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# Bauordnung

## Art. 1 A Z{ 1 1081210 DU {#art_1}

Ziele und GrundSätZ@........rr er 4
Art; 2. Örtlicher- Geltungsbereich ee
Art: 3. Panne
Art. 4 Richtplan (BauG Art. 20).....0e RER ER EEEEKEEEEEEE D
Art. 5 Gestaltungsplan (BauG Art. 24 und 25)... D
Art. 6 Zonenplan (BauG Art. 12)......eeeeee rer een K RR EKEEREAKEEKRKEEKEEKEGE EEE D
BB. Zonen verschie m see een Ö
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Art. 7 WOHZO Eee ern
Art.:8:- GEWErbeZON8 1. deinen kreieren une DE
Art. 9 Abmessungen der Hauptgebäude der Wohnzonen und der Gewerbezone 1.... 7
Art: 10: Kemzene
Art. 11 Abstellplätze für Motorfahrzeuge Gewerbezone 1 und Kernzonen................. 9
Art. 12 Gewerbezone 2... EEE EEE EEE EEE EEE EEE EEE 10
Art. 13 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (BauG Art. 15D) ..................4..44... 11
Art 14. - .Landwirtschaftszonen (BauG Art: 166) ne 11
AR. 15 Re 1 1
Art. 16 ÜUÜbriges Gemeindegebiet (BauG Art. 19f).......... 12
At. 17 Zn ae Datei 12
Art. 18 Naturschutzgebie@t.................00rr EEE 12

## Art. 2 Art; 19. Rüfezone ne 12 {#art_2}

Waldgebiet VO
B2 Bereiche mit speziellen Bau- und Nutzungsvorschriften ..................0.00000000000000 13
Art. 21 Alpengebiet........r EEE EEE RER E EEK EEEREEEEERERKKEEKKKGEEEEEEEEE EEE 13
Art. 22 Wasserschutzgebiete, GrundwasserschutzzoneN ....................00.00.00000000000000 13
Art: 23. Natur- und Landschaftsschutzbereiche ee 19
Aft. 24. " "Bereiche mit Spezialbaät Vorschriften ten 19
B3 Instrumente der ZonenvorschrifteN «es. 14
Art. 25 Zusätzlich bauliche Ausnützung und Abgeltung der planungsbedingten
Mehrwerte (BauG Art: 7) een 14
C.'. Bau= und GestaltungsvorschriffeN ie ee EEE 19
Art. 26 Gestaltung (BauG Art. 57) 00.00 15
Art. 27 Baum-, Gehölz- und HeckenschutZ.........esee er 16
Art. 28 Grenzabstand .....eee re 16
Art. 29 Offentliche Werkleitungen auf privatem EigentumM....................0.000000000000000000 17
Art 30. ‚ReaMeN ee I
Alt dr EEE a TU
7a 80 A) 651 (0) NEE AH
BD: Verfahrens vorsSchife Te 19
An: 33 VZO ee 10

## Art. 3 mAschaan {#art_3}

Gesetzliche BestimmungeN.........ee ee 18
Art. 35. AUS ee at re RETTEN nURnEneHUEHEFEHERTRÄHEEE AO
Art: 36. “GEBÜHR 10
Art: 37 -: Übergangs= und SchlussbestimmungeN u eh TO
Aa ht ZU
Der Gemeinderat erlässt gestützt auf Art. 10 des Baugesetzes, LGBl. 2009 Nr. 44, die nachstehende Gemeindebauordnung.
A. Einleitung
Art. 1 Ziele und Grundsätze
Die Planung und Errichtung von Bauvorhaben hat sich nach den Zielen und Grundsätzen des
Baugesetzes, der Landes- und der Ortsplanung der Gemeinde Schaan zu orientieren.
- Der Boden ist haushälterisch zu nutzen. Die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden,
Luft, Wasser, Wald und die Landschaft sind zu schützen.
- Es sind Siedlungen mit hoher Wohnqualität zu schaffen und Voraussetzungen für eine
massvolle Entwicklung der Wirtschaft zu gewährleisten.
- Erneuerung der Siedlung und deren Entwicklung nach Innen zu fördern.
- Die verschiedenen Fachplanungen sowie alle raumwirksamen Tätigkeiten sind auf die
Zielsetzungen der Ortsplanung auszurichten.
- Die Bevölkerung ist über die Ortsplanung zu informieren.
Diese generellen Zielsetzungen wie auch die Zielvorgaben für die Planungsbereiche Landschaft, Siedlung, öffentliche Bauten und Anlagen sowie Verkehr werden im Leitbild der Ortsplanung der Gemeinde Schaan näher erläutert.
Art. 2 Örtlicher Geltungsbereich
Die Bauordnung, ergänzt mit Spezialbauvorschriften, gilt für das ganze Gemeindegebiet. Sie
bildet zusammen mit dem Zonenplan, der die Nutzung des Gemeindegebietes definiert, die
baurechtliche Ordnung der Gemeinde. Innerhalb des Gemeindegebietes wie auch der verschiedenen Zonen können Bereiche mit speziellen Bau- und/oder Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften ausgeschieden werden.
Art. 3 Planungsmittel
Die Bauordnung, der Zonenplan, die Spezialbauvorschriften, die Richtpläne, die Überbauungs-
und Gestaltungspläne sowie weitere Planungsmittel wie Inventare, generelle Projekte, bilden
eine einheitliche Grundlage für den Vollzug der Ortsplanung.

## Art. 4 {#art_4}

Richtplan (BauG Art. 20)
1. Im Rahmen der Ortsplanung erlässt der Gemeinderat nach Bedarf für bestimmte Sachgebiete wie Siedlung, Verkehr, Landschaft etc. und Ortsteile Richtpläne.
2. Die Gemeinde informiert die Bevölkerung über Zielsetzungen, Inhalt, Ablauf und Stand der
Richtpläne.
3. Richtpläne entfalten ihre Rechtswirkung auf den Grundeigentümer nur indirekt, indem die
Durchsetzung im Rahmen von Überbauungs- und Gestaltungsplänen im entsprechenden
Bewilligungsverfahren erfolgt.
4. Bewilligungspflichtige Bauten und Anlagen, Überbauungs-, Gestaltungspläne, Baulandumlegungen, Erschliessungsmassnahmen usw. sind in Abstimmung mit den Richtplänen
auszuführen und dürfen keinen Widerspruch zu den darin enthaltenen ortsplanerischen
Vorgaben ergeben.

## Art. 5 {#art_5}

Gestaltungsplan (BauG Art. 24 und 25)
1. Der Gemeinderat prüft vor Einleitung des Gestaltungsplanverfahrens die Übereinstimmung mit den Zielsetzungen der Ortsplanung.
2. Der Gestaltungsplan ist in Zusammenarbeit mit den zuständigen Fachgremien der Gemeinde und des Landes auszuarbeiten.

## Art. 6 {#art_6}

Zonenplan (BauG Art. 12)
1. Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen und Bereiche unterteilt:
Wohnzone 1 W1
Wohnzone 2 W2
Wohnzone 3 W3
Kernzone K(K1, K2)
Gewerbezone 1 G1
Gewerbezone 2 G2
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ZOBA
Landwirtschaftszone 1 LW1
Landwirtschaftszone 2 LW2
Rebzone RE
UÜbriges Gemeindegebiet UG
Grünzone GZ
Naturschutzgebiet NSG
Rüfezone RU
Waldgebiet WA
Alpengebiet
Wasserschutzgebiete WSG
Grundwasserschutzzone GS
Natur- und Landschaftsschutzbereiche
Bereiche mit Spezialbauvorschriften
2. Die Begrenzung, Grösse und Einteilung dieser unter Ziffer 1 aufgeführten Zonen und Bereiche mit speziellen Bau- und Nutzungsvorschriften wird mit Ausnahme des Alpengebietes im Zonenplan dargestellt
B. Zonenvorschriften

## Art. 7 B1 Zonenbegriffe {#art_7}

Wohnzonen
1. Wohnzone 1
Die Wohnzone W1 ist für Wohnbauten bestimmt. Zugelassen sind Arbeitsräume für nicht
störende Dienstleistungs- und Gewerbezwecke. Diese Nutzungen dürfen max. 25 % der
zulässigen Bruttogeschossfläche betragen. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall
über die Zulässigkeit der jeweiligen Nutzung an diesem Standort und das definitive, reduzierte Ausmass der Dienstleistungs- und Gewerbenutzung.
2. Wohnzone 2
Die Wohnzone W2 ist für Wohnbauten bestimmt. Zugelassen sind Arbeitsräume für nicht
störende Dienstleistungs- und Gewerbezwecke. Diese Nutzungen dürfen max. 30 % der
zulässigen Bruttogeschossfläche betragen. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall
über die Zulässigkeit der jeweiligen Nutzung an diesem Standort und das definitive, reduzierte Ausmass der Dienstleistungs- und Gewerbenutzung.
3. Wohnzone 3
Die Wohnzone W3 ist für Wohnbauten, insbesondere Mehrfamilienhäuser bestimmt. Zugelassen sind auch nicht störende Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen. Diese Nutzungen dürfen max. 35 % der zulässigen Bruttogeschossfläche betragen. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall über die Zulässigkeit der jeweiligen Nutzung an diesem
Standort und das definitive, reduzierte Ausmass der Dienstleistungs- und Gewerbenutzung.

## Art. 8 {#art_8}

Gewerbezone 1
1. Die Gewerbezone 1 ist vor allem entlang von Hauptverkehrsstrassen angelegt. Entlang
der Hauptverkehrsstrassen ist eine Baumassenverdichtung zugunsten einer offeneren
UÜberbauung im rückwärtigen Bereich anzustreben.
Zugelassen sind Wohnungen sowie mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe. Für Wohnungen sind geeignete Schutzmassnahmen zu treffen.
2. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.7. Wenn die Zielsetzungen nach Abs. 1 dieses Artikels
eingehalten sind und das Gebäude mindestens 2 Vollgeschosse aufweist, beträgt die Ausnützungsziffer 0.9.
3. Für die Gebäudeabmessungen sowie die Gebäude- und Grenzabstände gelten die Vorschriften des Baugesetzes.
In der ersten Bautiefe soll das Erdgeschoss für öffentlichkeitsattrakive Nutzungen konzipiert und als überhöhtes Erdgeschoss ausgebildet werden.
4. Die Erschliessung der Abstellflächen ist nach Möglichkeit auf einen Anschluss an die öffentliche Strasse zu beschränken. Eine gemeinsame Zufahrt benachbarter Parzellen ist
anzustreben.

## Art. 9 {#art_9}

Abmessungen der Hauptgebäude der Wohnzonen und der Gewerbezone 1
Für die einzelnen Zonen gelten folgende Höchstwerte für Abmessungen und Ausnützungsziffer,
Mindestwerte für Grünflächenziffer, Dienstleistungs- u. Gewerbeanteil sowie die zugeordnete
Lärmempfindlichkeitsstufe.
Zone W1 W2 W3 G1
Gebäudehöhe m 9 10 11/12* 12
Gebäudelänge m 30 30 30 30
Ausnützungsziffer 0:35 0.60 0.70 0.70 — 0.90
Grünflächenziffer 50 % 35 % 30 % 20 %
Dienstleistungs- u. Gewerbeanteil 25% 30 % 35 % 100 %
Lärmempfindlichkeitsstufe Il I} Il ll
W3* Auf Baugrundstücken, die eine Hangneigung nach Baugesetz aufweisen (ab 10 % bzw. 5.7 Grad) gilt eine
maximale Gebäudehöhe von 11.00 m.
T

## Art. 10 Aschaan {#art_10}

Kernzonen
1. Ziel ist ein publikumsattraktives Zentrum als Ergänzung zu den umgebenden Wohn- und
Arbeitszonen. Es gilt daher, zentrumsbildende Institution und Funktion in der Kernzone zu
erhalten und weiter auszubauen.
2. Die Kernzonen sind nebst der Wohnnutzung speziell für Ladengeschäfte und Dienstleistungsbetriebe sowie Institutionen mit zentrumsbildender Wirkung vorgesehen. Produktions-
und Lagerflächen von Dienstleistungsunternehmen sind nur in begrenztem Ausmass zulässig. Mässig störende Gewerbe (Verkehrsaufkommen, Nachtruhe) sind dann zugelassen,
wenn sie der Zentrumsbildung zuträglich und mit den anderen Nutzungen vereinbar sind.
Es gilt Lärmempfindlichkeitsstufe Ill.
3. Für Bauvorhaben innerhalb der Kernzonen ist ein Gestaltungsplanverfahren erforderlich,
das jeweils nach Möglichkeit mehrere Grundstücke umfassen soll.
Einfache Bauten und Anlagen geringeren Umfangs, die den vorgegebenen Gestaltungszielsetzungen entsprechen, können abweichend nach Ermessen von Gemeinde und Baubehörde auch ohne Gestaltungsplan bewilligt werden.
4. Die Bebauung des Übergangsbereiches soll sich hinsichtlich Dichte und Baumassen klar
vom Kerngebiet abheben und gestalterisch wie auch hinsichtlich der Art der Nutzung einen
Übergang schaffen.
Die Kernzonen sind daher in zwei Bereiche aufgeteilt, welche sich im Mass der Nutzungen
unterscheiden. In den Kernzonen beträgt die Grundausnützungsziffer 0.7. Die Ausnützungsziffer kann im Rahmen eines Gestaltungsplans gemäss Verdichtungskonzept für das
Zentrumsgebiet im Anhang der Bauordnung erhöht werden, wenn dies ortsbaulich begründet ist und das Bauvorhaben den in der Bauordnung aufgeführten Zielen der Ortsplanung
entspricht. Der durch eine Mehrausnutzung erzielte Mehrwert kann durch eine gänzliche
oder teilweise Abschöpfung oder durch Leistungen für Anliegen öffentlicher Interessen ausgeglichen werden (Landabtretung für öffentliche Anlagen, Gewährung von Servituten).
Eine erhöhte Ausnützung aufgrund des Bestandes ist zulässig soweit dies für die Kernzone
innerhalb der ortsplanerischen Zielsetzung vertretbar ist.
Eine Verlagerung der Ausnützung ist innerhalb der gleichen Siedlungseinheit bei grundbücherlicher Sicherung zulässig.
5. Die Baukörper werden entlang der Strassen angeordnet. In Anlehnung an die gewachsene
Siedlungsstruktur sollen die Bauten mehrerer Parzellen unter Vermeidung einer geschlossenen Blockrandbebauung zusammengebaut werden. Durch die Festlegung von Freiräumen und Plätzen werden öffentliche und halböffentliche Bereiche geschaffen.
6. Es sind 3 Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss vorgeschrieben. Das Erdgeschoss ist erhöht auszuführen und vornehmlich für publikumsintensive Zwecke zu nutzen. Die Ausbildung eines Erdgeschosses als Hochparterre ist zulässig. Das dritte Obergeschoss ist als
Dachgeschoss gestalterisch bzw. optisch wirksam abzusetzen. Als Dachform sind flachgeneigte Kalt- oder Flachdächer zulässig. Es ist eine durchgehende Trauf- oder Dachgesimskante von 10.5 m Gebäudehöhe einzuhalten. Geringfügige Höhenabweichungen sind bei
Nachweis einer guten architektonischen Lösung zulässig. Das abgesetzte Dachgeschoss
rschaan
darf eine Gesamthöhe von 14 m nicht übersteigen. Für die Gebäudehöhe gilt jeweils das
angrenzende projektierte Strassen- und/oder Platzniveau als Messpunkt. Die Gebäudelänge ist frei, wobei eine der Siedlungssubstanz angemessene Fassadengliederung vorzusehen ist.
7. Entlang der Strassen werden anbaupflichtige Baulinien festgelegt. Gebäude müssen zwingend an diese Baulinie gebaut werden. Bei gebogenem Baulinienverlauf besteht zumindest
eine punktuelle Anbaupflicht.
Die privaten Freiflächen stellen einen Teil des Fussgängerbereiches dar und können für
kleine Hof- und Platzanlagen, Gastgärten, Grünanlagen u.ä. genutzt werden. Eingeschossige Bauten sind in den Hofräumen bzw. zwischen den Baufeldern unter Voraussetzung einer funktionell und gestalterisch befriedigenden Lösung zulässig. Die Erdgeschossbereiche
sind so zu gestalten, dass Durchgänge zu den rückwärtigen Bereichen gewährleistet sind.
Die Gestaltung halböffentlicher Flächen und Räume ist parzellenübergreifend und grossflächig anzulegen. Material-, Konstruktions- wie auch Bepflanzungsvorgaben werden im Rahmen von konkreten Bauvorhaben festgelegt. Die Innenhöfe und Vorbereiche sind grundsätzlich autofrei zu gestalten. Eine offene Parkierung ist nur an den dafür vorgesehenen
Stellen zulässig. Für „Anlieferung“ und Güterumschlag sind geeignete Lösungen nachzuweisen. ;
8. Die Richtplanungen im Zentrumsgebiet zeigen die bauliche und gestalterische Entwicklung
unter Berücksichtigung des Gesamtkonzeptes auf. Bei Abweichungen vom Gesamtkonzept
ist dem Gemeinderat nachzuweisen, dass Zweck und Inhalt gewahrt bleiben und eine ortsbaulich mindestens gleichwertige Lösung erreicht wird.

## Art. 11 {#art_11}

Abstellplätze für Motorfahrzeuge Gewerbezone 1 und Kernzonen
1. In der Kernzone und der Gewerbezone 1, die vor allem entlang von Hauptverkehrsstrassen angelegt ist, gelten aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr
folgende Vorgaben für die Mindestanzahl der Abstellplätze.
Für Dienstleistungs-, Gewerbe- und Verwaltungsbauten, Verkaufsgeschäfte sowie Gastgewerbebauten ist für das Erdgeschoss ein Abstellplatz (Freistell- oder Einstellplatz) je 30
m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche vorzusehen. In den Obergeschossen wie auch
bei Wohnnutzung generell ist ein Abstellplatz je 60 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche nachzuweisen.
Bei Unterhaltungsstätten und öffentlichen Bauten entspricht die Anzahl der Pflichtabstellplätze der Hälfte des jeweiligen Sollbedarfs, der in der Bauverordnung festgelegt ist.
Bei Bauten und Anlagen, die durch ihre spezielle Nutzung den üblichen Bedarf an Abstellplätzen wesentlich übersteigen, können zusätzlich Abstellplätze verlangt werden.
2. Können nicht alle Pflichtabstellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück erstellt werden,
sind die fehlenden Abstellplätze (Freistell- oder Einstellplätze) in öffentlichen oder privaten
Gemeinschaftsanlagen einzukaufen. Diese Anlagen können sich bis ca. 300 m vom Baugrundstück entfernt befinden. In Ausnahmefällen können Pflichtabstellflächen (Freistell-
oder Einstellplätze) durch Leistung einer Ablösungssumme von der Erstellungspflicht entbunden werden. Die Höhe der Ablösungssumme wird vom Gemeinderat festgelegt.
rAschaan
3. Für die aufgrund dieser Regelung gegenüber den Bestimmungen der Verordnung zum
Baugesetz entfallenden Abstellplätze (Freistell- oder Einstellplätze) ist eine Ersatzabgabe
zu entrichten. Es entsteht dadurch kein besonderes Anrecht auf die Nutzung öffentlicher
Abstellplätze. Die Ersatzabgabe beträgt CHF 5.000.00 pro Abstellplatz und ist indexiert
(Schweizerischer Landesindex der Konsumentenpreise Basis Dez. 2005 100.0). Die Erteilung der Baubewilligung kann von der Entrichtung der Ersatzabgabe abhängig gemacht
werden.
Art. 12Gewerbezone 2
1. Diese Zone dient der Ansiedlung und Erweiterung von Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie standortgeeigneten, öffentlichen Bauten und Anlagen. Diese
Zone ist vor allem für solche Bauten und Nutzungen bestimmt, die wegen störender Einwirkungen (Emissionen, übergrosses Verkehrsaufkommen, übergrossen Flächenbedarf
bzw. Gebäudeabmessungen u. ä. m.) in anderen Zonen nicht zulässig, möglich und/oder
aus ortsplanerischer Sicht nicht erwünscht sind. Soweit nicht anderweitig durch Planungsinstrumente festgelegt, richten sich die Gebäudeabmessungen und Grenzabstände nach
dem Baugesetz. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist nicht zulässig.
2. Zugelassen sind Flach- oder flachgeneigte (5° bzw. 8.8 %) Dächer, Shedkonstruktion und
dgl. Über der jeweils max. zulässigen Gebäudehöhe sind nur Aufbauten für technische
Anlagen erlaubt. Die Gemeinde entscheidet im Einzelfall bei Neu- und Umbauten sowie
Umnutzungen über die Zulässigkeit und das Ausmass der Nutzungen in der Gewerbezone 2. Zur gestalterischen Gliederung und Verbesserung des Mikroklimas kann die
Pflanzung von hochstämmigen Bäumen und anderen Begrünungen vorgeschrieben werden.
3. In der Gewerbezone 2 ist die Lärmempfindlichkeitsstufe IV stark störende Betriebe erlaubt. Bei Neu- und wesentlichen Umbauten sowie Umnutzungen ist der Nachweis zu erbringen, dass die zulässigen Werte eingehalten werden. Dasselbe gilt für Erschütterungseinwirkungen, die durch den Betrieb von Maschinen u. ä. ausgehen. Es gelten diesbezüglich die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen.
4. Können Abstellplätze (Freistell- oder Einstellplätze) nicht auf dem Betriebsareal erbracht
werden, ist eine vertraglich gesicherte Verlagerung von Abstellplätzen innerhalb vertretbarer Wegdistanzen zulässig. Für den Warenumschlag sind die erforderlichen Flächen vorzusehen.
5. In Ausnahmefällen können Pflichtabstellflächen (Freistell- oder Einstellplätze) durch Leistung einer Ablösungssumme von der Erstellungspflicht entbunden werden. Die Höhe der
Ablösungssumme wird vom Gemeinderat festgelegt.

## Art. 15b Art. 13Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (BauG {#art_15b}

Diese Zone ist bestimmt für öffentliche Bauten und Anlagen von Land und Gemeinde. Zulässig
sind auch Bauten und Anlagen gemeinnütziger Institutionen, die dauernden öffentlichen Interessen dienen und deren Standort den ortsplanerischen Zielsetzungen entsprechen. Die Zulässigkeit wird im Einzelfall hinsichtlich einer dauernden, öffentlichen Wirksamkeit überprüft. Für die
UÜberbauung gelten die Bestimmungen des Baugesetzes.
Es gelten die Empfindlichkeitsstufen II oder Ill je nach Nutzungszweck.
Art. 14Landwirtschaftszonen (BauG Art. 16c)
1. Landwirtschaftszone 1
Diese Zone umfasst Gebiete, die ausschliesslich landwirtschaftlichen Nutzungen dienen.
Zulässig ist die bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau sowie
Tierhaltung. Zulässig sind Blumen-, Strauch- und Baumkulturen und die erforderlichen
Bauten für Betriebs- und Wohnzwecke.
Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
2. Landwirtschaftszone 2
Diese Zone umfasst Gebiete, an denen vorwiegend landwirtschaftliches Nutzungsinteresse besteht. Landwirtschaftliche Bauten wie auch landwirtschaftsähnliche Nutzungen
und Bauten, die einen Standort ausserhalb der Bauzone erforderlich machen, sind zugelassen.
Insbesondere sind das:
- landwirtschaftliche Maschinen- und Geräteschuppen
- standortgebundene Lagerhäuser für landwirtschaftliche Produkte
- Bauten für Gemüseanbaubetriebe
- Bauten für Gärtnereien
- Gewächshäuser
- Bauten für Klein- und Hobbytierhaltung
-. Familiengartenhäuschen
Eine Wohnnutzung ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig. Für die Nutzungen
bleiben die Vorschriften der Verordnungen zum Schutz des Grundwassers vorbehalten.
Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
Art. 15Rebzone
1. Die Rebzone darf vorbehaltlich Abs. 2 nur zu rebwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Andere langjährig bestehende Nutzungen bleiben zulässig.
2. In der Rebzone sind nur Bauten und Anlagen zulässig, welche für die Bewirtschaftung der
Reben notwendig sind. Zulässig sind in der Regel Kleinbauten in Holzkonstruktion mit einer maximalen Grundfläche von 10 m? und einer Gebäudehöhe von 3 m. Die Benützung
zu Wohnzwecken ist verboten.

## Art. 16 {#art_16}

Übriges Gemeindegebiet (BauG Art. 19f)
Bestehende bewilligte Bauten und Anlagen dürfen erweitert und umstrukturiert werden, wenn
der Nachweis deren Notwendigkeit zur Existenzsicherung erbracht wird. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall über die Zulässigkeit der Art und des Ausmasses der Nutzung.

## Art. 17 {#art_17}

Grünzone
1. Die Grünzone umfasst die Grünflächen
a) von besonderer Bedeutung für die Bestandessicherung oder Schaffung ökologisch
und landschaftlich hochwertiger Gebiete,
b) zur Freihaltung von Aussichtslagen oder Waldrändern.
2. Wenn es im Interesse der Erhaltung der Grünzone im Sinne von Absatz 1 erforderlich ist,
kann die Benutzung und Bewirtschaftung der in der Grünzone liegenden Grundstücke vorgeschrieben oder eingeschränkt werden.
3. Sofern die Nutzung und Pflege es erfordern, können innerhalb der Grünzone eingeschossige Kleinbauten bewilligt werden. Der Stellung und Gestaltung solcher Bauten ist besondere Beachtung zu schenken. Zulässig sind in der Regel Kleinbauten in Holzkonstruktion
mit einer maximalen Grundfläche von 10 m? und einer Gebäudehöhe von 3 m. Die Benützung zu Wohnzwecken ist verboten.

## Art. 18 {#art_18}

Naturschutzgebiet
Naturschutzgebiete der Gemeinde Schaan unterstehen nicht dieser Bauordnung, sondern dem
Gesetz zum Schutz von Natur und Landschaft, das die Unterschutzstellung wie auch Nutzung,
Pflege und Unterhalt dieser Gebiete regelt.
Das Schaaner Gebiet umfasst: A

## Art. 19 - Naturschutzgebiet Schwabbrünnen / Ascher {#art_19}

Rüfezone
1. Zulässig sind nur technische Anlagen zur Ausbeutung von Rüfenmaterial.
2. Die Ausbeutung von Rüfenmaterial darf nur unter Wahrung der ökologischen Werte erfolgen.

## Art. 20 {#art_20}

Waldgebiet
Das Waldgebiet untersteht dem Waldgesetz sowie den zugehörigen Verordnungen.

## Art. 21 B2 Bereiche mit speziellen Bau- und Nutzungsvorschriften {#art_21}

Alpengebiet
Das Alpengebiet ist nur zum Teil im Zonenplan dargestellt. Es umfasst neben Waldgebieten die
Genossenschaftsgebiete Guschg und Gritsch. Im Alpengebiet gilt allgemeines Bauverbot. Im
Ausnahmefall sind bei nachgewiesener Standortgebundenheit Bauten zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung und Pflege des Alpengebietes zulässig. Bei bestehenden Bauten (z. B.
Pfälzerhütte u. ä.) sind Renovationen und Umbauten zulässig. Massvolle Erweiterungen bei bestehenden Bauten sind nur möglich, sofern keine Zweckänderung erfolgt. Der Gemeinderat entscheidet im Einzelfall über die Zulässigkeit des Standortes der Nutzung und des Ausmasses.

## Art. 22 {#art_22}

Wasserschutzgebiete, Grundwasserschutzzonen
Der Zonenplan bezeichnet die Schutzzonen der Grund- und Quellwasservorkommen sowie der
Wasserschutzgebiete. Innerhalb dieser Zonen gelten die von der Regierung erlassenen Vorschriften.

## Art. 23 {#art_23}

Natur- und Landschaftsschutzbereiche
Der Zonenplan bezeichnet die Natur- und Landschaftsschutzbereiche. Innerhalb dieser Zonen
gelten die von der Regierung erlassenen Vorschriften.

## Art. 24 {#art_24}

Bereiche mit Spezialbauvorschriften
a) Empfindliche Baugebiete
Für das Orts- und Landschaftsbild empfindliche Baugebiete erlässt die Gemeinde Spezialbauvorschriften, die die in dem betreffenden Gebiet geltenden Zonenvorschriften spezifizieren. Diese Bereiche werden durch einen Perimeter ausgeschieden bzw. gekennzeichnet.
b) Temporäre Deponiezone
1. Die temporäre Deponiezone umfasst Flächen, die für die Errichtung einer Deponie bestimmt sind (Inertstoffe, Aushub, Kieswerk und Kiesabbau, Recycling, Kompostierung
etc.)
2. Gebäude und Anlagen, die dem Betrieb der Deponie dienen, können für die Dauer des
Deponiebetriebes bewilligt werden.
3. Die Gestaltung des Deponiegeländes nach Abschluss der Deponie oder einzelner Etappen sowie weiterer Massnahmen betreffend den Aufbau und die Gestaltung der Deponie
und den Schutz der Umgebung sind im generellen Deponiekonzept festgelegt.
4. Für die Errichtung, den Betrieb und den Unterhalt der Deponie sowie für den Abschluss
und dessen Sicherstellung gelten im Übrigen die einschlägigen Vorschriften.
B3 Instrumente der Zonenvorschriften
Art. 25Zusätzlich bauliche Ausnützung und Abgeltung der planungsbedingten Mehrwerte
(BauG Art. 7)
1. Der Gemeinderat kann im eigenen Ermessen unter Beachtung der ortsbaulichen Kriterien
und insbesondere der ortsbaulichen Verträglichkeit gegenüber dem in der Bauordnung
bzw. in den Spezialbauvorschriften festgelegten Höchstmass eine zusätzliche bauliche
Ausnützung wie folgt zulassen:
a) In der Gewerbezone 1, bei welchen ein Überbauungsplanbonus von 20 % nicht zu
Tragen kommt, im Rahmen eines Neubaus, einer baulichen Veränderung oder einer
Zweckänderung innerhalb eines bestehenden Gebäudes
b) In den Wohnzonen, jedoch ausschliesslich im Rahmen von Überbauungs- und Gestaltungsplänen
c) In Fällen des Wiederaufbaus bzw. von Ersatzbauten gemäss Art. 71 BauG.
2. CGrundeigentümern, Inhabern von Baurechten und sonstigen Bauwerbern, denen eine
Mehrausnutzung im Sinne von Ziff. 1 lit. a) und b) im Rahmen eines Neubaus, einer baulichen Veränderung oder einer Zweckänderung innerhalb eines bestehenden Gebäudes
zugestanden wird, haben für diese eine Mehrwertabgabe zu leisten. Diese dient als Abgeltung für jene Mehrausnutzung, die die in der Bauordnung oder den Spezialbauvorschriften festgelegten maximalen Ausnützungsziffern übersteigen.
Sofern eine Mehrausnutzung gemäss Ziff. 1 lit. c) erfolgt, entfällt die Mehrwertabgabe,
wenn die Mehrausnutzung durch die Bestimmungen des Art. 71 Abs. 2 BauG bedingt ist.
3. Bei Überbauungs- und Gestaltungsplänen ist jene Nutzung, die die bei Regelbauweise
zulässige Ausnützungsziffer mehr als 20 % übersteigt, abzugelten.
In den Kernzonen und in den Gewerbezonen ist jene Nutzung, die in der Bauordnung
oder in den Spezialbauvorschriften festgelegten maximal zulässigen Ausnützungsziffern
übersteigen, abzugelten.
Pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche wird ein Betrag ermittelt. Der Beitragssatz beträgt 70 % der im Sinne der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen
(LGBl. 1974 Nr. 45 in der derzeit geltenden Fassung) festgesetzten Bodenwerte (Verkehrswert) der theoretisch zusätzlich notwendigen Grundstücksfläche.
4. Die gemäss Ziff. 3 ermittelte Mehrwertabgabe wird innerhalb von 14 Tagen seit Eintritt der
Rechtskraft der Bewilligung der Mehrausnutzung zur Zahlung fällig. Mit dem Bau, der Erweiterung oder Abänderung oder Zweckänderung darf erst nach Entrichtung der Mehrwertabgabe begonnen werden. Die Gemeinde kann ausnahmsweise den Beginn der Arbeit vor der Entrichtung bewilligen, wenn die noch nicht entrichtete Mehrwertabgabe durch
eine Hypothek im 1. Rang grundbücherlich abgesichert ist.
5. Für eine geleistete Mehrwertabgabe besteht kein Rückforderungsrecht für nicht mehr erforderliche zusätzliche Ausnützung infolge Rückbaues oder Nutzungsänderung des Gebäudes, Erhöhung der Ausnützungsziffern u. ä. m. Die zusätzlich beanspruchte Ausnützung kann jedoch auf ein Neubauvorhaben / Ersatzbau übertragen werden, wenn dies
ortsbaulich verträglich ist.
6. Die Einnahmen aus Mehrwertabgaben werden seitens der Gemeinde zur Abdeckung von
Investitions- und Unterhaltskosten für Infrastrukturanlagen verwendet.
7. Die Nutzung und Abgeltung von planungsbedingtem Mehrwert sind jeweils in einem privatrechtlichen Vertrag zu regeln.
8. Auf laufende Verfahren, die zusätzliche Ausnützung von planungsbedingten Mehrwerten
zum Gegenstand haben, finden die Bestimmungen dieses Artikels Anwendung.

## Art. 26 C. Bau- und Gestaltungsvorschriften {#art_26}

Gestaltung (BauG Art. 57)
1. Durch Gestaltungsmassnahmen soll eine wohnliche, attraktive Siedlungsentwicklung erreicht und die Identifikation der Bewohner mit ihrer gebauten Umwelt gefördert werden.
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten,
dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Diese Anforderung gilt auch für Materialien
und Farben. Neben der Stellung und Gliederung der Baukörper kommt der Gestaltung der
Öffentlichen und privaten Freiräume eine besondere Bedeutung zu. Die Gemeinde kann
unter anderem Bepflanzungen anordnen.
2. In überwiegend bebauten Gebieten gilt es, durch Gestaltungsmassnahmen die vorhandene Wohnqualität zu erhalten resp. zu fördern. Neu- oder Umbauten müssen sich in den
Siedlungsbestand einordnen. Gegebenenfalls sind Richtpläne, Überbauungspläne und
Gestaltungspläne oder Ausnahmen gegenüber der Regelbauweise zur Berücksichtigung
der vorhandenen Quartierstrukturen erforderlich.

## Art. 27 {#art_27}

Baum-, Gehölz- und Heckenschutz
1. Der Baum-, Gehölz- und Heckenschutz bezweckt die dauernde Sicherstellung der ökologischen und landschaftlichen Funktionen der Bäume, Gehölze und Hecken. Er umfasst sowohl die Bewahrung bestehender wie auch die Pflanzung neuer Bäume, Gehölze und Hecken.
2. Zum Schutz von Bäumen, Gehölzen und Hecken werden nach Bedarf über die Zonenbestimmungen hinausgehende Massnahmen verlangt. Insbesondere kann verlangt werden,
dass bei der Anordnung der Baukörper auf bestehende Einzelbäume sowie Teile von Gehölzen und Hecken Rücksicht zu nehmen oder diese in die Gartengestaltung zu integrieren sind.

## Art. 28 {#art_28}

Grenzabstand
1. Sofern nicht durch Zonen-, Richt-, Überbauungs- und Gestaltungspläne anderweitig vorgeschrieben, wird in den Wohnzonen 1, 2 und 3 der Grenzabstand in Berücksichtigung
eines kleinen und eines grossen Grenzabstandes wie folgt ermittelt:
a) Grosser Grenzabstand
Der grosse Grenzabstand wird nutzungsbezogen in Abhängigkeit von der Lage der
Hauptwohnräume angewandt und gilt in der Regel für die zugehörige südost- bis südwestorientierte Hauptfassade.
Der grosse Grenzabstand beträgt:
GGA = H/2.5 + L/5
GGA= grosser Grenzabstand
HA = zugehörige Fassadenhöhe
L = zugehörige Fassadenlänge
b) Kleiner Grenzabstand
Der kleine Grenzabstand gilt für die vom grossen Grenzabstand nicht erfassten Fassaden.
Der kleine Grenzabstand beträgt:
KGA = 2/3 x (H/2.5 + L/5)
KGA = kleiner Grenzabstand
H= zugehörige Fassadenhöhe
L = zugehörige Fassadenlänge
2. Der Grenzabstand muss maximal der von der Grundstücksgrenze her betrachteten Gebäudehöhe entsprechen.
3. In jedem Fall ist mindestens der baugesetzliche Abstand einzuhalten.
4. Bei der Ermittlung des Grenzabstandes wird die grösste Gebäudehöhe der gegenständlichen Baute bzw. des Gebäudeteils als Grundlage genommen. Bei Bauten mit Rücksprüngen werden die Gebäudelängen der jeweiligen Schnittebenen summiert, wenn der Abstand der vorspringenden Gebäudeteile weniger als 7.00 m beträgt.

## Art. 29 {#art_29}

Öffentliche Werkleitungen auf privatem Eigentum
Bei der Errichtung von Stütz- und Einfriedungsmauern, Aufschüttungen oder der Pflanzung von
Bäumen ist auf bestehende öffentliche Leitungen dahingehend Rücksicht zu nehmen, dass
diese nicht beschädigt werden und der Zugang für Ersatz und Unterhalt der Leitungen gewährleistet bleibt.

## Art. 30 {#art_30}

Reklamen
Das Anbringen von Reklameeinrichtungen auf dem Gemeindegebiet Schaan ist in einem vom
Gemeinderat erlassenen Reglement sowie in den einschlägigen Verordnungen geregelt.

## Art. 31 {#art_31}

Einfriedungen
Einfriedungen, sonstige Wände oder Geländer zur gesetzlich zugelassenen Höhe dürfen an der
Grenze erstellt werden. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn darf diese Höhe überschritten werden. Andernfalls ist ein Grenzabstand entsprechend der Mehrhöhe einzuhalten.
Art. 32Lebhäge
Lebhäge müssen gegenüber privaten Parzellen und dem öffentlichen Grund einen Pflanzabstand von mindestens 0.50 m aufweisen. Gemessen wird ab der Stockgrenze der Bepflanzung.
Wird die im Baugesetz zulässige Höhe überschritten, so ist zusätzlich ein Grenzabstand entsprechend der Mehrhöhe einzuhalten.

## Art. 33 D. _Verfahrensvorschriften {#art_33}

Vollzug
1. Der Vollzug dieser Bauordnung obliegt dem Gemeinderat.
2. Die Gemeinde überprüft periodisch die Planungsmittel der Ortsplanung auf ihre Zweckmässigkeit und nimmt im Einvernehmen mit der Regierung die gegebenenfalls erforderlichen Anderungen oder Ergänzungen vor.

## Art. 34 {#art_34}

Gesetzliche Bestimmungen
Allfällige gegenüber dieser Bauordnung weitergehende gesetzliche Bestimmungen bleiben ausdrücklich vorbehalten.

## Art. 35 {#art_35}

Ausnahmen
1. Das Verfahren für die Erteilung von Ausnahmen ist im Baugesetz geregelt.
2. Ausnahmen sind in Einzelfällen zudem zulässig, wenn die Anwendung der Vorschriften
dieser Bauordnung objektiv eine ortsbaulich wesentlich bessere Lösung verunmöglichen
würde.

## Art. 36 {#art_36}

Gebühren
Für die Überprüfung von Baugesuchen und für die Baukontrolle wird vom Gemeinderat ein Gebührenreglement erlassen.

## Art. 37 {#art_37}

Übergangs- und Schlussbestimmungen
Diese Bauordnung tritt nach der Kundmachung der Genehmigung durch die Fürstliche Regierung in Kraft und ersetzt diejenige vom März 2014. Die während der Zeit des Inkrafttretens dieser Bauordnung hängigen Baugesuche sind nach den bislang geltenden Bestimmungen der
Bauordnung zu behandeln.
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Genehmigungen IS Dec
5 MS 7)
Genehmigt durch den Gemeinderat Schaan am: 17. März 202% © + We
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Trakt. Nr.: 42 Der Gemeindevorsteher
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| 5 | O1. Juni 2021 5 Feen 3
Genehmigung durch die Fürstliche Regierung am: > = ALL
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Kundmachung am: _ AG O4. 2021
r Bauordnung März 2021.doc
Anhang
- Skizze zu Art. 28 Grenzabstand
- Übersicht Perimeter von Richtplänen und Spezialbauvorschriften
- Verdichtungskonzept für das Zentrumsgebiet
Ergänzende Planungsmittel
Ergänzend zur Bauordnung gelten folgende Planungsmittel, wobei die Auflistung ohne Anspruch auf Vollständigkeit ist, da sich verschiedene Vorlagen noch in Ausarbeitung befinden.
Die Geltungsbereiche (Perimeter) der verschiedenen Spezialbauvorschriften sind in folgenden
Übersichtsplänen dargestellt.
Leitbild für die Ortsplanung
Richtplan der Ortsplanung
Verkehrsrichtplan
Zonenplan
Innerhalb des Perimeters dieser Spezialbauvorschriften gilt folgendes:
- Überbauungsrichtplan Zentrum Nord
- Überbauungsrichtplan Kirchenviertel-Lindenplatz
- UÜberbauungsrichtplan Egerta-Rössle,
- Überbauungsrichtplan Gamperdon
Spezialbauvorschriften für das Gebiet Specki
Innerhalb dieses Spezialbauvorschriftenperimeters gilt folgendes:
- Überbauungsrichtplan „Nördliche Randbebauung Speckigasse“,
- UÜberbauungsrichtplan Specki-Süd
Spezialbauvorschriften für das Empfindliche Baugebiet Gamander
- Überbauungsrichtplan “Empfindliches Baugebiet“ Gamander
Überbauungsrichtplan Strassen im Zentrum
Überbauungsrichtplan Landstrasse (Im Loch - Mühleholz)
Überbauungsrichtplan Feldkircher Strasse (Specki - Eschner Strasse)
Baulinienplan Reberastrasse / Kirchstrasse
Baulinienplan Landstrasse, Laurentiusbad - Rathaus
Im Zusammenhang stehende Gesetze und Verordnungen
zu Art. 18 Naturschutzgebiet
- Gesetz zum Schutz von Natur und Landschaft LGBl. 1996 Nr. 117
- Verordnung betreffend das Naturschutzgebiet „Schwabbrünnen / Äscher“ LGBl. 1962 Nr. 2/1
zu Art. 22 Wasserschutzgebiete, Grundwasserschutzzonen
- Gesetz über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (Gewässerschutzgesetz) LGBl.
1957 Nr. 14
- Verordnung zum Schutze des Grundwassers LGBl. 1988 Nr. 60
- Verordnung zum Schutze des Grundwasserpumpwerkes „Unterau“ in der Gemeinde Schaan
LGBl. 2000 Nr. 227
- Verordnung zum Schutze des Grundwasserpumpwerkes „Wiesen“ in der Gemeinde Schaan
LGBl. 2000 Nr. 228
zu Art. 23 Natur- und Landschaftsschutzbereiche
- Gesetz zum Schutz von Natur und Landschaft LGBl. 1996 Nr. 117
Aschaan
BEISPIELSKIZZE
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5.0m BT
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mahr angerechnet wird bis’ /m
angerechnet
| Fassade | H# | ı |
Aschaan
Übersicht Perimeter von Richtplänen und Spezialbauvorschriften
GEBIETE: SPECKI, ZENTRUM, ST.PETER - WINKEL
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Aschaan
Verdichtungskonzept für das Zentrumsgebiet
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