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title: "Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Koch-Areal»"
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# Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Koch-Areal»

## Art. 1 A. Allgemeine Bestimmungen {#art_1}

1 Der private Gestaltungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung der
Geltungsbereiche unter Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sowie von Gewerberäumlichkeiten.
2 Im Besonderen:
a. wird die Voraussetzung für städtebaulich und architektonisch hochwertige Überbauungen geschaffen;
b. wird eine Arealentwicklung sichergestellt, die sich an den
Zielsetzungen der 2000-Watt-Gesellschaft gemäss Art. 10
GO orientiert;
c. wird gemeinnütziger Wohnraum geschaffen und ein Beitrag
zur Erhöhung des Anteils von preisgünstigem Wohn- und
Gewerberaum gemäss Art. 17–19 GO geleistet.

## Art. 2 {#art_2}

1 Der Gestaltungsplan setzt sich aus diesen Vorschriften
und dem zugehörigen Situationsplan, Massstab 1:500, zusammen.
2 Der Gestaltungsplan gilt für die im Situationsplan bezeichneten
Geltungsbereiche.

## Art. 3 {#art_3}

1 Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung (BZO)3 in den Geltungsbereichen keine Anwendung.
1 AS 101.100
2 Begründung siehe STRB Nr. 349 vom 14. April 2021.
3 vom 23. Oktober 1991, AS 700.100.
Zweck
Bestandteile
und Geltungsbereiche
Geltendes
Recht
2 Soweit diese Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gilt
die Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung, PPV)4.
3 Übergeordnetes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt
vorbehalten.
4 Für den Gestaltungsplan gelten die Baubegriffe gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG)5 samt zugehöriger Verordnungen
in der Fassung bis 28. Februar 2017.
5 Die Wirkung der Baulinien bezüglich der Gebäudehöhe im
Sinne von §§ 278 ff. PBG ist während der Geltungsdauer des
Gestaltungsplans suspendiert.
6 Die Wirkung der im Situationsplan mit «Suspendierung Baulinien» bezeichneten Baulinien ist während der Geltungsdauer
des Gestaltungsplans suspendiert.

## Art. 4 B. Bau- und Nutzungsvorschriften {#art_4}

1 Im Teilgebiet A sind folgende Nutzungen zulässig:
a. mässig störende Gewerbebetriebe;
b. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
c. Schulungs- und Bildungsangebote.
2 Im Teilgebiet B sind folgende Nutzungen zulässig:
a. Wohnnutzung;
b. mässig störende Gewerbebetriebe;
c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
d. Schulungs- und Bildungsangebote.
3 Im Teilgebiet C sind folgende Nutzungen zulässig:
a. Wohnnutzung;
b. mässig störende Gewerbebetriebe;
c. Handels- und Dienstleistungsbetriebe;
d. Schulungs- und Bildungsangebote;
e. kulturelle Nutzung.
4 Sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen sind
in den Geltungsbereichen nicht zulässig.
4 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
5 vom 7. September 1975, LS 700.1.

## Art. 5 Nutzweise {#art_5}

In Erdgeschossen von Gebäuden in den im Situationsplan mit «Publikumsorientierte Erdgeschossnutzung» bezeichneten Bereichen sind entlang von mindestens 50 Prozent der
Fassadenlänge mindestens in der ersten Raumtiefe nur publikumsorientierte, gewerbliche Nutzungen wie z. B. Gaststätten,
Verkaufsgeschäfte, Werkstätten sowie Kinderbetreuungseinrichtungen, Kindergärten und Gemeinschaftseinrichtungen zulässig.

## Art. 6 {#art_6}

In den Geltungsbereichen sind publikumsintensive Verkaufsnutzungen, insbesondere Einkaufszentren, Warenhäuser
und dergleichen, die einen dauernden intensiven motorisierten
Verkehr auslösen, nicht zulässig.

## Art. 7 {#art_7}

1 Im Teilgebiet B beträgt der Wohnanteil mindestens
80 Prozent.
2 Im Teilgebiet C beträgt der Wohnanteil mindestens 60 Prozent
und höchstens 80 Prozent.

## Art. 8 {#art_8}

1 Im Teilgebiet B sind mindestens 40 Prozent und im Teilgebiet C mindestens 30 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche als preisgünstiger Wohnraum gemäss § 49b PBG6 zu erstellen.
2 Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten B
und C ist bis höchstens 2500 m2 zulässig.
3 Für den preisgünstigen Wohnraum gilt die Belegungsvorschrift,
dass die Personenzahl die Zahl ganzer Zimmer nicht mehr als
um 1 unterschreiten darf.

## Art. 9 {#art_9}

1 Die maximal anrechenbare Geschossfläche in allen Geschossen beträgt:
a. im Teilgebiet B 27 000 m2;
b. im Teilgebiet C 25 000 m2.
2 Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen alle dem Wohnen,
Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder
hierfür verwendbaren Räume in allen Geschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.
3 Die maximal anrechenbare oberirdische Baumasse beträgt im
Teilgebiet A 86 000 m3.
4 Die Anrechenbarkeit der Baumasse richtet sich nach § 258
PBG7.
6 vom 7. September 1975, LS 700.1.
7 vom 7. September 1975, LS 700.1.
Publikumsorientierte
Erdgeschossnutzung
Verkaufsnutzung
Wohnanteil
Preisgünstiger
Wohnraum
Ausnützung /

## Art. 10 Baumasse {#art_10}

1 Die geschlossene Bauweise ist zulässig.
2 Unter Vorbehalt einwandfreier hygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse dürfen die Grenz-, Gebäude-, Strassen- und
Wegabstände innerhalb der Geltungsbereiche unterschritten
werden.
Art 11 1 Die Gebäude sind innerhalb der im Situationsplan angegebenen Baubereiche anzuordnen, wobei auf die Baubereichsbegrenzung gebaut werden darf.
2 Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen oder diese überstellen:
a. einzelne oberirdische Vorsprünge wie Erker, Balkone, auskragende Gebäudeecken und dergleichen, jedoch insgesamt höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge; Vordächer dürfen auf der gesamten betreffenden
Fassadenlänge auskragen; diese Vorsprünge und Vordächer dürfen höchstens 1,5 m über die Baubereiche hinausragen;
b. Dachvorsprünge und technische Anlagen wie Kamine, Lüftungskanäle und dergleichen;
c. im Teilgebiet A an der Nordostseite zusätzlich eine offene
Treppe sowie untergeordnete betrieblich bedingte technische Aussenlager (Tankanlagen, Silos und dergleichen);
d. im Teilgebiet C entlang der Flüelastrasse im Bereich der
suspendierten Baulinie zusätzlich ein freitragender Balkon;
dieser darf höchstens 4 m über den Baubereich hinausragen und hat einen Vertikalabstand von mindestens 3 m ab
gestaltetem Terrain einzuhalten;
e. im Teilgebiet C zusätzlich eine Kinderspiel-Rutsche.
3 Folgende Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen dürfen, vorbehältlich der Baulinienbereiche, über die Baubereiche hinausragen, diese überstellen oder ausserhalb der Baubereiche errichtet werden:
a. Anlagen zur Retention und Versickerung von Regenwasser,
Anlagen zur Entsorgung sowie unterirdische Anlagen zur
Gewinnung von erneuerbarer Energie;
b. Aufgänge und technische Be- und Entlüftungsanlagen der
unterirdischen Parkierungsanlagen;
c. Lichtschächte zur Belichtung unterirdischer Gebäude und
Gebäudeteile;
Abstände
Baubereiche
d. Brunnen, Kunstobjekte und dergleichen;
e. Spielgeräte für Kinder;
f. Erschliessungsbauwerke für Fuss- und Fahrverkehr einschliesslich Entfluchtungsanlagen, Stützmauern und dergleichen;
g. Abstellplätze für Personenwagen von Besucherinnen, Besuchern und Kundschaft;
h. behindertengerechte Abstellplätze für Personenwagen;
i. Abstellplätze für Lieferwagen, Warenumschlag, Taxis und
Betriebsfahrzeuge gemäss Art. 8 Abs. 1 PPV8;
j. Abstellplätze für Motorräder und leichte Zweiräder.

## Art. 12 {#art_12}

1 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche sowie den im Situationsplan bezeichneten
unterirdischen Baubereichen zulässig.
2 Auf die Begrenzung der unterirdischen Baubereiche darf gebaut werden.

## Art. 13 {#art_13}

1 Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt im Teilgebiet A mindestens in der ersten Raumtiefe der nach Südwesten
orientierten Fassade mindestens 4 m, wobei diese durch den
Einzug von Galerien unterschritten werden darf.
2 Die lichte Höhe des Erdgeschosses beträgt mindestens in der
ersten Raumtiefe in den im Situationsplan mit «publikumsorientierte Erdgeschossnutzung» bezeichneten Bereichen:
a. im Teilgebiet B, Baubereich B1: mindestens 4,5 m;
b. im Teilgebiet B, Baubereiche B2 und B3: mindestens 3,7 m;
c. im Teilgebiet C: mindestens 3,7 m.
3 Tiefgarageneinfahrten und -ausfahrten sind von der minimalen
Höhe des Erdgeschosses ausgenommen.

## Art. 14 {#art_14}

Der gewachsene Boden wird wie folgt festgelegt:
a. Teilgebiet A: 409,3 m ü. M.;
b. Teilgebiet BWest: 407,9 m ü. M.;
c. Teilgebiet BOst: 408,45 m ü. M.;
d. Teilgebiet C: 409,3 m ü. M.
8 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
Unterirdische
Gebäude und
Gebäudeteile
Erdgeschoss
Gewachsener

## Art. 15 Boden {#art_15}

1 Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Sammelgaragen sind
zulässig.
2 Im Übrigen sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig.
3 Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen
Geländeverlaufs sowie zum Hochwasserschutz können weitergehende Terrainveränderungen bewilligt werden.

## Art. 16 {#art_16}

Die maximale Gebäudehöhe wird wie folgt festgelegt:
Baubereich Gebäudehöhe (m)
A1 25
B1 86
B2 25
B3 7
B4 12
C1 29,5

## Art. 17 C2 5,5 {#art_17}

Ein Hochhaus im Baubereich B1 muss oberhalb von
einer Höhe ab dem gewachsenen Boden von mindestens 48 m
und höchstens 52 m einen zur Flurstrasse orientierten durchgehenden Gebäuderücksprung von mindestens 2 m aufweisen.

## Art. 18 {#art_18}

In den Baubereichen A1 und B2 sind höchstens acht
anrechenbare Vollgeschosse zulässig. Ein Vollgeschoss kann
durch ein Untergeschoss ersetzt werden.

## Art. 19 {#art_19}

1 Im Teilgebiet A ist ein anrechenbares Dachgeschoss
zulässig.
2 In den Teilgebieten B und C sind keine Dachgeschosse zulässig.

## Art. 20 {#art_20}

Im Baubereich C1 hat das oberste Geschoss gegenüber
den traufseitigen Fassaden auf zwei Drittel der Fassadenlängen
um mindestens 1 m zurückzuspringen.

## Art. 21 {#art_21}

1 In den Baubereichen B1 und C1 ist jeweils ein Hochhaus zulässig.
2 Massgebend für den Nachweis des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt, das durch die Teilgebietsbegrenzungen dieses
Gestaltungsplans, die rechtskräftigen Baulinien sowie in Abweichung zu Art. 10 Abs. 2 die einzuhaltenden Grenzabstände begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine Gebäudehöhe von
Abgrabungen,
Aufschüttungen
Gebäudehöhen
Gebäuderücksprung
Baubereich B1
Geschosszahl
Dachgeschoss
Oberstes
Geschoss
Teilgebiet C
Hochhäuser
25 m ab dem gewachsenen Boden und eine Firsthöhe von 7 m
ab der Traufe einzuhalten.

## Art. 22 {#art_22}

1 In den Geltungsbereichen sind nur Flachdächer zulässig.
2 Im Baubereich B4 ist zusätzlich ein Sheddach zulässig.
3 Im Baubereich C1 sind zusätzlich Schrägdächer zulässig, soweit sie einen Abstand vom Dachrand von mindestens 4,0 m
einhalten.
Art 23 1 Über das oberste Geschoss hinaus sind nur technisch
bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Sende- und Empfangsanlagen, Oberlichter, Absturzsicherungen, Treppen- und
Liftaufbauten sowie Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie und dergleichen zulässig.
2 Für Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie gilt eine maximale Höhe von 1,2 m.
3 Anlagen zur Fassadenreinigung müssen im Ruhezustand innerhalb von Ebenen liegen, die:
a. unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche
und der zugehörigen Fassade angelegt werden; und
b. höchstens bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die in 4,5 m
Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen
Schnittlinien verläuft.

## Art. 24 {#art_24}

1 An der südwestlichen Traufseite ist eine Dachaufbaute
zulässig, die bündig an die südöstliche Giebelseite anschliessen
muss; die Dachaufbaute darf insgesamt nicht breiter als 40 Prozent der Fassadenlänge sein, sofern sie die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen gemäss § 281 PBG9 durchstösst.
2 Zusätzlich zu Art. 23 sind oberhalb des obersten Geschosses
höchstens zwei Einhausungen für technische Anlagen (Technikboxen) zulässig; diese dürfen insgesamt eine Grundfläche
von höchstens 500 m2 und eine Höhe von 3,5 m aufweisen und
müssen einen Abstand vom Dachrand von mindestens 3,5 m
einhalten.

## Art. 25 {#art_25}

Im Teilgebiet B sind im Baubereich B3 zusätzlich Dachaufbauten zulässig, die im Zusammenhang mit der Nutzung der
Dachfläche als Terrasse stehen, wie Pergolen, Gerätehäuschen,
Spielgeräte, Wassertanks und dergleichen mit einer maximalen
Höhe von 3 m; diese dürfen insgesamt eine Grundfläche von
höchstens 15 Prozent der Dachfläche aufweisen.
9 vom 7. September 1975, LS 700.1.
Dachgestaltung
Technisch
bedingte
Dachaufbauten
Dachaufbauten
a. Teilgebiet A

## Art. 26 b. Teilgebiet B {#art_26}

Im Teilgebiet C sind zusätzlich Dachaufbauten zulässig,
die im Zusammenhang mit der Nutzung der Dachfläche als Terrasse stehen, wie Pergolen, Aussenküchen, Gerätehäuschen,
Wassertanks, Waschküchen und dergleichen, Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von
6 m sowie Substrataufbau für Dachbegrünungen mit einer maximalen Höhe von 1,2 m.

## Art. 27 C. Freiraum {#art_27}

Die Freiräume müssen zu einer guten Durchgrünung
des Quartiers beitragen.

## Art. 28 {#art_28}

Die unversiegelte Fläche beträgt mindestens:
a. im Teilgebiet A: 990 m2;
b. im Teilgebiet B: 630 m2;
c. im Teilgebiet C: 1700 m2.

## Art. 29 {#art_29}

1 Die Freifläche gemäss § 257 PBG10 beträgt mindestens:
a. im Teilgebiet A: 650 m2;
b. im Teilgebiet B: 440 m2;
c. im Teilgebiet C: 1840 m2.
2 Eine Verlegung dieser Fläche zwischen den Teilgebieten ist bis
höchstens 10 Prozent des jeweiligen Masses zulässig.
3 Die Freiflächen sind ebenerdig anzuordnen.

## Art. 30 {#art_30}

Die als Terrasse nutzbare Fläche auf Flachdächern beträgt mindestens:
a. im Teilgebiet B: 1700 m2;
b. im Teilgebiet C: 2300 m2.

## Art. 31 {#art_31}

1 Die im Situationsplan mit «öffentlich nutzbarer Freiraum» bezeichneten Flächen haben mit dem angrenzenden
Quartierpark ausserhalb der Geltungsbereiche ein Ganzes ohne
ablesbare Grenzen zu bilden.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb der mit «öffentlich nutzbarer
Freiraum» bezeichneten Fläche Einzäunungen nur für Kinderbetreuungseinrichtungen und Kindergärten mit einer Fläche von
höchstens 400 m2 und für Gartennutzungen mit einer Fläche
von höchstens 150 m2 zulässig.
10 vom 7. September 1975, LS 700.1.
c. Teilgebiet C
Durchgrünung
Unversiegelte
Flächen
Freifläche
Terrasse auf
Flachdächern
Öffentlich
nutzbarer

## Art. 32 Freiraum {#art_32}

Die im Situationsplan mit «Vorzone» bezeichneten Flächen dienen insbesondere als Hauptzugang zu den Gebäuden,
der Erschliessung und Parkierung sowie der Begrünung.

## Art. 33 {#art_33}

Die im Situationsplan mit «Gasse» bezeichnete Fläche
dient insbesondere als Nebenzugang zu den Gebäuden sowie
als Abstellfläche für leichte Zweiräder.

## Art. 34 {#art_34}

Die im Situationsplan mit «Arealinterne Erschliessung»
bezeichnete Fläche dient insbesondere der Erschliessung und
Parkierung.

## Art. 35 {#art_35}

1 Entlang der Flüela-, Flur- und Rautistrasse sind unter
Berücksichtigung der Erschliessung grosskronige Bäume zu
pflanzen.
2 In den Teilgebieten A und B sind entlang der südwestlichen Begrenzung des Geltungsbereichs grosskronige Bäume zu pflanzen, soweit dies mit dem Brandschutz vereinbar ist.

## Art. 36 {#art_36}

1 Bei ebenerdigen Pflanzmassnahmen ist in unterbauten
Bereichen mindestens folgende Überdeckung vorzusehen:
a. für grosskronige Bäume 1,5 m;
b. für mittelkronige Bäume 1,2 m;
c. für kleinkronige Bäume und Grosssträucher 1 m;
d. für Sträucher 0,8 m.
2 Der begrünte Anteil auf den als Terrassen nutzbaren Flächen
auf Flachdächern gemäss Art. 30 ist als Intensivbegrünung auszubilden; für Gehölze sind geeignete Voraussetzungen zu schaffen.

## Art. 37 {#art_37}

Es ist mindestens folgender Anteil der Gebäudefassaden mit Rankhilfen zu versehen und zu begrünen:
a. Teilgebiet A: 300 m2;
b. Teilgebiet B: 500 m2.

## Art. 38 {#art_38}

1 Der nicht als begehbare Terrasse genutzte Bereich von
Flachdächern ist ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo
Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie installiert sind.
2 Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit
dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
Vorzone
Gasse
Arealinterne
Erschliessung
Grosskronige
Bäume
Voraussetzung
für Pflanzen
Vertikalbegrünung
Dachbegrünung

## Art. 39 D. Gestaltung {#art_39}

Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass
eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht; diese Anforderung gilt auch für Materialien, Farben, Reklameanlagen und Beleuchtung.

## Art. 40 E. Erschliessung und Parkierung {#art_40}

1 Die Geltungsbereiche sind so zu gestalten und zu bebauen, dass für den Fuss- und Veloverkehr eine angemessene
Durchlässigkeit für die Allgemeinheit gewährleistet ist.
2 Die im Situationsplan bezeichnete öffentlich nutzbare Fuss-
und Veloverbindung muss eine Breite von mindestens 3,5 m
aufweisen.

## Art. 41 {#art_41}

1 Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung»
bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für motorisierten Individualverkehr in einer Breite von insgesamt höchstens 26 m,
gemessen entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse,
zulässig.

## Art. 42 {#art_42}

1 Die Anlieferung erfolgt an den im Situationsplan bezeichneten Stellen.
2 Im Teilgebiet C sind innerhalb des im Situationsplan mit «Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung» bezeichneten Bereichs Zu- und Wegfahrten für Anlieferung in einer Breite von insgesamt höchstens 10 m, gemessen
entlang der Grundstücksgrenze der Flüelastrasse, zulässig.

## Art. 43 {#art_43}

1 Die Anzahl Abstellplätze für leichte Zweiräder richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen
PPV11.
2 Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen sicher und gut
zugänglich an geeigneten Lagen zu erstellen, wobei mindestens
der für Bewohnerinnen und Bewohner bestimmte Teil dieser Abstellplätze witterungsgeschützt sein muss.
11 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
Gesamtwirkung
Fuss- und
Veloverkehr
Motorisierter Individualverkehr
Anlieferung
Abstellplätze
für leichte

## Art. 44 Zweiräder {#art_44}

1 Die Anzahl Abstellplätze für Motorräder richtet sich
nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen PPV12.
2 Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen sicher und gut
zugänglich an geeigneten Lagen zu erstellen.

## Art. 45 {#art_45}

1 Die Anzahl Abstellplätze für Personenwagen richtet sich nach der zum Zeitpunkt eines Bauentscheids gültigen
PPV13, wobei die höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze gemäss PPV in den Geltungsbereichen insgesamt auf die mindestens erforderliche Anzahl gemäss PPV festgelegt wird.
2 Für die Nutzungen im Teilgebiet A entspricht die höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze der höchstens zulässigen Anzahl
gemäss PPV, sofern Abs. 1 eingehalten ist.
3 Für die Nutzungen in den Teilgebieten B und C entspricht die
höchstens zulässige Anzahl Abstellplätze der mindestens erforderlichen Anzahl gemäss PPV, sofern Abs. 1 eingehalten ist.
4 Die in der PPV Art. 8 Abs. 1 und 2 vorgesehenen Abweichungen zur Erhöhung der Anzahl Abstellplätze sind nicht anwendbar.

## Art. 46 {#art_46}

1 Die Abstellplätze sind in den Geltungsbereichen mit
Ausnahme der in Abs. 2 aufgeführten Abstellplätze unterirdisch
anzuordnen.
2 Oberirdische Abstellplätze gemäss Art. 11 Abs. 3 lit. g, h und i
sind an den im Situationsplan bezeichneten Stellen zulässig.
3 Von den oberirdischen Abstellplätzen gemäss Abs. 2 dürfen
im Teilgebiet A höchstens drei Abstellplätze und im Teilgebiet C
höchstens fünf Abstellplätze direkt ab der Flüelastrasse erschlossen werden.
4 Abstellplätze für das Teilgebiet C dürfen auch im Teilgebiet A
angeordnet werden.

## Art. 47 {#art_47}

1 Anstelle der nutzungsspezifischen Zuordnung der Abstellplätze kann ein Fahrtenmodell angewandt werden; dabei
bestimmt sich die von der Baubehörde festzulegende höchstens
zulässige Fahrtenzahl nach der Anzahl der gemäss Art. 45 zulässigen Abstellplätze, dem spezifischen Verkehrspotenzial und
der Anzahl Betriebstage pro Jahr.
12 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
13 vom 11. Dezember 1996, AS 741.500.
Abstellplätze für
Motorräder
Abstellplätze für
Personenwagen
a. Anzahl
b. Anordnung
c. Fahrtenmodell
2 Das spezifische Verkehrspotenzial wird wie folgt festgelegt:
Normal Intensiv /
Schicht
Wohnen 2,5 –
Besuchende Wohnen 2,5 –
Beschäftigte 2,5 3,5
Kunden Dienstleistung 4 5
Kunden Praxen 4 10
Kunden Hotel 4 5
Kunden Gastronomie 6 12
Kunden Messe / Kongress 4 8
Kunden Verkauf bis 2000 m2 6 12
Kunden Verkauf grösser 2000 m2 9 18
Kunden Freizeit (Kino, Erlebnis o. ä.) 4 8
Kunden Freizeit (Theater o. ä.) 2,5 5
3 Die Anzahl Betriebstage pro Jahr wird wie folgt festgelegt:
Kategorie Betriebstage / Öffnungszeiten
Wohnen 365
Besucher 365
Beschäftigte 275–365
Kundschaft Büro, Labors, Praxen 275–365
Kundschaft Verkauf bis 2000 m2 305
Kundschaft Verkauf grösser 2000 m2 305
Kundschaft Gastronomie 305–365
Kundschaft Messe / Kongress Individuell festzulegen
Kundschaft Freizeit (Kino, Erlebnis usw.) 305–365
Kundschaft Freizeit (Theater) 305
4 Ausgehend von der gemäss Abs. 1–3 berechneten jährlichen
Fahrtenzahl erfolgt die Festlegung der zulässigen Fahrtenzahl
auch unter Berücksichtigung der Umweltbelastung (Einhaltung
von Emissionsvorgaben oder Immissionsgrenzwerten) und der
Strassen- und Verkehrskapazitäten (Spitzenzeiten).
5 Die Mehrfachnutzung von Abstellplätzen ist im Rahmen eines
Fahrtenmodells teilgebietsintern in allen Teilgebieten und teilgebietsübergreifend zwischen den Teilgebieten A und C zulässig.
6 Zur Kontrolle der Fahrtenbegrenzung ist der Stadt zuhanden
des Tiefbauamts jährlich Bericht zu erstatten; der Bericht beinhaltet neben den Ergebnissen zur Fahrtenerhebung die vorgesehenen Massnahmen zur Einhaltung der Fahrtenzahl.

## Art. 48 F. Umwelt {#art_48}

1 Neubauten müssen die Anforderungen der Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich14, Ausgabe 2009, Abschnitt II, Teil 1, um mindestens 30 Prozent unterschreiten oder mindestens dem Grenzwert für den gewichteten
Endenergiebedarf für Raumwärme, Warmwasser, Lüftung und
Klimatisierung des Minergie-P Standards15, Version 2020.1, entsprechen. Neubauten haben zudem den oberen Grenzwert für
Graue Energie gemäss Minergie-Eco16, Version 1.5 2020, einzuhalten.
2 Der Stadtrat ist befugt, bei Änderungen der Minergie-Standards
oder der Wärmedämmvorschriften die jeweils aktuelle Fassung
für massgeblich zu erklären.
3 Die Energieversorgung für Raumwärme und Warmwasser erfolgt über den Energieverbund Flurstrasse, soweit der Wärmebedarf nicht durch gebäude- oder arealinterne Abwärmenutzung
gedeckt werden kann und der Anschluss möglich ist.

## Art. 49 {#art_49}

1 Das in den Geltungsbereichen anfallende unverschmutzte Regenwasser ist, soweit dies technisch möglich und
wirtschaftlich tragbar ist, gemäss Ziffer 2.73 des Anhangs zur
Besonderen Bauverordnung17 in geeigneter Weise über Versickerungs- und Retentionsflächen dem Grundwasser zuzuführen.
2 Regenwasser, das nicht zur Versickerung gebracht werden
kann oder darf, ist im Sinne von Art. 7 Bundesgesetz über den
Schutz der Gewässer18 abzuleiten.
3 Mit jedem Baugesuch für Neubauten ist der zuständigen Behörde ein Entwässerungskonzept für das jeweilige Teilgebiet
einzureichen, das auch die Retentionsflächen bestimmt.

## Art. 50 {#art_50}

Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf
den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 Verordnung
über den Natur- und Heimatschutz19 zu optimieren.
14 Anhang Ziff. 1.11 zur Besonderen Bauverordnung I (BBV I) vom 6. Mai 1981,
LS 700.21.
15 Bezugsquelle: Geschäftsstelle Minergie, Bäumleingasse 22, 4051 Basel.
Einsehbar beim Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL, Abteilung
Energie, Stampfenbachstrasse 12, 8090 Zürich.
16 Bezugsquelle: Geschäftsstelle Minergie, Bäumleingasse 22, 4051 Basel.
Einsehbar beim Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL, Abteilung
Energie, Stampfenbachstrasse 12, 8090 Zürich.
17 vom 6. Mai 1981, LS 700.21.
18 vom 24. Januar 1991, SR 814.20.
19 vom 16. Januar 1991, SR 451.1.
Energie
Entwässerung,
Retention
Ökologischer

## Art. 51 Ausgleich {#art_51}

1 Es sind mindestens folgende Flächen ökologisch wertvoll zu begrünen:
a. im Teilgebiet A: 440 m2;
b. im Teilgebiet B: 360 m2;
c. im Teilgebiet C: 600 m2.
2 Ökologisch wertvolle Flächen sind ebenerdig anzuordnen.
3 Freiflächen gemäss Art. 29 sind bei entsprechender Ausgestaltung an die ökologisch wertvollen Flächen anrechenbar.

## Art. 52 {#art_52}

1 Die Bauten, Anlagen und Freiräume sind so zu gestalten, dass eine übermässige Erwärmung der Umgebung möglichst vermieden werden kann.
2 Es ist aufzuzeigen, welche Auswirkungen die geplanten Neubauten und Veränderungen im Freiraum auf das Lokalklima
haben und mit welchen kompensatorischen Massnahmen zur
Hitzeminderung beigetragen werden kann.

## Art. 53 {#art_53}

In den Geltungsbereichen gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 Lärmschutz-Verordnung (LSV)20.

## Art. 54 {#art_54}

1 Im Teilgebiet B dürfen in den der Lüftung dienenden
Fenstern von lärmempfindlichen Wohn- und Schlafräumen bezüglich Strassenverkehrslärm die Grenzwerte von 60 dB(A) am
Tag und 50 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden.
2 Im Teilgebiet C dürfen in den der Lüftung dienenden Fenstern von lärmempfindlichen Wohn- und Schlafräumen bezüglich Strassenverkehrslärm die Grenzwerte von 65 dB(A) am Tag
und 55 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden; in den zur
Rautistrasse orientierten Wohnräumen, die nicht dem Schlafen
dienen, muss in den der Lüftung dienenden Fenstern nur der
Grenzwert von 65 db(A) eingehalten werden.

## Art. 55 G. Schlussbestimmungen {#art_55}

Der Stadtrat setzt diesen Gestaltungsplan nach Rechtskraft der Genehmigung durch die zuständige Direktion in Kraft.21
20 vom 15. Dezember 1986, SR 814.41.
21 Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 21. Juni 2022;
Inkrafttreten 1. Dezember 2022 (STRB Nr. 837/2022).
Ökologisch
wertvolle
Flächen
Lokalklima
Empfindlichkeitsstufe
Lärmschutz
Strassenverkehrslärm
Inkrafttreten
AR5426
AR6049
AR6050
AR4187
AL7520
AL8190
AR5422
AR5360
AR5421
AR6437
AR5419
AR21
AR5425
AR5424
AL8734
Spiserst
Rautistrasse
Flurstrasse
RRB Nr. 1148 / 1913-05-29
RRB Nr. 2238 / 1940-11-07
RRB Nr. 1438 / 1947-04-30
RRB Nr. 1148 / 1913-05-29
RRB Nr. 2238 / 1940-11-07
RRB Nr. 2238 / 1940-11-07
RRB Nr. 856 / 1913-04-18
B2
B4
B1
B3
C
A1
C1
C2
B1
B2
B3
B4B5
B6
B8
B9
B7
B11
B10
B12
U1
U3 A1
A6
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C8
C9
C10 C11
C12
G1
G2
G3
G6
G5
G7 U4
U5
U6
U7
BWest
BOst
S1
S2
S3
S4
P
P
P
P
B13
B14
Koordinatenpunkt E-Koordinate N-Koordinate
A1
A2
A3
A4
A5
A6
2679725.20
2679768.57
2679754.72
2679766.51
2679751.41
2679695.99
1248487.43
1248459.02
1248437.88
1248430.16
1248406.54
1248442.85
2679651.79
2679672.36
2679700.17
2679717.33
2679692.78
2679709.96
2679659.33
2679701.20
2679691.23
2679649.36
2679646.24
2679625.66
2679641.38
2679674.28
1248531.21
1248517.71
1248499.47
1248488.20
1248488.19
1248476.94
1248491.00
1248463.57
1248448.36
1248475.79
1248477.84
1248491.32
1248470.43
1248520.64
Koordinatenverzeichnis
B1
B2
B3
B4
B5
B6
B7
B8
B9
B10
B11
B12
B13
B14
2679698.62
2679728.40
2679668.59
2679638.54
2679663.10
2679648.56
2679659.45
2679657.48
2679658.77
2679667.73
2679668.86
2679683.39
1248389.58
1248370.54
1248276.97
1248295.58
1248334.00
1248343.29
1248360.32
1248369.28
1248371.30
1248373.28
1248375.04
1248365.75
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C8
C9
C10
C11
C12
2679653.71
2679785.67
2679624.56
2679631.90
2679656.51
2679676.81
2679692.04
1248534.13
1248460.07
1248489.65
1248299.69
1248338.19
1248369.95
1248393.78
U1
U2
U3
U4
U5
U6
U7
2679615.32
2679689.24
2679688.69
2679751.70
2679684.09
2679733.03
2679621.04
1248487.59
1248438.92
1248438.07
1248396.79
1248398.87
1248367.58
1248300.23
G1
G2
G3
G4
G5
G6
G7
2679663.82
2679671.62
2679679.69
2679697.56
1248279.93
1248281.70
1248294.34
1248322.29
S1
S2
S3
S4
Erschliessung Anlieferung (Lage schematisch) 42
Privater Gestaltungsplan
Koch-Areal
Zürich-Altstetten/-Albisrieden, Kreis 9, Kanton Zürich
Die Grundeigentümerin
Stadt Zürich, Liegenschaften
Astrid Heymann, Direktorin Ort, Datum ...............................................
Die Baurechtsnehmerinnen
Senn IFA AG
..................................................................... Ort, Datum ...............................................
Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ)
..................................................................... Ort, Datum ...............................................
Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk1
..................................................................... Ort, Datum ...............................................
Von der Baudirektion genehmigt mit BDV Nr. ……………... vom ………...…...…...…....
Für die Baudirektion ……………………………………………....
In Kraft gesetzt mit STRB Nr. .......................... vom ......................... auf den ........................
Situationsplan 1:500
Vom Gemeinderat zugestimmt mit GRB Nr. ……………... vom ………...…...………....
Im Namen des Gemeinderats
Die Präsidentin / Der Präsident: ……………………………………………....
Die Sekretärin / Der Sekretär: ……………………………………………....
Erstellungs- und Druckdatum: 05.02.2021
AR3870
AR4509
AR6500 AR6501
AL8195
AL8662
AL8194
AR3838
AR3867
AR3995
AR4818
AR3996
AR5164
AR5427
AR5622
AR6761
AR6762
meimeriweg
Anemonenstrasse
Flüelastrasse
RRB Nr. 1148 / 1913-05-29
RRB Nr. 856
/ 1913-04-18
RRB Nr. 856 / 1913-04-18
RRB Nr. 1148 / 1913-05-29
A
U2A2
A3
A4
A5
G4
P
P
Festlegungen
Geltungsbereiche
Baubereich, A1 - C2
Unterirdischer Baubereich
Erschliessung motorisierter Individualverkehr (Lage schematisch)
Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung (Lage schematisch)
Informationsinhalt
Baulinie
AV-Daten / bestehende Gebäude (Stand Februar 2020)
Abgrenzung Teilgebiete, A - C
41/42
Bereich Erschliessung motorisierter Individualverkehr / Anlieferung
(Lage schematisch) 41/42
A
Koordinatenpunkt
A1
Planverfasser:0m 10m 20m 30m 40m 50m
N
Publikumsorientierte Erdgeschossnutzung 5
Suspendierung Baulinien 3
31Öffentlich nutzbarer Freiraum
Öffentlich nutzbare Fuss- / Veloverbindung (Lage schematisch) 40
A1
32Vorzone Art.
33Gasse Art.
34Arealinterne Erschliessung Art.
P Abstellplätze für Personenwagen, oberirdisch (Lage schematsch) 46Art.
4676 1. Dezember 2021
0180/22 21. Juni 2022
837 7. September 2022 1. Dezember 2022