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title: "Quartiergestaltungsplan «Schmidhof»"
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# Quartiergestaltungsplan «Schmidhof»

## text {#text}

so
‚LITT Einwohnergeme nde Baar
Planung/Bau
Te ©
%
e
x
W esenta
S edfungserwe terung
Vorranggeb et Wohnen
Landw1rtschaftszone
m1t R1chtplaneintrag S1edlungserweiterung {ES I + Ill)
2 Etappe
S ed ungserwe terung
Vorranggeb et Arbe ten
1 Etappe
Reservebauzone Schmidhof (ES Ill)
1 Etappe
Quartiergestaltungsplan
Schmidhof
% 25 Jul 2007 11500
% Festlegungen
H
Geltungsbereich
Bebauungsplane nhe1t
Erschliessungsstrasse / Zufahrtsstrasse
Erschl essungssp elraum E1+E2
Park1erung Intens1vnutzung Re1ten
offentliches Fuss /Radwegnetz bestehend
booo offentl cher Fuss /Radweg neu
41 z 35
Reservebauzone W3 (ES II) 650
574 39
Anknupfungspunkt
offentliche Fuss und Radwegverbindung
Anknupfungspunkt
offentl che Fusswegverbindung
x E2 36
Baubere che Schm dhof A+B
Baubere che Hauptbauten A1/A2 + B1 B4
« Baubereich Nebenbauten A3/A4
Freihaltebereich Schmidhof
Vorranggeb et Wohnen
Vorranggebiet Arbeiten
\x
O Neue
omha
E1
Larms tuationen A D
B2
E
As
\'x
Informationen1
u
JZP
S ediungserwe terung
Hauptbauten / Nebenbauten
bestehend
Grenze Baugeb et
0 Schutzenswerte Kulturobjekte
Bestehende Bauten
ausserhalb Schmidhof
Naturobjekt von lokaler Bedeutung
Geplante Bushaltestelle
(Lage schemat sch)
rechtskraftige Strassenbaulin1eN
0 20
3 hZm gPyaG 0
B R mplan q + 2
asd ag 0 V
30m
„LIT { E1nwohnergemeinde Baar, Planung/Bau
Quartiergestaltungsplan
Schmidhof
%
3: wr
r
«
+
Af
" aHa :
et
S:
a
En.
Erläuterungsbericht und Plan 1: 1'500
25. Juli 2007
Abteilung Planung/Bau
Abteilungsleiter ASM.
Vom Gemeinderat festgesetzt am aA
Der Gemeindeprasident ASA
Der Gemeindeschreiber
5 4 Abs. 3 Bauordnung
1.3 Quartiergestaltungsplan
Der Quartiergestaltungsplan ist ein behördenverbindlicher Richtplan (Gemeindlicher Richtplan gemäss $ 15 PBG), der die planerischen Aspekte in
einem Teilgebiet koordiniert. Im Gebiet Schmidhof wird in diesem Planungsinstrument neben den üblichen freiraumspezifischen, städtebaulichen und
verkehrlichen Aspekten auch aufgezeigt, wie eine sinnvolle Lösung im Umgang mit schützenswerter Bausubstanz und deren Umfeld aussehen könnte
(Richtprojekt). Damit sollen beim Schmidhof die Voraussetzungen für eine
situationsgerechte bauliche Weiterentwicklung geschaffen werden.
Der Quartiergestaltungsplan (QP) umfasst den Erläuterungsbericht mit
konkreten Festlegungen sowie einen Plan 1: 1'500. Er wird vom Gemeinderat
verabschiedet und dient als Beurteilungshilfe für Bebauungspläne und
Bauvorhaben in diesem Gebiet. Die Erarbeitung erfolgt durch ein externes
Planungsbüro (Jauch Zumsteg Pfyl AG) im Auftrag der Grundeigentümer
sowie der Abteilung Planung/Bau.
1.4 Vorgehen
Der Ablauf zur Erarbeitung des Quartiergestaltungsplanes lässt sich
folgendermassen skizzieren:
« Bedarfsabklärung bei den Grundeigentümern,
« Entwicklung eines Richtprojektes und eines städtebaulichen Konzeptes
zur Erschliessung, Nutzung und Bebauung der verschiedenen Areale,
« Koordination mit der kantonalen Denkmalpflege,
« Grobentwurf Quartiergestaltungsplan,
« Behandlung durch die gemeindliche Bau- und Planungskommission
(BPK) am 19. September 2006 (Beratung Schwerpunktthemen und
Lösungsvarianten),
« Entwurf / Bereinigung Quartiergestaltungsplan,
« Beratung und Verabschiedung des Quartiergestaltungsplanes durch
Planungskommission zuhanden des Gemeinderates am 27. März 2007,
« Erste Lesung im Gemeinderat am 3. April2007.
« Vernehmlassung bei der kantonalen Baudirektion im Mai 2007;
Reagieren auf die Vernehmlassung,
« Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes Schmidhof durch den
Gemeinderat am ;
« Vertragliche Regelungen zum Lärmschutz,
« Freigabe Reservebauzone.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 6
Steuern der baulichen
Entwicklung Baars
Verwaltungsgerichtsbeschwerde hängig
Regierungsrätliche
Auflagen
8 11 Abs. 5
(Freiflächen)
2. Planerische Rahmenbedingungen
Im Rahmen der Erarbeitung des Quartiergestaltungsplans sind auf Richt-
und Nutzungsplanstufe folgende Planungsinstrumente zu beachten:
« Richtplanung der Gemeinde Baar (6. April 2005),
« Bauordnung und Zonenplan der Gemeinde Baar (5. Juni 2005).
Die für die vorliegende Aufgabe relevanten Inhalte aus den Richtplänen
sowie dem Zonenplan sind in einem Informationsplan zusammengefasst.
Der Quartiergestaltungsplan berücksichtigt die jeweiligen Vorgaben und
präzisiert die Inhalte nach Bedarf.
Gemäss der Zielsetzung des Gemeinderates soll die bauliche Entwicklung
Baars insbesondere mit Reserve-Bauzonen gesteuert werden. Das Gebiet
Schmidhof ist eines von insgesamt vier solcher Teilgebiete, welche mit einer
Baufreigabe bis ins Jahr 2010 rechnen können (8 38 Bauordnung).
2.1 Bauordnung und Zonenplan
Die an der Urnenabstimmung vom 5. Juni 2005 beschlossenen Bauvorschriften der Gemeinde Baar sind vom Regierungsrat des Kantons Zug mit
Beschluss vom 21. März 2006 und 27. März 2007 genehmigt worden.
Folgende Bauordnungsartikel betreffen den Planungsperimeter OP
Schmidhof und sind demnach im vorliegenden Quartiergestaltungsplan zu
thematisieren:
Innerhalb der im Zonenplan speziell bezeichneten Flächen gilt eine
Bebauungsplanpflicht. Der Bebauungsplan legt unter anderem die
Grösse und die Nutzung der öffentlichen Freiräume fest. Die Öffentliche
Freifläche soll mindestens 3 % der anrechenbaren Landfläche betragen.
Der Gemeinderat kann auf den Erlass eines Bebauungsplanes ganz
oder teilweise verzichten, wenn die bauliche Entwicklung und die
Freiraumgestaltung dem Quartiergestaltungsplan sowie dem gemeindlichen
Richtplan entsprechen oder wenn die Grundeigentümer bereit sind, mit
der Gemeinde auf freiwilliger Basis das Freiflächenkonzept des Quartiergestaltungsplanes grundeigentümerverbindlich privatrechtlich und mit einer
Überbindungsklausel auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden.
Im Rahmen des QP Schmidhof wird dieser Aufforderung mit der Ausscheidung einer zusätzlichen öffentlichen Freifläche von 4 % beim Areal des
preisgünstigen Wohnungsbaus (Reservezone W3) entsprochen.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 7
Wanderweg und
: :
4Reservebauzone W3 (ES I}
\ Gebiet mit erhöhten
gestalterischen Anforderungen
{roter Perimeter)
Verbindungskorridor Landscha © :
o
Pd. Quartierfreiraum
&angwi Pschaftezo13Erholungsausstattung
°o
os?
Abb. 2: Informationsplan
9 15 Abs. 4 In den Arbeitszonen Altgasshof (AB), Franzmatt (AC) und Wässerig
(Lärmschutz) (AC) sowie in der Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof sind
mit 9S$i
oo°
x
oe Spazierweg geplant
{kommunal)
% :
% :
lärmempfindliche Nutzungen untersagt. Ausnahmen sind nur gestattet,
wenn der Nachweis erbracht wird, dass der bundesrechtliche Planungswert
eingehalten ist.
Der OP Schmidhof sieht vor, lärmempfindliche Wohnnutzungen zu ermöglichen. Damit dies rechtlich zulässig ist und die Reservebauzone freigegeben
werden kann, muss ein Machbarkeitsnachweis erbracht werden, wie die
Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden können.
Es ist demnach im Rahmen des QP ein Lärmgutachten einzuholen, das
aussagt, welche planerischen, gestalterischen oder baulichen Massnahmen
notwendig sind, damit die Planungswerte eingehalten werden können. Entsprechende Formulierungen werden in den QP Schmidhof integriert.
2.2 Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof
Bauzone mit speziellen Der Schmidhof nimmt aufgrund seiner kulturgeschichtlichen Bedeutung
Vorschriften Schmidhof und der prominenten Lage am westlichen Dorfeingang eine Sonderstellung
in der Gemeinde wahr. So wurden in der Bauordnung spezielle Vorschriften
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 8
über dieses Gebiet erlassen, welche für den Quartiergestaltungsplan
richtungsweisend sind:
& 36 Abs. 1 Die Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof bezweckt die Erhaltung
des Gebäudeensembles und dessen Freiraum in einem Gebiet mit
schutzwürdigen Gebäuden und Anlagen. Alle Bauvorhaben bedürfen der
Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege.
8 36 Abs. 2 Die drei schutzwürdigen Bauten sollen nach Möglichkeit nicht abgebrochen
werden. Allfällige Um- oder Neubauten haben grundsätzlich den bisherigen
Bauten zu entsprechen.
9 36 Abs. 3 Die übrigen Bauten dürfen umgenutzt, umgebaut, einmalig um 30% erweitert
oder an der bisherigen Lage ersetzt werden. Der Neubau einer Reithalle
ist zulässig, soweit sie sich gut in das Ensemble und die Freiraumstruktur
eingliedert.
8 36 Abs. 4 Es sind mässig störende Nutzungen (z.B. Pferdehaltung, Gartenbau usw.)
zulässig.
& 36 Abs. 5 Die bestehenden Naturobjekte und Freiraumelemente (Gärten, Bäume usw.)
sind zu erhalten.
Qualität vor Quantität Bei der baulichen Entwicklung des Areals stellt sich einerseits die Frage
nach den Quantitäten einer solchen und andererseits der Art und Weise,
wo allfälliges zusätzliches Bauvolumen angeordnet werden soll. Der QP
gibt Antwort auf diese Fragen. Es sollen dabei primär qualitative und nicht
quantitative Aspekte richtungsweisend sein.
2.3 Inventar der schützenswerten Kulturobjekte
Folgende drei Objekte innerhalb des Perimeters sind im Inventar der
schützenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Baar eingetragen:
« Dörrhaus (Assek.Nr. 77d), Trotte (Assek.Nr. 2199a) und Bauernhaus
(Assek.Nr. 2566a).
Schutz des Ensembles Bei diesen inventarisierten Objekten handelt es sich um drei Elemente des
steht im Zentrum ehemaligen Gutsbetriebs Schmidhofs. Die drei Bauten stehen nicht explizit
unter Denkmalschutz, sie sind vielmehr tragende Teile eines Ensembles,
welches seine ortsbauliche Bedeutung aus der starken Gesamtwirkung
schöpft. Da die Scheune, die Nebenbauten sowie die Freiraumelemente
genauso zentral sind, steht bei der Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans in diesem Teilgebiet primär die „Erhaltung des Gebäudeensembles
und dessen Freiraum" im Zentrum und nicht der Schutz von Einzelbauten.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 9
Ausbau des Knotens
Abb. 3: Orthofoto Schmidhof mit den drei inventarisierten Bauten und der Linde als
Naturobjekt von lokaler Bedeutung(rot)
2.4 Inventar der Naturobjekte von lokaler Bedeutung
Folgendes Objekt innerhalb des Perimeters ist im Inventar der Naturobjekte
von lokaler Bedeutung, Baar, eingetragen:
« Linde (Plan Nr. N 076).
Als einziger Baum auf dem Areal markiert diese Linde südlich der Trotte
eine räumliche Präsenz. Er dürfte, im Gegensatz zu den Obstbäumen im
nahen Umfeld, schon seit längerem Bestandteil des Gutsbetriebes sein.
Im Rahmen des QP wird diesem Umstand mit seinem Erhalt Rechnung
getragen werden.
2.5 Knoten Weststrasse
Die künftige Erschliessung, sowohl der Reserve-Bauzone als auch des
Siedlungserweiterungsgebiets, wird von Süden her ab dem Knoten
Weststrasse/Landhausstrasse/Schmidhof erfolgen. Mit Inbetriebnahme
des Zentralspitals im Jahr 2008 einerseits sowie der Anbindung des neuen
Siedlungsgebietes andererseits wird der Knoten an seine Kapazitätsgrenze
gelangen, weshalb ein Ausbau mit einer Lichtsignalanlage angezeigt ist.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 10
Zufahrtsstrasse zum
Schmidhof
Bushaltestelle geplant
5 36 Bauordnung
Teilgebiet Schmidhof
Teilgebiete W3 und
Siedlungserweiterung
Erweiterungs- und
Nutzflächenpotenzial
Die Zufahrtsstrasse zum Schmidhof wird vorerst auf eine Breite von 6.00m
sowie einem 2.50m breiten Trottoir ausgebaut. Das Trottoir endet nach rund
30m und die Strasse verjüngt sich auf 4.80m resp. 4.25m.
Im Richtplan der Gemeinde Baar liegt im Bereich des Knotens Weststrasse
der Eintrag einer Bushaltestelle (geplant) vor.
2.6 Kenndaten und Potenziale
Paragraph 36 der Bauordnung der Gemeinde Baar regelt Art und Umfang
der baulichen Entwicklung des Schmidhofs. Während bei den drei schutzwürdigen Bauten grundsätzlich vom heutigen Umfang auszugehen ist (Um-
und Neubauten haben den bisherigen Bauten zu entsprechen), dürfen die
übrigen Bauten umgenutzt, umgebaut, einmalig um 30% erweitert oder an
der bisherigen Lage ersetzt werden.
Weil für die ortsbauliche Wirkung des Gesamtensembles Schmidhof die
volumetrische Erscheinung der Hauptbauten und nicht ein Flächenwert
massgebend ist, erfolgt die Quantifizierung der Erweiterung um 30% gemäss
& 36 Abs. 3 Bauordnung über die Kubatur und nicht über ein Flächenmass.
Alle Regelungen und Flächenangaben im Teilgebiet Schmidhof sind
also über Volumen definiert. Es sei an dieser Stelle erwähnt, dass eine
Erweiterung, unabhängig vom Mass, immer eine gute Eingliederung in das
Ensemble voraussetzt.
Alle anderen Kennwerte im Perimeter des Quartiergestaltungsplanes
werden via den in der Gemeinde Baar üblichen Wert der Geschossfläche
(GF) ermittelt (siehe Tabelle 1). Dabei wird das Nutzungsmass mit der
Geschossfläche ohne Aussenwandquerschnitte unter Einschluss allfälliger,
dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden Flächen in Untergeschossen
definiert.
Ausgehend vom heutigen Bestand und basierend auf den Vorgaben gemäss
Bauordnung resultieren je nach Teilgebiet folgende Werte (detaillierte
Berechnung siehe Tabelle 1 nächste Seite):
a) Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof (RB BsV)
Für eine Weiterentwickung des Areals stehen in Ergänzung zu den bestehenden Bauten vor Ort insgesamt 2'021m3 Baumasse (BM) zur Verfügung.
Zusätzlich ist die Errichtung einer eingeschossigen Reit-Trainingshalle zulässig; diese darf ein maximales Volumen von 7'000m3 (BM) aufweisen. Das
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 11
Anbau Scheune Wagenremise Autoßynterstand 1/ / %%
Nebengebäude
gebäude 2 Bauernhaus
Scheune
Dorrhaus
>--Autounterstand 2
Um- und Neubauten entsprechend den bisherigen Bauten (8 36 Abs" 2)
einmalige Erweiterung um 30% ($ 36 Abs. 3)
Trotte
Nebengebäude ohne Erweiterungspotenzial
Abb. 4: Klassierung der Bauten hinsichtlich des Erweiterungspotenzials
übliche Feldmass beträgt 40m x 20m; es ist also möglich, auf der Längsseite
Nebennutzungen wie Sattelkammern, Garderoben, Toiletten und dergleichen
zu platzieren. Die maximale Höhe von 5m über dem Reitfeld leitet sich aus
einem reittechnisch notwendigen Mass ab (Springen über Hindernisse, Voltagieren). Unter der Annahme, dass auch ein Satteldach ermöglicht werden
soll, wird eine maximale Höhe von 7.5m definiert (ab gewachsenem Terrain
bis Dachfirst).
b) Wohnzone W3 (RB W3)
Basierend auf einer Überbauung des Areals mit einer Ausnützungsziffer von
0.7 (W3 als Arealbebauung) resultieren maximal 5'625m2 Geschossfläche
(GF). Dieser Wert beinhaltet auch allfällige, dem Wohnen dienende Flächen
in Untergeschossen.
c) Siedlungserweiterung (L)
Basierend auf einer Überbauung des Areals mit einer Ausnützungsziffer von
0.7 (W3 als Arealbebauung) resultieren maximal 22'039m2 Geschossfläche
(GF). Dieser Wert beinhaltet auch allfällige, dem Wohnen oder Gewerbe
dienende Flächen in Untergeschossen.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 12
Land Gebäude AZ Potenzial
GS-Nrn. Fläche Vers.-Nr. GGF GF heute BM heute GF max. BM max.
{m2) {m2) (m2) {m3) {m2) {ms}
a) Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof (RV BsV)
36 Abs. 2 3616 2'037 25668 -
Bauernhaus 313 N
3274 1'500 2199a -
Trotte 110 N
1418.1 18'410 77d - Dörrhaus 30 1) 2] 7)
9 36 Abs. 3 1418.1 77b - Scheune 659 2) 5'374 2) 1'612
1418.1 ohne -
Anbau Scheune 116 2) 523 2) 157
1418.1 77C - Wagenremise 89 2) 402 2) 121
1418.1 ohne - Nebengebäude 1 54 2) 215 2) 65
1418.1 ohne -
Nebengebäude 2 56 2) 223 2) 67
1418.1 ohne -
Reithalle 1'000 1'000 7'0009 36 Abs. 3
(40m x 25m) 3)
{ohne Erweiterungspotenzial) 1418.1 2566c - Autounterstand 1 52 180
1418.1 2199b - Autounterstand 2 32
8 ..
1418.1 2566b - Bienenhaus
21'947 2'519 6'737 1'000
3971 8'036 0 0.70 5)
31'484EIER 0 22039 5]
9'02127664Total QP Schmidhof 39'520
N Gemäss $ 36 Abs. 2 haben allfällige Um- oder Neubaufen
g ch den bisherigen Bauten zu entsprechen (heutigeer f äcn und Baumassen werden be
2) Für die Ermittlung des wird vom Volumen ausgegangen.
3 Für die Ermittlung des Volumens wird von einer durrchschnittlichen Gesamthöhe von 7.0m ausgegangen
4) Die Ausschöpfung des Ausnützungsbonus in der W3 führt zu einer resultierenden AZ von 0.7 (0.6 + 0.1)
5 Das Mass des Potenzials definiert sich über die Geschossfläche.
Maximale Ausschöpfung
als Basis der Varianten
Tab. 1: Kenndaten und Potenziale
Die im nachfolgenden Kapitel 3 (Konzept) dargestellten Varianten gehen
grundsätzlich von einer maximalen Ausschöpfung des in Tabelle 1 ersichtlichen Potenzials aus. Bei allfälligen Abweichungen von diesen Werten
wird an entsprechender Stelle darauf hingewiesen. Es sei an dieser Stelle
erwähnt, dass eine maximale Ausschöpfung selbstverständlich nur dann
bewilligt werden kann, wenn eine gute Eingliederung in das ortsbaulich
wertvolle Ensemble erreicht wird.
Das im Kapitel 4 dargestellte Richtprojekt über das Teilgebiet Schmidhof
verifiziert die in Tabelle 1 errechneten Volumina mittels einem Flächen-
und Grundrissnachweis und zeigt deren Plausibilität hinsichtlich der
ortsbaulichen und lärmschutztechnischen Eingliederung.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 13
3. Konzept
3.1 Erschliessung
Motorisierter Infolge der unterschiedlichen Realisierungshorizonte im Gebiet (siehe Ka-
Individualverkehr pitel 1.1), wird auch die Erschliessung gestaffelt, d.h. in einer ersten Etappe für die Areale Schmidhof und Reservezone W3 sowie in einer zweiten
Etappe für das Siedlungserweiterungsgebiet ausgelegt. Die Erschliessung
des Gebiets erfolgt bei beiden Etappen grundsätzlich ab dem neuen Knoten Weststrasse/Landhausstrasse/Schmidhof. Aufgrund der verschiedenen
Abhängigkeiten (Fusswegführung, Geometrien, Lichtsignalsteuerung etc.) ist
zu prüfen, ob der Knoten nicht bereits ab der ersten Etappe seinen Endausbau erfahren soll. Dadurch könnte ein (zu) massiver Umbau in der zweiten
Etappe umgangen werden.
w x
egfahrt
W3 {ES il)
Fuss und Radweg
A
Landwirtschaftszone
Rese ebauzone (bestehend)
Bere furZu
neue Fusswegverb ndung
Erschi essungssp
Parkplätze Re ten
/ ya
N Wendemögl chke t
Parkplätze Reten ©
Nutzfahrzeuge
Reservebauzone Schmidhof (ES)
mit Richtplaneintrag
Siediungserweiterung (ES II + 1H)
Erschl essungsstrasss
mt Trottor
" 1
N :
«Abb. 5: Erschliessungskonzept QP Schmidhof (1. Etappe)
a) Areale Schmidhof und Reservezone W3
Die Zufahrtsstrasse zum Schmidhof wird im vorderen Bereich auf eine Breite
von 6.00m sowie einem 2.50m breiten Trottoir ausgebaut. Das Trottoir endet
nach rund 30m und die Strasse verjüngt sich in den hinteren Bereichen auf
4.80m resp. 4.25m.
In den einzelnen Teilbereichen der ersten Etappe sind folgende Erschliessungsprinzipien vorgesehen:
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 14
Bauzone mit speziellen
Vorschriften Schmidhof
(RB BsV)
Wohnzone W3 (RB W3)
Ausbau der
Zufahrtsstrasse
Die heutige, gewerblich genutzte Scheune wie auch die künftigen Nutzungen
in diesem Raum (Reithalle) werden mittels einem Fahrweg an die neue
Zufahrtsstrasse angebunden. Die Wohnnutzungen im Osten werden auch
künftig ab dem bestehenden Knoten West-/Pilatusstrasse erreichbar sein.
Die Parkierung im gesamten Areal findet in speziell ausgeschiedenen Bereichen statt. Während Nutzfahrzeuge und Pferdeanhänger (Intensivnutzung
Reiten) entlang des neuen Erschliessungsweges südlich der Scheune
aufkoloniert werden können, hat eine allfällige oberirdische Parkierung für
Personenwagen entweder innerhalb des Baufeldes (zwischen Scheune und
neuer Reithalle) oder westlich der neuen Reithalle zu liegen. Im Bereich der
Wohnnutzungen findet die Parkierung grundsätzlich dezentral statt. Hierfür
wird im Quartiergestaltungsplan eine Fläche ausgeschieden, innerhalb der
Einzei- oder Doppelparkfelder frei angeordnet werden können. Grössere Anlagen sind hier nicht zulässig. Eine Anordnung von Parkfeldern ausserhalb
dieser Flächen ist grundsätzlich nicht erlaubt. Die unüberbauten Bereiche im
Hofumfeld bleiben damit auch künftig frei von Verkehrsinfrastrukturen.
Ab der Wendemöglichkeit am Ende der neuen Zufahrtsstrasse erfolgt die
direkte Zufahrt in die unterirdische Parkierungsanlage. Rampen und Zufahrtsbauwerke liegen damit an einem peripheren Ort und versprechen
geringe Immissionen bei den künftigen Wohnbauten. Ebenfalls hier wird die
oberirdische Notzufahrt ins Gebiet zu liegen kommen (Sanität, Feuerwehr).
Die genaue Lage sowohl der Wendemöglichkeit und der Notzufahrt als auch
der Zu-/Wegfahrt in die unterirdische Parkierung mit den dafür notwendigen
Rampenbauwerken wird im Rahmen des anstehenden Konkurrenzverfahrens ermittelt. Dabei ist einer sinnvollen und gestalterisch überzeugenden
Integration in die Umgebungsgestaltung erhöhte Aufmerksamkeit zu
schenken.
b) Siedlungserweiterung
In der zweiten Etappe werden zusätzliche Verkehrsmengen resultieren, die
zu gegebenem Zeitpunkt einen Ausbau der Strasse bedingen. Zusätzlich
wird ein durchgehendes Trottoir den Knoten mit dem neuen Wendeplatz am
Ende der Strasse verbinden.
Wie das Gebiet der Siedlungserweiterung westlich der Zufahrtsstrasse künftig angebunden werden soll, ist momentan noch offen. Durch die vorgesehene Nutzungsanordnung (jeweilige Vorranggebiete Wohnen und Arbeiten) ist
eine Entflechtung von reinem Wohn- und gewerbemässigem Anlieferungsverkehr anzustreben. Ein Stichstrassenprinzip würde ausserdem die Wegfahrt über „nutzungsfremdes" Gebiet unterbinden.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 15
Reservebauzone W3 (ES I) {bestehend}
EN BTFuss und Radweg
Bere ch für 4Zu Wegfahrt
neue Fusswegverb ndung
Erschl essungssp
Parkp ätze Raten
Wendemögt chket
Vorranggebiet Wohnen
Reiten \\\ A
Nufzfahrzeuge Ra1tenZufahrtsstrasse
Reservebauzone Schmidhof (es -
Landwirtschaftszone
mit Richtplaneintrag
Siediungserweiterung (ES II + Il)
Siediungsarweilerung
Vorranggebist Arbeiten
Erschlessungsstrasse
mit Trottoir
- Knoten gemäss
sep Projekt
Abb. 6: Erschliessungskonzept QP Schmidhof (2. Etappe)
c) allgemein
Langsamverkehr Basierend auf den Vorgaben der Richtplanung gilt es, die Anbindung des
(Rad- und Fusswege) bestehenden Siedlungsgebietes im Osten sowie der südlich der Weststrasse
gelegenen Areale mit dem Landschaftsraum und der Lorze sicherzustellen.
Hiezu werden grundsätzlich die Querungsmöglichkeiten innerhalb des
Perimeters des Quartiergestaltungsplans verbessert und attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten auf der Wegkette Siedlungsgebiet - Schmidhof - Landschaft (und umgekehrt) angeboten. Innerhalb des Quartiergestaltungsplans
Schmidhof sind folgende öffentlichen Verbindungen vorgesehen:
« Bestehender Rad- und Fussweg ab der Unterführung Weststrasse
entlang des östlichen QP-Perimeters bis zur Sonnackerstrasse,
« Neuer Fuss- und Radweg ab dem Knoten Weststrasse/Landhausstrasse/
Schmidhof entlang der neuen Erschliessungs-/Zufahrtsstrasse
zum Wendeplatz und nach Westen bis zur Sonnackerstrasse
beziehungsweise an die Lorze sowie ein Fussweg nach Osten bis zum
bestehenden öffentlichen Fuss- und Radwegnetz.
Ergänzende quartier- Neben den offiziellen Rad- und Fusswegen werden innerhalb des QPinterne Verbindungen Gebietes künftig zusätzliche quartierinterne informelle Verbindungen
vorhanden sein. Diese dienen den jeweiligen Grundeigentümern zur
Feinerschliessung ihrer Liegenschaften.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 16
Parkierung Basis der Parkplatzberechnung (siehe Tabelle 2) bilden grundsätzlich die
einschlägigen Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassen- und
Verkehrsfachleute (VSS). Diese umschreiben pro 100m2 effektiver Geschossfläche ein Parkfeld. Dazu kommen für Besucher zusätzlich 10% der
Bewohner-Parkfelder. Dieses Prinzip kann für die vorhandenen und geplanten Wohnnutzungen angewendet werden, nicht jedoch für die Reitnutzung.
Hier werden aus der Nutzung heraus begründete Annahmen getroffen. Als
Option dargestellt (kursiv) ist auch die resultierende Anzahl Parkplätze, falls
die Scheune mit den Nebenbauten, nicht wie vorgesehen mit Reitnutzungen,
sondern z.B. mit einer Wohnnutzung belegt würde. In diesem Fall würden
(lediglich) 100% der Nutzung realisiert. Die zusätzlich möglichen 30% (gemäss 5 36 Abs. 3) kommen nach wie vor ins Baufeld B zu liegen.
1,
u)
5)
GGF GF GF
Bestand Bestand Potenzial
(m2) (m2) (mz
a) Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof (RV BsV)
Wohnen / Arbeiten - Bauernhaus 313 783
- Trotte 110 220
Wohnen / Arbeiten -
Scheune 974 1'824 547
inkt. Nebenbauten
{nur Potenzial: 0.3)
Option, falls Scheune um- -
Scheune 974 1824
genutzt in Wohnen /Arbeiten inkl. Nebenbauten
(Bestand: 1.0)
Reiten - Pensionspferdehaltung
(8 Pferde)
- Reithalle (Fahrzeuge
mit Anhänger)
-
Ausreiten (Fahrzeuge
mit Anhänger)
Wohnen 5'625
Wohnen / Arbeiten 22'039
Bezugsfläche
{m2)
Anzahl PPI Anzahl PP Anzahl PP
Bewohner! Besucher Reitnutzun
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
78 0.8
22 0.2
5.5 0.5
18.2 1.8
0.4
4.0
5.0
10.0
9.0wohren / Reiten
Total QP Schmidhof 292.1 29.2 19.0
Die heutigen Geschossflächen und Baumassen bleiben unverändert ($ 36 Abs. 2)
2) Das Erweilterungspotenzial von 30% gegenüber heute wird im Baufeld B angeordnet.
Annahme einer Umnutzung der Scheune und der Nebenbauten im heutigen Umfang (100%).
0,5 PP/ Pferdebox (Personenwagen)
5 Zugfahrzeuge mit Pferdeanhänger
Tab. 2: Parkierung
Je nach Teilgebiet und Realisierungsoption ist mit folgenden Parkplatzzahlen
als Höchstwerte zu rechnen:
a) Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof (RB BsV)
Die heutigen Nutzungen im Bauernhaus (Wohnen/Arbeiten) und in der
Trotte (Wohnen) generieren einen Parkplatzbedarf von 10 Bewohner- und
1 Besucherparkplatz (zusätzlich). Die gemäss Konzept möglichen neuen
Nutzungen in den Baufeldern B1, B2 und B3, welche sich aus dem Erwei-
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 17
differenzierte Regelung
der Bebaubarkeit
terungspotenzial der Scheune ergeben, erfordern einen Minimalbedarf an
Parkraum für 6 Bewohner- und 1 Besucherparkplatz (zusätzlich).
Für das Reiten im jetzigen Umfang wird davon ausgegangen, dass pro
Pensionspferd je ein Parkplatz für Personenwagen zur Verfügung steht. Dies
ergibt 4 Parkplätze. Für die künftige Reithalle werden einerseits 5 Parkplätze (Zugfahrzeuge inkl. Anhänger) für Reitende in der Halle, andererseits 10
Parkplätze (Zugfahrzeuge inkl. Anhänger) für Reitende im Freien benötigt
(Aussenplatz, Ausreiten). Total resultieren demnach für das Reiten 19 Parkierungsmöglichkeiten.
Unter der Annahme, dass in beziehungsweise anstelle der heutigen Scheune mit ihren Nebenbauten gemäss $ 36 Abs. 3 Wohnnutzungen im zulässigen Mass realisiert würden (ca. 6°700m3 oder rund 1'800m2GF), wäre mit
19 Parkplätzen für Bewohner und zusätzlich 2 Parkplätzen für Besucher
zu rechnen.
b) Wohnzone W3 (RB W3)
Basierend auf einer Überbauung des Areals mit einer maximalen Geschossfläche von 5'625m2 resultieren 57 Bewohner- und 6 Besucherparkplätze
(zusätzlich).
c) Siedlungserweiterung (L)
Basierend auf einer Überbauung des Areals mit einer maximalen Geschossfläche von 22'039m2 resultieren 221 Bewohner- und 22 Besucherparkplätze (zusätzlich).
3.2 Nutzung und Bebauung
a) Bauzone mit speziellen Vorschriften Schmidhof (RB BsV)
Der eigentliche Schmidhof kann als bäuerliches Ensemble gelesen werden,
das durch zwei bebaute Felder definiert wird, welche durch ein inneres
Erschliessungsnetz aneinander gebunden sind. Der Freiraum zwischen
diesen Feldern bleibt, bis auf vereinzelte, „zufällig" eingestreute Nebenbauten und Infrastrukturanlagen für die Erschliessung, unüberbaut. Diese
freie Landschaft in unmittelbarem Hofumfeld bildet das eigentliche Rückgrat
des Ensembles und ist zentral.
Während bauliche Eingriffe in den beiden Feldern A und B (westlich das
Gewerbe- und östlich das Wohnfeld) grundsätzlich erlaubt sind, haben sol-
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 18
che im Freiraum äusserst behutsam und nur in einem ganz bestimmten Bereich zu erfolgen. Ergänzend zu den heutigen siedlungsorientierten Anlagen
wie Pferdekoppel, temporärer Schwingplatz, Nutzgärten, Hühnerhof, Obstgarten etc. sollen hier nur die bestehenden Nebenbauten oder deren Ersatz
mit einer klaren Begrenzung hinsichtlich ihrer Nutzung, Anzahl und Dimension sowie Infrastrukturanlagen für die Erschliessung Zugelassen werden.
Umgang mit Ensemble Wie bereits in Kapitel 2.2 erwähnt, ist es beim Schmidhof primär die Gesteht im Zentrum samtwirkung des Ensembles, welche für die Öffentlichkeit von Bedeutung
ist. Die ortsbauliche Kraft wird also nicht aus der Wirkung einzelner Gebäude
oder spezifischer baulicher Elemente geschöpft, sondern sie definiert sich
über das Zusammenspiel der Bauten untereinander sowie deren Lage im
Freiraum.
Die bestehenden Bauten wurden in der Vergangenheit verschiedentlich umgebaut und verändert (Bauernhaus: Abbruch/Neubau Lukarnen, Anbau/Umnutzung Scheunenteil; Aufstockung Trotte etc.). Eine einschneidende Veränderung für das Ensemble brachte der Bau der Weststrasse aufgrund welcher
die Erschliessung und die Langsamverkehrsführung neu organisiert werden
mussten. Bei der Weiterentwicklung des Schmidhofs soll auf räumliche, gesellschaftliche Änderungen wie auch auf den technischen Fortschritt reagiert
werden können. Dabei soll die Gesamtwirkung der Hoflandschaft Schmidhof
erhalten bleiben und für einzelne bestehende Bauten gewisse Grundsätze
gelten welche die vorhandenen Qualitäten pflegen und Spielräume bezüglich
Weiterentwicklung offen lassen (siehe dazu auch Erläuterungen in Kapitel 4,
Richtprojekt):
: : :
x :
Abb, 7: Dachlandschaft mit Scheune
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 19
4 : ::
63 RZ
01:
6 :
Scheune
(A2)
Trotte und Bauernhaus
(B1, B4)
Dörrhaus
Abb. 8: Nutzungs- und Bebauungskonzept Schmidhof
Dominantes Element ist das grosse Dach der Scheune. Im Rahmen der
Weiterentwicklung dieses Baus ist auf diese Qualität zu achten. Allfällige
Belichtungsmassnahmen an den beiden Giebelseiten oder im First sind
denkbar, auf eigentliche Dachaufbauten (z.B Lukarnen) ist zu verzichten.
Solaranlagen und Dachflächenfenster sind zulässig. Alle baulichen
Massnahmen haben sich architektonisch sehr gut in den Bestand zu
integrieren.
Sowohl das Bauernhaus als auch die Trotte bilden mit ihrer Stellung im
Raum einen markanten Teil des Ensembles. Als Wohnhäuser genutzt und
im Lauf der Zeit mehrmals baulich verändert, gilt es, bei weiteren baulichen
Massnahmen primär deren ursprüngliche Nutzungsart zu erhalten (zu einem
Bauernhof gehörende Wohnhäuser). Modifikationen am Bauernhaus und
an der Trotte sind möglich, wenn sie die Gesamtwirkung des Ensembles in
seiner Qualität nicht beeinträchtigen.
Das Dörrhaus in der Massstäblichkeit eines Kleinbaus wird heute als Nebengebäude genutzt. Es ist in seiner Form und architektonischen Erscheinung
beizubehalten.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 20
Zusätzliche Volumen
Trotte
(B1)
Baufeld Weststrasse
(B2)
Baufeld Pilatusstrasse
(B3)
Nutzungsmass
Baufeld B:
Bestand plus 2°100m3
Nutzungsmass
Baufeld A
Reithalle
(A1)
Scheune mit
Nebenbauten
(AZ/ASI/A4)
Die gemäss 9 36 Abs. 3 Bauordnung zusätzlich möglichen Volumen
werden im Hinblick auf eine ensembleverträgliche Situierung im Baufeld
B (Wohnfeld) Platz finden. Dabei werden drei Baubereiche mit folgender
Zielsetzung ausgeschieden:
Ermöglichung eines Anbaus (1- oder 2-geschossig mit Flachdach) an der
Süd- oder Nordfassade zwecks Vergrösserung der heutigen Wohnfläche.
Zielbild ist ein tendenziell 2-geschossiger Bau mit Satteldach
(Längsrichtung), der die Stärke hat, dem Bauernhaus ein Gegenüber zu
bilden. Mit der Setzung eines entsprechenden Volumens, entsteht an diesem
Ort und zusammen mit Bauernhaus und Trotte eine von der Weststrasse
abgewandte und attraktiv gefasste Hofsituation.
An der Pilatusstrasse liegt ein weiterer Baubereich, in dem ein Zwischenbau
mit zwei Vollgeschossen möglich ist. Er hat die Wirkung und Bedeutung des
Bauernhauses (B4) zu unterstützen. Seine Dachform ist im Rahmen eines
Projektes zu definieren.
Wie in Kapitel 2.6 erwähnt stehen in Ergänzung zum Gebäudebestand
für diese Nutzungen rund 2'100m3 umbauter Raum zur Verfügung. Dies
beinhaltet neue Hauptbauten und auch allfällige Nebenbauten (max.
Gebäudegrundfläche 50m2), welche grundsätzlich überall innerhalb des
Baufeldes angeordnet werden können.
Die weiteren Nutzungen im Teilgebiet Schmidhof finden im Baufeld A und in
eng begrenztem Rahmen im Zwischenraum Platz (Baufeld A4; bestehende
Nebenbauten bzw. deren Ersatz).
Im Baubereich A1 ist eine eingeschossige Reithalle mit maximal 7'000m3
umbautem Raum zulässig. Die Halle bildet künftig den westseitigen Kopfbau
des Schmidhofs. Bei Neubauvorhaben ist ein sensibler gestalterischer
Umgang innerhalb des ortsbaulich wertvollen Ensembles angezeigt. Deren
Architektur ist mit dem historischen Gebäudebestand in Einklang zu bringen
(Fassadengliederung, Materialisierung, Dachbegrünung etc.).
Die markante Scheune inklusive der Nebenbauten kann im Rahmen des vorhandenen Volumens (6'700m3 umbauter Raum) entweder als bestehendes
Gebäude genutzt oder durch Neubauten ersetzt werden. Erlaubt sind sowohl
Arbeits- wie auch Wohnnutzungen. Die gemäss $ 36 Abs. 3 zulässige Volumenerweiterung um 30% soll im Baubereich B realisiert werden.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 21
xx
£
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Abb. 9: Modelldarstellung des Schmidhofs (inkl. Neubauvolumen)
Im Baufeld A2 hat die Scheune Bestandesgarantie oder es kann ein Neubau
mit 5'400m3 realisiert werden. Ein 3-geschossiger Bau mit zusätzlichem
Dachgeschoss ist hier denkbar.
Im Baufeld A3 sind nur eingeschossige Nebenbauten mit Pferdeboxen
oder Reitnebenräumen bis maximal 500m3 umbautem Raum zugelassen.
Im Baufeld A4 sind nur eingeschossige Nebenbauten bis maximal 1'000m3
umbautem Raum zugelassen.
b) Wohnzone W3 (RB W3)
Das Teilgebiet umfasst eine Parzellenfiäche von 8'036m2 und liegt in der
Wohnzone W3. Das Gebiet soll als Arealbebauung gemäss Bauordnung
überbaut werden. Das maximal erlaubte Nutzungsmass ist definiert mit
einer anrechenbaren Geschossfläche von 5'625 m2 (GF). Im Rahmen
einer Arealbebauung ist es möglich, gegegenüber der Regelbauweise ein
zusätzliches Vollgeschoss zu erstellen. Erlaubt sind somit maximal vier
Vollgeschosse und ein Dachgeschoss.
Auf dem Areal ist preisgünstiger Wohnungsbau zu realisieren. Der Städtebau
und die Architektur sind im Rahmen eines Projektwettbewerbs zu evaluieren
(siehe dazu auch Anhang D).
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 22
Planungshorizont 2020
Vorranggebiete / Verbindung für den Langsamverkehr
Bebauungsplanpflicht
Abwechslungsreiches
Nebeneinander
c) Siedlungserweiterung (L)
Das Gebiet westlich der neuen Zufahrtsstrasse liegt in der Landwirtschaftszone. Eine Einzonung dieser Fläche ist momentan nicht vorgesehen,
weshalb der Zeithorizont für eine Nutzung und Bebauung dieses Areals noch
nicht klar bestimmt ist (circa ab dem Jahr 2020). Wie bereits in Kapitel 1.1
erwähnt, ist im Quartiergestaltungsplan der Konkretisierungsgrad für dieses
Areal bedeutend tiefer, als beim Areal Schmidhof.
Aufgrund der Lärmsituation ist davon auszugehen, dass entlang der Weststrasse tendenziell Arbeiten, im hinterliegenden Bereich tendenziell Wohnen
angezeigt ist. Dem wird mittels der Festlegung von Vorranggebieten entsprochen. Für den Langsamverkehr soll eine Verbindung aus dem Siedlungsgebiet mit dem Landschaftsraum und der Lorze sichergestellt werden.
Aufgrund der Lage am westlichen Ortseingang Baars, wird die Gestaltung
dieses künftigen Siedlungsgebietes wichtig sein. Die gesamte Fläche ist bei
einer späteren Einzonung mit einer Bebauungsplanpflicht zu belegen.
3.3 Freiraum
Der Freiraum des Schmidhofs ist geprägt durch ein abwechslungsreiches
Nebeneinander von bäuerlichen Anlagen wie Pferdekoppel, temporärer
Abb. 10: Heutiger Freiraum Schmidhof mit einzelnen Nebenbauten und
Hochstammobstbäumen
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 23
Schwingplatz, Nutzgärten, Hühnerhof, Obstgarten etc. Eingestreut in diesen
Raum sind Nebenbauten, die je nach Bedarf über die Jahre dazugekommen
sind. Diese Vielfalt im Aussenraum zeigt sich auch bei den Naturelementen.
Es handelt sich auch hier vollumfänglich um aus der Nutzung heraus begründete Objekte wie z.B. Obstbäume. Alleen, Zierbäume und dergleichen
sind nicht vorhanden.
Beachtung des Prinzips Beim Erhalt beziehungsweise der Weiterentwicklung des Areals ist dieses
als Leitidee Prinzip zu beachten. Mit Ausnahme der im Inventar der Gemeinde Baar
aufgeführten Linde können alle Bäume ersetzt werden. Dabei sollen nur
einheimische Arten und bei Obstbäumen Hochstämmer verwendet werden.
Die Umgebungsgestaltung insgesamt (Nutzgärten etc.) soll in ihrer Vielfalt
erhalten bleiben. Im Quartiergestaltungsplan wird bewusst auf konkrete Vorgaben, wie z.B. die Schaffung einer Allee entlang einer Strasse verzichtet.
Ein solches Element wäre für das Ensemble Schmidhof fremd.
3.4 Lärmschutz
Im Süden des Planungsgebietes verläuft die stark befahrene Weststrasse.
Sie ist eine wichtige Ein-/Ausfallsachse von der Nationalstrasse ins Zentrum
von Baar. Auf deren Lärmemissionen wird im Rahmen des Quartiergestal-
Reservebauzone W3 (ES H) :
::
\ Fanta
: :
Landwirtschaftszone sw
mit Richtplane.ntrag
. Siedlungserweiterung {ES U+1) : :
N ::
Pig
x
%:
7Abb. 11: Lärmsituationen
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 24
Massnahmen A
Massnahmen B
(siehe Richtprojekt
und Anhang C)
tungsplanes mit Massnahmen zum Lärmschutz reagiert. Diese werden in
einem parallelen Schritt durch ein Gutachten überprüft. Entsprechende
Formulierungen, wie der Lärmschutz mit planerischen, gestalterischen oder
baulichen Massnahmen gelöst werden kann, werden in den QP integriert.
Innerhalb des Geltungsbereiches des Quartiergestaltungsplanes entstehen
vier wesentliche Lärmsituationen, welche in der Folge behandelt werden.
Situation A (ES Ill)
An dieser Stelle sind grundsätzlich Gewerbenutzungen angeordnet. Im
Baubereich A2 kann durch eine Umnutzung oder einen Ersatzneubau der
Scheune auch Wohnnutzung realisiert werden. Die Lärmsituation A liegt in
einer Distanz von rund 74 m zur Weststrasse und ist Bestandteil des denkmalpflegerisch anspruchsvollen Bereichs Schmidhof.
Aufgrund der Abstandsdämpfung (ca. - 20 dB (A)) kann der geforderte
Planungswert auch für das Wohnen eingehalten werden (ES Ill). Bei der
Konzipierung neuer Bauten soll mit den Reduktionsmöglichkeiten des
Aspektwinkels sowie baulichen und gestalterischen Massnahmen der Lärmschutz noch optimiert werden.
Situation B (ES III)
Im Bereich B des Schmidhofes mit den bestehenden schützenswerten
Wohnbauten (B1 und B4) sind grundsätzlich Wohnnutzungen vorgesehen. In
den Baubereichen B2, B3 und B4 sind auch gewerbliche Nutzungen zugelassen. Es gilt einerseits die bestehenden Wohnbauten kurzfristig besser
vor dem Strassenlärm zu schützen und andererseits die Situation bei einer
allfälligen Neubautätigkeit lärmtechnisch zu lösen. Die Lärmsituation B liegt
in einer Distanz von rund 13 m zur Weststrasse.
Mit der Abstandsdämpfung (ca. -
11 dB (A)) kann nur eine minimale Verbesserung erreicht werden. Als Sofortmassnahme für den Bestand ist eine
Lärmschutzwand allenfalls mit Erdwall vorgesehen (siehe Richtprojekt).
Bei Neubauten kann auch mit baulichen und gestalterischen Massnahmen
direkt an den Bauten der geforderte Planungswert erreicht werden. In diesem Fall würden sich die städtebaulich problematischen Lärmschutzwände
erübrigen. Die Schutzwand soll zu diesem Zeitpunkt aus ortsbaulicher Sicht
neu überdenkt werden. Als Endzustand der baulichen Entwicklung im Baubereich B ist eine Situation gemäss Anhang C anzustreben.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 25
Sanierungspflicht
Kanton
Keine Massnahmen
zwingend erforderlich
Grundsätzlich gilt die Regel, dass bei Gebieten, bei welchen der Immissionsgrenzwert überschritten ist, der Eigentümer der Strasse sanierungspflichtig
ist (in diesem Fall der Kanton Zug). Dies gilt einerseits für Areale in der
Bauzone und andererseits auch für lärmempfindliche Nutzungen ausserhalb
der Bauzone sofern sie bereits vor Inkrafttreten des Lärmschutzgesetzes bestand hatten. Demnach besteht bei der Trotte eine Sanierungspflicht durch
den Kanton.
Situation C (ES II)
Das Neubaugebiet W3 ist ausschliesslich für den Wohnungsbau bestimmt.
Es befindet sich im rückwärtigen Raum des Schmidhofes und in einer bereits
grossen Distanz zur Weststrasse.
Aufgrund der Abstandsdämpfung (ca. -24 dB (A)) und dem parziellen
Lärmschatten kann der geforderte Planungswert in der gesamten Wohnzone eingehalten werden. Bei der Konzipierung der Neubauten soll mit den
Reduktionsmöglichkeiten des Aspektwinkels sowie baulichen und gestalterischen Massnahmen der Lärmschutz noch optimiert werden.
Situation D (ES II + Ill)
Im Siedlungserweiterungsgebiet ist im Bereich der Lärmsituation D grundsätzlich gewerbliche Nutzung vorgesehen. Dieses wird allerdings frühestens
im Rahmen einer nächsten Zonenplanrevision (Horizont mehr als 15 Jahre)
in eine Bauzone überführt. Vorläufig werden keine Massnahmen formuliert.
Privatrechliche Vereinbarungen zu A, Bund C
Die notwendigen Lärmschutzmassnahmen zur Einhaltung der Planungswerte bei Neubauvorhaben sind in Ergänzung zum Quartiergestaltungsplan in
privatrechlichen grundeigentümerverbindlichen Vereinbarungen zu regeln.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 26
Ergänzendes
Richtprojekt
Bebauung und
Denkmalpflege
Lärmschutz
4. Richtprojekt
4.1 Baufeld B
Der Kernbereich des Schmidhofes mit dem attraktiven Ensemble an bestehenden Wohnbauten und zugehörigem Aussenraum wurde in Ergänzung
zum Bebauungs- und Freiraumkonzept bis zu einem Richtprojekt weiterbearbeitet. Es bezweckt, die Gewährleistung der vielfältigen Ansprüche hinsichtlich Städtebau, Denkmalpflege und Lärmschutz nachzuweisen.
Das Ensembie darf nur in den ausgeschiedenen Bereichen mit zusätzlichen
Bauten ergänzt werden.
Die Trotte (B1) kann mit einem architektonisch hochwertigen zweistöckigen
Flachdachanbau süd- oder nördlich ergänzt werden. Das Hauptgebäude ist
in seiner Erscheinung zu bewahren.
Im Bereich B2 darf ein neues zweistöckiges Hauptgebäude das Ensemble
ergänzen. Es hat ein Satteldach in Längsrichtung aufzuweisen.
Im Bereich B3 ist ein neues zweistöckiges Hauptgebäude zulässig. Es hat
die Wirkung und Bedeutung des Bauernhauses (B4) zu unterstützen. Seine
Dachform ist im Rahmen eines Projektes festzulegen.
Das Bauernhaus (B4) ist in seiner Form zu belassen. Es soll nicht mit An-
und Nebenbauten ergänzt werden.
Im ganzen Wohnfeld können zusätzliche Kleinbauten bis zu einer Grösse
von rund 50m2 frei platziert werden. Für die zusätzlichen Volumen stehen
maximal 2°100m3 umbauter Raum zur Verfügung (Mustergrundrisse und
Nutzflächen siehe Anhang C).
Im Baufeld B soll trotz hoher Lärmbelastung durch die Weststrasse Wohnen
und Arbeiten möglich sein. Um lärmempfindliche Nutzungen realisieren zu
können ist die Einhaltung des Planungswertes vorgeschrieben. Zur Erreichung des geforderten Lärmschutzes wird folgende Absicht verfolgt:
Das Ensemble wird mit einer Lärmschutzwand (Länge ca. 90m) entlang der
Weststrasse versehen, welche für die dahinterliegenden Gebäude einen
ausreichenden Schutz gewährt. Sie soll rund 2.5 m hoch sein und im Bereich der Trotte 3.5 m messen. Die Wand kann in Teilbereichen transparent
ausgeführt und auch mit einem Erdwall kombiniert werden. Die Massnahme
soil in der architektonischen Ausformulierung das Ensemble Schmidhof
stützen und sich ortsverträglich einordnen.
Werden die ergänzenden Bauvolumen in den Feldern B1, B2 und B3 realisiert, soll die Situation neu überprüft werden. Zulässig ist unter Einhaltung
des Planungswertes die Entfernung der Lärmschutzwand und das Anbringen der Lärmschutzmassnahmen direkt an den Gebäuden (Anordnung der
Grundrisse, Festverglasungen, Erkerfenster etc.) und das Abschirmen durch
Nebenbauten und Mauern. Als Endzustand der baulichen Entwicklung ist die
Variante ohne Lärmschutzwand gemäss Anhang C anzustreben.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 27
Autounterstand
Bauernhaus
B3x
Dorrhaus
B1 schutzwand H 2.5
Trotte
ärmschutzwand H 3 5m
ärmschutzwand H 2.5m
Abb. 12: Lärmschutzmassnahme (weitere Darstellungen siehe Anhang C)
Bauernhaus Baufeld B2 Weststrasse
Abb. 13: Schnitt 1
BO
O
m O0
Baufeld B1 Baufeld B3 Pilatus-Str
Abb. 14: Schnitt 2 (Dachform noch festzulegen)
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 28
0 1
Pilatus-Str. Bauernhaus B2 Dörrhaus
Abb. 15a: Ansicht Nord
DO DuOD
Weststrasse Baufeld B2 Baufeld B3 Bauernhaus
Abb. 15b: Ansicht Ost, Pilatusstrasse
N N
Baufeld B1 Baufeld B2 Pilatus-Str.
Abb. 15c: Ansicht Süd, Weststrasse
Dörrhaus Baufeld B1 Weststrasse
Abb. 15d: Ansicht West
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 29
A :
a
> }
a
z
a &
Abb. 16: Landschaft (Landschaft hellgrün und Hoflandschaft dunkelgrün)
4.2 Landschaft
offene Landschaft Die offene bis zum Planungsgebiet fliessende Landschaft prägt das bis
und Hoflandschaft heute gut erhaltene Ensemble stark mit. Sie verdichtet sich von der Lorze
her kommend beim Schmidhof zu einer landwirtschaftlich intensiv genutzten Hoflandschaft. Die offenen Flächen werden nur durch zwei konzentriert
bebaute Inseln unterbrochen.
Bauliche Entwicklung Die bauliche Weiterentwicklung rund um den Schmidhof wird die Landschaft
fortlaufend und stark verändern. Das Ensemle soll dabei aber erhalten
bleiben und soweit möglich seine Qualitäten bewahren können. Um dies zu
erreichen wird das vorherrschende Raummuster mit Landschaft, Hof und
Inseln als Konzept im Quartiergestaltungsplan umgesetzt und die Weiterentwicklung mit Festlegungen in die gewünschte Richtung gelenkt.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 30
Bauordnung 2005,
&4 Abs. 3
Rechtswirkung und
Abweichungsspielraum
5. Quartiergestaltungsplan
5.1 Allgemeines
„Für die bauliche Entwicklung eines Gebietes können durch den Gemeinderat Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Sie dienen als Grundlage für
die Ausarbeitung und Beurteilung von Arealbebauungen und Bebauungsplänen und zur Ausscheidung von öffentlichen Quartierfreiräumen".
Der Perimeter des Quartiergestaltungsplanes Schmidhof beinhaltet die Reservebauzonen Schmidhof und W3 sowie das Siediungserweiterungsgebiet
gemäss Richtplan. In den Reservebauzonen werden konkrete Festlegungen
zu allen notwendigen Themen für eine künftige Bebauung formuliert. Im
Bereich des Siedlungserweiterungsgebiet werden nur die für die Reservebauzonen notwendigen übergeordneten Erschliessungselemente geregelt.
Alle weiteren Themen werden erst im Zeitpunkt einer Einzonung des Erweiterungsgebietes behandelt.
Im Falle der Reservebauzonen ermöglicht der Quartiergestaltungsplan
die Freigabe der Reserve und gibt die konzeptionellen Randbedingungen
für die Erarbeitung allfälliger Bauprojekte vor. Die Reservebauzonen beim
Schmidhof befinden sich in der 1. Priorität zur Baufreigabe. In der Wohnzone W3 ist gemäss Bauordnung preisgünstiger Wohnungsbau gefordert. Die
abstrahierten Inhalte des Quartiergestaltungsplanes beschränken sich auf
die zentralen Aspekte, weiche die übergeordnete Koordination erfordern und
von öffentlichem Interesse sind. Die Festlegungen sind in erster Linie als
Ziele zu verstehen, die mit dem nachfolgenden Architekturwettbewerb für die
W3 und der Projektierung beim Schmidhof anzustreben sind.
Für die Behörden ist der Quartiergestaltungsplan verbindlich, d.h. der
Gemeinderat darf keine planungsrechtlichen Festlegungen treffen, welche
mit diesem im Widerspruch stehen. Er kann jedoch beim Vorliegen neuer
Erkenntnisse bestimmte Abweichungen zulassen, wenn der Sinn und Zweck
der Festlegungen nicht unterlaufen und insgesamt eine gleichwertige oder
bessere Lösung ermöglicht wird. Damit hat die Gemeinde einen gewissen
Spielraum, bei Bedarf in angemessenem Rahmen flexibel und konstruktiv
reagieren zu können.
Für die privaten Grundeigentümer werden die Vorgaben dagegen erst mit
der Umsetzung in einem vom Gemeinderat bewilligten Bauprojekt verbindlich. Beachtet der Grundeigentümer im Baugesuch die Festlegungen des
Quartiergestaltungsplanes, so kann er mit einem relativ zügigen Verfahrensablauf rechnen. Will er jedoch gegen den Willen der Gemeinde wesentlich
von diesem abweichen, muss er im Baubewilligungsverfahren den Rechtsweg beschreiten. Wäre dies nicht so, müsste die Quartierplanung mangels
Umsetzbarkeit der im öffentlichen Interesse liegenden Ziele zwangsläufig
scheitern.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 31
Der Quartiergestaltungsplan Schmidhof
Erschliessung
Erschliessung und
Parkierung Schmidhof
Erschliessung und
Parkierung Bauzone W3
Langsamverkehr
Der vorliegende Quartiergestaltungsplan besteht aus dem Erläuterungsbericht und dem Plan 1: 1'500. Die folgenden Festlegungen nehmen Bezug auf
die Legende des Quartiergestaltungsplanes.
5.2 Festlegungen zur Erschliessung
Die Erschliessung wird ab der bestehenden Pilatusstrasse und der neu zu
bauenden Erschliessungs-/Zufahrtsstrasse ab dem Knoten Weststrasse/
Landhausstrasse/Schmidhof erfolgen. Im Hinblick auf die Siedlungserweiterung ist ein Ausbau der Strasse und des Knotens inklusive einer Rechtsabbiegespur zum Schmidhof erforderlich.
Die Zufahrtsstrasse zum Schmidhof wird vorerst auf eine Breite von 6.00m
sowie einem 2.50m breiten Trottoir ausgebaut. Das Trottoir endet nach rund
30m und die Strasse verjüngt sich auf 4.80m resp. 4.25m. Auf der Parzelle
3971 ist im bezeichneten Bereich eine Wendemöglichkeit einzurichten. Sie
ist in die Gestaltung und Umgebung der Siedlung gut zu integrieren.
Der Schmidhof wird ab der neuen Erschliessungs-/Zufahrtsstrasse (Baubereich A) und ab der bestehenden Pilatusstrasse (Baubereich B) erschlossen.
Eine direkte Verbindung zwischen den Baufeldern A und B für den motorisierten Verkehr ist nicht notwendig.
Die Erschliessung und Parkierung (oberirdisch) beim Schmidhof hat im
markierten Erschliessungsspielraum E1 zu erfolgen. In diesem Bereich sind
Zu-/Wegfahrten und Parkplätze (max. Doppelparkfelder) zulässig. Grössere
Parkplatzanlagen und Abstellmöglichkeiten für Nutzfahrzeuge sowie Pferdeanhänger sind im Bereich „Parkierung Intensivnutzung Reiten" anzuordnen.
Die Bauzone W3 und das Siedlungserweiterungsgebiet wird ab der neuen
Erschliessungs-/Zufahrtsstrasse erschlossen. Innerhalb des markierten
Erschliessungsspielraumes E2 ist die oberirdische Erschliessung und Parkierung sowie der Zugang zur unterirdischen Parkierung zu bewerkstelligen.
Die Besucherparkplätze sind oberirdisch anzuordnen. Die Bewohnerparkplätze sind mehrheitlich unterirdisch in übersichtlichen Sammelanlagen zu
realisieren. Auf der restlichen Parzellenfläche ist nur noch eine Not-/Zügelzufahrt zugelassen.
Entlang des östlichen QP-Perimeters verläuft ein bestehender öffentlicher
Fuss- und Radweg. Er verbindet den Dorfkern mit dem Naherholungsgebiet
Lorzenebene und dient als Quartier- und Schulweg. Zwischen der Landhausstrasse und dem westlichen Ende der Sonnackerstrasse beziehungsweise bis an die Lorze ist ein neuer öffentlicher Fuss-/Radweg vorzusehen.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 32
öffentlicher Verkehr
Schmidhof
Baubereich A
Baubereich A1
Baubereich A2
Für den quartierinternen Langsamverkehr ist zwischen neuem Wendeplatz
im Baugebiet W3 und dem östlichen QP-Permieter eine Fusswegverbindung
einzurichten.
Über das Gebiet des Schmidhofes führen keine öffentlichen Fuss- und Radwege. Dessen internen Wege sind Privat.
Im Hinblick auf die Siediungserweiterung ist dannzumal die Anordnung einer
Bushaltestelle beim Knoten Weststrasse/Landhausstrasse/Schmidhof zu
prüfen und vorzusehen.
5.3 Festlegungen zur Nutzung und Bebauung
Der Schmidhof als schutzwürdiges Gebäudeensemble mit zugehörigem
Freiraum ist zu erhalten. Neu- und Ergänzungsbauten sowie Veränderungen
an bestehenden Bauten sind unter Beizug von ausgewiesenen Fachleuten
mit Erfahrung im Umgang mit erhaltenswerten Bauten besonders gut zu
gestalten. Bauliche Eingriffe sind nur in den vorgegebenen Baubereichen
und gemäss folgenden Festlegungen möglich. Es sind Wohn- und Gewerbenutzungen zulässig.
Im Baubereich A haben die vorhanden Bauten Bestandesgarantie oder
können durch Neubauten gemäss Umschreibung der Baubereiche A1 bis A4
ergänzt und/oder ersetzt werden.
Die gemäss $ 36 Abs. 3 zulässige Volumenerweiterung um 30% soll im Baubereich B realisiert werden.
Im Baubereich A1 ist eine eingeschossige Reithalle mit Pferdeboxen und
Reitnebenräumen mit maximal 7'000m3 umbautem Raum, einem Geschoss,
einer Firsthöhe von max. 7.50m und einem Frist in Längsrichtung zulässig.
Anderweitige Bauten sind an dieser Stelle nicht zulässig.
Die Scheune inklusive deren Nebenbauten können innerhalb des vorhandenen Volumens als bestehende Gebäude genutzt oder durch Neubauten mit
insgesamt 5'400m3 umbautem Raum ersetzt werden. Zulässig sind 3 Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und eine maximale Firsthöhe von 12.00m.
Das grosse formal einfache Dach der Scheune weist eine hohe architektonische Qualität aus. Im Rahmen der Weiterentwicklung dieses Baus ist auf
diese Qualität zu achten. Allfällige Belichtungsmassnahmen sind vorzugsweise an den beiden Giebelseiten vorzusehen und im First denkbar, auf
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 33
Baubereich A3
Baubereich A4
Baubereich B
Baubereich B1
eigentliche Dachaufbauten (z.B Lukarnen) ist zu verzichten. Solaranlagen
und Dachflächenfenster sind zulässig, wenn sie die Gesamtwirkung des
Gebäudes in seiner Qualität nicht beeinträchtigen.
Im Baufeld A3 sind im Falle von Neubauten nur eingeschossige Nebenbauten mit Pferdeboxen oder Reitnebenräumen bis maximal 500m3 umbautem
Raum und einer maximalen Firsthöhe von 4.00m zugelassen.
Im Baufeld AA können die bestehenden Nebenbauten innerhalb des vorhandenen Volumens genutzt oder durch eingeschossige Nebenbauten bis
maximal 1'000m3 umbautem Raum (Bestand und Ersatzbauten zusammen)
und einer maximalen Firsthöhe von 4.00m ersetzt werden.
Im Baubereich B befinden sich mit dem Bauernhaus (B4), der Trotte (B1)
und dem Dörrhaus drei tragende Elemente des schützenswerten Ensembles. Dieses soll in seiner Gesamtheit und Qualitäterhalten bleiben. Die
Weiterentwicklung der Bauten ist, wie schon in der Vergangenheit passiert,
auch weiterhin zu ermöglichen. Modifikationen an diesen Bauten sind zulässig, wenn sie die Gesamtwirkung des Ensembles in seiner Qualität nicht
beeinträchtigen.
Die gemäss 8 36 Abs. 3 Bauordnung zusätzlich möglichen Volumen werden
im Baufeld B vorgesehen. Massgeblich für allfällige bauliche Eingriffe im
Baubereich B sind die folgenden Festlegungen und das Richtprojekt zum
Quartiergestaltungsptan.
In Ergänzung zum Gebäudebestand stehen zusätzlich 2'100m3 umbauter
Raum für Neubauvolumen zur Verfügung. Dies beinhaltet neue Hauptbauten
und auch allfällige Nebenbauten. Nebenbauten können grundsätzlich
überall innerhalb des Baufeldes B angeordnet werden. Sie dürfen maximal
eingeschossig sein, eine Firsthöhe von 4.00m und eine Gebäudegrundfläche
von 50m2 aufweisen.
Die drei schutzwürdigen Bauten sollen nach Möglichkeit nicht abgebrochen
werden. Allfällige Um- und Anbauten haben architektonisch den
bisherigen Bauten zu entsprechen. Das Dörrhaus ist in seiner Form und
architektonischen Erscheinung zu bewahren.
Der architektonische Charakter der Trotte ist bei Um- und Anbauten zu
bewahren. Zulässig ist ein zweigeschossiger Anbau mit Flachdach auf der
Süd- oder Nordseite. Die maximale Gebäudehöhe eines Anbaues darf die
Traufhöhe des bestehenden Daches nicht überschreiten.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 34
Baubereich B2
Baubereich B3
Baubereich B4
Reservebauzone W3
Schmidhof
Zulässig ist ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen, einem Dachgeschoss
mit Satteldach in Längsrichtung. Die maximale Firsthöhe hat derjenigen der
Trotte zu entsprechen.
Zulässig ist ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen. Es hat die Wirkung und
Bedeutung des Bauernhauses (B4) zu unterstützen. Seine Dachform ist im
Rahmen eines Projektes festzulegen.
Der architektonische Charakter des Bauernhauses ist bei Umbauten zu
bewahren. Modifikationen an diesem Gebäude sind möglich, wenn sie seine
Gesamtwirkung nicht beeinträchtigen. Anbauten sind nicht zulässig.
Auf der Parzelle der Reservebauzone W3 ist preisgünstiger Wohnungsbau
zu realisieren. Die Siedlung soll städtebaulich und gestalterisch hochwertig
sein und sich gut in die Umgebung einordnen. Die Erdgeschosse sind in der
Ebene zu platzieren und auf Aufschüttungen ist zu verzichtet. Zur Erlangung
der geforderten Qualitäten ist ein Architekturkonkurrenzverfahren durchzuführen.
Das Areal ist als Arealbebauung gemäss Bauordnung zu planen. Das maximal erlaubte Nutzungsmass beträgt 5'625m2 anrechenbare Geschossfläche.
Erlaubt sind maximal 4 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss.
Gegenüber der südlichen Liegenschaft Schmidhof wird ein Näherbaurecht
angestrebt. Der kleine Grenzabstand gemäss Bauordnung kann dabei von
5m auf 3m und der grosse Grenzabstand von 10m auf 5m reduziert werden.
Wird im Zuge einer Arealbebauung eine viergeschossige Bauweise geplant,
kann auf die Einhaltung des Mehrhöhenzuschlages gemäss Bauordnung
gegen Süden zum Schmidhof verzichtet werden.
5.4 Festlegungen zum Freiraum
Das vorherrschende Freiraummuster mit Landschaft, Hof und Gebäudeinseln ist beizubehalten. Die offene Landschaft verdichtet sich von der Lorze
her kommend beim Schmidhof zu einer landwirtschaftlich genutzten Hoflandschaft. Die offenen Flächen werden nur durch zwei konzentriert bebaute
Inseln unterbrochen. Veränderungen am bestehenden Freiraum sind unter
Beizug von ausgewiesenen Fachleuten mit Erfahrung im Umgang mit erhaltenswerten Landschaften und Naturobjekten besonders gut zu gestalten.
Die inventarisierte Linde soll bestehen bleiben. Die weitere Bepflanzung soll
bewirtschaftet und kann bei Bedarf auch ersetzt werden. Sie soll aber aus
Arten bestehen, die aus der Nutzung eines Bauernhofes heraus begründet
werden (z.B. Obstbäume, Getreide oder Gemüseanbau etc).
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 35
Reservebauzone W3
Schmidhof und
Reservebauzone W3
Baufeld A
Baufeld B
Der Freiraum kann weiterhin auch als Reitplatz, temporärer Schwingplatz,
für Nutzgärten, für einen Hühnerhof etc genutzt werden. Es gilt das gleich
Prinzip wie bei der Bepflanzung.
Es sind kindgerechte Spielflächen zu erstellen. Diese haben mindestens
15% der dem Wohnen anzurechnenden Geschossfläche zu betragen, was
bedeutet, dass bei Maximalausnützung des Grundstücks mindestens 840m2
gefordert sind. Weiter sind innerhalb des Gebiets zusätzliche 320m2 Freifläche zu konzipieren, welche öffentlich zugänglich und attraktiv gestaltet sind.
Die Realisierung dieser Freiflächen ist vertraglich zu sichern.
Freiräume und Umgebung sind naturnah zu gestalten. Entlang des in ostwestlicher Richtung verlaufenden Quartierfusswegs ist ein Korridor für die
ökologische Vernetzung vorzusehen. Bei der Definition der Höhenlage der
Bauten ist ein sorgfältiger Umgang mit der Topografie angezeigt (Geologie,
Nachbarschaft etc.). Die Erdgeschosse sollen in der Ebene platziert werden.
Auf Aufschüttungen soll verzichtet werden.
Zwischen den beiden Bereichen Schmidhof und Reservebauzone W3 ist
eine klare betrieblich-funktionelle Abgrenzung zu erwirken.
Aufgrund der vorliegenden geologischen Verhältnisse ist eine direkte
Versickerung des unverschmutzten Wassers kaum möglich. Es ist demnach
ein verzögertes Einleiten des Meteorwassers umzusetzen.
5.5 Festlegungen zum Lärmschutz
Im Baufeld A ist heute der Planungswert für die Zone mit speziellen Vorschriften (ES Ill) aufgrund der Abstandsdämpfung eingehalten.
Im Baufeld B ist heute der Planungswert für die Zone mit speziellen Vorschriften (ES Il) stark überschritten. Es sind folgende Lärmschutzmassnahmen zu realisieren:
Das Baufeld B wird mit Lärmschutzmassnahmen entlang der Weststrasse
versehen. Diese haben einerseits die bestehenden Bauten im Baufeld B1
und B4 vom Lärm der Weststrasse zu schützen und andererseits die Einhaltung des Planungswertes bei den Baufeldern B1, B2 und B3 für Neu- und
Anbauten mit lärmempfindlichen Nutzungen zu garantieren.
Als Sofortmassnahme kann entlang der Weststrasse eine Lärmschutzwand
gemäss Richtprojekt realisiert werden. Die Wand hat eine Höhe von 2.5 bis
3.5m aufzuweisen.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 36
Reservebauzone W3
Bereich Bauzone
Bereich Siedlungserweiterung
Die Lärmschutzwand ist bei der Realisierung der Bauten in den Baufeldern
B1, B2 und B3 zu prüfen und durch Massnahmen an den Gebäuden, durch
Nebenbauten und Mauern mit ausreichendem Schutzeffekt zu ersetzen. Als
Endzustand der baulichen Entwicklung im Baubereich B ist eine städtebauliche Situation gemäss Anhang C anzustreben.
Die Massnahme hat sich gestalterisch und städtebaulich gut zu integrieren
(Lärmschutzmauer mit einer Höhe von ca. 2.5 bis 3.5m; allenfalls mit Erdwall). Die Massnahme soll in der architektonischen Ausformulierung das Ensemble Schmidhof stützen und sich ortsverträglich einordnen. Die genauen
Geometrien sind im Rahmen eines Projektes zusammen mit der Gemeinde,
dem kantonalen Tiefbauamt und der Denkmalpflege zu erarbeiten.
Die Lärmschutzmassnahmen im Baufeld B sind in einer privatrechtlichen
Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern und der Einwohnergemeinde
Baar grundeigentümerverbindlich festzuhalten.
In der Reservebauzone W3 (ES Il) ist bereits heute der Planungswert aufgrund der Abstandsdämpfung eingehalten.
5.6 Festlegungen zum generellen Entwässerungskonzept
Das Meteorwasser kann aufgrund der geologischen Verhältnisse bzw. des
hohen Grundwasserspiegels nicht gut mittels konzentrierten Anlagen versickert werden. Der Retention des Meteorwassers ist deshalb spezielle
Beachtung zu schenken. Ausser bei den eigentlichen Strassen soll deshalb
auf versiegelte Oberflächenbeläge verzichtet werden.
Soweit Meteorwasser abgeleitet werden muss, hat dies für die Wohnzone
sowie die Reithalle und die Scheune in einer (vorzugsweise gemeinsamen)
Leitung in Richtung Lorze zu erfolgen. Der Bereich Trotte/Bauernhaus kann
in den gemeindlichen Mischwasserkanal in der Weststrasse entwässert werden.
Das Schmutzwasser der Wohnzone sowie Reithalle und Scheune kann an
die bestehende gemeindliche Schmutzwasserleitung (entlang nördliche
Grenze) angeschlossen werden. Der Bereich Trotte/Bauernhaus kann in
Richtung Weststrasse angeschlossen werden.
Sinngemäss gelten die gleichen Aussagen wie für den Bereich der Bauzone.
Das Meteorwasser des ganzen Gebietes soll in Richtung Lorze abgeleitet
werden.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 37
Freigabe
Reserve-Bauzone W3
öffentliche Freiflächen
in der W3
Freigabe Reserve-
Bauzone Schmidhof
5.7 Quartiergestaltungsplan 1: 1'500
Der Plan 1: 1'500 und der Erläuterungsbericht sind integrierende Bestandteile des Quartiergestaltungsplanes.
6. Weiteres Vorgehen
Mit der Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes Schmidhof wird die Reserve-Bauzone W3 freigegeben.
In einer bestehenden Vereinbarung zwischen der Gemeinde Baar und den
Baurechtsnehmerinnen sind die Anforderung an die öffentlichen Freiräume
gemäss Bauordnung 811 Abs. 5 enthalten. Die Sicherstellung der Freiflächen erfolgt mit dem im Grundbuch einzutragenden Baurechtsvertrag.
Die Reserve-Bauzone Schmidhof kann erst mit der öffentlich rechtlichen
Sicherstellung (Grundbucheintrag mit Planbeilage) der Einhaltung der Lärmschutz-Planungswerte freigegeben werden. Die Sofortmassnahmen zum
Lärmschutz im Baubereich B gemäss Richtprojekt können jedoch bereits vor
der Bauzonenfreigabe realisiert werden.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 38
inde Baar
LITE
%
{ Quartiergestaltungsplan
Schmidhof
25. Juli 2007, 1: 1'500
% Festlegungen
_ _ Geltungsbereich
_ _ - _ -
Bebauungsplaneinheit3063
Erschliessungsstrasse I Zufahrtsstrasse
Erschliessungsspielraum E1+E21€
Park1erung Intensivnutzung Reiten395"
öffentliches Fuss-/Radwegnetz bestehend
öffentlicher Fuss-/Radweg neu6 17a
Anknüpfungspunkt
öffentliche Fuss- und Radwegverbindung
Anknüpfungspunkt
öffentliche Fusswegverbindung
3062 1566
Baubereiche Schmidhof A+B
Baubereiche Hauptbauten A1 IA2 + B1-B4
Baubereich Nebenbauten A3/A4
Freihaltebereich Schmidhof
Vorranggebiet Wohnen
Vorranggebiet Arbeiten
Lärmsituationen A-D
Informationen
Siedlungserweiterung
Hauptbauten / Nebenbauten
bestehend
Schützenswerte Kulturobjekte
Bestehende Bauten
ausserhalb Schmidhof
Naturobjekt von lokaler Bedeutung
Geplante Bushaltestelle
(Lage schematisch)
rechtskräftige Strassenbaulinie
0 2010
B sa Te
P 3a Zumsteg Piy AG
Burofu Raun plan
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Anhang A
Bebauungsmuster E Bebauungsmuster F
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 39
Bebauungsmuster A bis F (Teilgebiet Schmidhof)
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Anhang B
Bebauungsmuster A bis C (Teilgebiet W3)
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Bebauungsmuster A
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Bebauungsmuster B
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Bebauungsmuster C
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 40
Anhang C
Richtprojekt (Teilgebiet Schmidhof; Baufeld B)
Gewerbe
Bauernhaus IN
x
Gewerbe
Wohnen N N
Dörrhaus
B3
B2\ /Wohnen
B1b :
Trotte
Keller
Parkplatz B 1 a
Parkplatz
v
Erdgeschosse mit Mustergrundrissen 1: 500
Nutzungen:
-
Trotte (B1) mit Keller (EG), Wohnung (OG+DG) und Parkierungsmöglichkeiten;
Erweiterungsoption ca. 100 m2 Nutzfläche
- Wohnhaus (B2) mit zwei Wohneinheiten (ca. 500 m2 Nutzfläche)
und Parkierungsmöglichkeiten
-
Wohn- oder Gewerbebau (B3) mit ca. 300 m2 Nutzfläche
- Wohnhaus mit Gewerbeanteil (B4)
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 41
Wohnen
NG
Bauernhaus
Dörrhaus \
a Gewerbe
Wohnen
N B341
GE
B2
Wohnen
Trotte
Wohnen
AN
012 10m
Obergeschosse mit Mustergrundrissen 1: 500
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 42
Endzustand der baulichen Entwicklung im Baufeld B
NN
Autounterstand :
Bauernhaus
Dorrhaus
Bib
Trotte
v
Situation mit Lärmschutz am Gebäude mit parziellen Wandelementen
Massnahmen:
- an den Gebäuden (Lärmarchitektur und Grundrissdiposition)
- Nebenbauten
-
gestalterisch integrierte Mauern; Höhe ca. 2.5m
- Erdwall
Diese Variante stellt eine Situation dar, welche bei geschicktem Umgang mit der
Architektur und der Gebäudetechnik den Lärmschutz ohne Lärmschutzwände gewährleistet werden kann.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 43
Anhang D
Vorgaben Konkurrenzverfahren (Teilgebiet W3)
Bauordnung und Zur Bebauung des Teilgebietes Wohnzone W3 gilt grundsätzlich die Bauord-
Quartiergestaltungsplan nung vom Juni 2005. Ergänzend dazu wurde der Quartiergestaltungsplan
Schmidhof Schmidhof (QP) erarbeitet. Das Teilgebiet umfasst eine Parzellenfläche von
8'036m2. Gefordert ist preisgünstiger Wohnungsbau.
In der Folge sind die aus dem Quartiergestaltungsplanverfahren resultierenden relevanten Vorgaben für die weitere Planung auf dem Teilgebiet W3
zusammengefasst:
a) Arealbebauung und Nutzungsmasse
Das Gebiet soll als Arealbebauung gemäss Bauordnung überbaut werden.
Das maximal erlaubte Nutzungsmass ist im Quartiergestaltungsplan verbindlich festgelegt worden. Es ist definiert mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 5'625m2 (GF inkl Bonus). Im Rahmen einer Arealbebauung ist
es %1560
-1530
®
3 Wohnzone W3 c) Verzicht auf Mehrhöhenzuschlag
* IN %
bei4 VG gegen Süden
a) Arealbebauung
mit den Nutzungsmassen
3971 b) Näherbaurecht gegen Süden
4VG+1DG
GF 5'625 m2 1521
d) Erschliessungspielraum
für Zu-/Wegfahrt zu Tiefgarage
und für oberirdische Parkierung
e) Öffentlicher Fussweg neu
{Lage schematisch)
Schmidhof:
Wendemöglichkeit : :
Landwirtschaftszone
Siedlungserweiterung :
Zufahrtsstrasse x :
x :
: : : :
::
: :
Vorgaben Konkurrenzverfahren
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 44
es möglich, gegegenüber der Regelbauweise ein zusätzliches Vollgeschoss
zu erstellen. Erlaubt sind somit maximal vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss. Weiter kann ein Ausnützungsbonus von 0.1 konsumiert werden,
sofern die Voraussetzungen für eine Arealbebauung erfüllt sind (besonders
gute Gestaltung, besonders gute Einordnung etc.).
b) Näherbaurecht
Gegenüber der südlichen Liegenschaft Schmidhof wird ein Näherbaurecht
angestrebt. Der kleine Grenzabstand gemäss Bauordnung kann dabei von
5m auf 3m und der grosse Grenzabstand von 10m auf 5m reduziert werden.
c) Mehrhöhenzuschlag
Wird im Zuge einer Arealbebauung eine viergeschossige Bauweise geplant,
kann auf die Einhaltung des Mehrhöhenzuschlages gemäss Bauordnung
gegen Süden zum Schmidhof verzichtet werden.
d) Erschliessungsspielraum des motorisierten Verkehrs
Innerhalb der im Plan bezeichneten Fläche hat die oberirdische Erschliessung der Bebauung zu erfolgen. Dazu gehört die Zu-/Wegfahrt zur Liegenschaft ab der Zufahrtsstrasse via Wendemöglichkeit, die Zu-/Wegfahrt zur
Tiefgarage sowie die oberirdisch angeordnete Besucherparkierung. Auf der
restlichen Parzellenfläche ist nur noch die Not-/Zügelzufahrt zugelassen. Die
Parkierung soll grundsätzlich unterirdisch gelöst werden. Die Wendemöglichkeit ist gut in die Gestaltung und die Umgebung der Siedlung zu integrieren.
e) Öffentliche Wege
Im Osten der Liegenschaft ist der bestehende öffentliche Fuss- und Radweg
in die Planung zu integrieren. Zur Schaffung einer attraktiven Ostwest-
Verbindung ist ab der Heimatstrasse zum neuen Wendeplatz im Westen des
Areals ein quartierinterner Fusweg zu planen. Dessen genaue Lage soll im
Rahmen des Wettbewerbs definiert werden.
f) Freiräume
Im Rahmen von Arealbebauungen sind kindgerechte Spielflächen zu
erstellen. Diese haben mindestens 15% der für das Wohnen anzurechnenden Geschossfläche zu betragen, was bedeutet, dass bei Maximalausnützung des Grundstücks mindestens 840m2 gefordert sind. Weiter sind
innerhalb des Gebiets zusätzliche 320m2 Freifläche zu konzipieren, welche
öffentlich zugänglich und attraktiv gestaltet sein solfen.
Zwischen den beiden Bereichen Schmidhof und Reservebauzone W3 ist
eine klare betrieblich-funktionelle Abgrenzung zu erwirken.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 45
g) Naturnahe Gestaltung
Freiräume und Umgebung sind naturnah zu gestalten. Entlang des in ostwestlicher Richtung verlaufenden Quartierfusswegs ist ein Korridor für die
ökologische Vernetzung vorzusehen.
h) Umgang mit natürlichem Terrain
Bei der Definition der Höhenlage der Bauten ist ein sorgfältiger Umgang mit
der vorhandenen Situation angezeigt (Geologie, Nachbarschaft etc.). Die
Erdgeschosse sollen in der Ebene platziert werden. Auf Aufschüttungen soll
verzichtet werden.
i) Meteorwasser
Aufgrund der vorliegenden geologischen Verhältnisse ist eine direkte Versickerung des unverschmutzten Wassers kaum möglich. Es ist demnach ein
verzögertes Einleiten des Meteorwassers umzusetzen.
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 46
Anhang E
Lärmgutachten
Gemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Schmidhof 47
Familie Othmar Andermatt
Bahnmatt 17 / Schmidhof
6340 Baar
QUARTIERGESTALTUNGSPLAN
SCHMIDHOF, BAAR
Lärmgutachten
(0638 / 25. Juli 2007)
INGENIEURBÜRO BEAT SÄGESSER e UMWELTPLANUNG UND LÄRMSCHUTZ
Dipl. Kulturing. ETH /SIA e Sumpfstrasse 3 e 6300 Zug « Tel. 041-740 1169 « Fax 041-740 11 83
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten - 1 -
1. Ausgangslage und Auftrag
Die Familie Othmar Andermatt plant die Nutzung Ihrer Baulandreserven im Gebiet Schmidhof in Baar. Für den vorgesehenen "Quartiergestaltungsplan Schmidhof" ist ein Lärmgutachten erforderlich. Darin ist die Lärmbelastung für den heutigen Zustand, für die
Situation mit der geplanten Lärmschutzwand und für die aufgezeigte langfristige Entwicklungsmöglichkeit zu ermitteln und gemäss Lärmschutzverordnung zu beurteilen.
2. Grundlagen
Die Beurteilung stützt sich auf die folgenden Grundlagen:
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Erläuterungsbericht und Plan 1: 1'500, Jauch
Zumsteg Pfyl, Büro für Raumplanung, Zürich, Stand 25. Juli 2007
e Bauordnung und Zonenplan der Gemeinde Baar, gemäss Urnenabstimmung vom 5.
Juni 2005
e Lärmkataster Kantonsstrassen, Gemeinde Baar, Amt für Umweltschutz, Zug, Stand
Dezember 2006
e Strassenlärmmodell StI86+, EMPA / BAFU 1986 / 1995 (Parameter A = 43)
e SLIP: Strassen-Lärm-Immissions-Prognose, Version 2.0, Grolimund und Petermann,
Bern, 1993 (basierend auf EMPA-Grundlagen 1986)
e Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. Dez. 1986 (aktueller Stand)
2.1. Empfindlichkeitsstufe und Grenzwerte
Die kritische Lärmsituation B (Bezeichnung gemäss Bericht zum Quartiergestaltungsplan
Schmidhof) liegt in der Empfindlichkeitsstufe ES III (die Lärmsituationen A und C sind im
Kap. 6 beurteilt).
Die Einzonung des untersuchten Gebietes erfolgte im Jahr 2005 (Urnenabstimmung), d.h.
nach Inkrafttreten von Umweltschutzgesetz und Lärmschutzverordnung. Für Neubauten
sowie für neue Anbauten oder wesentliche Umbauten ist der Planungswert (PW) massgebend.
Für die bestehenden Wohnbauten gilt der Immissionsgrenzwert (IGW).
In der folgenden Tabelle sind die verschiedenen Grenzwerte zusammengestellt:
Quartiergestaltungsplan Art des Grenzwert tags Grenzwert nachts
Schmidhof (Bereich B) Grenzwertes (6.00 -
22.00 Uhr) (22.00 - 6.00 Uhr)
Bestehende Wohnbauten IGWESHI 65 dB(A) 55 dB(A)
Neue Wohnbauten PWESII 60 dB(A) 50 dB(A)
Neue Gewerbebauten PWESIII+ 1) 65 dB(A) 55 dB(A)
1) Für Räume in Betrieben gelten gemäss LSV Art. 42 um 5 dB(A) höhere Grenzwerte.
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten - 2 -
3. Vorgehen zur Lärmberechnung
3.1. Verkehrsbelastung
Auf dem massgebenden Abschnitt der Weststrasse in Baar verkehrten gemäss Lärmbelastungskataster im Jahr 2005 rund 19'700 Motorfahrzeuge pro Tag (LBK Nr. 35, durchschnittlicher täglicher Verkehr, DTV).
Der Vergleich mit den Verkehrsdaten aus dem Jahr 2000 (DTV 18'800 Mfz) zeigt, dass die
Verkehrsmenge im Durchschnitt um knapp 1 % pro Jahr zugenommen hat. Gegenüber der
Periode 1990 bis 1995 hat sich das Wachstum verringert. Aufgrund der Kapazitätsengpässe
beim Knoten Weststrasse ist seit 2005 eine etwas weniger stark Zunahme zu erwarten (vgl.
auch bisherige Entwicklung). Für das Jahr 2007 (Quartiergestaltungsplanverfahren) wird
modellmässig ein DTV von 20'000 Fahrzeugen berücksichtigt.
Der Anteil lärmige Fahrzeuge (N2-Anteil, u.a. Lastwagen, Motorräder) lässt sich aufgrund der
Daten zur Ortskernumfahrung Baar auf 8 % tags und 4 % nachts festlegen.
3.2. Weitere emissionsseitige Parameter
In der Emissionsberechnung wird als durchschnittlich gefahrene Geschwindigkeit die signalisierte Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h eingesetzt.
Auf dem Strassenabschnitt vor der untersuchten Liegenschaft wurde im Rahmen der Ortskernumfahrung Baar ein lärmhemmender Belag eingebaut. Aufgrund der bisherigen
Erfahrungen mit derartigen Belägen im Innerortsbereich ist im heutigen Zeitpunkt keine
Wirkung mehr vorhanden. Aus diesem Grund ist für das vorliegende Gutachten keine
Belagskorrektur zu berücksichtigen.
Mit diesen Randbedingungen ergeben sich die folgenden Emissionsbeurteilungspegel Lr,e
(modellmässiger, energetischer Mittelwert in 1 m Abstand von der Strassenachse inkl. Pegelkorrektur K1 zur Berücksichtigung der schwächeren Störwirkung bei geringem Verkehrsaufkommen gemäss Anhang 3 der LSV):
Emissionen Lr,e tags (6.00 - 22.00 Uhr) nachts (22.00 -
6.00 Uhr)
Weststrasse Baar (LBK Nr. 35) 79.8 dB(A) 70.4 dB(A)
3.3. Immissionsberechnung
Die Lärmbelastung wurde jeweils im exponiertesten Fenster pro Gebäude berechnet. Die
Berechnung erfolgte mit dem Modell SLIP. Dieses basiert auf einem anerkannten EMPA -
Ansatz und berücksichtigt die Parameter gemäss Vorgaben des Bundesamtes für Umweltschutz (BAFU).
Die Reflexionen (am Gebäude auf der gegenüberliegenden Strassenseite) wurden mit einem
Spiegelquellenmodell abgeschätzt und zur Belastung der direkten Ausbreitung addiert.
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten - 3 -
4. Bestehende Bebauung
4.1. Lärmbelastung im Istzustand
Gemäss Berechnung sind im Istzustand folgende Lärmbelastungen vorhanden (Lr = Beurteilungspegel):
Gebäude Fassade Geschoss Lr in dBA IGW in dBA Beurteilung
tags /nachts tags / nachts gemäss LSV
B1 Südost 2.OG 66/57 65/55 IGW überschritten
BA Südost 1.OG 61/51 65/55 IGW eingehalten
Beim Gebäude B1 ist der IGW in der Südostfassade überschritten. Der Kanton als
Strasseneigentümer ist sanierungspflichtig, die Sanierungsfrist dauert bis 2018.
Beim Gebäude B4 ist der Immissionsgrenzwert (IGW) eingehalten, es besteht keine
Sanierungspflicht.
Hinweis: Bei der Projektierung der Ortskernumfahrung Baar wurde der neue Belag auf
der Weststrasse -
entsprechend dem damaligen Kenntnisstand -
mit einer Wirksamkeit von
minus 3 dB(A) berücksichtigt (gemäss aktueller Praxis des Tiefbauamtes wird im Innerortsbereich keine Belagskorrektur mehr eingesetzt, da die Wirkung im Langzeitverhalten stark
abnimmt). Zudem war die im UVB prognostizierte Verkehrsmenge (durchschnittlicher
täglicher Verkehr, DTV ca. 17'000) geringer als die heute vorhandene Belastung (DTV ca.
20'000) und es gab noch keine Reflexionen (Neubau auf der Gegenseite). Unter diesen
Randbedingungen war der IGW für das Gebäude B1 eingehalten und es bestand keine
Sanierungspflicht.
4.2. Lärmbelastung mit der geplanten Lärmschutzwand
Zum Schutz der bestehenden Gebäude ist im Quartiergestaltungsplan Schmidhof eine rund
90 m lange Lärmschutzmassnahme von 2.5 bzw. 3.5 m Höhe vorgesehen (Richtprojekt
Lärmschutz, vgl. Bericht zum Gestaltungsplan S. 28). Mit dieser Massnahme resultieren die
folgenden Lärmbelastungen (Lr = Beurteilungspegel):
Gebäude Fassade Geschoss Lr in dBA IGW in dBA Beurteilung
tags /nachts tags / nachts gemäss LSV
B1 Südost 2.00 63/54 65/55 IGW eingehalten
B4 Südost 1.OG 54/45 65/55 IGW eingehalten
e Mit der geplanten Lärmschutzwand kann der massgebende Immissionsgrenzwert (IGW)
in beiden Gebäuden eingehalten werden.
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten - 4 -
5. Langfristige Entwicklungsmöglichkeit
Der Quartiergestaltungsplan zeigt eine langfristige Entwicklungsmöglichkeit auf, bei der auf
die Lärmschutzwand verzichtet wird ("Endzustand der baulichen Entwicklung", Bericht S. 43).
Unter dieser Voraussetzung werden die Gebäude im Schmidhof wie folgt beurteilt.
5.1. Gebäude B1
Das Gebäude B1 soll u.a. nach Südosten erweitert werden (B1a). Für diesen Anbau ergibt
die Berechnung die folgenden Lärmbelastungen (Lr = Beurteilungspegel):
Fassade Geschoss Lrin dBA Arts des Grenzwert in dBA Beurteilung
tags /nachts Grenzwertes tags / nachts gemäss LSV
Südwest 1.OG 63/54 60/50 PW überschrittenPW,ESIl
Südost 1+ 2.00 67158 Pw, 60/50 PW überschritten
Nordost 1.OG 63/54 PW ES II 60/50 PW überschritten
e Der Planungswert ist bei sämtlichen untersuchten Fassaden und Geschossen überschritten. Im gesamten südostseitigen Anbau (B1a) sind keine offenen Fenster zu lärmempfindlichen Räumen zulässig. Möglich sind in allen drei Fassaden transparente
Fassadenbauteile (Ausführung festverglast).
Die Bauherrschaft beabsichtigt, im Anbau lärmempfindliche Räume anzuordnen. Als gestalterische Massnahmen stehen u.a. Erkerfenster in den Seitenfassaden (vgl. folgende
Skizze) oder die Anordnung von verglasten Veranden / Wintergärten in der Strassenfassade
zur Diskussion.
Skizze Erkerfenster (asymmetrisch):
„ärmgeschützter" festverglaste Fläche
Drehflügel
Strassenachse
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten -
5 -
5.2. Gebäude B2
Die Beurteilung des Gebäudes B2 erfolgt anhand der Mustergrundrisse (vgl. Bericht zum
Quartiergestaltungsplan S. 41 und 42). Es sind folgende Lärmbelastungen zu erwarten:
Fassade Geschoss Lrin dBA Arts des Grenzwert in dBA Beurteilung
tags /nachts Grenzwertes tags / nachts gemäss LSV
Südwest 1.00 58/49 PW, ES IN 60/50 PW eingehalten
Südost EG /1.0G 67/58 PW, 60/50 PW überschritten
Nordost EG 11.OG 64/54 PWESIII 60/50 PW überschritten
e Die Fenster in der Südwestfassade (1. OG) sind durch eine seitliche Blende geschützt.
Der Planungswert ist deutlich unterschritten. Offene Fenster sind lärmrechtlich möglich.
e Inder Südostfassade ist der Planungswert in beiden Geschossen überschritten.
Im Erdgeschoss sind durchgehende Räume angeordnet. Strassenseitig ist die
Küche vorgesehen, hofseitig der Wohn- und Essbereich. Damit gelten diese Räume
als lärmempfindlich und dürfen strassenseitig keine offenen Fenster aufweisen
Möglich sind auch hier transparente Fassadenbauteile (Ausführung festverglast,
stellt für die geplanten Küchen evtl. eine gewisse Einschränkung dar).
Für die beiden Zimmer im Obergeschoss sind strassenseitig wiederum keine
offenen Fenster, sondern nur transparente Fassadenbauteile zulässig. Da beide
Räume über ein zweites Fenster in eine lärmabgewandte Seite verfügen, wird diese
Randbedingung nicht als kritische Einschränkung beurteilt. Die übrigen Räume in
der Südostfassade im 1. OG sind nicht lärmempfindlich (Treppenhaus, Sanitärräume).
In der Nordostfassade ist der Planungswert in beiden Geschossen überschritten. Da die
vorgesehenen Räume ein zweites Fenster in eine lärmabgewandte Seite aufweisen, wird
der erforderliche Verzicht auf offene Fenster in der Nordostfassade nicht als kritische Einschränkung beurteilt.
5.3. Gebäude B3
Das neue Gebäude B3 wird voraussichtlich gewerblich genutzt. In diesem Fall ist die
Lärmbelastung wie folgt zu beurteilen:
Fassade Geschoss Lr in dBA Arts des Grenzwert in dBA Beurteilung
tags /nachts Grenzwertes tags / nachts gemäss LSV
Sudost 1.00 61/51 65/55Pw, ES Ill> PW e1ngehalten
Nordost 1.OG 59/49 PW, ES Il+ 65/55 PW eingehalten
Der Planungswert für Betriebsräume ist in beiden strassenseitigen Fassaden und in beiden
Geschossen klar unterschritten. Bei Gewerbenutzung gelten keine lärmrechtlichen Einschränkungen.
Bei einer allfälligen Wohnnutzung sind in der Südostfassade keine offenen Fenster zulässig.
Aufgrund der Gebäudestellung stellt diese lärmrechtliche Vorgabe keine massgebende
Einschränkung dar.
Quartiergestaltungsplan Schmidhof, Baar Lärmgutachten -
6 -
5.4. Gebäude B4
Das bestehende Gebäude B4 wird durch die Gebäude B2 und B3 zusätzlich vor Lärm
geschützt. Die verbleibende Lärmbelastung ist im 1. OG der Südwestfassade am grössten:
Fassade Geschoss Lr in dBA Arts des Grenzwert in dBA Beurteilung
Grenzwertestags /nachts tags / nachts gemäss LSV
Südwest 1.00 51/42 IGW, ES Ill 65/55 IGW eingehalten
Für das Gebäude B4 bleibt der IGW massgebend (bestehendes Gebäude). Er ist im exponiertesten Fenster klar unterschritten. Für das Gebäude B4 gelten keine lärmrechtlichen
Einschränkungen.
6. Lärmsituationen A und C
6.1. Lärmsituation A
Dieses Gebiet liegt in der Reservebauzone Schmidhof und ist der ES Iil zugeordnet. Es sind
Gewerbenutzungen vorgesehen. Der Abstand der Baukörper von der Achse der Weststrasse
beträgt knapp 70 m. Die Lärmbelastung liegt bei 59 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts. Der
Planungswert für Gewerbenutzungen von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts ist eingehalten.
Hinweis: Die Lärmbelastung der exponiertesten Fenster liegt im Bereich des Planungswertes
für Wohnnutzungen. Aus lärmrechtlicher wären Wohnungen möglich.
6.2. Lärmsituation C
Dieses Gebiet liegt in der Reservebauzone W3 und ist der ES Il zugeordnet. Es sind
Wohnungen vorgesehen. Der Abstand der Baukörper von der Achse der Weststrasse beträgt
mindestens 130 m. Auch ohne Berücksichtigung der zwischenliegenden Baukörper liegt die
Lärmbelastung bei 56 dB(A) tags und 46 dB(A) nachts. Der Planungswert für Wohnen von
60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts ist klar eingehalten.
Der kantonale Lärmkataster (Isophonenplan) zeigt, dass auch die Autobahnlärmbelastung im
gesamten Gebiet des Quartiergestaltungsplans deutlich unter dem Planungswert der ES Il
liegt.