--- title: "Ordentlicher Bebauungsplan Riedmattli" id: cc97c7fd-7a58-49ff-9335-7ceebebe1db1 authority: bfs1706 place: "Oberägeri" applies_also_from: [zg, ch] kind: communal_act in_force: true number: "7.2.2-4" publisher_url: https://oberaegeri.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.2-4 solon_url: https://solon.orangecat.ch/law/cc97c7fd-7a58-49ff-9335-7ceebebe1db1 language: de in_force_from: 2025-05-22 date_basis: publisher status: consolidated source_url: https://oberaegeri.tlex.ch/app/de/texts_of_law/7.2.2-4 read_on: 2026-11-01 sha256: 661ecd8a4e643f82e0849554b6d45b47d518761e48d71e75177d5ad33e11f1b8 provisions: 10 --- # Ordentlicher Bebauungsplan Riedmattli ## Art. 1 Zweck {#art_1} Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. ## Art. 2 Geltungsbereich {#art_2} Der ordentliche Bebauungsplan umfasst acht Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 12’020 m2. ## Art. 3 Bestandteile {#art_3} Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan. Der Umgebungsplan (18. Juni 2008) ist für die Beurteilung im Bewilligungsverfahren wegleitend. ## Art. 4 Baubereiche {#art_4} Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten (Gebäude sowie Gebäudeteile) ergibt sich durch die Grösse des jeweiligen Baubereichs. Die zulässige Anzahl Geschosse sind im Situationsplan definiert und die zulässige Geschosshöhe richtet sich nach 33 V PBG. Die max. definierte Anzahl Vollgeschosse entsprechen der Einzelbauweise. Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Vorspringende Gebäudeteile wie Balkone sind im Baubereich vorspringende Balkone anzuordnen. Flächen von ein- und vorspringenden Balkonen sind ist nicht an die aGF anzurechnen, sofern sie weniger als 15 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen ausmachen und heiztechnische Installationen fehlen (vgl. § 35 Abs. 2 V PBG Kanton Zug). Die maximale horizontale Ausdehnung der Tiefgarage ergibt sich durch die Grösse des Baubereichs Tiefgarage. Auf dem im Situationsplan definierten Wanderweg gilt ein unentgeltliches öffentliches Fusswegrecht. Die Veloabstellplätze sind über die Einstellhalle zu erschliessen. ## Art. 5 Geschosse {#art_5} Die im Situationsplan definierte max. Anzahl Vollgeschosse pro Baubereich entsprechen der gemeindlichen Bauordnung. Baubereich Höchster Punkt der Dachkonstruktion (in m ü.M.) Max. Anzahl Geschosse A 843.30 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) B 840.00 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) C 840.00 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) D 843.30 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) E 843.30 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) F 846.45 2 Vollgeschosse + Attika (plus Gartengeschoss im UG) Das Attikageschoss muss auf der Südseite um mindestens 1 m gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückversetzt sein. Die Grundfläche eines Attikageschosses darf höchstens 50 % der Fläche des darunter liegenden Vollgeschosses einschliesslich allfälliger verglaster Balkone oder Loggien betragen. ## Art. 6 Ausnützung {#art_6} Baubereich Max. anrechenbare Geschossfläche (in m2) A 1’165 B 859 C 1’181 D 1’181 E 859 F 1’181 Reserve 24 Total 6’450 Die maximal zulässige Ausnützung im Bebauungsplangebiet beträgt 6’450 m2 aGF und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan definierten Baubereiche. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche (aLF) vom 12’020 m2 ergibt dies eine Ausnützungsziffer von 0.54 über das Gesamtareal. In der Bauordnung ist eine max. Ausnützung von 0.56 (Wohnzone 2b) definiert (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung). Nachweis Spiel- und Freifläche Die gemeindliche Bauordnung verlangt eine Mindestspielfläche von 15% der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossfläche. Total aGF 6’450 m2 Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 15% Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 968 m2 Spiel- und Begegnungsbereich gemäss Bebauungsplan 680 m2 Begrünter Freiraum gemäss Bebauungsplan 8'000 m2 Mit dem im Geltungsbereich definierten Spiel- und Begegnungsbereich von insgesamt 680 m2 und dem begrünten Freiraum von 8'000 m2 kann die benötigte Spielfläche von 968 m2 optimal umgesetzt werden. Die Berechnung erfolgt in der Annahme, dass im Geltungsbereich 100% Wohnen stattfindet. ## Art. 7 Dachgestaltung {#art_7} Die Bauten sind mit einem Flachdach auszugestalten. ## Art. 8 Entwässerung und Siedlungsökologie {#art_8} Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser zuzuführen bzw. versickern zu lassen. im Übrigen ist das Meteorwasser in Richtung Mitteldorfbach abfliessen zu lassen bzw. in diesen einzuleiten. Um eine harmonische sowie eine ökologisch sinnvolle Dachlandschaft zu garantieren, sind Flachdächer – soweit sie nicht als Dachterrassen genutzt werden – extensiv zu begrünen. Schlussbestimmungen Art. 10 Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen. 3.2 Abweichungen der Regelbauweise Gebäudelänge Die Bauordnung sieht für die Wohnzone 2b eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die maximale Gebäudelänge darf in den ausgeschiedenen Baubereichen 35 m betragen und damit gemäss Bebauungsplan um 5 m überschritten werden. Im Gegenzug werden höhere Ansprüche an die Gestaltung gestellt. Gebäudeabstand Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der Grenzabstände und beträgt damit gemäss Bauordnung mindestens 10 m. Mit dem Bebauungsplan ist ein Gebäudeabstand von mindestens 7 m erlaubt – der Gebäudeabstand wird damit um 3 m unterschritten. Die Vorzüge liegen darin, dass durch diese Anordnung der Bauten an verschiedenen Stellen zusammenhängende Spiel- und Begegnungsflächen geschaffen werden können. Oberkante Tiefgarage Gemäss § 19 V PBG dürfen Unterniveaubauten höchstens 1 m über das massgebende Terrain und bei Abgrabungen über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Mit dem Bebauungsplan darf die Oberkante Betondecke der Tiefgarage das neue Terrain um 1.5 m überragen bzw. die Beschränkung gemäss V PBG um 0.50 m übersteigen. Damit können die Baukosten reduziert werden, da eine Tieferlegung der Tiefgarage mit erheblichen Mehrkosten verbunden wäre. Der Vorteil ist, dass die Parkierung trotzdem unterirdisch angeordnet werden kann. Mit der Aussenraumgestaltung kann die höhere Oberkante zudem gut aufgenommen und eingebunden werden. 4 Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung Bei der Überführung des Bebauungsplanes Riedmattli in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung. Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im revidierten PBG/V PBG wurde die max. anrechenbare Geschossfläche im vorliegenden Bericht leicht erhöht. So wurde die max. anrechenbaren Geschossfläche für die Baubereiche mit Attikageschoss um 25% (bei 2 Vollgeschossen) erhöht. Diese Erhöhung folgt dabei auch der neuen Dichtevorgaben der Wohnzone 2 (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung). 4.1 Änderungen im Situationsplan Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. Darüber hinaus wurden im Situationsplan die zulässige Anzahl der Geschosse pro Baubereich sowie als Informationsinhalt die Bestandsbauten ergänzt. Die Angaben der Geschosse stimmen inhaltlich mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan überein. Die Ergänzung dient lediglich der einfacheren Lesbarkeit, da die Angaben nicht mehr nur in den Bestimmungen zu finden sind. Inhaltlich sind keine Änderungen im Situationsplan erfolgt. 4.2 Änderungen der Bestimmungen Folgende Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes zu verändern: Artikel bestehend Artikel neu nicht vorhanden Art. 2 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Gestaltungsplanes ist im Situationsplan definiert. nicht vorhanden Art. 3 Bestandteile Der ordentliche Bebauungsplan setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen: Verbindliche Bestandteile: - Situationsplan Massstab 1:500 - Bestimmungen des Bebauungsplans Areal Riedmattli Wegleitende Bestandteile: - Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV - Umgebungsplan vom 18. Juni 2008 Art. 3 Baubereiche (1) Oberirdische Gebäude- und Gebäudeteile dürfen nur in den entsprechend gekennzeichneten Baubereichen erstellt werden. Art. 4 Baubereiche (1) Oberirdische Gebäude- und Gebäudeteile dürfen nur in den im Situationsplan definierten Baubereichen erstellt werden. Art. 3 Baubereiche (3) Tiefgaragen dürfen nur innerhalb des entsprechend gekennzeichneten Baubereichs erstellt werden Art 4 Baubereiche (3) Tiefgaragen dürfen nur innerhalb des im Situationsplan definierten Baubereich Tiefgarage erstellt werden Art. 4 Geschosse (1) In den Baubereichen für oberirdische Gebäudeteile sind Untergeschosse, zwei Geschosse sowie ein Attikageschoss zulässig. Art. 5 Geschosse (1) In den Baubereichen gemäss Art. 4 Abs. 1 sind Untergeschosse, zwei Geschosse sowie ein Attikageschoss zulässig. Art. 6 Ausnützung Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche beträgt, inklusive Attika- und Untergeschosse, 6400 m2. Art. 6 Ausnützung Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche beträgt, inklusive Attika- und Untergeschosse, 6’450 m2. ## Art. 9 Art. 8 Abweichungen {#art_9} Schlussbestimmungen (1) Wo der ordentliche Bebauungsplan keine Festlegungen trifft, gilt die jeweils gültige Bauordnung der Gemeinde Oberägeri. (2) Der Gemeinderat kann kleine Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplans und der übrigen Bauvorschriften bewilligen. (3) Das übergeordnete eidgenössische und das kantonale Recht bleiben vorbehalten. 5 Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV Mit der Überführung des Bebauungsplans Riedmattli in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV wie folgt eingehalten: Art. 1 und 3 RPG Bedürfnisse der Bevölkerung: Mit dem Bebauungsplan entstand zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde. Schutz natürlicher Lebensgrundlagen: Das Bebauungsplangebiet liegt in der W2b. Östlich des Bebauungsplans sind Waldflächen sowie der Mitteldorfbach zu finden. Vom Geltungsbereich sind weder Wasser noch Wald betroffen. Durch eine verdichtete Bauweise wird ein Teil des Bodens freigehalten und damit die Landschaft geschont sowie Flora und Fauna gefördert. Damit werden die natürlichen Lebensgrundlagen Boden, Luft, Wasser, Wald und Landschaft ausreichend geschützt. Haushälterische Bodennutzung und Siedlungsentwicklung: Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und ein für den Standort angemessene Dichte geschaffen. Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte kann eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen werden. Schonung der Landschaft und Siedlungen mit Grünflächen und Bäumen: Durch die Erhöhung der Dichte steigt auch der Anspruch auf genügend nutzbare Freiräume. Der Bebauungsplan stellt diese sicher. Der begrünte Freiraum sowie die Spiel- und Begegnungsbereiche schaffen Qualitäten, die den verdichteten Raum attraktiv und damit Innenentwicklung für die Bevölkerung akzeptabel machen. Sie tragen zum Wohlbefinden der Nutzenden bei. Mit den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf dem Areal gesichert. Einordnung in die Landschaft: Siedlungen, Bauten und Anlagen müssen sich in die Landschaft einordnen. Der Bebauungsplan befindet sich auf einer Anhöhe über dem Gebiet Halten. Aufgrund der erhöhten Lage sind die Bauten von unten kaum ersichtlich. Mit der Lage der Baubereiche wird zudem sichergestellt, dass hangaufwärts keine zu langen Fassaden gestellt werden. Der Bebauungsplan sichert so die Einordnung in die Landschaft. Art. 4 RPG Es findet eine geeignete Mitwirkung statt: Der überführte ordentliche Bebauungsplan wird öffentlich aufgelegt. Art. 8 und 13 RPG Im kantonalen Richtplan wird der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplanes als Siedlungsgebiet ausgewiesen. Der Geltungsbereich ist nicht von den Sachplänen und Konzepten des Bundes betroffen. ## Art. 19 {#art_19} RPG Das Bebauungsplangebiet wird für den motorisierten Individualverkehr über den Grundweg erschlossen. Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt. Die Fusswegverbindungen ermöglichen eine gute Durchlässigkeit des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen. Fazit Unter Abwägung der getroffenen Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan Riedmattli, welche die Interessen von Bevölkerung, Innenentwicklung, Freiraum und Verkehr weitgehend berücksichtigen, kann ein übergeordnetes Interesse ausgewiesen werden. 6 Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes Mit der Überführung des Bebauungsplans Riedmattli in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die wesentlichen Vorzüge wie folgt eingehalten: § Mit dem Bebauungsplan entsteht zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde. § Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und eine für den Standort angemessene, kompakte Siedlung geschaffen. § Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen. § Die Bebauung passt sich in die Umgebung ein. § Der Bebauungsplan sichert den begrünten Freiraum sowie die Spiel- und Begegnungsflächen. § Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt. § Verschiedene Fusswegverbindungen sichern eine gute Durchlässigkeit des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen. Die durch die Überführung vorgesehenen Änderungen (minimale Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der angepassten Berechnungsweise) tangieren die wesentlichen Vorzüge des rechtskräftigen Bebauungsplans nicht. Das Projekt bleibt in den Grundzügen gewahrt. 7 Mitwirkungen 7.1 Ablauf Die öffentliche Auflage findet vom 06. Juni 2024 bis zum 05. Juli 2024 statt. Während der 30-tägigen öffentlichen Auflage kann beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden. Berechtigt sind diejenigen, die von den Plänen berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Unterlassung oder Änderung haben. Zudem sind alle im Sinne von § 4 Abs. 2 RPG berechtigt, bei der Planung mitzuwirken, indem beim Gemeinderat währen der Auflagefrist schriftlich Bemerkungen und Vorschläge eingereicht werden können. 7.2 Ergebnis Einspracheverfahren Wird zu gegebener Zeit ergänzt. 8 Planungsablauf Kantonale Vorprüfung Die eingereichten Unterlagen (Ordentlicher Bebauungsplan, Planungsbericht) werden durch den Kanton vorgeprüft (§ 39 PBG). Öffentliche Auflage Die Unterlagen werden 30 Tage öffentlich aufgelegt (§ 39 PBG). Bereinigung Allenfalls Bereinigung / Überarbeitung der Unterlagen aufgrund der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage. Beschluss Der ordentliche Bebauungsplan wird durch den Gemeinderat beschlossen. Genehmigung Der ordentliche Bebauungsplan wird durch die kantonale Baudirektion genehmigt (§ 5 PBG, § 42 PBG). Beschwerde Gegen die Genehmigung der kantonalen Baudirektion kann während 20 Tagen Beschwerde erhoben werden (§ 41 PBG).