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title: "Ordentlicher Bebauungsplan Gütsch"
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provisions: 10
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# Ordentlicher Bebauungsplan Gütsch

## Art. 1 Zweck {#art_1}

Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt.

## Art. 2 Geltungsbereich {#art_2}

Der Ordentliche Bebauungsplan umfasst drei Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 10’355 m2.

## Art. 3 Bestandteile {#art_3}

Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und
den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan. Der Umgebungsplan vom 1. März 2012 ist für
die Beurteilung im Bewilligungsverfahren wegleitend.

## Art. 4 Bebauung {#art_4}

Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten ergibt sich durch die
Grösse des jeweiligen Baubereichs.
Die Bauten sind mit einem Flachdach auszugestalten. Deren Flächen sind zu
begrünen, sofern diese nicht als Aufenthaltsflächen oder für technisch bedingte Dachaufbauten genutzt werden.
Terrassen sind mit eingezogenen Loggien zu erstellen. Zudem gelten für die
Südfassade folgende besonderen Regelungen:
§ Keine vorspringenden Gebäudeteile wie Balkone und Terrassen
§ Keine Verglasung der Loggien
Die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ergibt sich durch die
Grösse des Baubereichs Tiefgarage.
Es gilt die Regelung zu den Geschosshöhen gemäss § 33 V PBG.

## Art. 5 Nutzung {#art_5}

Für die Baubereiche gelten folgende Nutzungsmasse:
Baubereich Kote Erdgeschoss
(in m ü.M.)
Höchster Punkt der
Dachkonstruktion
(in m ü.M.)
Vollgeschosse Max. anrechenbare
Geschossfläche (in m2)
A
(GS Nr.
514)
809.35 818.50 Anzahl frei bei Einhaltung
des höchsten Punktes der
Dachkonstruktion gemäss
Situationsplan und der Geschosshöhen gemäss 33 V
PBG
3’400
809.35 821.50
809.35 824.50
809.35 821.50
B und C
(GS Nr.
517)
816.30 824.85 3 4'757
(Richtwert: Ergibt sich aus
den Baubereichen und der
Höhenbeschränkung gemäss
Situationsplan)
816.20 827.70 3 + Attika
817.20 825.85 3
Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als
höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Die im Situationsplan definierten Koten der Erdgeschosse bezeichnen
die Höhenachse, auf welcher sich das baurechtliche Erdgeschoss der Bauten befindet.
Im Untergeschoss des Baubereichs A auf dem Grundstück GS Nr. 514 dürfen Flächen für Wohn- und Gewerbezwecke angeordnet werden – sofern
die max. anrechenbare Geschossfläche von 3’400 m2 nicht überschritten
wird. In den Untergeschossen der Baubereiche B und C auf dem Grundstück GS Nr. 517 sind solche Nutzungen untersagt. Dort sind Wohnnutzungen ausschliesslich oberhalb der in Plan und Tabelle bezeichneten EG-Kote
in drei Vollgeschossen zulässig.
Ausnützung
Das Verhältnis der maximal anrechenbaren Geschossfläche (8’157 m2) zur
anrechenbaren Grundstücksfläche von (10’355 m2) ergibt eine Ausnützung
von 0.79 über das Gesamtareal.

## Art. 6 Erschliessung {#art_6}

Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Gulmstrasse. Die Zu- und
Wegfahrten in die Tiefgarage erfolgen über die im Situationsplan bezeichneten Stellen.
Oberirdische Abstellplätze für Besuchende sind erlaubt, sofern sie gemäss
Situationsplan angeordnet werden und deren vorgegebene Anzahl von 4
bzw. 7 nicht überschritten wird.
Es sind sämtliche MIV- und Veloabstellplätze für Bewohnende unterirdisch
anzuordnen.

## Art. 7 Aussenraum {#art_7}

Die Gestaltung des Aussenraumes richtet sich nach dem wegleitenden Umgebungsplan vom 01.03.2012. Mit dem Baugesuch ist auf dessen Grundlage ein detailliertes Aussenraumkonzept einzureichen. Wichtig ist, dass der
Freiraum naturnah gestaltet wird und vorwiegend standortgerechte Pflanzen
verwendet werden.
Nachweis Spiel- und Freifläche
Die gemeindliche Bauordnung verlangt bei einem Bebauungsplan eine Mindestspielfläche von 15% der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren
Geschossfläche.
Total aGF Wohnen 8'157 m2
Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 15%
Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung im Geltungsbereich 1’224 m2
Die Berechnung erfolgt in der Annahme, dass im Geltungsbereich 100%
Wohnen stattfindet. Mit einer Umgebungsfläche von 7'307 m2 kann die benötigte Spielfläche von 1'224 m2 optimal eingehalten werden. Dabei gilt es
zu beachten, dass der Freiraum als Gemeinschaftsbereich auszugestalten ist.

## Art. 8 Ver- und Entsorgung {#art_8}

Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist über naturnah gestaltete Retentionsmulden dem Grundwasser zuzuführen. Es gilt dabei der Abflusskoeffizient gemäss dem rechtsgültigen generellen Entwässerungsplan der
Gemeinde Oberägeri.
Es ist eine zentrale Entsorgungsstelle im Geltungsbereich vorgesehen. Deren
Standort ist im Situationsplan definiert.
Schlussbestimmungen Art. 10
Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen.
2.2 Abweichungen der Regelbauweise
Ausnützung
Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche im Bebauungsplangebiet beträgt 8'157 m2 und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan
definierten Baubereiche1. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche (aLF)
von 10’355 m2 ergibt dies eine Ausnützungsziffer von 0.79 über das Gesamtareal, anstelle der in der Bauordnung vorgesehenen Ausnützung von
0.35 (Wohnzone 2a) (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung). Diese Mehrausnützung
kommt dem erhöhten Bedarf in der Gemeinde an Wohnnutzungen zugute.
Vollgeschosse
Die Bauordnung sieht für die Wohnzone 2a maximal zwei Vollgeschosse
vor. Im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes sind bis zu vier
Vollgeschosse möglich, sofern der festgelegte höchsten Punkt der Dachkonstruktion gemäss Situationsplan sowie die maximalen Geschosshöhen
gemäss V PBG eingehalten werden.
Gebäudelänge
Die Bauordnung sieht für die Wohnzone W2a eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die maximale Gebäudelänge im vorliegenden Bebauungsplan wird über die im Situationsplan definierten Baubereiche vorgegeben.
Auf dem Grundstück GS Nr. 514 ermöglichen die vier, in der Höhe mit einer maximalen Höhenkote, gestaffelten Gebäudeteile eine maximale Gebäudelänge von 68.20 m. Auf dem Grundstück GS Nr. 517 ermöglichen die
zwei westlich gelegenen Baubereich eine Gebäudelänge von 58 m
1 Die anrechenbare Geschossfläche für die Baubereiche B und C ist nicht im Bebauungsplan definiert und als Richtwert zu verstehen. Dieser ergibt sich aus den Baubereichen (maximale vertikale
Ausdehnung der Neubauten) und der Höhenbeschränkung gemäss Situationsplan.
(Baubereich B) und 26.80 m (Baubereich C). Demnach kann die Gebäudelänge bis zu 38.20 m resp. 28 m länger als die Regelbauweise ausfallen.
3 Übersicht der Änderungen im Rahmen der
Überführung
Bei der Überführung des Bebauungsplanes Gütsch in einen ordentlichen
Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie
z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung. Darüber hinaus
sind einzelne kleinere inhaltliche Anpassungen aufgrund neueren Kenntnisstandes eingeflossen:
§ Leichte Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im
neuen PBG / V PBG des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet).
3.1 Änderungen im Situationsplan
Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass
sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu
ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. Inhaltlich sind im Situationsplan
keine Änderungen erfolgt.
3.2 Änderung der Bestimmungen
Einige Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt
oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes zu verändern.
Zudem wurde aufgrund der neuen Berechnungsvorgaben im revidierten
PBG/V PBG die max. anrechenbare Geschossfläche leicht erhöht.
Artikel bestehend Artikel neu
nicht vorhanden Art. 2 Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Gestaltungsplanes ist im Situationsplan definiert.
Nicht vorhanden Art. 3 Bestandteile
Der ordentliche Bebauungsplan setzt sich aus folgenden Bestandteilen
zusammen:
Verbindliche Bestandteile:
- Situationsplan Massstab 1:500
- Bestimmungen des Bebauungsplans Areal Gütsch
Wegleitende Bestandteile:
- Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV)
- Umgebungsplan vom 01.03.2012
Bebauung
(2) Bauten und Anlagen sind sowohl für sich als auch im Gesamtzusammenhang besonders gut zu gestalten.
(3) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Die in den Baubereichen festgelegten Höhenkoten
dürfen nur durch untergeordnete technische Aufbauten überschritten
werden.
(4) Es sind nur Flachdächer zulässig. Die Höheneinteilung der zulässigen Geschosse ist unter Beachtung dem im Plan angegebenen Gebäudehöhe.
(6) An der Südfassade sind keine auskragenden Terrassen oder Balkone zulässig.
Art. 4 Bebauung
(1) Bauten und Anlagen sind sowohl für sich als auch im Gesamtzusammenhang besonders gut zu gestalten.
(2) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten
Baubereiche erstellt werden. Die in den Baubereichen festgelegten
höchsten Punkte der Dachkonstruktion dürfen nur durch untergeordnete technische Dachaufbauten überschritten werden.
(3) Es sind nur Flachdächer zulässig. Die Höheneinteilung der zulässigen Geschosse ist unter Beachtung des im Situationsplan angegebenen höchsten Punkt der Dachkonstruktion frei.
(5) An der Südfassade sind keine vorspringenden Terrassen oder Balkone zulässig.
Nutzung
(8) Das Nutzungsmass auf GS 517 wird durch die dargestellten Bauvolumen bestimmt. In den Untergeschossen von GS 517 dürfen keine
anrechenbaren Geschossflächen geschaffen werden. Für die Bauten
auf GS 514 gilt eine maximal anzurechnende Geschossfläche von
3'200 m2 (aGF Berechnung nach V PBG §16 Abs. 1 & 2).
Art. 5 Nutzung
(1) Das Nutzungsmass auf GS 517 wird durch die dargestellten Baubereiche und Höhenbeschränkungen bestimmt. In den Untergeschossen von GS 517 dürfen keine anrechenbaren Geschossflächen geschaffen werden.
(2) Für die Bauten auf GS 514 gilt eine maximal anzurechnende Geschossfläche von 3'400 m2.
Erschliessung
(1) Die Zu-und Wegfahrten dürfen nur an den bezeichneten Stellen
erfolgen.
(2) Auf Grundstück Nr. 514 sind sämtliche Parkfelder und Fahrradabstellplätze für Bewohner unterirdisch überdacht anzuordnen.
Art. 6 Erschliessung
(1) Die Zu- und Wegfahrten in die Tiefgaragen dürfen nur an den im
Situationsplan bezeichneten Stellen erfolgen.
(2) Auf dem Grundstück Nr. 514 sind sämtliche Parkfelder und Veloabstellplätze für Bewohnende unterirdisch überdacht anzuordnen.
Aussenraum
(11) Der Umgebungsplan vom 01.03.2012 ist für die weitere Bearbeitung als Konzept verbindlich und stellt einen Bestandteil dieses Bebauungsplanes dar.
(12) Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungsplan basierend
auf dem Umgebungsplan vom 01.03.2012 einzureichen. Die Umgebung ist naturnah zu gestalten. Es sind vornehmlich einheimische
Pflanzen zu verwenden. Der Freiraum ist als Gemeinschaftsbereich zu
gestalten.
Art. 7 Aussenraum
(11) Der Umgebungsplan vom 01.03.2012 ist für die weitere Bearbeitung als Konzept verbindlich und stellt einen Bestandteil dieses Bebauungsplanes dar.
(1) Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungsplan basierend
auf dem Umgebungsplan vom 01.03.2012 einzureichen.
(2) Die Umgebung ist naturnah zu gestalten. Es sind vornehmlich
standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Der Freiraum ist als Gemeinschaftsbereich zu gestalten.
Ver- und Entsorgung
(13) Das anfallende Meteorwasser ist über naturnah gestaltete Retentionsmulden zu führen. Der geforderte Abflusskoeffizient gemäss dem
generellen Entwässerungsplan ist einzuhalten.
Art. 8 Ver- und Entsorgung
Das anfallende Meteorwasser ist über naturnah gestaltete Retentionsmulden zu führen. Der geforderte Abflusskoeffizient gemäss dem
rechtsgültigen generellen Entwässerungsplan der Gemeinde Oberägeri
ist einzuhalten.
Schlussbestimmungen
(14) Soweit der Bebauungsplan keine abweichenden Bestimmungen
enthält, gelten die Vorschriften der jeweiligen Bauordnung. Der Gemeinderat kann ich Baubewilligungsverfahren kleine Abweichungen
bewilligen. Eintragungen ausserhalb des Bebauungsplanperimeters
sind rechtlich verbindlich. Bei Änderung des Zonenplanes und der
Bauordnung ist der Bebauungsplan zu überprüfen.

## Art. 9 {#art_9}

Schlussbestimmungen
(1) Wo der ordentliche Bebauungsplan keine Festlegungen trifft, gilt
die jeweils gültige Bauordnung der Gemeinde Oberägeri.
(2) Das übergeordnete eidgenössische und das kantonale Recht bleiben vorbehalten.
4 Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV
Mit der Überführung des Bebauungsplans Gütsch in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV wie folgt eingehalten:
Art. 1 und 3 RPG
Bedürfnisse der Bevölkerung: Mit dem Bebauungsplan entstand zusätzlicher
attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde.
Schutz natürlicher Lebensgrundlagen: Das Bebauungsplangebiet liegt in der
W2a. Nördlich des Bebauungsplans sind Waldflächen sowie der Dorfbach
zu finden. Vom Geltungsbereich sind weder Wasser noch Wald betroffen.
Durch eine verdichtete Bauweise mit Dachbegrünung wird ein Teil des Bodens freigehalten und damit die Landschaft geschont sowie Flora und
Fauna gefördert. Damit werden die natürlichen Lebensgrundlagen Boden,
Luft, Wasser, Wald und Landschaft ausreichend geschützt.
Haushälterische Bodennutzung und Siedlungsentwicklung: Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und ein für den Standort angemessene Siedlung geschaffen. Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit
gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte kann eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen
werden.
Schonung der Landschaft und Siedlungen mit Grünflächen und Bäumen:
Durch die Erhöhung der Dichte steigt auch der Anspruch auf genügend
nutzbare Freiräume. Der Bebauungsplan stellt diese sicher. Der begrünte
Freiraum schafft Qualitäten, die den verdichteten Raum attraktiv und damit
Innenentwicklung für die Bevölkerung akzeptabel machen. Sie tragen zum
Wohlbefinden der Nutzenden bei. Weiter wird der Aussenraum mit vornehmlich einheimischen Pflanzen gestaltet. Mit den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf dem Areal quantitativ und qualitativ gesichert.
Einordnung in die Landschaft: Siedlungen, Bauten und Anlagen müssen sich
in die Landschaft einordnen. Weiter verlangt § 32 des kantonalen Baugesetzes (PBG) bei Bebauungsplänen eine besonders gute städtebauliche
Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Die Baubereiche folgen
der Hangkante, die Dächer sind begrünt und die Umgebung ist naturnah
gestaltet. Der Bebauungsplan sichert so die Einordnung in die Landschaft.
Art. 4 RPG
Es findet eine geeignete Mitwirkung statt: Der überführte ordentliche Bebauungsplan wird öffentlich aufgelegt.
Art. 8 und 13 RPG
Im kantonalen Richtplan wird der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplanes als Siedlungsgebiet ausgewiesen.
Der Geltungsbereich ist nicht von den Sachplänen und Konzepten des Bundes betroffen.

## Art. 19 {#art_19}

RPG
Das Bebauungsplangebiet wird für den motorisierten Individualverkehr über
die Gulmstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch. Die Fusswegverbindungen ermöglichen eine Durchwegung des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen.
Fazit
Unter Abwägung der getroffenen Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan Gütsch, welche die Interessen von Bevölkerung, Innenentwicklung,
Freiraum und Verkehr weitgehend berücksichtigen, kann ein übergeordnetes
Interesse ausgewiesen werden.
5 Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes
Mit der Überführung des Bebauungsplans Gütsch in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die wesentlichen Vorzüge wie folgt eingehalten:
§ Mit dem Bebauungsplan entsteht zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde.
§ Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und
eine für den Standort angemessene, kompakte Siedlung geschaffen.
§ Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der
Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und
damit Raum für neue Einwohnende geschaffen.
§ Der Bebauungsplan sichert den begrünten Freiraum sowie dessen naturnahe Gestaltung. Das Areal leistet damit einen ökologischen Beitrag
und wirkt umso attraktiver. So kann die Innenentwicklung an diesem
Standort rechtfertigt werden.
§ Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch.
§ Verschiedene Fusswegverbindungen sichern die Durchwegung des
Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen.
Die durch die Überführung vorgesehenen Änderungen (leichte Erhöhung
der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der angepassten Berechnungsweise) tangieren die wesentlichen Vorzüge des rechtskräftigen Bebauungsplans nicht. Das Projekt bleibt in den Grundzügen gewahrt.
6 Mitwirkungen
6.1 Ablauf
Die öffentliche Auflage findet vom 06. Juni 2024 bis zum 05. Juli 2024 statt.
Während der 30-tägigen öffentlichen Auflage kann beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden. Berechtigt sind diejenigen, die von den Plänen
berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Unterlassung oder
Änderung haben.
Zudem sind alle im Sinne von § 4 Abs. 2 RPG berechtigt, bei der Planung
mitzuwirken, indem beim Gemeinderat währen der Auflagefrist schriftlich Bemerkungen und Vorschläge eingereicht werden können.
6.2 Ergebnis Einspracheverfahren
Wird laufend zu gegebener Zeit ergänzt.
7 Planungsablauf
Kantonale Vorprüfung
Die eingereichten Unterlagen (ordentlicher Bebauungsplan, Planungsbericht)
werden durch den Kanton vorgeprüft (§ 39 PBG).
Öffentliche Auflage
Die Unterlagen werden 30 Tage öffentlich aufgelegt (§ 39 PBG).
Bereinigung
Allenfalls Bereinigung / Überarbeitung der Unterlagen aufgrund der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage.
Beschluss
Der ordentliche Bebauungsplan wird durch den Gemeinderat beschlossen.
Genehmigung
Der ordentliche Bebauungsplan wird durch die kantonale Baudirektion genehmigt (§ 5 PBG, § 42 PBG).
Beschwerde
Gegen die Genehmigung der kantonalen Baudirektion kann während 20
Tagen Beschwerde erhoben werden (§ 41 PBG).