--- title: "Einfacher Bebauungsplan Terrassenweg 8" id: 5c1b9019-91e2-4f75-8d05-2040d06b3a91 authority: bfs1706 place: "Oberägeri" applies_also_from: [zg, ch] kind: communal_act in_force: true number: "7.2.2-9" publisher_url: https://oberaegeri.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.2-9 solon_url: https://solon.orangecat.ch/law/5c1b9019-91e2-4f75-8d05-2040d06b3a91 language: de in_force_from: 2024-01-04 date_basis: publisher status: consolidated source_url: https://oberaegeri.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.2-9 read_on: 2026-11-01 sha256: 47b5c8c2f7ca1dfdfbd84bf380a88d1dbbb9bcdd8113ecd83da2afa0a28b8845 provisions: 1 --- # Einfacher Bebauungsplan Terrassenweg 8 ## text {#text} Fontana Landschaftsarchitektu r Murbacherstrasse 34 CH 4056 Baset T +41 61 308 99 99 F +41 61 308 99 98 mait@fontana- [a.ch www.fontana- [a.ch Bauherrschaft Roger Samuelsson c/o Snowflake Management AG Baarerstrasse 65 6300 Ztg ort/Datum |u Lr? 3 'Dq ''1t* Name f-\//tl-d,t 1-lvh unterschrift f,-!. .( Architekt Landschaftsarchitelät WiederkehrAntoschArchitektenAG FontanaLandschaftsarchitekturGmbH Chamerstrasse 22 Murbacherstrasse 34 630OZug 4056 Basel ort/Datum ? r,1-9 0q "19 8aset,2e.04.2022 Name f,-O L\ükitv A1.tp&{t Massimo Fontana unterschrift'f, ,A- P(. ftacrkza Bearbeitung RA Kontrolliert Datum 20.05.2021 Rev. 29,04.2022 Format ,{3 Projekt Nr. 349 PlanNr. 349-33-020 Datei 349-33-mastefle-220429-tm Umbau / Erweiterung mit Einstellhalle und Nebengebäude, Oberägeri Richtprojekt Freiraumplan Massstab l:500 oo J J J Elr+ Gestaltungsbereich Bestandesbauten Umbau Alisbach oo r\t F qP l\ta=t l\tl\r $) !-f! rf,r z(:1 n-D t, { o@ rrl 6) (D g, o-(D :cx qx ao d(D z-! oo =to oo UI üo oo t o o W\ $ tt(-*o LI KI Heckenskulptur Blütenmeer Sträucher Blütenkissen :*li \ #r *=.-zffiri+':'Ji,:.i Md.".tffi n ffiu*- * ffi ": ;'wardsaum o ffi BEE " :l Asphaltbelag Ortbetonbelag gewaschen A il ffi o ooo d d s Oo o o v a Natursteinplatten .a EINWOHNERGEMEINDE OBERAGERI Fin!/!hn'rsan'einde'r,: L'e'üeg€ii r9 rli v!vw a)b,)roet.,i (1, oo i.a :' ö'd PLANUNGSBERICHT Einfacher Bebauungsplan Umbau / Erweiterung mit Einstellhalle und Nebengebäude Einfamilienhaus Terrassenweg 8,6315 Oberägeri, GS 713 Berichterstattung nach Aft. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) 20. Mai 2021 / revidiert 29. April 2022 (nur Seite 1 / Titelbild mit Bebauungsplanperimeter) c") I\5 r"? t$ me =!FgNt rnFf4t t\, -l oo 3g. o.(D 'o D: a G) J PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 2O.O5.2O21 Seite 1 von I Verfasser: Einfacher Bebauungsplan Wiederkehr Antosch Architekten mail@wa-architekten.ch Richtprojekt Wiederkehr Antosch Architekten mai l@wa-architekten.ch Umgebungskonzept Fontana Landschaftsarchitektur mail@fontana-la.ch Titelbild: Auszug GIS Kanton Zug mit Bebauungsplanperimeter PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 20.05.2421 Seite 2 von I lnhaltsverzeichnis 1.1 1.2 3.1 3.2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 nd Architektur 4 Anlass und Perimeter / Eigentumsverhältni c+:i,J+^l^^,, Nutzu Erschl Wohnkomfort / Wohnhyg Ökologische Qua Umweltfreund I iche Energieversorg Entsorgu nar A Frei Einordnung ins Landschaftsbi Einordnung ins Ortsbild mit Sichtverbind Gartenan Spielflächen /Freizeit und Erhol Festlegungen des Einfachen Bebauungspla Baubereich und Umgebungsgesta lnformationsinh 4 Begründung wesentlicher Vorzüge und zulässiger Abweichungen gegenüber der Einzelbauweise-7 4.1WesentlicheVorzügegegenüberderEinzelbauweise-7 4.2ZulässigerAbweichungsspielraumgegenüberderEinzelbauweise-7 5 Beilagen zum Planungsbericht 7 PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 20.O5.2021 Seite 3 von I 1. Ausgangslage 'l .1 Anlass und Zielsetzung lm Jahr 2020 entschloss sich der Eigentümer, das Bestandsgebäude aus dem Jahr 1977 zu erweitern, Umzubauen und umfangreich zu Sanieren. Mit der Erstellung des einfachen Bebauungsplanes soll die städtebauliche, architektonische und nutzungsmässige Qualität gesichert werden. 1.2 Perimeter / Eigentumsverhältnisse Die Liegenschaft Terrassenweg B liegt in der Wohnzone26.lm Südosten wird das Grundstück von Wald und Alisbach gesäumt und orientiert sich hangseitig in Richtung Agerisee. Erschlossen wird das Grundstück im Nordwesten über den Terrassenweg und im Südwesten über die Rämslistrasse Der Bebauungsplanperimeter umfasst nachfolgendes Grundstück. Grundstück (GS) Nr Eigentum Fläche 7"13 Privateigentum 3'716 m2 Die Bauparzelle GS Nr. 713 weist nach Abzug der Wald und Gewässerflächen eine anrechenbare Landfläche von 3'010m2 in der Wohnzone 2b auf. 2. Richtprojekt 2.1 Städtebau Das gegen Süden exponierte Grundstück mit Blick auf den Agerisee, erstreckt sich von der Rämslistrasse bis lroch zum Alisbachweg. Die Adresse und Haupterschliessung erfolgt über den mittig gelegenen Terrassenweg. Westlich des Grundstücks schliesst das Wohnquartier an und im Osten wird das Grundstück Jurch das steil abfallende und baumbestandene Alisbachtobel begrenzt. Das Gebäude nähert sich dank seiner Lage im Hang in Höhe und Volumen der quartierstypischen Bebauung an. Der architektonische Ausdruck orientiert sich an den umliegenden Gebäuden. Hier finden sich quartierstypische Merkmale wie Staffelungen, Rücksprünge, Terrassen, grosszügige Fenster im Ausdruck des Gebäudes wieder. Die Ausrichtung des Gebäudes ändert sich im Zuge des Umbaus und Erweiterung nicht und so wird die bereits gewachsene Struktur des Quartiers nicht verändert. 2.2 Architektur An das vorhandene Gebäude schliesst der Projektvorschlag an und entwickelt sich aus der bestehenden Kubatur. Der oberirdische des bestehenden Gebäudes bleibt grösstenteils erhalten. Das Gebäude tritt zum Terrassenweg mit einem homogenen Fassadenbild in Erscheinung. Durch den Rückbau des hervorspringenden, runden Treppenhauses und der Begradigung der rückseitigen Aussenwand wird die Gebäudeform beruhigt. ln Richtung Süd-Westen öffnet sich das Gebäude mit grossen Glasflächen und Terrassen. Das in den Hang eingebettet Gebäudevolumen geht fliessend in Richtung Wald und Alisbach über. Das bestehende Obergeschoss wird um einen Wohnraum erweitert. Hierfür wird das bestehende Walmdach zurückgebaut. Der Rückbau bietet die Möglichkeit für das neu zu erstellen Dach, sich an die Dachlandschaften der benachbarten Gebäude zu orientieren. Es kann eine grosszügige, teilweise gedeckte Terrasse angeboten werden, von der ein direkter Zugang zum Garten ermöglicht wird. Auch Li"t"t ". die Chance, den bestehenden Gebäudeteil im Waldabstand mit einem begrünten Flachdach zu gestalten und diesen in die Landschaft einzubinden. Das Gebäude wird über einen gedeckten Zugangsb"reich erschlossen, welcher auch als Autoabstellplatz genutzt werden kann. Anschliessend g"Lngt man in den zentralen, offenen lnnenhof mit einer Autodrehscheibe in der Mitte. Die angrenzenden naurä erhalten alle in den Boden absenkbare Fenster und somit entsteht die wOglichkeit, alle Räume frei zu betreten. PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 VOM 20.05.2021 Seite 4 von 8 Die neuen Gebäudeteile wie die Autosammlung im Erdgeschoss, die terrassierte Autohalle an der Rämslistrasse und das Kino werden unter der Erde platziert, sodass diese von aussen nicht in Erscheinung treten und dadurch die Volumetrie des Gebäudes erhalten bleibt. lm zylindrischen Baukörper an der Rämslistrasse befindet sich die Zufahrt für die terrassierte Autohalle und im oberen Geschoss eine Gästewohnung ohne direkten Zugang zum Gebäude. Dachaufbauten auf dem Flachdach sind möglich, z. B. technische Aufbauten, Liftüberfahrten, horizontaler Sonnenschutz, Oblichter mit Verschattungsanlagen, Chemin6eabzugsrohre. 2.3 Nutzung Die Gebäude dienen ausschliesslich dem Wohnen. Die Autohallen werden ausschliesslich für die private Autosammlung genutzt (keine öffentliche Nutzung). 2.4 Erschliessung Die obere Autosammlung ist über die Rämslistrasse erschlossen. Autoaufzüge im lnneren des Gebäudes verbinden die unter Autosammlung mit der oberen Autosammlung, sodass diese nicht nur über den Terrassenweg, sondern auch über die Rämslistrasse angebunden werden kann. Das Grundstück ist im Bereich des Terrassenwegs und der Rämslistrasse an bestehende Wanderwege und einem Fusswegnetz angeschlossen. Eine arealinterne öffentliche Fussgängerverbindung gibt es keine. Das Projekt erfüllt die Vorgaben der Norm SIA 500 . Die Orientierung der Hauptwohnrichtung nach Südwesten erlaubt mit ihren grosszügigen Fensterflächen die passive Nutzung der Sonnenenergie in den Wohnräumen. Zu hohe Wärmeeinträge werden durch entsprechende Verschattungssysteme und hochwertigen Fenstern verhindert (sommerlicher Wärmeschutz). Bei der Auswahl der Baumaterialien wird bei der Herstellung, dem Transport und der Bearbeitung auf einen geringen Energieaufwand geachtet (graue Energie). Die Transportwege werden möglichst kurzgehalten (lokal). Bei den Baustoffen selbst wird darauf geachtet, dass diese, wenn möglich aus nachwachsenden Rohstoffen hergestellt werden und aus nachhaltiger Bewirtschaftung stammen. Die Sanierung ermöglicht das Gebäude auf den neuesten Stand der Bautechnik zu bringen und hilft somit, den CO2-Ausstoss zu verringern (Minergie-Standard). 2,7 Umweltfreundliche Energieversorgung Auf dem Baufeld befindet sich bestehende Erdsonden, welche im neuen Energiekonzept als Quellenergie fürs Heizen sowie Kühlen wiederverwendet werden. Zur weiteren Abdeckung des Heizenergiebedarf wird zusätzlich eine modulierende Pellets-Anlage installiert, um die Wärme bedarfsgerecht bereitzustellen. Die verschiedenen Abwärmen aus der Weinkühlung, der Kühlung Fitness und der Entfeuchtungswärme aus der Abluft Schwimmhalle wird mittels oben beschriebener Wärmepumpe zum Heizen genutzt. Aus diesen Energiequellen wird die Wärme resp. Kälte für die verschiedenen Verbraucher bereitgestellt. Dabei wird heizungsseitig ein Hochtemperaturnetz für das Warmwasser vorgesehen und für die restlichen Verbraucher ein Niedertemperaturnetz erstellt, um einen möglichst effizienten Betrieb der Wärmepumpe zu gewährleisten. lm Sommer ist das Free-Cooling mittels Erdsonden vorgesehen, welche die Grundlastabdeckung gewährleisten sowie eine Regeneration der Sonden ermöglicht. Die Wärme wird über eine Fussbodenheizung eingebracht. ln der Schwimmhalle selbst wird die gewünschte Temperatur mittels dem Lüftungsgerät erreicht. Die Kälteabgabe erfolgt über eine Systemdecke um ein behagliches Klima in den Sommermonaten zu gewährleisten. PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 20.O5.2O21 Seite 5 von 8 2.8 Entsorgung Die Entsorgung des Abfalls wird nach den Vorgaben der ZEBA geplant. 2,9 Freiraumgestaltung Das in den Hang gebaute Gebäude ist eingebettet in ein Blütenmeer, ein Kontinuum aus einheimischen Stauden, Gräsern und blühenden Kleinsträuchern. lm Kontext des Hanges und der Südexposition wird bewusst auf eine trockenheitsresistente Pflanzung gesetzt. Die Mischung aus einheimischen und trockenwarmen Staudenfluren sowie macchiaartigen Gesellschaften charakterisieren das Blütenmeer. Zum Wald hin wandelt es sich zu einem artenreichen und ökologisch wertvollen Saum. 2.9.1 Einordnung ins Landschaftsbild lm Kontrast zur offen und blütenreichen Gartenlandschaft stehen die grossen Buchen des Alisbachtobles. Sie sind nicht nur dezenter Hintergrund für die Gartenanlage, sondern vielmehr ein integraler Bestandteil des Tobels. Aus ökologischen und ästhetischen Gründen werden Neophyten, Gartenabfälle und Bauschutt aus dem Tobel entfernt. 2.9.2 Einordnung ins Ortsbild mit Sichtverbindungen Die unterschiedlichen Höhen sowie die bänderartige Anordnung im Blütenmeer sind die Basis für eine starke räumliche Staffelung. ln Gruppen gepflanzte Grosssträucher und einzelne pittoresk gewachsene Solitärbäume setzen lokale Akzente im sonst fliessenden Raum. Position und Höhenlage der Bäume sind so gewählt, dass spezifische Ausblicke auf die Berge und den Agerisee hervorgehoben werden. Die Architektur nimmt sich hier zurück und stellt die Landschaft in den Vordergrund, welche das Gebäude umspielt. 2.9.3 Gartenanlagen Zur Gewährleistung der Privatsphäre wird die Gartenlandschaft durch eine skulptural geformte Hecke eingefasst. Sie bildet den spannungsvollen Rahmen, der je nach Lage und Topografie präsent oder absent ist und so dezent Ein- und Ausblicke organisiert. Die direkt an das Gebäude angelagerten Höfe, Terrassen und Treppen sind alle architektonisch und mineralisch geprägt und stehen im bewussten Kontrast zur weichen und fliessenden Gartenlandschaft. 2.9.4 Spielflächen/Freizeit und Erholung Das Freiraumkonzept <, wie auch das Gebäude selbst mit seiner Wellness- /Poollandschaft und Fitnessbereich bietet ausreichend Platz und Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung. 3 Festlegungen des Einfachen Bebauungsplan Umbau / Erweiterung mit Einstellhalle und Nebengebäude Einfamilienhaus Terrassenweg 8, 6315 Oberägeri, GS 713 Der vorliegende einfache Bebauungsplan wurde in Abstimmung mit der Bauherrschaft erarbeitet. Verbindlicher Bestandteil bilden die Bestimmungen und der Planungsbericht mit dem zugehörigen Situationsplan und Schemaschnitt im Massstab 1:500. 3.1 Baubereich und Umgebungsgestaltung Die Baubereiche sowie die Umgebungsgestaltung sind im Bebauungsplan festgelegt. Die Bestimmungen halten fest, dass die Pläne des Richtprojekts für die Beurteilung der kubischen Gliederung und der gestalterischen Qualität der Bauten, Anlagen sowie der Umgebung wegleitend sind. Kleinere Abweichungen sind zulässig sofern qualitativ insgesamt wiederum eine gleichwertige und überzeugende Lösung resultiert. 3,2 lnformationsinhalt Als lnformationsinhalt sind die Grenzen, Abstandslinien und Planungsbereiche abgebildet. PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 2O.O5.2O21 Seite 6 von 8 4 Begründung wesentlicher Vorzüge und zulässiger Abweichungen gegenüber der Einzelbauweise 4.1 Wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise Gemäss 5 32 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes können Bebauungspläne von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen, wenn sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise aufweisen a) besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume b) besonders gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Mit dem einfachen Bebauungsplan Terrassenweg B können wesentliche gestalterische und städtebauliche Vorzüge erreicht werden. Weitere Vorteile sind: . Besonders gute ortsbauliche lntegration (Setzung, Kubische Gliederung, Höhenlage und Volumetrie) mit Orientierung an bestehenden Strukturen. . Durch die Eingliederung in die Landschaft und die Berücksichtigung der bestehenden Topografie entsteht eine besonders hohe Freiraumqualität. Besondere Berücksichtigung der ökologischen Qualitäten. Wärmeeinträge werden effizient genutzt. Es werden lokale Baumaterialien verwendet, die wo immer möglich aus nachwachsenden Rohstoffen und nachhaltiger Bewirtschaftung stammen. Die Sanierung ermöglicht das Gebäude auf den neuesten Stand der Bautechnik zu bringen und hilft somit, den CO2-Ausstoss zu verringern (M inergie-Standard). 4.2 Zulässiger Abweichungsspielraum gegenüber der Einzelbauweise Beim einfachen Bebauungsplan sind die Abweichungsmöglichkeiten von der Einzelbauweise in $ 32 bis Abs. 3 PBG abschliessend definiert: a) Die Geschosszahl darf um ein Geschoss erhöht werden. b) Das Nutzungsmass darf um maximal 20 % erhöht werden. c) Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände dürfen unterschritten werden. d) Die maximal zulässige Gebäudelänge darf um höchstens 50 % überschritten werden. Aufgrund des Nachweises der besonders guten architektonischen Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume und der besonders guten städtebaulichen Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild werden nachfolgende Abweichungsmöglichkeiten in Anspruch genommen: Tabelle 2: Abweichungen gemäss ! 32bis Abs. 3 Bst. B PBG Bauordnung Einzelbauweise Einfacher Bebauungsplan a) Geschosszahl 3 Vollgeschosse b) Ausnützungsziffer 0.48 c)Gebäudelänge 42.30 m Que//e; Bauordnung Oberägeri 5 Beilagen zum Planungsbericht Einfacher Bebauungsplan Wiederkehr Antosch Architekten, 20 Mai 2021 Richtprojekt, Wiederkehr Antosch Architekten, 20 Mai 2Q21 Ric htproje kt, Fontana La ndschaftsarch ite ktur, 20 M ai 2021 Freiraumplan Fontana Landschaftsarchitektur, 20 Vai 2O21 2 Vollgeschosse + Attikageschoss o.4 30.00 m PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 2O.O5.2O21 Seite 7 von 8 BAUHERR UND GRUNDEIGENTÜMER Roger Samuelsson c,/o Snowflake Management AG Baarerstrasse 65, 6300 Zug ARCHITEKT Wiederkehr Antosch Architekten AG Chamerstrasse 22, 63QO Zug Tel.041 7280630 PLANUNGSBERICHT EINFACHER BEBAUUNGSPLAN GS 713 vom 2O.O5.2O21 Seite 8 von 8