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title: "Mehrwertausgleichsverordnung"
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# Mehrwertausgleichsverordnung

## § 1 Geltungsbereich {#par_1}

Diese Verordnung gilt für den kantonalen und kommunalen
Mehrwertausgleich.

## § 2 Zuständigkeiten {#par_2}

1 Die Baudirektion vollzieht den kantonalen Mehrwertausgleich.
2 Sie kann den Vollzug ganz oder teilweise untergeordneten Verwaltungsstellen übertragen.
b. Gemeinden§ 3. 1 Die Gemeinden vollziehen den kommunalen Mehrwertausgleich.
2 Sie melden der Baudirektion die Verwaltungsstellen, die für den
Vollzug zuständig sind.
Kommunale
Mehrwertabgabe
§ 4. Die Gemeinden legen die Freifläche und den Abgabesatz einheitlich für ihr Gemeindegebiet fest.
Gemeinschaftliches Eigentum
§ 5. Bei gemeinschaftlichem Eigentum kann die Personenverbindung oder Gemeinschaft aufgefordert werden, eine gemeinsame Vertreterin oder einen gemeinsamen Vertreter zu bezeichnen. Leistet sie
der Aufforderung innert Frist keine Folge, bezeichnet die zuständige
Verwaltungsstelle die Vertreterin oder den Vertreter.
2. Abschnitt: Bemessung des Mehrwerts
A. Grundsätze
Verkehrswert§ 6. Der Verkehrswert gemäss § 3 Abs. 1 MAG entspricht dem
Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel am massgebenden
Stichtag gemäss § 3 Abs. 2 MAG hätte erzielt werden können.
a. Kanton
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
Bewertungsgrundsätze
§ 7. 1 Die Bewertung eines Grundstücks richtet sich
a. nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur
und den Verkehrsverhältnissen,
b. nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung
und Überbauungsmöglichkeit.
2 Für die Überbauungsmöglichkeit ist massgebend:
a. die höchstmögliche Ausnützung gemäss Bau- und Zonenordnung
unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen,
b. die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss § 259 des Planungs-
und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)3.
3 Für die Bewertung eines Grundstücks wird eine anerkannte Bewertungsmethode angewendet.
4 Bei der Bewertung werden nur planungsbedingte Zuschläge und
Abzüge berücksichtigt.
Planungsbericht § 8. Die Gemeinde stellt den Mehrwertausgleich für jede Planungsmassnahme im Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung
vom 28. Juni 20007 dar.
B. Landpreismodelle
Ziel und Grundlagen
§ 9. 1 Zur schematischen, formelmässigen Bewertung von Grundstücken mit und ohne Planungsmassnahme werden Landpreismodelle
erstellt.
2 Die Modelle beruhen insbesondere auf den beurkundeten Grundstückverkäufen. Sie berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf
den Grundstückspreis auswirken, insbesondere die Erreichbarkeit von
Zentren und Naherholungsgebieten, die Immissionen, die topografischen Gegebenheiten, die kommunale Steuerbelastung und die Überbauungsmöglichkeit.
3 Die Baudirektion beauftragt Sachverständige mit der Erstellung
der Landpreismodelle. Sie lässt die Modelle in der Regel alle vier Jahre
überprüfen.
4 Sie stellt die Modelle den Gemeinden zur Verfügung.
Expertengruppe
Landpreismodelle
§ 10. 1 Der Regierungsrat setzt eine Expertengruppe Landpreismodelle ein, die zu einem Drittel aus verwaltungsinternen und zu zwei
Dritteln aus verwaltungsunabhängigen Fachpersonen, insbesondere aus
den Bereichen Immobilienwesen und Wissenschaft, besteht.
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) 700.91
2 Die Expertengruppe nimmt mindestens alle zwei Jahre zu den
Landpreismodellen Stellung, insbesondere zu deren wissenschaftlichen
Grundlagen, der Weiterentwicklung der Modelle und den planungsbedingten Zuschlägen und Abzügen. Bei erheblichen Marktveränderungen kann sie eine ausserordentliche Überprüfung der Modelle veranlassen.
3 Die Baudirektion regelt die Aufgaben und die Organisation der
Expertengruppe.
C. Verfahren
Mehrwertprognose
§ 11. 1 Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt
die zuständige Verwaltungsstelle den voraussichtlichen Mehrwert gestützt auf die Landpreismodelle (Mehrwertprognose). Erfolgt der Ausgleich mittels eines städtebaulichen Vertrags, wird keine Mehrwertprognose erstellt.
2 Die Mehrwertprognose erfolgt auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Erstellung vorliegenden Informationen.
3 Bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG wird die Mehrwertprognose für die von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücke
gesamthaft bekannt gegeben.
4 Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den
Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig die
Mehrwertprognose mitgeteilt, die ihr Grundstück betrifft.
5 Sie können sich während der Auflagefrist zur Mehrwertprognose
äussern.
Mehrwertermittlung
§ 12. 1 Nach der Festsetzung der Planungsmassnahme prüft die
zuständige Verwaltungsstelle, ob besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vorliegen.
2 Liegen keine besonderen Gründe vor und wird keine individuelle
Schätzung verlangt, ermittelt sie den Mehrwert des Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle.
b. besondere
Gründe
§ 13. 1 Als besondere Gründe gelten insbesondere:
a. verbesserte Nutzungsmöglichkeiten infolge von Sondernutzungsplanungen,
b. tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grundstücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme verbesserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden können,
a. Grundsatz
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
c. Grundstücke in Zonen nach § 49 b PBG oder anderweitig für den
gemeinnützigen Wohnungsbau dauerhaft gesicherte Grundstücke.
2 Die zuständige Verwaltungsstelle teilt das Ergebnis ihrer Prüfung
gemäss § 12 Abs. 1 den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern
sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern mit.
c. individuelle
Schätzung auf
Verlangen
§ 14. 1 Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bzw.
die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer kann innert zehn
Tagen nach der Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 eine individuelle Schätzung verlangen.
2 Wer eine individuelle Schätzung verlangt, hat keinen Anspruch
darauf, zu bestimmen, wer die Schätzung durchführt.
d. Durchführung der
individuellen
Schätzung
§ 15. 1 Die zuständige Verwaltungsstelle veranlasst die individuelle
Schätzung. Sie kann externe Fachpersonen beiziehen.
2 Sie prüft die Schätzung unabhängiger Fachpersonen. Sie kann zusätzliche Schätzungen in Auftrag geben.
3 Die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer bzw. die Baurechtsnehmerinnen oder Baurechtsnehmer sind verpflichtet, bei der
Schätzung des Mehrwerts mitzuwirken sowie wahrheitsgemäss und fristgerecht Auskünfte zu erteilen. Kommen sie der Mitwirkungspflicht trotz
Mahnung nicht oder nur ungenügend nach, ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle den Mehrwert nach pflichtgemässem Ermessen.
4 Die Kosten für die individuelle Schätzung tragen
a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertausgleichsfonds,
b. bei Auf- und Umzonungen die kommunalen Mehrwertausgleichsfonds,
c. in den Fällen gemäss § 14, wer die Schätzung verlangt hat.
e. Planauflage
und rechtliches
Gehör
§ 16. 1 Mit der Planauflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG wird der ermittelte Mehrwert für die von der Planungsmassnahme betroffenen
Grundstücke gesamthaft bekannt gegeben.
2 Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den
Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig mit
der Planauflage eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um
a. zum für ihr Grundstück ermittelten Mehrwert Stellung zu nehmen
und
b. Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG geltend zu machen.
3 Abzüge gemäss Abs. 2 lit. b, die erst nach der Festsetzung der
Mehrwertabgabe entstehen, sind spätestens 30 Tage nach der Rechnungstellung geltend zu machen.
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) 700.91
f. Bereinigung§ 17. Nach Eintritt der Rechtskraft der Planungsmassnahme bereinigt die zuständige Verwaltungsstelle den ermittelten Mehrwert.
3. Abschnitt: Mehrwertabgabe
A. Festsetzung
Festsetzungsverfügung
§ 18. 1 Die zuständige Verwaltungsstelle setzt nach Inkrafttreten
der Planungsmassnahme die Mehrwertabgabe auf der Grundlage des
bereinigten Mehrwerts und nach Massgabe des anwendbaren Abgabesatzes fest.
2 Die Verfügung verweist auf die Regelung gemäss § 5 Abs. 2 und 3
MAG sowie die Möglichkeit zum nachträglichen Abzug gemäss § 16
Abs. 3.
Grundpfandrecht
§ 19. 1 Die zuständige Verwaltungsstelle meldet das Grundpfandrecht dem Grundbuchamt zur Eintragung an, sobald die Festsetzungsverfügung rechtskräftig ist. Auf die Anmeldung kann verzichtet werden, wenn das Ausfallrisiko gering erscheint.
2 Die Kosten trägt
a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertausgleichsfonds,
b. bei Auf- und Umzonungen der kommunale Mehrwertausgleichsfonds.
B. Bezug der Mehrwertabgabe
Fälligkeit§ 20. 1 Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1
MAG gelten Erweiterungen der anrechenbaren Geschossfläche gemäss
§ 255 PBG innerhalb des bestehenden Gebäudes von weniger als 100 m2
sowie Sanierungen.
2 Die Erweiterung der bestehenden Gebäudefläche gilt nicht als
geringfügige bauliche Massnahme gemäss § 10 Abs. 1 MAG.
b. bei Auf- und
Umzonungen
§ 21. 1 Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1
MAG gelten Erweiterungen von Bauten um eine anrechenbare Geschossfläche gemäss § 255 PBG von weniger als 100 m2 sowie Sanierungen.
2 Die Veräusserung löst keine Fälligkeit aus.
a. bei
Einzonungen
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
Meldefrist § 22. Die Meldungen gemäss § 11 MAG erfolgen innert 30 Tagen.
Vorzeitige
Rechnungstellung
§ 23. 1 Die oder der Abgabepflichtige kann ab Rechtskraft der
Festsetzungsverfügung die vorzeitige Rechnungstellung verlangen.
2 Die vorzeitige Begleichung der Abgabe berechtigt nicht zu einer
Abgabereduktion.

## Art. 2der {#art_2der}

Verordnung
des WBF vom 22. Januar 2008 über die Erhebung des für die Mietzinse
massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes5.
2 Der Zinsenlauf beginnt neu, wenn
a. die erstmalige Rechnungstellung aufgrund von § 16 Abs. 3 angepasst werden muss oder
b. infolge eines Rechtsmittelverfahrens eine neue Rechnung gestellt
werden muss.
Zahlungserleichterungen
§ 25. 1 Die zuständige Verwaltungsstelle kann auf begründetes
Gesuch Stundung und Ratenzahlung gewähren. Sie gewährt die Stundung in der Regel für längstens fünf Jahre. Die Mindestrate beträgt
Fr. 1000.
2 Bei Um- und Aufzonungen werden Stundung und Ratenzahlung
in der Regel bis zur Bauabnahme gewährt.
Landwirtschaftliche Ersatzbaute
§ 26. Tritt die Fälligkeit vor Ablauf der Frist zur Beschaffung einer
landwirtschaftlichen Ersatzbaute gemäss § 3 Abs. 3 MAG ein, wird der
Bezug bis zum Ablauf der Frist aufgeschoben.
Löschung der
Grundbuchanmerkung
und des Grundpfandrechts
§ 27. Die zuständige Verwaltungsstelle meldet dem Grundbuchamt nach vollständiger Begleichung der Abgabe oder der Verjährung
der Mehrwertabgabeforderung die Löschung der Grundbuchanmerkung und des Grundpfandrechts.
4. Abschnitt: Städtebauliche Verträge
Vorvertrag § 28. 1 Vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags können die
Parteien einen Vorvertrag abschliessen.
2 Sie regeln darin insbesondere
a. den Zeitrahmen für die Vertragsverhandlungen,
b. die Zuständigkeit für die Abwicklung der Vertragsverhandlungen,
c. die Abklärungen, die vor dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags nötig sind,
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) 700.91
d. die Voraussetzungen für einen Verhandlungsabbruch und dessen
Folgen,
e. die Bezeichnung von Vertragspunkten des Vorvertrags, die veröffentlicht werden sollen,
f. Bedingungen für das Zustandekommen des städtebaulichen Vertrags und den Rücktritt,
g. die Festlegung des Vorgehens bei Leistungsänderungen.
Inhalt des
städtebaulichen
Vertrags
§ 29. Ein städtebaulicher Vertrag regelt insbesondere
a. Art und Wert der Ausgleichsleistung,
b. die Kostentragung der Parteien bei Vertragsrücktritt,
c. die Vertragsdauer.
Ordentliches
Bemessungsverfahren
§ 30. Scheitern die Vertragsverhandlungen oder wird vom Vertrag zurückgetreten, wird das Verfahren gemäss §§ 12 ff. durchgeführt.
Verträge bei
Einzonungen
§ 31. Verträge zur Sicherstellung der Verfügbarkeit gemäss Art. 15
Abs. 4 Bst. d des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung6 dürfen keine Ausgleichsregelungen umfassen.
5. Abschnitt: Mehrwertausgleichsfonds
A. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds
Fondsreglement§ 32. Die Baudirektion erlässt das Fondsreglement.
Bilanzierung§ 33. Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Fremdkapital bilanziert.
Mindestbeiträge§ 34. 1 Es werden folgende Mindestbeiträge festgesetzt:
a. Fr. 6000 für Entschädigungen bei Auszonungen,
b. Fr. 30 000 für Massnahmen der Raumplanung.
2 Auf Beiträge, die kleiner sind als die Mindestbeiträge, besteht
kein Anspruch.
Rechnung
und Berichterstattung
§ 35. 1 Die Fondsverwaltung veröffentlicht jährlich die Rechnung
des Fonds.
2 Sie veröffentlicht insbesondere
a. die Empfängerinnen und Empfänger der Beiträge,
b. die Höhe der ausbezahlten Beiträge,
c. die für die einzelnen Verwendungszwecke ausbezahlten Beiträge.
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
Vorrang § 36. 1 Beiträge für die Entschädigung der Gemeinden bei Auszonungen nach § 16 Abs. 1 lit. a MAG haben gegenüber Beiträgen für
Massnahmen der Raumplanung nach § 16 Abs. 1 lit. b MAG Vorrang.
2 Beiträge an Massnahmen der Raumplanung werden nur geleistet,
wenn der Fondsbestand 3 Mio. Franken nicht unterschreitet.
Beiträge bei
Auszonungen
§ 37. Die Gemeinde reicht das Gesuch im Rahmen der Vorprüfung gemäss § 87 a PBG ein.
b. Beitragshöhe § 38. 1 Der Gemeinde wird der Minderwert des Grundstücks unter Vorbehalt des Mindestbeitrags gemäss § 34 Abs. 1 lit. a vollumfänglich entschädigt.
2 Der Minderwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks mit und ohne Auszonung. Er wird nach Möglichkeit gestützt auf die Landpreismodelle ermittelt.
3 Die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer hat Anspruch
auf mindestens 50% des Beitrags, der an die Gemeinde ausgerichtet
wird. Die Baudirektion kann diesen Anteil in der Zusicherung des Beitrags nach Massgabe der Schwere des Eigentumseingriffs erhöhen.
Beiträge an
Massnahmen
der Raumplanung
§ 39. 1 Beitragsberechtigte Massnahmen gemäss § 16 Abs. 1 lit. b
MAG sind insbesondere
a. die Aufwertung der Landschaft durch den Erhalt und die Schaffung von prägenden Landschaftselementen oder die Beseitigung
von Beeinträchtigungen,
b. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung und ökologisch hochwertige Gestaltung von Pärken, Plätzen,
Grünanlagen, Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen, sowie die Beseitigung von Beeinträchtigungen,
c. überkommunale Massnahmen zur Verbesserung des Lokalklimas
und der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungsraums,
d. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur, insbesondere bei
überkommunalen Vorhaben,
e. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastrukturen,
f. die Kompensation von Verlusten von Fruchtfolgeflächen aufgrund
von Einzonungen im Anordnungsspielraum des Siedlungsgebiets.
2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.
a. Gesuch
a. beitragsberechtigte
Massnahmen
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) 700.91
b. Beitragshöhe§ 40. 1 Bei überkommunalen Massnahmen richtet sich die Beitragshöhe nach der raumplanerischen Bedeutung und Wirkung der Massnahme.
2 Bei kommunalen Massnahmen ist zusätzlich der Beitrag der Gemeinde massgebend.
B. Kommunale Mehrwertausgleichsfonds
Bilanzierung§ 41. Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Eigenkapital bilanziert. Eine Verschuldung ist nicht zulässig.
Beitragsberechtigte
Massnahmen
§ 42. 1 Kommunale Planungsmassnahmen gemäss § 23 MAG sind
insbesondere
a. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung
und ökologisch hochwertige Gestaltung und Ausstattung von Pärken, Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen,
b. die Verbesserung des Lokalklimas und die Verbesserung der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungsraums,
c. die Verbesserung der Zugänglichkeit von Haltestellen des öffentlichen Verkehrs und von öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und
Fusswegen,
d. die Erstellung von sozialen Infrastrukturen wie die Erstellung von
sozialen Treffpunkten oder ausserschulischen Einrichtungen,
e. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur,
f. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastrukturen.
2 Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
3 Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.
Zuständigkeit
für Fondsentnahmen
§ 43. Die Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Mehrwertausgleichsfonds richtet sich nach der Zuständigkeitsordnung für Verpflichtungskredite. Massgebend ist die Höhe der Fondsentnahme.
Berichterstattung
§ 44. Die Gemeinden geben die Verwendung der Mittel ihres
Mehrwertausgleichsfonds jährlich bekannt.
700.91 Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
6. Abschnitt: Applikationen, Daten und Wirkungskontrolle
Online-Plattform Mehrwertausgleich
§ 45. Die Baudirektion stellt über das Internet Applikationen für
den Vollzug des kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleichs zur
Verfügung (Online-Plattform Mehrwertausgleich). Sie ist für die Informationsbestände verantwortlich.
Zugriffsrechte § 46. Kantonale Verwaltungsstellen, Gemeinden, Notariate und
Grundbuchämter sowie Private haben Zugriff auf die Online-Plattform
Mehrwertausgleich. Die Baudirektion regelt die Berechtigungen der
Benutzergruppen.
Indikatoren
der Wirkungskontrolle
§ 47. 1 Folgende Indikatoren werden jährlich ausgewiesen:
a. für rechtskräftige Ein-, Auf- und Umzonungen sowie Auszonungen
die Anzahl der Fälle und deren Flächen, aufgeteilt nach regionaler
Verteilung und Zonenarten,
b. die Summen der bezogenen Abgaben nach Art der Massnahme
(Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und
Zonenarten,
c. die Summen der ausstehenden Abgaben nach Art der Massnahme
(Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und
Zonenarten,
d. den Gesamtertrag des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds und
dessen Endbestand,
e. die Gesamterträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und
deren Endbestand,
f. die Summe der Beiträge des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds
nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung,
g. die Summe der Beiträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds
nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung.
2 Die Gemeinde übermittelt der Baudirektion die erforderlichen
Daten.
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) 700.91
7. Abschnitt: Übergangsbestimmung
§ 48. Gesuche für Beiträge gemäss § 16 Abs. 1 lit. b MAG können
ab 1. Januar 2022 eingereicht werden.
1 OS 75, 634; Begründung siehe ABl 2020-10-23.
2 Inkrafttreten: 1. Januar 2021.
3 LS 700.1.
4 LS 700.9.
5 SR 221.213.111.
6 SR 700.
7 SR 700.1.