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title: "Vollziehungsverordnung zum Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau"
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provisions: 12
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# Vollziehungsverordnung zum Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau

## Art. 1 I. Baurecht {#art_1}

Inhalt und Dauer
Baurechte sind selbständig und dauernd. Sie können jederzeit verlängert
werden.

## Art. 2 {#art_2}

Baurechtszinsen
1 Bemessungsgrundlagen für den Baurechtszins sind der Nettoertrag der
Liegenschaft, der absolute Bodenwert und der Substanzwert der Baute und
Umgebung. Der Baurechtszins entspricht jenem Anteil am Nettoertrag, welcher
dem Anteil des absoluten Bodenwertes an der Wertsumme vom absoluten Bodenwert und Substanzwert der Baute entspricht und mit Hilfe der nachfolgenden
Formel ermittelt wird:
Baurechtszins = a x NET x AVBt
——————
AVBt + SWBt
Dabei ist verstanden unter NET (Nettoertrag):
Berechnung:
Jahresertrag: (= Bruttoertrag), der nach kaufmännischer Bewirtschaftung im
Anpassungszeitraum erzielt wird beziehungsweise erzielt werden könnte und für die Verzinsung des Bodens, der Bauten und
Anlagen zur Verfügung steht.
./. 25 % des Jahresertrages als Pauschalabzug für die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen (branchenüblicher Prozentsatz für Altersentwertung und Abnützung).
= Nettoertrag
AVBt (absoluter Verkehrswert des Bodens):
der Preis, den ein Dritter für den Erwerb eines gleichen oder
ähnlichen Grundstückes in unbebautem Zustand unter normalen
Verhältnissen im Anpassungszeitraum zahlen würde.
SWBt (Substanzwert der Baute):
der um den branchenüblichen Prozentsatz für Altersentwertung
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und Abnützung (Abschreibungen) geminderte Preis, der für die
Wiederherstellung der Bauten und Anlagen unter normalen
Verhältnissen im Anpassungszeitraum zu zahlen wäre.
a (Faktor):
beträgt im Normalfall 1. Werden Vergünstigungen im Sinne von
Art. 6 Abs. 2 des Gesetzes gewährt, kann der Faktor für die
vorgesehenen Zeiträume kleiner als 1 sein.
2 Bei der erstmaligen Festlegung des Baurechtszinses wird vom zu erwartenden Bruttoertrag der Liegenschaft ausgegangen. Bei zusätzlicher Förderung
im Sinne von Art. 6 Abs. 2 des Gesetzes kann der Faktor a bis auf 0.5 herabgesetzt werden. Er ist gestaffelt, maximal in 20 Jahren auf den Faktor a = 1 heraufzusetzen. Diese Verbilligung ist bei der Mietzinsgestaltung voll anzurechnen.

## Art. 3 {#art_3}

Anpassung
1 Der Baurechtszins wird in der Regel alle 5 Jahre angepasst.
2 Bemessungsgrundlagen bei der Anpassung des Baurechtszinses sind der
dannzumalige Nettoertrag der Liegenschaft, der dannzumalige absolute Verkehrswert des Bodens und der dannzumalige Substanzwert der Baute und Umgebung.

## Art. 4 {#art_4}

Übertragung Baurechtsboden
Jede Übertragung eines Baurechts durch Rechtsgeschäft bedarf der vorgängigen Genehmigung durch den Stadtrat. Die in das Recht eintretenden Personen
müssen die Voraussetzungen gemäss Art. 3 und 7 des Gesetzes erfüllen.

## Art. 5 {#art_5}

Ordentlicher Heimfall
1 Beim ordentlichen Heimfall, d. h. beim Erlöschen des Baurechts infolge
Zeitablaufes oder Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der Baurechtsparzelle stehenden Gebäulichkeiten und Anlagen in das Eigentum der
Baurechtsgeberin über.
2 Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung des dannzumaligen Marktwertes der Liegenschaft sind der dannzumalige Substanzwert der Baute und der
dannzumalige, absolute Verkehrswert des Bodens. Die Heimfallentschädigung
entspricht jenem Anteil am Marktwert der Liegenschaft, welcher dem Anteil
des Substanzwertes der Baute an der Wertsumme vom Substanzwert der Baute
und absolutem Verkehrswert des Bodens entspricht und mit Hilfe der nachfolgenden Formel ermittelt wird:
Heimfallentschädigung = MWLt x SWBt
——————
SWBt + AVBt
$$$ 382
Dabei ist verstanden unter:
MWLt (Marktwert der Liegenschaft):
der Preis, der bei einem Verkauf der Liegenschaft als Ganzes (d.
h. Boden und Baute) unter normalen Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt erzielt würde.
SWBt (Substanzwert der Baute):
der um den branchenüblichen Prozentsatz für Altersentwertung
und Abnützung (Abschreibungen) geminderte Preis, der für die
Wiederherstellung der Bauten und Anlagen unter normalen
Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt zu zahlen wäre.
AVBt (Absoluter Verkehrswert des Bodens):
der Preis, den ein Dritter für den Erwerb eines gleichen oder
ähnlichen Grundstückes in unbebautem Zustand unter normalen
Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt zahlen würde.

## Art. 6 {#art_6}

Geldwertveränderung
Die Geldwertveränderung richtet sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise.

## Art. 7 {#art_7}

Veränderung der Verhältnisse
1 Überschreitet im Verlaufe der Baurechtsdauer mehr als die Hälfte der
mietenden Personen dauernd die im kantonalen Recht festgesetzte Einkommens- und Vermögensgrenze, ist der reduzierte Baurechtszins gemäss Art. 6
Abs. 2 des Gesetzes anzupassen. Die Baurechtsverträge haben entsprechende
Bestimmungen zu enthalten.
2 Die Reduktion des Baurechtszinses ist in diesem Fall um mindestens die
Hälfte zu kürzen.

## Art. 8 II. Darlehen {#art_8}

Gewährung von zinsgünstigen Darlehen
1 Die Stadt kann die Verzinsung der gemäss Art. 4 Abs. 3 des Gesetzes gewährten Darlehen für die Dauer von maximal 10 Jahren bis auf zwei Drittel der
jeweiligen Marktbedingungen (Zinssatz der Graubündner Kantonalbank für
Hypothekardarlehen für Wohnbauten im 1. Rang) reduzieren, wenn sich die
begünstigte Person verpflichtet, Bedingungen und Auflagen über dauernde
Zweckerhaltung, Mietzinsgestaltung, Einhaltung bestimmter Kostengrenzen
und Bereitstellung von Wohnungen für Familien mit Kindern während 20 Jahren einzuhalten.
2 Die gewährten Darlehen sind grundpfandrechtlich sicherzustellen. Werden Bedingungen und Auflagen nicht eingehalten, so ist das Darlehen vorzeitig
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zur Rückzahlung zu kündigen. Kündigt die darlehensbelastete Person ein Darlehen, so wird sie von der Einhaltung der Bedingungen und Auflagen nicht befreit.3 Die der Bauträgerschaft auferlegten Bedingungen und Auflagen gelten
auch für sämtliche nachfolgenden Trägerschaften. Sie sind bei jeder Handänderung den Letzteren zu überbinden mit der Verpflichtung, diese auch allen späteren Trägerschaften aufzuerlegen.

## Art. 9 III. Übrige und Übergangsbestimmungen {#art_9}

Rechnungsablage
Die im Rahmen dieses Gesetzes geförderten Trägerschaften des gemeinnützigen und sozialen Wohnungsbaues haben der Stadt jährlich Erfolgsrechnung
und Bilanz auszuhändigen und auf Verlangen Einblick in die Geschäftsbücher
zu gewähren.

## Art. 10 {#art_10}

Ausführungsbestimmungen
Der Stadtrat kann Ausführungsbestimmungen erlassen.

## Art. 11 {#art_11}

Liegenschaftsrechnung
1 Der Beschluss des Gemeinderates über die Führung eines speziellen Liegenschaftsfonds in der Bestandesrechnung wird aufgehoben.
2 Die Liegenschaftsrechnung wird in die allgemeine Erfolgsrechnung integriert, ist aber offen auszuweisen. In der Bestandesrechnung sind die gebildeten
Rückstellungen erfolgsneutral auszubuchen und werden nicht mehr gebildet.

## Art. 12 {#art_12}

Inkrafttreten
Die Verordnung tritt zusammen mit dem Gesetz über den sozialen und gemeinnützigen Wohnungsbau in Kraft.