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title: "Einfacher Bebauungsplan Grubenstrasse 22"
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# Einfacher Bebauungsplan Grubenstrasse 22

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Seite 1/7
Genehmlot
Planungsbericht
Einfacher Bebauungsplan Grubenstrasse 22
63'1 5 Oberägeri, GS 720
Berichterstattung nach ArL 47 der Raumptanungsverordnung (RPV)
28. Juti 2022 I rev.24.Oktober 2022 I rev.16. Januar 2023
ea all.lWaiHf.lF R(lFfnF lN DF
ogFnAl;rnt
BERA
I 3, Feb, 2023
GEMEINDERAT O
Gemolndepräeldentl
Gemeindeschreib
Seile 217
Verfasser:
Einfacher Bebauungsplan
Roefs Architekten AG
Untermüti 1
CH - 6300 Zug
P +41 41 7632233
i nf o@reofs-a rch itekten.ch
Richtprojekt
Roefs Architekten AG
Untermü[i 1
CH - 6300 Zug
P +41 41 7632233
i nf o@reof s-a rchitekten.ch
Umgebungskonzept:
Iten Landschaftsarchitekten GmbH
Oberdorfstrasse 8
CH-6314Unterägeri
P +41 54489 56
iten@iten-[a.ch
Titetbitd: Auszug GIS Kanton Zug mit Bebauungsplanperimeter
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lnhaltsverzeichnis:
Ausgangslage
1.1 Anlass und Zielsetzung
1.2 Perimeter / Eigentumsverhältnisse
Richtprojekt
2.1 Städtebau
2.2 Architektur
2.3 Nutzung
2.4 Erschliessung
2.5 Wohnkomfort / Wohnhygiene
2.6 Ökotogische Quatität
2.7 Umwettfreundtiche Energieversorgung
2.8 Entsorgung
2.9 Freiraumgestaltung / Einordnung ins Landschaftsbitd
Festlegung des Einfachen Bebauungsplans
3.1 Baubereich und Umgebungsgestaltung
3.2 lnformationsgehalt
Begründung wesentticher Vorzüge und zulässiger Abweichungen
gegenüber der Einzetbauweise; effektive Abweichung
4.1 Wesenttiche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise
4.2 Zutässiger Abweichungsspielraum gegenüber der Einzelbauweise
5. Beilagen zum Ptanungsbericht
3.
4.
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'1. Ausgangslage
1 .1 Anlass und Zielsetzung
lm Jahr 2022 entschloss sich der Eigentümer, das bestehende Landhaus aus dem Jahr 1977 abzubrechen
und durch einen Neubau zu ersetzen. Mit der Erste[ung des einfachen Bebauungsplanes sotl die
städtebautiche, architektonische und nutzungsmässige Quatität gesichert werden.
1.2 Perimeter/Eigentumsverhältnisse
Die Liegenschaft Grubenstrasse 22liegl in derWohnzoneW2b. Die Hanglage orientiert sich in Richtung
Agerisee. Erschlossen wird das Grundstück über die Grubenstrasse im Norden und die Fichtenstrasse im
Süden.
Der Bebauungsperimeter umfasst nachfolgendes Grundstück
Grundstück (GS) Nr.: 720
Eigentum: Privateigentum
Ftäche: 2'103 m2
2. Richtprojekt
2.1 Städtebau
Das gegen Süden exponierte Grundstück an Hangtage mit Btick auf den Agerisee, erstreckt sich zwischen
der Grubenstrasse im Norden und der Fichtenstrasse im Süden. Die Adressbitdung und der
Besucherzugang [iegen hangseitig an der Grubenstrasse. Die Haupterschliessung für die Bewohner erfotgt
tlber die Einstetlhatteneinfahrt mit separatem Fussgängerweg talseitig von der Fichtenstrasse her.
Westtich grenzt das Grundstück an die bebaute Parzetle 667, nordösttich umschtiesst es das
Nachbargrundstück 668 im Süden und Westen L-förmig und grenzt südösttich weiter an die Parzette 606.
Die umliegenden Grundstücke [iegen in der gteichen Wohnzone W2b.
Das Volumen des Neubaus bitdet sich aus drei entlang dem Hang gestaffetten Baukörpern, die sich jeweits
in einer Gebäudeecke überschneiden. Die Körper sind dabei in der Höhe um ein Geschoss versetzt, werden
dadurch gebrochen und passen sich optisch dem Massstab der umliegenden Bauten an. Der Dachrand des
obersten Gebäudevolumens ist nur unwesenttich höher ats der First des bestehenden Gebäudes.
Das Gebäude erinnert an eine erweiterte Form des Terrassenhauses mit den Vorteilen von Punktbauten.
Durch die Staffetung die nicht nur in der Höhe, sondern auch in der Breite und Tiefe erfotgt, wird keiner
der sieben Wohnungen die Fernsicht verwahrt. Die Baukörper schauen übereinander hinweg und
aneinander vorbei. Quatiertypische Merkmale wie Ausrichtung, Staffetung, talseitige Fensterfronten und
Terrassen werden im Projekt aufgegriffen.
2.2 Architektur
Das Gebäude tritt von der Grubenstrasse her tedigtich ats zweigeschossig in Erscheinung. Von hier erfotgt
der Hauptzugang zum Gebäude. Neben dem barrierefreien Zugangsweg mit Aufenthattsbereich sind zwei
Besucherparkplätze an die Grubenstrasse angebunden. Über den gedeckten Zugangsbereich wird das
zentrale Treppenhaus betreten. Platzsparend erschLiesst es sämtliche Gebäudekörper hinunter bis in die
Einstetthatte. Neben den fünf Geschosswohnungen in den unteren beiden Volumen sind im nördtichen
Gebäudekörper zwei Maisonettewohnungen vorgesehen. Die geschickte Anordnung der
Grundrisstypologien ermögticht a[[en Wohnungen beste Aussicht. Durch ihre Zweigeschossigkeit
orientieren sich auch die rückwertigen Wohnungen uber die vorderen Gebäudeteite hinweg. Hangseitig
liegende Schichten mit Zimmern und Nebenräumen, die sich auch zu den Gebäudeseiten hin orientieren,
grenzen die tatseitigen offenen Wohn- und Essbereiche mit Küchen nördtich ab. Grosszüzige
Verglasungen im Suden bitden einen fliessenden Übergang zu den vorgetagerten Balkonschichten.
Die Gestattung der Fassade so[[ umlaufend eine hohe Quatität bieten und eine k[are Differenzierung von
Vor- und Rückseite vermeiden. Die Dachftäche sottals fünfte Fassade gestaltet werden, Dachaufbauten
wie technische Aufbauten Liftuberfahrt, Chemindeabzugsrohre oder Obtichter sind mögtich.
2.3 Nutzung
Das Gebäude dient ats Mehrfamilienhaus ausschtiesslich dem Wohnen. Die Einstetthalte deckt das
Parkplatzangebot f ur die Wohnungen ab.
2.4 Erschliessung und Parkierung
Die Haupterschliessung für die Bewohner erfoIgt uber die Einstetthatte, deren Ein- und Ausfahrtsrampe im
Süden an der öffenttichen Fichtenstrasse angeordnet ist. Über die interne, vertika[e Verbindung werden
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die Wohnungen sowie der Ausgang zur Grubenstrasse erreicht. Die Erschliessung für die Besucher erfolgt
über den barrierefreien Zugang ab der Grubenstrasse im Norden des GrundstÜcks. Für die Besucher sind
an der Grubenstrasse zwei einfach zugängtiche Parkptätze und gedeckte Veloabsteltptätze angeordnet.
Ein separater Fussgängerweg entlang der Rampe erschliesst das Gebäude für die Fussgänger auch von
Süden her. Die Parkierung erfotgt, mit Ausnahme der Besucherparkptätze, ausschliesslich unterirdisch
von der Fichtenstrasse. Die Parkptätze sind für die E-Mobitität vorbereitet und können mit Ladestationen
ausgestattet werden.
2.5 Wohnkomfort
Hoher Wohnkomfort wird durch die grosszügig gestalteten Räume mit grossen Fensterf [ächen
gewährteistet. Die Organisation der Wohnungen mit Ausrichtungen in bis zu vier Himmelsrichtungen
schaffen ein behagtiches Wohnen. Private Bereiche innerha[b der Wohnungen sind geschickt von den
Aufenthattsräumen abgegrenzt. Atte Wohn-, Schtaf- und Arbeitsräume haben mindestens eine tichte Höhe
von 2.40 m und eine Fensterftäche von mindestes 10% der Bodenftäche. lntime, im Hang eingeschnittene
Patios biLden ats geschützte Aussenräume einen Gegenpol zu den ausladenden Balkonen.
2.6 Ökotogische Quatität
Die Orientierung der Hauptwohnrichtungen nach Süden erlauben mit den grosszLigigen Fensterfronten die
passive Nutzung der Sonnenenergie in den Wohnräumen. Als sommerlicher Wärmeschutz können
Verschattungsanlagen bei Fenstern und Balkonen zusammen mit hochwertigen Fenstersystemen zu hohe
Wärmeeinträge verhindern. Bei der Auswahtder Baumateriatien wird bei der Herstellung, beim Transport
und bei der Bearbeitung auf einen geringen Energiebedarf hinsichtlich grauer Energie geachtet. Zudem
sotlen Transportwege kurzgehalten und nachwachsende und nachhaltige Baustoffe eingesetzt werden.
Entgegen dem Bestandesgebäude mit nur einer Wohneinheit, bietet das Ersatzgebäude mit sieben
Einheiten eine Verdichtung und somit einen haushätterischen Umgang mit dem Boden.
2.7 UmweltfreundLicheEnergieversorgung:
Geheizt wird mittets Erdsondenwärmepumpe, verteilt wird die Wärme über eine Fussbodenheizung. Eine
Komforttüftung sorgt für ein angenehmes Wohnktima. Der Minergie-Standard wird umgesetzt. lm
Sommer ist eine Free Cooting-An[age mittets Erdsonden vorgesehen, welche die Grundlastabdeckung
gewährteistet und eine Regeneration der Sonden ermögticht. Eine PV-Antage auf dem Hauptdach erzeugt
Eigenstrom für die Haustechnrk.
2.8 Entsorgung
Die Entsorgung des Abfatts wird nach den Vorgaben der ZEBA geplant.
2.9 Freiraumgestaltung / Einordnung ins Landschaftsbitd
Die Freiräume gtiedern sich in drei unterschiedtiche Nutzungsbereiche. Das sind zum einen die
quartierinternen Gemeinschaftsftächen, die unterschiedtich bepflanzten Grünftächen sowie die privaten
Aussenräume der Wohnungen.
Eine grosszügige, hindernisfrei zugängtiche und terrassierte Spiet- und Freiftäche ist im östtichen Arm
des Grundstucks eingebettet. Sie ist von einer uppigen Begrünung umgeben und wird von einem Baum
beschattet. Ein Fussweg verbindet die Spiet- und Freiftäche mit dem Treppenhauszugang im Hof. Die
naturbelassenen Umgebungsftächen um das Gebäude, bieten Raum fur eine grosse Biodiversität. Die
südtiche Hangftächewird a[s Blumenwiese, versetzt mit einheimischen Stauden und Sträuchern, gestaltet
Die üppige Begrünung der Nachbarschaft wird weitergeführt
Neben der vietseitig nutzbaren gemeinschafttichen Aussenfläche zum entspannten Aufenthatt im Grunen
im Sudosten, bitdet ein in der Höhe gestaffetter Kies-Vorplatz an der Grubenstrasse einen weiteren
repräsentativen Aufenthaltsort vor dem Hauszugang. Ein barrieref reier Zugangsweg dient zusätzlich der
behindertengerechten Erschliessung der Liegenschaft. SowohI bei der Aussenfläche im Sudosten, als
auch bei jener im Norden, setzen in der Höhe begrenzte Bäume vertikale Akzente in der Umgebung.
Seittich und hangseitig der ans Gebäude angegtiederten, ins Getände eingeschnittene Patios werden
Pftanzftächen angelegt und mit uppigen Gehötzgruppen notwendigen Sichtschutz und Abstand generieren
Die introvertierten Patios werden im Gegensatzdazu mit einer Chaussierung und der gezietten Setzung
einzelner Pftanzen eher nLichtern und künsttich gehatten und bitden einen starken Kontrast zum
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fliessenden natürlichen Hangverlauf. Talseitig öffnen sich die Patios in Richtung See und geben den Btick
f rei.
Festlegung des,,Einf achen Beba uungspla n Grubenstras se 22" :
Der vorliegende Einfache Bebauungsplan wurde in Abstimmung mit der Bauherrschaft erarbeitet.
Verbindticher BestandteiI bitden die Bestimmungen und der Ptanungsbericht mit dem zugehörigen
Situationsptan und Schemaschnitt 1 :500, sowie der separate Freiraumplan 1:500.
2.10 BaubereichundUmgebungsgestattung
Der Baubereich sowie die Umgebungsgestattung sind im Einfachen Bebauungsplan und im ergänzenden
Freiraumplan festgelegt. Die Bestimmungen halten fest, dass die Ptäne des Richtprojekts fürdie
Beurtei[ung der kubischen Gliederung und der gestalterischen Qualität der Bauten, Anlagen, sowie der
Umgebung wegleitend sind. Kleinere Abweichungen sind zutässig, sofern quatitativ insgesamt wiederum
eine gteichwertige und riberzeugende Lösung resultiert.
2.11 lnformationsgehalt:
Als lnformationsgehalt sind die Grenzen, Abstandstinien und Ptanungsbereiche abgebitdet.
Die Grenzabstände werden uberalleingehalten. Die dreisich übertagernden Gebäudekörper sind
zueinander um jeweits ein Geschoss versetzt und halten die zulässigen Höhen nach Regetbauweise
überatlein. Die Geschosszahtist ebenfatts Zonenkonform nach Regetbauweise geptant. Auf Mehrlängen
wird komplett verzichtet.
3. Begründung wesentlicher Vorzüge und zutässiger Abweichungen gegenüber der
Ei nzetba uweise; effektive Abweichung:
3.1 Wesenttiche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise:
Gemäss $ 32 Abs. 2 des P[anungs- und Baugesetzes können Bebauungsptäne von den ordentlichen
Bauvorschriften abweichen, wenn sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzetbauweise aufweisen
a) Besonders gute architektonische Gestattung der Bauten und Anlagen sowie der frreiräume
b) Besonders guten städtebautiche Einordnung in das Siedtungs- und Landschaftsbitd
Mit dem ,,Einf achen Bebauungsplan Grubenstrasse 22" , können wesentliche gestalterische und
städtebautiche Vorzuge erreicht werden. Weitere Vorteite sind:
a) Besonders gute ortsbautiche lntegration. Die präzise Staffetung der Gebäudevolumen entlang des
natürlichen Hangverlaufs sowohI in der Höhe als auch in der Horizontalen bricht das Volumen
und nimmt Bezug auf die bestehenden Baustrukturen.
b) Durch die Eingliederung in die Landschaft und die Berücksichtigung derTopografie entsteht eine
besonders hohe Freiraumquatität. lnsbesondere der südöstlich austaufende Grundstucksarm
dient atlein der Spiet- und Freif läche.
c) Besondere Berticksichtigung der ökotogischen Quatität. Effiziente nachhattige Energieerzeugung
und passive Nutzung der Sonnenenergie. Wo mögtich so[[en lokate, nachwachsende und
nachhattig produzierte Baustoffe angewendet werden. Der Minergie-Standard wird umgesetzt.
d) Haushälterischer Umgang mit dem Boden: Dem raumplanerischen Antiegen zur Verdichtung wird
mit dem vorliegenden Projekt in einer hohen Qua[ität Rechnung getragen.
3.2 ZulässigerAbweichungsspielraumgegenüberderEinzetbauweise:
Beim einfachen Bebauungsplan sind die Abweichungsmögtichkeiten von der Einzetbauweise in g 32 bis
Abs. 3 PBG abschliessend def iniert:
a) Die GeschosszahI darf um ein Geschoss erhöht werden.
b) Das Nutzungsmass darf um maxima[ 20% erhöht werden.
c) Die Areatinternen Grenz- und Gebäudeabstände durfen unterschritten werden.
d) Die maximaI zulässige Gebäudetänge darf um höchstens 50% überschritten werden
SeiIe 717
Aufgrund des Nachweises der besonders guten architektonischen Gestaltung der Bauten und Anlagen
sowie der Freiräume und der besonders guten städtebautichen Einordnung in das Siedtungs- und
Landschaftsbitd dürfen die fotgende Abweichungsmögtichkeiten in Anspruch genommen werden.
Beansprucht wird tedigtich Punkt b):
Mögtiche Abweichungen gemäss $32bis Abs. 3 Bst. B PBG:
Quetle: Bauordnung 0berägeri
a) GeschosszahI
b) Ausnützungsziff er
c) lnterne Abstände
d) Gebäudelänge
Bauordnung Einzetbauweise
2 Vottgeschosse + Attika
0.4
gem. B0
max. 30.00 m
Einfacher Bebauungsplan
3 Vottgeschosse + Attika
0.48
Unterschreitung möglich
max.45.00m(30m+50%)
beansprucht
nein
ja
nei n
nei n
4. Beilagen zum Planungsbericht:
Einfacher Bebauungsptan Grubenstrasse 22, Roefs Architekten AG, rev. 16.01 .2023
Freiraumplan Roefs Architekten AG, rev. 16.01.2023
Richtprojekt, Roefs Architekten AG, 24.10.2022
Richtprojekt, lten Landschaf tsarchitekten GmbH, rev. 1 6.01'2023
Bauherr und G
FG Promotion
igentümer
Poststrasse 4a, CH - 6300 Zug, P +41 41 444 22 22
Architekt
Roefs Architekten AG, CH - 6300 Zug, P +41 41 7 63 22 33