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title: "Bebauungsplan «Suurstoffi West», Rotkreuz"
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# Bebauungsplan «Suurstoffi West», Rotkreuz

## Art. 1 AUSGANGSLAGE / ZIELE {#art_1}

Ziele
Erschliessung
• Der Langsamverkehr wird durch eine attraktive Verbindung vom Bahnhof
Nord bis zum Naherholungsgebiet Golfplatz und See gefördert.
• Die Wohngebiete sollen oberirdisch möglichst verkehrsfrei gestaltet werden.
Siedlung
• Die Siedlungsentwicklung gemäss kantonalem Richtplan wird ermöglicht.
• Der Hochschulstandort kann umgesetzt werden.
• Ein durchgehendes und einheitliches Siedlungsbild soll sich in die vorhandenen Strukturen in Rotkreuz Nord einfügen und den Anschluss an das Gleisfeld herstellen.
• Es wird ein differenziertes Wohnungsangebot hauptsächlich für den Mittelstand mit einer hohen durchgrünten Aussenraumqualität angestrebt.
Aussenräume
• Eine qualitativ hochwertige Gestaltung der Erschliessungsstrassen und -
wege, sowie der vielfältigen Aufenthaltsbereiche (Sitzbereiche, multifunktionale Plätze) soll zu attraktiven öffentlich zugänglichen Aussenräumen führen.
Störfall / Lärm
• Durch eine optimale Anordnung der Baukörper sollen die Lärmimmissionen
und die Störfallgefährdung durch die Gütertransporte auf der SBB-Linie für
das Gebiet des Bebauungsplans und die angrenzenden Nachbarschaften
minimiert werden.
Planung / Entwicklung
• Der Bebauungsplan soll für Kanton, Gemeinde und Eigentümer eine Planungsrechtssicherheit für die Entwicklung der einzelnen Baubereiche bieten.
• Ein adäquater Planungsspielraum soll eine hochstehende Entwicklung der
einzelnen Überbauungen ermöglichen.
• Eine massvolle Nutzungsflexibilität für zukünftige oder sich wandelnde attraktive Nutzungen bietet die Möglichkeit, auf sich verändernde Bedürfnisse
reagieren zu können.

## Art. 2 BAUFELDER / BAUBEREICHE {#art_2}

Baufelder / Baubereiche
Für die Hochbauten werden Baufelder ausgeschieden. Diesen Baufeldern werden
Maximalnutzungen und Nutzungsverteilungen zugewiesen. Die Baufelder werden
wiederum in Baubereiche unterteilt (z.B. 3.1). In den Baubereichen der Baufelder 2,
3 und 5 werden Regelungen zu Gesamthöhe getroffen, in den Baubereichen des
Baufelds 1 zur Fassadenhöhe bzw. zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion.
Ausserhalb der Baubereiche ist die Erstellung von Kleinbauten für Veloabstellplätze, Entsorgungsanlagen und dgl. gestattet. Auskragungen über die Baufelder sind
in sinngemässer Anwendung von § Art. 21 V PBG zulässig. Untergeschosse sind
grundsätzlich im gesamten Perimeter zulässig. Im Bereich der Birkenstrasse ist mit
Ausnahme von Ein-/Ausfahrten ein Abstand von 5m zum Perimeterrand des

## Art. 3 Bebauungsplans einzuhalten.NUTZUNG {#art_3}

Baufeld 1
Die Volumensetzung im Baufeld 1 orientiert sich am Wettbewerbsprojekt „Peripteros“ gemäss Jurybericht vom April 2016.
Im Baubereich 1.1 ist max. 1 Hochhaus zulässig, dessen höchster Punkt des Daches unter Vorbehalt von technischen Anlagen, wie Antennen, Rohre und dergleichen max. 60.0 m über dem gewachsenen Terrain liegt.
Zur Sicherung des Boulevards ist in den Baubereichen 1.1 und 1.2 der im Situationsplan bezeichnete Durchgang für Fuss- und Radverkehr zu realisieren. Dessen lichte Breite beträgt mindestens 6.0 m, die lichte Höhe mindestens 4.5 m.
Wo der Durchgang an den Freiraum „Gleisplatz“ grenzt, ist er als zum Platz hin
offene Arkade auszugestalten.
Die Mindestbreite zwischen Gleisfeld und dem Baubereich 1.1 beträgt mindestens 6 m inklusiv der Abgrenzung zum SBB-Areal, wobei die dafür notwendige
Fläche auch ausserhalb des Perimeters sichergestellt werden kann.

## Art. 4 {#art_4}

Nutzung und Nutzungsmasse
In den Neubaubereichen sind die folgenden maximalen Nutzungsmasse zulässig:
Wohnen max.
(aGF(m2))
Arbeiten max.
(aGF(m2))
Total max.
(aGF(m2))
AZ
Total Baufeld 11 13‘500 29‘500 29’500 3.47
Total Baufeld 2 10’680 3’890 11’140 0.67
Total Baufeld 3 19’760 1’180 19’760 0.80
Total Baufeld 5 11’370 25’620 25’620 1.80
Total 55‘310 60’190 86’020 1.35
Im Baufeld 1 sind auch Bildungseinrichtungen zulässig. Im Erdgeschoss sind
Wohnnutzungen ausgeschlossen.

## Art. 5 {#art_5}

Nutzung der «alten Suurstoffi»
Mindestens einer der beiden erhaltenswerten Bauten der ‚Alten Suurstoffi’ (2.5
und 2.6) ist für Gemeinschaftsnutzungen vorzusehen. Anstelle von Gemeinschaftsnutzungen sind in einem der Bauten auch Bildungs- und Betreuungsein
richtungen von öffentlichem Interesse zulässig.

## Art. 6 GRUNDMASSE {#art_6}

Grundmasse
Es kommen keine Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge zur Anwendung.
1 Ehemals Baufeld 1 und 4 werden in Baufeld 1 integriert.ERSCHLIESSUNG

## Art. 7 {#art_7}

Parkplätze
Insgesamt sind max. 1165 Parkplätze, davon max. 240 oberirdisch und max.
1045 in Tiefgaragen zu erstellen. Die oberirdischen Abstellplätze dürfen verschoben werden. Die Tiefgaragen sind zusammenzufassen und über Sammelzufahrten zu erschliessen.

## Art. 8 {#art_8}

Bewirtschaftung öffentlicher Parkplätze
Parkplätze, welche eine Doppelnutzung aufweisen (ca. 50 PP), müssen in einem
Pool bewirtschaftet werden und dürfen nicht reserviert werden. Die Anzahl der
gepoolten Parkplätze kann auf Verlangen des Grundeigentümers erhöht werden.
Sämtliche öffentlich zugänglichen Parkplätze sind monetär und lenkungswirksam ab der 1. Minute zu bewirtschaften.

## Art. 9 {#art_9}

Erschliessung
Die Erschliessung der Baufelder sowie die Einfahrten werden über die Birkenstrasse und über die Blegistrasse entlang der Gleise realisiert.
Für die Erschliessung des Baufeldes 1 darf ab Birkenstrasse über den gesamten
Anstossbereich maximal eine Ein- und Ausfahrt in die PW-Einstellhalle realisiert
werden.

## Art. 10 {#art_10}

Wendeplatz
Für PW und LKW bis 11m ist östlich des Baubereichs 1.3 ein Wendeplatz zu
erstellen.

## Art. 11 {#art_11}

Planungsspielraum
Für die Anlage des Boulevards und der Freiräume wird ein Planungsspielraum
von ± 3 Meter gewährt. Die Lage der angrenzenden Baufelder ist bei einer
Verschiebung der Strassen entsprechend anzupassen.

## Art. 12 {#art_12}

SBB Personenüberquerung
Mit der Realisierung der Personenüberquerung des Gleisfelds ist innerhalb des
im Situationsplan markierten „Bereich SBB Personenüberquerung“ oder innerhalb der angrenzenden Baubereiche ein öffentlich zugänglicher, behindertengerecht ausgestalteter Ankunftsort für die Personenüberquerung zu schaffen
und dauerhaft zu sichern.

## Art. 13 GESTALTUNG {#art_13}

Generelle Bestimmungen
Alle Aussenräume, Anlagen und Bauten sind so zu gestalten, dass hinsichtlich
der Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Materialwahl und ökolgischem Wert eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren sind detaillierte Material- und Farbkonzepte vorzulegen. Für die Projektierung der Aussenräume müssen Landschaftsarchitekten beigezogen werden.FREIRÄUME

## Art. 14 {#art_14}

Baufelder 2 und 3
Die Baufelder 2 und 3 sind in den nicht unterkellerten Bereichen mit einer zusammenhängenden, lockeren Bepflanzung mit standortgerechten Gehölzen zu
gestalten. Die interne Erschliessungszone, die die Baufelder 2 und 3 verbindet,
ist als einheitlicher, zusammenhängender Aussenraum zu gestalten.
Der Aussenraum des Baufeldes 2 ist einheitlich zu gestalten. Zwischen dem
Bereich der „Alten Suurstoffi“ und den Bauten 2.1 und 2.2 ist ein gemeinschaftlich genutzter Aussenraum anzulegen.
Innerhalb des Baufeldes 3 sind private Aussenbereiche möglich, eine durchgängige Gartenlandschaft ist vorgesehen. Die Überdeckung der Tiefgaragen muss
eine Nutzung als Garten mit intensiver Begrünung ermöglichen. An einem geeigneten Standort ist eine gemeinschaftliche Spielfläche anzulegen.

## Art. 15 {#art_15}

Baufeld 5
Der südliche Vorbereich des Baufelds 5 ist als multifunktionale Fläche zu gestalten.

## Art. 16 {#art_16}

Boulevard
Der Boulevard ist für den Fuss- und Radverkehr ab der Birkenstrasse die Haupterschliessung für das Areal Suurstoffi West und die Hauptverbindung zum Areal
Suurstoffi Ost. Es ist ein öffentliches Fuss- und Radwegrecht zu begründen. Die
Notzufahrt und in Ausnahmefällen die Anlieferung ist, soweit verkehrstechnisch
möglich, gestattet.
Wenn die Planung und/oder der Betrieb zeigen, dass die Benutzung des
Durchgangs im Baufeld 1 für Radfahrende nicht geeignet ist, ist eine alternative
Führung der Radverkehrs entlang des Gleisfeldes sicherzustellen.
Die lockere, unregelmässige Bepflanzung mit Gehölzen und individuellen Gestaltungselementen entlang des Boulevards bildet übergreifend über alle Baufelder eine gestalterische Einheit.

## Art. 17 {#art_17}

Freiräume
Für die Ausgestaltung der Aussenräume ist der Umgebungsgestaltungsplan
„Areal Suurstoffi West“ von Vogt Landschaftsarchitekten vom 24. Mai 2016 wegleitend. Die Umgebungspläne für die Baubewilligung sind durch ausgewiesene
Fachpersonen zu erarbeiten.
Die Freiräume sind als gemeinschaftlich genutzte Freifläche zu konzipieren und
können je nach Nutzung der angrenzenden Baufelder als urbane Hartfläche
oder als begrünte Freifläche gestaltet werden.
Der Strassenraum entlang der Birkenstrasse ist in die Gestaltung der öffentlichen Aussenräume einzubeziehen.
Der Freiraum „Quartierzugang“ ordnet sich an der westlichen Perimeterspitze
an und ist mit dem Freiraum „Birkenstrasse“ zu verbinden.
Die Freiräume werden soweit funktional möglich entsprechend dem wegleitenden Umgebungsplan mit lockeren Baumgruppen oder Gehölzen bepflanzt. Die
Überdeckung der Tiefgaragen muss eine Bepflanzung mit Bäumen lokal ermöglichen.95.09
5.75
mögliche Anlieferung Bahn / LKW Multifunktionale Fläche für Anlieferung, Parkierung, Umschlag
90°
Privatgärten
Privatgärten
Privatgärten
Privatgärten
Privatgärten
Privatgärten
Siedlunginterne
Erschliessung:
Hartbelag
Halbprivate Grünflächen
Retensionsfläche
Bepflanzung mit standortgerechten Gehölzen
232b
253a
186b
186e
186a 186c
Bepflanzung
mit standortgerechten Gehölzen
232a
Bepflanzung
mit standortgerechten Gehölzen
gemeinschaftlicher Platz
gemeinschaftlicher Platz
9G.
6G.
9G.
Halbprivate Grünflächen
Bepflanzung mit standortgerechten Gehölzen
Strasse Nord optional, kann zu Gunsten der Grundstücke zu Grünfläche werden
1.1
1.2
1.3
21.50
W
Höchster Punkt des Dachs max.
= 60.00m
Fassadenhöhe max.
= 25.00m
Fassadenhöhe max.
= 30.00m
4.00
4.00
Freiraum
Birkenstrasse
Freiraum
Quartierzugang
Freiraum
Gleisplatz
43.00
43.10
26.70
25.00
Bus
Bus
Boulevard
Boulevard
Boulevard gedeckt (mind. 6m lichte Breite),
gegen Freiraum offen
Boulevard
Boulevard
6.40
5.00
57.20
21.00
42.50
6.00
15.90
40.60
Boulevard
Freiraum Ost
21.00 110.00
6.00 2.00 3.00 16.00 18.003.09 5.00
33.15
41.50 43.50
59.00
18.00
31.50 39.50
114.50
17.00
62.00
65.00
12.20 3.00 16.70 3.00 9.50 3.00 16.70 3.00 9.00 16.50 3.00 28.13
14.10 3.00 3.00 9.50 3.00 16.50 3.00 9.00 16.50
3.00
16.70 3.00 3.00
3.00
2.6
H max = 35.00m H max = 25.00m
H max = 35.00m
2.5
3.1
3.8
3.7
3.6
3.5
3.2
3.3
3.4
2.1
2.2
2.3
2.4
H max = 15.00m
H max = 15.00m
5.4
5.1 5.3
5.2
H max = 18.00m
H max = 14.00m
H max = 14.00m
H max = 14.00m
H max = 15.00m
H max = 15.00m
H max = 14.00m
H max = 14.00m
H max = 15.00m
H max = 15.00m
4.82
58.00 13.09
73.25 6.30
53.00 16.90
48.00 15.03
3.00 3.00 3.00 3.00
5.00 6.30 20.50 3.00
59.8020
8.70 67.30
12.00 50.00
20.50 11.50 20.50 12.50
29.20 1.80 3.00
34.00
24.50 3.00 8.90
3.00 20.50 3.00
20.50
3.00
19.00
3.00
3.00
3.00
H max = 14.00m
3.00
5.86
8.66
13.60
17076115
17076136
17076098
17076366
17076365
17076413
17076414
17076415
17076416
17076422
17076425
17076428
Feuerwehr
International School
846a
783a
791a
576a
431a
647a
646a
645a
372a373a
333b
333a
347b
317a
292a
222b
222a
939a
430a
241a
1338b
1338a
454e
799a
861a
859a
847a
845a
772a
1067a
1063a
1064a
1065a
1066a
1069a
1070a
1071a
1072a
1073a
1135a
1136a
1137a
1138a
1143a
1144a
1145a
1146a
1147a
1148a
1149a
1150a
1151a
1152a
1153a
1154a
1139a
1140a
1141a
1142a
583b
1098b
1098a
1067a
1348a
1347a
1346a
1382a
1334b
1334c
1334d
1334e
1334f
1360a
1369a
1367b
1367e
1367a
1367c1367d
1367g1367h
1367i
Birkenstrasse
Birkenstrasse
Sunneblick
Suurstoffi
Ch
35a
13b
43b
12a
3b
9b
10b
3c
15a
43a
12b
9a
15b
10a
17a
17b
3a
35b
13a
15c
SBB
SBB
645b
844a
1068a
1098c
1334g
1334i
1382b
1370a
19741973
Kanal GVRZ (Bestand)
Kanal GVRZ (Bestand)
Kanal GVRZ (Bestand)
Städtebauliches Konzept "Peripteros", Baufeld 1, Ansicht von Südosten, Mst. 1:1'000Städtebauliches Konzept "Peripteros", Baufeld 1, Ansicht von den Gleisen aus, Mst. 1:1'000
0 5 10 50 m25
N
1:500
Orientierender Inhalt
Geltungsbereich
Verbindlicher Inhalt
Baubereiche mit Nummerierung "Baufeld"."Baubereich"
öffentliches Fahrwegrecht
Bereich Ankunft SBB-Personenüberquerung
Ein- und Ausfahrt PW Einstellhalle (Lage schematisch)
zu erhaltende Gebäude
Aussenraum öffentlich
Wendeplatz PW/LKW bis 11m (Lage schematisch)
öffentliches Fuss- und Radwegrecht
Maximale GesamthöheH max = 25.00m
W
Richtprojekt
Parzellengrenzen innerhalb des Perimeters
bestehende Gebäude im BBP-Perimeter
Hilfslinie Vermassung
Zonengrenze
Fuss- und Radweganbindungen
alternative Fuss- und Radweganbindungen
alternatives Fuss- und Radwegrecht
alternatives Fahrwegrecht
Vergrösserte Baubereiche für auskragende Balkone
begrünter Aussenraum halbprivat
oberirdische Parkierung (Lage schematisch)
multifuktionale Fläche für Anlieferung, Parkierung, Umschlag
begrünter Aussenraum privat (Abgrenzung schematisch)
einheimische Bäume (Anzahl und Lage schematisch)
begrünter Aussenraum, falls Strasse Nord nicht realisiert wird
Ein- und Ausfahrt Anlieferung in Ausnahmefällen
Bereich SBB-Personenüberquerung ausserhalb Perimeter
BushaltestelleBus
Städtebauliches Konzept "Peripteros" Baufeld 1
Tiefgarage Richtprojekt
gedeckte Einfahrt Einstellhalle (inkl. Anlieferung) über Terrain möglich
Interessenlinie SBB
BAUBEREICH 1.1 BAUBEREICH 1.3BAUBEREICH 1.2
30.00
60.00
25.00
Städtebauliches Konzept "Peripteros", Ansicht von NordwestenStädtebauliches Konzept "Peripteros", Ansicht von Nordosten
BAUBEREICH 1.3 30.00
25.00
BAUBEREICH 1.2
BAUBEREICH 1.1
alternative Radwegverbindungen
Boulevard mit öffentlichen Fuss- und Radwegrecht
Kanton Zug
Bebauungsplan "Suurstoffi West", Rotkreuz
Situationsplan + Schnitt | 1:500
Gemeinde Risch

## Art. 18 {#art_18}

Dächer/ Begrünung
Die Dachformen sind frei.
Für technisch bedingte Aufbauten gilt § 57 Abs. 4 BO.
Flachdächer sind zu begrünen. Es sind angemessene Retensionsmöglichkeiten
auszubilden, sofern dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Als
Terrassen sowie zur Energiegewinnung genutzte Dachflächen sind hiervon
ausgenommen. Flachdächer von kleineren technischen Aufbauten müssen nicht
begrünt werden.

## Art. 19 {#art_19}

Nachhaltigkeit
Die Bauten müssen bezüglich Wärmedämmung und Warmwasser mindestens
vergleichbare Anforderungen wie der jeweils aktuelle Minergiestandard erfüllen.
Zudem wird eine CO2-arme Wärmeerzeugung angestrebt.

## Art. 20 STÖRFALLVORSORGE {#art_20}

Massnahmen zur Störfallvorsorge
Im Rahmen der Störfallvorsorge sind folgende Massnahmen zu treffen:
- geschützte Luftzufuhr für die Gebäude vom Dach oder von der gleisabgewandten Gebäudeseite sicherstellen.
- Notausgänge und Fluchtwege auf der gleisabgewandten Gebäudeseite anordnen.
Das Kompetenzzentrum Störfall der armasuisse Immobilien, Bern, ist im Rahmen der Projektierung von Neu-, Um- und Ausbauten beizuziehen.

## Art. 21 {#art_21}

Lärm
Die Gebäude entlang der SBB-Linie sind mit geeigneten Massnahmen (Nutzung, Grundrissorganisation o.ä.) gegen den Eisenbahnlärm zu schützen. Im
Rahmen der Baubewilligung ist der Nachweis zu erbringen, dass alle lärmempfindlich genutzten Räume eine Lüftungsmöglichkeit über ein Fenster mit Lärmbelastung unter dem massgebenden Immissionsgrenzwert aufweisen.

## Art. 22 BAUORDNUNG {#art_22}

In diesen Bestimmungen werden die maximalen Nutzungsmasse für die einzelnen Baufelder definiert. Im Rahmen der Baubewilligung werden diese maximalen Nutzungsmasse nur gewährt, wenn die Qualitäten gemäss § 32, Abs. 2 PBG
erfüllt sind.

## Art. 23 {#art_23}

Der Gemeinderat kann kleine Abweichungen bewilligen.
vom 04. Dezember 2025 bis 05. Januar 2026
Vom Gemeinderat verabschiedet am:
Der Gemeindepräsident: Die Gemeindeschreiberin:
Von der Baudirektion vorgeprüft am:
Der Amtsleiter-Stv:
Publiziert im Amtsblatt
1. Öffentliche Auflage
Vom Gemeinderat beschlossen am:
Der Gemeindepräsident:
Peter Hausherr Silja Studer
Nr. 49 vom 04. Dezember 2025
Die Gemeindeschreiberin:
Peter Hausherr Silja Studer
Nr. 10 vom 05. März 2026
Kantonale Genehmigung:
12. August 2025
15. September 2025
Hannes Wahl
17. Februar 2026
vom 05. März 2026 bis 25. März 2026
Publiziert im Amtsblatt
2. Öffentliche Auflage
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