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title: "Bauordnung Balzers"
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# Bauordnung Balzers

## Art. 1 • Einleitung {#art_1}

Ziele und Grundsätze 4

## Art. 2 {#art_2}

Planungsmittel 4

## Art. 3 {#art_3}

Zonenplan 4

## Art. 4 • Baureife {#art_4}

Plan Überbauungsstand 5

## Art. 5 • Allgemeine Bestimmungen {#art_5}

Zonengrenzen 5

## Art. 6 {#art_6}

Dachvorschriften 5

## Art. 7 {#art_7}

Grenz- und Strassenabstände 6

## Art. 8 {#art_8}

Gebäudehöhe in Hanglagen 6

## Art. 9 {#art_9}

Immissionen 6

## Art. 10 • Zonenbestimmungen {#art_10}

Kernzone K 7

## Art. 11 {#art_11}

Dorfkernzone DK 7

## Art. 12 {#art_12}

Dorfzone D 8

## Art. 13 {#art_13}

Wohnzonen A und B 8

## Art. 14 {#art_14}

Wohnzone Allmeind WA 8

## Art. 15 {#art_15}

Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungszone IGDL 8

## Art. 16 {#art_16}

Industrie- und Gewerbezone IG 9

## Art. 17 {#art_17}

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA 9

## Art. 18 {#art_18}

Zone für öffentliche Anlagen ÖA 9

## Art. 19 {#art_19}

Helikopterflugplatzzone HF 10

## Art. 20 {#art_20}

Zone für Energieversorgung EV 10

## Art. 21 {#art_21}

Landwirtschaftszone LW 1 10
Art. 22 übriges Gemeindegebiet ÜG 10
Art. 23 Schrebergartenzone SG 10
Art. 24 Forstwirtschaftszone FW 11
Art. 25 Hecken- und Feldgehölze HFG 11
Art. 26 Freihaltezone F 11
Art. 27 Naturschutzzone NS 1 und NS 2 11
Art. 28 Zone Landschaftsentwicklung LE 12
Art. 29 Landschaftsschutzzone LS 12
Art. 30 Grundwasserschutz- und Quellschutzzone 12
Art. 31 Nutzungsperimeter Steinbruchareal NPS 12
Art. 32 Nutzungsperimeter Kies- und Betonwerk,
Pflästerei und Asphaltbeläge NPK 12
Art. 33 Deponiezone DP 13
Art. 34 Gefahrenzonen 13
Art. 35 Bestehende Wohnbauten ausserhalb von Bauzonen 13
Art. 36 Zonenschema (siehe Anhang) 14
• Bestimmungen für Gestaltung und Erschliessung
Art. 37 Richtplan, Überbauungs- und Gestaltungsplan 15
Art. 38 Gestaltung 15
Art. 39 Reklamen 15
Art. 40 Ortsbildschutz 15
Art. 41 Schützenswerte und erhaltenswerte Bauten 16
Art. 42 Bepflanzungen 16
Art. 43 Private Ausfahrten 16
Art. 44 Liegenschaftsentwässerung 16
• Verfahrensvorschriften
Art. 45 Vollzug 17
Art. 46 Ausnahmen 17
Art. 47 Auslegungsschwierigkeiten 17
Art. 48 Gebühren 17
Art. 49 Inkrafttreten 17
Bauordnung der Gemeinde Balzers
Der Gemeinderat erlässt auf der Grundlage des Baugesetzes LGBl. 1947/Nr. 44 in der geltenden Fassung die nachstehende Bauordnung
A. Einleitung
Ziele und Grundsätze
Art. 1
1. Planung und Realisierung von Bauvorhaben orientieren sich an den Zielen und
Grundsätzen der Landesplanung sowie dem Leitbild und der Ortsplanung der Gemeinde Balzers.
Leitbild und Ortsplanung zielen ab:
• Balzers als lebenswerten Ort zu fördern, insbesondere Existenzgrundlagen und
Lebensqualität für Menschen, Tiere und Natur sowie die persönliche Entfaltung zu
bieten
• Künftigen Generationen möglichst viel Handlungs- und Gestaltungsfreiheit zu erhalten
• Den Boden nachhaltig und haushälterisch zu nutzen
• Die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und Landschaft
zu erhalten, zu schützen und zu fördern
• Das landwirtschaftliche Kulturland möglichst zu erhalten
• Das Siedlungsgebiet stabil zu halten und zonengerecht zu überbauen
• Siedlungen mit hoher Wohnqualität und das Quartierleben zu fördern
• Gute Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen
• Bauten und Anlagen mit hoher architektonischer und ökologischer Qualität zu fördern
• Pflege, Schutz und Weiterentwicklung der Kulturlandschaft, der Ortsbilder und
Kulturdenkmäler
• Die Bevölkerung vor Naturgefahren und Immissionen zu schützen
• Den Verkehr zu kanalisieren und in den übrigen Gebieten zu beruhigen
• Attraktive Rad- und Fusswegverbindungen zu schaffen
• Standorte für öffentliche Bauten und Anlagen an gut erreichbaren Lagen festzulegen
Planungsmittel Art. 2
1. Die Ortsplanung umfasst folgende Planungsmittel:
• Gemeinderichtplan
• Bauordnung und Zonenpläne (Grundordnung)
• Überbauungspläne
• Gestaltungspläne
• Plan Überbauungsstand (Grundlage)
• Inventare (Grundlage)
Zonenplan Art. 3
1. Der Zonenplan ordnet die Nutzung des Gemeindegebietes. Das Gemeindegebiet wird
in folgende Zonen unterteilt:
Kernzone K
Dorfkernzone DK
Dorfzone D
Wohnzone A, B
Wohnzone Allmeind WA
Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungszone IGDL
Industrie- und Gewerbezone IG
Zone für öffentl. Bauten und Anlagen ÖBA
Zone für öffentliche Anlagen ÖA
Helikopterflugplatzzone HFZ
Zone für Energieversorgung EV
Landwirtschaftszone 1 LW 1
Übriges Gemeindegebiet ÜG
Schrebergartenzone SG
Forstwirtschaftszone FW
Hecken und Feldgehölze HFG
Freihaltezone F
Naturschutzzone 1 NS 1
Naturschutzzone 2 NS 2
Zone Landschaftsentwicklung LE
Landschaftsschutzzone LS
Grundwasser- und Quellschutzzone
Nutzungsperimeter Steinbruchareal NPS
Nutzungsperimeter für Kies- und Betonwerk,
Pflästerei und Asphaltbeläge NPK
Deponiezone DP
Gefahrenzonen
2. Die Begrenzung, Grösse und Einteilung dieser Gebiete wird in den Zonenplänen
1:2'500 (Bauzone) und 1:5'000 (ausserhalb Bauzone) dargestellt, die integrierende
Bestandteile dieser Bauordnung sind.
3. Der Zonenplan unterscheidet Zonen der Grundnutzung und Zonen überlagerter Nutzung. Die Zonen der Grundnutzung bestimmen die allgemein zulässige Nutzung des
Bodens. Die überlagerten Zonen enthalten ergänzende Nutzungsvorschriften.
B. Baureife
Plan Überbauungsstand
Art. 4
1. Die Gemeinde kann bei der Festlegung der Baureife einzelner Parzellen oder Quartiere
auf den Plan „Überbauungsstand“ zurückgreifen.
C. Allgemeine Bestimmungen
Zonengrenzen Art. 5
1. Verläuft eine Zonengrenze durch eine Bauparzelle, so ist die Nutzung für beide Parzellenteile gesondert zu ermitteln. Der Gemeinderat kann für Überbauungen, die dem
Charakter beider Zonen entsprechen, die Zusammenfassung der Ausnutzung in einen
Baukörper gestatten.
2. Die Bauzonengrenze gilt als Bebauungslinie, sofern die privaten und öffentlichen
Rechte eingehalten sind. Es dürfen keine Bauten, Bauteile und Anlagen über die
Bauzonengrenze hinaus erstellt werden.
Dachvorschriften Art. 6
1. Ausgenommen in der Dorfkern- und Dorfzone sind alle Dachformen zulässig. In Überbauungsplänen und Gestaltungsplänen können für Teilgebiete abweichende Regelungen getroffen werden.
2. In der Dorfkern- und Dorfzone sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig. Für An- und Nebenbauten (eingeschossige Bauten inkl. Sockelgeschoss von 4m) sowie Anbauten bei bestehenden Gebäuden (max. Gebäudehöhe
bis zur Traufe und max. Breite von einem Drittel der bestehenden Gebäudebreite) sind
Pult- und Flachdächer zulässig, sofern sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.
3. Dachaufbauten sowie Dacheinschnitte dürfen zusammen nicht mehr als die Hälfte der
zugehörigen Trauflänge einnehmen. Dachaufbauten und Dacheinschnitte müssen in
die Dachfläche integriert sein, d.h. mindestens 50 cm Abstand vom First bzw. den
Dachrändern aufweisen.
Grenz- und Strassenabstände
Art. 7
1. In Abweichung zum Baugesetz wird ein grosser Grenzabstand festgelegt. Dieser wird
wie folgt berechnet:
H L
Grosser Grenzabstand: GGA = – + –
X Y
GGA = Grosser Grenzabstand
H = Zugehörige Gebäudehöhe
L = Zugehörige Gebäudelänge
X + Y = Koeffizienten
Der Koeffizient X wird mit 3,5 und Y mit 5 in den Zonenvorschriften festgelegt.
2. Der grosse Grenzabstand gilt für die Hauptfassade des projektierten Gebäudes. Als
Hauptfassade gilt diejenige Fassade, in welcher sich die meisten der dem Wohnen und
Arbeiten dienenden Räume befinden - im Allgemeinen ist es die Längsfassade - und
welche am meisten gegen Süden gerichtet ist. Bei Ost-Westlage oder bei nahe quadratischem Grundriss bestimmt die Baubehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche Seite. Wechselt die Hauptfassade in einzelnen Geschossen ihre Lage, so ist
dies bei der Grenzabstandberechnung zu berücksichtigen. Wenn eine Baulinie festgelegt ist, gilt in jedem Falle die Baulinie als Mindestgrenzabstand.
3. Sofern durch Baulinien oder zwingende Strassenfluchten, wie insbesondere in der
Dorf- und Dorfkernzone nicht abweichende Strassenabstände gegeben sind, kann die
Gemeinde im Rahmen von Überbauungsplänen Baulinien festlegen.
Gebäudehöhe in
Hanglagen
Art. 8
1. Für die Gebäudehöhe in Hanglagen kann talseitig eine Ausnahme gewährt werden,
wenn sich der Bau in das Orts- und Landschaftsbild einfügt. Für die talseitige Gebäudehöhe kann ein Zuschlag von max. 1.5m gewährt werden.
2. Bergseitig ist die Gebäudehöhe in jedem Fall einzuhalten.
Immissionen Art. 9
1. Es werden gemäss Umweltschutzgesetz (USG) vom 29. Mai 2008, LGBl. 2008 Nr.
199, vier Empfindlichkeitsstufen unterschieden, welche den verschiedenen Zonen zugeordnet sind. Die Belastungsgrenzwerte und die Ermittlung des Beurteilungspegels
für die jeweilige Lärmart sind in den Anhängen 3 - 7 Lärmschutzverordnung (LSV) vom
14. Oktober 2008, LGBl. 2008 Nr. 253, zu finden.
Gemäss Art. 29 Ziff. 1 Bst a-d USG
• Empfindlichkeitsstufe I in Zonen mit einem erhöhten Lärmschutzbedürfnis. Darunter fallen insbesondere Erholungsgebiete;
• Empfindlichkeitsstufe II in Bauzonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, insbesondere in Wohnzonen sowie in Zonen für öffentliche Bauten
und Anlagen;
• Empfindlichkeitsstufe III in Bauzonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, insbesondere in Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie in Landwirtschaftszonen;
• Empfindlichkeitsstufe IV in Bauzonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen sind, namentlich in Industriezonen.
2. Den Nachweis, dass die massgeblichen Lärm-Belastungsgrenzwerte eingehalten sind,
hat die Bauherrschaft bzw. der Verursacher, sofern relevant, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu erbringen.
D. Zonenbestimmungen
Kernzone K Art. 10
1. Die Kernzone dient der Förderung eines Ortszentrums. Sie ist für Geschäfts- und Gewerbebauten sowie für Wohnbauten bestimmt.
Dorfkernzone DK Art. 11
1. Die Dorfkernzone umfasst die historisch gewachsenen Dorfteile Balzers und Mäls,
deren Charakter zu erhalten und ortsbaulich weiterzuentwickeln sind.
2. Die Dorfkernzone ist für Wohnbauten und Gewerbebetriebe, Dienstleistungen und
Verkaufsflächen bestimmt. Entlang der Hauptverkehrsstrassen sind bis 100 % gewerbliche und Dienstleistungsnutzungen der BGF pro Parzelle zulässig. In den übrigen
Gebieten beträgt der Wohnflächenanteil an der zulässigen BGF 60 % pro Gebäude.
Das Mass der Ausnützung orientiert sich an der bestehenden ortsbaulichen Struktur
und an den bestehenden Bauvolumen.
3. Das Ortsbildinventar und das ortsbauliche Konzept bilden eine wegleitende Grundlage
für die Gestaltung in der Dorfkernzone. Der Gemeinderat kann für Teilgebiete gemäss
Gemeinderichtplan Gestaltungspläne erlassen. Das ortsbauliche Konzept legt die Gestaltungsprinzipien für Neu- und Umbauten fest in Bezug auf:
•
• Stellung der Bauten
• Volumetrie der Bauten
• Dachgestaltung
• Fassadengestaltung (Lochfassade; keine auskragende Balkone)
• Materialisierung und Farbgebung in Anlehnung an die bestehenden Bauten.
Für schützenswerte und erhaltenswerte Bauten ist die Bauberatung vorgeschrieben.
Sie ist vor allem vor oder zu Beginn der Projektierung zu konsultieren.
4. Eine Baubewilligung wird erteilt, wenn das Bauvorhaben dem Gemeinderichtplan oder
Gestaltungsplan oder den Gestaltungsprinzipien gemäss Absatz 3 entspricht.
Dorfzone D Art. 12
1. Die Dorfzone umfasst den gewachsenen Dorfteil Winkel, der Zeuge der ehemaligen
bäuerlichen Siedlungsform ist. Die ortsbauliche Struktur und die Siedlungsform sollen
erhalten und weiterentwickelt werden.
2. Sie ist für Wohnbauten und Gewerbebetriebe, Dienstleistungen und Verkaufsflächen
bestimmt. Pro Gebäude muss eine Wohnfläche von mindestens 60 % der zulässigen
BGF realisiert werden.
3. Die Stellung der Bauten, die Bauvolumen, die Gestaltung der Bauten nehmen Rücksicht auf die bestehende ortsbauliche Struktur und das bestehende Bauvolumen. Insbesondere sind die für dieses Gebiet typischen Grünflächen möglichst zusammenhängend zu erhalten. Die Gestaltungsprinzipien gemäss dem ortsbaulichen Konzept und
Art. 11 Abs. 3 und Abs. 4 gelten auch für die Dorfzone.
Wohnzonen A, B Art. 13
1. Die Wohnzonen A und B sind für die Erstellung von Wohnbauten bestimmt. Ein Wohnanteil von mindestens 60 % der zulässigen BGF ist in jedem Gebäude einzuhalten.
Zulässig sind auch nicht störende gewerbliche und Dienstleistungsnutzungen, sofern
das Gebäude dem Charakter der Wohnzone entspricht und vom Betrieb keine anderen
unzulässigen Emissionen ausgehen.
Kleinere Erweiterungsbauten an vorhandenen Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben
sind erlaubt, sofern es sich um einen nicht störenden Betrieb handelt und vom Betrieb
keine anderen Emissionen ausgehen.
2.
3.
Entlang stärker befahrener Strassen kann in einer Bautiefe bis 35 m ein Anteil an Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzungen bis 100% zugelassen werden. In diesem Bereich sind mässig störende Betriebe zugelassen. Die genannten Bereiche sind im Zonenplan zu bezeichnen. Für diese Bereiche gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Bei einer
vollständig gewerblichen Nutzung beträgt der Grünflächenanteil 10%.
Entlang weniger stark befahrenen Strassenabschnitten kann in einer Bautiefe bis 35 m
ein Anteil an Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzungen bis 100% zugelassen werden.
In diesem Bereich sind nicht störende Betriebe zulässig. Die entsprechenden Bereiche
sind im Zonenplan zu bezeichnen. Für diese Bereiche gilt die Empfindlichkeitsstufe II.
Bei einer vollständig gewerblichen Nutzung beträgt der Grünflächenanteil 10%.
Wohnzone Allmeind WA
Art. 14
1. Die Wohnzone Allmeind ist für Wohnbauten bestimmt. Ein Wohnanteil von mindestens
60 % der zulässigen BGF ist in jedem Gebäude einzuhalten. Die Überbauung erfolgte
in verdichteter Bauweise auf Grund besonderer Vorschriften. Es ist besonders auf die
landschaftliche Empfindlichkeit dieses Gebietes Rücksicht zu nehmen.
Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungszone IGDL
Art. 15
1. Die Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungszone dient der Errichtung von Industrie-,
Gewerbe- und Dienstleistungsbauten mit geringem Publikumsverkehr und/oder grossen Volumen, welche den Charakter der übrigen Zonen negativ beeinflussen.
2. Für Neubauten und wesentliche Umbauten, bei denen erhebliche Immissionen zu erwarten sind, ist dem Baugesuch ein Lärmschutznachweis beizufügen. Es ist nachzuweisen, dass die Lärmemissionen soweit begrenzt werden, als dies technisch und
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist und die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten Es muss, sofern
relevant, im Rahmen einer Emissionserklärung auch der Nachweis erbracht werden,
dass die Luftreinhalteverordnung eingehalten wird. Sind durch den Neu- oder Umbau
Erschütterungseinwirkungen, welche durch Betrieb von Maschinen und Baugeräten
ausgehen, zu erwarten, sind die Richtwerte der geltenden Schweizer Norm der Vereinigung Schweizer Strassenfachleute / VSS einzuhalten.
3. Für Bauten entlang der Hauptstrasse sind entsprechend ihrer Funktion und Nutzung
Sockelgeschosse und gut gestaltete Zugangsbereiche vorzusehen.
4. Es gelten die Grenzabstände gemäss Baugesetz. Gegenüber direkt angrenzenden
Wohnzonen ist der Grenzabstand um 50 % zu erhöhen. Mit der Baueingabe ist ein
Umgebungsgestaltungsplan einzureichen. Nebst der vorgesehenen Grüngestaltung
zeigt er die Parkierung und Verkehrsflächen auf. Die oberirdischen PW-Parkplätze sind
auf jeden Fall mit Rasengittersteinen und/oder Schotterrasen zu belegen. Die gewerblich genutzten Abstellflächen für PW und LKW sind zu befestigen.
5. Für bestehende, nicht zonengerechte Nutzungen können Erweiterungen bewilligt werden, sofern der Zonencharakter dadurch erhalten bleibt.
Industrie- und Gewerbezone IG
Art. 16
1. Die Industrie- und Gewerbezone ist für Industrie- und Gewerbebetriebe bestimmt. Zulässig sind auch Verwaltungs-, Forschungs- und Dienstleistungsräume.
2. Es gelten die Grenzabstände gemäss Baugesetz. Gegenüber direkt angrenzenden
Wohnzonen ist der Grenzabstand um 50 % zu erhöhen.
3. Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsgestaltungsplan einzureichen. Nebst der vorgesehenen Grüngestaltung zeigt er die Parkierung und Verkehrsflächen auf. Die oberirdischen PW-Parkplätze sind auf jeden Fall mit Rasengittersteinen und/oder Schotterrasen zu belegen. Die gewerblich genutzten Abstellflächen für PW und LKW sind zu
befestigen.
Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen ÖBA
Art. 17
1. Diese Zone ist bestimmt für öffentliche Bauten und Anlagen, Areale für Sport und Erholung.
2. Private Bauten und Anlagen sind den öffentlichen Bauten und Anlagen gleichgestellt,
wenn sie dauernd öffentlichen Interessen dienen.
3. Gegenüber angrenzenden Grundstücken gelten die Grenz- und Gebäudeabstände der
betreffenden Zone.
4. Privatgrundstücke können der in dieser Zone vorgesehenen Nutzung erst zugeführt
werden, wenn sie die Gemeinde erworben hat oder wenn mit dem Eigentümer eine
Vereinbarung betreffend der Nutzung abgeschlossen ist.
Zone für öffentliche
Anlagen ÖA
Art. 18
1. Diese Zone ist bestimmt für öffentliche Anlagen, welche der Erholung oder Freizeit
dienen.
2. Es dürfen keine Hochbauten erstellt werden. Ausgenommen sind Bauten, die dem
Unterhalt und Betrieb der Anlage dienen. Sie haben in Stellung und Gestaltung auf das
Orts- und Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen. Im Gebiet Junkerriet ist ein Überbauungsplan erforderlich.
3. Parkplätze und Abstellplätze für Velos und Mofas sind zu begrünen, z.B. durch Bepflanzung mit Hochstammbäumen oder durch Rasengittersteinflächen.
Helikopterflugplatzzone HF
Art. 19
1. Die Helikopterflugplatzzone umfasst das bewilligte Helikopterflugfeld mit Landeplatz
und Hindernisbegrenzungsfläche (Freihaltung des Anflugweges).
2. Es sind nur Bauten und Anlagen zulässig, welche dem Flugbetrieb oder dem Unterhalt
von Helikoptern dienen.
In der Hindernisbegrenzungsfläche sind nur landwirtschaftliche Nutzungen zulässig,
welche die Hindernisfreiheit nicht einschränken.
3. Für bestehende, nicht zonengerechte Nutzungen kann der Gemeinderat in Härtefällen
Ausnahmen bewilligen.
Zone für Energieversorgung EV
Art. 20
1. In der Zone für Energieversorgung sind Bauten und Anlagen, welche der Energieversorgung dienen zulässig.
2. Werden die Bauten und Anlagen funktionslos, ist der Betreiber verpflichtet, die Bauten
und Anlagen abzubrechen und das Gelände wiederherzustellen.
Landwirtschaftszone LW 1
Art. 21
1. Die Landwirtschaftszone umfasst Gebiete, welche der dauernden landwirtschaftlichen
Nutzung erhalten bleiben sollen. In der Landwirtschaftszone 1 dürfen nur Bauten erstellt werden, welche der landwirtschaftlichen Nutzung dienen und in überwiegendem
Mass der bodenabhängigen Produktion dienen. Wohnbauten sind nur für das standortgebundene Betriebspersonal zulässig. Alle landwirtschaftlichen Bauten sind sorgfältig
in die Landschaft einzuordnen. Die Gemeinde trifft notwendige Anordnungen in Bezug
auf Stellung, Grösse, Lage und Gestaltung der Bauten.
2. Massnahmen zur ökologischen Aufwertung in den Landwirtschaftszonen sind gestützt
auf das Abgeltungsgesetz zulässig.

## Art. 22 Übriges Gemeindegebiet ÜG {#art_22}

1. Das übrige Gemeindegebiet umfasst jene Flächen, für die noch keine Nutzung festgelegt ist. Revitalisierungsmassnahmen im Sinne des Natur- und Gewässerschutzes sind
zulässig.
2. Es gilt ein Bauverbot für Bauten und Anlagen.

## Art. 23 Schrebergartenzone SG {#art_23}

1. Die Schrebergartenzone dient der Nutzung als Familien- und Hobbygärten.
2. Es sind nur Kleinbauten von max. 6 m2 Grundfläche mit einer max. Gebäudehöhe von
3.5 m für die Bewirtschaftung der Gärten zulässig.

## Art. 24 Forstwirtschaftszone FW {#art_24}

1. In der Forstwirtschaftszone sind nur Nutzungen gemäss Waldgesetz zulässig.
2. Bei den im Zonenplan 1:5’000 überlagerten Sonderwaldflächen hat der Naturschutz
Vorrang.

## Art. 25 Hecken- und Feldgehölze HFG {#art_25}

1. Die in den Zonenplänen bezeichneten Hecken und Feldgehölze sind ökologisch wertvolle Landschaftselemente. Sie sind zu erhalten, zu pflegen und als Leitstrukturen in
der Landschaft weiterzuentwickeln.
2. Falls übergeordnete Interessen lokal eine Beseitigung von Hecken erfordern, sind
neue Hecken im Sinne von Ersatzmassnahmen anzupflanzen. Die Kosten trägt der
Verursacher.

## Art. 26 Freihaltezone F {#art_26}

1. Die Freihaltezone dient der Wahrung schützenswerter Orts- und Landschaftsbilder
sowie der Freihaltung von Aussichtslagen.
2. Hochbauten sind nicht zulässig. Unterirdische Bauten und Anlagen dürfen nicht über
das gewachsene Terrain herausragen. Sie dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht
beeinträchtigen. Die bisherige landwirtschaftliche Nutzung kann fortgeführt werden.
Neue Nutzungen sind zulässig, sofern sie das Landschaftsbild nicht verändern. Bei
Einwachsen von Flächen sind Pflegemassnahmen durch die Eigentümer im Einvernehmen mit der Gemeinde vorzunehmen. Kommt der Eigentümer seiner Pflicht nicht
nach, kann die Gemeinde auf Kosten des Grundeigentümers Pflegemassnahmen anordnen.
Naturschutzzonen

## Art. 27 NS 1 und NS 2 {#art_27}

1. Die Naturschutzzonen 1 und 2 dienen zum Schutze von Biotopen und Naturobjekten
wie Feuchtgebiete, Trockenwiesen, besondere Bäume und dgl., die sich durch besondere Artenvielfalt oder das Vorkommen seltener Arten auszeichnen.
2. In der Naturschutzzone 1 (Grundnutzung) hat der Schutz gegenüber der Nutzung Priorität. Die landwirtschaftliche Nutzung ist nur im Rahmen von Pflegemassnahmen zulässig.
3. In der Naturschutzzone 2 (überlagerte Nutzung) ist die landwirtschaftliche Nutzung
zulässig, sofern der Schutz dadurch gewährleistet ist.
4. In den Naturschutzzonen 1 und 2 sind nur Bauten und Anlagen zulässig, welche dem
Naturschutz dienen.
5. Die Gemeinde trifft die notwendigen Massnahmen zur Pflege und Nutzung durch einen
Sondernutzungsplan oder durch vertragliche Regelungen mit den Grundeigentümern.
Sie kann Zutrittsverbote erlassen. Falls die vertraglichen Vereinbarungen nicht eingehalten werden, trifft die Gemeinde auf Kosten der Grundeigentümer Ersatzmassnahmen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Gesetzes zum Schutz von Natur und
Landschaft.

## Art. 28 Zone Landschaftsentwicklung LE {#art_28}

1. Die Zone Landschaftsentwicklung dient:
• bei Rodungen als Ersatzaufforstungsfläche
• bei notwendigen ökologischen Ausgleichsmassnahmen für den Naturschutz
2. Es ist eine extensive landwirtschaftliche Nutzung anzustreben. Die Gemeinde trifft die
notwendigen Massnahmen zur Pflege und Nutzung durch einen Sondernutzungsplan
oder durch vertragliche Regelungen mit den Grundeigentümern.

## Art. 29 Landschaftsschutzzone LS {#art_29}

1. Die Landschaftsschutzzone dient der Wahrung schützenswerter Landschaften. Sie ist
eine überlagerte Zone. Hochbauten sind zulässig, sofern sie dem Landwirtschaftszweck und der Pflege der Landschaft dienen.
2. Die bisherige landwirtschaftliche Nutzung kann fortgeführt werden. Neue Nutzungen
sind zulässig, sofern sie den Charakter der Landschaft nicht verändern. Bei Einwachsen von Flächen sind Pflegemassnahmen durch die Eigentümer im Einvernehmen mit
der Gemeinde vorzunehmen. Kommt der Eigentümer seiner Pflicht nicht nach, kann
die Gemeinde auf Kosten der Grundeigentümer Pflegemassnahmen anordnen.
Grundwasser- und

## Art. 30 Quellschutzzonen {#art_30}

1. Die Grundwasser- und Quellschutzzonen dienen dem Schutz bestehender und vorgesehener Grundwasser- und Quellfassungen und ihrer Umgebung.
Nutzungsperimeter
Steinbruchareal

## Art. 31 NPS {#art_31}

1. Der Nutzungsperimeter Steinbruchareal umfasst das Gebiet für den Abbau von Steinen. Er ist befristet auf die Dauer der Betriebsbewilligung bzw. der Pachtdauer des
Steinbruchareals.
2. Es sind nur Bauten und Anlagen gemäss den vertraglichen Vereinbarungen zulässig.
3. Die Gemeinde trifft im Bewilligungsverfahren die notwendigen Vorkehrungen zum
Schutz der Landschaft und der Umwelt.
Nutzungsperimeter
Kies- und Betonwerk, Pflästerei und

## Art. 32 Asphaltbeläge NPK {#art_32}

1. Der Nutzungsperimeter Kies- und Betonwerk, Pflästerei und Asphaltbeläge ist dem
übrigen Gebiet überlagert und befristet auf die Dauer des Baurechtsvertrags.
2. Es sind nur Bauten und Anlagen gemäss den vertraglichen Vereinbarungen zulässig.
3. Die Gemeinde trifft im Bewilligungsverfahren die notwendigen Vorkehrungen zum
Schutz der Landschaft und der Umwelt.

## Art. 33 Deponiezone DP {#art_33}

1. Die Deponiezone umfasst die Sammelstelle für Abfälle und dient der Zwischenlagerung
sowie zur Ablagerung von Abfällen im Rahmen der umweltschutzrechtlichen Bestimmungen.
Bauten und Anlagen sind nur zulässig, sofern sie für den Betrieb der Deponie sowie
zur Verwertung von anfallendem Material dienen. Sie sind nach Abschluss der Deponie
zu beseitigen.
2. Die Gemeinde trifft im Bewilligungsverfahren die notwendigen Vorkehrungen zum
Schutz der Landschaft und der Umwelt. Insbesondere kann sie eine geeignete Sicherstellung (zweckgebundenes Depositum) für die Kosten verlangen, welche für den Abschluss der Deponie erforderlich sind.

## Art. 34 Gefahrenzonen {#art_34}

1. Die Gefahrenzonen bezeichnen die durch Lawinen, Rutschungen, Steinschlag, Rüfen,
Überschwemmungen oder andere Naturereignisse bedrohten Gebiete.
2. In der roten Gefahrenzone dürfen keine Bauten erstellt oder erweitert werden.
3. In der blauen Gefahrenzone sind Bauvorhaben (Neu- und Erweiterungsbauten, Umbauten) mit entsprechenden Auflagen zulässig.
Bestehende Wohnbauten ausserhalb

## Art. 35 von Bauzonen {#art_35}

1. Wohnbauten ausserhalb der Bauzone, sofern sie nicht im übrigen Gemeindegebiet
liegen, können einmalig bis zu max. 33 % der erstmalig bewilligten Wohnkubatur für
Wohnzwecke vergrössert werden.

## Art. 36 Zonenschema {#art_36}

Kernzone K, Art. 10
Dorfkernzone DK, Art. 11
Dorfzone D, Art. 12
Wohnzone A, Art. 13
Wohnzone B, Art. 13
Wohnzone Allmeind WA, Art. 14
Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungszone IGDL, Art. 15
Industrie- und Gewerbezone IG,
Art. 16
Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen ÖBA, Art. 17
Zone für öffentliche Anlagen ÖA,
Art. 18
Zone für Energieversorgung Art. 20
(1) (1) (1) (1)
Gebäudehöhe in m 12 9.5 12 8.5 BG BG BG
Gebäudelänge in m 30 25 (4) 30 25 (4) BG BG BG
Ausnützungsziffer in % (11)
(10)
(10)
(10)
(10) keine keine keine keine keine
Grünflächenziffer in % 30 30 30 (5) 30 (5) (6) (6)
Grosser Grenzabstand X 3.5 3.5 3.5 3.5
BG
(7)
BG
(8) BG
Grosser Grenzabstand Y 5 5 5 5
BG
(7)
BG
(8) BG
Empfindlichkeitsstufen
(Art. 9) III III II II (9) II (9) II III III III III III
(1) Spezielle Vorschriften gemäss der massgebenden Artikel in der Bauordnung
(3) beim Zusammenbau 30m Gebäudelänge
(4) bei zusammengebauten Gebäuden / Wohnungen 30 m
(5) entlang Strassen für gewerbliche Nutzung spezielle Regelung gemäss Art. 13
(6) Umgebungsgestaltungsplan gemäss Art. 15 und Art. 16
(7) und spezielle Vorschriften gemäss Art. 15;
(8) und spezielle Vorschriften gemäss Art. 16;
(9) entlang stark befahrener Strassen spezielle Regelung gemäss Art. 13
(10) für gewerbliche und zu Dienstleistungszwecken genutzten Bruttogeschossflächen
wird ein Bonus von 20% für unterirdische Archiv- und Nebenräume gewährt
(11) Eine AZ-Übertragung auf direkt angrenzende Grundstücke ist bis max. 10% zulässig
E. Bestimmungen für Gestaltung und Erschliessung

## Art. 37 Richtplan, Überbauungs- und Gestaltungsplan {#art_37}

1. Der Gemeinderat kann für die im Gemeinderichtplan bezeichneten Gebiete und bei
Bedarf Überbauungs- oder Gestaltungspläne erlassen. Darin werden die Grundzüge
der künftigen ortsbaulichen Entwicklung und Überbauung von Teilgebieten festgelegt.
2. Überbauungs- oder Gestaltungspläne regeln insbesondere die Siedlungs- und Nutzungsstruktur durch Festlegung von Bau- und Freiflächen, Stellung, Form und kubischer Gliederung, Grundsätze zur Gestaltung der Gebäude, Frei- und Zwischenräume,
Bepflanzung, Erschliessung und Parkierung. Sie haben ortsbauliche Vorzüge aufzuweisen. In der Dorfkernzone sowie Dorfzone nehmen sie Rücksicht auf die ortsbauliche Struktur und Volumetrie der Bauten.
3. Eine Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) bis max. 10% in der Wohnzone A und bis
max. 20% in der Wohnzone B kann im Rahmen von Überbauungs- und Gestaltungsplänen gewährt werden, wenn eine hohe ortsbauliche Qualität und eine hohe Wohnqualität erreicht werden.
4. Der Kostenbeitrag der Gemeinde für Überbauungs- und Gestaltungspläne bemisst sich
nach der Bedeutung und dem öffentlichen Interesse. Er wird fallweise von einem
Fachgremium festgelegt.

## Art. 38 Gestaltung {#art_38}

1. Bauten und Anlagen sind architektonisch gut zu gestalten und haben auf ihre Umgebung Bezug zu nehmen.
2. Bauvorhaben, welche den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere bezüglich Stellung und Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind unter Beizug eines neutralen Beraters
zu überprüfen.
3. Im Interesse des Ortsbild-, Natur- und Umweltschutzes können detaillierte, gestalterische Auflagen vorgeschrieben und vom Gemeinderat in einem Reglement erlassen
werden.

## Art. 39 Reklamen {#art_39}

1. Das Anbringen von Reklameeinrichtungen auf dem Gemeindegebiet Balzers ist in einem vom Gemeinderat erlassenen Reglement geregelt.

## Art. 40 Ortsbildschutz {#art_40}

1. Für erhaltenswerte Gebäude und Gebäudegruppen gemäss Ortsbildinventar, welche
nicht in der Dorfkernzone und/oder Dorfzone liegen, gelten die Vorschriften gemäss
Artikel 11 Abs. 3 und 4.
2. Abweichende Regelungen zu den Zonenvorschriften sind möglich.
3. Das Ortsbildinventar und das ortsbauliche Konzept werden periodisch überprüft.
4. Die Gemeinde kann die Erhaltung schützenswerter Ortsbilder, Bauobjekten und Landschaften fördern und unterstützen.
Schützenswerte
und erhaltenswerte

## Art. 41 Bauten {#art_41}

1. Ein schützenswertes Gebäude gemäss Ortsbildinventar ist ein wertvoller Bau von architektonischer und/oder historischer Bedeutung, dessen ungeschmälertes Weiterbestehen unter Einschluss der wesentlichen Einzelheiten wichtig ist. An Renovationen,
Veränderungen oder Ergänzungen sind hohe Qualitätsanforderungen zu stellen und
sie bedürfen sorgfältiger Abklärungen unter fachlicher Beratung. Bei Abbruchgesuchen
sind baugeschichtliche Analysen gemäss Baugesetz und Bauverordnung zu veranlassen.
2. Ein erhaltenswertes Gebäude gemäss Ortsbildinventar ist ein ansprechender oder
charakteristischer Bau von guter Qualität, der erhalten und gepflegt werden soll. Veränderungen, die sich einordnen, und Erweiterungen, die auf den bestehenden Bau
Rücksicht nehmen, sind zulässig. Sollte sich eine Erhaltung als unverhältnismässig
erweisen, so kann ein allfälliger Ersatz in Bezug auf Stellung, Volumen, Gestaltung und
Qualität sorgfältig geprüft werden. Ein Abbruch ist unter Erfüllung dieser Voraussetzungen zulässig. Bei Abbruchgesuchen sind baugeschichtliche Analysen gemäss
Baugesetz und Bauverordnung zu veranlassen.
3. Bauten, welche wegen ihrer Stellung im Ortsbildgefüge als erhaltenswert eingestuft
worden sind, können ohne weitere Untersuchungen abgebrochen und am gleichen Ort
in ähnlicher Volumetrie und Gestaltung wieder aufgebaut werden. Die Denkmalpflege
ist vorgängig zu informieren.

## Art. 42 Bepflanzungen {#art_42}

1. Zum Schutze des Orts- und Landschaftsbildes kann der Gemeinderat
• ein Fällungsverbot erhaltenswerter Einzelbäume, Baum- und
Buschgruppen erlassen,
• Bepflanzungen veranlassen.

## Art. 43 Private Ausfahrten {#art_43}

1. Für die Gestaltung und Ausführung privater Ausfahrten ist die VSS / SN – Norm
(Schweizerischer Verband der Strassen und Verkehrsfachleute) in der geltenden Fassung massgebend. Abweichungen sind zulässig, wenn die örtlichen Verhältnisse es
nicht erlauben (z.B. Ortskern, Erhaltung des Ortsbildes und dgl.) diese Norm einzuhalten.

## Art. 44 Liegenschaftsentwässerung {#art_44}

1. Abwasser von Bauten und Anlagen sind nach den Vorschriften zum Schutz der Gewässer zu behandeln.
2. Wo die Verhältnisse es zulassen, ist nicht verschmutztes Abwasser versickern zu lassen. Verbindlich für die Versickerungen ist die Norm SN 592'000 in der geltenden Fassung. Für die Entwässerung ist die Versickerungskarte massgebend. Es sind die liegenschaftsbezogenen Abflussbeiwerte bzw. die Abflussmengen auf der Basis des
Flächennutzungsplanes nachzuweisen.
3. Unverschmutztes Abwasser darf nicht auf öffentliche Strassen und Plätze geleitet werden.
F. Verfahrensvorschriften

## Art. 45 Vollzug {#art_45}

1. Der Vollzug dieser Bauordnung obliegt dem Gemeinderat. Er hat jeweils einmal in seiner Amtsdauer die Ortsplanung auf ihre Zweckmässigkeit zu überprüfen und die sich
als notwendig erweisenden Abänderungen zu veranlassen.

## Art. 46 Ausnahmen {#art_46}

1. Ausnahmen von den Bestimmungen dieser Bauordnung kann der Gemeinderat auf der
Grundlage des Baugesetzes erteilen.

## Art. 47 Auslegungsschwierigkeiten {#art_47}

1. Wo sich bei der Auslegung von Bestimmungen dieser Bauordnung Differenzen oder
Unklarheiten ergeben, kann der Gemeinderat zwecks fachlicher Beratung eine Kommission bestimmen. Nach Anhören derselben fällt der Gemeinderat den verbindlichen
Entscheid. Es kann ein neutraler Experte als Berater beigezogen werden.

## Art. 48 Gebühren {#art_48}

1. Für die Überprüfung von Baugesuchen und für die Baukontrolle wird vom Gemeinderat
eine Gebührenordnung erlassen.

## Art. 49 Inkrafttreten {#art_49}

1. Diese Bauordnung tritt mit Kundmachung der Genehmigung durch die Fürstliche Regierung in Kraft.
Balzers, 4. Oktober 2025 Vaduz, 19. August 2025
GBR Nr. 33/25 vom 26. Februar 2025 LNR 2025-1128 BNR 2025/1302
Gemeinde Balzers Regierung des Fürstentums Liechtenstein
Karl Malin, Gemeindevorsteher Brigitte Haas, Regierungschefin
Matthias Eberle, Vizevorsteher