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title: "Planungs- und Baugesetz"
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provisions: 6
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# Planungs- und Baugesetz

## § 1 Zweck {#par_1}

1 Dieses Gesetz legt Ziele und Zwecke der Raumplanung fest
und gewährt die Planungsmittel für die Aufteilung des Bodens in verschiedene Nutzungsbereiche, für deren Einteilung, Erschliessung und
Ausstattung sowie für die Ausübung der zulässigen Bodennutzung.
2 Es regelt die Zuständigkeiten und das Verfahren im Bereich der
Raumplanung sowie das öffentliche Baurecht.

## § 2 Zuständigkeiten {#par_2}

Soweit dieses Gesetz oder das übrige kantonale Recht nichts
Besonderes bestimmt, sind zuständig:51
a. der Regierungsrat zum Erlass der in diesem Gesetz vorgesehenen
Verordnungen, Richtlinien und Normalien, zur Festsetzung der
vom Staat aufzustellenden Richtpläne und zur Oberaufsicht über
das gesamte Planungs- und Bauwesen,
b. die zuständige Direktion zur Festsetzung der vom Staat aufzustellenden Nutzungspläne und von Planungszonen, zum Entscheid über
die Genehmigung von kommunalen Richt- und Nutzungsplänen
sowie über genehmigungsbedürftige Verfügungen und zur Aufsicht
über die Gemeinden in den von diesem Gesetz geordneten Sachbereichen,
c. die politischen Gemeinden zum Erlass der ihnen vorbehaltenen
Ausführungsvorschriften, zur Festsetzung kommunaler Pläne und
zur erstinstanzlichen Gesetzesanwendung.

## § 3 Begriffsbestimmungen {#par_3}

1 Der Ausdruck «dieses Gesetz» und die Verweisung auf die
«Vorschriften dieses Gesetzes» umfassen auch die ausführenden
Erlasse.
2 Zu den ausführenden Erlassen zählen die Verordnungen und die
kommunalen Erlasse.
3 Als ausführende Verfügungen gelten alle andern Gesetzesanwendungen.
4 . . .58

## § 4 Zinssatz {#par_4}

Wo dieses Gesetz die Verzinsung einer Geldleistung vorschreibt, gilt der jeweilige Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für
bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften.
Genehmigungen § 5.51 1 Bei der Genehmigung von Erlassen, Verfügungen und raumplanungsrechtlichen Festlegungen werden Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und Angemessenheit geprüft.
2 Die Genehmigung hat rechtsbegründende Wirkung.
3 Der Genehmigungsentscheid wird von der Gemeinde zusammen
mit dem geprüften Akt veröffentlicht und aufgelegt.

## § 6 Kundmachungen {#par_6}

1 Für vorgeschriebene Kundmachungen gilt:
a. öffentliche Bekanntmachungen erfolgen gleichzeitig im kantonalen Amtsblatt und in den üblichen Publikationsorganen der Gemeinde, wo solche fehlen durch öffentlichen Anschlag;
b. schriftliche Mitteilungen ergehen durch eingeschriebenen Brief;
die Pflicht zur Mitteilung besteht nur gegenüber Personen, die
Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz haben oder der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache schriftlich ein inländisches
Zustelldomizil bezeichnet haben;
c.68 öffentliche Auflagen erfolgen im baurechtlichen Verfahren elektronisch über die Plattform, in den übrigen Verfahren bei der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache; sie finden während
der vollen Frist statt und sind öffentlich bekannt zu machen.
2 Bei öffentlichen Bekanntmachungen und schriftlichen Mitteilungen sind die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechtsbehelfe und Eingaben, deren Fristen und notwendiger Inhalt sowie die Stelle, an die sie
zu richten sind, anzugeben; ferner ist auf Ort und Zeit vorgeschriebener öffentlicher Auflagen hinzuweisen.
Anhörung
und öffentliche
Auflage
§ 7.27 1 Bei der Aufstellung und Änderung der Richt- und Nutzungspläne sind nach- und nebengeordnete Planungsträger rechtzeitig
anzuhören.
2 Die Pläne sind vor der Festsetzung öffentlich aufzulegen. Innert
60 Tagen nach der Bekanntmachung kann sich jedermann bei der die
Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt äussern.
3 Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft
bei der Planfestsetzung entschieden.
4 Hernach stehen die Pläne und die Stellungnahme zu den nicht
berücksichtigten Einwendungen zur Einsichtnahme offen.
Verfahren § 7 a.67 Das baurechtliche Verfahren wird elektronisch über die
Plattform geführt, die übrigen Verfahren schriftlich.
II. Titel: Das Planungsrecht
1. Abschnitt: Die Planungspflicht
A. Planungspflicht im
Allgemeinen
§ 8. Zur Planung im Sinne dieses Gesetzes verpflichtet sind der
Staat, die regionalen Planungsvereinigungen, die Gemeinden sowie
jene Körperschaften, Stiftungen und selbstständigen Anstalten des
öffentlichen und des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen und deren Tätigkeit das Planungs- und Bauwesen beeinflusst oder
davon abhängig ist.
II. Umfang§ 9. 1 Die Planungen jedes Planungsträgers gehen räumlich und
sachlich so weit, als die Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben und
die Wahrung seiner Interessen es erfordern.
2 Die Planungen sind neuen Erkenntnissen und Entwicklungen
anzupassen, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit es zulassen.
B. Staatliche
Planung
§ 10.27 Der Staat untersucht zusammen mit dem Bund und den
regionalen Planungsverbänden die Besiedlungs- und Nutzungsentwicklung des Kantons und seiner Regionen. Er erarbeitet die Ziele der
wünschbaren Entwicklung und koordiniert die Planungsmassnahmen
von Kanton, Regionen und Gemeinden. Der Regierungsrat erstattet
über diese Untersuchungen sowie über die Durchführung und den
Verwirklichungsstand der Raumplanung dem Kantonsrat mindestens
alle vier Jahre Bericht.
II. Weitere
Obliegenheiten
§ 11. Dem Staat obliegen ausser den ihm vorbehaltenen Planungen
a. die Beschaffung, Untersuchung und Weitergabe der Grundlagen,
b. die Abstimmung überregional und überkantonal wirksamer Planungen und der Verkehr mit den Planungsbehörden des Bundes
und anderer Kantone,
c. die verlangte Mithilfe bei nachgeordneten Planungen.
C. Regionalplanung
§ 12.27 1 Die Gemeinden schliessen sich zur Mitwirkung an der
überkommunalen Planung zu Zweckverbänden zusammen. Die Stadt
Zürich hat die gleiche Stellung wie ein regionaler Planungsverband.
2 Soweit erforderlich, bilden die regionalen Planungsverbände eines
grösseren Bereiches eine privatrechtliche Dachorganisation, insbesondere zur Koordination überkommunaler Planungsaufgaben.
II. Aufgaben§ 13.27 1 Die regionalen Planungsverbände erarbeiten die Grundlagen und die Ziele der räumlichen Entwicklung ihres Gebietes und
behandeln die Vorlagen zu den regionalen Richtplänen aufgrund von
Initiativen, von Anträgen ihres Vorstandes oder von Aufträgen der
zuständigen Direktion33.
I. Planungsträger
I. Leitbilduntersuchungen
I. Planungsverbände
2 Die Gemeinden können in der Verbandsordnung den Planungsverbänden weitere Aufgabenbereiche übertragen.
3 Die zuständige Direktion33 hört die Planungsverbände vor der
Festsetzung oder Änderung von überkommunalen Nutzungszonen
und Schutzverordnungen an.
§§ 14 und 15.25
D. Verbindlichkeit der
Planungen
§ 16. 1 Die Planungen unterer Stufen haben denjenigen der obern
Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung
zu entsprechen.
2 Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt
und untergeordneter Natur sind.27
E. Technische
Vorkehren
§ 17. 1 Jedermann hat gegen Ersatz des angerichteten Schadens
Handlungen des Gemeinwesens zu dulden, die zur technischen Vorbereitung und Durchführung von Planungsmassnahmen notwendig
sind, wie Begehungen, Geländeaufnahmen und Vermessungen, Verpflockungen, Bodenuntersuchungen usw.
2 Begehungen überbauter und, wenn darauf Schaden verursacht
wird, anderer Grundstücke oder Grundstückteile sind den Betroffenen rechtzeitig mitzuteilen; über eine Begehung hinausgehende Inanspruchnahmen bedürfen einer schriftlichen Mitteilung.
3 Über streitige Entschädigungsansprüche wird im Verfahren nach
dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden.
2. Abschnitt: Die Richtplanung
A. Allgemeines27
Gestaltungsgrundsätze
§ 18. 1 Die Richtplanung soll die räumlichen Voraussetzungen für
die Entfaltung des Menschen und für die Erhaltung der natürlichen
Lebensgrundlagen schaffen oder sichern sowie der Bevölkerung der
verschiedenen Kantonsteile in der Gesamtwirkung räumlich möglichst
gleichwertige Lebensbedingungen gewähren.
2 Insbesondere ist anzustreben, dass27
a. die natürlichen Grundlagen des menschlichen Lebens, wie Boden,
Wasser, Luft und Energie, sparsam beansprucht und vor Beeinträchtigungen geschützt werden,
b. die überbaubaren Gebiete haushälterisch, ökologisch und ökonomisch ausgewogen genutzt werden,
c. die Qualität der Siedlungen verbessert wird,
d. neben den Städten Zürich und Winterthur weitere gut erschlossene
und mit übergeordneten öffentlichen und privaten Diensten ausgestattete Schwerpunkte der Besiedlung entstehen können,
e. die Siedlungsgebiete gegen nachteilige Umwelteinflüsse abgeschirmt,
vorhandene Belastungen abgebaut und eine soziale Durchmischung
ermöglicht werden,
f. die Siedlungsgebiete mit genügend erreichbaren öffentlichen und
privaten Diensten für Versorgung, Fürsorge, Kultur, Bildung und
Naherholung ausgestattet werden können,
g. die für eine ausgewogene wirtschaftliche und siedlungspolitische
Entwicklung des Kantons erforderlichen Flächen für Wohnen
und Arbeiten sichergestellt werden,
h. der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes
erhalten bleiben,
i. See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden,
k. vielfältige, unter sich zusammenhängende Lebensräume erhalten
und geschaffen werden,
l. schutzwürdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und
Heimatschutzes vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt
werden,
m. die für die Erholung der Bevölkerung nötigen Gebiete dauernd
zur Verfügung stehen,
n. die Siedlungsgebiete durch leistungsfähige öffentliche Verkehrsmittel und Strassen erschlossen werden,
o.69 der Ausstoss von Treibhausgasen vermieden wird und die nachteiligen Folgen der Klimaerwärmung möglichst gering sind.
Wirkung§ 19.27 1 Die Richtpläne sind behördenverbindlich.
2 Die Recht- und Zweckmässigkeit ihrer Festlegungen kann bei der
Nutzungsplanung im Rechtsmittelverfahren angefochten und im Genehmigungsverfahren überprüft werden.
B. Der kantonale Richtplan27
Bestandteile§ 20.27 1 Der kantonale Richtplan besteht aus folgenden aufeinander abgestimmten Teilrichtplänen:
a. Siedlungs- und Landschaftsplan,
b. Verkehrsplan,
c. Versorgungsplan,
d. Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen.
2 Die Richtpläne bestehen in der Regel aus einem Plan und einem
Bericht, der Erläuterungen zu den Festlegungen und Angaben über
ihre wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Auswirkungen und
über ihre Durchführung in technischer, finanzieller und zeitlicher Hinsicht enthält.
3 Bei Bedarf können weitere Teilrichtpläne festgesetzt werden.
I. Siedlungs- und
Landschaftsplan
§ 21. 1 Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die
Überbauung benötigte und hiefür geeignete Siedlungs- und Bauentwicklungsgebiet.
2 Als Siedlungsgebiet darf nur Land ausgeschieden werden, das
bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25
Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
3 Zusätzlich können als Bauentwicklungsgebiet Flächen vorgesehen
werden, die voraussichtlich in einem späteren Zeitpunkt der Besiedlung dienen.
2. Weitere
Festlegungen
§ 22.27 1 Der Siedlungsplan scheidet Gebiete aus, die aus kantonaler Sicht für die Bildung wirtschaftlicher und kultureller Zentren, für
eine Wohn- oder gemischte Überbauung sowie für die industrielle und
gewerbliche Nutzung bestimmt sind, und legt dabei die anzustrebende
bauliche Dichte fest.
2 Er bezeichnet ferner die schutzwürdigen Ortsbilder von kantonaler Bedeutung.
B. Landschaftsplan
§ 23. 1 Im Landschaftsplan sind, soweit von kantonaler Bedeutung, zu bezeichnen:27
a. das Landwirtschaftsgebiet mit jenen Flächen, die sich für die
landwirtschaftliche Nutzung eignen oder die im Gesamtinteresse
landwirtschaftlich genutzt werden sollen; als landwirtschaftliche
Nutzung gelten auch der Reb-, der Obst- und der Gartenbau,
b. das Forstgebiet mit den der Forstgesetzgebung unterstehenden
Wäldern und den zur Aufforstung bestimmten Flächen,
c. das Erholungsgebiet mit jenen Flächen, die der Erholung der Bevölkerung dienen und bei denen dieser Zweck gegenüber andern
Nutzungen überwiegt,
d.27 die Natur- und Landschaftsschutzgebiete sowie weitere Objekte,
die aus Gründen des Natur- und Heimatschutzes erhalten oder
wiederhergestellt werden sollen und nicht vom Siedlungsplan
erfasst sind,
e. das Trenngebiet mit jenen Flächen, die zur Gliederung und Trennung des Siedlungsgebiets unüberbaut bleiben sollen,
f. die Gebiete für Materialgewinnung und für Materialablagerung,
A. Siedlungsplan
1. Siedlungs-
und Bauentwicklungsgebiet27
g. das übrige Gebiet mit den Flächen, die keinem andern Gebiet zugeteilt sind.
2 Die bezeichneten Gebiete können sich überschneiden; ein solcher
Sachverhalt ist darzustellen.
II. Verkehrsplan§ 24.27 Der Verkehrsplan gibt Aufschluss über bestehende und
geplante Anlagen und Flächen für
a. Nationalstrassen und Staatsstrassen von kantonaler Bedeutung,
b. Bahnlinien und Anlagen für den Güterumschlag sowie andere öffentliche Transportmittel, Luftseilbahnen, Skilifte und dergleichen,
c. schiffbare Wasserwege und regelmässig bediente Schifffahrtslinien,
d. den Luftverkehr samt Luftstrassen im Nahbereich und Flugsicherungseinrichtungen,
e. die Fahrzeugparkierung von kantonaler Bedeutung.
III. Versorgungsplan
§ 25. 1 Der Versorgungsplan enthält die bestehenden und vorgesehenen Anlagen und Flächen von kantonaler Bedeutung für27
a. die Versorgung mit Wasser, insbesondere für die Wassergewinnung, -speicherung, -aufbereitung und -anreicherung,
b.27 die Versorgung mit Energie und Rohstoffen jeder Art,
c. Fernmelde- und Nachrichtenübermittlungsdienste,
d. die Ableitung und Reinigung von Abwässern,
e. die Beseitigung, Aufbereitung und Wiederverwertung von Abfällen und Schadstoffen.
2 Ferner sind die zugehörigen Beförderungs-, Verteil-, Übertragungs- und Verbindungsleitungen sowie die Gebiete, die zum Schutz
von Versorgungsanlagen freizuhalten sind, aufzunehmen.
IV. Plan der
öffentlichen
Bauten und
Anlagen
§ 26. Der Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen enthält die
für die Raumplanung wichtigen Bauten und Anlagen im öffentlichen
Interesse von kantonaler Bedeutung, insbesondere für27
a. die öffentliche Verwaltung und die Justiz,
b. die Erziehung und Bildung,
c. die Kultur und die gemeinschaftliche Begegnung,
d. die Kultuspflege und das Bestattungswesen,
e. das Gesundheitswesen,
f. die Erholung und den Sport.
§§ 27−29.25
C. Der regionale Richtplan27
Inhalt § 30.27 1 Der regionale Richtplan erfasst Gebiete, die nach ihrer
Lage, nach den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen, nach der
Erschliessung, Versorgung und Ausstattung sowie nach ihrer mutmasslichen Entwicklung einer abgestimmten Raumordnung bedürfen und
zugänglich sind.
2 Der regionale Richtplan umfasst die gleichen Bestandteile und
ordnet sinngemäss die nämlichen Sachbereiche wie der kantonale
Richtplan; er kann jedoch die räumlichen und sachlichen Ziele enger
umschreiben oder bei Bedarf weiter gehende Angaben enthalten.
3 Der Siedlungsplan kann insbesondere die gemeinde- oder gebietsweise anzustrebende bauliche Dichte festlegen.
4 Der Verkehrsplan enthält namentlich
a. die Strassen und Parkierungsanlagen von regionaler Bedeutung,
b. die Tram- und Buslinien mit den zugehörigen Anlagen,
c. Bahnlinien sowie Anschlussgleise und Anlagen für den Güterumschlag,
d. Rad-, Fuss-, Reit- und Wanderwege unter Einbezug historischer
Verkehrswege.
D. Der kommunale Richtplan27
Inhalt § 31.27 1 Der kommunale Richtplan kann sich auf einzelne Teilrichtpläne beschränken. Über die zu ordnenden Sachbereiche entscheidet das zur Festsetzung zuständige Organ.
2 Auf den Verkehrsplan mit den kommunalen Strassen für die
Groberschliessung und den Wegen von kommunaler Bedeutung darf
nicht verzichtet werden.
E. Festsetzung und Genehmigung27
Zuständigkeit § 32.27 1 Der Kantonsrat setzt den kantonalen Richtplan fest.
2 Der Regierungsrat setzt die regionalen Richtpläne fest.
3 Der kommunale Richtplan wird je nach der Gemeindeordnung
von der Gemeindeversammlung, vom Gemeindeparlament57 oder durch
Urnenabstimmung festgesetzt. Er bedarf der Genehmigung.
4 Die Festsetzung des kantonalen Richtplans und der regionalen
Richtpläne ist öffentlich bekannt zu machen.51
§§ 33−35.25
3. Abschnitt: Die Nutzungsplanung
A. Kantonale und regionale Nutzungszonen
I. Die Landwirtschaftszone23
Bereich§ 36.27 Als Landwirtschaftszonen sind nach Bedarf Flächen auszuscheiden, die sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignen oder
die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen.
§§ 37 und 38.25
II. Die Freihaltezonen
A. Bereich§ 39. 1 Kantonale und regionale Freihaltezonen werden nach Bedarf für jene Flächen festgesetzt, die nach den entsprechenden Richtplänen überwiegend der Erholung der Bevölkerung dienen oder ein
Objekt des Natur- und Heimatschutzes bewahren sollen.
2 Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden,
die der Trennung und Gliederung des Siedlungsgebiets dienen.27
B. Bauten
und Anlagen
§ 40. 1 In der Freihaltezone dürfen nur solche oberirdische Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck
nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG16.27
2 Änderungen in der Bewirtschaftung oder sonstigen Gestaltung
der Grundstücke müssen mit dem Zonenzweck vereinbar sein.
3 . . .21
C. Heimschlagsrecht27
§ 41. 1 Jeder Grundeigentümer hat neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung das Recht, seine in
der Freihaltezone gelegenen Grundstücke und Grundstückteile dem
Staat heimzuschlagen.
2 Beiden Parteien steht dabei das Ausdehnungsrecht nach dem
Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten zu.
1. Umfang
2. Entschädigung
§ 42. 1 Die Entschädigung richtet sich nach den Verhältnissen bei
Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone. Sie ist von dem Zeitpunkt
an zu verzinsen, in dem der Heimschlag ausgeübt wird.
2 Für materielle Enteignung bereits bezahlte Entschädigungen sind
anzurechnen.
3. Verfahren § 43. 1 Das Heimschlagsrecht ist innert zehn Jahren seit Eintritt
der Rechtskraft der Freihaltezone schriftlich geltend zu machen.
2 Kommt innert sechs Monaten seit Geltendmachung kein privatrechtlicher Vertrag über den Erwerb der Heimschlagsfläche durch das
Gemeinwesen zustande, hat dieses das Schätzungsverfahren nach dem
Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten einzuleiten.
3 Rechtskräftige Entscheide der Schätzungskommission gelten als
richterliches Urteil.
4 Auf den Heimschlag kann innert zwei Monaten nach Eintritt der
Rechtskraft des Entscheids über die Heimschlagsentschädigung schriftlich verzichtet werden.
D. Zugrecht § 43 a.26 1 Der Staat kann im Entschädigungsverfahren aus materieller Enteignung die Zusprechung des betreffenden Landes zu Eigentum verlangen, wenn die Entschädigungsforderung für die mit der Freihaltezone verbundenen Eigentumsbeschränkungen mehr als zwei Drittel
des Verkehrswerts beträgt und wenn er sich verpflichtet, das Land innert
vier Jahren nach der Eigentumsübertragung der Öffentlichkeit zugänglich zu machen oder einer bisherigen besonderen Nutzung, derentwegen das Land der Freihaltezone zugewiesen worden ist, dauernd zu
erhalten.
2 Die Entschädigung für die Zusprechung des Eigentums bemisst
sich nach den Verhältnissen bei Eintreten der Rechtskraft der Freihaltezone. Sie ist von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem der Berechtigte die Entschädigung aus materieller Enteignung geltend gemacht
hat.
3 Macht der Staat den Anspruch auf Eigentum geltend, sind die
Entschädigungen für die Eigentumsbeschränkungen und für die Zusprechung des Eigentums gesondert festzustellen.
4 Der Staat kann innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des
Entscheids auf die Zusprechung des Eigentums verzichten.
E. Rückgriff27 § 44. Der Staat kann von Gemeinden, die aus der Freihaltezone
besondern Nutzen ziehen, insbesondere weil diese in hohem Masse
auch ihrer Bevölkerung dient oder ihnen die Festsetzung eigener angemessener Freihaltezonen erspart, Beiträge an seine Kosten fordern.
III. Gestaltungspläne für Materialgewinnung
und Materialablagerung26
Inhalt§ 44 a.26 1 Kantonale und regionale Gestaltungspläne für Materialgewinnung und Materialablagerung werden nach örtlichem und
zeitlichem Bedarf für jene Flächen festgesetzt, die nach der Richtplanung für diese Zwecke vorgesehen sind.
2 Mit dem Gestaltungsplan werden im Rahmen eines Gesamtkonzepts über das im Richtplan bezeichnete Gebiet für einen bestimmt
umgrenzten Bereich die beanspruchte Landfläche, die Abbautiefe
oder Auffüllhöhe sowie der Abbau- oder Deponievorgang samt allfälliger Etappierung festgelegt.
3 Der Gestaltungsplan hat auch Festlegungen über die vorgesehenen Bauten und Anlagen, die Wiederherstellung oder Neugestaltung
der erfassten Flächen, den für eine spätere einwandfreie Nutzung vorzusehenden Bodenaufbau, die Erschliessung und die Transportwege
sowie die weiteren für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit erforderlichen Angaben zu enthalten.
4 Vor der Festsetzung sind die Gemeinden über das Ergebnis der
Planauflage zu orientieren. Auf ihr Verlangen sind die Gemeindevorstände57 zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Berechtigten Begehren der Gemeinden ist bei der Festsetzung zu entsprechen. Verbleibende Abweichungen sind zu begründen.
B. Die Bau- und Zonenordnung
I. Der Inhalt im Allgemeinen
Festsetzungspflicht
§ 45. 1 Die Gemeinden erlassen eine Bau- und Zonenordnung.
2 Sie sind dabei an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts
gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet.
Hauptinhalt§ 46. 1 Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit
und die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend
durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.
2 Zu diesem Zweck wird der nicht von übergeordneten Zonen und
nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann rechtsverbindlich in Bauzonen, Erholungszonen, Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt.27
3 Ferner können ergänzende Landwirtschaftszonen, namentlich im
Siedlungsgebiet, festgesetzt werden.26
4 Die Unterteilung erfolgt durch einen Zonenplan; übergeordnete
Zonen sind soweit möglich darzustellen, oder es ist auf ihre Festlegungen in anderer Weise aufmerksam zu machen.
II. Die Bauzonen
A. Begrenzung § 47. 1 Die Bauzonen sind innerhalb des Siedlungsgebiets auszuscheiden.
3 . . .25
4 . . .25
B. Zonenarten § 48. 1 Es sind Zonen unterschiedlicher Ausnützung, Bauweise
und/oder Nutzweise vorzusehen.
2 Als solche Zonen können bestimmt werden:27
a. Kernzonen,
b. Quartiererhaltungszonen,
c. Zentrumszonen,
d. Wohnzonen,
e. Industrie- und Gewerbezonen,
f. Zonen für öffentliche Bauten.
3 Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des
Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für
bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss.26
II. Zulässige
Bauvorschriften
§ 49.55, 59 1 Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche
Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die
Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.
2 Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind Regelungen gestattet über:27
a. Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffern
sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung,
b. Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gesamthöhe und Fassadenhöhe,
c. die Geschosszahl,
d. die Dachgestaltung,
I. Zulässige
Zonen
1. Allgemeines26
e. Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie,
f. die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge
und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau.
3 Für Kleinbauten oder Anbauten kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden.
2. Ausnützung,
Bau- und
Nutzweise61
§ 49 a.26, 59 1 Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan
keine Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, sind in der
Regel folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechende andere Ausnützungsbestimmungen vorzusehen:
bei eingeschossigen Zonen 20%
bei zweigeschossigen Zonen 30%
bei dreigeschossigen Zonen 50%
bei viergeschossigen Zonen 65%
bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%
2 Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu
sieben Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse unter Schrägdächern, ein anrechenbares Dachgeschoss unter Tonnendächern oder
ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen
werden.55
3 Ferner kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne
Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken
zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies
bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten
zulässig sind.
4 Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse, insbesondere zum
Schutz und zur Verbesserung des Lokalklimas und des ökologischen
Ausgleichs sowie zur differenzierten baulichen Entwicklung, können
für ganze Zonen oder gebietsweise unter Gewährleistung der zulässigen
Ausnützung die Stellung und die äusseren Abmessungen der Bauten
näher geregelt werden. Die Begründung eines Näherbaurechts kann ausgeschlossen werden; davon ausgenommen sind Kleinbauten und Anbauten.69
3. Preisgünstiger
Wohnraum
§ 49 b.60 1 Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder
Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für
ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder
teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.
2 Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum
orientieren sich an den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den
Rückstellungen für Erneuerung, den Abschreibungen und einer angemessenen Rendite. Die Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten in der Verordnung.
3 Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenen Belegung der Wohnräume.
III. Kernzonen § 50.59 1 Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-
und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen.27
2 Die Bau- und Zonenordnung kann das Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter
Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze vorschreiben, das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten
sowie die Stellung und die Höhenlage der Bauten sonst näher ordnen.
Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht
zuwiderlaufen.27
3 Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über
die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit
und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt
und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung
über die höchstzulässige Fassadenhöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände
sowie über die Fassadenhöhe erlaubt.55
4 . . .25
III a. Quartiererhaltungszonen
§ 50 a.26 1 Quartiererhaltungszonen umfassen in sich geschlossene
Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur
oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen.
2 Die Bau- und Zonenordnung kann die nämlichen Regelungen
treffen wie für die Kernzonen.
IV. Zentrumszonen
§ 51.27 1 Zentrumszonen sind bestimmt für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die
ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mässig störenden Gewerbebetrieben dienen.
2 Die Bau- und Zonenordnung kann, allenfalls gebietsweise, das
Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende
Baufluchten und, unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze vorschreiben sowie das Bauen bis auf
die Strassengrenze gestatten.
V. Wohnzonen§ 52. 1 Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt;
dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit
einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen.23
3 Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind unzulässig.27
§§ 53−55.25
VI. Industrie-
und Gewerbezonen
§ 56.27 1 Industrie- und Gewerbezonen sind in erster Linie für die
Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion,
der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt.
2 Zulässig sind ferner betriebs- und unternehmenszugehörige Verwaltungs-, Forschungs- und technische Räume, Wohlfahrtseinrichtungen, in ausgedehnten oder abgelegenen Industriezonen auch kleinere
Läden für den täglichen Bedarf und sonstige den Beschäftigten nützliche Dienstleistungsgewerbe.
3 Die Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsgewerbe zulassen; aus planerischen oder infrastrukturellen Gründen kann sie bestimmte Betriebsarten ausschliessen.
4 Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind gestattet; für vorübergehend angestellte Personen kann die Bau- und
Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
2. Schutz gegen
Einwirkungen
§ 57.27 Die Bau- und Zonenordnung kann Industrie- und Gewerbezonen unterschiedlicher Einwirkungen ausscheiden. Dabei kann sie
Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, stark störenden
gleichstellen.
§ 58.56, 59
3.55 Grenzbau§ 59. Die Bau- und Zonenordnung kann für das Bauen an die
Grundstückgrenze unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen Bestimmungen aufstellen, die von diesem Gesetz abweichen.
VII. Zone
für öffentliche
Bauten
§ 60. 1 Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke
zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden.27
2 Als öffentliche Aufgabe gilt auch der Bau von Alterswohnungen.27
3 Die Bau- und Zonenordnung kann im Rahmen dieses Gesetzes
Bauvorschriften aufstellen.
1. Nutzweise
III. Die Freihaltezonen und die Erholungszonen27
A. Zweck § 61.27 1 Als Freihaltezonen oder Erholungszonen sind die Flächen
auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind.
2 Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden,
die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung
und Gliederung der Bauzonen dienen.
B. Rechtswirkungen
§ 62.27 1 Für Bauten und Anlagen, für die Rechte der Grundeigentümer, für den Rückgriff auf andere Gemeinden und für das Zugrecht der Gemeinden gelten hinsichtlich Inhalt und Verfahren die
gleichen Bestimmungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen.
2 In der Erholungszone sind nur die den Vorgaben der Richtplanung entsprechenden Bauten und Anlagen zulässig; die Gemeinden
erlassen die nötigen Bauvorschriften.
§ 63.25
II. Vorkaufsrecht
§ 64. 1 Unter Vorbehalt von Absatz 4 steht der Gemeinde oder
dem Kanton an Grundstücken und Grundstückteilen in der Freihalte-
oder Erholungszone zu den Bedingungen des jeweiligen Käufers ein
unbefristetes, in jedem Verkaufsfall gültiges gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das vertraglichen Vorkaufsrechten vorgeht. Es ist im Grundbuch anzumerken.27
2 Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn
a.27 der Grundstückteil in der Freihalte- oder Erholungszone zum
Umschwung eines überbauten Grundstücks gehört und zusammen mit diesem erworben wird;
b. der Erwerber das Grundstück selbst landwirtschaftlich bewirtschaften will. Der Gemeinde steht jedoch ein auf zehn Jahre seit
Übertragung des Eigentums befristetes Kaufsrecht zu den Bedingungen des seinerzeitigen Kaufvertrags zu, das ausgeübt werden
kann, wenn der Erwerber oder seine Erben die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht weiterführen; es ist im Grundbuch
anzumerken.
3 Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten seit der dem Grundbuchverwalter obliegenden Mitteilung des Verkaufs auszuüben.
4 Das Vorkaufsrecht gilt auch für übergeordnete Freihaltezonen.
An Grundstücken in der Erholungszone ist nur die Gemeinde zum
Vorkauf berechtigt.26
5 Können sich die Berechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht einigen, geht das Recht des für den Erlass der Zone
zuständigen Gemeinwesens vor.26
I. Im
Allgemeinen
IV. Die Reservezone
Rechtswirkung§ 65. 1 Die Reservezone umfasst Flächen, deren Nutzung noch
nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später
zugelassen werden soll.27
2 Bauten und Anlagen sind nur nach Art. 24 RPG16 zulässig. Sie
dürfen zudem der in den Richtplänen vorgesehenen Zweckbestimmung nicht zuwiderlaufen.27
3 Für Bauten und Anlagen besteht kein Erschliessungsanspruch
gegenüber dem Gemeinwesen; vorbehalten bleiben besondere Bestimmungen. Gleiches gilt für die Inanspruchnahme öffentlicher Versorgungs- und Erschliessungsanlagen.
4 Eigentümer von Grundstücken in Reservezonen haben einen Anspruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung, der frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans
geltend gemacht werden kann.26
V. Weitere Festlegungen der Bau- und Zonenordnung27
A. Waldabstandslinien
§ 66.27 1 Der Zonenplan setzt im Bauzonengebiet Waldabstandslinien fest.
2 Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze
festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen
Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze
gezogen werden.
B. Gewässerabstandslinien
§ 67.75 1 Die Bau- und Zonenordnung kann gegenüber im Zonenplan eingetragenen Gewässern Linien festlegen, die über den Gewässerraum hinausgehen und vom Grenzabstand gegenüber Nachbargrundstücken abweichen.
2 Mit der Festlegung können die zulässigen Nutzungen geregelt werden.
C. Uferbereich
von Seen
§ 67 a.63 1 Für den Uferbereich von Seen werden in der Bau- und
Zonenordnung nach den Vorgaben der Richtplanung ergänzende Festlegungen für Bauzonen und, soweit zweckmässig, für Freihalte- und
Erholungszonen getroffen. Dabei werden insbesondere die ökologische
Gestaltung des Seeufers und die Planung von Seeuferwegen berücksichtigt.
2 Mit Rücksicht auf die besondere Lage und die vorhandene bauliche Struktur werden ergänzende Festlegungen vorgenommen:
a. zu Baubereichen für Gebäude,
b. zur Stellung und Erscheinung von Gebäuden sowie zur Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gesamt- und Fassadenhöhe,
c. zu weiteren Bauten und Anlagen sowie zum Umschwung.
3 Die ergänzenden Festlegungen
a. gewährleisten, dass Bauten, Anlagen und Umschwung so gestaltet
sind, dass sie besondere Rücksicht auf die bauliche und landschaftliche Umgebung nehmen,
b. gewährleisten eine genügende Begrünung und standortgerechte Bepflanzung,
c. sichern eine genügende Sicht auf den See.
D.64 Hochhäuser § 68.27 Im Zonenplan können Gebiete bezeichnet werden, in
denen Hochhäuser gestattet sind.
E.64 Arealüberbauungen
§ 69.27 Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei
sind Mindestarealflächen festzulegen.
§ 70.25
II. Anforderungen
§ 71.59 1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.
2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu
beachten:55
a. Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen
Umgebung,
b. kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude,
c.70 Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungsanlagen sowie ökologischer Wert der Begrünung,
d. Wohnlichkeit und Wohnhygiene,
e. Versorgungs- und Entsorgungslösung,
f. Art und Grad der Ausrüstung,
g.69 Berücksichtigung des Lokalklimas.
3 Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke
umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen genügt.27
I. Zulässigkeit
III. Besondere
Bauvorschriften
§ 72.27 1 Die Bau- und Zonenordnung kann Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestabständen abweichen.
2 Die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern, Nachbargrundstücken und Strassen − ausser solchen, die vorwiegend der Arealerschliessung dienen − dürfen nicht verringert werden.
3 Bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind beschränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig.
IV. Sicherungen27
§ 73.59 1 Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige
Baueingabe voraus.
2 Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu
verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten
Überbauung
a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als
nach den bewilligten Plänen überbaut wird,
b.55 die Grünflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten
bleiben.
§ 74.21
F.64 Aussichtsschutz
§ 75.27 Die Bau- und Zonenordnung kann für im Zonenplan
bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die
Sicht auf besondere Geländeformen sichern.
G. Bäume
und Begrünung
§ 76.70 Die Bau- und Zonenordnung kann die Erhaltung und den
Ersatz von näher bezeichneten Bäumen und Baumbeständen sowie
zonen- oder gebietsweise von Bäumen ab einem Stammumfang von
100 cm vorschreiben. Sie kann zonen- oder gebietsweise die angemessene Neupflanzung von Bäumen vorschreiben. Die ordentliche Grundstücksnutzung darf dadurch nicht übermässig erschwert werden.
II. Dachbegrünung
§ 76 a.69 1 Die Bau- und Zonenordnung kann zonen- oder gebietsweise die Begrünung von Flachdächern vorschreiben.
2 Sie kann den Umfang und die Qualität der Begrünung regeln, unter
Berücksichtigung weiterer Nutzungen wie Energiegewinnung und Erholung.
3 Dachbegrünungen, einschliesslich der dazu erforderlichen Vorrichtungen, sind für die Einhaltung der Höhenmasse und die Berechnung
der Nutzungsziffern unbeachtlich.
H.64 Terrassen-
und ähnliche
Überbauungen
§ 77.27 Die Bau- und Zonenordnung kann für Terrassen- und ähnliche Überbauungen Bestimmungen aufstellen, die von den normalen
Zonenvorschriften abweichen.
I. Bäume
I.64 Aussenantennen
§ 78. Die Bau- und Zonenordnung kann für ganze Zonen oder
gebietsweise Aussenantennen verbieten, sofern durch andere technische Einrichtungen gleichwertige Empfangsmöglichkeiten gewährleistet sind.
J.64 Erneuerbare
Energien
§ 78 a.53 1 Die Bau- und Zonenordnung kann für im Zonenplan
bezeichnete Gebiete Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Energien treffen.
2 Energiegewinne gestützt auf die Umsetzung von Anordnungen
gemäss Abs. 1 werden für die Einhaltung der kantonalen Bestimmungen bezüglich der Verminderung des Verbrauchs an nichterneuerbaren
Energien nicht berücksichtigt.
VI. Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne
1. Sonderbauvorschriften
Zweck § 79. 1 Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die
freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen
Gestaltungsgrundsätzen.
2 Sie können ferner die Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen.
Inhalt § 80. 1 Sonderbauvorschriften können von den Bestimmungen
über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen
abweichen sowie die Nutzweise nach ihrer Art und innerhalb der Art
nach Aufteilung und Zweckbestimmung näher umschreiben. Sie haben für die einwandfreie Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen.27
3 Sonderbauvorschriften können durch einen Plan ergänzt werden,
der die wesentlichen Elemente der erlaubten Überbauung zeichnerisch wiedergibt.
Rechtswirkung § 81. 1 Sonderbauvorschriften bewirken keinen Zwang, nach ihnen zu bauen.
2 Sie können jedoch bestimmen, dass Baubewilligungen auf ihrer
Grundlage nur erteilt werden, wenn die entsprechende Überbauung
des ganzen Gebiets oder näher zu umschreibender Teilgebiete rechtlich gesichert ist.
3 Wird auf die eingeräumte Überbauungsmöglichkeit verzichtet,
finden die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung Anwendung.
Aufhebung§ 82. Sonderbauvorschriften können frühestens fünf Jahre nach
ihrem Inkrafttreten aufgehoben werden, wenn weder eine wesentliche
Bautätigkeit eingesetzt hat, die von den eingeräumten Möglichkeiten
Gebrauch macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen nachgewiesen werden.
2. Gestaltungspläne
A. Inhalt§ 83.27 1 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte
Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und
Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den
Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden.
2 Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen.
3 Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie
nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten.
4 Erfordern die Umstände insbesondere in weitgehend überbauten
Gebieten keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines
Gestaltungsplans auf einzelne Anordnungen beschränken.
B. Arten§ 84.27 1 Die Gemeinden können einen öffentlichen Gestaltungsplan festsetzen, wenn daran ein wesentliches öffentliches Interesse
besteht.
2 Gestaltungspläne für Bauten und Anlagen, die im kantonalen
oder in einem regionalen Richtplan enthalten sind, setzt die zuständige
Direktion51 fest. Vor der Festsetzung sind die Gemeinden über das
Ergebnis der Planauflage zu orientieren. Auf ihr Verlangen sind die
Gemeindevorstände57 zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Berechtigten Begehren der Gemeinden ist bei der Festsetzung zu entsprechen. Verbleibende Abweichungen sind zu begründen.
II. Privater
Gestaltungsplan
§ 85. 1 Gestaltungspläne können mit öffentlich-rechtlicher Wirkung auch von den Grundeigentümern aufgestellt werden.
2 Sie können als allgemeinverbindlich erklärt werden, wenn ihnen
die Grundeigentümer zustimmen, denen mindestens zwei Drittel der
einbezogenen Flächen gehören, und wenn keine schutzwürdigen Interessen der andern Grundeigentümer verletzt werden.27
I. Öffentlicher
Gestaltungsplan
1. Aufstellung
2. Zustimmung § 86.27 Private Gestaltungspläne bedürfen der Zustimmung des für
den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung des Gemeindevorstands57.
C. Aufhebung § 87.27 Gestaltungspläne können in gleicher Weise wie Sonderbauvorschriften aufgehoben werden. Die entsprechenden Bestimmungen gelten nicht für untergeordnete Änderungen.
VII. Gemeinsame Bestimmungen
Vorprüfung § 87 a.50 1 Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und
Gestaltungspläne können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung eingereicht werden.
2 Die Vorprüfung erfolgt innert zwei Monaten. Ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig, erfolgt die Vorprüfung innert drei
Monaten.
Festsetzung § 88.51 Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und
öffentliche Gestaltungspläne werden je nach der Gemeindeordnung
von der Gemeindeversammlung, vom Gemeindeparlament57 oder durch
Urnenabstimmung erlassen, geändert oder aufgehoben.
Genehmigung § 89.51 1 Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und
Gestaltungspläne sind der zuständigen Direktion zur Genehmigung
einzureichen.
2 Die Direktion ist bei der Genehmigung an den Vorprüfungsbericht gebunden.
C. Der Erschliessungsplan
A. Pflicht zur
Festsetzung
§ 90. 1 Mit der Bau- und Zonenordnung setzen die Gemeinden
einen Erschliessungsplan fest.
2 Setzt die Verwirklichung des Erschliessungsplans die Mitwirkung
anderer Planungsträger voraus, sind diese rechtzeitig anzuhören.
3 Der Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden;
unter den gleichen Voraussetzungen kann er diese Pflicht räumlich
oder sachlich beschränken.
B. Inhalt und
Rechtswirkungen
§ 91.27 Der Erschliessungsplan gibt Aufschluss über die öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bauzonen notwendig sind. Er zeigt ferner auf, in welchen zeitlich bestimmten Etappen das Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchführt und wie sie auf die Angebotsplanung im öffentlichen
Personenverkehr sowie auf die Güterverkehrsplanung abgestimmt ist.
II. Erschliessungsetappen
§ 92.27 1 Für die jeweils bevorstehende Etappe sind die Dimensionierungen der Erschliessungsanlagen festzulegen und ihre Kosten
zu ermitteln.
2 Mit dieser Festlegung gelten die entsprechenden Ausgaben als
bewilligt.
III. Erstellungspflicht
§ 93.27 1 Die Groberschliessung ist so rechtzeitig in Angriff zu nehmen, dass die Überbauung der betreffenden Gebiete auf den Ablauf
der massgebenden Etappe hin möglich wird.
2 Bei Säumigkeit der zuständigen Planungsträger trifft die zuständige Direktion51 an deren Stelle die erforderlichen Massnahmen, wenn
betroffene Grundeigentümer für sämtliche Kosten Vorschuss leisten.
Nach Abschluss der Bauarbeiten haben die zuständigen Planungsträger
die Kosten zurückzuerstatten.
C. Änderungen§ 94. 1 Erfüllen sich die bei der Aufstellung des Erschliessungsplans getroffenen Annahmen über die Überbauung nicht und sind
andere Gebiete zur allgemeinen Überbauung bereit, ist der Plan entsprechend zu ändern, soweit die Planungsträger dadurch finanziell
nicht wesentlich stärker belastet werden oder für sie eine Mehrbelastung zumutbar ist.
2 Der Regierungsrat kann auf Gesuch der Gemeinden die Fristen
erstrecken,
a. wenn sich die den Bauzonen und dem Erschliessungsplan zugrunde
liegenden Annahmen über die Entwicklung oder über die wirtschaftlichen Möglichkeiten derart einschneidend ändern, dass die
Erfüllung des Erschliessungsplans unzumutbar und seine Durchführung nach Abwägung aller Umstände nicht mehr vertretbar
wäre,
b. und wenn überdies diese veränderten Erwartungen nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Einzonung und der Festsetzung des
Erschliessungsplans nicht vorausgesehen werden konnten.
3 Der Regierungsrat kann nötigenfalls Fristerstreckungen mit der
Anweisung verbinden, die Bauzonen zu verkleinern.
I. Im
Allgemeinen
D. Verfahren § 95. Der Erschliessungsplan wird im gleichen Verfahren und in
gleicher Zuständigkeit wie die Bau- und Zonenordnung festgesetzt; er
bedarf der Genehmigung.
D. Die Bau- und Niveaulinien
I. Die Baulinien
A. Zweck und
Arten
§ 96.59 1 Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen
sowie der baulichen Gestaltung.55
2 Es sind folgende Baulinien zu unterscheiden und im Baulinienplan unter Angabe ihres Zwecks verschieden darzustellen:
a. Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen,
gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen,
Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen;
b.75 Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäuser,
Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und Versorgungsdienste, sowie für kantonale und kommunale Wasserbauprojekte einschliesslich der Flächen für den Rückhalt oder die
Ableitung von Hochwasser,
c.27 Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise.
II. Besondere
Zwecke
bei Verkehrsbaulinien
§ 97.59 1 Verkehrsbaulinien können Festlegungen über die Pflicht
zur geschlossenen Bauweise enthalten.
2 Verkehrsbaulinien dürfen ferner ein öffentliches Interesse an der
bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrnehmen
und näher umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie vorschreiben oder die Fassadenhöhe näher ordnen.55
B. Mass § 98. Die Baulinien sind so festzusetzen, dass sie den Bedürfnissen
beim voraussichtlichen Endausbau der betreffenden Anlagen genügen.
C. Rechtswirkungen
§ 99. 1 Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten
und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen.
2 Der Baulinienplan kann indessen die Wirkung der Baulinien auf
bestimmte Vertikalbereiche beschränken.
2. Ausnahmen § 100.55, 59 1 Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen und Industriegeleise beziehen sich auf die projizierte Fassadenlinie.
I. Allgemein
I. Allgemein
1. Bauverbot
2 Vorspringende Gebäudeteile müssen entschädigungslos beseitigt
werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage, wofür die
Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.
3 Fallen Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Raumes zusammen, haben derartige Vorsprünge einen dem Charakter der
betreffenden Anlage entsprechenden Vertikalabstand, in der Regel
wenigstens 3 m, einzuhalten.
4 Weiter gehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs können mit der baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter
sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.
II. Änderungsverbot
§ 101. 1 Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck
unterhalten und modernisiert werden.
2 Weiter gehende Vorkehren sind nur zu bewilligen, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit
sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat.
III. Entschädigungspflicht
§ 102. Für die mit den Baulinien verbundenen Eigentumsbeschränkungen ist eine Entschädigung nur geschuldet, wenn sie eine materielle
Enteignung bewirken.
IV. Heimschlagsrecht
§ 103. 1 Wird ein unüberbautes oder mit einem Abbruchobjekt
überbautes Grundstück wegen einer Baulinie unüberbaubar und kann
es auch nicht durch einen Quartierplan wieder überbaubar gemacht
werden, so hat der betroffene Grundeigentümer wahlweise zu einem
allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht.
2 Das gleiche Recht gilt für den Teil eines grösseren Grundstücks,
der ohne die Baulinie selbstständig überbaubar gewesen wäre; heimgeschlagen werden kann die Fläche, die voraussichtlich beim Endausbau der betreffenden Anlage abzutreten wäre.
2. Verfahren§ 104. 1 Das Heimschlagsrecht kann innert zehn Jahren geltend
gemacht werden, nachdem die endgültige Unüberbaubarkeit feststeht
oder behördlich festgestellt worden ist, und zwar gegenüber dem
Gemeinwesen, das die Baulinien festgesetzt hat.
2 Für die Entschädigung, das Verfahren, den Verzicht auf die Rechtsausübung und den Rückgriff des belangten Gemeinwesens gelten sinngemäss die entsprechenden Bestimmungen über die Freihaltezone.
1. Voraussetzung
V. Leitungsbaurecht
§ 105. 1 Öffentliche Unternehmungen und gemischtwirtschaftliche
oder private Unternehmungen, die öffentliche Aufgaben erfüllen, sind
berechtigt, im Baulinienbereich gegen Ersatz des verursachten Schadens unterirdische Leitungen samt zugehörigen Bauwerken zu erstellen und fortbestehen zu lassen.
2 Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über
die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schätzungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung
von Privatrechten.51
3 Der Bestand derartiger Leitungen und Bauwerke kann im Grundbuch angemerkt werden.
II. Die Niveaulinien
Begriff § 106.75 Die Niveaulinien bestimmen die Höhenlage der Anlagen,
die durch Verkehrsbaulinien oder Baulinien für kantonale und kommunale Wasserbauprojekte gesichert werden.
Rechtswirkung § 107. Bauten und Anlagen Dritter haben sich nach der Niveaulinie zu richten, soweit sie von baurechtlicher Bedeutung sind.
III. Gemeinsame Bestimmungen
Verfahren § 108. 1 Für die Festsetzung von Bau- und Niveaulinien für kommunale Anlagen ist die Gemeinde zuständig, in den andern Fällen die
zuständige Direktion51.
2 Die zuständige Direktion51 hat begründeten Festsetzungsbegehren
zu entsprechen; vor der Festsetzung hört sie den Gemeindevorstand57 an.
3 Bau- und Niveaulinienpläne sind öffentlich bekannt zu machen
und mit den nötigen Erläuterungen öffentlich aufzulegen; die Auflage
ist den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.
Genehmigung § 109. Bau- und Niveaulinienpläne der Gemeinden bedürfen der
Genehmigung.
Enteignungsrecht
§ 110. Mit der Rechtskraft der Bau- und Niveaulinien steht dem
Werkträger im Rahmen ihrer Zweckbestimmung das Enteignungsrecht zu.
Überprüfung § 110 a.26 Eigentümer von Grundstücken, die von Bau- und Niveaulinien betroffen sind, haben Anspruch auf deren Überprüfung, wenn
die Richtplanung den durch die Bau- und Niveaulinien gesicherten
Ausbau nicht mehr vorsieht.
E. Ski- und Schlittellinien
Zweck§ 111. 1 Die Ski- und Schlittellinien dienen der Sicherung von Ski-
und Schlittelabfahrten.
2 Sie können Festlegungen über befristete Betretungsrechte und
Hagräumungspflichten enthalten.
Rechtswirkungen
§ 112. 1 Innerhalb der Ski- und Schlittellinien sind Bauten, Anlagen und Bewirtschaftungen unzulässig, die dem Zweck dieser Linien
widersprechen.
2 Aufwendungen aus der Hagräumungspflicht und Schäden aus der
Benützung der Abfahrten sind zu ersetzen.
Verfahren,
Entschädigung
§ 113. 1 Für die Festsetzung von Ski- und Schlittellinien ist der
Gemeindevorstand57 zuständig.
2 Im Übrigen gelten für das Festsetzungs- und Genehmigungsverfahren sinngemäss die entsprechenden Vorschriften über die Bau-
und Niveaulinien.
3 Über Entschädigungen wird nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden. Die Gemeinde kann auf Unternehmungen, die aus Ski- und Schlittellinien besonderen Nutzen ziehen,
Rückgriff nehmen.
F. Die Landsicherung für öffentliche Werke
I. Der Werkplan
A. Voraussetzungen
§ 114. 1 Sind Grundstücke nach einem Richtplan für ein Werk
oder eine Anlage im öffentlichen Interesse vorgesehen, die nicht durch
Baulinien gesichert werden können, dürfen die Eigentümer verlangen,
dass innert fünf Jahren ein Werkplan festgesetzt wird.27
2 Der Träger des Werks kann den Werkplan jederzeit von sich aus
erstellen.
3 Der Werkplan hat über den ungefähren Standort von Bauten und
den genauen Landbedarf Aufschluss zu geben.
B. Verfahren§ 115. 1 Der Werkplan wird vom Träger des Werks, bei Ungewissheit über die Trägerschaft vom Ersteller des betreffenden Richtplans
festgesetzt.
2 Werkpläne, die nicht von staatlichen Instanzen festgesetzt worden
sind, bedürfen der Genehmigung.
3 Festsetzung und Genehmigung sind den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.
C. Rechtswirkungen
§ 116. Die Genehmigung des Werkplans schliesst die Erteilung
des Enteignungsrechts ein.
II. Änderungsverbot
§ 117. Für Vorkehren an bestehenden Bauten und Anlagen im
Werkplanbereich gelten sinngemäss die gleichen Beschränkungen wie
für baulinienwidrige Bauten und Anlagen.
III. Vorkaufsrecht
§ 118. 1 Dem Werkträger steht an den vom Werkplan erfassten
Grundstücken und Grundstückteilen das gleiche Vorkaufsrecht zu,
wie es für die Freihaltezone gilt.
2 Ist der Träger noch nicht endgültig bestimmt, übt je nach der
Natur des Werks der Staat oder die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus.
3 Der Erwerber ist verpflichtet, das Grundstück dem endgültigen
Träger zu den gleichen Bedingungen zuzüglich Zins abzutreten, zu
denen er es erworben hat. Der endgültige Werkträger ist verpflichtet,
das Grundstück zu diesen Bedingungen samt Zins zu übernehmen.
IV. Heimschlagsrecht
§ 119. 1 Der betroffene Eigentümer hat nach Genehmigung des
Werkplans wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruch das
Recht, sein Grundstück dem Ersteller des Werkplans heimzuschlagen.
2 Für die Entschädigung, das Verfahren und den Verzicht auf die
Rechtsausübung gelten sinngemäss die entsprechenden Bestimmungen über die Freihaltezone.
3 Im Verhältnis zwischen dem Ersteller des Werkplans und dem
endgültigen Werkträger findet die gleiche Regelung wie beim Vorkaufsrecht Anwendung.
II. Das vorsorgliche Bauverbot
Anwendungsbereich
§ 120. Zur Sicherung öffentlicher Werke und Anlagen, die sich in
Vorbereitung befinden, aber nicht Gegenstand eines Richt- oder Werkplans sind, kann ausnahmsweise ein vorsorgliches Bauverbot verfügt
Verfahren § 121. 1 Das Begehren ist vom voraussichtlichen Werkträger zu
stellen.
2 Den Entscheid fällt bei Werken des Staates der Regierungsrat, in
den andern Fällen die zuständige Direktion51; der Gemeindevorstand57
der Standortgemeinde ist vorher anzuhören, wenn er nicht Gesuchsteller ist.
I. Enteignungsrecht
Befristung§ 122. 1 Das Bauverbot fällt dahin, wenn innert fünf Jahren seit
Eintritt seiner Rechtskraft nicht der entsprechende Richtplan ergänzt
und ein Werkplan festgesetzt oder das Enteignungsverfahren eingeleitet wird.
4. Abschnitt: Quartierplan, Grenzbereinigung und Gebietssanierung27
A. Der Quartierplan27
1. Grundsätze26
Zweck§ 123. 1 Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine
der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung
und enthält die dafür nötigen Anordnungen.
2 Erfordern die Umstände keine umfassende Regelung, beschränkt
sich der Quartierplan auf die nötigen Teilmassnahmen.
3 In weitgehend unüberbauten Gebieten kann verlangt werden,
dass der Quartierplan die angestrebte Quartierstruktur sowie Vorstellungen bezüglich der Bebauung aufzeigt und dass die Parzellarordnung hierauf abgestimmt wird.26
Entflechtung§ 123 a.26 Steht das erfasste Gebiet ganz oder teilweise im Eigentum von Landwirten, kann neben dem Quartierplanverfahren zur Förderung der Entflechtung unterschiedlich nutzbarer Grundstücke eine
Landumlegung nach den Vorschriften des Landwirtschaftsgesetzes9
durchgeführt werden, sofern daraus keine Verzögerung entsteht.
Gebiet§ 124. 1 Der Quartierplan ist grundsätzlich auf Bauzonen zu beschränken; bei besonderen Verhältnissen kann er darüber hinausreichen.
2 Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder
geplante öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen können eindeutige natürliche, künstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien für die
Überbauung treten.
Baulinienfestsetzung
§ 125. 1 Vor oder mit dem Quartierplan sind für die öffentlichen
Strassen, die sein Gebiet begrenzen oder durchkreuzen, sowie für die
Quartierstrassen und andere Verkehrsanlagen Bau- und Niveaulinien
festzusetzen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht.27
2 Ist in diesem Zeitpunkt die Festsetzung von Bau- und Niveaulinien noch nicht möglich, kann ausnahmsweise das voraussichtlich
hiefür notwendige Land mit projektierten Baulinien bezeichnet werden.
Landeinteilung § 126. 1 Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung
in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen
Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen.
2 Für die Neuzuteilung können Mindestgrössen vorgeschrieben
3 Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden
werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des
Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu
regeln.
Schutzobjekte;
bestehende
Gebäude
§ 127.27 1 Auf Schutzobjekte ist Rücksicht zu nehmen.
2 Die Beseitigung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht
befristet oder auf Widerruf bewilligt worden sind, darf ausserhalb der
Gebietssanierung nur vorgesehen werden, wenn sie den Wert des Grundstücks nicht entscheidend mitbestimmen und wenn ihr Fortbestand die
zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans hindert. Diese Einschränkung gilt nicht, wenn der betroffene Eigentümer zustimmt und
wenn dadurch nicht andere Beteiligte unverhältnismässig belastet werden.
Erschliessung,
Ausstattung und
Ausrüstung
§ 128. 1 Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls
erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen
teilhaben.
2 Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der
erfassten Grundstücke genügen.
3 Wo derartige Anlagen nach den Umständen nicht in einem Zuge
erstellt zu werden brauchen, ist der etappenweise Bau zu regeln.
Ordnung der
Überbauung
§ 129. 1 Mit dem Quartierplan können unter den hiefür geltenden
Voraussetzungen und im dafür vorgeschriebenen Verfahren Sonderbauvorschriften oder ein Gestaltungsplan festgesetzt werden.
2 Der Grundsatzentscheid darüber soll in der Regel bei privaten
Gestaltungsplänen spätestens an der ersten Quartierplanversammlung
getroffen werden, in den andern Fällen durch den Gemeindevorstand57
nach der Verfahrenseinleitung.
Aufstellung§ 130.27 1 Quartierpläne werden im privaten Verfahren von den
Grundeigentümern, im amtlichen Verfahren vom Gemeindevorstand57
aufgestellt.
2 Für die Durchführung der Quartierplanverfahren kann der Gemeindevorstand57 eine Quartierplankommission bestellen, der auch ausserhalb der Gemeinde wohnhafte Sachverständige angehören können.
§§ 131−136.25
2. Bewertung und Zuteilung des Landes26
A. Bewertungsmethode
§ 137. 1 Die Bewertung des Landes erfolgt in der Regel nach
Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede.
2 Erachtet der Gemeindevorstand57 aufgrund der Verhältnisse, insbesondere bei Verbindung mit einem Gestaltungsplan, die Bewertung
nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke als
geboten, so verfügt er dies in der Regel vor Ausarbeitung des Quartierplanentwurfs; dieser Entscheid ist den beteiligten Grundeigentümern
schriftlich mitzuteilen.
3 Im Einverständnis mit den Grundeigentümern können auch andere Bewertungsmethoden angewandt werden.
4 Spätere Einwendungen gegen die Bewertungsmethode sind ausgeschlossen.
B. Quartierplanmasse und
Abzüge
§ 138. 1 In die Masse der beteiligten Grundstücke sind die Flächen
aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur-
und Genossenschaftswege einzubeziehen.
2 Von der sich ergebenden Masse wird abgezogen:
a. das für die Erschliessungsanlagen sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen benötigte Land; der Abzug für gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen soll in der Regel 10%
der Masse nicht übersteigen;
b. der Landbedarf für die Neuanlagen oder den Ausbau öffentlicher
Verkehrswege, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durchkreuzen, sowie kleinerer öffentlicher Versorgungsanlagen, die auch
dem Quartier dienen.
3 Die Summe aller Abzüge darf in der Regel bei der Aufstellung
des Quartierplans nicht mehr als 25% und bei dessen Änderung nicht
mehr als 10% betragen.
4 Bei der Umlegung nach Flächen sind die Abzüge den Grundstücken des Altbestands, entsprechend dem Erschliessungsgrad im
alten und neuen Bestand, prozentual gleichmässig zu belasten, für
gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen jedoch nur soweit, als sie ihnen zugute kommen.
C. Zuteilung der
Gesamtfläche
im Allgemeinen
§ 139. 1 Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so
zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete
Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres
Altbestands unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten;
dabei können nötigenfalls gesetzliche Eigentumsbeschränkungen des
privaten Rechts, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden.
2 Bestehende Bauten, die beim Vollzug des Quartierplans nicht beseitigt werden müssen, sind in der Regel den bisherigen Eigentümern
zuzuweisen.
3 Für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer besteht ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur
soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden.
4 Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege haben keinen Zuteilungsanspruch; ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von
Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit
entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird; die Zufahrt
zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung
gewahrt bleiben.
2. Zusammenlegung von
Grundstücken
§ 140. Mit Zustimmung der Eigentümer und deren Grundpfandgläubiger können mehrere selbstständige Grundstücke zusammengelegt
und daran Gesamteigentum, Miteigentum mit oder ohne Stockwerkeigentum oder anstelle von Eigentum beschränkte dingliche Rechte,
wie insbesondere Bau- und Wohnrechte, begründet oder vereinbart
3. Auskauf § 141. Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und die weder durch Bauvorschriften noch durch Zusammenlegung, noch durch eine geringe,
den andern Beteiligten zumutbare Mehrzuteilung überbaubar gemacht
werden können, sind auszukaufen.
I. Bei Umlegung nach
Flächen
1. Grundsatz
II. Bei
Umlegung
nach Werten
§ 142. 1 Erfolgt die Umlegung nach Werten, sind die neuen Parzellen so auszuscheiden, dass das Verhältnis ihrer Verkehrswerte demjenigen des Altbestands entspricht.
2 Im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Zuteilung nach
Flächen sinngemäss.
D. Besondere
Zuteilung an das
Gemeinwesen
§ 143. Das für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen
sowie für Quartierstrassen abgezogene Land wird der Gemeinde oder
dem entsprechenden Werkträger zugeteilt.
II. Andere
Zuteilungen
§ 144. 1 Wirft ein Gemeinwesen Grundstücke ein, für die es einen
Zuteilungsanspruch hat, oder stellt es solche ersatzweise zur Verfügung, so hat es Anspruch auf Zuteilung von Parzellen, die sich nach
Lage und Form für die Ausführung eines geplanten oder projektierten
öffentlichen Werks eignen, der Abwendung nachteiliger Einwirkungen aus dem Werk dienen oder in der Freihaltezone liegen; verfügt das
Gemeinwesen bereits über einen geeigneten Landbesitz, ist bei der
Neuzuteilung darauf Rücksicht zu nehmen.
2 Die gleichen Vorrechte können juristische Personen mit gemeinnützigen oder kulturellen Zwecken für Werke beanspruchen, für deren
Verwirklichung die Enteignung möglich wäre.
3 Anstelle eingeworfener Grundstücke können den Eigentümern
ausserhalb des Quartierplangebiets, jedoch innerhalb einer Bauzone
gelegene Parzellen zugeteilt werden, wenn der Abtausch im öffentlichen Interesse liegt und der Vermeidung des Auskaufs oder der Enteignung dient; nach der Auflage des überarbeiteten Quartierplanentwurfs dürfen gegen den Willen der betroffenen Grundeigentümer
nur noch Parzellen in einem Gebiet mit genehmigtem Quartierplan
zugeteilt werden.
E. Geldausgleich
§ 145. 1 Im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen
erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen sind in Geld auszugleichen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen.
2 Geldausgleich ist ferner für Werteinbussen zu leisten, die entstehen
a. durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder Anpassung von Gebäuden
samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des bisherigen Eigentümers,
b. durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten.
I. Verkehrs-
und Versorgungsflächen
3 Für die Bemessung der Entschädigungen sind grundsätzlich die
Verhältnisse massgebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans
bestehen.
F. Erstellungskosten
§ 146. 1 Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten
von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind.
2 Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen.
3 Zu berücksichtigen ist ferner, ob bei der Überbauung noch weitere eigene Aufwendungen, wie längere Zufahrten und Zugänge, Werkleitungen und dergleichen, nötig sein werden, die sich bei andern
Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen, und ob solchen
Nachteilen nicht Vorzüge der rückwärtigen Lage gegenüberstehen.
3. Das Aufstellungsverfahren27
A. Verfahrenseinleitung
§ 147. Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers
oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als
wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand57 von Amtes wegen eingeleitet.
II. Einleitungsbeschluss
§ 148. 1 Der Einleitungsbeschluss ist öffentlich bekannt zu machen
und den Grundeigentümern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen.
2 Mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung
kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen
dieser Art können später nicht mehr erhoben werden.
III. Genehmigung
§ 149. 1 Die Einleitung des Verfahrens bedarf der Genehmigung
durch die zuständige Direktion51; sie kann nur verweigert werden,
wenn die Voraussetzungen zur Durchführung fehlen.
2 Die Rechtskraft der Verfahrenseinleitung ist den beteiligten Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.
IV. Fristen und
Weisungen
§ 149 a.26 Bei der Einleitung des Verfahrens und bei deren Genehmigung durch die zuständige Direktion51 werden angemessene Fristen für die Vorlegung des Quartierplans angesetzt, und es können Weisungen über dessen Inhalt erteilt werden.
I. Voraussetzungen
V. Quartierplanbann
§ 150. 1 Ist das Verfahren rechtskräftig eingeleitet, dürfen an den
Grundstücken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeindevorstands57 weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenommen werden; die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Änderung die
Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglicht
noch wesentlich erschwert.
2 Auf Antrag des Gemeindevorstands57 kann die zuständige Direktion51 den Quartierplanbann vor Abschluss des Einleitungsverfahrens
anordnen, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen.
3 Der Quartierplanbann ist im Grundbuch anzumerken.
4 Der Quartierplanbann ist aufzuheben, wenn der Quartierplan
vollzogen ist oder wenn die Einleitung verweigert oder nachträglich
rückgängig gemacht wird.
B. Planausarbeitung
§ 151.51 1 Nach rechtskräftiger Verfahrenseinleitung wird ein Entwurf des Quartierplans erstellt.
2 Der Entwurf kann der zuständigen Direktion zur Vorprüfung eingereicht werden.
3 Die Vorprüfung erfolgt innert zwei Monaten.
II. Erste
Versammlung
§ 152.51 1 Nach Vorliegen des Quartierplanentwurfs und eines allfälligen Vorprüfungsberichts werden die Grundeigentümer und, wenn
diesbezügliche Änderungen vorgesehen sind, die aus Dienstbarkeiten,
Grundlasten oder vorgemerkten persönlichen Rechten Berechtigten
durch schriftliche Mitteilung zu einer Verhandlung eingeladen.
2 Von der Mitteilung bis zur Verhandlung werden der Quartierplanentwurf und der Vorprüfungsbericht für die Beteiligten aufgelegt.
3 An der Verhandlung ist der Entwurf zu erläutern, und es sind die
Wünsche und Anregungen der Beteiligten entgegenzunehmen; diese
können innert 30 Tagen schriftlich nachgebracht werden.
III. Überarbeitung
§ 153.27 Innert sechs Monaten nach Ablauf der Frist zur schriftlichen Stellungnahme ist die Bereinigung der Einwendungen anzustreben und der Entwurf zu überarbeiten.
2. Auflage§ 154. 1 Der überarbeitete Entwurf ist während 30 Tagen für die
Beteiligten aufzulegen; gleichzeitig sind diese zu einer zweiten Versammlung einzuladen, die innert weiteren 30 Tagen durchzuführen ist.
2 Auflage und Einladung sind den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.
3. Stellung
von Begehren
§ 155. 1 Innert der Auflagefrist können Begehren gestellt werden
a. zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen,
b. auf Entlassung aus dem Verfahren,
I. Erster
Entwurf und
Vorprüfung
1. Frist
c. um eine andere Neuzuteilung,
d. auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets.
2 Später sind solche Begehren nur noch zulässig, wenn der Nachweis erbracht wird, dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen
Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können.
3 Anderweitige Begehren können auch noch in der zweiten Versammlung vorgebracht werden.
4 Wer nicht rechtzeitig Begehren stellt, ist damit im Rekursverfahren ausgeschlossen.
IV. Zweite
Versammlung
§ 156. An der Verhandlung wird der überarbeitete Entwurf erläutert und zu Begehren Stellung genommen.
V. Planbereinigung
§ 157. 1 Innert vier Monaten nach der zweiten Versammlung ist
zu versuchen, die verbliebenen Anstände zu beseitigen, und es ist der
Entwurf zu bereinigen.27
3 Dieser bereinigte Entwurf muss in den Genauigkeitsanforderungen den beim Vollzug des Quartierplans zu erstellenden Mutationsakten entsprechen.
C. Festsetzung
und
Genehmigung
§ 158.51 Nach Durchführung des Bereinigungsverfahrens setzt der
Gemeindevorstand57 den Quartierplan fest.
II. Genehmigung § 159.51 1 Der festgesetzte Quartierplan bedarf der Genehmigung
durch die zuständige Direktion.
2 Die Genehmigung erfolgt in der Regel innert zwei Monaten.
3 Der Genehmigungsentscheid wird zusammen mit dem festgesetzten Quartierplan von der Gemeinde veröffentlicht, in der Gemeinde
aufgelegt und den Beteiligten schriftlich mitgeteilt.
2. Rechtswirkung
§ 160. 1 Mit der Genehmigung treten die durch den Quartierplan
festgesetzten Rechtsverhältnisse von Gesetzes wegen an die Stelle der
bisherigen; die für die Bewirtschaftung und Bewerbung der Grundstücke im bisherigen Umfang nötigen Rechte dürfen jedoch weiter
ausgeübt werden, solange tatsächliche Gründe es erfordern.
2 Rechte und Pflichten der Grundpfandgläubiger richten sich unabhängig davon, ob sie auf einem gesetzlichen oder vertraglichen Grundpfandrecht beruhen, nach den Bestimmungen des Schweizerischen
Zivilgesetzbuchs12 über Pfandrechte bei Güterzusammenlegungen.
I. Festsetzung
1. Verfahren
D. Planausarbeitung
durch die
Grundeigentümer
§ 160 a.26 1 Wird das Gesuch um Verfahrenseinleitung von allen
Grundeigentümern des Beizugsgebiets gemeinsam gestellt, kann ihnen
der Gemeindevorstand57 mit dem Einleitungsbeschluss auf ihr Begehren die Aufstellung des Quartierplans überlassen.
2 Der von den Grundeigentümern aufgestellte Quartierplan muss
hinsichtlich der Abgrenzung, der Abzüge für öffentliche Verkehrswege und für Versorgungsanlagen sowie der Zuteilungen und sonstigen Rechtsverhältnisse an Erschliessungsanlagen den gesetzlichen
Anforderungen entsprechen. Im Übrigen kann er andere und weiter
gehende Festlegungen enthalten, sofern dadurch keine zwingenden
Vorschriften und keine öffentlichen Interessen verletzt werden.
3 Die Grundeigentümer sind nicht an die Verfahrensvorschriften
für die Planausarbeitung gebunden. Der von ihnen aufgestellte Quartierplan bedarf der Zustimmung aller Grundeigentümer des Beizugsgebiets. Werden damit beschränkte dingliche Rechte Dritter geändert,
ist auch deren Zustimmung nötig.
4 Auf Begehren eines Beteiligten oder nach Ablauf einer angesetzten Frist führt der Gemeindevorstand57 das Verfahren unter Berücksichtigung der Vorarbeiten fort.
5 Der im Einverständnis aller Beteiligten aufgestellte Quartierplan
wird vom Gemeindevorstand57 unter den Voraussetzungen und mit den
rechtlichen Folgen genehmigt, die für die Festsetzung eines amtlich
aufgestellten Quartierplans gelten.
E. Revision§ 160 b.26 Bei Quartierplanrevisionen, die sich auf Teilmassnahmen
beschränken, kann der Gemeindevorstand57 unmittelbar nach rechtskräftiger Genehmigung der Verfahrenseinleitung durch die zuständige
Direktion51 den Revisionsentwurf auflegen und zu einer Versammlung
einladen, die der zweiten Versammlung im ordentlichen Verfahren entspricht.
4. Der Vollzug27
A. Grundbuchlicher Vollzug
§ 161. 1 Unverzüglich nach der Genehmigung des Quartierplans
veranlasst der Gemeindevorstand57 die Erstellung der Mutationsakten,
wobei auf die Vermarkung und die Aufnahme im Feld verzichtet werden kann, soweit das Vermessungsrecht es zulässt; die Beteiligten erhalten die sie betreffenden Auszüge aus den Mutationsunterlagen.
2 Hernach gibt der Gemeindevorstand57 unter Beifügung der nötigen Unterlagen die Anmeldung für den grundbuchlichen Vollzug des
Quartierplans ab.
3 Liegt lediglich eine Teilgenehmigung des Quartierplans vor, erfolgt
die Anmeldung für den genehmigten Teil.
B. Geldschulden und
-forderungen
§ 162. 1 Entschädigungen und Vergütungen werden mit der Zustellung der Mutationsunterlagen an die Beteiligten fällig, spätestens
jedoch drei Monate nach der Genehmigung des Quartierplans.27
2 Die Grundeigentümer haben unter Vorbehalt des Geldausgleichs
das Ergebnis von Bereinigungsmutationen, insbesondere nach erfolgtem Bau der Erschliessungsanlagen, zu dulden; diese Verpflichtung ist
im Grundbuch anzumerken.
3 Schuldner oder Gläubiger gegenüber dem Grundeigentümer ist
die Gemeinde.
4 Entschädigungen und Vergütungen sind, soweit sie nicht mit
Gegenforderungen verrechnet werden, innert 60 Tagen zu entrichten;
nachher sind sie zu verzinsen.
II. Rechtsöffnung
§ 163. Durch den Quartierplan festgelegte Ausgleichsforderungen
gelten als Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 80 Abs. 2 SchKG14.
III. Stundung § 164. Leistungen eines Privaten können während längstens zwei
Jahren gestundet werden, wenn die sofortige Einforderung eine unzumutbare Härte darstellen würde.
IV. Befreiung § 165. 1 Der Grundeigentümer kann sich der Bezahlung der Entschädigung dadurch entziehen, dass er der Gemeinde das neu zugeteilte Grundstück innert 60 Tagen nach der Genehmigung des Quartierplans heimschlägt.
2 Die Gemeinde hat in diesem Fall den Wert zu entschädigen, den
das Grundstück am Bewertungsstichtag ohne Berücksichtigung der
durch den Quartierplan eingetretenen Wertvermehrung hat.
3 Können sich die Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das
Verfahren gemäss dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 einzuleiten.
5. Der Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen
und Ausrüstungen; Rechtsverhältnisse27
A. Baupflicht § 166. 1 Die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen,
gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen können durch
die beteiligten Grundeigentümer gebaut werden.
2 Die Projekte müssen den technischen Anforderungen vergleichbarer öffentlicher Werke entsprechen.
I. Fälligkeit und
Zahlung
I. Grundsatz
3 Dem Werkträger, in dessen Eigentum die Erschliessungsanlagen
nach ihrer Vollendung übergehen, stehen Projektgenehmigung und
Aufsicht über den Bau zu.
4 Der Gemeindevorstand57 genehmigt die Projekte der gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen und beaufsichtigt deren Bau.
II. Gemeinde§ 167. 1 Ist die Groberschliessung rechtlich und finanziell gesichert,
leitet der Gemeindevorstand57 den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auf Gesuch eines Beteiligten oder von Amtes wegen ein,
wenn der Bedarf an erschlossenem Bauland oder der Stand der Überbauung es erfordert.27
2 Der Bau erfolgt auf Kosten der betroffenen Grundeigentümer;
diese haben nach Massgabe des Baufortschritts angemessene Vorschüsse zu leisten.
2. Ausserhalb
des Erschliessungsplans
§ 168.27 Wenn das Quartierplangebiet nach dem Erschliessungsplan noch nicht erschlossen werden muss, wird die quartierplanrechtliche Baupflicht der Gemeinde erst ausgelöst, wenn die Groberschliessung rechtlich gesichert ist und wenn die gesamten voraussichtlichen
Baukosten von den Gesuchstellern vorgeschossen worden sind. Die
Eigentümer überbauter Grundstücke sind für die entsprechende Fläche
zur sofortigen Beteiligung an den Kosten verpflichtet.
3. Vergebung
der Arbeiten
§ 169. 1 Die Arbeiten und Lieferungen werden durch die Gemeinde aufgrund eines Wettbewerbs oder freihändig vergeben, soweit
die Gemeinde sie nicht selbst ausführt; die zahlungspflichtigen Grundeigentümer sind vorher anzuhören.
2 In der Regel ist das preisgünstigste Angebot zu berücksichtigen,
sofern der Unternehmer für eine zeit- und sachgerechte Ausführung
der Arbeit oder Lieferung Gewähr bietet.
3 Die Gemeinde ist an eine allfällige Submissionsordnung nicht
gebunden.
III. Grundeigentümer
§ 170. 1 Die Eigentümer überbauter Grundstücke haben Bauten
und Erschliessungsanlagen mit deren Umgebung dem Quartierplan
auf eigene Kosten anzupassen.27
2 Vorbehalten bleiben weiter gehende Verpflichtungen aus baurechtlichen Bewilligungen.
B. Rechtsverhältnisse
§ 171. Die Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollendung
unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden
Werkträgers über, soweit das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung übertragen worden ist.
1. Im Rahmen
des Erschliessungsplans
I. Erschliessungsanlagen
II. Gemeinschaftliche
Ausstattungen
und
Ausrüstungen
§ 172. Die Rechtsverhältnisse an gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen richten sich nach den Festlegungen des Quartierplans.
III. Späterer
Einkauf
§ 173. 1 Eigentümer, die sich an den Erstellungskosten nicht beteiligt haben, besitzen an den Erschliessungsanlagen sowie an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen, ohne Rücksicht auf die
Rechtsverhältnisse hieran, ein über die Bedürfnisse der bisherigen
Grundstücknutzung hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich eingekauft haben.
2 Diese Eigentumsbeschränkung kann im Grundbuch angemerkt
3 Der Einkaufsbetrag besteht aus den anteilmässigen Kosten im
Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.
4 Die noch ausstehenden Einkaufsbeträge werden fällig, wenn das
Quartierplangebiet in den zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans
tritt.
C. Stundung § 174. 1 In Härtefällen sind Kostenanteile nicht bauwilliger Grundeigentümer des Kleingrundbesitzes, welche für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Anlagen im Rahmen des Erschliessungsplans
oder andernfalls für den zwangsweisen Einkauf geleistet werden müssen, von der Gemeinde während längstens 10 Jahren zu stunden. Sie
sind zu verzinsen.
2 Diesen Eigentümern stehen an den Erschliessungsanlagen sowie
an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen nur die
Rechte derjenigen zu, die sich nicht an den Erstellungskosten beteiligt
haben.
D. Rechnungswesen
§ 175. 1 Der Gemeindevorstand57 besorgt das Abrechnungswesen.
2 Nach Abschluss der Bauarbeiten erstellt er eine vorläufige Abrechnung und belastet oder entlastet die Beteiligten entsprechend.
3 Nachträglich geleistete Einkaufsbeträge sind laufend und im Verhältnis ihrer Leistungen an jene Beteiligten auszuzahlen, welche die
Erstellungskosten aufgebracht haben.
4 Nach Eingang aller Einkaufsbeträge wird die Schlussabrechnung
erstellt und die endgültige Leistung jedes Beteiligten festgesetzt; davon
ist den Beteiligten schriftlich Mitteilung zu machen.
II. Schuldnerschaft
§ 176. Schuldner ausstehender Erschliessungs-, Ausstattungs- und
Ausrüstungsbeiträge ist der Eigentümer des beitragspflichtigen Grundstücks im Zeitpunkt der Schlussabrechnung; der Anspruch auf allfällige Rückvergütungen steht ihm zu.
I. Abrechnung
6. Die Verfahrenskosten27
Verlegung und
Schuldnerschaft
§ 177. 1 Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den
Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten Grundeigentümern
samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen.
2 Der Gemeindevorstand57 kann eine angemessene Bevorschussung
oder angemessene Abschlagszahlungen verlangen.
3 Die Schlussabrechnung ist schriftlich mitzuteilen.
4 Schuldner ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks.
B. Die Grenzbereinigung27
A. Gegenstand§ 178. 1 Hindern der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweckmässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von
selbstständig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden,
sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für die beteiligten Grundeigentümer mit sich bringt.
2 Ein Abtausch kann ferner vorgenommen werden, wenn er sich im
Zusammenhang mit der Grundbuchvermessung aufdrängt.
3 Der Abtausch erfolgt nach Flächen unter Berücksichtigung des
Wertunterschieds, sofern die Beteiligten sich nicht auf einen andern
Massstab einigen.
II. Einseitige
Zuteilung
§ 179. Ist ein Abtausch nicht durchführbar, können unüberbaubare Grundstücke und Grundstückteile unter den gleichen Voraussetzungen einer anstossenden Parzelle zugeschlagen werden.
III. Beschränkte
dingliche
Rechte
§ 180. Anstelle von Grenzänderungen oder ergänzend dazu können beschränkte dingliche Rechte begründet, geändert oder aufgehoben werden, insbesondere wenn dadurch eine einseitige Zuteilung vermieden werden kann, ohne dass bisher Berechtigte oder neu Belastete
unzumutbar betroffen werden.
B. Verfahren§ 181. 1 Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers
oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als
wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand57 von Amtes wegen durchgeführt.
2 Mit Rekurs ist nur die Abweisung eines Gesuchs anfechtbar.
II. Entwurf§ 182. Die Quartierplankommission oder das Bauamt unterbreitet den Beteiligten einen Entwurf und strebt dabei eine gütliche Einigung an.
I. Abtausch
I. Auslösung
III. Festsetzung § 183. 1 Können sich die Beteiligten innert zwei Monaten nach
Vorlegung des Entwurfs nicht einigen, setzt der Gemeindevorstand57
die Grenzbereinigung samt allfälligen beschränkten dinglichen Rechten und den Entschädigungsfolgen fest.
2 Der Festsetzungsbeschluss ist den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.
3 Die Grenzbereinigung bedarf keiner Genehmigung.
IV. Kosten § 184. Die Verfahrenskosten sind von den Beteiligten im Verhältnis ihres Interesses zu tragen.
C. Verweisung
auf das
Quartierplanverfahren
§ 185. Im Übrigen gelten sinngemäss die Bestimmungen über das
amtliche Quartierplanverfahren.
C. Die Gebietssanierung27
I. Voraussetzungen
Grundsatz § 186. 1 In überbauten Ortsteilen, deren Zustand im öffentlichen
Interesse einer Erneuerung bedarf, kann die Gebietssanierung durchgeführt werden.
2 Vorbehalten bleiben Anordnungen zur Behebung polizeilicher
Missstände gemäss den Bauvorschriften dieses Gesetzes.
Öffentliches
Interesse
im Besonderen
§ 187. Ein öffentliches Interesse an der Erneuerung liegt vor,
wenn die bestehende Überbauung
a. zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Missverhältnis steht und dadurch entweder die erwünschte Entwicklung erheblich gefährdet oder eine mit andern Mitteln nicht korrigierbare schwerwiegende Fehlentwicklung fördert oder
b. hinsichtlich der Hygiene, der Erschliessung, der Ausstattung, der
Ausrüstung oder der ortsbaulichen Gestaltung erhebliche Missstände aufweist, die nicht auf andere Weise beseitigt werden können.
Gebiet § 188. Dem Verfahren ist jeweils ein Gebiet zu unterwerfen,
dessen Erneuerung innert vernünftiger Frist möglich ist und das hinsichtlich der ortsbaulichen und architektonischen Gestaltung, der Erschliessung, der Ausstattung oder der Ausrüstung eine sinnvolle Einheit darstellt.
II. Weitere Bestimmungen
A. Verweisung§ 189. Soweit im Folgenden nichts Abweichendes bestimmt wird,
gelten die Bestimmungen über den Gestaltungsplan und über den amtlichen Quartierplan.
B. Verfahrenseinleitung
§ 190. Das Verfahren wird auf Begehren der Grundeigentümer,
denen mehr als zwei Drittel der Fläche des Sanierungsgebiets gehören,
oder durch den Gemeindevorstand57 von Amtes wegen eingeleitet.
C. Gegenstand§ 191. 1 Die Gesamterneuerung bezweckt eine Neuüberbauung
des erfassten Gebiets; sie kann nur angeordnet werden, wenn eine Teilerneuerung keine günstige Gesamtwirkung erwarten lässt.
2 Die Teilerneuerung sorgt durch zweckgerechte Anordnungen für
die Beseitigung von Missständen.
D. Gestaltungsplan
§ 192. Bei Gesamterneuerungen ist ein Gestaltungsplan zu erstellen, der Bestandteil des Quartierplans ist.
E. Sozialbericht§ 193. 1 Bei Gesamterneuerungen ist mit dem Quartierplan ein
Bericht über die Auswirkungen auf Grundeigentümer, Mieter und
Pächter des erfassten Gebiets im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung
sowie auf die nähere Umgebung auszuarbeiten.
2 Der Bericht ist bei der Festsetzung des Quartierplans angemessen
zu berücksichtigen.
3 Der Bericht ist dem Quartierplan beizulegen.
4 Fünf Jahre nach Durchführung der Gesamterneuerung ist der
Bericht mit den tatsächlichen Auswirkungen zu vergleichen; der zuständigen Direktion51 ist das Ergebnis bekannt zu geben.
F. Schutz
der Quartierversorgung
§ 194. 1 Bei Gesamterneuerungen sind, soweit es die Verhältnisse
zulassen, für Betriebe, die der Versorgung des Quartiers dienen und
deren Inhaber beabsichtigen, später in die Neuüberbauung einzuziehen, während der Bauzeit provisorische Ersatzräume zur Verfügung zu
stellen; die Ordnung der Ersatzbeschaffung ist Bestandteil des Quartierplans.
2 Verzichtet der Betriebsinhaber auf den Einzug, hat er die dem
Unternehmen erwachsenden Kosten zu ersetzen.
G. Schutz
der Mieter
§ 195. 1 Führt die Erneuerung zum Abbruch bestehender Wohn-
oder Geschäftsräume, hat das Unternehmen alle zumutbaren Anstrengungen zur Beschaffung oder Vermittlung von geeigneten Ersatzräumen für die betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter im Zeitpunkt
der Planfestsetzung vorzukehren; der Nachweis dafür ist spätestens
vor Baubeginn zu erbringen.
2 Bei der erstmaligen Vermietung sind die neuerstellten Wohn-
oder Geschäftsräume vorab den bisherigen Mietern oder Pächtern
anzubieten.
H. Bestehende
Gebäude
§ 196. 1 Gebäude, deren Beseitigung wegen ihres Zustands und
ihrer Lage wirtschaftlich nicht verantwortet werden kann, sind in
ihrem Bestand zu erhalten, wenn ihre Eigentümer es begehren.
2 Hingegen können Anpassungen solcher Gebäude samt Nebenanlagen an den Quartierplan angeordnet werden; die Kosten dafür trägt
das Unternehmen, wenn nicht aufgrund der seinerzeitigen baurechtlichen Bewilligung eine Anpassungspflicht des Eigentümers besteht.
I. Bewertungsmassstab
§ 197. Bei Gesamterneuerungen erfolgt die Bewertung der einbezogenen Grundstücke nach dem Verhältnis der Werte.
K. Zuteilungsansprüche
§ 198. Für Flächen öffentlichen Grundes, der nach dem Quartierplan für die Bedürfnisse der Öffentlichkeit nicht mehr benötigt wird,
steht der Gemeinde ein entsprechender Zuteilungsanspruch zu.
II. Der Grundeigentümer
§ 199. Die Grundeigentümer des erfassten Gebiets haben je nach
den Umständen Anspruch auf Belassung der bisherigen Eigentumsverhältnisse, auf Zuteilung eines neuen selbstständigen Grundstücks
oder auf Zuteilung eines dem Wert ihres eingeworfenen Grundstücks
entsprechenden Anteils an Gesamteigentum, gewöhnlichem Miteigentum oder Stockwerkeigentum.
L. Durchführung
§ 200. 1 Der Quartierplan regelt den Zeitpunkt, in welchem die
neuen Rechtsverhältnisse nach Genehmigung des Quartierplans und
des allfälligen Gestaltungsplans an die Stelle der bisherigen treten; wo
die Umstände es rechtfertigen, kann der Rechtsübergang in Etappen
vorgesehen werden.
2 Die Erstellung der Mutationsakten ist unverzüglich nach Eintritt
der neuen Rechtsverhältnisse zu veranlassen.
3 Entschädigungen und Vergütungen werden mit dem Vorliegen
der Mutationsakten, spätestens jedoch drei Monate nach dem Rechtsübergang, fällig.
II. Bau § 201. 1 Der Quartierplan legt fest, wann und gegebenenfalls in
welchen Bauetappen die Erneuerung durchgeführt werden soll.
2 Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht
einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim
ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen gelten.
I. Der Gemeinde
I. Rechtsübergang
M. Heimschlagsrecht
§ 202. 1 Jeder Grundeigentümer im erfassten Gebiet hat das Recht,
sein Grundstück dem Gemeinwesen heimzuschlagen.
2 Das Heimschlagsrecht kann von der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses an bis längstens zum Baubeginn an der Bauetappe erklärt
werden, an der der Heimschlagende beteiligt ist.
3 Mit der Ausübungserklärung tritt die Gemeinde ohne Rücksicht
auf eine Auseinandersetzung über die Heimschlagsentschädigung in
die Rechtsstellung des Heimschlagenden ein.
4 Die Heimschlagsentschädigung richtet sich nach den Wertverhältnissen am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung geleisteter
und geschuldeter Zahlungen des Heimschlagenden; können sich die
Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das Verfahren nach dem
Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten einzuleiten.
III. Titel: Der Natur- und Heimatschutz
A. Schutzobjekte und
Inventare4
§ 203. 1 Schutzobjekte sind:
a. im Wesentlichen unverdorbene Natur- und Kulturlandschaften
sowie entsprechende Gewässer, samt Ufer und Bewachsung;
b. Aussichtslagen und Aussichtspunkte;
c.27 Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen,
Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige
Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung;
d. vorgeschichtliche und geschichtliche Stätten und ortsgebundene
Gegenstände sowie Gebiete von archäologischer Bedeutung;
e. Naturdenkmäler und Heilquellen;
f.27 wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,
Feldgehölze und Hecken;
g.27 seltene oder vom Aussterben bedrohte Tiere und Pflanzen und
die für ihre Erhaltung nötigen Lebensräume.
2 Über die Schutzobjekte erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Die Inventare stehen bei den Gemeindeverwaltungen am Ort der gelegenen Sache, die überkommunalen überdies bei der zuständigen Direktion33, zur Einsichtnahme offen.26
B. Bindung des
Gemeinwesens
§ 204. 1 Staat, Gemeinden sowie jene Körperschaften, Stiftungen
und selbstständigen Anstalten des öffentlichen und des privaten Rechts,
die öffentliche Aufgaben erfüllen, haben in ihrer Tätigkeit dafür zu
sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse
an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben.
2 Soweit es möglich und zumutbar ist, muss für zerstörte Schutzobjekte Ersatz geschaffen werden.
C. Schutzmassnahmen
§ 205.27 Der Schutz erfolgt durch:
a. Massnahmen des Planungsrechts,
b. Verordnung, insbesondere bei Schutzmassnahmen, die ein grösseres Gebiet erfassen,
c. Verfügung,
d. Vertrag.
§ 206.25
II. Inhalt § 207. 1 Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen
der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich
und sachlich genau zu umschreiben.
2 Übersteigen Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine
Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, so ist die
Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und
vom Eigentümer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende Vereinbarungen des öffentlichen Rechts und der Übernahmeanspruch.
III. Abklärung
und Sicherung
§ 208. 1 Für die Abklärung der Schutzwürdigkeit und der nötigen
Planungsmassnahmen stehen Staat und Gemeinden die Befugnisse zu,
die sie nach dem Planungsrecht haben; Gleiches gilt für die Entschädigungspflicht.
2 Auf Verfügung beruhende rechtskräftige Anordnungen können
im Grundbuch angemerkt werden.
D. Vorsorgliche
Schutzmassnahmen
§ 209. 1 . . .25
2 Die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer über die
Aufnahme seines Grundstücks in ein Inventar bewirkt das Verbot, am
bezeichneten Objekt ohne Bewilligung der anordnenden Behörde
tatsächliche Veränderungen vorzunehmen.
3 Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist
seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen
wird.
4 . . .25
5 . . .25
I. Arten
I. Mit Inventar
II. Ohne
Inventar
§ 210. Vorsorgliche Schutzmassnahmen können im gleichen Verfahren und mit gleichen Rechtswirkungen auch ohne Inventarisierung
angeordnet werden.
E. Zuständigkeit und
Finanzierung
§ 211. 1 Die zuständige Direktion trifft die Schutzmassnahmen
für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt. Sie hört vorgängig die Gemeinde und den regionalen
Planungsverband an. Sie nimmt in ihrem Zuständigkeitsbereich die
Aufsicht über die Gemeinden wahr.33
2 Der Gemeindevorstand57 trifft die Schutzmassnahmen für Objekte
von kommunaler Bedeutung.23
3 Der Kanton kann von Gemeinden, die aus Schutzmassnahmen
besonderen Nutzen ziehen, Beiträge an seine Kosten fordern.45
4 Rechtsmitteln gegen Schutzmassnahmen kommt keine aufschiebende Wirkung zu.26
F. Übernahmeanspruch
§ 212. 1 Das Gemeinwesen, das eine dauernde Schutzmassnahme
angeordnet hat, kann die Übernahme eines Schutzobjekts zu Eigentum
verlangen, wenn nach dem Zweck der Schutzmassnahme eine bestimmte
Betreuung nötig ist, der Grundeigentümer dazu sich nicht verpflichtet
oder ausser Stande ist und dem Gemeinwesen die Betreuung ohne
Eigentum nicht zugemutet werden kann.
2 Der Übernahmeanspruch kann jederzeit geltend gemacht werden.
3 Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über
die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schätzungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung
von Privatrechten8.51
G. Ansprüche
des Grundeigentümers
§ 213. 1 Jeder Grundeigentümer ist jederzeit berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht.
2 Das Begehren ist schriftlich beim Gemeindevorstand57 einzureichen.
3 Das zuständige Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert
Jahresfrist, wobei es in Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grundeigentümer anzeigen kann, die Behandlungsdauer erstrecke sich um
höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor,
kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet werden.27
II. Heimschlagsrecht
§ 214. 1 Bewirkt die Schutzmassnahme eine materielle Enteignung, steht dem Betroffenen neben einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht zu.
I. Anspruch
auf Entscheid
2 Hinsichtlich Inhalt und Verfahren gelten hiefür die Bestimmungen über die Freihaltezone.
H. Übertragung § 215. Kraft öffentlichen Rechts erworbene Schutzobjekte können vom Erwerber an Personen des öffentlichen oder des privaten
Rechts übertragen werden, wenn dabei Gewähr für die Aufrechterhaltung der Schutzmassnahmen besteht. Dem früheren Eigentümer steht
kein Rückforderungsrecht zu.
I. Beratung § 216.38 1 Der Regierungsrat bestellt eine oder mehrere Kommissionen von Sachverständigen, die das Gemeinwesen in Fragen des
Natur- und Heimatschutzes beraten.
2 Der Regierungsrat überträgt ihnen wichtige Fragen von überkommunaler Bedeutung zur Begutachtung; es können ihnen auch weitere begutachtende Aufgaben zugewiesen werden.
3 Die Kommissionen können auf Anregung eines Dritten zu Fragen
des Natur- und Heimatschutzes Stellung nehmen.
K. Kostenanteile
§ 217.45 1 Der Kanton leistet den Gemeinden für Massnahmen
zur Erhaltung oder Pflege von Ortsbildern von kantonaler und regionaler Bedeutung Kostenanteile bis zu 60% der beitragsberechtigten
Ausgaben.
2 Der Kanton kann Subventionen gewähren
a.73 an Private und Institutionen bis zur vollen Höhe der beitragsberechtigten Ausgaben für Massnahmen zur Schaffung, Erhaltung,
Erschliessung, Gestaltung oder Pflege von Objekten des Natur-
und Heimatschutzes,
b.73 an Gemeinden bis zur Hälfte der beitragsberechtigten Ausgaben
für Massnahmen im Interesse von Objekten des Natur- und Heimatschutzes,
c. an Gemeinden und Körperschaften, denen aus Selbstbindung gemäss § 204 PBG erhebliche Kosten erwachsen, bis zur Hälfte der
beitragsberechtigten Ausgaben,
d. ohne Bindung an ein bestimmtes Objekt an Organisationen des
Natur- und Heimatschutzes im Rahmen des Budgets.
3 In besonderen Fällen kann der Regierungsrat Gemeinden zusätzlich Subventionen bis zu 30% der beitragsberechtigten Ausgaben
gewähren.
IV. Titel: Das öffentliche Baurecht
1. Abschnitt: Die Bauvorschriften
A. Allgemeine Bestimmungen
A. Rechtsnatur§ 218. 1 Die Bauvorschriften dieses Gesetzes sind öffentliches
Recht; sie begründen keine Privatrechte.
2 Sie sind einer für die Baubehörden verbindlichen privatrechtlichen Regelung nur zugänglich, wo es ausdrücklich vorgesehen ist.
B. Verschärfungen
§ 219. Für Bauten und Anlagen, die in ungewöhnlicher Weise
benutzt werden, besonders starken Verkehr auslösen oder für Benützer und Nachbarschaft erhöhte Gefahren in sich bergen, sind durch
Verordnung oder, solange eine solche darüber nichts bestimmt, im
Einzelfall strengere Bauvorschriften aufzustellen.
C. Ausnahmebewilligungen
§ 220. 1 Von Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der
Vorschriften unverhältnismässig erscheint.27
2 Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck
der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine
öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung
einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert.
3 Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden;
Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des
Nachbarn abhängig gemacht werden.
II. Zwischennutzungen
§ 221.25, 76 1 Die örtliche Baubehörde kann befristete Zwischennutzungen zulassen, die von der zulässigen Nutzweise abweichen. Sie
erlässt sichernde Nebenbestimmungen.
2 Die Befreiung von weiteren Bauvorschriften ist unter den Voraussetzungen von § 220 möglich.
D. Gemeinschaftswerke
§ 222. Wo ein öffentliches Interesse entgegenstehende private Interessen überwiegt, können die Eigentümer benachbarter Grundstücke
auch ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren durch Verfügung des
Gemeindevorstands57 oder, wo unmittelbare staatliche Interessen bestehen, der zuständigen Direktion51 gegenseitig für berechtigt und verpflichtet erklärt werden,
a. bestimmte Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen
gemeinsam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie
hiefür nötigenfalls Vorleistungen zu erbringen,
I. Im
Allgemeinen76
I. Inhalt und
Voraussetzungen
b. an bestehende derartige Werke gegen angemessene Entschädigung
anzuschliessen.
II. Rechtsverhältnisse
§ 223. 1 Liegt ein hinreichendes öffentliches Interesse an einem
Gemeinschaftswerk vor, setzt der Gemeindevorstand57 oder die zuständige Direktion51 den Eigentümern eine angemessene Frist für den Abschluss einer Vereinbarung an, die mindestens ordnen muss:
a. die Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftswerk,
b. den notwendigen Geldausgleich sowie die Verteilung der Bau-,
Betriebs- und Unterhaltskosten,
c. den Zeitpunkt des Vollzugs der Rechtsverhältnisse und des Baus,
beides allenfalls in Etappen.
2 Die Vereinbarung bedarf der Genehmigung durch den Gemeindevorstand57 oder durch die zuständige Direktion51 und ist als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.
2. Behördliche
Anordnung
§ 224. 1 Können sich die Eigentümer über die Ordnung der Rechtsverhältnisse innert Frist nicht einigen, so sind baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen zu versehen, die
das öffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrnehmen.
2 Unter der gleichen Voraussetzung und sofern das öffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu einer baurechtlichen Bewilligung
nicht hinreichend wahrgenommen werden kann oder eine Verweigerung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Entwurf über die
Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen. Einigen sich die Beteiligten innert zwei Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch
Verfügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt.
III. Bau § 225. 1 Die Gemeinschaftswerke werden durch die beteiligten
Grundeigentümer gebaut.
2 Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht
einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim
ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen gelten.
E. Schranken
der Eigentums-
und Besitzausübung
§ 226. 1 Jedermann ist verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitzausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen
zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu
halten; er hat diese Vorkehren in zeitlich und sachlich angemessener
Weise der technischen Entwicklung anzupassen.
2 Bei der Benützung von Bauten, Anlagen, Ausstattungen, Ausrüstungen und Betriebsflächen darf nicht in einer nach den Umständen
übermässigen Weise auf die Umwelt eingewirkt werden.
1. Vereinbarung
I. Schutz gegen
Einwirkungen
1. Allgemein
3 Schärfere oder mildere planungsrechtliche Vorschriften, insbesondere für industrielle und gewerbliche Betriebe, bleiben vorbehalten.
4 Die Absätze 1 und 2 gelten sinngemäss auch für die Ausführung
von Bauarbeiten.
5 Mit der Baubewilligung kann verlangt werden, dass der Baustellenverkehr über bestimmte Verkehrswege erfolgt. Auf Begehren einer
voraussichtlich betroffenen Nachbargemeinde bedarf die Bewilligung
insoweit der Genehmigung durch die zuständige Direktion51.26
2. Betriebe
mit Schwertransporten
§ 227. 1 Unzulässig sind Betriebe, die nach ihrer Zweckbestimmung auf dauernde und dicht aufeinanderfolgende Schwertransporte
angewiesen sind, wenn ein solcher Verkehr im Einzugsbereich der Anlage durch vorwiegend zu Wohnzwecken beworbene Bauzonen führen
muss und auf diese in unzumutbarer Weise einwirkt.
2 Der baurechtliche Entscheid über solche Betriebe bedarf auf
Begehren einer voraussichtlich vom Verkehr betroffenen Gemeinde
der Genehmigung durch die zuständige Direktion51.27
II. Unterhalt
und
Parzellierung
§ 228. 1 Grundstücke, Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen sind zu unterhalten. Es dürfen weder Personen noch das
Eigentum Dritter gefährdet werden.
2 Durch Unterteilung von Grundstücken dürfen keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden.
F. Inanspruchnahme von
Drittgrundstücken
§ 229. 1 Jeder Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke
zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder
den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen
nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird.
2 Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben.
2. Verfahren§ 230.27 1 Die Inanspruchnahme ist dem Betroffenen vom Ansprecher genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.
2 Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu
oder einigen sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baubehörde in
raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über die
Entschädigung.
II. Von
öffentlichem
Grund
§ 231. 1 Für die Inanspruchnahme öffentlichen Grundes mit Einschluss des Erdreichs und der Luftsäule zu privaten Zwecken bedarf es
je nach den Umständen einer Bewilligung oder Konzession.
I. Von Nachbargrundstücken
1. Umfang
2 Die Inanspruchnahme ist zu entschädigen, soweit sie nicht nach
planungsrechtlichen Festlegungen und Bestimmungen vorgeschrieben
oder erlaubt ist.
3 Bei der Bemessung der Entschädigung sind insbesondere das Ausmass, die Dauer der Beanspruchung, der wirtschaftliche Nutzen für den
Konzessionär und die allfälligen Nachteile für das Gemeinwesen in billiger Weise zu berücksichtigen.
4 Die Gemeinden sind berechtigt, für die Beanspruchung ihres
öffentlichen Grundes im Rahmen dieses Gesetzes eine Gebührenordnung zu erlassen.
III. Von
privaten
Grundstücken
durch das
Gemeinwesen
§ 232. 1 Das Gemeinwesen ist berechtigt, auf Grundstücken sowie
an Bauten und Anlagen Dritter im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen von geringfügiger Einwirkung auf die Grundstücknutzung
unentgeltlich anzubringen; es hat dabei auf die Interessen des Betroffenen billige Rücksicht zu nehmen.
2 Die vorgesehene Beanspruchung ist den Betroffenen genau und
rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.
3 Das Gemeinwesen hat auf seine Kosten Anpassungen oder Verlegungen vorzunehmen, wenn Änderungen am Grundstück oder an
Bauten und Anlagen es gebieten und keine wichtigen öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden.
G. Bahntransport von
Aushub und
Gesteinskörnung
§ 232 a.62 1 Die zuständige Direktion legt im Baubewilligungsverfahren die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung fest, wenn
a. die Baustelle in einem Gebiet mit Pflicht zum Bahntransport liegt
und
b. grosse Mengen Aushub und Gesteinskörnung transportiert werden.
2 Erfüllt der Bauherr die ihm auferlegte Pflicht nicht, erhebt die zuständige Direktion eine Ersatzabgabe.
3 Die Ersatzabgabe beträgt Fr. 20 bis Fr. 50 pro Tonne Aushub und
Gesteinskörnung. Bei der Festlegung werden die Kosten des Bahntransports berücksichtigt.
4 Der Regierungsrat legt fest:
a. die Gebiete, in welchen die Pflicht zum Bahntransport von Aushub
und Gesteinskörnung besteht,
b. die Menge Aushub und Gesteinskörnung, ab welcher die Pflicht zum
Bahntransport besteht,
c. die Höhe der Ersatzabgabe.
5 Er legt die Gebiete und die Mengen so fest, dass der im Richtplan
vorgesehene Anteil der Bahntransporte erreicht wird.
B. Grundanforderungen an Bauten und Anlagen
A. Baureife§ 233. 1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt
werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung
oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin
gesichert ist.
2 Diese Vorschrift gilt auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen
wird.
II. Begriff§ 234.27 Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und
wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch
den Gemeindevorstand57 beantragte planungsrechtliche Festlegung
nachteilig beeinflusst wird.
III. Planungsrechtliche
Baureife im
Besonderen
§ 235.27 Planungsrechtliche Festlegungen, deren Fehlen einem
Bauvorhaben entgegengehalten wird, sind innert längstens drei Jahren
zu erlassen. Nach Ablauf dieser Frist darf die fehlende planungsrechtliche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig
erlassene Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt
werden kann.
IV. Erschliessung
§ 236. 1 Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese
ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und
wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und
Altlasten gewährleistet ist.28
2 Wo entsprechende Pläne bestehen, sind sie für Art, Lage, Ausgestaltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen auch dann verbindlich,
wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke entsprechend
zu nutzen; wo das Planungsrecht und die Verhältnisse es gestatten, ist
jedoch unter sichernden Nebenbestimmungen die etappenweise Erstellung zuzulassen.
2. Zugänglichkeit im
Besonderen
§ 237. 1 Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste
und der Benützer. Bei grösseren Überbauungen muss überdies die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Bei Bauten und Anlagen mit grossem Güterverkehr sind Gleisanschlüsse zu
verlangen, wo dies technisch möglich und zumutbar ist.27
2 Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien7.27
I. Grundsatz
1. Im
Allgemeinen
3 Wo ein Bedürfnis besteht, die Verhältnisse es gestatten und es wirtschaftlich zumutbar ist, insbesondere bei grösseren Überbauungen, soll
der Fussgänger- vom Fahrverkehr getrennt werden, und es kann, sofern
das öffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen wesentlich überwiegt, der Fahrverkehr unter den Boden gewiesen oder die
Überdeckung der Fahrbahn verlangt werden.
4 Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen ohne Zustimmung der
örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder
aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken.
B. Gestaltung
und Begrünung
§ 238. 1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass
eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung
gilt auch für Materialien und Farben.
2 Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Unterhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche Bewilligung nötig ist.
3 . . .71
4 Genügend angepasste energetische Verbesserungen und Anlagen
zur Nutzung erneuerbarer Energien, insbesondere Solaranlagen, werden bewilligt, sofern nicht überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.65
II. Begrünung
im Besonderen
§ 238 a.69 1 Vorgärten und andere geeignete Teile des Gebäudeumschwungs sind in angemessenem Umfang als ökologisch wertvolle
Grünflächen zu erhalten oder herzurichten.
2 Die Versiegelung von nicht mit Gebäuden überstellten Grundstücksflächen ist möglichst gering zu halten.
3 Nach Möglichkeit sind bestehende Bäume zu erhalten oder angemessene Ersatz- und Neupflanzungen vorzusehen. Es ist genügend Wurzelraum und ausreichender Raum für die Versickerung zu gewährleisten.
Die ordentliche Grundstücksnutzung darf dadurch nicht übermässig erschwert werden.
4 Die Bau- und Zonenordnung kann zonen- oder gebietsweise ergänzende Bestimmungen enthalten.
5 Die Begrünung ist zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
C. Sonstige
Beschaffenheit
§ 239. 1 Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand
Personen oder Sachen gefährden.
I. Im
Allgemeinen
2 Die verwendeten Materialien dürfen zu keinen gesundheitlichen
Beeinträchtigungen führen und müssen einwandfrei entsorgt werden
können. Beim Abbruch von Bauten und Anlagen sind die Materialien
im Hinblick auf eine einwandfreie Entsorgung zweckmässig zu trennen.28
3 Bei Neubauten ist bei der Gestaltung von Fassaden sowie Glas-
und Fensterflächen gebührend Rücksicht auf den Vogelschutz zu nehmen.74
4 Bauten müssen nach aussen wie im Innern den Geboten der
Wohn- und Arbeitshygiene sowie des Brandschutzes genügen. Im Hinblick auf einen möglichst geringen Energieverbrauch sind Bauten und
Anlagen ausreichend zu isolieren sowie Ausstattungen und Ausrüstungen fachgerecht zu erstellen und zu betreiben.20
5 . . .49
D. Behindertengerechtes Bauen
§ 239 a.47 1 Öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen im Sinne
von Art. 3 Bst. a des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002 (BehiG)10 und Art. 2 Bst. c der Behindertengleichstellungsverordnung vom 19. November 200311 sind so zu gestalten, dass sie auch
für Menschen mit Behinderungen nach Art. 2 Abs. 1 BehiG zugänglich
und benützbar sind.
2 Bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten müssen alle
Einheiten für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein.
3 Gebäude mit mehr als 50 Arbeitsplätzen oder mit mehr als 1000 m2
Geschossfläche, die einer arbeitsplatzintensiven Nutzung dient, müssen für Menschen mit Behinderungen zugänglich und im Innern an
deren Bedürfnisse anpassbar sein.
2. Wohngebäude mit
fünf bis acht
Wohneinheiten
im Besonderen
§ 239 b.47 1 Bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht
Wohneinheiten müssen die Einheiten wenigstens eines Geschosses für
Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Der Zugang zu den
übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein.
2 Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse
von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein.
3. Gemeinsame
Bestimmungen
§ 239 c.47 1 Das Nähere zu den nach §§ 239 a und 239 b erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten
Regeln der Baukunde. Der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke.
2 Im Übrigen ist das Behindertengleichstellungsgesetz anwendbar.
I. Neu- und
Umbauten
1. Im
Allgemeinen
3 Bauliche Massnahmen nach §§ 239 a und 239 b müssen verhältnismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich nach Art. 11
und 12 BehiG.
II. Anpassung
öffentlicher
Bauten
§ 239 d.47 1 Wer öffentliche Aufgaben erfüllt, stellt unabhängig von
einem bewilligungspflichtigen Umbau oder Sanierungsvorhaben sicher,
dass die öffentlich genutzten Bauten und Anlagen für Menschen mit
Behinderungen zugänglich und benützbar sind (Art. 11 Abs. 4 KV3).
2 Das Nähere zu den nach Abs. 1 erforderlichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde.
Der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke.
3 Auf bauliche Massnahmen nach Abs. 1 kann verzichtet werden,
wenn deren Kosten 5% des Gebäudeversicherungswertes des vor dem
Umbau bewerteten Gebäudes übersteigen.
E.48 Verkehrssicherheit
§ 240. 1 Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige
Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers
beeinträchtigt werden.
2 Im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen, die ungewöhnlich
starken Verkehr auslösen, können auf Kosten des Bauherrn besondere
Vorkehren zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit angeordnet
3 Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen haben nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung
mehrerer Ausfahrten zu erfolgen.
II. Durchgangsstrassen
im Besonderen
§ 241. 1 Bei Strassen für den grossen Durchgangsverkehr kann der
Regierungsrat, in den Städten Zürich und Winterthur für städtische
Strassen der Stadtrat, den seitlichen Zutritt allgemein untersagen.
2 Das anordnende Gemeinwesen hat eine für die Grundstücknutzung unerlässliche Ersatzzufahrt zu schaffen, die in ihrer Benützbarkeit der bisherigen Zufahrt, jedoch höchstens der erlaubten Grundstücknutzung entsprechen muss; es steht ihm zu diesem Zweck das
Enteignungsrecht zu.
F.48 Fahrzeugabstellplätze
§ 242.72 1 Die Bau- und Zonenordnung legt die Zahl der Abstellplätze für Verkehrsmittel fest, die nach den örtlichen Verhältnissen,
nach dem Angebot des öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung
und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind.
I. Allgemein
I. Zahl
2 Die Zahl der Abstellplätze soll so festgelegt werden, dass die Verkehrsmittel der Benützer einer Baute oder Anlage ausserhalb des öffentlichen Grundes aufgestellt werden können. Besteht ein überwiegendes
öffentliches Interesse, kann die Zahl der erforderlichen Plätze tiefer
angesetzt und die Gesamtzahl begrenzt werden.
II. Erstellungspflicht27
§ 243.27 1 Abstellplätze sind im gebotenen Ausmass zu schaffen
a. bei Neuerstellung von Bauten und Anlagen,
b. bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil
der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich andere Nutzung als bisher ermöglicht wird,
c. bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich andere
Verkehrsbedürfnisse schaffen.
2 Auf Antrag der Bauherrschaft kann in der Baubewilligung eine
tiefere Zahl an erforderlichen Abstellplätzen festgelegt werden, wenn
sichergestellt ist, dass dadurch die Abstellplätze auf öffentlichem Grund
nicht übermässig in Anspruch genommen werden.72
3 Bei bestehenden Bauten und Anlagen kann ohne Zusammenhang
mit Änderungen die Schaffung oder Aufhebung von Abstellplätzen verlangt werden, wenn der bisherige Zustand regelmässig Verkehrsstörungen oder andere Übelstände bewirkt oder wenn die Beschäftigtenparkplätze die festgesetzte Gesamtzahl erheblich überschreiten. Die
Verpflichtung muss nach den Umständen technisch und wirtschaftlich
zumutbar sein.
III. Lage und
Gestaltung27
§ 244.72 1 Die Abstellplätze müssen gut zugänglich sein und in nützlicher Entfernung zum Baugrundstück liegen. Dabei sind die Verkehrsmittel unterschiedlich zu betrachten.
2 Sie müssen auch unter Berücksichtigung eines künftigen Strassenausbaus verkehrssicher angelegt sein; in Strassenabstandsbereichen dürfen Pflichtplätze nur liegen, wenn die spätere Verlegung auf Kosten
des Pflichtigen möglich ist und rechtlich gesichert wird.
3 Eine angemessene Anzahl Abstellplätze ist an leicht zugänglicher
Lage für Besucher vorzusehen. Die nicht für Besucher vorgesehenen
Abstellplätze für Motorfahrzeuge müssen unterirdisch angelegt oder
überdeckt werden, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont
werden kann, die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar
sind.
4 In der Bau- und Zonenordnung können die Anforderungen an die
Ausstattung der Abstellplätze genauer geregelt werden.
IV. Gemeinschaftsanlagen27
§ 245. 1 . . .25
2 Die Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen
und die Beteiligung hieran können vom Gemeindevorstand57 gebietsweise oder von der örtlichen Baubehörde im baurechtlichen Bewilligungsverfahren verfügt und näher geordnet werden,
a. wenn ein öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs sowie
des Schutzes von Wohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjekten und Gewässern, der Schaffung von Abstellplätzen auf den einzelnen Grundstücken entgegensteht,
b. wenn dem Baupflichtigen die Realerfüllung wegen der örtlichen
Verhältnisse nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
3 Derartige Verfügungen schliessen das Verbot ein, auf den betreffenden Grundstücken Abstellplätze zu schaffen, die nicht dem Güterumschlag, einem näher zu bestimmenden besondern Eigenbedarf oder
der Parkierung zweirädriger Fahrzeuge dienen.
V. Ersatzabgabe27
§ 246. 1 Ist die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert
nützlicher Frist nicht möglich, hat der Grundeigentümer, der kraft
behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eigener Abstellplätze schaffen muss oder darf, der Gemeinde eine angemessene Abgabe zu leisten.
2 Keine Abgabe ist zu entrichten, soweit das Fehlen von Abstellplätzen auf die behördliche Aufhebung privater Parkierungsmöglichkeiten zurückzuführen ist.
3 Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den durchschnittlichen
Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die
privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt werden könnten oder müssten; zu berücksichtigen sind ferner Wertverluste,
die für das pflichtige Grundstück ohne angemessene Abstellmöglichkeiten entstehen, die Lage des pflichtigen Grundstücks zu einer bestehenden oder vorgesehenen öffentlichen Anlage und deren Art sowie
die mutmasslichen Einnahmen des Gemeinwesens.
4 Streitigkeiten über die Abgabepflicht werden im Verfahren nach
dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten entschieden.
V. Ersatzabgabe
§ 247. 1 Die Gemeinden legen die Abgaben in einen Fonds, der
nur für die Mobilität verwendet werden darf. Sie können den Verwendungszweck einschränken. Die entsprechende Regelung ist zu veröffentlichen.72
2 Die Fondsmittel sind jeweils einzusetzen, sobald die Umstände es
erlauben.
1. Voraussetzung
und Höhe
2. Pflichten der
Gemeinden
3 Gemeinden, die einen Fonds bilden, sind verpflichtet, eine Parkraumplanung durchzuführen und laufend den Verhältnissen anzupassen.
4 Andere Gemeinwesen und öffentliche Verkehrsaufgaben erfüllende Unternehmungen können von der Gemeinde Beiträge aus deren
Fonds verlangen, wenn sie Parkraum schaffen, der sonst von der
Gemeinde bereitgestellt werden müsste.
G.48 Spiel- und
Ruheflächen;
Gärten
§ 248.27 1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind in
angemessenem Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze,
Freizeit- und Pflanzgärten oder, wo nach der Zweckbestimmung der
Gebäude ein Bedarf besteht, als Ruheflächen auszugestalten. Gleiches
kann bei bestehenden Bauten verlangt werden, wenn dafür ein Bedürfnis vorhanden und die Verpflichtung zumutbar ist.
2 Die Bau- und Zonenordnung kann ergänzende Bestimmungen
enthalten.
H.48 Kehrichtbeseitigung
§ 249. 1 Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten oder Zweckänderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, ausserhalb des Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut zu schaffen.
2 Die baurechtliche Bewilligung für grössere Gebäude kann überdies verlangen, dass in oder bei den Gebäuden geeignete Räume für
Kehrichtbehälter erstellt werden.
3 Die Gemeinden können weitere Bestimmungen über Einrichtungen für die zweckmässige Abfallbeseitigung und die Kompostierung
aufstellen.26
4 Bei neuen und bestehenden Bauten und Anlagen, die Sonderabfälle oder grosse Mengen an Abfall verursachen, wie Warenhäuser
und Einkaufszentren, sind Sammeleinrichtungen zu erstellen und zu
betreiben, die auch Kunden zur Verfügung stehen.26
C. Die zulässigen baulichen Grundstücknutzungen
I. Die Grundregeln
Grundsatz§ 250. 1 Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach
Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung und aus den Bauvorschriften.
2 Die Bau- und Zonenordnung geht dabei den Bauvorschriften des
kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungsbefugnis der Gemeinde hält.
Ausnützung § 251.27, 59 Die zulässige Ausnützung wird festgelegt:
a.55 durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffern,
b. durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite.
Bauweise § 252. Die Vorschriften über die Bauweise bestimmen, ob und
unter welchen Voraussetzungen offen oder geschlossen zu bauen ist,
welche Dachformen gestattet sind und welche andern Regeln über die
Erscheinung der Gebäude beachtet werden müssen.
Nutzweise § 253. Die Vorschriften über die Nutzweise bestimmen, welchem
Zweck Bauten dienen dürfen oder müssen.
Aussenwärmedämmung
§ 253 a.46, 59 1 An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten.
2 Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung
unbeachtlich.55
3 Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies
bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem
Nachbargrundstück nicht berücksichtigt.
II. Die Nutzungsziffern
§ 254.56, 59
A. Ausnützungsziffer
§ 255.55, 59 1 Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
2 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen,
Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.27
3 Entsprechende Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen
sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die
sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung
auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.
4 Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt
B. Überbauungsziffer
§ 256.55, 59 1 Die Überbauungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten
Fassadenlinie.
2 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46
C. Grünflächenziffer
§ 257.70 1 Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
2 Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche oder bepflanzte
Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht
als Abstellflächen dienen.
3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46
4 Die Bau- und Zonenordnung kann den teilweisen Ersatz von anrechenbaren Grünflächen durch zusätzliche Begrünungsmassnahmen
vorsehen. Als zusätzliche Begrünungsmassnahmen gelten auch dauernd
begrünte Fassadenteile.
D. Baumassenziffer
§ 258.55, 59 1 Die Baumassenziffer ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
2 Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.
3 Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte
durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden nicht angerechnet.
4 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem
Mass zu berücksichtigen.
E. Anrechenbare Grundstücksfläche
§ 259.55, 59 1 Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die
in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw.
Grundstücksteile.
2 Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.
III. Die Abstände
1. Gemeinsame Bestimmung
Grenz- und
Gebäudeabstand
§ 260.55, 59 1 Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der
projizierten Fassadenlinie und der Grundstücksgrenze.
2 Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude.
3 Die Grenz- und Gebäudeabstände sind bei seitlich gegliederten
Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Fassadenhöhe überschreiten,
sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern.
4 Gebäude, deren Gesamthöhe nicht mehr als 1,5 m beträgt und die
eine Bodenfläche von höchstens 2 m2 überlagern, müssen keine Grenz-
und Gebäudeabstände einhalten.
2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald und von durch
Baulinien gesicherten Anlagen77
A. Politische
Grenzen
§ 261. Gebäude dürfen politische Grenzen nicht überstellen.
B. Waldabstand § 262.55, 59 1 Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.
2 Ausgenommen sind unterirdische Bauten und Gebäudeteile sowie
Anlagen.
3 Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre
Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen.27
4 Im Übrigen gelten für Bauten und Anlagen im Abstandsbereich
die Vorschriften des Forstpolizeirechts.
§ 263.24
D. Abstand von
Verkehrsanlagen
§ 264. 1 Der Abstand von Gebäuden gegenüber Verkehrsanlagen
wird in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich nötigen Verkehrsbaulinien bestimmt.
I. Allgemein
II. Von Strassen
im Besonderen
§ 265. 1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und
Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht
nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt.27
3 Über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzen
erlässt der Regierungsrat Vorschriften. In den Städten Zürich und
Winterthur liegt diese Zuständigkeit bei den Gemeinden.
2. Vorplätze§ 266.27 Vorplätze von Garagen müssen ohne Rücksicht auf die
Verkehrsbaulinien so lang sein wie der grösste Einstellplatz, mindestens aber 5,5 m.
3. Messweise§ 267. 1 Unter Strasse ist das ganze Strassengebiet einschliesslich
der Trottoire und Schutzstreifen zu verstehen.
2 Ist eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht entsprechend ausgebaut, ist die voraussichtliche spätere Strassengrenze massgebend.
E. Abstand bei
Versorgungsleitungen und
Anschlussgleisen
§ 268.27 Auf Baulinien für Versorgungsleitungen und Anschlussgleise darf nur gebaut werden, wenn es die Vorschriften über die Grenz-
und Gebäudeabstände gegenüber Nachbargrundstücken erlauben.
3. Grenzabstände von Nachbargrundstücken
Abstandsfreie
Gebäude
§ 269.55, 59 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Bauten sowie Unterniveaubauten, die
keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften.
Andere
Gebäude
§ 270.59 1 Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau
vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur
Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.
2 Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe
der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m
über dem massgebenden Terrain vergrössert er sich weiter hinten und
rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m.55
3 Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein
Näherbaurecht begründet werden.26
1. Bei fehlenden
Baulinien
4. Gebäudeabstände
A. Grundsatz § 271. Der Abstand zwischen Gebäuden, die Grenzabstände einhalten müssen, hat ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen der Summe
der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen.
B. Abstand über
Verkehrsräume
§ 272. Über den durch Verkehrsbaulinien oder sie ersetzenden
Baubegrenzungslinien gesicherten Raum wird kein Gebäudeabstand
gemessen, ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie
hinausgestellt wird.
C. Erleichterungen
§ 273.55, 59 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, dürfen Kleinbauten und Anbauten in einem Abstand von 3,5 m
von andern Gebäuden errichtet werden.
II. Gegenüber
bestehenden
Gebäuden
§ 274. 1 Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze,
als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die
Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt,
und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand.
2 Diese Begünstigung gilt nicht, wenn der Eigentümer des nunmehrigen Baugrundstücks gegenüber der Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen
Näherbaus selber einen grössern Grenzabstand werde einhalten müssen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher
ausreichender Abstand ungenügend gemacht worden ist.
IV. Geschosse, Kniestockhöhe, Fassadenhöhe und Gesamthöhe55
1. Geschosse und Kniestockhöhe55
Begriffe § 275.55, 59 1 Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Bei zusammengebauten Gebäuden und bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt
sind, wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes
Gebäude separat ermittelt.
2 Dachgeschosse sind Geschosse mit einer Kniestockhöhe bis 1,5 m.
3 Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des
fertigen Bodens des darüber liegenden Geschosses, gemessen in der
Fassadenflucht, im Mittel höchstens um 2,5 m über die Fassadenlinie
hinausragt, an keiner Stelle aber mehr als 3 m.
I. Kleinbauten
und Anbauten
4 Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche
Geschosse. Das Attikageschoss muss bei den fiktiven Traufseiten gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um das halbe Mass seiner
Höhe zurückversetzt sein.
5 Die Kniestockhöhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des Dachgeschossbodens im Rohbau und der Schnittlinie der
Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion.
Anrechenbarkeit
§ 276.55, 59 1 Als Geschosse zählen Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen.
2 In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Dach-, Attika-
oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie
jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten.
§ 277.25
2. Fassadenhöhe55
A. Begriff und
Messweise
§ 278.55, 59 1 Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied
zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der
Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie.
2 Bei Flachdachbauten wird die Fassadenhöhe bis zur Oberkante
der Brüstung bzw. des Geländers gemessen, es sei denn, die Brüstung
oder das Geländer ist um mindestens 1 m gegenüber der Fassadenflucht zurückversetzt.
B. Mass und
Berechnung
§ 279.55, 59 1 Die höchstzulässige Fassadenhöhe beträgt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m.
2 Im Übrigen bestimmen die Gemeinden die zulässige Fassadenhöhe.
Sie können vorsehen, dass die zulässige Fassadenhöhe auch durch Verkehrsbaulinien bestimmt wird. Entscheidend ist das geringere Mass.
II. Abweichungen
§ 280.55, 59 1 Giebelseitig erhöht sich das zulässige Mass um die sich
aus der Dachneigung von 45° ergebende Höhe, höchstens aber um 7 m,
sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
2 Bei Attikageschossen erhöht sich die Fassadenhöhe auf den fassadenbündigen Seiten um 3,3 m, sofern die Bau- und Zonenordnung
nichts anderes bestimmt.
3 Die Fassadenhöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus
deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand und kann um das Mass
einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden. Sie gilt bis auf
eine Tiefe von 15 m. Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist
bis auf eine Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend.
I. Grundsatz
4 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als
20 cm, so darf die zulässige Fassadenhöhe im entsprechenden Umfang,
jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.
3. Gesamthöhe54
Begriff § 281.55, 59 Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht
darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.
4. Hochhäuser55
Begriff und
Zulässigkeit
§ 282.55, 59 Hochhäuser sind Gebäude mit einer Fassadenhöhe von
mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung
sie zulässt.
§ 283.25
Anforderungen § 284. 1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen
Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art
und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.
2 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.
3 Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben
die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften
und Gestaltungspläne.
4 Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden,
insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber
bewohnten Gebäuden.
§ 285.52
V. Die offene und die geschlossene Überbauung
A. Grundordnung
§ 286.27 1 Wo nichts anderes bestimmt ist, sind Gebäude in offener
Überbauung zu erstellen.
2 Die geschlossene Überbauung kann samt der dabei zulässigen
Bautiefe und Gesamtlänge durch die Bau- und Zonenordnung, durch
Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne, durch den Quartierplan
oder durch den Baulinienplan vorgeschrieben oder erlaubt werden.
B. Grenzbau§ 287. Der erlaubte Grenzbau setzt voraus,
a. dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindestabstände eintritt;
b.68 dass die nach der Bau- und Zonenordnung zulässige Bautiefe nicht
überschritten wird, es sei denn, der betreffende Nachbar stimme
schriftlich oder elektronisch zu; ist nichts anderes bestimmt, beträgt die zustimmungsfreie Bautiefe in Zentrums- und Industriezonen 20 m, in den anderen Zonen 14 m, im seitlichen Verhältnis
gemessen ab Verkehrsbaulinie oder sie ersetzender Baubegrenzungslinie, im rückwärtigen unter Beachtung von lit. c;
c. dass beim rückwärtigen Grenzbau für den Nachbarn nach Lage,
Beschaffenheit und Zonenzugehörigkeit seines Grundstücks der
Anbau eines Hauptgebäudes möglich ist.
§ 288.25
II. Öffnungen
in Grenzfassaden27
§ 289. 1 Öffnungen in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen
Bewilligung der Baubehörde und der Zustimmung des Nachbarn.
2 Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Regelung solche Öffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bisherige
Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben.
C. Brandmauern
§ 290. 1 Werden Gebäude aneinandergebaut oder wird ein Gebäude an die Grenze gestellt, so ist eine Brandmauer zu errichten.
2 Wo ein wirksamer Brandschutz es erfordert, sind Zwischenbrandmauern zu erstellen.
3 Öffnungen in Brandmauern oder deren Weglassung in einzelnen
Geschossen sind zulässig, wenn die Nutzungsart oder andere Verhältnisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet
bleibt.
2. Nachbarliche
Verträge
§ 291. 1 Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Vertrag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat
jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten.
2 Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegenstehender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den anerkannten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen, erhöhen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestimmung
der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beeinträchtigt
wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken.
I. Voraussetzungen27
1. Baupflicht
VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden
Dachaufbauten § 292.55, 59 Wo kein geringeres oder grösseres Mass bestimmt ist,
dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung
von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge sein,
sofern sie
a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen,
b. bei Flachdächern das vorgeschriebene Mass der Rückversetzungen
unterschreiten.
Untergeschosse § 293. 1 Nicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens
1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten.23
2 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.
3 . . .25
4 Die Bau- und Zonenordnung kann die Freilegung von Untergeschossen näher regeln.26
§ 294.25
D. Anforderungen an Gebäude und Räume
I. Allgemeines
Heizungen § 295.27 1 Werden Heizungen mit Brennstoffen betrieben, die Luftverschmutzungen bewirken, so sind die Überbauungen mit standortgerechten Heizzentralen auszurüsten, die auch Abwärme und Energie aus erneuerbaren Quellen nutzen können.
2 Wenn eine öffentliche Fernwärmeversorgung lokale Abwärme
oder erneuerbare Energien nutzt und die Wärme zu technisch und
wirtschaftlich gleichwertigen Bedingungen wie aus konventionellen
Anlagen anbietet, kann der Staat oder die Gemeinde Grundeigentümer verpflichten, ihr Gebäude innert angemessener Frist an das
Leitungsnetz anzuschliessen und Durchleitungsrechte zu gewähren.29
Beförderungsanlagen
§ 296. Aufzüge, Rolltreppen und andere Beförderungsanlagen für
Personen und Waren müssen zweckgerecht sein; sie sind fachgemäss
zu erstellen, zu betreiben, zu unterhalten und, wo die Sicherheit es verlangt, der technischen Entwicklung anzupassen.
Nebenräume§ 297.27 In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie
Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und
dergleichen, geschaffen werden.
Besondere
Anforderungen
§ 298. Für Gebäude mit mehr als sechs anrechenbaren Geschossen kann der Regierungsrat hinsichtlich der Sicherheit der Bewohner
und über die Ausrüstung strengere Bestimmungen erlassen.
II. Zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume
Geltungsbereich§ 299. 1 Die folgenden Bestimmungen gelten, wo sie nichts Abweichendes ordnen, für Wohn- und Schlafräume, Küchen sowie Räume, in
denen nach ihrer Zweckbestimmung Personen einen mehr oder weniger festen Arbeitsplatz haben oder haben können.
2 Sie gelten auch für Räume, die nach ihrem Ausbau und ihrer Ausrüstung dem Aufenthalt von Menschen dienstbar gemacht werden
können.
Ausgestaltung
und Ausrüstung
§ 300. 1 Die Räume sind gegen innern und äussern Lärm, Erschütterungen, Feuchtigkeit, schädliche Temperatureinflüsse und Brandgefahr fachgerecht zu schützen.
2 Die Räume und Raumgruppen müssen zweckentsprechend ausgerüstet sein, insbesondere auch mit sanitären Einrichtungen.
Besonnung§ 301.27 1 Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach
dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein.
2 Abweichungen sind zulässig in Kern- und Zentrumszonen oder in
Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere zum Schutz
vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen.
Belichtung
und Belüftung
§ 302. 1 Die Räume müssen genügend belichtet und lüftbar sein.
2 Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über
dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel
der Bodenfläche zu betragen.27
3 Abweichungen sind bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher
Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in
Kernzonen.27
4 Für die übrigen Räume genügt künstliche Belichtung und Belüftung, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder die Zweckbestimmung
der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende technische Ausrüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden.27
Mindestfläche § 303. 1 Die Mindestfläche von Räumen, ausser solchen in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, beträgt 10 m2.27
2 Für Küchen kann der Regierungsrat besondere Bestimmungen
erlassen.
Lichte Höhe § 304.55, 59 1 Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der
Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der fertigen Decke
bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Balkenlage bestimmt wird.
2 Die lichte Höhe von Räumen beträgt mindestens 2,4 m; in Kernzonen gilt eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m.
3 In Dachräumen muss die lichte Höhe gemäss Abs. 2 wenigstens
über der halben Bodenfläche vorhanden sein.
Innere
Erschliessungen
§ 305. 1 Haustüren erfordern ein Lichtmass von 1 m, Treppen und
Gänge, welche zu dauernd genutzten Räumen führen, ein solches von
1,2 m; in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten
sowie Treppen im Wohnungsinnern genügen 0,9 m.27
2 Jedes Gebäude muss über Fluchtwege (Korridore, Treppenhäuser, Ausgänge) verfügen, die im Brandfall auf dem kürzesten Wege
leicht und sicher ins Freie führen. Anzahl und Anordnung der Fluchtwege richten sich insbesondere nach Zweckbestimmung, Ausdehnung,
Geschosszahl und Konstruktion des Gebäudes sowie nach der Lage
der Räume, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.
Küchen § 306. Küchen dürfen ohne Abtrennung mit Wohnräumen verbunden sein, wenn sie den Erfordernissen eines wirksamen Brandschutzes
entsprechen und mit einwandfreien Lüftungsanlagen ausgerüstet sind.
E. Wiederaufbau zerstörter Gebäude
Brandstattrecht § 307.27 1 Der Wiederaufbau von Gebäuden, welche durch Brand
oder andere Katastrophen ganz oder teilweise zerstört worden sind, ist
gestattet, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit
der Zerstörung eingereicht wird. Der Ersatzbau hat dem zerstörten
Gebäude hinsichtlich Art, Umfang und Lage zu entsprechen, sofern
nicht durch eine Änderung eine Verbesserung des bisherigen Zustandes herbeigeführt wird.
2 Der Eigentümer kann innert drei Jahren nach der Zerstörung
seines Gebäudes gegenüber Bauvorhaben Dritter Rechtsmittel ergreifen, wie wenn sein Gebäude noch stände, es sei denn, dessen Wiederaufbau sei rechtskräftig verweigert worden.
§ 308.25
2. Abschnitt: Das baurechtliche Verfahren
A. Das Baugesuch
Bewilligungspflicht
§ 309.66 1 Eine baurechtliche Bewilligung ist nötig für:
a. die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender
Gebäude und gleichgestellter Bauwerke,
b. Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen
baurechtliche Bedeutung zukommt,
c.27 den Abbruch von Gebäuden in Kernzonen,
d.27 Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen,
e. die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder nach erfolgter Überbauung, ausgenommen bei Zwangsabtretung,
f. wesentliche Geländeänderungen, auch soweit sie der Gewinnung
oder Ablagerung von Materialien dienen,
g. Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Grundstücken in der Freihaltezone, ausgenommen Felderbewirtschaftung und Gartenbau,
h. Mauern und Einfriedigungen,
i. Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze,
k. Seilbahnen und andere Transportanlagen, soweit sie nicht dem
Bundesrecht unterstehen,
l. Aussenantennen,
m. Reklameanlagen,
n.70 das Fällen von Bäumen, für die eine Erhaltungspflicht besteht,
o.69 wesentliche Veränderung der Umgebungsgestaltung, sofern sie
die Begrünung beeinträchtigen.
2 Folgende Anordnungen schliessen die baurechtliche Bewilligung
und die mit dem Projekt verbundenen notwendigen Anpassungen an
privatem Grundeigentum ein:
a. die Festsetzung und Genehmigung von Projekten für Verkehrsanlagen und Gewässer,
b. die Genehmigung von Meliorationsprojekten,
c. die Erteilung von wasserrechtlichen Konzessionen,
d. die Erteilung von Bewilligungen und Konzessionen nach dem Gesetz
über die Nutzung des Untergrundes vom 25. Mai 20208.
3 Die zuständige Direktion kann Vorhaben, für die eine meliorationsrechtliche Genehmigung, eine wasserrechtliche Konzession oder eine
Bewilligung oder Konzession nach dem Gesetz über die Nutzung des
Untergrundes nötig ist, der örtlichen Baubehörde zum baurechtlichen
Entscheid überweisen.
4 Massnahmen geringfügiger Bedeutung sind durch Verordnung
von der Bewilligungspflicht zu befreien.
Inhalt des
Baugesuchs
§ 310. 1 Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche
für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind; wird eine Ausnahme
beansprucht, ist die Begründung beizufügen.
2 Wo die Art des Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es
rechtfertigt, können weitere Unterlagen, wie Fotomontagen, Modelle,
statische Berechnungen, oder genauere Aussteckungen verlangt werden.
3 Wer nicht Grundeigentümer ist, hat seine Berechtigung zur Einreichung des Baugesuchs nachzuweisen.
Aussteckung § 311. 1 Vor der öffentlichen Bekanntmachung sind darstellbare
Vorhaben auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen.
2 Die Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auflagefrist stehen; werden sie vor der rechtskräftigen Erledigung des
Baugesuchs entfernt, kann in streitigen Fällen die Wiedererstellung
angeordnet werden.
Ort der
Gesuchseinreichung
§ 312.31 Baugesuche und Gesuche um Erteilung weiterer für die
Ausführung des Bauvorhabens notwendiger Bewilligungen sind ohne
Rücksicht auf die sachliche Zuständigkeit bei der örtlichen Baubehörde
einzureichen.
Vorprüfung § 313. 1 Die örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen
und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an.
2 Weigert sich der Gesuchsteller, die Unterlagen anzupassen, kann
die örtliche Baubehörde die Anhandnahme des Baugesuchs ablehnen.
3 Sinngemäss verfahren andere Instanzen, die für baurechtliche
Bewilligungen zuständig sind.
4 Die Änderung oder Ergänzung der Gesuchsunterlagen und Aussteckungen kann ausnahmsweise auch noch später verlangt werden.
Bekanntmachung
§ 314. 1 Die örtliche Baubehörde macht das Vorhaben nach der
Vorprüfung öffentlich bekannt.
2 Auf Begehren des Gesuchstellers erfolgt die Bekanntmachung
sofort; nötige Aussteckungen müssen aber vorher erstellt sein.
3 Die Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art
des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten.
4 Gleichzeitig mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen.
B. Die Wahrung von Ansprüchen27
A. Öffentliches
Recht
§ 315. 1 Wer Ansprüche aus diesem Gesetz wahrnehmen will, hat
innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung elektronisch
über die Plattform die Zustellung des baurechtlichen Entscheids bei der
örtlichen Baubehörde zu verlangen.68
2 Die örtliche Baubehörde gibt dem Bauherrn nach Fristablauf und
weiteren Instanzen, die eine baurechtliche Bewilligung zu erteilen
haben, von solchen Begehren samt den darin vorgebrachten Einwendungen Kenntnis.
3 Ein Einspracheverfahren wird nicht durchgeführt.30
II. Verwirkung§ 316. 1 Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt.
2 Ist dagegen das Begehren rechtzeitig angebracht worden, sind
dem Gesuchsteller alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben
zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung
erfolgt ist.
B. Privatrecht§ 317. Die Wahrung anderer Ansprüche richtet sich inhaltlich
nach dem Privatrecht und für das Verfahren nach dem Zivilprozessrecht13.
C. Der baurechtliche Entscheid
Zuständigkeit§ 318. Die örtliche Baubehörde entscheidet über Baugesuche,
soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt ist.
I. Geltendmachung
Verfahrensgang § 319.31 1 Die kantonalen und kommunalen Behörden treffen ihre
Entscheide innert zwei Monaten seit der Vorprüfung; für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben steht
eine Zeitspanne von vier Monaten seit der Vorprüfung zur Verfügung.
2 Die Verordnung regelt die Koordination bei Bauvorhaben, für die
mehrere Bewilligungen verschiedener Instanzen erforderlich sind,
sowie die Einzelheiten des Verfahrens. Für die Behandlung von Vorhaben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder die Mitwirkung
von Bundesstellen erfordern, können längere Fristen festgelegt werden.
3 Können die Behandlungsfristen nicht eingehalten werden, wird
den Gesuchstellern unter Angabe der Gründe mitgeteilt, wann der
Entscheid vorliegt.
Bewilligung § 320. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den
Vorschriften dieses Gesetzes und der ausführenden Verfügungen entspricht; Ausnahmebewilligungen sind zu begründen.
Nebenbestimmungen
§ 321. 1 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur
Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen
nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen.
2 Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung sind vor
Baubeginn im Grundbuch anzumerken; wo ein Bedürfnis besteht,
kann die Anmerkung auch bei Eigentumsbeschränkungen angeordnet
werden, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt.
3 Für die richtige Erfüllung von Nebenbestimmungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bauausführung kann Sicherstellung
verlangt werden; sie ist in der Regel vor Baubeginn zu leisten.
Gültigkeit der
Bewilligung
§ 322. 1 Baurechtliche Bewilligungen erlöschen nach drei Jahren,
wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch
einer bestehenden Baute als Baubeginn.27
2 Sind für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und
für den Baubeginn massgeblich.
3 Die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in
streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere Gebäude,
ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt.27
4 Nebenbestimmungen zur Bewilligung beeinflussen den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind.
D. Vorentscheide
Anspruch und
Verfahren
§ 323.51 1 Über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit
eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, können Vorentscheide eingeholt werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser
Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Koordinationsgebot
verstösst.
2 Vorentscheide ergehen im gleichen Verfahren wie baurechtliche
Bewilligungen. Mit dem Gesuch sind alle Unterlagen einzureichen, die
zur Beurteilung der gestellten Fragen nötig sind.
Rechtswirkung§ 324.51 Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen
in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern
sich die Verhältnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben.
E. Vereinfachtes Verfahren
Voraussetzung;
Delegation
§ 325.27 1 Für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder für
die Änderung bereits bewilligter Projekte kann durch die Verordnung
das Bewilligungsverfahren vereinfacht oder durch ein Anzeigeverfahren ersetzt werden, wenn nach den Umständen keine Interessen von
Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können.
2 Der Gemeindevorstand57 kann für Bewilligungen im vereinfachten oder im Anzeigeverfahren die Zuständigkeit an den Bauvorstand
oder an einen sachkundigen Beamten delegieren und überdies für das
Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einführen.
Energetische
Sanierungen
§ 325 a.46 Energetische Sanierungen der Gebäudehülle werden
im Anzeigeverfahren beurteilt.
F. Die Bauarbeiten
Baubeginn § 326.68 Mit der Ausführung eines Vorhabens darf nur begonnen
werden, wenn
a. alle nötigen baurechtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und
alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind
oder
b. die zuständige Behörde den vorzeitigen Baubeginn elektronisch
über die Plattform erlaubt hat.
Meldepflicht
und
Baukontrolle
§ 327. 1 Baubeginn, Bauvollendung und die wesentlichen Zwischenstände sind der örtlichen Baubehörde so rechtzeitig anzuzeigen,
dass eine Überprüfung möglich ist; dies gilt sinngemäss für den Abbruch einer Baute ohne nachfolgenden Neubau.
2 Die örtliche Baubehörde prüft in geeigneten Abständen, ob die
Bauarbeiten den Vorschriften und Plänen entsprechen; gegebenenfalls
trifft sie unverzüglich die nötigen Massnahmen.
3 Verständigung und Beizug weiterer beteiligter Instanzen obliegen
der örtlichen Baubehörde.
Unterbruch der
Bauarbeiten
§ 328. 1 Werden die Bauarbeiten während längerer Zeit − bei
Arealüberbauungen länger als zwei Jahre − unterbrochen, kann ihre
Beendigung innert nützlicher Frist befohlen werden.27
2 Mit dem Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sonstigen Umständen die Androhung zu verbinden, dass bei Säumnis
a. die Fertigstellung durch Ersatzvornahme erfolge,
b. die Bauarbeiten soweit durch die Gemeinde gefördert würden,
als es die Sicherheit von Personen und Sachen oder der Natur-
und Heimatschutz erfordern,
c. die bereits erstellten Bauteile eingeebnet und das Gelände in
ordentlichen Stand gebracht werde,
d.26 bei Arealüberbauungen die Bewilligung nach zwei Jahren dahinfalle.
3 Die Kosten derartiger Massnahmen trägt der Grundeigentümer.
G. Elektronische Verfahrensführung67
Grundsatz § 328 a.67 1 Das baurechtliche Verfahren wird elektronisch über die
Plattform geführt.
2 Akten, die sich für die elektronische Führung nicht eignen, werden physisch geführt.
Form§ 328 b.67 1 Unterschriftsbedürftige Eingaben sind mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss dem Bundesgesetz vom 18. März
2016 über Zertifizierungsdienste im Bereich der elektronischen Signatur
und anderer Anwendungen digitaler Zertifikate (Bundesgesetz über
die elektronische Signatur)17 zu versehen.
2 Der Regierungsrat kann andere Verfahren vorsehen, die eine eindeutige Identifikation der eingebenden Person sicherstellen.
3 Anordnungen sind mit einer elektronischen Signatur gemäss dem
Bundesgesetz über die elektronische Signatur zu versehen, zu begründen
und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen. Die übrigen Voraussetzungen richten sich nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom
24. Mai 1959 (VRG)5.
4 Der Regierungsrat erlässt die für die elektronische Verfahrensführung erforderliche Verordnung, insbesondere über:
a. die Einzelheiten für die sichere und rechtsgültige elektronische Verfahrensführung einschliesslich der zulässigen Plattform, über welche
Eingaben eingereicht und Anordnungen mitgeteilt werden können,
b. die zulässigen Formate für Eingaben und deren Beilagen,
c. die zu verwendenden elektronischen Signaturen und Formate bei
Anordnungen.
Akteneinsicht§ 328 c.67 1 Die Akteneinsicht erfolgt elektronisch über die Plattform.
2 Nicht elektronisch geführte Akten gemäss § 328 a Abs. 2 können
bei der zuständigen Behörde eingesehen werden. Die Behörde kann
diese Akten insbesondere anderen Behörden, Gerichten sowie Anwälten zur Einsichtnahme zustellen.
3 Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten.
Mitteilung§ 328 d.67 1 Elektronische Anordnungen werden den Mitteilungsberechtigten gemäss § 10 Abs. 3 VRG sowie den Ansprechern gemäss
§ 315 Abs. 1 dieses Gesetzes auf der Plattform zum Abruf bereitgestellt.
Diese werden elektronisch benachrichtigt.
2 Die elektronische Anordnung gilt im Zeitpunkt des erstmaligen
Abrufs als mitgeteilt, spätestens jedoch am siebten Tag nach Bereitstellung der Anordnung, sofern mit einer Zustellung gerechnet werden
musste.
3 Ruft eine Person, die nicht mit einer Mitteilung rechnen musste,
eine Anordnung nicht ab oder kann eine Anordnung nicht auf der Plattform zum Abruf bereitgestellt werden, wird die Anordnung schriftlich
mitgeteilt, sofern ein inländisches Zustelldomizil bekannt ist.
Fristen § 328 e.67 Elektronische Eingaben müssen spätestens am letzten
Tag der Frist zuhanden der Behörde auf der Plattform eingestellt werden.
b. Nichterreichbarkeit
der Plattform
§ 328 f.67 1 Ist die Plattform am letzten Tag der Frist für die elektronische Eingabe nicht erreichbar, verlängert sich die Frist bis zum ersten Werktag, nachdem die Plattform für die elektronische Eingabe wieder erreichbar ist.
2 Die betroffene Person hat glaubhaft zu machen, dass die Plattform
für die elektronische Eingabe nicht erreichbar war.
Ergänzendes
Recht
§ 328 g.67 1 Abweichende Bestimmungen zur elektronischen Verfahrensführung bleiben vorbehalten.
2 Im Übrigen richtet sich das Verfahren nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz.
V. Titel: Der Rechtsschutz
A. Rekursinstanz
§ 329.51 1 Anordnungen, die in Anwendung des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung16, des Bundesgesetzes vom
7. Oktober 1983 über den Umweltschutz17 oder dieses Gesetzes ergehen, können beim Baurekursgericht (BRG) angefochten werden.
2 Ausgenommen sind Akte des Regierungsrates.
§§ 330–332.52
B. Baurekursgericht
§ 333.44 1 Der Kantonsrat bestimmt den Sitz des Baurekursgerichts.
2 Das Baurekursgericht regelt im Rahmen der Konstituierung die
Verteilung der Geschäfte auf die einzelnen Abteilungen.
3 Landwirtschaftliche Streitigkeiten gemäss den §§ 68 ff. des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 19799 werden stets derselben
Abteilung zugewiesen. Die Abteilung wird hierfür mit den nach § 334
Abs. 1 gewählten Fachleuten der Land- und Forstwirtschaft besetzt.
II. Zusammensetzung und
Wahl
§ 334.44 1 Der Kantonsrat legt nach Anhörung des Verwaltungsgerichts die Zahl der Mitglieder und deren Beschäftigungsgrad sowie
die Zahl der Ersatzmitglieder einschliesslich der Fachleute der Land-
und Forstwirtschaft fest.
2 Er wählt die Abteilungspräsidenten, die weiteren Mitglieder und
die Ersatzmitglieder. Für einen Drittel der Ersatzmitglieder steht dem
Baurekursgericht ein Vorschlagsrecht zu.
3 Als Mitglied oder Ersatzmitglied ist wählbar, wer im Kanton
Zürich stimmberechtigt ist.
a. Fristenwahrung
I. Sitz und
Organisation
III. Unvereinbarkeit; Offenlegung von
Interessenbindungen
§ 334 a.43 1 Das Amt eines Mitglieds des Baurekursgerichts ist mit
der berufsmässigen Vertretung Dritter vor dem Baurekursgericht und
dem Verwaltungsgericht unvereinbar.

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Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 20106 sinngemäss.
3 Der Ausstand richtet sich nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 19595.
IV. Besetzung§ 335.44 1 Das Baurekursgericht trifft seinen Entscheid in Dreierbesetzung.
2 Der Einzelrichter entscheidet
a. über Rekurse, die offensichtlich unzulässig, zurückgezogen oder
sonstwie gegenstandslos geworden sind,
b. in Fällen, in denen der Streitwert Fr. 20 000 nicht übersteigt.
3 In Fällen von grundsätzlicher Bedeutung kann die Sache einer
Dreierbesetzung zum Entscheid unterbreitet werden.
V. Unabhängigkeit und
Aufsicht
§ 336.44 1 Das Baurekursgericht ist in seiner rechtsprechenden
Tätigkeit unabhängig.
2 Es ist administrativ dem Verwaltungsgericht unterstellt.
VI. Juristisches
und administratives Personal
§ 337.44 1 Das Verwaltungsgericht bestimmt nach Anhörung des
Baurekursgerichts die Zahl der Stellen des juristischen und administrativen Personals.
2 Das Baurekursgericht stellt das Personal an. Die Wahl des Kanzleichefs bedarf der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht.
VII. Verordnungen und Geschäftsordnung
§ 337 a.43 1 Das Verwaltungsgericht regelt nach Anhörung des
Baurekursgerichts durch Verordnung
a. die Organisation und den Geschäftsgang,
b. die Gebühren, Kosten und Entschädigungen.
2 Das Baurekursgericht erlässt eine Geschäftsordnung. Diese bedarf
der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht.
VIII. Gebühren§ 338.44 1 Das Baurekursgericht legt die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest.
2 Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500 bis Fr. 50 000.
C. Rekurs- und
Beschwerdelegitimation
§ 338 a.51 Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer
durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges
Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Dasselbe gilt für die
Anfechtung von Erlassen.22 I. Allgemein
II. Kantonale
Verbandsbeschwerde
§ 338 b.50 1 Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können Rekurs
oder Beschwerde erheben gegen:
a. Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder
§ 238 Abs. 2 stützen,
b. Bewilligungen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen,
c. Festsetzungen von überkommunalen Gestaltungsplänen ausserhalb der Bauzonen.
2 Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden nur für
Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in
unmittelbarem Zusammenhang stehen.
3 Treffen Gesuchsteller und Verband Vereinbarungen über Verpflichtungen, die Belange des öffentlichen Rechts betreffen, gelten
diese ausschliesslich als gemeinsame Anträge an die Behörde. Diese
berücksichtigt das Ergebnis in ihrer Anordnung oder ihrem Entscheid,
soweit sich die Vereinbarungen als rechtmässig und angemessen erweisen und der Sachverhalt richtig und vollständig festgestellt wurde.
4 Vereinbarungen zwischen Gesuchstellern und Verbänden über
finanzielle oder andere Leistungen sind nicht zulässig, soweit diese
bestimmt sind für:
a. die Durchsetzung von Verpflichtungen des öffentlichen Rechts,
insbesondere behördlicher Auflagen,
b. Massnahmen, die das öffentliche Recht nicht vorsieht oder die in
keinem Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen,
c. die Abgeltung eines Rechtsmittelverzichts oder eines anderen prozessualen Verhaltens.
5 Die Rechtsmittelbehörde tritt auf einen Rekurs oder eine Beschwerde nicht ein, wenn dieser oder diese rechtsmissbräuchlich ist
oder der Verband unzulässige Leistungen im Sinne von Abs. 3 gefordert hat.
III. Behördenbeschwerde
§ 338 c.50 Gegen Rekursentscheide, welche die Anordnung einer
kantonalen Instanz ganz oder teilweise aufheben, kann die zuständige
Direktion zur Wahrung öffentlicher Interessen Beschwerde erheben.
D. Aufschiebende Wirkung
und vorsorgliche
Massnahmen51
§ 339.27 1 Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung hindern den Baubeginn und den Baufortgang nur soweit, als der Ausgang
des Verfahrens die Bauausführung beeinflussen kann.
2 Über den Umfang der aufschiebenden Wirkung und über den Erlass von vorsorglichen Massnahmen entscheidet auf Gesuch einer Partei
oder von Amtes wegen der Präsident der Rekurs- oder Beschwerdeinstanz.51
E. Behandlungsfristen
§ 339 a.41 1 Die kantonalen Behörden entscheiden über ein Rechtsmittel innert sechs Monaten nach dessen Eingang.
2 Ist für das Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung, ein
Gutachten oder die Mitwirkung von Bundesstellen erforderlich, so
entscheiden sie innert sieben Monaten.
F. Schadenersatz§ 339 b.50 Schadenersatzansprüche wegen rechtsmissbräuchlicher
und treuwidriger Erhebung eines Rechtsmittels sind nach dem jeweiligen Verfahrensrecht geltend zu machen.
VI. Titel: Strafen und Zwangsanwendung
Strafen§ 340. 1 Wer gegen dieses Gesetz oder ausführende Verfügungen
vorsätzlich verstösst, wird unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts15
mit Busse bis zu Fr. 50 000, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränkter Höhe bestraft.40
2 Handelt der Täter fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5000.
3 In besonders leichten Fällen kann auf Bestrafung verzichtet werden.
4 Versuch, Anstiftung und Gehilfenschaft sind strafbar.
5 Juristische Personen, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften
sowie Inhaber von Einzelfirmen haften solidarisch für Bussen und
Kosten, die ihren Organen oder Hilfspersonen auferlegt werden. Im
Verfahren stehen ihnen die gleichen Rechte wie den Beschuldigten zu.
Verjährung§ 340 a.50 Die Strafverfolgung und die Strafe für Widerhandlungen gemäss § 340 verjähren nach fünf Jahren.
Herstellung des
rechtmässigen
Zustands
§ 341. Die zuständige Behörde hat ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen;
hiezu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung.
VII. Titel: Einführungs- und Schlussbestimmungen
1. Abschnitt: Einführungsbestimmungen
A. Richtplanungen
§ 342. 1 Nach Inkrafttreten dieses Gesetzes sind innert zwei Jahren
der kantonale Gesamtplan, innert vier Jahren die regionalen Gesamtpläne und innert fünf Jahren die kommunalen Gesamtpläne festzusetzen.
2 Werden diese Fristen nicht eingehalten und wird ihre Erstreckung
abgelehnt, so sind die ausstehenden Planungen durch Planungszonen
zu sichern.
B. Nutzungsplanungen und
Inventare des
Natur- und
Heimatschutzes
§ 343. 1 Nach Erlass der Gesamtrichtpläne sind innert drei Jahren
die entsprechenden Nutzungsplanungen und Bauvorschriften zu erlassen oder anzupassen, ausgenommen Bau- und Niveaulinienpläne und
Werkpläne.
2 Soweit und sofern sie von übergeordneten Planungen unabhängig
sind, läuft die Frist ab Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmungen dieses Gesetzes.
3 Gleiches gilt für die Aufstellung der Inventare des Natur- und
Heimatschutzes.
II. Vorläufige
Regelungen
§ 344. Die zuständige Direktion33 trifft die erforderlichen vorläufigen Regelungen, wenn die kommunalen Nutzungsplanungen und
Bauvorschriften, die für den Vollzug dieses Gesetzes nötig sind, nicht
fristgemäss erlassen werden.
III. Fristerstreckung
§ 345. Der Regierungsrat kann ausnahmsweise auf begründetes
Gesuch im Einzelfall die Fristen für die Richt- und Nutzungsplanungen, den Quartierplan sowie die Bauvorschriften örtlich und sachlich
vollumfänglich oder zum Teil erstrecken.
C. Planungszonen
§ 346. 1 Bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamtrichtplänen oder Nutzungsplänen können für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden
dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.
2 Für die Festsetzung von Planungszonen ist der Staat zuständig. Er
hat begründeten Festsetzungsbegehren untergeordneter Planungsträger zu entsprechen.
3 Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt werden;
soweit nötig, kann die Frist um zwei Jahre verlängert werden.27
4 Nach Ablauf der Frist darf die fehlende planungsrechtliche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig erlassene
Planungsmassnahme wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt
werden kann.26
I. Frist
2. Abschnitt: Aufhebung und Änderung bisherigen Rechts
A. Aufhebungen und
Änderungen
§ 347. Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes werden alle ihm
widersprechenden Vorschriften aufgehoben.
II. Einzelne
Gesetze
§ 348. Das Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 wird aufgehoben.
2. Änderungen§ 349. Die nachstehenden Gesetze werden wie folgt geändert: . . .18
B. Ausnahmen§ 350.25
I. Allgemein
Gemeinderecht
§ 351. 1 Die Nutzungsplanungen und die Bauvorschriften der Gemeinden bleiben längstens bis zum Ablauf der Frist für die Einführung
des neuen Rechts in Kraft.
2 Der Regierungsrat kann jedoch in sich abgeschlossene und unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes allgemein oder im
Einzelfall sofort verbindlich erklären.
II. Massnahmen
des Natur- und
Heimatschutzes
§ 352. Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes bleiben auch
dann in Kraft, wenn sie in einem diesem Gesetz widersprechenden
Verfahren oder mit abweichender Zuständigkeit erlassen wurden; nach
Massgabe der Interessen des Natur- und Heimatschutzes sind Lücken
zu füllen und inhaltliche Abweichungen den neuen Vorschriften anzupassen.
3. Abschnitt: Übergangsbestimmungen
A. Grundsatz§ 353. Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sind alle bewilligungsbedürftigen Vorhaben, über welche die örtliche Baubehörde noch
nicht entschieden hat, nach den neuen Vorschriften zu beurteilen.
II. Nicht
bewilligungsbedürftige
Vorhaben
§ 354. Nach den bisherigen Vorschriften nicht bewilligungsbedürftige Vorhaben unterliegen hinsichtlich Inhalt und Verfahren den neuen
Vorschriften, soweit dies nicht aufgrund des fortgeschrittenen Baustadiums unzumutbar ist.
I. Grundsatz
1. Aufhebung
I. Bewilligungsbedürftige
Vorhaben
B. Quartierpläne
§ 355. 1 Eingeleitete Quartierplanverfahren können vom Gemeindevorstand57 hinsichtlich Inhalt und Verfahren auf begründetes
Gesuch eines Grundeigentümers oder von Amtes wegen dem neuen
Recht unterstellt werden, sofern dadurch keine unverhältnismässigen
Verzögerungen entstehen; ein solcher Beschluss ist den Beteiligten
schriftlich mitzuteilen.
2 Eingeleitete private Quartierplanverfahren sind unter Angabe
des Verfahrensstands dem Gemeindevorstand57 zu melden.
C. Rechtsmittelverfahren
§ 356. 1 Die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits bei einer
danach unzuständigen Rechtsmittelinstanz hängigen Verfahren sind
noch von dieser zu erledigen.
2 Für den Weiterzug solcher Entscheide gilt die neue Zuständigkeitsordnung.
D. Änderungen
an vorschriftswidrigen Bauten
und Anlagen
§ 357. 1 Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen
zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht
eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen
Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.27
3 . . .36
4 Die baurechtliche Bewilligung kann verlangen, dass Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die
im öffentlichen Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar
sind.
5 Bauvorschriften, die eine zweckmässige Anpassung bestehender
Bauten und Anlagen an Vorschriften im überwiegenden öffentlichen
Interesse nicht zulassen, können durch Verordnung entsprechend gemildert werden. Nachbarn dürfen nicht unzumutbar benachteiligt werden.
Solange keine Verordnung darüber besteht, sind Anpassungen im Einzelfall zulässig.19
II. Von Amtes
wegen
§ 358. Verbesserungen können unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden.
E. Bauten
und Anlagen
ausserhalb
der Bauzonen
§ 358 a.35 1 Ausserhalb der Bauzonen dürfen Bauten und Anlagen
nach Massgabe des Bundesrechts errichtet, geändert, erweitert oder
wieder aufgebaut werden.
I. Auf Veranlassung des
Eigentümers
2 Unter den Bedingungen gemäss Art. 24 d RPG16 sind zulässig:
a. landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen
Wohnbauten,
b. vollständige Zweckänderungen bei als schützenswert anerkannten
Bauten und Anlagen.
4. Abschnitt: Vollziehungsbestimmungen
Verordnungen§ 359.61 1 Der Regierungsrat erlässt die erforderlichen Verordnungen, insbesondere über
a. die einheitliche Darstellung der Richt- und Nutzungsplanungen,
b. die Staatsbeiträge an nachgeordnete Planungen,
c. die Einzelheiten der Quartierplangestaltung und des Quartierplanverfahrens,
d. die nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und Berechnungsweisen,
e. die Verschärfung oder Milderung der Bauvorschriften für besondere Bauten und Anlagen,
f. die Ausführung von Bauarbeiten,
g. die Inanspruchnahme öffentlichen staatlichen Grundes für private
Zwecke,
h. die technischen und übrigen Anforderungen an Bauten, Anlagen,
Ausstattungen und Ausrüstungen sowie die erforderliche Zahl
von Fahrzeugabstellplätzen,
i. die Anforderungen an die Verkehrssicherheit und die Sicherheit
von Strassenkörpern,
k. den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzungen von
Strassen,
l. das baurechtliche Verfahren,
m. die kommunalen Erholungsflächen,
n. den Natur- und Heimatschutz,
o. den preisgünstigen Wohnraum,
p.62 den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung7.
2 Die Bestimmungen über die in lit. d, e, k, m, n und o genannten
Sachverhalte bedürfen der Genehmigung durch den Kantonsrat.
Richtlinien und
Normalien
§ 360. 1 Der Regierungsrat erlässt in den von diesem Gesetz vorgesehenen Fällen Richtlinien und Normalien.
2 Er kann Normalien auch für weitere planungs- und baurechtliche
Bereiche technischer Natur aufstellen.
3 Von Richtlinien und Normalien soll nur aus wichtigen Gründen
abgewichen werden.
5. Abschnitt: Inkraftsetzung
Inkraftsetzung § 361. Dieses Gesetz tritt, sofern die Stimmberechtigten es annehmen, nach der amtlichen Veröffentlichung des Kantonsratsbeschlusses
über die Erwahrung auf den vom Regierungsrat zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft2. Dabei ist der Regierungsrat befugt, die Bestimmungen
des Gesetzes örtlich und sachlich stufenweise in Kraft zu setzen.
Übergangsbestimmungen
G vom 1. September 1991 (OS 51, 817)
Art. III26
1 Dieses Gesetz untersteht der Volksabstimmung. Der Regierungsrat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Er ist befugt, das Gesetz stufenweise in Kraft zu setzen.
2 Innert drei Jahren ab Inkrafttreten der Gesetzesänderung sind
der kantonale Richtplan und die regionalen Richtpläne hinsichtlich
der geänderten Bestimmungen (§§ 18−30) zu überprüfen und soweit
nötig anzupassen.
3 Bis zur nächsten Revision der Bau- und Zonenordnung, längstens
auf eine Dauer von fünf Jahren ab Inkrafttreten, bleiben unter Vorbehalt von Abs. 4 nachstehend die bisherigen Bestimmungen über die
Berechnung der Ausnützungsziffer (§ 255), die Abstände von Strassen
(§ 265), die besonderen Gebäude (§§ 273 und 288) und die erlaubte
geschlossene Bauweise (§ 286) anwendbar. In begründeten Ausnahmefällen kann der Regierungsrat diese Frist angemessen erstrecken.
4 § 255 ist beim Ausbau bestehender Dach- und Untergeschosse in
vor der Volksabstimmung über diese Gesetzesänderung erstellten
Gebäuden und allgemein hinsichtlich der Nichtanrechnung der Aussenwandquerschnitte sofort anwendbar.
G vom 8. Juni 1997 (OS 54, 268)
Art. XV Abs. 330
Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Rechtsmittelverfahren bestimmt sich nach bisherigem Recht. Im Übrigen findet das neue Recht auf hängige Verfahren Anwendung.
G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen
und der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht
vom 13. September 2010 (OS 65, 960)
Bisherige
Mitglieder der
Baurekurskommissionen
§ 2. 1 Die bisherigen Mitglieder und Ersatzmitglieder der Baurekurskommissionen bleiben bis zum Ablauf der Amtsdauer nach bisherigem Recht im Amt.
2 Der Lohn und die übrigen Anstellungsbedingungen richten sich
nach bisherigem Recht.
Übergangsbestimmung zur Änderung vom 28. Oktober 2013
(OS 69, 262)
Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängigen Rechtsmittel bestimmt sich nach bisherigem Recht.
Die bisherigen Zuständigkeiten gelten auch dann, wenn die Rechtsmittelfrist vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts zu laufen begonnen
hat, aber erst nachher endet. Im Übrigen findet das neue Recht auf
hängige Verfahren Anwendung.
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015
(OS 72, 52)
1 Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätestens am 29. Februar 2028 an die Änderung vom 14. September 2015
an.77
2 Bis zur Anpassung der Bau- und Zonenordnung bleiben die folgenden Bestimmungen in der vor Inkrafttreten der Änderung vom 14. September 2015 gültigen Fassung anwendbar: §§ 49, 49 a, 50, 58, 71, 73, 76,
96, 97, 100, 251, 253 a, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 262, 269, 270,
273, 275, 276, 278, 279, 280, 281, 282, 292, 304.
3 Nach bisherigem Recht erlassene Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne bleiben gültig. Sie müssen nicht angepasst werden.
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 1. Februar 2021
(OS 76, 437)
1 Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnungen innerhalb
von fünf Jahren nach der rechtskräftigen Überarbeitung des regionalen Richtplans an.
2 Ab Festsetzung der Überarbeitung des regionalen Richtplans dürfen bis zur Rechtskraft von ergänzenden Festlegungen im Uferbereich
von Seen keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehrungen
getroffen werden, welche die Umsetzung des regionalen Richtplans in
die Nutzungsplanung nachteilig beeinflussen.
Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 23. Oktober 2023
(OS 79, 64)
§ 1. 1 Gemeinden, die beim Inkrafttreten der Änderung die elektronische Einreichung von Baugesuchen über die Plattform noch nicht anbieten, haben die tatsächlichen Voraussetzungen für die elektronische
Führung des baurechtlichen Verfahrens innert drei Jahren zu erfüllen.
2 Der Gemeindevorstand stellt die Erfüllung der Voraussetzungen
förmlich fest.
3 Bis zu dieser Feststellung sind alle Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren in der jeweiligen Gemeinde schriftlich vorzunehmen.
4 Nach dieser Feststellung werden neue Verfahren elektronisch über
die Plattform geführt. Bereits rechtshängige Verfahren werden in der bisherigen Verfahrensform weitergeführt.
§ 2. 1 Der Gemeindevorstand von Gemeinden, die beim Inkrafttreten der Änderung die elektronische Einreichung von Baugesuchen
über die Plattform bereits anbieten, stellt spätestens drei Jahre nach
Inkrafttreten der Änderung förmlich fest, dass alle Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren elektronisch über die Plattform vorgenommen werden.
2 Bis zu dieser Feststellung sind in der jeweiligen Gemeinde Verfahrenshandlungen in baurechtlichen Verfahren in der Verfahrensform
durchzuführen, in der das Baugesuch eingereicht wurde.
3 Nach dieser Feststellung werden neue Verfahren elektronisch über
die Plattform geführt. Bereits rechtshängige Verfahren werden in der
bisherigen Verfahrensform weitergeführt.
1 OS 45, 554 und GS V, 6.
2 Inkrafttreten: 1. April 1976 (OS 46, 41) und 1. Juli 1978 (OS 46, 833).
3 LS 101.
4 LS 131.1.
5 LS 175.2.
6 LS 211.1.
7 LS 700.5.
8 LS 725.1.
9 LS 910.1.
10 SR 151.3.
11 SR 151.31.
12 SR 210.
13 SR 272.
14 SR 281.1.
15 SR 311.0.
16 SR 700.
17 SR 943.03.
18 Text siehe OS 45, 643 ff., und OS 51, 848.
19 Eingefügt durch Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit
1. Januar 1984 (OS 48, 844).
20 Fassung gemäss Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit
1. Juli 1986 (OS 49, 589).
21 Aufgehoben durch G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar
1985 (OS 49, 193).
22 Eingefügt durch G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar 1985
(OS 49, 193).
23 Fassung gemäss G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar 1985
(OS 49, 193).
24 Aufgehoben durch das Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991 (OS 51, 707).
In Kraft seit 1. Februar 1993 (OS 52, 255).
25 Aufgehoben durch G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit
1. Februar 1992 (OS 52, 48).
26 Eingefügt durch G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit 1. Februar 1992 (OS 52, 48).
27 Fassung gemäss G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit 1. Februar 1992 (OS 52, 48).
28 Fassung gemäss Abfallgesetz vom 25. September 1994 (OS 52, 950). In Kraft
seit 1. Januar 1996 (OS 53, 46).
29 Eingefügt durch Energiegesetz vom 25. Juni 1995 (OS 53, 222). In Kraft seit
1. Januar 1996 (OS 53, 302).
30 Eingefügt durch Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 8. Juni 1997 (OS 54,
268). In Kraft seit 1. Januar 1998 (OS 54, 290).
31 Fassung gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 8. Juni 1997 (OS 54, 268).
In Kraft seit 1. Januar 1998 (OS 54, 290).
32 Fassung gemäss G vom 28. September 1997 (OS 54, 372). In Kraft seit 1. Januar 1998 (OS 54, 417).
33 Fassung gemäss G vom 15. März 1998 (OS 54, 517). In Kraft seit 1. August
1998 (OS 54, 624).
34 Fassung gemäss G vom 27. September 1998 (OS 54, 752). In Kraft seit 1. Juli
1999 (OS 55, 62).
35 Eingefügt durch G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In Kraft
seit 1. März 2003 (OS 58, 13).
36 Aufgehoben durch G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In
Kraft seit 1. März 2003 (OS 58, 13).
37 Fassung gemäss Gesetz über die politischen Rechte vom 1. September 2003
(OS 58, 289; ABl 2002, 1507). In Kraft seit 1. Januar 2005 (OS 59, 194).
38 Fassung gemäss G vom 15. März 2004 (OS 59, 488; ABl 2003, 1643). In Kraft
seit 1. März 2005 (OS 60, 63).
39 Fassung gemäss Gesetz über die Organisation des Regierungsrates und der
kantonalen Verwaltung (OG RR) vom 6. Juni 2005 (OS 60, 334; ABl 2004, 41).
In Kraft seit 1. Januar 2006 (OS 60, 344).
40 Fassung gemäss G über die Anpassung an den geänderten allgemeinen Teil
des Strafgesetzbuches und an das neue Jugendstrafgesetz vom 19. Juni 2006
(OS 61, 391; ABl 2005, 1483). In Kraft seit 1. Januar 2007.
41 Eingefügt durch G vom 27. Oktober 2008 (OS 64, 161; ABl 2008, 486). In
Kraft seit 1. Juli 2009.
42 Fassung gemäss G über die Anpassung der kantonalen Behördenorganisation
und des kantonalen Prozessrechts in Zivil- und Strafsachen an die neuen Prozessgesetze des Bundes vom 10. Mai 2010 (OS 65, 520, 586; ABl 2009, 1489).
In Kraft seit 1. Januar 2011.
43 Eingefügt durch G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und
der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht vom 13. September 2010 (OS 65, 953; ABl 2010, 266). In Kraft seit 1. Januar 2011.
44 Fassung gemäss G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und
der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht vom 13. September 2010 (OS 65, 953; ABl 2010, 266). In Kraft seit 1. Januar 2011.
45 Fassung gemäss Finanzausgleichsgesetz vom 12. Juli 2010 (OS 66, 747; ABl
2009, 172). In Kraft seit 1. Januar 2012.
46 Eingefügt durch G vom 26. März 2012 (OS 68, 123; ABl 2011, 2240). In Kraft
seit 1. April 2013.
47 Eingefügt durch G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In
Kraft seit 1. Juni 2013.
48 Fassung gemäss G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In
Kraft seit 1. Juni 2013.
49 Aufgehoben durch G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In
Kraft seit 1. Juni 2013.
50 Eingefügt durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In
Kraft seit 1. Juli 2014.
51 Fassung gemäss G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In
Kraft seit 1. Juli 2014.
52 Aufgehoben durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In
Kraft seit 1. Juli 2014.
53 Eingefügt durch G vom 19. August 2013 (OS 70, 149; ABl 2013-03-15). In
Kraft seit 1. Juli 2015.
54 Eingefügt durch G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In
Kraft seit 1. März 2017.
55 Fassung gemäss G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In
Kraft seit 1. März 2017.
56 Aufgehoben durch G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07).
In Kraft seit 1. März 2017.
57 Fassung gemäss Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013-
04-19). In Kraft seit 1. Januar 2018.
58 Aufgehoben durch Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013-
04-19). In Kraft seit 1. Januar 2018.
59 Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015. In Kraft seit
1. März 2017 (siehe Anhang).
60 Eingefügt durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In
Kraft seit 1. November 2019.
61 Fassung gemäss G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In
Kraft seit 1. November 2019.
62 Eingefügt durch G vom 31. August 2020 (OS 76, 156; ABl 2019-04-12). In Kraft
seit 1. Juli 2021.
63 Eingefügt durch G vom 1. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29). In Kraft
seit 1. November 2021.
64 Nummerierung gemäss G vom 1. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29).
In Kraft seit 1. November 2021.
65 Fassung gemäss Energiegesetz vom 19. April 2021 (OS 77, 363; ABl 2020-05-
15). In Kraft seit 1. September 2022.
66 Fassung gemäss Gesetz über die Nutzung des Untergrundes vom 25. Mai 2020
(OS 78, 228; ABl 2016-12-02). In Kraft seit 1. Juli 2023.
67 Eingefügt durch G vom 23. Oktober 2023 (OS 79, 64; ABl 2022-07-29). In Kraft
seit 1. April 2024.
68 Fassung gemäss G vom 23. Oktober 2023 (OS 79, 64; ABl 2022-07-29). In Kraft
seit 1. April 2024.
69 Eingefügt durch G vom 8. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft
seit 1. Dezember 2024.
70 Fassung gemäss G vom 8. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft
seit 1. Dezember 2024.
71 Aufgehoben durch G vom 8. April 2024 (OS 79, 420; ABl 2022-09-30). In Kraft
seit 1. Dezember 2024.
72 Fassung gemäss G vom 27. Januar 2025 (OS 80, 177; ABl 2024-07-05). In Kraft
seit 1. August 2025.
73 Fassung gemäss G über die Finanzierung von Massnahmen für den Natur- und
Heimatschutz und für Erholungsgebiete vom 14. Dezember 2020 (OS 76, 331;
ABl 2019-11-29). In Kraft seit 1. September 2025.
74 Eingefügt durch G vom 27. Januar 2025 (OS 80, 277; ABl 2024-05-31). In Kraft
seit 1. November 2025.
75 Fassung gemäss Wassergesetz vom 12. Dezember 2022 (OS 81, 145; ABl 2020-
02-28). In Kraft seit 1. Juni 2026.
76 Eingefügt durch G vom 26. Januar 2026 (OS 81, 350; ABl 2023-03-07). In Kraft
seit 1. August 2026.
77 Fassung gemäss G vom 26. Januar 2026 (OS 81, 350; ABl 2023-03-07). In Kraft
seit 1. August 2026.
Anhang
Planungs- und Baugesetz (PBG)1
(vom 7. September 1975; Stand 28. Februar 2017)
II. Zulässige
Bauvorschriften
§ 49. 1 Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche
Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die
Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.
2 Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind Regelungen gestattet über:27
a. Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern
sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung,
b. Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gebäudehöhe und Firsthöhe,
c. die Geschosszahl,
d. die Dachgestaltung,
e. Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie,
f. die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge
und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau.
3 Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei
Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden.26
2. Besonderes§ 49 a.26 1 Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine
Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, sind in der Regel
folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechende andere Ausnützungsbestimmungen vorzusehen:
bei eingeschossigen Zonen 20%
bei zweigeschossigen Zonen 30%
bei dreigeschossigen Zonen 50%
bei viergeschossigen Zonen 65%
bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%
2 Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu
sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder
ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen werden.
1 Weitergeltung gemäss (OS 72, 52).
1. Allgemeines26
3 Ferner kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne
Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken
zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies
bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten
zulässig sind.
III. Kernzonen § 50. 1 Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-
und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen.27
2 Die Bau- und Zonenordnung kann das Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter
Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstückgrenze vorschreiben, das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten
sowie die Stellung und die Höhenlage der Bauten sonst näher ordnen.
Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht
zuwiderlaufen.27
3 Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über
die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit
und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt
und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung
über die höchstzulässige Gebäudehöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände
sowie über die Gebäudehöhe erlaubt.
4 . . .25
3. Gebäudehöhe27
§ 58. 1 . . .25
2 Die Bau- und Zonenordnung kann die Gebäudehöhe oder die
Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen.27
II. Anforderungen
§ 71. 1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen
besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.
2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck
der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der
Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.27
3 Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke
umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen genügt.27
IV. Sicherungen27
§ 73. 1 Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige Baueingabe voraus.
2 Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu
verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten
Überbauung
a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als
nach den bewilligten Plänen überbaut wird,
b. die Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten
bleiben.
F. Baumschutz
und Begrünung
§ 76.27 Die Bau- und Zonenordnung kann die Erhaltung von
näher bezeichneten Baumbeständen und deren Ersatz sowie zonen-
oder gebietsweise angemessene Neupflanzungen und die Begrünung
geeigneter Teile des Gebäudeumschwungs und von Flachdächern vorschreiben; diese dürfen jedoch die ordentliche Grundstücknutzung
nicht übermässig erschweren.
A. Zweck und
Arten
§ 96. 1 Baulinien dienen, wo das Gesetz nicht etwas Besonderes
vorsieht, der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen.
2 Es sind folgende Baulinien zu unterscheiden und im Baulinienplan unter Angabe ihres Zwecks verschieden darzustellen:
a. Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen,
gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen,
Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen;
b. Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäuser, Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und
Versorgungsdienste, sowie für Fluss- und Bachkorrektionen;
c.27 Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise.
II. Besondere
Zwecke
bei Verkehrsbaulinien
§ 97. 1 Verkehrsbaulinien können Festlegungen über die Pflicht
zur geschlossenen Bauweise enthalten.
2 Verkehrsbaulinien dürfen ferner ein öffentliches Interesse an der
bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrnehmen und näher umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie
vorschreiben oder die Gebäudehöhe näher ordnen.27
2. Ausnahmen§ 100. 1 Einzelne oberirdische Gebäudevorsprünge dürfen bis zu
1,5 m über Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen
und Industriegeleise hinausragen, müssen jedoch entschädigungslos
beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage,
wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.
I. Allgemein
2 Fallen Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Raumes zusammen, haben derartige Vorsprünge einen dem Charakter der
betreffenden Anlage entsprechenden Vertikalabstand, in der Regel
wenigstens 3 m, einzuhalten.
3 Weiter gehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs können mit der baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter
sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.
Ausnützung § 251.27 Die zulässige Ausnützung wird festgelegt:
a. durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern,
b. durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite.
Aussenwärmedämmung
§ 253 a.46 1 An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten.
2 Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung
unbeachtlich.
3 Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies
bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem
Nachbargrundstück nicht berücksichtigt.
A. Grundordnung
§ 254. 1 Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.
2 Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen.
B. Anrechenbare Flächen
und anrechenbarer Raum
§ 255. 1 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder
hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der
dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren
Trennwänden.27
2 Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei
gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die
zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.27
I. Ausnützungsziffer
3 Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt
II. Überbauungsziffer
§ 256. 1 Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt
sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden.
2 Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene Vorsprünge
bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis
zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie
nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen.27
3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46
III. Freiflächenziffer
§ 257. 1 Bei der Freiflächenziffer sind offene Flächen für dauernde
Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar.
2 Ausser Ansatz fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern.
3 Durch Verordnung können sonst nicht anrechenbare Flächen, die
dem Zweck der Freiflächenziffer entsprechen, als anrechenbar erklärt
4 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen.46
IV. Baumassenziffer
§ 258. 1 Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute
Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar.
2 Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen
benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter
vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.
C. Massgebliche
Grundfläche
§ 259.27 1 Massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe
erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder
Grundstückteile der Bauzone.
2 Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als
15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer.
3 Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt die massgebliche Grundstückfläche keine Änderung.
Grenz- und
Gebäudeabstand
§ 260. 1 Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeabstand
diejenige zwischen zwei Gebäuden.
2 Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind bei seitlich gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile,
welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschreiten, sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern.
3 Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens
auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.27
B. Waldabstand § 262. 1 Oberirdische Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets beträgt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.
2 Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre
Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen.27
3 Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt
das Forstpolizeirecht.27
Abstandsfreie
Gebäude
§ 269.27 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt,
unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter
überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften.
Andere
Gebäude
§ 270. 1 Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau
vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur
Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.
2 Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe
der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m
über dem gewachsenen Boden vergrössert er sich weiter hinten und
rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m.
3 Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein
Näherbaurecht begründet werden.26
C. Erleichterungen
§ 273.27 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt,
dürfen Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern
5 m, nicht übersteigt, in einem Abstand von 3,5 m von andern Gebäuden errichtet werden.
I. Besondere
Gebäude
IV. Geschosse, Gebäude- und Firsthöhen
1. Geschosse
Begriffe§ 275. 1 Vollgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die
über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen.
2 Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte
mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter
der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Gebäuden darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betragen.27
3 Untergeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz
oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen.
Anrechenbarkeit
§ 276.27 1 Als Geschosse zählen Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Untergeschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen.
2 In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch
die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten.
2. Gebäude- und Firsthöhen
A. Gebäudehöhe
§ 278. 1 Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das
geringere Mass.27
2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe
von 15 m.
3 Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt der
Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m.
II. Berechnung§ 279. 1 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt,
ist für die Gebäudehöhe aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit
einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen
von 4 m, und zusätzlich mit 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses
zu rechnen.27
2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus
deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand; sie kann um das Mass
einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden.
I. Mass
3 Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine
Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend.
III. Messweise § 280. 1 Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe
Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet.27
2 Wenn Baulinien die Gebäudehöhe beeinflussen, wird diese auf
die Niveaulinien gemessen.
3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als
20 cm, so darf die zulässige Gebäudehöhe im entsprechenden Umfang,
jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46
B. Firsthöhe § 281.27 1 Der First eines Schrägdaches muss innerhalb von Ebenen liegen, die
a. unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden,
b. höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vorbehalt abweichender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung
in 7 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen
Schnittlinien verläuft.
2 Ist eine Dachneigung steiler als 45°, ist die Gebäudehöhe auf die
Ebene zu projizieren, die das Dach unter 45° berührt.
3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als
20 cm, so darf die zulässige Firsthöhe im entsprechenden Umfang,
jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46
3. Hochhäuser
Begriff und
Zulässigkeit
§ 282.27 Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als
25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
Dachaufbauten § 292.27 Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten,
ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und
kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie
a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen,
b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen
Ebenen durchstossen.
Raumhöhe § 304. 1 Die lichte Mindesthöhe von Räumen, ausser solchen in
Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, beträgt
2,4 m; in Kernzonen genügen 2,3 m.27
2 Dieses Mass darf durch kleinere technisch bedingte Bauteile
unterschritten werden.
3 In Dachräumen muss die Mindesthöhe wenigstens über der halben Bodenfläche vorhanden sein.