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title: "Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken"
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provisions: 3
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# Verordnung über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken

## Art. 1 {#art_1}

Unterhalt
1 Zu den Kosten des Unterhalts gehören:
a die Auslagen für die Behebung von Schäden (Reparaturen);
b die Auslagen für jährlich oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten aller Art (Neutapezieren, Neuanstrich, Fassadenrenovation usw.);
c die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen (sanitäre Einrichtungen, Kochherde, Heizeinrichtungen usw.), soweit sie keinen Mehrwert bewirken;
d die Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern dessen Mittel nur zur Bestreitung von
Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
e * der Gartenunterhalt (Pflege und Ersatz der Pflanzen, die das Jahr überdauern, Zaunreparaturen, Wegausbesserungen usw.), soweit es sich
nicht um Privataufwand (Rasenmähen, Schneeräumen, Gartenreinigungs-
und -räumungsarbeiten, Aufwand für Blumen- und Gemüsekulturen) handelt oder bei Fremdnutzung den Mietern dafür nicht gesondert Rechnung
gestellt wird;
f–h * …
1) BSG 661.11
* Änderungstabellen am Schluss des Erlasses
1980 d 270 | f 272
661.312.51 2
2 Nicht abziehbar sind insbesondere:
a * wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen und Verbesserungen von Grundstücken; wertvermehrende Umbaukosten liegen vor, wenn
sie entweder den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die jährlichen Betriebskosten senken. Die kantonale Steuerverwaltung erlässt
Richtlinien für die Abgrenzung dieser Aufwendungen;
b Planungs- und Vermessungskosten, Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Notariatsgebühren, Kosten für die Errichtung von Grundpfandschulden, Vermittlungsprovisionen sowie weitere Kosten, die mit dem Erwerb oder der Veräusserung von Grundstücken verbunden sind.
3 … *
Art. 1a * Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz
dienen *
1 Als Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen
(Art. 36 Abs. 1a StG), gelten Aufwendungen für Massnahmen, die zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen. *
2 Diese Massnahmen beziehen sich mit Ausnahme derjenigen gemäss Artikel
36 Absatz 1c StG auf den Ersatz von veralteten und die erstmalige Anbringung
von neuen Bauteilen oder Installationen in bestehenden Gebäuden. *
3 Werden die Massnahmen durch öffentliche Gemeinwesen subventioniert, so
kann die steuerpflichtige Person nur die Kosten abziehen, die sie selbst trägt. *
4–5 … *
Art. 1b * Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau *
1 Als abziehbare Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau (Art. 36
Abs. 1a StG) gelten die Kosten der Demontage von Installationen, des Abbruchs des vorbestehenden Gebäudes sowie des Abtransports und der Entsorgung des Bauabfalls. *
2 Nicht abziehbar sind insbesondere die Kosten von Altlastensanierungen des
Bodens sowie von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten
und Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau. *
3 Die steuerpflichtige Person hat der zuständigen Steuerbehörde die abziehbaren Kosten, gegliedert nach Demontage-, Abbruch-, Abtransport- und Entsorgungskosten, in einer separaten Abrechnung auszuweisen. *
4 Rückbaukosten sind nur insoweit abziehbar, als der Ersatzneubau durch dieselbe steuerpflichtige Person vorgenommen wird. *
3 661.312.51
5 Als Ersatzneubau gilt ein Bau, der nach Abschluss des Rückbaus eines
Wohngebäudes oder eines gemischt genutzten Gebäudes innert angemessener Frist auf dem gleichen Grundstück errichtet wird und eine gleichartige Nutzung aufweist. *
Art. 1c * Übertrag auf zwei nachfolgende Steuerperioden
1 Können die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienenden Investitionskosten oder die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau im Jahr
der angefallenen Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so können die verbleibenden Kosten auf die folgende Steuerperiode übertragen werden.
2 Können die übertragenen Kosten auch in dieser Steuerperiode nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so können die verbleibenden Kosten auf
die folgende Steuerperiode übertragen werden.
3 Der Übertrag erfolgt, sofern das Reineinkommen negativ ist.
4 Werden Kosten auf eine folgende Steuerperiode übertragen, so kann auch in
dieser Steuerperiode kein Pauschalabzug geltend gemacht werden.
5 Erfolgt nach Vornahme des Ersatzneubaus ein Wohnsitzwechsel innerhalb
der Schweiz oder eine Eigentumsübertragung der Liegenschaft, so behält die
steuerpflichtige Person das Recht, die verbleibenden übertragbaren Kosten
abzuziehen. Dies gilt auch bei Wegzug ins Ausland, wenn die Liegenschaft im
Eigentum der steuerpflichtigen Person verbleibt.
Art. 2 Betrieb
1 Zu den Kosten des Betriebs gehören, soweit nicht bei Fremdnutzung den
Mietern dafür gesondert Rechnung gestellt wird:
a die jährlichen Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden (Gebäudeversicherung, Versicherung gegen Glas- und Wasserschaden, Hagelversicherung) und Haftpflicht des Grundeigentümers;
b * die mit dem Grundbesitz verbundenen, wiederkehrenden Grundgebühren
für Abwasserreinigung, Strassenbeleuchtung und -reinigung, Strassen-
und Schwellenunterhalt;
c in Miethäusern die Ausgabe für Hauswart bzw. Reinigung, Beleuchtung
und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich, die
Kosten für den Betrieb von Personenaufzügen, Gemeinschaftsantennen
und dergleichen. Bei Stockwerkeigentum können die entsprechenden
Kostenanteile von den einzelnen Stockwerkeigentümern gleichermassen
abgezogen werden, soweit sie auf Gemeinschaftsanlagen entfallen;
661.312.51 4
d die Liegenschaftssteuer.
2 Nicht abziehbar sind insbesondere:
a die Prämien für Mobiliarversicherung;
b einmalige Grundeigentümerbeiträge, wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-,
Werkleitungsbeiträge, Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung (inkl. Abwasserfondsbeitrag), Wasser (inkl. Bereitstellungsgebühren und Löschbeiträge), Gas, Strom, Fernseh- und Gemeinschaftsantennen usw.;
c * Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, die mit dem Betrieb der
Heizanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage direkt
zusammenhängen, insbesondere Energiekosten;
d * Kehrichtsackgebühren und Wasserzins.
Art. 3 * Verwaltung
1 Zu den Kosten der Verwaltung gehören:
a die Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung, soweit bei Fremdnutzung den Mietern dafür nicht gesondert Rechnung gestellt wird;
b die Auslagen für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern aus dem Mietverhältnis.
2 Nicht abziehbar sind insbesondere kalkulatorische Kosten der Eigenverwaltung. *
2 Bemessung des Abzuges
Art. 4 * Allgemein
1 Abziehbar sind die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten, für die in
der Bemessungsperiode Rechnung gestellt worden ist und die von Grundeigentümer, Nutzniesser oder Wohnrechtsberechtigten auch tatsächlich getragen
werden.
2 Die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten der von der steuerpflichtigen Person selber landwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden grundsätzlich in den Netto-Rohertragsansätzen berücksichtigt, wenn das landwirtschaftliche Einkommen nicht durch Buchhaltung ausgewiesen ist; ein zusätzlicher Abzug ist nur möglich, wenn die Kosten die in den Ansätzen enthaltene
Pauschale in der Bemessungsperiode übersteigen.
5 661.312.51
Art. 5 * Art des Abzuges
1 Bei Grundstücken, die zum Geschäftsvermögen gehören, und bei Grundstücken des Privatvermögens mit vorwiegend geschäftlicher oder gewerblicher
Nutzung können nur die tatsächlichen Kosten gemäss Absatz 2 Buchstabe a
abgezogen werden. *
2 Bei den übrigen Grundstücken des Privatvermögens kann zwischen zwei
Abzugsarten gewählt werden:
a Abzug der tatsächlichen und durch Belege ausgewiesenen Kosten des
Unterhalts, des Betriebes und der Verwaltung;
b * anstelle der tatsächlichen Kosten nach Buchstabe a ohne Berücksichtigung der Liegenschaftssteuer ein Pauschalabzug von: 10 Prozent des
Brutto-Gebäudeertrages, wenn das Gebäude zu Beginn der Veranlagungsperiode bis zu zehn Jahre alt war, 20 Prozent des Brutto-Gebäudeertrages, wenn das Gebäude zu Beginn der Veranlagungsperiode über
zehn Jahre alt war.
3 Das Wahlrecht ist für jedes einzelne Grundstück gegeben. *
4 Zieht ein Stockwerkeigentümer die Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds ab, so steht ihm für die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten kein Pauschalabzug mehr zu.2) *
Art. 5a …
Art. 6 * Brutto-Gebäudeertrag
1 Als Brutto-Gebäudeertrag gilt der Mietwert oder der Mietzins unter Ausschluss der Heizungs-, Warmwasser- und übrigen Nebenkosten.
Art. 7 Ausserkantonale Liegenschaften
1 Wenn bei der Berechnung des für die Satzbestimmung massgebenden Gesamteinkommens der Ertrag ausserkantonaler Grundstücke herangezogen
werden muss, sind die aufgrund dieser Verordnung zulässigen Abzüge zu berücksichtigen.
2) Entspricht dem bisherigen Absatz 3
661.312.51 6
3 Schlussbestimmungen
Art. 8 Anwendbares Recht
1 Auf die Veranlagungen bis und mit Veranlagungsperiode 1979/80 ist weiterhin
die Verordnung vom 28. September 1956 betreffend den Abzug der Kosten
des Unterhalts, der Sachversicherung und der Verwaltung von Grundstücken
sowie der Liegenschaftssteuer bei der Veranlagung der direkten Staats- und
Gemeindesteuern anwendbar.
Art. 9 Aufhebung eines Erlasses
1 Die Verordnung vom 28. September 1956 betreffend den Abzug der Kosten
des Unterhalts, der Sachversicherung und der Verwaltung von Grundstücken
sowie der Liegenschaftssteuer bei der Veranlagung der direkten Staats- und
Gemeindesteuern wird aufgehoben.
Art. 10 Inkrafttreten
1 Diese Verordnung tritt am 1. Januar 1981 in Kraft.
T1 Übergangsbestimmung der Änderung vom 24.11.1982 *
Art. T1-1 *
1 Auf die Veranlagungen bis und mit Veranlagungsperiode 1981/82 sind weiterhin die Verordnung vom 28. September 1956/25. Oktober 1972 betreffend den
Abzug der Kosten des Unterhalts, der Sachversicherung und der Verwaltung
von Grundstücken sowie der Liegenschaftssteuer bzw. die Verordnung vom
12. November 1980 über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von
Grundstücken (VUBV) in der ursprünglichen Fassung anwendbar.
T2 Übergangsbestimmungen der Änderung vom 10.10.1990 *
Art. T2-1 *
1 Auf die Veranlagungen bis und mit Veranlagungsperiode 1989/90 ist weiterhin
die Verordnung in der Fassung vom 12. November 1980 mit Änderungen vom
24. November 1982 anwendbar.
2 Die Änderung tritt auf den 1. Januar 1991 in Kraft. Sie findet erstmals Anwendung für die Veranlagung der Einkommensteuer der Veranlagungsperiode
1991/1992 (Bemessungsjahre 1989 und 1990).
7 661.312.51
Bern, 12. November 1980 Im Namen des Regierungsrates
Der Präsident: Favre
Die Vizestaatsschreiberin: Etter
661.312.51 8
Änderungstabelle - nach Beschluss
Beschluss Inkrafttreten Element Änderung BAG-Fundstelle
12.11.1980 01.01.1981 Erlass Erstfassung 1980 d 270 | f 272
24.11.1982 01.01.1983 Titel T1 eingefügt 1982 d 334 | 368
24.11.1982 01.01.1983 Art. T1-1 eingefügt 1982 d 334 | 368
10.10.1990 01.01.1991 Art. 2 Abs. 2, d eingefügt 1990 d 444 | f 460
10.10.1990 01.01.1991 Art. 3 geändert 1990 d 444 | f 460
10.10.1990 01.01.1991 Art. 4 geändert 1990 d 444 | f 460
10.10.1990 01.01.1991 Art. 5 geändert 1990 d 444 | f 460
10.10.1990 01.01.1991 Titel T2 eingefügt 1990 d 444 | f 460
10.10.1990 01.01.1991 Art. T2-1 eingefügt 1990 d 444 | f 460
19.10.1994 01.01.1995 Ingress geändert 94-110
19.10.1994 01.01.1995 Art. 1 Abs. 1, f eingefügt 94-110
19.10.1994 01.01.1995 Art. 2 Abs. 1, b geändert 94-110
19.10.1994 01.01.1995 Art. 5 Abs. 1 geändert 94-110
18.10.2000 01.01.2001 Art. 1 Abs. 1, g eingefügt 00-95
18.10.2000 01.01.2001 Art. 1 Abs. 2, a geändert 00-95
17.10.2007 01.01.2008 Art. 3 Abs. 2 geändert 07-110
17.10.2007 01.01.2008 Art. 5 Abs. 2, b geändert 07-110
17.10.2007 01.01.2008 Art. 5 Abs. 3 geändert 07-110
17.10.2007 01.01.2008 Art. 6 geändert 07-110
28.01.2009 01.01.2009 Art. 1 Abs. 3 aufgehoben 09-20
28.01.2009 01.01.2009 Art. 5a Abs. 1 aufgehoben 09-20
28.10.2009 01.01.2010 Art. 2 Abs. 2, c geändert 09-130
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1 Abs. 1, e geändert 19-046
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1 Abs. 1, f geändert 19-046
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1 Abs. 1, g geändert 19-046
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1 Abs. 1, h eingefügt 19-046
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1a eingefügt 19-046
04.09.2019 01.01.2020 Art. 1b eingefügt 19-046
18.10.2023 01.01.2024 Ingress geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1 Abs. 1, f aufgehoben 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1 Abs. 1, g aufgehoben 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1 Abs. 1, h aufgehoben 23-057

## Art. 1a {#art_1a}

Titel geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1a Abs. 1 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1a Abs. 2 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1a Abs. 3 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1a Abs. 4 aufgehoben 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1a Abs. 5 aufgehoben 23-057

## Art. 1b {#art_1b}

Titel geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1b Abs. 1 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1b Abs. 2 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1b Abs. 3 geändert 23-057
9 661.312.51
Beschluss Inkrafttreten Element Änderung BAG-Fundstelle
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1b Abs. 4 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1b Abs. 5 geändert 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 1c eingefügt 23-057
18.10.2023 01.01.2024 Art. 5 Abs. 4 geändert 23-057
661.312.51 10
Änderungstabelle - nach Artikel
Element Beschluss Inkrafttreten Änderung BAG-Fundstelle
Erlass 12.11.1980 01.01.1981 Erstfassung 1980 d 270 | f 272
Ingress 19.10.1994 01.01.1995 geändert 94-110
Ingress 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1 Abs. 1, e 04.09.2019 01.01.2020 geändert 19-046
Art. 1 Abs. 1, f 19.10.1994 01.01.1995 eingefügt 94-110
Art. 1 Abs. 1, f 04.09.2019 01.01.2020 geändert 19-046
Art. 1 Abs. 1, f 18.10.2023 01.01.2024 aufgehoben 23-057
Art. 1 Abs. 1, g 18.10.2000 01.01.2001 eingefügt 00-95
Art. 1 Abs. 1, g 04.09.2019 01.01.2020 geändert 19-046
Art. 1 Abs. 1, g 18.10.2023 01.01.2024 aufgehoben 23-057
Art. 1 Abs. 1, h 04.09.2019 01.01.2020 eingefügt 19-046
Art. 1 Abs. 1, h 18.10.2023 01.01.2024 aufgehoben 23-057
Art. 1 Abs. 2, a 18.10.2000 01.01.2001 geändert 00-95
Art. 1 Abs. 3 28.01.2009 01.01.2009 aufgehoben 09-20
Art. 1a 04.09.2019 01.01.2020 eingefügt 19-046
Art. 1a 18.10.2023 01.01.2024 Titel geändert 23-057
Art. 1a Abs. 1 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1a Abs. 2 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1a Abs. 3 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1a Abs. 4 18.10.2023 01.01.2024 aufgehoben 23-057
Art. 1a Abs. 5 18.10.2023 01.01.2024 aufgehoben 23-057
Art. 1b 04.09.2019 01.01.2020 eingefügt 19-046
Art. 1b 18.10.2023 01.01.2024 Titel geändert 23-057
Art. 1b Abs. 1 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1b Abs. 2 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1b Abs. 3 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1b Abs. 4 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1b Abs. 5 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 1c 18.10.2023 01.01.2024 eingefügt 23-057
Art. 2 Abs. 1, b 19.10.1994 01.01.1995 geändert 94-110
Art. 2 Abs. 2, c 28.10.2009 01.01.2010 geändert 09-130
Art. 2 Abs. 2, d 10.10.1990 01.01.1991 eingefügt 1990 d 444 | f 460
Art. 3 10.10.1990 01.01.1991 geändert 1990 d 444 | f 460
Art. 3 Abs. 2 17.10.2007 01.01.2008 geändert 07-110
Art. 4 10.10.1990 01.01.1991 geändert 1990 d 444 | f 460
Art. 5 10.10.1990 01.01.1991 geändert 1990 d 444 | f 460
Art. 5 Abs. 1 19.10.1994 01.01.1995 geändert 94-110
Art. 5 Abs. 2, b 17.10.2007 01.01.2008 geändert 07-110
Art. 5 Abs. 3 17.10.2007 01.01.2008 geändert 07-110
Art. 5 Abs. 4 18.10.2023 01.01.2024 geändert 23-057
Art. 5a Abs. 1 28.01.2009 01.01.2009 aufgehoben 09-20
Art. 6 17.10.2007 01.01.2008 geändert 07-110
11 661.312.51
Element Beschluss Inkrafttreten Änderung BAG-Fundstelle
Titel T1 24.11.1982 01.01.1983 eingefügt 1982 d 334 | 368
Art. T1-1 24.11.1982 01.01.1983 eingefügt 1982 d 334 | 368
Titel T2 10.10.1990 01.01.1991 eingefügt 1990 d 444 | f 460
Art. T2-1 10.10.1990 01.01.1991 eingefügt 1990 d 444 | f 460