---
title: "Einfacher Bebauungsplan «Pavatex Nord»"
id: 99df27d6-2ac6-4b98-859d-f3a38eb44a7c
authority: bfs1702
place: "Cham"
applies_also_from: [zg, ch]
kind: communal_act
in_force: true
number: "7.2.3-3"
publisher_url: https://cham.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.3-3
solon_url: https://solon.orangecat.ch/law/99df27d6-2ac6-4b98-859d-f3a38eb44a7c
language: de
in_force_from: 2022-08-23
date_basis: publisher
status: consolidated
source_url: https://cham.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.3-3
read_on: 2026-11-01
sha256: 7129e9144309536717ad2d2ac48e86d77ca91876ea3f8071ee5b7e9ca2c15720
provisions: 2
---

# Einfacher Bebauungsplan «Pavatex Nord»

## before_first {#before_first}

256d
256c
256a
International School
Knonauerstrasse
Am Teuflibach
Knonauerstrasse
Lorzenparkstrasse
Eingedolter Teuflibach
2.00m
A
P P
B B
AA
1.00m
5.00m
2.00m
443.10 müM
F x
1 2
F x
F x
V
74.30m
33.45m
59.70m
1.15m
2.00m 2.00m
3.50m
10.50m
3.50m 65.85m
19.70m
21.50m
21.60m
RRB vom 19.12.2017
RRB vom 19.12.2017 (befristet)
RRB vom 19.12.2017 (befristet)
Einfacher Bebauungsplan Pavatex Nord
Vom Gemeinderat beschlossen am
1. öffentliche Auflage vom 24.6.2022 bis 24.7.2022
Publiziert im Amtsblatt Nr. 25 (24.6.2022) und Nr. 26 (1.7.2022)
Bescheinigt vom Gemeindeschreiber Martin Mengis
Kanton Zug Cham
Der Gemeindeschreiber:Der Gemeindepräsident:
Situationsplan 1:500
FESTSETZUNGSINHALT
Wald
Baubereich
mit Höhenbeschränkung m.ü.M.
Geltungsbereich
Randzone
(Abgrenzung schematisch)
Öffentlicher Freiraum Teuflibach
(Abgrenzung schematisch)
Baum neu
INFORMATIONSINHALTE
Abzubrechende Objekte
Richtprojekt
Waldabstandslinie 12m
Erschliessung motorisierter Verkehr
(Abgrenzung schematisch)
Grundlagedaten
Amtliche Vermessung: Zug Map vom 27.11.2021
Die Daten der Fixpunkte, Grenzpunkte und Einzelpunkte sind nach den gültigen
Genauigkeits- und Zuverlässigkeitsanforderungen der amtlichen Vermessung
bestimmt. Die Bodenbedeckung, Gebäude und Einzelobjekte dienen lediglich der
Orientierung. Ihre Lage beruht auf einfachen Messungen ohne Kontrolle, weshalb für
deren Richtigkeit keine Gewähr durch den Geometer besteht.
Das Druckdatum entspricht dem Erstellungsdatum.
Bearbeitung: Jennifer Zürcher
Rechtskräftige Baulinie
Teuflibach eingedolt
Baum ausserhalb Geltungsbereich
Hochspannungsmast Swissgrid
Kantonaler Veloweg
Ziff. 16Ein- und Ausfahrt Tiefgarage
A Anlieferung
Oberirdische Parkplätze
(Lage schematisch)P x
Arealzu- und wegfahrt Ziff. 15
Ziff. 26
Ziff. 25 c)
Ziff. 25 b)
Ziff. 15
Ziff. 5
Ziff. 4
Ziff. 21
Ziff. 17
Ziff. 19
Vorzone
(Abgrenzung schematisch) Ziff. 25 a)
X müM
Bestehende Bauten ausserhalb Geltungsbereich
Fussweg
(Lage schematisch) Ziff. 19
PERIMETER
BEBAUUNG
FREIRAUM
ERSCHLIESSUNG
Kantonaler Veloweg ausserhalb Geltungsbereich
Fussweg ausserhalb Geltungsbereich
Haupteingang (Lage schematisch)
Baubereich mit Auflagen Ziff. 6
Abgrenzungslinie Untergeschoss
F x
Feuerwehraufstellfläche
(Lage schematisch) Ziff. 20
Zonengrenze Wohn- und Arbeitszone (WA5)
/ Zone öffentliches Interesse für Erholung
und Freihaltung (OeIF)
Ziff. 9
1 Koordinaten zur Definition des Baubereiches
Veloabstellplätze
(Lage schematisch)V Ziff. 22
Projekt Umfahrung Cham-Hünenberg (UCH)
Stand Auflageprojekt
Auf- und Abstellflächen
(Abgrenzung schematisch) Ziff. 25 d)
Interner Fussweg ausserhalb Geltungsbereich
Vorzone / Randzone ausserhalb Geltungsbereich
Kommunaler Fuss- und Veloweg
(Lage schematisch) Ziff. 19
Kommunaler Fuss- und Veloweg ausserhalb Geltungsbereich
Kantonaler Veloweg optionale Führung
(Lage schematisch) Ziff. 19
32775 - 14.6.2022
Förrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich
+41 44 315 13 90, www.skw.ch
SUTER
VON KÄNEL
WILD
Planer und Architekten AG
+15.100
443.10m.ü.M.
SCHNITT A 1:500
2.00m1.00m
Rechtskräftige Baulinie
EG = +0.000
428m.ü.M.
EG = +0.000
428m.ü.M.
SCHNITT B 1:500
2.00m 2.00m
+15.100
443.10m.ü.M.
BESTIMMUNGENSITUATION 1:500
Zweck
1. Der einfache Bebauungsplan Pavatex Nord bezweckt im Sinne von § 32bis des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) des Kantons Zug:
− die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen Ersatzneubau für Arbeitsnutzungen im nördlichen
Bereich des ehemaligen Pavatex-Areals zu schaffen,
− ein Bebauungskonzept von hoher architektonischer und freiräumlicher Qualität mit einer attraktiven
architektonischen Wirkung zur Knonauerstrasse sicherzustellen,
− das Areal freiräumlich aufzuwerten und im Bereich des unterirdischen Teuflibachs einen attraktiven und
ökologisch hochwertigen öffentlichen Freiraum zu schaffen,
− eine flächen- und ressourceneffiziente Verkehrserschliessung zu regeln und je eine öffentliche Fuss- und
Veloverbindung zu gewährleisten.
Bestandteile und Geltungsbereich
2. Der Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan und den Bestimmungen.
3. Das Richtprojekt Architektur und Umgebung vom 25.3.2022 sind für die Gestaltung der Bauten
(Volumetrie, Proportionen, Gliederung, architektonischer Ausdruck) und der Umgebung wegleitend.
Bauprojekte müssen mindestens die Qualität des Richtprojekts erreichen. Wesentliche Abweichungen sind nur
zulässig, wenn zumindest eine gleichwertige Gesamtqualität erreicht wird.
4. Der Geltungsbereich ist im Situationsplan festgehalten.
Baubereich
5. Die Lage und die äusseren Abmessungen des oberirdischen Hauptgebäudes ergeben sich aus dem im Plan mit
Mantellinien und einer Höhenkote festgelegten Baubereich, wobei die Gebäudegrundfläche max. 6'900 m2
betragen darf. Die Mantellinien definieren die Mindestabstände gegenüber den Nachbargrundstücken.
6. In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich mit Auflagen sind Bauten und Anlagen nur zulässig, wenn bei
Baueingabe eine Ausnahmebewilligung von Swissgrid zur Unterschreitung des Gebäudeabstands zum Hochspannungsmast vorliegt oder der Hochspannungsmast nicht mehr an der im Situationsplan bezeichneten
Stelle steht.
7. Die im Situationsplan bezeichnete Höhenkote definiert die maximal zulässige Fassadenhöhe. Diese Kote darf
nur von technisch bedingten Aufbauten (Liftüberfahrten, Lüftungsanlagen, Dachausstiege, Atriumsdach usw.)
um maximal 4.5 m und von einzelnen Kaminen und Abluftrohre um 5.5 m überschritten werden.
8. Technisch bedingte Aufbauten sind auf ein Minimum zu beschränken. Anlagen der Haustechnik wie Klima- und
Wärmerückführungselemente u. dgl. sind nach Möglichkeit in das Gebäudevolumen oder in Dachaufbauten zu
integrieren.
9. Ausserhalb des Baubereichs dürfen unterirdische Bauten und Unterniveaubauten nicht ausserhalb der im
Situationsplan bezeichneten Abgrenzungslinie Untergeschoss erstellt werden. Einzelne gut gestaltete
Kleinbauten und Anbauten, namentlich für Veloabstellplätze, Tiefgaragenzufahrten, Tiefgaragenzugänge u. dgl.
sind unter Beachtung der durch Baulinien gesicherten Räume auch ausserhalb des Baubereichs zulässig.
Dach- und Fassadengestaltung
10. Die Hauptdächer sind als Flachdächer zu gestalten.
11. Die Hauptdächer sind mindestens extensiv zu begrünen und mit Photovoltaik zu bestücken. Wegleitend ist die
SIA-Norm 312 zur Begrünung von Dächern.
12. Aufgrund der hohen räumlichen Bedeutung hat die Fassade entlang der Knonauerstrasse eine besonders hohe
gestalterische Qualität aufzuweisen.
Baumasse
13. Im Baubereich ist eine maximale Baumasse von 97'200 m3 zulässig.
Nutzung
14. Zulässig sind höchstens mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Handelsbetriebe der Empfindlichkeitsstufe ES III. Betriebe, welche der Störfallverordnung unterstehen, sind nur zulässig, wenn sie die Realisierung
einer möglichen Schulnutzung in unmittelbarer Nähe nicht erheblich erschweren. Wohnnutzungen sind nicht
zulässig.
Arealerschliessung
15. Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr hat gemäss Planeintrag ab der Knonauerstrasse zu erfolgen.
Die Erschliessungsflächen und insbesondere die versiegelten Flächen sind auf das für den Betrieb erforderliche
Minimum zu reduzieren.
16. Die Zu- und Wegfahrt der Tiefgarage hat über die im Situationsplan schematisch bezeichnete Stelle zu erfolgen.
17. Für die Anlieferung und den Güterumschlag sind die erforderlichen Flächen freizuhalten.
18. Für die Fusswege sowie für den kommunalen Fuss- und Veloweg sind versickerungsfähige Materialien zu
verwenden
19. Die bezeichneten kommunalen und kantonalen Fuss- und Velowege sind allgemein zugänglich zu halten.
Spätestens vor Baubewilligung ist die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit der Gemeinde Cham mit einem Fuss-
bzw. Radwegrecht als Dienstbarkeit einzuräumen.
20. An den im Situationsplan schematisch bezeichneten Lagen sind Aufstellflächen für die Feuerwehr freizuhalten.
Parkierung
21. Die Parkplätze sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen. Oberirdisch dürfen an der im Situationsplan
bezeichneten Stelle max. 14 Parkplätze erstellt werden. Die oberirdischen Parkplätze sind mit einem
versickerungsfähigen Belag zu realisieren.
22. Das maximal zulässige Parkplatzangebot für die Beschäftigten und Kunden sowie das zu schaffende Angebot an

## § 9 Veloabstellplätzen ist im Rahmen eines Mobilitätskonzepts gemäss {#par_9}

Parkplatzreglement im Baubewilligungs
verfahren nachzuweisen.
Freiraum
23. Die Umgebung ist auf der Basis des Richtprojekts vom 25.3.2022 zu gestalten. Im Baubewilligungsverfahren ist
die Bepflanzung und Materialisierung im Detail festzulegen sowie eine klimasensible Gestaltung nachzuweisen.
Im Rahmen des Baugesuchs ist ein Pflegeplan einzureichen.
24. Innerhalb des Baubereichs ist ein aufenthaltsfreundlicher und begrünter Aussenbereich für die Beschäftigten
auf dem Areal von mindestens 400 m2 vorzusehen.
25. Die Freiraumelemente sind besonders gut zu gestalten und weisen aufgrund der unterschiedlichen
Nutzungsansprüche die folgenden Charaktere auf:
a) Vorzone:
Mehrheitlich unversiegelter, mit standortgerechten, vorwiegend einheimischen Planzen repräsentativ
begrünter Bereich zur Gebäudeerschliessung für den internen Fuss- und Veloverkehr, für Notzufahrten und
in Ausnahmefällen die Vorfahrt mit dem motorisierten Individualverkehr (MIV)
b) Randzone:
Attraktive, mit standortgerechten, vorwiegend einheimischen Pflanzen begrünte Flächen, Magerwiesenflächen als artenreiche Vegetationsfläche gestaltet und unterhalten
c) öffentlicher Freiraum Teuflibach:
Grünbereich, naturnah und ökologisch wertvoll gestaltet, Vernetzungsachse für Kleintiere
d) Auf- und Abstellflächen:
Mit Rasergittersteinen oder Schotterrasen befestigte, versickerungsfähige Flächen für Besucherparkplätze
und Feuerwehraufstellflächen
26. Im Bebauungsplanperimeter sind mindestens 50 standortgerechte Bäume unterschiedlicher Arten zu pflanzen.
Die im Situationsplan bezeichneten Lagen sind wegleitend. Die Unterschreitung des Grenzabstands für
Pflanzungen ist privatrechtlich zu sichern. Im Bereich von Untergeschossen ist je nach Baumtyp eine durchwurzelbare Substratschicht von mindestens 1.2 m vorzusehen.
28. Im Rahmen der Bauarbeiten ist der dem Bebauungsplanperimeter angrenzende Baumbestand zu schonen und
es sind entsprechende Baumschutzmassnahmen zu treffen.
29. Gegenüber den Nachbargrundstücken sind lediglich offene und für Kleinsäuger durchlässige Einfriedungen bis
maximal 1.5 m Höhe und einzelne naturnahe Sichtschutzhecken erlaubt.
Umwelt, Energie und Nachhaltigkeit
30. Mit dem Baugesuch ist ein Energie- und Nachhaltigkeitskonzept einzureichen, mit dem eine nachhaltige
Arealentwicklung nachgewiesen wird. Als Richtgrösse für die Nachhaltigkeit gilt das Label LEED Silber.
31. Unnötige, übermässige Lichtemissionen sind zu vermeiden oder mit angemessenen Massnahmen zu
reduzieren.
Schlussbestimmungen
32. Der Baubereich ist mit der daran angrenzenden Umgebung zu realisieren. Der öffentliche Freiraum Teuflibach
kann zeitlich losgelöst erstellt werden. Bauten und Anlagen inkl. Asphaltbelag im Bereich des öffentlichen
Freiraums Teuflibach sind zeitgleich mit der Realisierung des Baubereichs zurückzubauen.
33. Wo der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt, sind die Vorschriften – unter Berücksichtigung von höherrangigem Recht – der jeweils gültigen Bauordnung und des Zonenplans der Gemeinde Cham massgebend.
34. Der einfache Bebauungsplan Pavatex Nord wird mit der Rechtskraft des Gemeinderatsbeschlusses verbindlich.
KOORDINATEN LV95 (georef.)
Nr.
X
2’677’187.53
2’677’232.33
2’677’212.91
2’677’222.15
2’677’191.94
2’677’163.51
2’677’145.95
2’677’120.39
Y
1’227’144.82
1’227’051.04
1’227’041.84
1’227’022.32
1’227’008.02
1’227’067.37
1’227’059.05
1’227’113.03