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title: "Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land)"
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# Weisung I (Bewertung von unüberbautem Land)

## § 1 A. Landbewertung in der Ertragswertzone {#par_1}

Begriff (§ 15 Abs. 2 V)
1 Die Ertragswertzone umfasst die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die
land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und durch diese Nutzung
den ihnen eigenen Wert erhalten.
2 Die Ertragswertzone umfasst zusätzlich Grundstücke und Grundstücksteile gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)2).
3 Eine kurzfristige Unterschreitung der vom Kanton Solothurn festgelegten
Gewerbegrenze für landwirtschaftliche Gewerbe führt nicht zu einer Änderung der Zoneneinteilung. Der Gewerbestatus wird im Rahmen einer
Neuschätzung überprüft, wenn die Gewerbegrenze während dreier Jahre
ununterbrochen unterschritten wird.

## § 2 {#par_2}

Gemeindemittelwerte (§ 18 V)
1 Grundlage für die Festsetzung der Gemeindemittelwerte ist die Einzelschätzung ausgewählter, repräsentativer Betriebe.

## § 3 {#par_3}

Einzelbewertung
1 Die Einzelschätzung von Talbetrieben wird nach folgenden Kriterien aus
dem Gemeindemittel abgeleitet (Abs. 2 bis 5):
2 Entfernung vom Dorfrand bis zum Grundstück beziehungsweise der Flur
(Breite eines Distanzringes)
a) Die Ringbreite nimmt vom Dorfrand bis zur Gemeindegrenze progressiv zu.
b) Je höher das Gemeindemittel, umso grösser die Ringbreite pro 3
Rappen Wertabstufung.
c) Massgebend sind die Weg-Distanzen.
d) Distanzschätzungsrahmen (gemäss Abs. 6).
1) BGS 212.478.41.
2) SR 211.412.11.
212.478.451
3 Höhenunterschiede
a) Faustregel: 1 Meter Höhendifferenz = 10 Meter Distanz
4 Hangneigungsabzug
a) Massgebend sind vor allem:
1. Bearbeitbarkeit in Rücksicht auf die Hangneigung
2. Wert der angrenzenden, eben gelegenen Grundstücke
3. Exposition (Lage des Grundstückes zur Sonne)
b) Höhe des Abzuges
1. nur von Hand bearbeitbar 70-90%
2. nur die Verwendung von Wagen möglich 60-75%
3. maschinelle Bearbeitung stark erschwert 30-60%
4. maschinelle Bearbeitung erschwert 20-40%
c) wobei auch die Art des Bodens und der Bewirtschaftung zu berücksichtigen ist.
5 Waldrandabzug
a) Breite der Fläche: Wenn Wald:
1. auf der Südseite 30 Meter
2. auf der Westseite 25 Meter
3. auf der Ostseite 20 Meter
4. auf der Nordseite 10 Meter
b) Grösse des Abzuges: 50% vom Wert des angrenzenden, vom Wald
nicht benachteiligten Grundstückes.
6 Distanzschätzungsrahmen
Ringbreite ab Dorfrand bis Gemeindegrenze
Gemeindemittel [Rappen]
Ringbreite 1
[m]
Ringbreite 2
[m]
Ringbreite 3
[m]
Ringbreite 4
und folgende
[m]
30 200 300 400 500
40 170 250 330 400
50 140 200 260 320

## § 4 {#par_4}

Berghöfe
1 Berghöfe und Sömmerungsbetriebe im Sinne des Schweizerischen Alpkatasters werden einzeln geschätzt.

## § 5 {#par_5}

Wald (§ 19 V)
1 Normalwerte des kapitalisierten Reinertrages pro ha sind
a) im Mittelland 4000 Franken
b) im Jura 1000 Franken
2 Es werden folgende Korrekturfaktoren angewendet:
a) Erschliessung 60-70 m autofahrbare Wege pro ha
b) Baumartenzusammensetzung (Anteil Nadel- und
Laubholz) 70-80% Nadelholzanteil
c) Standort
1. Hangneigung 0-10%
212.478.451
2. Bonität Oberhöhe im 50. Jahr: 20 m
3. Topografie keine besonderen Erschwernisse
d) Altersaufbau (insbesondere Nachhaltigkeit) Nachhaltiger Aufbau
3 Die Korrekturfaktoren werden wie folgt gewichtet:
a) Erschliessung:
1. 70-90 m¹ Wege/ha +10%
2. mehr als 90 m¹/ha +20%
3. 50-60 m¹/ha -10%
4. weniger als 50 m¹ -20%
b) Baumartenzusammensetzung:
1. 80-90% Nadelholzanteil +10%
2. 90-100% Nadelholzanteil +20%
3. 25-50% Nadelholzanteil -10%
4. 0-25% Nadelholzanteil -20%
c) Standort:
1. Oberhöhe Fichte grösser als 20 m, ganzes
Waldgebiet ohne Schierigkeiten befahrbar. Zuschlagbasis +30%
2. Oberhöhe Fichte kleiner als 20 m, Wald
nicht befahrbar, Rücken nur von Hand
oder mit Seilzug, Abzug bis -30%
d) Altersaufbau:
1. zu starker Anteil des Altholzes (hoher
Vorrat) bis +20%
2. zu starker Anteil des Jungwaldes (kleiner
Vorrat) bis -20%
4 Die Einschätzungen werden auf 5% genau vorgenommen. Durch die Korrekturfaktoren ergeben sich Abweichungen vom Normalwert von +/-90%.

## § 6 B. Landbewertung in der Übergangszone {#par_6}

Begriff und Abgrenzungen (§ 15 Abs. 3 V)
1 Die Übergangszone umfasst die land und forstwirtschaftlich genutzten
Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. c und d BGBB.

## § 7 {#par_7}

Zuschlag zum Ertragswert (§ 21 V)
1 Die Höhe des Zuschlages richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstückes, welcher nach den Schätzungen für die Verkehrswertzone (von den
nicht-landwirtschaftlichen kantonalen Schätzern) bestimmt wird.
2 Beträgt der Verkehrswert 20 Franken oder weniger, so wird der Zuschlag
auf 20% festgesetzt. Beträgt der Verkehrswert 100 Franken oder mehr, so
wird der Zuschlag auf 100% festgesetzt. Bei Verkehrswerten zwischen 20
und 100 Franken entspricht der Zuschlag in Prozenten dem Verkehrswert
in Franken.
Beispiel Franken
Ertragswert -.53/m²
212.478.451
Beispiel Franken
Verkehrswert 36 Franken/m²
Zuschlag 36% von Fr. -.53 = -.19/m²
Katasterwert -.72/m²

## § 8 C. Landbewertung in der Verkehrswertzone {#par_8}

Begriff (§ 15 Abs. 4 V)
1 Die Verkehrswertzone umfasst die Grundstücke, die nicht in die Ertragswert- oder Übergangszone einzuteilen sind, insbesondere auch landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, für die das BGBB nicht gilt.

## § 9 {#par_9}

Wertzonen und Richtwerte (§ 29 Abs. 2 V)
1 Bei der Festsetzung der Wertzonen werden Etappierung nach Zonenplan
und Nachfrage berücksichtigt.
2 Als Grundlage der Schätzung von Grundstücken ausserhalb der Bauzone,
welche nicht durch landwirtschaftliche Nutzung den ihnen eigenen Wert
erhalten, werden ebenfalls Richtwerte festgelegt.
3 Der Richtwert wird in einer Spanne ausgedrückt. Sie beträgt in der Regel
20 Franken.
Beispiel: Richtwert 20-40 Franken oder 55-75 Franken.
4 Grundlage für die Festsetzung des Richtwertes in den Zentren der Städte
und grösseren Ortschaften ist die Einzelschätzung von ausgewählten
Grundstücken nach der Lageklassenmethode.

## § 10 {#par_10}

Einzelwertung
1 Liegt ein Grundstück in verschiedenen Wertzonen, so sind die Schätzungswerte der verschiedenen Grundstücksteile separat zu erzeigen. Das
gleiche gilt für Grundstücksteile mit stark abweichenden Verkehrswerten.
2 Baureife (§ 29 Abs. 3 V)
a) Ein Grundstück ist baureif,
1. wenn es sich nach Lage, Form und Beschaffenheit zur Überbauung eignet,
2. wenn es erschlossen ist und
3. wenn eine allenfalls erforderliche Baulandumlegung durchgeführt ist.
b) Ein Grundstück ist erschlossen, wenn hinreichende Zu- und Wegfahren vorhanden sind, die Wasser-, Energie und Abwasserleitungen bis
zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand möglich ist.
c) Der mangelnden Baureife wird mit einem Abzug Rechnung getragen, der höchstens 20% des Verkehrswertes von baureifem Land in
der gleichen Wertzone betragen soll.
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3 Als weitere Faktoren sind bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen:
a) wertvermindernd:
1. Bodenqualität (sumpfig, felsig usw.)
2. Form des Grundstücks
3. Lärm
4. und Geruchsimmissionen (z.b. Autobahn)
5. Wegrechte
6. Nutzungsbeschränkungen wegen
7. Waldabstand
8. Baulinien
9. Hochspannungsleitungen
10. Denkmalschutz
11. Grundwasserschutzzone;
b) wertvermehrend:
1. besondere Lage
2. Rechte (z.B. Begünstigung durch Bauverbot, Quellenrecht).
4 Waldabstand im besonderen:
Kann die wegen des gesetzlichen Waldabstandes nicht überbaubare Fläche
in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so ist ein Abzug bis zu 20%
vorzunehmen; kann die Fläche jedoch nicht in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so soll der Abzug höchstens 40% betragen.
5 Privatstrassen:
a) Vermarkte Strassen und Wege werden zum Wert Null geschätzt (§
13 Abs. 3 V).
b) Grundlage für die Schätzung nicht vermarkter Strassen und Wege
(Wegrechtsdienstbarkeit) ist der nach § 29 der Verordnung massgebende Verkehrswert. Dem Wegrecht wird mit einem Abzug (in der
Regel höchstens 40%) Rechnung getragen.
6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen:
Der Verkehrswert des Landes wird in der Regel gleich hoch geschätzt wie
in der angrenzenden Zone.
7 Lagerplätze sind nach dem Verkehrswert zu schätzen. Besondere Herrichtungen sind zu berücksichtigen.
8 Der Herrichtung von ausgebauten Plätzen wird mit einem Zuschlag zum
Verkehrswert Rechnung getragen; der Zuschlag beträgt pro m2 15 Franken
für Tennisplätze, asphaltierte Parkplätze und Ähnliches und 2.50 Franken
für Spielwiesen, Fussballplätze, Campingplätze usw.
9 Bachbord:
Vermarkte Bachborde werden zum Ertragswert geschätzt. Ist das Bachbord
Teil eines überbaubaren Grundstücks, so ist, je nach Beschaffenheit und
Nachteil, ein Abzug (in der Regel höchstens 40%) zu machen.

## § 11 {#par_11}

Gruben (Kies, Sand, Lehm) und Steinbrüche
1 In der Bauzone: Bewertung nach § 29 der Verordnung.
2 Ausserhalb der Bauzone:
a) ausbeutungsfähiges Areal:
1. Ertragswert und Verkehrswert werden berücksichtigt, indem
der Katasterwert pro m² wie folgt errechnet wird:
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2. (Jahresentnahme x 5 x Preis pro m³)/(ausbeutungsfähige Fläche)
3. Der Preis pro m³ beträgt 1.20 Franken für gutes Material, 1
Franken für mittleres Material, 80 Rappen für schlechtes Material
b) ausgebeutetes, aber noch nicht kulturfähiges Areal: Je nach Aufwand für die Wiederherstellung zu Kulturland beträgt der Katasterwert 20-40 Rappen pro m².
c) ausgebeutetes und wieder kulturfähiges Areal: Schätzung nach § 17
der Verordnung.
d) Werkareal wird wie Lagerplätze bewertet (siehe § 10 Abs. 7).
e) Bauten werden als Industriegebäude geschätzt (§ 26 V).

## § 12 {#par_12}

Baurechtsbelastete Grundstücke
1 Baurechtszinse (§ 25 V): Es ist der Baurechtszins festzustellen, der gemäss
Baurechtsvertrag am 1. Januar 1970 Geltung hatte. Der im Zeitpunkt der
Schätzung geltende Baurechtszins wird auf den Stand vom 1. Januar 1970
zurückindexiert, und zwar mit der Formel, die nach Baurechtsvertrag für
Änderungen des Zinses gilt.
Beispiel:
Nach Vertrag vom 1. August 1978 richtet sich der Baurechtszins nach dem
jeweiligen Zinssatz der Solothurner Kantonalbank für neue erste Hypotheken; Basis ist ein vertraglich vereinbarter Landwert von 70 Franken/m². Der
Baurechtszins beträgt also 1978:
4,5% von 70 Franken = 3.15 Franken/m² p.a.
Umrechnung auf 1. Januar 1970:
Zinssatz für erste Hypotheken am 1. Januar 1970: 5%
5% von 70 Franken = 3.50 Franken/m² p.a.
oder: 3.15 Franken x 5 / 4.5 = 3.50 Franken/m² p.a.
2 Bewertung:
a) Grundstücksteile, die nicht mit dem Baurecht belastet sind, werden
nach § 29 der Verordnung geschätzt.
b) Für die Schätzung des baurechtsbelasteten Grundstücksteils ist der
Verkehrswert des Bodens mit 100% einzusetzen. Beispiel: Vom
Schätzer ermittelter Verkehrswert des Bodens: 40 Franken/m². Baurechtszins wie Absatz 1. Ertragswert ist der zu 5% kapitalisierte Baurechtszins. Berechnung des Katasterwertes: (50 Franken + 3.50 Franken x [100/5]) : 2 = 60 Franken/m².
Beschluss Finanzdepartement vom 26. November 2020.
Vom Regierungsrat genehmigt am 7. Dezember 2020.
Publiziert im Amtsblatt vom 11. Dezember 2020.