art. 2 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 5), in der Fassung vom 1. April 2018 und die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts (Anhang zur VBB, in
der Fassung vom 31. Januar 2018). Vorbehalten bleiben abweichende Bestimmungen
und Ansätze dieser Verordnung.
2 Für die Neubewertung auf den 1. Januar 2025 gelten die pauschalen Ansätze gemäss
Anhang 3.
3) SR 211.412.110
4) SR 211.412.11
5) SR 211.412.110
3 Ausserhalb einer Neubewertung werden die landwirtschaftlichen Nutzflächen und
der Wald aufgrund der pauschalen Ansätze gemäss Anhang 4 bewertet.
3. Vollzug und Verfahren

## § 13 {#par_13}

Markterhebungen (§ 218 Abs. 1bis StG)
1 Für die Neubewertung der Grundstücke gemäss § 218 Abs. 1bis StG führt das Kantonale Steueramt Markterhebungen durch.

## § 14 {#par_14}

Einleitung einer Einzelbewertung (§ 218 Abs. 2 StG)
1 Eine Einzelbewertung kann von der Eigentümerin oder dem Eigentümer, der steuerpflichtigen Person, der Steuerkommission, dem Gemeinderat oder dem Kantonalen
Steueramt beantragt werden.
4. Schluss- und Übergangsbestimmung

## § 15 {#par_15}

Übergangsbestimmung
1 Für die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte der Steuerjahre vor Inkrafttreten des
neuen Rechts gilt die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom
4. November 1985 6).

## § 16 {#par_16}

Inkrafttreten
1 Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.
Aarau, 23. Oktober 2024 Regierungsrat Aargau
Landammann
DIETH
Staatsschreiberin
FILIPPI
6) SAR 651.212
Änderungstabelle - Nach Beschluss
Beschluss Inkrafttreten Element Änderung AGS Fundstelle
23.10.2024 01.01.2025 Erlass Erstfassung 2024/10-12
Änderungstabelle - Nach Paragraph
Element Beschluss Inkrafttreten Änderung AGS Fundstelle
Erlass 23.10.2024 01.01.2025 Erstfassung 2024/10-12
Anhang 1 1 (Stand 1. Januar 2025)
Vergleichsfaktor: Marktanpassungsfaktor (MAF)
Der geschätzte Verkehrswert von Grundstücken 𝑉𝑊̂𝑖 wird mit der Multiplikation
von Sachwert 𝑆𝑊̂𝑖 und Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 ermittelt.
𝑉𝑊̂𝑖 = 𝑆𝑊̂𝑖 ∙ 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 [1]
Der geschätzte Sachwert 𝑆𝑊̂𝑖 eines Grundstücks ergibt sich aus dem Sachwertverfahren. Der geschätzte Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 wird mit folgender Modellgleichung ermittelt, die auf dem statistischen Modell der multiplen linearen
Regression basiert:
𝑀𝐴𝐹̂𝑖 = 𝑎 + 𝑏1 ∙ 𝑥1𝑖 + 𝑏2 ∙ 𝑥2𝑖+ . . . +𝑏𝑘 ∙ 𝑥𝑘𝑖 [2]
𝑀𝐴𝐹̂𝑖 geschätzter Marktanpassungsfaktor eines Grundstücks i
𝑎 Die Konstante 𝑎 ist ein Parameter, der einen gleichmässigen Einfluss
auf den geschätzten Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 darstellt. Dieser
Parameter wird nicht mit einer spezifischen Ausprägung einer
Eigenschaft 𝑥𝑘𝑖 multipliziert.
𝑏1 … 𝑏𝑘 Die Regressionskoeffizienten 𝑏1 … 𝑏𝑘 geben die gewichteten
Einflüsse der spezifischen Ausprägungen von Eigenschaften
𝑥1𝑖 … 𝑥𝑘𝑖 auf den geschätzten Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 an.
𝑥1𝑖 … 𝑥𝑘𝑖 Die Variablen 𝑥1𝑖 … 𝑥𝑘𝑖 stellen die spezifischen Ausprägungen von
Eigenschaften eines Grundstücks dar, die einen signifikanten Einfluss
auf den Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 haben (z.B. Lage, Flächengrösse oder wirtschaftliches Alter).
𝑘 Anzahl Eigenschaften eines Grundstücks, die in der Modellgleichung
berücksichtigt werden.
1 Anhang 1 zur Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom 23. Oktober
2024 (SAR 651.217)
AGS 2024/10-12
Die Grundlage für die Schätzung der Marktanpassungsfaktoren 𝑀𝐴𝐹̂𝑖 und der
Parameter 𝑎, 𝑏1 … 𝑏𝑘 bilden beobachtete Kaufpreise 𝐾𝑃𝑏. Für Grundstücke, bei
denen ein Kaufpreis 𝐾𝑃𝑏 bekannt ist, kann mit dem geschätzten Sachwert 𝑆𝑊̂𝑖 ein
beobachteter Marktanpassungsfaktor 𝑀𝐴𝐹𝑏 wie folgt berechnet werden:
𝑀𝐴𝐹𝑏 = 𝐾𝑃𝑏
𝑆𝑊̂𝑖
[3]
Mit diesen beobachteten Marktanpassungsfaktoren 𝑀𝐴𝐹𝑏 lassen sich die Parameter
𝑎, 𝑏1 … 𝑏𝑘 der Modellgleichung regressionsanalytisch bestimmen. In der
Regressionsanalyse wird ersichtlich, welche Eigenschaften eines Grundstücks 𝑥𝑘
einen signifikanten Einfluss auf den Marktanpassungsfaktor haben.
Anhang 2 1 (Stand 1. Januar 2025)
Vergleichsfaktor: Empirischer Zinssatz (EZS)
Der geschätzte Mietwert eines Grundstücks 𝑀𝑊̂𝑖 wird mit der Multiplikation von
Verkehrswert 𝑉𝑊𝑖 und empirischem Zinssatz 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 ermittelt.
𝑀𝑊̂𝑖 = 𝑉𝑊𝑖 ∙ 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 [4]
Der Verkehrswert 𝑉𝑊𝑖 eines Grundstücks ergibt sich entweder aus dem
beobachteten Kaufpreis 𝐾𝑃𝑏 oder dem geschätzten Verkehrswert 𝑉𝑊̂𝑖 (gem. Formel
[1]). Der empirische Zinssatz 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 wird mit folgender Modellgleichung geschätzt,
die auf dem statistischen Modell der multiplen linearen Regression basiert:
𝐸𝑍𝑆̂𝑖 = 𝛼 + 𝛽1 ∙ 𝑥1𝑖 + 𝛽2 ∙ 𝑥2𝑖 + . . . +𝛽𝜅 ∙ 𝑥𝜅𝑖 [5]
𝐸𝑍𝑆̂𝑖 geschätzter empirischer Zinssatz eines Grundstücks i
𝛼 Die Konstante 𝛼 ist ein Parameter, der einen gleichmässigen Einfluss
auf den geschätzten empirischen Zinssatz 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 darstellt. Dieser
Parameter wird nicht mit einer spezifischen Ausprägung einer
Eigenschaft 𝑥𝜅𝑖 multipliziert.
𝛽1 … 𝛽𝜅 Die Regressionskoeffizienten 𝛽1 … 𝛽𝜅 geben die gewichteten
Einflüsse der spezifischen Ausprägungen von Eigenschaften
𝑥1𝑖 … 𝑥𝑘𝑖 auf den geschätzten empirischen Zinssatz 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 an.
𝑥1𝑖 … 𝑥𝜅𝑖 Die Variablen 𝑥1𝑖 … 𝑥𝜅𝑖 stellen die spezifischen Ausprägungen von
Eigenschaften eines Grundstücks dar, die einen signifikanten Einfluss
auf den geschätzten empirischen Zinssatz 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 haben (z.B. Lage,
Flächengrösse oder wirtschaftliches Alter).
𝜅 Anzahl Eigenschaften eines Grundstücks, die in der Modellgleichung
berücksichtigt werden.
1 Anhang 2 zur Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom 23. Oktober
2024 (SAR 651.217)
AGS 2024/10-12
Die Grundlage für die Schätzung der empirischen Zinssätze 𝐸𝑍𝑆̂𝑖 und der Parameter
𝛼, 𝛽1 … 𝛽𝜅 bilden beobachtete Mietpreise 𝑀𝑃𝑏. Für Grundstücke, bei denen ein
beobachteter Mietpreis 𝑀𝑃𝑏 bekannt ist, kann nach dem Ertragswertverfahren mit
dem beobachteten oder geschätzten Verkehrswert 𝑉𝑊𝑖 ein empirischer Zinssatz
𝐸𝑍𝑆𝑖 wie folgt berechnet werden:
𝐸𝑍𝑆𝑏 = 𝑀𝑃𝑏
𝑉𝑊𝑖
[6]
Mit diesen empirischen Zinssätzen 𝐸𝑍𝑆𝑏 lassen sich die Parameter 𝛼, 𝛽1 … 𝛽𝜅 der
Modellgleichung regressionsanalytisch bestimmen. In der Regressionsanalyse wird
ersichtlich, welche Eigenschaften eines Grundstücks 𝑥𝜅 einen signifikanten Einfluss
auf den empirischen Zinssatz haben.
Anhang 3 1 (Stand 1. Januar 2025)
Pauschale Ansätze für die Neubewertung
Die Ertragswerte von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken werden für die
Neubewertung per 1. Januar 2025 wie folgt pauschal erhöht:
für Landwirtschaftsbetriebe + 30%
für alle Arten von landwirtschaftlichen Einzelparzellen + 30%
1 Anhang 3 zur Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom 23. Oktober
2024 (SAR 651.217)
Anhang 4 1 (Stand 1. Januar 2025)
Pauschale Ansätze für Einzelbewertungen
Für landwirtschaftliche Nutzflächen und Wald (ohne Spezialkulturen) gelten ab dem
1. Januar 2025 folgende Ansätze:
Landwirtschaftliche Nutzflächen der Kategorie
• gut
• mittel
• schlecht
Fr. 0.60 pro m2
Fr. 0.50 pro m2
Fr. 0.40 pro m2
Wald Fr. 0.25 pro m2
1 Anhang 4 zur Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom 23. Oktober
2024 (SAR 651.217)