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title: "Bauordnung der Stadt Zürich Bau- und Zonenordnung"
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# Bauordnung der Stadt Zürich Bau- und Zonenordnung

## Art. 4 {#art_4}

1 Für die im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Gebiete ist ein Gestaltungsplan aufzustellen. Die Gestaltungsplanpflicht entfällt, soweit nach Sonderbauvorschriften mit
denselben Planungszielen gebaut wird.10
2 Ist eine zweckmässige Unterteilung möglich, können mehrere
Gestaltungspläne aufgestellt werden. Diese müssen nicht für
alle Teilgebiete gleichzeitig festgesetzt werden.
3 Die Gestaltungsplanpflicht wird ausgelöst, wenn die vorgesehenen baurechtlich bedeutsamen Massnahmen ein untergeordnetes Mass überschreiten. Vorbehalten bleiben die nachstehenden Absätze.11
4 Im Gebiet Thurgauerstrasse müssen mit dem Gestaltungsplan
ein guter städtebaulicher Übergang zwischen der Zentrumszone
Z6 entlang der Thurgauerstrasse und den anschliessenden
Wohnzonen W3 und W2 sowie eine zweckmässige Erschliessung sichergestellt werden.12
5 Im Gebiet Manegg müssen mit dem Gestaltungsplan eine
zweckmässige Erschliessung sowie eine städtebaulich und
architektonisch besonders gut gestaltete Bebauung und nachhaltige Umstrukturierung des ehemaligen Industriegebietes
sichergestellt werden.13
6 In den Gebieten «Maag-Areal Plus» und «Geroldstrasse» müssen mit dem Gestaltungsplan eine zweckmässige Erschliessung
sowie eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige Überbauung und Aussenräume von hoher Qualität gewährleistet sowie die Voraussetzungen für eine
vielfältige Nutzungsstruktur geschaffen werden.14
9 Fassung gem. GRB vom 12. Juli 2023; Inkraftsetzung 1. August 2024
(STRB Nr. 1578/2024).
10 Geändert durch GRB vom 8. Juni 2005; Inkraftsetzung 30. April 2011.
11 Geändert durch GRB vom 30. November 2005; Inkraftsetzung 26. April 2008.
12 Eingefügt durch GRB vom 28. November 2001; Inkraftsetzung 31. August 2002.
13 Geändert durch GRB vom 25. Mai 2005; Inkraftsetzung 18. Februar 2006.
14 Geändert durch GRB vom 8. Juni 2005; Inkraftsetzung 30. April 2011.
Gestaltungsplanpflicht
7Bauordnung der Stadt Zürich
7 Im Bereich des «Toni-Areals» müssen mit dem Gestaltungsplan eine zweckmässige Erschliessung sowie eine städtebaulich
und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige
Umnutzung und Umgestaltung des bestehenden Industriegebäudes oder eine entsprechende Neuüberbauung sichergestellt
werden.15
8 Auf dem Swissmillareal am Sihlquai muss mit dem Gestaltungsplan sichergestellt werden, dass das Gebiet bei einer Neunutzung und Umstrukturierung städtebaulich und architektonisch
besonders gut gestaltet und in die Umgebung integriert wird. Die
Gestaltungsplanpflicht wird ausgelöst, sobald Neu- und Erweiterungsbauten sowie wesentliche Umnutzungen nicht mehr dem
bestehenden Lebensmittelproduktionsbetrieb dienen.16
9 Im Gebiet Zollstrasse müssen mit dem Gestaltungsplan eine
zweckmässige Erschliessung sowie eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und nachhaltige Überbauung sichergestellt werden.17
10 Auf dem Zollfreilager-Areal muss mit dem Gestaltungsplan
sichergestellt werden, dass das ehemalige Industriegebiet bei
einer Neunutzung und Umstrukturierung zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich und architektonisch besonders gut
gestaltet und umweltverträglich überbaut wird. Dabei nehmen
die sorgfältige Gestaltung der Aussenräume und deren Vernetzung mit der Umgebung einen hohen Stellenwert ein. Der Gestaltungsplan schafft ausserdem die Voraussetzungen für eine
hohe Wohnqualität.18
11 Im Gebiet SBB-Areal Tiefenbrunnen muss mit dem Gestaltungsplan sichergestellt werden, dass die Nutzung des gesamten Areals abgestimmt auf die Bedürfnisse der Benutzerinnen
und Benutzer des öffentlichen Verkehrs erfolgt, und dass die
Überbauung der exponierten Lage entsprechend städtebaulich
und architektonisch besonders gut gestaltet wird.19
12 Mit Gestaltungsplänen wird im Hochschulgebiet Zürich-Zentrum sichergestellt, dass innerhalb des jeweiligen Gestaltungsplanperimeters eine zweckmässige Feinerschliessung sowie
städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und
nachhaltige Überbauungen und Aussenräume von hoher Qualität geschaffen werden. In den Gestaltungsplänen werden die
in Art. 20 Abs. 2 bis 5 festgehaltenen Vorgaben berücksichtigt.20
15 Geändert durch GRB vom 8. Juni 2005; Inkraftsetzung 30. April 2011.
16 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2005; Inkraftsetzung 26. April 2008.
17 Eingefügt durch GRB vom 1. Februar 2006; Inkraftsetzung 12. April 2008.
18 Eingefügt durch GB vom 30. November 2008; Inkraftsetzung 9. Mai 2009.
19 Fassung gem. GRB vom 25. Oktober 2017; Inkraftsetzung 1. Dezember 2022
(STRB Nr. 833/2022).
20 Fassung gem. GRB vom 5. Juni 2019; Inkraftsetzung 17. Februar 2020
(STRB Nr. 1039/2019).
8Bauordnung der Stadt Zürich
13 21
14 22
15 Im Gebiet Lengg muss mit Gestaltungsplänen sichergestellt
werden, dass die kantonale Gebietsplanung Lengg, die die
Weiterentwicklung des Gesundheits- und Forschungsstandorts Lengg zum Ziel hat, nutzungsplanerisch umgesetzt wird.
Dabei müssen innerhalb des jeweiligen Gestaltungsplanperimeters städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete
und nachhaltige Überbauungen und Aussenräume von hoher
Qualität geschaffen werden. Die maximal zulässige Fahrtenzahl
des motorisierten Individualverkehrs muss im Gestaltungsplan
festgesetzt werden. Die Sicherung eines übergeordneten Freiraumnetzes, der Erhalt und die Schaffung ökologisch wertvoller
Lebensräume sowie die Gestaltung verträglicher Übergänge zu
den angrenzenden Wohnquartieren nehmen einen hohen Stellenwert ein.23
16 Im Gebiet «Marina Tiefenbrunnen» wird mit dem Gestaltungsplan eine richtplankonforme Nutzung sowie eine städtebaulich
und landschaftlich besonders gute Einordnung von Bauten,
Anlagen und Umschwung gewährleistet.24
Art. 4a25 1 Bei der Erstellung und Änderung von Bauten und Anlagen in Gefahrengebieten ist das Personen- und Sachwertrisiko
durch Hochwasser und Oberflächenabfluss durch Gebäude- und
Nutzungsanordnungen sowie weitere Objektschutzmassnahmen
zu minimieren.
2 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens können in folgenden Gebieten Schutzmassnahmen verlangt werden, durch die
sich die Risiken minimieren lassen:
a. in Gebieten mit erheblicher oder mittlerer Gefährdung;
b. in Gebieten mit geringer Gefährdung oder Restgefährdung
nur bei besonders sensiblen Objekten, bei denen viele Personen gefährdet sind oder sehr hohe Sach- oder andere
Folgeschäden auftreten können.
21 Fassung gem. GRB vom 6. Mai 2020 durch Baudirektion nicht genehmigt
(BDV Nr. 1718/20).
22 Fassung gem. GRB vom 24. November 2021 aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
23 Fassung gem. GRB vom 28. Februar 2024; Inkraftsetzung 1. Februar 2025
(STRB Nr. 3509/2024).
24 Änderung vorgesehen, noch nicht in Kraft (GRB vom 15. April 2026).
25 Fassung gem. GRB vom 10. September 2014 mit verfügten Änderungen
der Baudirektion gem. STRB Nr. 108 vom 27. Februar 2019; Inkraftsetzung
24. April 2019.
Hochwasserschutz
9Bauordnung der Stadt Zürich
3 Für die Beurteilung von Bauvorhaben und beim Erlass von Sondernutzungsplänen ist die kantonale Naturgefahrenkarte massgebend. Bauliche Schutzmassnahmen und neuere Erkenntnisse zu Gefahrenereignissen werden berücksichtigt.
4 Die Bauherrschaft weist die Naturgefahren, die Risiken und die
vorgesehenen Schutzmassnahmen in einem Bericht aus.

## Art. 5 B. Allgemeine Vorschriften für Bauzonen {#art_5}

Die allgemeinen Vorschriften gelten für alle Bauzonen, soweit sie nicht auf einzelne Zonen beschränkt sind oder für einzelne Zonen nicht ausdrücklich etwas Abweichendes bestimmt ist.
Art. 626 1 Von der anrechenbaren Fläche der Vollgeschosse und
der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines Grundstücks ist mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil als
Wohnfläche zu realisieren.
1bis Die Wohnung als Ganzes wird dem Wohnanteil gemäss
Abs. 1 nicht angerechnet, sobald sie oder Teile davon regelmässig befristet für weniger als ein Jahr gewerblich zur Verfügung
gestellt wird und zugleich in der Wohnung keine Person ihren
Hauptwohnsitz hat oder keine Person die Wohnung im Sinne von
Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g Bundesgesetz über Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz)27 nutzt.
2 Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, müssen anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen, wobei die regelmässig befristete gewerbliche Zurverfügungstellung für weniger
als ein Jahr unzulässig ist, falls in der Wohnung nicht zugleich
eine Person mit Hauptwohnsitz oder eine im Sinne von Art. 2
Abs. 3 lit. a, c oder g Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte Person wohnt; vorbehalten bleibt eine Verlegung gemäss Abs. 3.
2bis Von der Regelung betreffend Nichtanrechenbarkeit (Abs. 1bis
und 2) sind solche Wohnungen ausgenommen, die von der Gemeinde oder Privaten im Rahmen der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zum Zwecke der Unterbringung von Hilfebedürftigen zur
Verfügung gestellt werden.
3 Die Wohnfläche kann innerhalb des Gebäudes und innerhalb
eines Kreises mit einem Radius von 150 m in der Kernzone
Altstadt und von 300 m in den übrigen Zonen verlegt werden;
eine Weiterverlegung über diesen Kreis hinaus ist nicht zulässig;
diese Beschränkung ist vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.
26 Fassung gem. GRB vom 22. September 2021; Inkraftsetzung 1. September
2026 (STRB Nr. 2512/2026).
27 vom 20. März 2015, SR 702.
Geltung
Wohnanteil
10Bauordnung der Stadt Zürich
4 Ausser in Gebieten mit einem zulässigen anrechenbaren Untergeschoss und einem vorgeschriebenen Wohnanteil von weniger
als 90 Prozent darf der vorgeschriebene Wohnanteil zugunsten
von Betrieben und Einrichtungen, die vorwiegend die in einem
näheren Umkreis wohnende Bevölkerung mit Produkten oder
Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs versorgen, auf folgende Minimalwerte herabgesetzt werden:
Zone Wohnanteilspflicht Minimalwert
zweigeschossig 90 % 50 %
dreigeschossig 90 %
66 %
66 %
33 %
viergeschossig 90 %
75 %
75 %
50 %
fünfgeschossig 90 %
80 %
80 %
60 %
sechsgeschossig 90 %
83 %
83 %
66 %
5 Zugunsten von Kinderbetreuungseinrichtungen (Krippen, Horte
und dergleichen) sowie für Kindergärten darf unabhängig vom
vorgeschriebenen Wohnanteil der Wohnanteil unbeschränkt
herabgesetzt werden.
6 Bei etappenweiser Ausführung von Bauvorhaben sind die Bauten oder Nutzungsänderungen so zu realisieren, dass der vorgeschriebene Wohnanteil bei jedem Zwischenstand eingehalten ist.
Art. 6a28 1 In Erdgeschossen, die den in den Ergänzungsplänen bezeichneten massgeblichen Platz- und Strassenräumen
zugewandt sind, sind in der ersten Raumtiefe nur gewerbliche
Nutzungen zulässig. Liegen die bezeichneten Erdgeschosse in
einer Kern-, Quartiererhaltungs- oder Zentrumszone, sind nur
publikumsorientierte gewerbliche Nutzungen, wie z. B. Gaststätten und Verkaufsgeschäfte, zulässig.
2 Diese Regelung gilt auch für Gebäude, die vor oder hinter der
Baulinie liegen.
3 Ausser in Gebieten mit einem zulässigen anrechenbaren Untergeschoss und einem vorgeschriebenen Wohnanteil von weniger als 90 % darf der vorgeschriebene Wohnanteil zugunsten
der in Abs. 1 vorgeschriebenen Erdgeschossnutzung auf folgende Minimalwerte herabgesetzt werden:
28 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Erdgeschossnutzung
11Bauordnung der Stadt Zürich
Zone Wohnanteilspflicht Minimalwert
zweigeschossig 90 % 50 %
dreigeschossig 90 %
66 %
66 %
33 %
viergeschossig 90 %
75 %
75 %
50 %
fünfgeschossig 90 %
80 %
80 %
60 %
sechsgeschossig 90 %
83 %
83 %
66 %
Art. 729 1 Das Zusammenbauen ist erlaubt.
2 Der Grenzbau ist mit schriftlicher Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Die nachbarliche Zustimmung ist
nicht erforderlich, wenn an ein Gebäude innerhalb des bestehenden Profils angebaut werden kann oder die geschlossene
Bauweise vorgeschrieben ist.
3 Bei bereits aneinander gebauten Gebäuden bedarf es keiner nachbarlichen Zustimmung für den Grenzbau, falls das
Profil des Nachbargebäudes wegen einer angebrachten
Aussenwärmedämmung überschritten wird.
4 Eine vorgeschriebene maximale Gebäudelänge darf auch beim
Zusammenbauen nicht überschritten werden.
Art. 7a30 1 Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse)
müssen, mit Ausnahme der nach § 292 des Planungs- und
Baugesetzes31 zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten,
das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen
Gebäudehöhe maximal 1 m über der Schnittlinie zwischen der
Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird.
2 In den 2-, 3-, und 4-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn
auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht
grösser wird als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 1.
3 Brüstungen von Dachterrassen sind von den Breitenbeschränkungen für Dachaufbauten ausgenommen, sofern sie die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten.
29 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
30 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
31 Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, PBG, LS 700.1.
Geschlossene
Überbauung
Dachgestaltung
bei Attikageschossen
12Bauordnung der Stadt Zürich
4 Der First für die Bestimmung des Dachprofils von Gebäuden
mit Flachdach ist in der Richtung der Gebäudelängsseite zu
wählen. Bei zusammengebauten Gebäuden ist in der Regel die
Längsseite des Gebäudekomplexes massgebend. Bis zu einem
Verhältnis der Gebäudelängs- zur Gebäudeschmalseite von 4 : 3
kann die Firstrichtung frei gewählt werden.
Art. 832 1 Arealüberbauungen sind in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig.
2 Die Arealfläche muss mindestens 6000 m2 betragen.
3 Für die Arealüberbauung müssen ausreichend Gemeinschaftsräume geschaffen werden. Von den für leichte Zweiräder zu erstellenden Abstellplätzen ist ein angemessener Anteil zu überdecken.
4 Innerhalb der Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeabstände die kantonalen Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten.
5 Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf in der Wohnzone
W2 auf drei, in der Wohnzone W3 auf vier, in der Wohnzone
W4b auf fünf Vollgeschosse und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäudehöhe
beträgt in den Wohnzonen W2 und W3 12,5 m, in der Wohnzone
W4b 15,5 m und in den übrigen Zonen 25 m.
6 Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrumszonen
sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2 bis Oe5 um den
nach folgender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden:
Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich
in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer. Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, muss die der realisierten Mehrausnützung entsprechende Fläche vollumfänglich dem
Wohnen dienen.
7 Für die Wohnzonen W4, W5 und W6 gilt im Rahmen der Arealüberbauung abweichend von Art. 13 Abs. 1 und 3 Folgendes:
a. ein anrechenbares Untergeschoss ist zulässig;
b. das anrechenbare Untergeschoss darf höchstens zu einem
Fünftel der Fläche, die sich je Geschoss bei gleichmässiger
Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung nach Regelbauweise ergäbe, mit anrechenbaren Räumen genutzt
werden;
32 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Arealüberbauung
13Bauordnung der Stadt Zürich
c. der fertige Fussboden des darüber liegenden Vollgeschosses darf dabei höher als 1 m über dem gewachsenen Boden entlang der Gebäudeaussenseite liegen.
8 Gebäude haben mindestens dem Minergie-Standard zu entsprechen oder die Anforderungen der kantonalen Wärmedämmvorschriften um 20 % zu übertreffen. Wird der Ausnützungsbonus von 10 Prozentpunkten gemäss Abs. 6 ganz oder teilweise
beansprucht, müssen Gebäude mindestens den Energiewerten
des Minergie-P-Eco-Standards entsprechen, sofern für die betreffende Gebäudekategorie ein solcher Standard festgelegt
ist. Ist nur der Minergie-P- oder nur der Minergie-Eco-Standard
festgelegt, ist diesen Energiewerten zu entsprechen. Bei Arealüberbauungen, die bereits überbaute Grundstücke umfassen,
sind diese Anforderungen bezüglich der bestehenden Bauten
zu erfüllen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Massgeblich sind die Standards des Vereins Minergie oder die kantonalen Wärmedämmvorschriften im Zeitpunkt
des Inkrafttretens dieser Bestimmung.33 Der Stadtrat ist befugt,
bei Änderungen dieser Standards oder Vorschriften die jeweils
aktuelle Fassung für massgeblich zu erklären.34
Art. 935 1 Hochhäuser sind in den im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Gebieten zulässig.
2 Die zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten I und II
80 m und im Gebiet III 40 m (vorbehältlich Abs. 3).
3 Im Hochschulgebiet Zürich-Zentrum gilt eine maximale Höhenkote von 512 m ü. M.
Art. 1036 1 Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- und
Sammelgaragen sind zulässig.
2 Im Übrigen sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Zwecks Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung und insbesondere zur Sicherstellung
eines harmonischen Geländeverlaufs können weitergehende
Terrainveränderungen bewilligt werden. Die Gebäudehöhe muss
auch vom gestalteten Terrain aus eingehalten werden.
33 Ab 1. November 2022 sind die Standards des Vereins Minergie, Ausgabe 2017,
sowie die Wärmedämmvorschriften (WDV) vom 8. Juni 2022, LS 700.211,
massgeblich (STRB Nr. 768/2022).
Bezugsquelle der Standards des Vereins Minergie: Geschäftsstelle Minergie,
Bäumleingasse 22, 4051 Basel. Einsehbar beim Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL, Abteilung Energie, Stampfenbachstrasse 12, 8090 Zürich.
34 Geändert durch GRB vom 28. September 2011; Inkraftsetzung 1. April 2012.
35 Fassung gem. GRB vom 5. Juni 2019; Inkraftsetzung 17. Februar 2020
(STRB Nr. 1039/2019).
36 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Hochhäuser
Abgrabungen,
Aufschüttungen
14Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 1137 1 In allen Zonen ist der nicht als begehbare Terrasse
genutzte Bereich eines Flachdachs ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Solaranlagen installiert sind. Die Pflicht,
ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit dies technisch
und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
2 Bei der Erstellung von Hauptgebäuden sind in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den Quartiererhaltungszonen mindestens die Hälfte und in Zentrumszonen mindestens ein Drittel der
nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen.
Ein Teil dieser Fläche ist der Art der Überbauung entsprechend
als Spiel- oder Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten
herzurichten.
3 Die Herrichtung solcher Freizeit- oder Pflanzgärten, Spiel- oder
Ruheflächen kann bei bestehenden Mehrfamilienhäusern verlangt werden, wenn dafür ein Bedürfnis vorhanden und die Verpflichtung technisch und wirtschaftlich zumutbar ist.
Art. 11a38 1 In den Baumschutzgebieten ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 80 cm bewilligungspflichtig. Ebenso benötigen Eingriffe im Kronenbereich oder am
Wurzelwerk solcher Bäume, die sich wie eine Beseitigung auswirken oder eine solche notwendig machen, eine Bewilligung.
2 Bäume im Baumschutzgebiet mit einem Stammumfang von
mehr als 80 cm sind bei natürlichem Abgang zu ersetzen, sofern
keine Gründe gemäss Abs. 5 lit. b, c oder d entgegenstehen.
3 Der massgebliche Stammumfang ist jeweils 1 m über dem gewachsenen Boden zu messen. Mehrstämmige Bäume fallen unter die Bestimmungen, wenn mindestens ein Stamm einen Umfang von mehr als 80 cm aufweist oder die Summe des Umfangs
der zwei dicksten Stämme grösser als 100 cm ist.
4 Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind Massnahmen
zur polizeilich gebotenen Freihaltung des Strassenraums.
5 Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn an der Erhaltung des
Baums kein überwiegendes öffentliches Interesse besteht, insbesondere wenn:
a. der Baum die physiologische Altersgrenze nach Art und
Standort erreicht hat;
b. der Baum im Sinne einer Pflegemassnahme zugunsten
eines wertvollen Baumbestandes entfernt werden muss;
37 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
38 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Begrünung,
Spiel- und
Ruheflächen,
Gärten
Baumschutz
15Bauordnung der Stadt Zürich
c. der Baum die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdet und keine andere zumutbare Möglichkeit der Gefahrenabwehr gegeben ist; oder
d. der Baum die ordentliche Grundstücksnutzung übermässig
erschwert.
6 Wird die Beseitigung von Bäumen bewilligt, kann eine angemessene Ersatzpflanzung verlangt werden. Die Beseitigung der
Ersatzpflanzung bedarf, unabhängig vom Stammumfang, einer
Bewilligung.
Art. 12 1 Fehlen Verkehrsbaulinien und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, haben oberirdische und unterirdische Gebäude
gegenüber Strassen und Plätzen einen Abstand von 6 m und
gegenüber Wegen einen Abstand von 3,5 m einzuhalten.
2 Mauern, Einfriedungen und Pflanzen unterliegen gegenüber
Strassen, Plätzen und Wegen keinen Abstandsvorschriften.
Sie dürfen aber nicht gesetzliche Zufahrten behindern, die Verkehrssicherheit gefährden, Strassenkörper oder Leitungen beeinträchtigen.
3 Folgender Lichtraum ist von Blatt- und Astwerk freizuhalten:
a. 4,8 m über Versorgungsrouten Typ I;
b. 5,2 m über Versorgungsrouten Typ II;
c. 6,0 m über Strassen mit elektrischen Fahrleitungen für Tram
oder Trolleybus;
d. 2,5 m über Trottoirs sowie Fuss- und Radwegen.
Abstand gegenüber Strassen,
Plätzen und
Wegen
16Bauordnung der Stadt Zürich
C. Wohnzonen
Art. 1339 1 Es gelten folgende Grundmasse:
W2bI W2bII W2bIII W2 W3 W4b W4 W5 W6
Vollgeschosse max. 2 2 2 2 3 4 4 5 6
anrechenbares
Untergeschoss max. 1 1 1 1 0 0 0* 0* 0*
anrechenbares
Dachgeschoss max. 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Gebäudehöhe max. 9 m 9 m 9 m 9 m 9,5 m 12,5 m 12,5 m 15,5 m 18,5 m
Grundgrenzabstand
min. 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m
Gebäudelänge inkl.
besondere Gebäude
max. 25 m 20 m
Ausnützungsziffer
max. 40 % 40 % 45 % 60 % 90 % 105 % 120 % 165 % 205 %
Überbauungsziffer
Hauptgebäude max. 22 % 22 % 25 %
*vorbehältlich Art. 8 Abs. 7
2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung gelten:
a. die kantonalen Abstandsvorschriften, rückwärtig jedoch
ausgehend von einem Grundgrenzabstand von 5 m;
b. innerhalb eines 12 m breiten Grundstückstreifens entlang
den im Zonenplan bezeichneten Strassen, gemessen ab
der Baulinie oder der Strassenabstandslinie, eine Ausnützungsziffer nach der Formel: Zahl der zulässigen Vollgeschosse mal 100 %. Eine Übertragung dieser Ausnützung
auf andere Parzellen oder Parzellenteile ist nicht zulässig.
3 Für die Wohnzonen W3, W4b, W4, W5 und W6 gilt zudem Folgendes:
a. Der fertige Fussboden des untersten Vollgeschosses oder
des ein solches ersetzenden Untergeschosses darf nicht
höher als 1 m über dem gewachsenen Boden entlang der
Gebäudeaussenseite liegen.
b. Ersetzt ein Untergeschoss ein Vollgeschoss, darf der fertige Fussboden des darüber liegenden Vollgeschosses
höher als 1 m über dem gewachsenen Boden entlang der
Gebäudeaussenseite liegen.
39 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Grundmasse
17Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 1440 1 In den folgenden Zonen erhöht sich der Grenzabstand bei Fassadenlängen von mehr als 12 m um einen Drittel
der Mehrlänge, jedoch höchstens auf folgende Masse:
W2bI W2bII W2bIII W2 W3 W4b W4 W5 W6
10 m 10 m 10 m 10 m 10 m 11 m 11 m 12 m 13 m
2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung entfällt der Mehrlängenzuschlag.
3 Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden, deren Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet.
Art. 1541 Der Grenzabstand gemäss Art. 13 und 14 verringert
sich für jedes weggelassene und nicht durch ein Untergeschoss
ersetzte Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale
Mindestmass, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl
entsprechende Gebäudehöhe gemäss Art. 13 Abs. 1 der jeweiligen Zone, und in der Wohnzone W3 eine solche von 6,5 m, nicht
überschritten wird.
Art. 1642 1 In den zweigeschossigen Wohnzonen mit einem
Wohnanteil von 90 %, in den drei- bis fünfgeschossigen Wohnzonen mit einem Wohnanteil von 66 % und mehr und in den sechsgeschossigen Wohnzonen mit einem Wohnanteil von 83 % sind
nebst Wohnnutzungen nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig.
2 Ist in den in Abs. 1 genannten Wohnzonen der vorgeschriebene
Wohnanteil niedriger, sind auch mässig störende Gewerbe- und
Dienstleistungsnutzungen zulässig.
3 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind
sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht
zulässig. Davon ausgenommen sind nicht bewilligungspflichtige
Salons gemäss Art. 11 Abs. 2 Prostitutionsgewerbeverordnung
(PGVO)43.44
40 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
41 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
42 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
43 vom 7. März 2012, AS 551.140.
44 Fassung gem. GRB vom 10. April 2019; Inkraftsetzung 6. Januar 2020
(STRB Nr. 961/2019).
Mehrlängenzuschlag
Herabsetzung
des Grenzabstands
Nutzweise
18Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 17 Für besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen Abstandsvorschriften zu beachten und darf eine gemäss Art. 13 vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden.
D. Zentrumszonen45
Art. 18 1 Es gelten folgende Grundmasse:
Z5 Z6 Z7
Vollgeschosse max. 5 6 7
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1 1 1
Gebäudehöhe max. 19 m 22 m 25 m
Grundgrenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m
Ausnützungsziffer max. 200 % 230 % 260 %
2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten gilt die im Plan eingetragene Freiflächenziffer. Die entsprechende Freifläche kann
zur Hälfte innerhalb des jeweiligen Gebietes verlegt werden. In
den übrigen Bereichen der Zentrumszonen gilt die Regelung gemäss Art. 11 Abs. 2 und 3.
Art. 18a46 1 Es sind Wohnnutzungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende
Gewerbebetriebe zulässig.
2 Im Erdgeschoss sind in der ersten Raumtiefe entlang von Strassen und Plätzen keine Wohnnutzungen zulässig.
3 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind
sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht
zulässig. Davon ausgenommen sind nicht bewilligungspflichtige
Salons gemäss Art. 11 Abs. 2 PGVO47.48
45 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
46 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
47 vom 7. März 2012, AS 551.140.
48 Fassung gem. GRB vom 10. April 2019; Inkraftsetzung 6. Januar 2020
(STRB Nr. 961/2019).
Besondere
Gebäude
Grundmasse
Nutzweise
19Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 18b49 1 Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig.
2 Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie
Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere
technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die gesamte Fensterfläche darf höchstens einen Achtel der Bodenfläche des zugehörigen Raums betragen.
E. Industrie- und Gewerbezonen50
Art. 19 1 Es gelten folgende Grundmasse:51
IG I IG II IG III
Vollgeschosse max. 7 7 7
anrechenbares Dachgeschoss 0 0 0
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1 1
Gebäudehöhe max. 25 m 25 m 25 m
Grundgrenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m
Ausnützungsziffer für Handels- und
Dienstleistungsnutzung max. 50 % 100 % 150 %
Baumassenziffer max. 12 m3/m2 12 m3/m2 12 m3/m2
Freiflächenziffer min. 10 % 12,5 % 15 %
2 Handels- und Dienstleistungsnutzungen im anrechenbaren
Untergeschoss sind an die Ausnützungsziffer für Handels- und
Dienstleistungsnutzungen vollumfänglich anrechenbar.52
3 In der Industrie- und Gewerbezone IG III kann die Hälfte der
Freifläche innerhalb eines Kreises mit einem Radius von 300 m
verlegt werden. Eine Weiterverlegung über diesen Kreis hinaus
ist nicht zulässig. Diese Beschränkung ist vor Baubeginn im
Grundbuch anzumerken.
4 Gegenüber Grundstücken in Wohn-, Quartiererhaltungs- und
Kernzonen erhöht sich der Grundgrenzabstand um das Mass
der Mehrhöhe, die die Gebäudehöhe von 12 m übersteigt, jedoch höchstens auf 16,5 m.
49 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
50 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
51 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung IG I und IG II:
1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018); IG III: 6. März 2020 (STRB Nr. 11/2020).
52 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 6. März 2020
(STRB Nr. 11/2020).
Dachgestaltung
Grundmasse
20Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 19a 1 In allen Industrie- und Gewerbezonen sind stark störende Nutzungen zulässig.
2 Spital- und Krankenheimnutzungen sowie Hotel- und andere
wohnähnliche Nutzungen sind mit Ausnahme von Wohnungen
für standortgebundene Betriebsangehörige in allen Industrie-
und Gewerbezonen nicht zulässig.
F. Zonen für öffentliche Bauten53
Art. 2054 1 Es gelten die Grundmasse gemäss Zonenplan und
Vorschriften in Art. 24a.
2 Das Hochschulgebiet ist geprägt von heterogenen, grossvolumigen und qualitätsvollen Krankenhaus- und Hochschul-Bauten.
Der grosszügige Spitalpark sowie der Garten der Sternwarte bilden die zentralen öffentlichen Begegnungsräume im Hochschulgebiet. Sie sind als attraktive Grünanlagen gut zugänglich gestaltet und tragen wesentlich zur Qualität des Hochschulgebiets
bei.
3 Die öffentlichen Strassenräume und die angrenzenden Vorzonen der Hochbauten schaffen Identitäten. Sie verfügen über
eine grosse Aufenthalts- und Bewegungsqualität.
4 Das Hochschulgebiet verfügt über ein gut ausgebautes, feinmaschiges und attraktives Wegnetz und schafft quer und längs
zum Hang direkte Verbindungen mit dem angrenzenden Quartier.
5 Charakteristisches Merkmal des Hochschulquartiers sind grosse Solitärbäume entlang der Erschliessungsachsen und in den
Parks. Diese tragen insbesondere zur Verbesserung des Stadtklimas bei.
Art. 21 1 Es gelten folgende Grundmasse:
Vollgeschosse max. 6
anrechenbare Untergeschosse max. 2
anrechenbares Dachgeschoss max. 1
Grundgrenzabstand min. 3,5 m
Baumassenziffer max. 4,3 m3/m2
2 Gebäude- und Gebäudeteile (ausgenommen Kamine, Treppen- und Liftaufbauten) dürfen die Kote von 544,5 m ü. M. nicht
überragen.
53 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
54 Fassung gem. GRB vom 5. Juni 2019; Inkraftsetzung 17. Februar 2020
(STRB Nr. 1039/2019).
Nutzweise
Hochschulen
Zentrum
ETH-Hönggerberg
21Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 2255 1 Es gelten die Grundmasse gemäss Zonenplan und
Vorschriften in Art. 24a.
2 56
Art. 22a57 1 Unter Vorbehalt von Abs. 2 gelten die Bestimmungen der Oe3F gemäss Art. 24a.
2 Innerhalb eines Bereichs von 50 m ab der Achse des nördlichsten SBB-Gleises hat die Bauherrschaft durch ein Gutachten die
Notwendigkeit und den Umfang von Schutzmassnahmen zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Personenrisiko im Sinne der
Störfallverordnung58 hinreichend klein ist. Notwendige Schutzmassnahmen sind der kantonalen Fachstelle für Belange der
Störfallvorsorge vor Erteilung der Baubewilligung zur Genehmigung vorzulegen.
Art. 22b59 1 Unter Vorbehalt von Abs. 2 und 3 gelten die Bestimmungen gemäss Art. 24a.
2 Innerhalb der ersten Bautiefe entlang der Pfingstweidstrasse
hat die Bauherrschaft durch ein Gutachten die Notwendigkeit
und den Umfang von Schutzmassnahmen zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Personenrisiko im Sinne der Störfallverordnung60 hinreichend klein ist.
3 Lüftungsfenster lärmempfindlicher Schulzimmer dürfen nicht
zur Pfingstweidstrasse hin orientiert sein.
Art. 22c61 1 Unter Vorbehalt von Abs. 2 gelten die Bestimmungen
gemäss Art. 24a.
2 Die Bauherrschaft hat durch ein Gutachten die Notwendigkeit
und den Umfang von Schutzmassnahmen zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Personenrisiko im Sinne der Störfallverordnung62 hinreichend klein ist.
55 Fassung gem. GRB vom 6. Mai 2020; Inkraftsetzung 1. August 2022
(STRB Nr. 455/2022).
56 Fassung gem. GRB vom 6. Mai 2020 durch Baudirektion nicht genehmigt
(BDV Nr. 1718/20).
57 Geändert durch GRB vom 16. November 2011; Inkraftsetzung 1. Mai 2012.
58 Verordnung über den Schutz vor Störfällen vom 27. Februar 1991, Störfallverordnung, StFV, SR 814.012.
59 Fassung gemäss GRB vom 6. Juli 2016; Inkraftsetzung 6. Februar 2017
(STRB Nr. 35/2017).
60 Verordnung über den Schutz vor Störfällen vom 27. Februar 1991, Störfallverordnung, StFV, SR 814.012.
61 Fassung gem. GRB vom 20. März 2024; Inkraftsetzung 1. März 2025
(STRB Nr. 3700/2024).
62 Verordnung über den Schutz vor Störfällen vom 27. Februar 1991, Störfallverordnung, StFV, SR 814.012.
UNI-Irchel
Schulhaus
Blumenfeld
Schulhaus
Pfingstweid
Schulhaus
Tüffenwies
22Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 23 Es gelten folgende Grundmasse:
Teilbereiche
I II
Vollgeschosse max. 2 1
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1 0
Grundgrenzabstand min. 5 m 5 m
Überbauungsziffer max. 20 % 5 %
Art. 23a63 1 Es gelten folgende Grundmasse:
Teilbereiche
I II
Vollgeschosse max. 3 2
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1 1
Gebäudehöhe max. 14 m 8,5 m
Grundgrenzabstand min. 3,5 m 3,5 m
Ausnützungsziffer max. 70 % 4 %
2 Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen,
sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten, soweit diese
den zonengemässen Abstand übersteigen.
3 Im Teilbereich II sind mindestens 75 Prozent der nicht von Gebäuden überstellten Flächen unversiegelt zu belassen und gärtnerisch zu nutzen oder zu begrünen; temporäre Abdeckungen
mit Folien und dergleichen im Rahmen der gärtnerischen Nutzung sind höchstens drei Monate pro Jahr zulässig.
Art. 2464 1 Es gelten folgende Grundmasse:
Vollgeschosse max. 3
anrechenbares Untergeschoss max. 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1
Gebäudehöhe, max. Höhenkote 420,00 m ü. M.
63 Fassung gem. GRB vom 12. Juli 2023; Inkraftsetzung 1. August 2024
(STRB Nr. 1578/2024).
64 Fassung gem. GRB vom 23. Mai 2012; Inkraftsetzung 29. Mai 2017
(STRB Nr. 359/2017).
Reckenholz
Stadtgärtnerei
Wasserschutzpolizei
Mythenquai
23Bauordnung der Stadt Zürich
2 Vorbehältlich der Bestimmungen über die Strassen- und Wegabstände darf auf die Zonengrenze gebaut werden. Im Übrigen
sind die Abstandsvorschriften des übergeordneten Rechts zu
beachten.65
3 Das unterste Geschoss darf ab der Uferlinie 21,00 m in östlicher
Richtung und 14,00 m in nördlicher Richtung ins Wasser hineinragen. Zudem sind im Wasser oder im Seegrund nur statisch
notwendige Einbauten (insbesondere Pfählungen und Stützpfeiler) zulässig. Sie müssen einen Abstand zur seeseitigen Zonengrenze von mindestens 2,00 m einhalten.
4 Das zweitunterste Geschoss muss seeseitig einen Abstand
von mindestens 2,00 m bis zur östlichen und nördlichen Zonengrenze einhalten. Darüber liegende Vollgeschosse sind bis zur
Zonengrenze gestattet.
5 Im anrechenbaren Dachgeschoss sind nur ein Lift und ein
Treppenaufgang einschliesslich Vorraum für Rettungsdienste,
eine Helikopteraussenlandestelle für Flüge zur Hilfeleistung sowie nötige technische Einrichtungen gestattet.
6 Auf allen Dachflächen sind Solaranlagen zulässig.
7 Über und im Wasser sind Einrichtungen zum Anlegen und Festmachen von Schiffen (Stege) zulässig. Sie dürfen über die Zonengrenze hinausragen.
Art. 24a 1 Es gelten folgende Grundmasse:
Oe2 Oe3 Oe4 Oe5 Oe6 Oe7
Vollgeschosse max. 2 3 4 5 6 7
anrechenbare
Untergeschosse max. 2 2 2 2 1 1
anrechenbares
Dachgeschoss max. 1 1 1 1 0 1
Gebäudehöhe max. 8,5 m 12 m 15,5 m 19 m 22 m 25 m
Grundgrenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m 3,5 m 3,5 m 3,5 m
Ausnützungsziffer max. 65 % 90 % 130 % 170 %
Baumassenziffer max. 12 m³/m²
65 Fassung gem. STRB Nr. 926 vom 16. November 2016; Inkraftsetzung 29. Mai
2017 (STRB Nr. 359/2017).
Weitere Zonen
für öffentliche
Bauten
(Oe2-Oe7)
24Bauordnung der Stadt Zürich
2 Die im Zonenplan mit dem Buchstaben F gekennzeichneten
Gebiete dienen gleichermassen der Erfüllung von Schulbedürfnissen und der Quartierversorgung mit Freiflächen. Bei der Nutzung dieser Areale sind beide Interessen abzuwägen und miteinander in Übereinstimmung zu bringen. In jedem Fall ist eine
Freiflächenziffer von mindestens 60 % in den Zonen Oe2 und
Oe3, von mindestens 50 % in der Zone Oe4 und von mindestens
40 % in der Zone Oe5 einzuhalten. Eine Verlegung ist innerhalb
des ganzen jeweiligen Gebietes zulässig.
3 Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen,
sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten, soweit diese
den zonengemässen Abstand übersteigen.
G. Quartiererhaltungszonen66
1. Allgemeine Vorschriften
Art. 24b 1 Ein Buchstabe verweist auf gebietsbezogene Vorschriften.
2 Eine Zahl bezeichnet die maximal zulässige Anzahl Vollgeschosse.
Art. 24c 1 In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sind nebst
Wohnnutzungen nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig.
2 Ist ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben, sind
auch mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen
zulässig.
3 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind
sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht
zulässig. Davon ausgenommen sind nicht bewilligungspflichtige
Salons gemäss Art. 11 Abs. 2 PGVO67.68
Art. 24cbis69 1 Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf
nicht unter dem gewachsenen Boden, gemessen in der Mitte
der strassenseitigen Gebäudeaussenseite, und höchstens 1 m
über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Bodens entlang der
strassenseitigen Gebäudeaussenseite liegen.
66 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
67 vom 7. März 2012, AS 551.140.
68 Fassung gem. GRB vom 10. April 2019; Inkraftsetzung 6. Januar 2020
(STRB Nr. 961/2019).
69 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Eintragungen
in den Quartiererhaltungszonenplänen
Nutzweise
Erscheinung
der Gebäude
25Bauordnung der Stadt Zürich
2 Können die Masse in steilem Gelände nicht eingehalten werden, hat sich die Lage des Erdgeschossfussbodens an den gebietstypischen Bauten im näheren Umfeld zu orientieren.
3 In Erscheinung tretende anrechenbare Untergeschosse dürfen
strassenseitig nur eine untergeordnete Befensterung aufweisen.
4 Erdgeschoss und darüber liegende Geschosse (ohne Dachgeschosse) dürfen insgesamt die Zahl der erlaubten Vollgeschosse
nicht übersteigen.
5 Liegt der Mindestwohnanteil unter 90 %, ist das Erdgeschoss
mit einer deutlich grösseren Höhe als die übrigen Geschosse
auszubilden.
Art. 24d70 1 Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen.
2 Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig.
3 Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie
Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere
technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die gesamte Fensterfläche darf höchstens einen Achtel der Bodenfläche des zugehörigen Raums betragen.
4 Herrschen Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen
vor und erreicht die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe die
erlaubte Gebäudehöhe, darf die für das Schrägdach zulässige
Dachebene durchstossen werden.
Art. 24e71 Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie
Traufhöhe, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse
eines besseren Erscheinungsbilds können Abweichungen von
der Geschosszahl, der Gebäude- und Firsthöhe, der hofseitigen
Baubegrenzung sowie der Längenbeschränkung von Dachaufbauten und Gebäudevorsprüngen (z. B. Balkone, Erker) bewilligt
oder angeordnet werden.
70 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
71 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Dachgestaltung
von Schrägdächern
Abweichungen
von Grundmassen
26Bauordnung der Stadt Zürich
2. Quartiererhaltungszone I
Art. 24f72 1 Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die Strassen begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer
Hofbildung. Der rückwärtige Bereich oder die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten.
2 Die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion weisen
überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden sind
meist einfacher gestaltet.
Art. 24g73 1 Randgebäude sind Hauptgebäude entlang von
Strassen und Plätzen.
2 Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten
folgende Grundmasse:
Vollgeschosse max. 3 4 5 6 7
anrechenbare Untergeschosse max. 1 1 1 1 1
anrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 2 2 2
Gebäudehöhe max. 11,5 m 14,7 m 18 m 21,5 m 25 m
Firsthöhe max. 5 m 5 m 5 m 5 m 5 m
seitlicher Grenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m 3,5 m 3,5 m
3 Die geschlossene Bauweise ist entlang von Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet; beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise
ist sie vorgeschrieben.
4 Strassenseitig ist auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht zu bauen. Besteht eine weiter zurückliegende Baulinie, ist auf diese zu bauen. Einzelne Vorsprünge
wie Erker, Balkone und dergleichen dürfen die Fassade maximal
um 1,5 m auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überragen. Die gleichen Einschränkungen gelten für
Vorsprünge im seitlichen Bereich.
5 Hofseitig gelten folgende Bestimmungen:
a. Im Gebiet a gelten die kantonalen Abstandsvorschriften
und für Hauptgebäude zudem eine maximale Bautiefe von
20 m, gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht oder, falls eine solche besteht, gemessen ab weiter
zurückliegender Baulinie. Auf Antrag der Bauherrschaft
72 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
73 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Randgebäude
27Bauordnung der Stadt Zürich
kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnützung entsteht.
b. In den Gebieten b, c und d darf bis auf die in 12 m Abstand
verlaufende Parallele zur strassenseitig vorherrschenden
Bauflucht oder, falls eine solche besteht, zu einer weiter zurückliegenden Baulinie gebaut werden.
c. Bestehende Randgebäude (Stichtag 1. Januar 1999), die die
hofseitig vorgeschriebene Baubegrenzung überschreiten,
dürfen über die kantonal geregelte Bestandesgarantie hinaus unter Beibehaltung der bisherigen Gebäudegrundfläche
und Geschossigkeit sowie des bisherigen Gebäudekubus
ersetzt werden. Dabei sind die Grundmasse gemäss Abs. 2
und ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m einzuhalten.
Nur unter der Voraussetzung, dass das neu erstellte Randgebäude die Baubegrenzung einhält und den bisherigen
Gebäudekubus aufgibt, dürfen bisher nicht ausgeschöpfte
Grundmasse gemäss Abs. 2 beansprucht werden.
d. Im Gebiet a gelten für Gebäudevorsprünge die kantonalen
Vorschriften. In den Gebieten b, c und d darf die hofseitige
Baubegrenzung mit Balkonen um maximal 2 m auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überstellt werden. In den Gebieten b, c und d dürfen zudem
bei bestehenden Gebäuden (Stichtag 1. Januar 1999) Liftanbauten im technisch erforderlichen Ausmass und unter
Beachtung eines minimalen Grenzabstands von 3,5 m die
Baubegrenzung überstellen.
Art. 24h74 1 Hofgebäude sind Hauptgebäude im Hof- oder im
rückwärtigen Bereich.
2 Im Gebiet a unterliegen die Hofgebäude keinen speziellen Bestimmungen. Es gelten die für Randgebäude gültigen Grundmasse sowie die kantonalen Abstandsvorschriften.
3 In den Gebieten b und c gelten folgende Bestimmungen:
a.
Vollgeschosse max. 2
anrechenbares Untergeschoss max. 1
anrechenbares Dachgeschoss 0
Gebäudehöhe max. 7 m
Firsthöhe max. 3 m
Grenzabstand min. 3,5 m
74 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Hofgebäude
28Bauordnung der Stadt Zürich
b. Anrechenbare Räume im Untergeschoss sind nur im Umfang der grösstmöglichen Vollgeschossfläche zulässig.
c. Hofgebäude dürfen mit anderen Hofgebäuden, im Gebiet b
zudem mit Randgebäuden zusammengebaut werden.
d. Die nicht mit Randgebäuden überbaubaren Parzellen und
Parzellenteile dürfen im Gebiet b höchstens zu einem Drittel und im Gebiet c höchstens zu einem Fünftel mit Hofgebäuden überbaut werden.
4 Im Gebiet d darf der Hofbereich nicht weiter überbaut werden.
Bestehende Hofgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) dürfen über
die kantonal geregelte Bestandesgarantie hinaus unter Beibehaltung der bisherigen Gebäudegrundfläche umgebaut und ersetzt werden. Dabei sind die im Gebiet b geltenden Grundmasse
gemäss Abs. 3 einzuhalten.
5 In Hofgebäuden ist der Wohnanteil gemäss Zonenplan einzuhalten, höchstens jedoch ein solcher von 50 %.
Art. 24i In den Gebieten b, c und d dürfen 2 % der im Hofbereich gelegenen Parzellen und Parzellenteile, wenigstens jedoch
10 m2, mit besonderen Gebäuden überstellt werden.
3. Quartiererhaltungszone II
Art. 24k 1 Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine mehrheitlich
offene Bauweise des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit
prägnanten Strassenräumen und parkähnlichen Gärten.
2 Die Fassaden sind repräsentativ gestaltet und weisen überwiegend 3 bis 4 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss
und Traufbereich auf.
Art. 24l75 1 Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten folgende Grundmasse:
Vollgeschosse max. 3 4
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1
anrechenbares Dachgeschoss 1 1
Gebäudehöhe max. 11,5 m 14,7 m
Firsthöhe max. 5 m 5 m
Grenzabstand min. 3,5 m 3,5 m
2 Die geschlossene Bauweise ist entlang von Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich bis auf eine Bautiefe von maximal 16 m
gestattet; im rückwärtigen Bereich ist sie nicht zulässig.
75 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Besondere
Gebäude
Hauptgebäude
29Bauordnung der Stadt Zürich
3 Für Hauptgebäude gilt eine maximale Bautiefe von 16 m, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern
keine grössere Ausnützung entsteht.
4 Strassenseitig dürfen einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone
und dergleichen die Fassade maximal um 1,5 m auf höchstens
einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überragen. Die
gleichen Einschränkungen gelten für Vorsprünge im seitlichen
Bereich.
5 Bestehende Hauptgebäude (Stichtag 1. Januar 1999), die die
maximale Bautiefe überschreiten oder im dahinter liegenden
Bereich stehen, dürfen über die kantonal geregelte Bestandesgarantie hinaus unter Beibehaltung der bisherigen Gebäudegrundfläche und Geschossigkeit sowie des bisherigen Gebäudekubus ersetzt werden. Dabei sind die Grundmasse gemäss
Abs. 1 einzuhalten. Nur unter der Voraussetzung, dass das neu
erstellte Hauptgebäude die Bautiefe einhält und den bisherigen Gebäudekubus aufgibt, dürfen bisher nicht ausgeschöpfte
Grundmasse gemäss Abs. 1 beansprucht werden.
6 Bei bestehenden Gebäuden (Stichtag 1. Januar 1999) darf ein
bereits vorhandenes zweites Dachgeschoss ausgebaut werden.
Art. 24m76 2 % der Parzellenfläche, wenigstens jedoch 10 m2,
dürfen mit besonderen Gebäuden überstellt werden. Diese unterliegen nur den kantonalen Abstandsvorschriften.
4. Quartiererhaltungszone III77
Art. 24n 1 Die Gebiete zeichnen sich durch eine die Strassen
begleitende, mehrheitlich offene Bauweise von hoher Dichte des
späten 19. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und
einer hohen Durchlässigkeit aus. Die Gebäude sind in der Regel
allseitig orientiert und verfügen über einen mehrseitigen Bezug
zu unterschiedlich strukturierten Aussenräumen. Der rückwärtige Bereich und die Höfe sind dicht bebaut.
2 Die Strassenfassaden weisen überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit mehrheitlich ausgeprägtem Sockelgeschoss und
Traufbereich auf.
76 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
77 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Besondere
Gebäude
30Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 24o 1 Randgebäude sind Hauptgebäude entlang von Strassen und Plätzen.
2 Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten
folgende Grundmasse:
Vollgeschosse max. 3 4 5
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1 1
anrechenbare Dachgeschosse max. 2 2 2
Gebäudehöhe max. 11,5 m 14,7 m 18 m
Firsthöhe max. 5 m 5 m 5 m
Grenzabstand min. 3,5 m 3,5 m 3,5 m
3 Unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse kann ein Näherbaurecht begründet
und der Grenz- oder Gebäudeabstand verringert werden. Dabei
darf ein Gebäudeabstand von 5 m nicht unterschritten werden.
Dies gilt auch gegenüber von Hofgebäuden.
4 Die geschlossene Bauweise ist zustimmungsfrei gestattet. In
den in den Ergänzungsplänen bezeichneten Bereichen ist das
Zusammenbauen nur erlaubt, wenn beide Gebäude gleichzeitig
erstellt werden.
5 Für Hauptgebäude entlang von Strassen und Plätzen gilt gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht oder weiter zurückliegender Baulinie im Gebiet a eine maximale Bautiefe
von 16 m, im Gebiet b eine maximale Bautiefe von 12 m. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern
keine grössere Ausnützung entsteht.
6 Strassenseitig ist auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht oder, falls eine solche besteht, auf eine
weiter zurückliegende Baulinie zu bauen. Einzelne Vorsprünge
wie Erker, Balkone und dergleichen dürfen die Fassade maximal
um 1,5 m auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überragen. Die gleichen Einschränkungen gelten für
Vorsprünge im seitlichen Bereich.
Art. 24p 1 Hofgebäude sind Hauptgebäude im Hof- oder im rückwärtigen Bereich.
2 Im Gebiet a unterliegen die Hofgebäude keinen speziellen Bestimmungen. Es gelten die für Randgebäude gültigen Grundmasse sowie die kantonalen Abstandsvorschriften.
Randgebäude
Hofgebäude
31Bauordnung der Stadt Zürich
3 Im Gebiet b gelten folgende Grundmasse:
a.
Vollgeschosse max. 3
anrechenbares Untergeschoss max. 1
anrechenbares Dachgeschoss 0
Gebäudehöhe max. 11,5 m
Firsthöhe max. 3 m
Grenzabstand min. 3,5 m
b. Anrechenbare Räume im Untergeschoss sind nur im Umfang der grösstmöglichen Vollgeschossfläche zulässig.
c. Hofgebäude dürfen nur mit Hofgebäuden zusammengebaut werden.
4 In Hofgebäuden ist der Wohnanteil gemäss Zonenplan einzuhalten, höchstens jedoch ein solcher von 66 %.
Art. 24q 2 % der Parzellenfläche, wenigstens jedoch 10 m2, dürfen mit besonderen Gebäuden überstellt werden. Diese unterliegen nur den kantonalen Abstandsvorschriften.
H. Kernzonen78
1. Zweck
Art. 25 Die Kernzonenvorschriften bezwecken die Wahrung des
Gebietscharakters durch Pflege der bestehenden Bau- und Grünsubstanz und deren eingepasste Ergänzung durch Bauten und
Anlagen.
2. Allgemeine Vorschriften für alle Kernzonen
Art. 26 Die allgemeinen Vorschriften gelten für alle Kernzonen,
soweit in den Zusatzvorschriften für die einzelnen Gebiete nicht
ausdrücklich etwas Abweichendes bestimmt ist.
Art. 2779 1 Hauptgebäude können nur innerhalb der Baubereiche
oder Baubegrenzungslinien sowie anstelle von mit Profilerhaltung oder Profilangleichung gekennzeichneten Gebäuden neu
erstellt werden. Abweichungen können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Gebietscharakters liegt
und keine schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt
werden.
78 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
79 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Besondere
Gebäude
Zweck
Geltung
Überbaubare
Flächen
32Bauordnung der Stadt Zürich
2 Für unter Schutz gestellte Gebäude ist die Beschränkung der
überbaubaren Fläche nicht massgebend.
3 Das Bauen auf die Strassen-, Platz- oder Weggrenze ist gestattet, soweit nicht eine Profilerhaltung, eine Profilangleichung,
ein Baubereich oder eine Baubegrenzungslinie entgegenstehen.
4 In den Kernzonen Albisrieden, Drahtzug, Hinterberg, Hirschengraben, Höngg, Honrain, Kieselgasse, Köschenrüti, Neubühl,
Parkring, Platte, Rämistrasse, Riedhof, Seefeld, Vorderberg,
Witikon und Zähringerstrasse ist die Geltung der Baulinie suspendiert, wo die vorgeschriebene Profilerhaltung Gebäude oder
Gebäudeteile im Baulinienbereich betrifft.
Art. 2880 1 Gebäude oder Gebäudeteile haben im Bereich einer
Profilerhaltungslinie bei Ersatz oder Umbau den Kubus und das
wesentliche äussere Erscheinungsbild der bestehenden Gebäude
zu übernehmen. Die Zahl der bestehenden Vollgeschosse darf
nicht überschritten werden.
2 Für die Nutzung überhoher Raumstrukturen (Fabrikhallen, landwirtschaftliche Remisen usw.) mit mehrgeschossigen Raumhöhen darf die Zahl der bestehenden Vollgeschosse überschritten
werden, sofern keine schutzwürdigen Interessen entgegenstehen.
3 Im Bereich einer Profilerhaltungslinie darf kein Hauptgebäude
angebaut werden, ausser im Kernzonenplan ist ein unmittelbar
an die Profilerhaltungslinie angrenzender Baubereich festgesetzt.
4 Im Bereich einer Profilerhaltungslinie darf ein besonderes Gebäude gemäss Art. 37 nur angebaut werden, wenn dadurch das
wesentliche äussere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt wird.
5 Ist in den Kernzonen City, Enge, Hirschengraben, Mythenquai,
Rämistrasse, Seefeld, Selnau, Utoquai und Zähringerstrasse
bei Gebäuden oder Gebäudeteilen nur entlang der Strassenfassaden eine Profilerhaltungslinie festgesetzt, gelten folgende Bestimmungen:
a. In den mit H bezeichneten Strassengevierten ist bei Um-
und Neubauten die hofseitige Baubegrenzung der bestehenden Hauptgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) einzuhalten. Der Hofbereich darf nicht weiter überbaut werden.
Bestehende Hofgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) dürfen
im bisherigen Kubus umgebaut werden. Zusätzlich dürfen
80 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Profilerhaltung
33Bauordnung der Stadt Zürich
2 % der im Hofbereich gelegenen Parzellen und Parzellenteile, wenigstens jedoch 10 m2, mit besonderen Gebäuden
überstellt werden.
b. Im Übrigen gelten die kantonalen Abstandsvorschriften. Für
Hauptgebäude ist zudem eine maximale Bautiefe von 20 m,
gemessen ab Profilerhaltungslinie, einzuhalten. Auf Antrag
der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnützung entsteht.
Art. 2981 1 Gebäude oder Gebäudeteile haben sich im Bereich
einer Profilangleichungslinie bei Ersatz oder Umbau an der Erdgeschossansetzung, an der Höhe und Ausgestaltung des Erdgeschosses und an der Traufhöhe der massgebenden Nachbargebäude zu orientieren.
2 Ist in den Kernzonen City, Enge, Hirschengraben, Mythenquai,
Rämistrasse, Seefeld, Selnau und Utoquai bei Gebäuden oder
Gebäudeteilen nur entlang der Strassenfassaden eine Profilangleichungslinie festgesetzt, gelten folgende Bestimmungen:
a. In den mit H bezeichneten Strassengevierten ist bei Um-
und Neubauten die hofseitige Baubegrenzung der bestehenden Hauptgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) einzuhalten. Der Hofbereich darf nicht weiter überbaut werden.
Bestehende Hofgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) dürfen
im bisherigen Kubus umgebaut werden. Zusätzlich dürfen
2 % der im Hofbereich gelegenen Parzellen und Parzellenteile, wenigstens jedoch 10 m2, mit besonderen Gebäuden
überstellt werden.
b. Im Übrigen gelten die kantonalen Abstandsvorschriften. Für
Hauptgebäude ist zudem eine maximale Bautiefe von 20 m,
gemessen ab Profilangleichungslinie, einzuhalten. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und
gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnützung entsteht.
Art. 3082 1 Sind im Baubereich keine Bezeichnungen enthalten,
kann ein Gebäude mit der bestehenden oberirdischen Baumasse neu erstellt werden. Die Baumasse berechnet sich nach
den kantonalen Vorschriften über die Baumassenziffer.
81 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
82 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Profilangleichung
Baubereich
34Bauordnung der Stadt Zürich
2 Im Baubereich oder im Grundstück eingetragene Bezeichnungen bedeuten folgende Vorschriften:
a. Entsprechend den nachstehenden Bezeichnungen gelten
die Grundmasse:
K2 K3 K4 K5
Vollgeschosse max. 2 3 4 5
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1 1 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1 1 1 1
Gebäudehöhe max. 7,5 m 10,5 m 13,5 m 16,5 m
Grundgrenzabstand min. 5 m 5 m 3,5 m 3,5 m
Abstand mit Mehrlängenzuschlag
max. 10 m 11 m
Ausnützungsziffer max. 60 % 90 % 130 % 170 %
Der Mehrlängenzuschlag gilt nur für die Baubereiche K2
und K3 und beträgt 1/3 der 12 m übersteigenden Fassadenlänge. Bei der Berechnung der massgeblichen Fassadenlänge werden Fassadenlängen von Hauptgebäuden,
deren Gebäudeabstand 7 m unterschreitet, zusammengerechnet. Die massgebliche Grundfläche ist der vom Baubereich erfasste Teil eines Grundstücks. Die anrechenbare
Geschossfläche der mit Profilerhaltung bezeichneten Gebäude gilt als bereits konsumierte Fläche der zulässigen
Ausnützung.
b. Ein Buchstabe verweist auf gebietsbezogene Zusatzvorschriften.
c. Die Zahl über dem Strich bezeichnet die maximal zulässigen Vollgeschosse.
d. Die Zahl unter dem Strich bezeichnet die maximal zulässige Gebäudegrundfläche in m2.
e. Eine Zahlenangabe entlang der Baubereichslinie bezeichnet die maximal zulässige Gebäudehöhe in Metern. Sie
geht der Gebäudehöhe gemäss Art. 32 vor.
3 Gebäude können ausser in den Baubereichen K2, K3, K4 und
K5 bis auf die Baubereichsgrenze gestellt werden.
4 Punktierte Flächen in Baubereichen bezeichnen die erwünschte Lage von Neubauten. Von der punktierten Fläche darf nur
abgewichen werden, wenn dadurch eine bessere städtebauliche
Lösung erreicht wird.
35Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 3183 1 Innerhalb der Baubegrenzungslinie sind in der Regel
5 Vollgeschosse zulässig. Wo 6 Vollgeschosse zulässig sind, ist
dies im Kernzonenplan eingetragen.
2 Eine Zahlenangabe entlang der Baubegrenzungslinie bezeichnet die zulässige Gebäudehöhe in Metern. Sie geht der Gebäudehöhe gemäss Art. 32 vor.
3 Hauptgebäude sind auf die Baubegrenzungslinie zu stellen.
4 In den mit H bezeichneten Strassengevierten ist bei Um- und
Neubauten die hofseitige Baubegrenzung der bestehenden
Hauptgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) einzuhalten. Der Hofbereich darf nicht weiter überbaut werden. Bestehende Hofgebäude (Stichtag 1. Januar 1999) dürfen im bisherigen Kubus
umgebaut werden. Zusätzlich dürfen 2 % der im Hofbereich gelegenen Parzellen und Parzellenteile, wenigstens jedoch 10 m2,
mit besonderen Gebäuden überstellt werden.
5 Im Übrigen gelten die kantonalen Abstandsvorschriften. Für
Hauptgebäude ist zudem eine maximale Bautiefe von 20 m, gemessen ab Baubegrenzungslinie, einzuhalten. Auf Antrag der
Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch
guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine
grössere Ausnützung entsteht.
Art. 32 Für die Bestimmung der Gebäudehöhe aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl ist mit einer Bruttogeschosshöhe von
3 m und zusätzlich 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses
zu rechnen.
Art. 3384 1 Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf entweder höchstens 1,5 m über dem tiefsten oder maximal 0,5 m
über dem höchsten Punkt des gewachsenen Bodens entlang
der Gebäudeaussenseite liegen. In der Mitte der strassenseitigen Gebäudeaussenseite darf der fertige Fussboden des Erdgeschosses nicht unter dem gewachsenen Boden liegen.
2 Können die Masse in steilem Gelände nicht eingehalten werden, hat sich die Lage des Erdgeschossfussbodens an den gebietstypischen Bauten im näheren Umfeld zu orientieren.
3 Erdgeschoss und darüber liegende Geschosse (ohne Dachgeschoss) dürfen insgesamt die Zahl der erlaubten Vollgeschosse
nicht übersteigen.
83 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
84 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Baubegrenzungslinie
Gebäudehöhe
Höhenlage
der Gebäude
36Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 3485 Für Abgrabungen und Aufschüttungen gilt Art. 10 unter
dem Vorbehalt der Wahrung des Gebietscharakters und der Erzielung einer guten Gesamtwirkung. Vorbehalten bleibt Art. 35
Abs. 1.
Art. 35 1 Wird die erlaubte Zahl der Vollgeschosse erreicht, ist
ein anrechenbares Untergeschoss nur gestattet, wenn dazu
keine wesentlichen Abgrabungen oder Aufschüttungen erforderlich sind.
2 Ist keine Ausnützungsziffer festgelegt, sind anrechenbare Räume in Untergeschossen nur im Umfang des nach Regelbauweise grösstmöglichen Vollgeschosses zulässig.
Art. 3686 1 Zusätzlich zu den Vollgeschossen ist ein anrechenbares Dachgeschoss erlaubt.
2 In den Kernzonen darf bei bestehenden Gebäuden (Stichtag
1. Januar 1999) ein bereits vorhandenes zweites Dachgeschoss
ausgebaut werden.
Art. 37 1 Bei Wahrung des Gebietscharakters dürfen besondere Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt höchstens
5 % der Grundstücksfläche auch ausserhalb der überbaubaren
Flächen gemäss Art. 27 erstellt werden. Solche Gebäude sind
zusätzlich zur festgelegten Gebäudegrundfläche oder einer zu
übernehmenden Baumasse und ohne Anrechnung auf eine festgelegte Überbauungsziffer zulässig. Vorbehalten bleiben die abweichenden Regelungen gemäss Art. 28, 29, 31 und 73.
2 Für besondere Gebäude gelten die kantonalen Abstandsvorschriften.
Art. 3887 1 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile können
auch ausserhalb der überbaubaren Fläche erstellt werden, sofern sie den gewachsenen Boden nicht überragen.
2 In unterirdischen Gebäuden und Gebäudeteilen ausserhalb der
überbaubaren Flächen sind keine Räume mit anrechenbaren
Nutzungen gestattet.
Art. 3988 1 Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur gestattet, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen.
85 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
86 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
87 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
88 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Abgrabungen,
Aufschüttungen
Untergeschoss
Dachgeschoss
Besondere
Gebäude
Unterirdische
Gebäude
Dachgestaltung
37Bauordnung der Stadt Zürich
2 Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss zulässig.
3 Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie
Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere
technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die Gesamtfläche der
Dachfenster darf im zweiten Dachgeschoss höchstens einen
Achtel der Bodenfläche des zugehörigen Raums betragen.
4 Wo Mansardendächer, Zinnendächer und ähnliche steile Dachformen vorherrschen und die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer
Traufe die erlaubte Gebäudehöhe erreicht, ist eine Durchstossung der für das Schrägdach zulässigen Dachebene gestattet.
5 Zur Wahrung gebietstypischer Dachformen und im Interesse
eines besseren Erscheinungsbilds können in den Kernzonen
City, Enge, Hirschengraben, Mythenquai, Parkring, Rämistrasse,
Seefeld, Selnau, Utoquai und Zähringerstrasse Abweichungen
von der Längenbeschränkung von Dachaufbauten bewilligt oder
angeordnet werden.
Art. 4089 1 Von der anrechenbaren Fläche der Vollgeschosse
und der solche ersetzenden Dach- und Untergeschosse eines
Grundstücks ist mindestens der im Zonenplan festgelegte Anteil
als Wohnfläche zu realisieren.
1bis Die Wohnung als Ganzes wird dem Wohnanteil gemäss
Abs. 1 nicht angerechnet, sobald sie oder Teile davon regelmässig befristet für weniger als ein Jahr gewerblich zur Verfügung
gestellt wird und zugleich in der Wohnung keine Person ihren
Hauptwohnsitz hat oder keine Person die Wohnung im Sinne
von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g Zweitwohnungsgesetz90 nutzt.
2 Ist ein Wohnanteil vorgeschrieben, müssen anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem Wohnen dienen, wobei die regelmässig befristete gewerbliche Zurverfügungstellung für weniger
als ein Jahr unzulässig ist, falls in der Wohnung nicht zugleich
eine Person mit Hauptwohnsitz oder eine im Sinne von Art. 2
Abs. 3 lit. a, c oder g Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte Person wohnt; vorbehalten bleibt eine Verlegung gemäss Abs. 3.
2bis Von der Regelung betreffend Nichtanrechenbarkeit (Abs. 1bis
und 2) sind solche Wohnungen ausgenommen, die von der
Gemeinde oder Privaten im Rahmen der Erfüllung öffentlicher
Aufgaben zum Zwecke der Unterbringung von Hilfebedürftigen
zur Verfügung gestellt werden.
3 Die Wohnfläche kann innerhalb des Gebäudes und innerhalb
eines Umkreises mit einem Radius von 150 m in der Kernzone
89 Fassung gem. GRB vom 22. September 2021; Inkraftsetzung 1. September
2026 (STRB Nr. 2512/2026).
90 vom 20. März 2015, SR 702.
Wohnanteil
38Bauordnung der Stadt Zürich
Altstadt und von 300 m in den übrigen Zonen verlegt werden;
eine Weiterverlegung aus diesem Umkreis hinaus ist nicht zulässig; diese Beschränkung ist vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.
4 In Gebieten mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von
90 Prozent darf der Wohnanteil zugunsten von Betrieben und
Einrichtungen, die vorwiegend die in einem näheren Umkreis
wohnende Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des
alltäglichen Bedarfs versorgen, auf höchstens folgende Werte
herabgesetzt werden:
50 % in zweigeschossigen Zonen
66 % in dreigeschossigen Zonen
75 % in viergeschossigen Zonen
80 % in fünfgeschossigen Zonen
4bis Zugunsten von Kinderbetreuungseinrichtungen (Krippen, Horte und dergleichen) sowie für Kindergärten darf unabhängig von
der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschränkt
herabgesetzt werden.
5 In Gebieten mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von
75 Prozent können bestehende Betriebe und Einrichtungen gemäss Abs. 4 (Stichtag 1. Januar 1999) ihre Betriebsfläche um insgesamt höchstens 25 Prozentpunkte zulasten des Wohnanteils
erhöhen.
6 Bei etappenweiser Ausführung von Bauvorhaben sind die Bauten oder Nutzungsänderungen so zu realisieren, dass der vorgeschriebene Wohnanteil bei jedem Zwischenstand eingehalten
ist.
Art. 41 1 In Gebieten mit einem Wohnanteil von 90 % sind nur
nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen.
2 Ist ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben, so
sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen.
3 Ist ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben, sind
sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht
zulässig. Davon ausgenommen sind nicht bewilligungspflichtige
Salons gemäss Art. 11 Abs. 2 PGVO91.92
Art. 42 1 Fassadenänderungen bedürfen auch bezüglich Materialwahl, Bearbeitungsart und Farbgebung einer baurechtlichen
Bewilligung.
91 vom 7. März 2012, AS 551.140.
92 Fassung gem. GRB vom 10. April 2019; Inkraftsetzung 6. Januar 2020
(STRB Nr. 961/2019).
Nutzweise
Erweiterung der
Bewilligungspflicht
39Bauordnung der Stadt Zürich
2 Der Abbruch von Gebäuden und Teilen davon ist bewilligungspflichtig. Die Bewilligung wird erteilt, wenn der Gebietscharakter und benachbarte Schutzobjekte nicht beeinträchtigt werden
oder die Erstellung eines baurechtlich bewilligten Projektes gesichert ist.
Art. 4393 1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind im ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass der typische
Gebietscharakter gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung
erzielt wird. Bei nicht mit Bauten überstellten Flächen sind dabei
insbesondere gebietscharakteristische Geländemodellierung,
Bepflanzung und Materialisierung zu berücksichtigen.
2 Energetische Massnahmen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien müssen für sich allein dem typischen Gebietscharakter nicht entsprechen; sie sind aber so zu gestalten
und in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzuordnen,
dass der typische Gebietscharakter insgesamt nicht beeinträchtigt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.
Art. 43a94 1 Bei der Erstellung von Hauptgebäuden ist ein Anteil
der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen. Dabei gelten folgende Werte:
Baubereiche K2 und K3 2/3
Kernzonen Albisrieden, Belvoir, Bernoulli, Blüemliquartier,
Drahtzug, Fierzgasse, Haumesser, Heimatstrasse, Hinterberg
1 und 2, Hohe Promenade (ohne Bahngebiet und Grundstücke an der Stadelhoferstrasse), Honrain, Köschenrüti,
Mittel-Leimbach, Neubühl, Parkring, Platte, Riedhof,
Schwamendingen, Seefeld, Unteraffoltern, Vorderberg,
Vordere Eierbrecht, Waidhof, Witikon, Wollishofen
1/2
Baubereiche K4 und K5 sowie Kernzonen Enge,
Hirschengraben, Höngg, Kieselgasse, Mythenquai,
Ottenweg, Selnau, Utoquai, Zähringerstrasse
1/3
2 Ein der Art der Überbauung entsprechender Teil ist als Spiel-
oder Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten.
3 Vorbehalten bleiben abweichende Gestaltungsanforderungen
zur Wahrung des Gebietscharakters.
4 Die Herrichtung von Freizeit- oder Pflanzgärten, Spiel- oder
Ruheflächen kann bei bestehenden Mehrfamilienhäusern verlangt werden, wenn dafür ein Bedürfnis vorhanden und die Verpflichtung technisch und wirtschaftlich zumutbar ist.
93 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
94 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung
(ohne Kernzone Ottenweg) 1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018);
Inkraftsetzung Kernzone Ottenweg 6. März 2020 (STRB Nr. 12/2020).
Allgemeine
Gestaltungs-
Begrünung,
Spiel- und
Ruheflächen,
Gärten
40Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 43b95 In den Kernzonen darf mit Ausnahme der für die Zürichsee- und Limmatschifffahrt und die professionelle und private Binnenschifffahrt notwendigen Infrastrukturen keine weitere Hafeninfrastruktur (insbesondere Hafenkräne, Hafenpoller
und Schiffshörner) aufgestellt werden.
3. Gebietscharaktere und Zusatzvorschriften
a. Altstadt
Art. 4496 1 Die Altstadt umfasst das Gebiet innerhalb der ehemaligen mittelalterlichen Stadtmauern. In der Altstadt versammeln
sich die herausragenden Bauten der gesellschaftlichen und
technischen Infrastruktur einer mittelalterlichen und frühneuzeitlichen Stadt: Das Rathaus, die Zunfthäuser, die grossen Kirchen,
das Waisenhaus, die Brücken, die Brunnen und die Ehgräben.
Die einzelnen Bauetappen einer kontinuierlichen Entwicklung
vom Mittelalter über die Frühe Neuzeit bis in die Gegenwart sind
in vielen Bauten ablesbar.
2 Hohes Alter und der Wechsel von gross- und kleinmassstäblicher Baustruktur kennzeichnen die Architektur und prägen das
Gassenbild sowie die vereinzelten Plätze. Innenhöfe mit kleinen
Nebengebäuden bilden einen Gegenpol zu den Gassenräumen.
Gassen und Innenhöfe sind oft mittels Durchfahrten verbunden.
3 Charakteristisch sind insbesondere:
a. vielfältige Dachlandschaft;
b. teilweise stark differierende Traufhöhen;
c. unterschiedlich hohe und daher von Haus zu Haus versetzte
Stockwerke;
d. unregelmässig in mittelalterlicher oder regelmässig in barocker Tradition angeordnete Fenster;
e. Brandmauern, die die einzelnen Gebäudeeinheiten trennen;
f. ebenerdige Keller, die im 19. Jahrhundert zu Läden, Restaurants und Werkstätten umgenutzt wurden;
g. im nichtunterkellerten Bereich enthaltene archäologische
Zeugen für die 2000-jährige Geschichte der Altstadt.
95 Geändert durch GRB vom 2. Dezember 2015; Inkraftsetzung 12. September 2016
(STRB Nr. 670/2016).
96 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Hafeninfrastruktur
41Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 45 Zusatzvorschriften Altstadt: Neubauten97
Art. 4698 1 Für sämtliche Bauten in der Altstadt gilt allseitig die
Profilerhaltung gemäss Art. 28.
2Abweichungen von Abs. 1 können bewilligt oder angeordnet
werden, wenn dies im Interesse des Gebietscharakters liegt und
keine schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.
Art. 47 Zusatzvorschriften Altstadt:
Besondere Nutzungsanordnung99
Art. 48100 1 Das bisherige System der Haustrennwände ist zu
übernehmen.
2 Kleine Durchbrüche von Haustrennwänden können zur Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse bewilligt werden.
3 Fassaden sind so zu gliedern, dass sie den alten Hausbreiten
entsprechen.
4 Gegen die Strasse gerichtete Balkone und Vordächer sind nicht
gestattet. Kleinteilige Sonnenschutzvorrichtungen wie Fallarmstoren oder ähnliche Vorrichtungen können zum Schutz von
Schaufensterauslagen oder zur Beschattung von Strassencafés
bewilligt werden.
Art. 49101 In der Kernzone Altstadt sind anrechenbare Räume in
Untergeschossen nur im Umfang von 60 % des nach Regelbauweise grösstmöglichen Vollgeschosses zulässig.
b. City
Art. 50102 1 Das insbesondere im 19. Jahrhundert planmässig
parzellierte und bebaute Gebiet ist geprägt durch die durch das
Strassennetz vorgegebene rasterartige Bebauungsstruktur. Die
Gebäude sind vier- bis fünfgeschossig, die Fassaden verputzt
oder mit Steinplatten belegt und die Traufen markant ausgebildet. Die Erdgeschosse sind in der Regel für publikumsorientierte
Nutzungen überhoch ausgebildet.
97 Aufgehoben durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018).
98 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
99 Aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
100 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
101 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
102 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Profilerhaltung
Gestaltung
Untergeschosse
42Bauordnung der Stadt Zürich
2 Geschäftshäuser des Historismus und des frühen Jugendstils
kennzeichnen das Bahnhofsgeviert mit dem grossen, auf den
Bahnhofplatz ausgerichteten Bahnhofportal, die Bahnhofstrasse
und das Fraumünsterquartier. Repräsentative Einzelbauten heben sich palastartig aus der sonst vorherrschenden Blockrandbebauung hervor.
3 Markant ist der s-förmige Verlauf der Uraniastrasse, zum Auftakt flankiert von den grossstädtisch konzipierten Amtshäusern
und der Sternwarte, weiter begleitet von aufwändig im Jugendstil und Art déco geschmückten Fassaden.
4 Entlang der Löwen- und Talstrasse prägen teilweise bis zu
einen Strassenblock lange Gebäude das Strassenbild.
5 Im Gebiet des Talackers und um den barocken Pelikanplatz
entstand in der Mitte des 20. Jahrhunderts ein modernes Geschäftsviertel mit grossvolumigen Bürobauten.
Art. 51103 Gebäude und Gebäudeteile haben sich im Bereich der
mit S bezeichneten Profilangleichungslinie bei Ersatz oder Umbau an der Erdgeschossansetzung, an der Höhe und Ausgestaltung des Erdgeschosses, an der Traufhöhe, an der Gesamthöhe
und an der Dachgestaltung der massgebenden Nachbargebäude
zu orientieren. Referenz ist der bauliche Bestand der Nachbargebäude.
c. Enge und Selnau
Art. 52104 1 Zwischen Schanzengraben und Bahnhof Enge entstand im Gebiet der Kernzone Enge seit der Mitte des 19. Jahrhunderts ein Wohngebiet mit zwei- bis viergeschossigen Ein-
und Mehrfamilienhäusern. Prägend sind die schlossähnlichen
Wohnblöcke an der Seefront und die erhaltenen Blockrandbebauungen zwischen Genfer- und Alfred-Escher-Strasse.
Ab 1930 entstand zwischen Schanzengraben und Beethovenstrasse ein modernes Geschäftsviertel, grössernteils im Landistil.
2 Um das ehemalige Bezirksgebäude von 1857 entstanden im Gebiet der Kernzone Selnau zunächst im nördlichen Teil spätklassizistische, meist viergeschossige Mehrfamilienhäuser; jünger und
der Zeit entsprechend reich gegliedert und ornamentiert sind die
vier- bis fünfgeschossigen Bauten der Brandschenke-, Freigut-
und Gartenstrasse.
103 Fassung gem. GRB vom 28. August 2019; Inkraftsetzung 15. Mai 2020
(STRB Nr. 243/2020).
104 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Zusatzvorschriften Profilangleichung S
43Bauordnung der Stadt Zürich
Art. 52bis105 1 Eine Zahlenangabe entlang der Baubereichslinie in
den Bereichen A und B bezeichnet die zulässige Gebäudehöhe
in Metern. Sie geht der Gebäudehöhe gemäss Art. 32 vor.
2 Dachgeschosse sind in den Bereichen A und B unter Vorbehalt
von Abs. 3 nicht erlaubt. Die Dächer sind als Flachdächer auszubilden.
3 Im Bereich A darf auf dem Flachdach an die nördliche Profilerhaltungslinie ein Windfang mit einer maximalen Grundfläche von
45,0 m2 und einer maximalen Höhe von 3,0 m angebaut werden.
4 Das bestehende Vordach an der Ostfassade von Tonhalle/
Kongresshaus (Claridenstrasse) darf ausserhalb des Baubereichs unter Beibehaltung des bestehenden Lichtraums sowie
der bestehenden Gestaltung und Dimensionierung nach Süden
verlängert werden.
5 Das gesamte Vordach darf mehr als 1,5 m über die Verkehrsbaulinie hinausragen.
6 Die Bauherrschaft hat durch ein Gutachten die Notwendigkeit
und den Umfang von Schutzmassnahmen zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Personenrisiko im Sinne der Störfallverordnung106 hinreichend klein ist.
Art. 53 Zusatzvorschriften Enge:
Besondere Nutzungsanordnung107
d. Utoquai und Mythenquai
Art. 54108 1 Zurückversetzt hinter Quaianlage und mehrspurigen
Strassen besteht entlang des Uto- sowie des Mythenquais eine
städtebaulich bedeutende Seefrontbebauung an exponierter
Lage.
2 Repräsentative Hauptfronten von Blockrandbebauungen sind
ebenso typisch wie grosse herrschaftliche Einzelbauten. Die
Bauten sind fünfgeschossig. Charakteristisch sind die markant
ausgebildeten Traufen auf etwa 20 m Höhe.
105 Geändert durch GRB vom 16. Dezember 2015; Inkraftsetzung 12. September
2016 (STRB Nr. 671/2016).
106 Verordnung über den Schutz vor Störfällen vom 27. Februar 1991, Störfallverordnung, StFV, SR 814.012.
107 Aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
108 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Kongresshaus
und Tonhalle
44Bauordnung der Stadt Zürich
e. Kaserne
Art. 55 Das Gebiet wird geprägt durch die mehrteilige, schlossartige, axial ausgerichtete Anlage der ehemaligen Kaserne mit
Stallungen in historistischer Formensprache.
Art. 56 Zusatzvorschriften Langstrasse:
Besondere Nutzungsanordnung109
f. Rämistrasse
Art. 57110 1 Das Gebiet rund um den Bellevueplatz ist geprägt
von den ehemaligen Hotelbauten am Platz, von den später entstandenen Wohn- und Geschäftshäusern mit betont städtischem
Charakter entlang der Rämistrasse sowie der repräsentativen
Seefront entlang der Theaterstrasse.
2 Die Blockrandbebauung herrscht vor. Die Gebäude weisen in
der Regel ein überhoch ausgebildetes Erdgeschoss für publikumsorientierte Nutzungen auf und sind vier- bis fünfgeschossig.
Entlang der Rämistrasse liegt die markant ausgebildete Traufe
in der Regel auf etwa 18 m Höhe und bildet wegen der Hanglage
eine Treppenlinie.
Art. 58 Gebietscharakter Kreuzplatz111
g. Hirschengraben112
Art. 59 1 Das Gebiet umfasst die städtebaulich wichtige Übergangszone zwischen Altstadt und Hochschulquartier.
2 Das Gebiet zwischen Hirschengraben und dem Hochschulplateau ist geprägt von Herrschaftssitzen des 17. und 18. Jahrhunderts, teilweise mit ausgedehnten Gartenanlagen. Dazwischen
befinden sich massstäblich eingefügte öffentliche Bauten des
19. Jahrhunderts.
3 Entlang der Rämistrasse konzentrieren sich Staatsbauten für
Bildung und Kultur.
4 Das Gebiet «Auf der Mauer» zeichnet sich aus als einheitlich
geplante Überbauung von villenartigen Neurenaissance-Mehrfamilienhäusern des späten 19. Jahrhunderts mit Gärten und
grossem Baumbestand.
109 Aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
110 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
111 Aufgehoben durch GRB vom 24. November 1999.
112 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
45Bauordnung der Stadt Zürich
h. Zähringerstrasse113
Art. 59a Das Gebiet ist geprägt von der Blockrandbebauung des
späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts. Die Gebäude weisen in
der Regel ein überhoch ausgebildetes Erdgeschoss für publikumsorientierte Nutzungen auf und sind vier- bis fünfgeschossig. Die Traufen sind bei gleicher Stockwerkzahl gleich hoch,
bilden aber wegen der Hanglage eine Treppenlinie.
i. Ländliche Kernzonen114
Art. 60115 1 Zu den ländlichen Kernzonen gehören die bäuerlichen Dorfkerne und die Weiler.
2 Zu den bäuerlichen Dorfkernen gehören die Kernzonen Albisrieden, Höngg, Mittel-Leimbach, Schwamendingen, Unteraffoltern, Witikon und Wollishofen.
3 Zu den Weilern gehören die Kernzonen Drahtzug, Haumesser,
Hinterberg 1 und 2, Honrain, Köschenrüti, Riedhof, Vorderberg,
Vordere Eierbrecht und Waidhof.
Art. 60a116 1 Die heutigen Dorfkerne auf Stadtgebiet entwickelten sich aus den ursprünglichen Bauerndörfern. Sie setzen sich
zusammen aus den alten Bauerngehöften (15. bis 18. Jahrhundert) mit ihrer klaren Gliederung in Wohnteile und Stallscheunen und einzelnen, in die Lücken gesetzten Bauten des 19. und
frühen 20. Jahrhunderts (Bauernhäuser und Ökonomiebauten,
Wohn- und Gewerbebauten). Typische Gebäude sind zudem die
Dorfkirchen, Gemeindehäuser, Pfarrhäuser und Schulhäuser
der ehemaligen Gemeinden sowie vereinzelt auch Verkaufsläden und Wirtschaften.
2 Ein Dorfkern bildet eine Einheit von unterschiedlichen Gebäuden in einer vielgestaltigen Umgebung. Einheitlich sind die
herkömmlichen Kuben, die Geschossigkeit (ein- und zweigeschossige Wohnhäuser), das Nebeneinander von Holz-, Backstein- und verputzten Fassaden sowie mehrheitlich von Wohn-
und Ökonomiegebäuden. Unterschiedlich sind die Ausrichtung
der Gebäude, die Gebäudehöhe und das Erscheinungsbild der
Bauten im Detail.
113 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
114 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
115 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
116 Eingfügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Allgemeines
bäuerliche
Dorfkerne
46Bauordnung der Stadt Zürich
3 Die wesentlichen, ortsbildprägenden Elemente sind:
a. traditionelle Gesamtform der Baukörper mit oft grossen
und geschlossenen, teilweise auch kleinteilig gegliederten
Dachflächen (Giebel- oder Pultdächer) und teilweise geringe Gebäudeabstände;
b. rhythmische Abfolge von Gross- und Kleinbauten, Wohn- und
Ökonomiebauten, intensiv und extensiv genutzten Bauten;
c. bebauter Raum durchsetzt mit öffentlichen Räumen und
Vorplätzen, Grün- und Gartenflächen, kleinmassstäbliche
Raumbuchten aufgrund der ursprünglichen Nutzung;
d. traditionelle Baumaterialien;
e. bäuerliche Umgebung (chaussierte Vorplätze, Bauern- und
Obstgärten, Obstbäume, grosse Einzel- und Hofbäume,
Einfriedungen, Wiesenböschungen, Weiden und Brachflächen) mit Bezug zur umgebenden Landschaft.
Art. 60b117 1 Weiler sind ländliche Gebäudegruppen, die nicht die
Ausdehnung eines Dorfkerns erreichen. Sie umfassen einzelne
Bauernhäuser aus dem 16. bis 20. Jahrhundert sowie ländliche
und vorstädtische Ergänzungsbauten.
2 Der Gebietscharakter entspricht im Übrigen sinngemäss den
Bestimmungen von Art. 60a Abs. 2 und 3.
Art. 61 Zusatzvorschriften Unteraffoltern118
Art. 62119 Bei den Arkadenlinien gemäss Kernzonenplan müssen
neue, auf das Niveau der angrenzenden Strasse ausgerichtete
Geschosse strassenseitig bis zu dieser Linie als Arkade ausgebildet werden. Das erste Geschoss unter dem Strassenniveau
ist strassenseitig bis auf die Arkadenlinie zurückzusetzen.
Art. 63 Zusatzvorschriften Mittel-Leimbach120
Art. 64 Gebietscharakter Wollishofen121
117 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
118 Aufgehoben durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018).
119 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
120 Aufgehoben durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018).
121 Aufgehoben durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November 2018 (STRB Nr. 686/2018).
Weiler
Höngg
47Bauordnung der Stadt Zürich
j. Parkring122
Art. 65 1 Das historistische Villenquartier (Ende 19. Jahrhundert)
zeichnet sich durch eine enge Verbindung zwischen Architektur
und Parklandschaft aus.
2 An den Rändern schirmt ein dichter Baumbestand das Gebiet
nach aussen ab. Das Innere prägen grosse Villen mit seltenen
Bäumen und ausgedehnten Grünflächen.
3 Der südliche und westliche Randbereich wird abgeschlossen
durch eine im englischen Landhausstil errichtete Gruppe von
Doppeleinfamilienhäusern mit Gärten.
Art. 66 Zusätzliche Bauvorschriften C:
Überbauungsziffer max. 20 %
Gebäudelänge max. 25 m
k. Belvoir123
Art. 67 Charakteristisch sind Einzelvillen im Stil des Historismus, die sich auf die beiden grossen Parkanlagen Belvoir- und
Rieterpark ausrichten.
l. Seefeld124
Art. 68125 1 Der nördliche Teil des Gebiets ist durch eine offene
Blockrandbauweise im Heimatstil geprägt.
2 Im äusseren Seefeld und entlang der Seepromenade prägen
Villen mit parkähnlichen Gärten das Ortsbild.
3 Repräsentative Firmensitze der Nachkriegszeit sind charakteristisch für die Seepromenade. Sie fügen sich rücksichtsvoll in
die ältere Bebauungsstruktur ein.
Art. 69 Zusatzvorschriften Seefeld126
Art. 70 Zusatzvorschriften Seefeld:
Besondere Nutzungsanordnung127
122 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
123 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
124 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
125 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
126 Aufgehoben durch GRB vom 24. November 1999.
127 Aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
48Bauordnung der Stadt Zürich
m. Kieselgasse128
Art. 70a Das Gebiet umfasst drei von der Baumeisterarchitektur
des frühen Stadtwachstums (1860 bis 1900) geprägte Hausgevierte im Seefeld. Einfachste Wohn- und historistisch verzierte
Mietshäuser mit ihren eingezäunten baumbestandenen Gärten
entlang schmaler Strassen sind für das Gebiet typisch. An den
Rändern umfassen jüngere und höhere Wohn- und Geschäftsbauten die Kernzone.
n. Ottenweg129
Art. 70b Das Gebiet ist von kleinteiligen Handwerkerhäusern,
Werkstätten und frühen Mietshäusern in der sich ab etwa
1830 entwickelnden Baumeisterarchitektur geprägt. Grössere
moderne Wohn- und Gewerbebauten durchsetzen das Quartier.
Art. 70bbis130 Zusätzliche Bauvorschriften A:
Anrechenbares Untergeschoss max. 0
Anrechenbares Dachgeschoss max. 0
o. Platte131
Art. 70c 1 Anschliessend an die ehemaligen dörflichen Siedlungskerne Platte (Fluntern), Baschlig-Hofstrasse (Hottingen)
und Wolfbach (Hottingen) ist das Gebiet geprägt durch in der
Regel einfache, kleinmassstäbliche Baumeisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa 1850.
2 Villen des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit baumbestandenen, eingezäunten Gärten verbinden die drei dörflichen
Gebiete.
3 An Baschligplatz und Hofstrasse befindet sich eine grosse zusammenhängende Gruppe von dörflichen Gebäuden. Entlang
der Ritterstrasse und der Plattenstrasse schliessen die Bauten
der vorstädtischen Erweiterung an.
4 Kleinteilige Häuser der Biedermeierzeit und stattliche Gebäude
der Wende vom 19. und frühen 20. Jahrhundert, als Wohn- und
Gewerbebauten genutzt, säumen die Wolfbachstrasse (früher
den Wolfbach).
128 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
129 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 6. März 2020
(STRB Nr. 12/2020).
130 Fassung gem. GRB vom 29. Mai 2024; Inkraftsetzung 1. April 2025
(STRB Nr. 277/2025).
131 Eingefügt durch GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
49Bauordnung der Stadt Zürich
5 Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäuser für die gehobene
Mittelschicht prägen das Gebiet Cäcilien-/Wilfriedstrasse. Das
Gebiet beim ehemaligen Dorfkern Platte (Fluntern) ist geprägt
durch einfache, kleinmassstäbliche Baumeisterhäuser im Biedermeierstil und Bauten der Siedlungsverdichtung (u. a. Blockrand) vor und nach der Eingemeindung von 1893.
6 Im Gebiet Platte herrscht die offene Bebauung vor. Die Blockrandbauweise findet sich im Einzugsbereich der Zürichbergstrasse.
p. Bernoulli, Fierzgasse, Heimatstrasse
und Neubühl132
Art. 71133 1 Es handelt sich um Kleinhaussiedlungen verschiedener Bau- und Stilepochen, in Zeilenbauweise mit Doppel- und
Reiheneinfamilienhäusern erstellt, mit vielfältigen Nutz- und
Ziergärten.
2 Charakteristisch für die Kleinhaussiedlungen sind das einheitliche Erscheinungsbild im Stadtgefüge, die Verwendung traditioneller Baumaterialien und die sorgfältige Gliederung der Fassaden und Dächer.
Art. 71a134 1 Es sind folgende Geschosse zulässig:
Vollgeschosse maximal 2
anrechenbares Untergeschoss maximal 1
anrechenbares Dachgeschoss maximal 1
2 Ersatzbauten dürfen nur anstelle bestehender ursprünglicher
Gebäude und unter Beibehaltung von deren Lage, Höhenlage
und Dachform erstellt werden. Dabei dürfen an der Heinrichstrasse eingeschossige Bauten oder Flachdachbauten an die
Geschossigkeit, Geschosslage und Dachform von Nachbarbauten derselben Häuserzeile angeglichen werden.
3 Die Baumasse des bestehenden Hauptgebäudes darf nur vergrössert werden, sofern die Vorschriften gemäss Abs. 2 eingehalten werden. Massgebend für die Berechnung der Baumasse
sind die kantonalen Vorschriften über die Baumassenziffer. Ausserdem sind Anbauten, Aufbauten sowie Fassaden- und Dachdämmungen gemäss nachfolgenden Bestimmungen zulässig.
4 Das bestehende System der Haustrennwände ist beizubehalten.
132 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
133 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
134 Geändert durch GRB vom 19. März 2014; Inkraftsetzung 2. April 2015 (STRB
Nr. 287/2015).
Fierzgasse
50Bauordnung der Stadt Zürich
5 Die zusätzlich mögliche Wandstärke wärmegedämmter Fassaden beträgt im Aussenbereich maximal 10 cm. Für eine allfällige
Isolation des Dachraums darf die Dachfläche um maximal 7 cm
erhöht werden.
6 Für Häuser mit Dachgeschoss sind nur Satteldächer zulässig.
Davon ausgenommen sind die walmdachgedeckten Häuser an
der Langstrasse. Bei Um- und Ersatzbauten sind Firstrichtung,
Traufhöhe und Dachneigung zu übernehmen oder den Dächern
der benachbarten Häuser anzugleichen.
7 Im ersten Dachgeschoss sind je Hausteil und Dachfläche maximal zwei Lukarnen mit einer Breite von insgesamt maximal
einem Drittel der zugehörigen Fassadenlänge (Einzelhaus) gestattet. Ferner ist je Hausteil und Dachfläche ein zusätzliches
Dachflächenfenster zulässig. Anstelle der Lukarnen kann je ein
weiteres Dachflächenfenster ausgeführt werden. Für die Dachflächenfenster gilt das Maximalaussenmass von 0,65 m2 je Fenster. Sie sind einzeln in stehendem Format, bündig und farblich
angepasst in die Dachhaut zu integrieren. Dacheinschnitte und
Dachterrassen sind nicht gestattet.
8 An der rückwärtigen Traufseite der Hauptgebäude sind eingeschossige Anbauten ohne Dachgeschoss zulässig. Ihre Gebäudetiefe beträgt maximal 3,00 m; bei den Häusern Heinrichstrasse 35, 36, 37 und 38 beträgt sie maximal 4,00 m. Für die
Anbauten gilt in der Verlängerung der Haustrennwände das
Grenzbaurecht. Von den Giebelfassaden haben die Anbauten
einen minimalen Rücksprung von 1,20 m einzuhalten.
9 An der Giebelfassade ist jeweils ein eingeschossiger Windfang
mit Seitenlängen von maximal 2,00 m zulässig. Unter Vorbehalt
einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse darf dabei der Grenz- und Gebäudeabstand ohne nachbarliche Zustimmung unterschritten werden.
10 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind nur im Bereich
der überbaubaren Fläche zulässig.
11 Pro Grundstück ist ein besonderes Gebäude mit einer Grundfläche von maximal 6,00 m2 und einer Gesamthöhe von maximal
3,00 m zulässig. Es gelten die kantonalen Abstandsvorschriften.
12 In den im Kernzonenplan Fierzgasse mit «J» bezeichneten
Baubereichen sind eingeschossige Anbauten ohne Dachgeschoss auf der gesamten Fläche der Baubereiche zulässig. Die
geschlossene Bauweise ist im Baubereich ohne Zustimmung
zulässig. Dies gilt auch für Gebäude ausserhalb des Baubereichs, sofern diese in geschlossener Bauweise an Gebäude im
Baubereich angebaut werden.
51Bauordnung der Stadt Zürich
q. Blüemliquartier135
Art. 72 In mehreren Etappen zwischen 1928 und 1937 erbaute Einfamilienhaus-Siedlung, die im Sinne der Gartenstadtidee
eine starke Durchgrünung sowie zeittypische zwei- und dreigeschossige Doppel- und Reihenhäuser mit Satteldach aufweist.
Art. 73136 1 Es sind folgende Geschosse zulässig
Teilbereiche
I II III
Vollgeschosse max. 3 2 2
anrechenbare Untergeschosse max. 0 1 0
anrechenbare Dachgeschosse max. 1 1 1
2 Neubauten dürfen nur anstelle bestehender Gebäude und unter Beibehaltung von deren Lage, Höhenlage und strassenseitiger Bauflucht erstellt werden. Die Baumasse des bestehenden
Gebäudes darf nicht überschritten werden. Massgebend für die
Berechnung der Baumasse sind die kantonalen Vorschriften
über die Baumassenziffer. Zulässige An- und Aufbauten gemäss
Abs. 6 und 7 fallen ausser Ansatz.
3 Umbauten dürfen den Kubus des bestehenden Gebäudes vorbehältlich zulässiger An- und Aufbauten gemäss Abs. 6 und 7
nicht erweitern.
4 Das bestehende System der Haustrennwände ist beizubehalten.
5 Es sind nur Satteldächer zulässig. Firstrichtung, Traufhöhe und
Dachneigung der bestehenden Bauten sind bei Um- und Ersatzbauten zu übernehmen.
6 Pro Haus und Dachfläche ist ein Dachflächenfenster mit einer
Fensterfläche von maximal 0,65 m2 (Flügelmass) zulässig. Pro
Haus und Dachfläche sind Lukarnen bis zu einer Breite von
einem Viertel der zugehörigen Fassadenlänge gestattet. Dacheinschnitte sind unzulässig.
7 Rückwärtig sind eingeschossige Anbauten (wie Wintergärten
usw.) auf maximal der Hälfte der zugehörigen Fassadenlänge
und mit einer Tiefe von höchstens 3 m zulässig.
8 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind nur im Bereich
von Hauptgebäuden zulässig.
135 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
136 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Teilbereiche
I, II, III
52Bauordnung der Stadt Zürich
9 Pro Grundstück ist ein besonderes Gebäude mit einer Grundfläche von maximal 6 m2 und einer Gesamthöhe von maximal
3 m zulässig. Es gelten die kantonalen Abstandsvorschriften.
10 Abweichungen von den Zusatzvorschriften gemäss Abs. 2, 3
und 5 können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies der
besseren Wahrung des Gebietscharakters oder anderer öffentlicher Interessen oder der Verbesserung wohnhygienischer Verhältnisse dient und keine überwiegenden anderen öffentlichen
oder schutzwürdigen nachbarlichen Interessen entgegenstehen.
r. Hohe Promenade137
Art. 74 1 Kern des Gebiets ist die Hohe Promenade, eine teilweise öffentliche Parkanlage mit seltenem Baumbestand und
mit Aussicht auf Stadt und See. Dazu gehört ein kleiner Privatfriedhof.
2 Herrschaftliche Villen unterschiedlicher Stilepochen sind lose
ins Gelände gesetzt. Auch Mittelschulen und kleinere Kirchen
gehören zur Hohen Promenade.
3 Mächtige Natursteinstützmauern sichern die durch Schanzen,
Bahn- und Strassenbauten verursachten Geländeeinschnitte.
Zusammenhängende Baumgürtel entlang von Strassenzügen,
parkartige Gärten und Kreten prägen das Gebiet und die Landschaft.
4 In der barocken Vorstadt Stadelhofen sind Herrschafts- und
Handwerkerhäuser des 17. und 18. Jahrhunderts erhalten. Das
Gebiet ist dicht bebaut und bildet einen Übergang zum innerstädtischen Bereich. Mehrheitlich geschlossene Häuserzeilen
sind mit Einzelbauten barocken Ursprungs durchsetzt.
5 Das Vorstadtquartier am Zeltweg ist vom Biedermeierstil geprägt. Der Strassenraum wird durch vortretende Einzelbauten
und Vorgärten gegliedert.
Art. 75 1 Zusätzliche Bauvorschriften A:
Gebäudelänge max. 32 m
Gebäudebreite max. 14 m
2 Zusätzliche Bauvorschriften B:
Gebäudelänge max. 32 m
Gebäudebreite max. 14 m
Gebäudeabstand im Baubereich min. 15 m
137 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
53Bauordnung der Stadt Zürich
3 Zusätzliche Bauvorschriften C:
Vollgeschosse max. 3
maximale oberirdische Baumasse 4400 m3
Art. 76138 Gebietscharakter Hofrandgebiete
Art. 77139 Zusatzvorschriften Hofrandgebiete:
Grundmasse Hofrandgebäude
Art. 78140 Zusatzvorschriften Hofrandgebiete:
Bauweise Hofrandgebäude
I. Erholungszonen141
Art. 79 1 Die Erholungszonen E1 und E2 sind für offene Sport-
und Freizeitanlagen bestimmt. Zulässig sind deren Betrieb
dienende Bauten und Anlagen wie Spielfelder, Tribünen, Ballfangeinrichtungen, Schiessanlagen, Schwimmbecken, Beleuchtungsanlagen, Garderobengebäude, Clubräume, Verpflegungsstätten usw.
2 In der Erholungszone E2 sind zusätzlich während maximal
6 Monaten jährlich temporäre Sport- und Freizeithallen zulässig.
3 Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen,
sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten. Im Übrigen gelten die kantonalen Bauvorschriften.
Art. 80 1 In der Erholungszone E3 sind Kleingärten mit Garten-
und Gerätehäuschen, Kleintierstallungen, Kinderspieleinrichtungen sowie gemeinschaftliche Gebäude und Anlagen, die für den
Betrieb notwendig sind, zulässig.
2 Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zone liegen,
sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten. Im Übrigen gelten die kantonalen Bauvorschriften.
138 Aufgehoben mit BDV Nr. 568 vom 9. Mai 1995; neue Regelung in Abschnitt G.
139 Aufgehoben mit BDV Nr. 568 vom 9. Mai 1995; neue Regelung in Abschnitt G.
140 Aufgehoben mit BDV Nr. 568 vom 9. Mai 1995; neue Regelung in Abschnitt G.
141 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Erholungszonen
E1 und E2
Erholungszone E3
54Bauordnung der Stadt Zürich
J. Freihaltezonen142
Art. 81 1 Für die mit A, C, D, E oder P gekennzeichneten Bereiche der Freihaltezone gelten folgende Zweckbestimmungen:
Allmend A
Schulspielwiesen, Fluss- und Seebäder C
Campingplatz D
Friedhöfe E
Parkanlagen und Plätze P
2 143
K. Sonderbauvorschriften144
Art. 81a145 1 Wird im Gebiet gemäss Ergänzungsplan Fussballstadion Zürich ein neues Fussballstadion errichtet, können die
Grundstücke nach der allgemeinen Bau- und Zonenordnung
oder nach folgenden Sonderbauvorschriften im Sinne von
§§ 79 ff. PBG überbaut und genutzt werden.
2 Es gelten folgende Grundmasse:
Teilgebiete
I II
Vollgeschosse max. 7 6
anrechenbares Untergeschoss max. 1 1
anrechenbares Dachgeschoss max. 1 1
Gebäudehöhe max. 25 m 22 m
Grundgrenzabstand min. 3,5 m 3,5 m
Ausnützungsziffer max. 260 % 235 %
Freiflächenziffer min. 0 % 20 %
Wohnanteil min. 0 % 30 %
3 Die erforderliche Freifläche kann innerhalb des gesamten Teilgebietes II verlegt werden. Sie ist unter anderem so zu realisieren, dass ein öffentlich zugänglicher zusammenhängender Freiraum mit einer Fläche von mindestens 5000 m2 entsteht. Wird
diese Fläche auf mindestens 6000 m2 erhöht, dürfen im Teilgebiet II die Vollgeschosszahl auf 7 und die Gebäudehöhe auf 25 m
heraufgesetzt werden. Bei etappenweiser Überbauung des Teilgebietes II dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn die
142 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
143 Fassung gem. GRB vom 6. Mai 2020 durch Baudirektion nicht genehmigt
(BDV Nr. 1718/20).
144 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
145 Aufhebung vorgesehen, noch nicht in Kraft (GRB vom 23. Oktober 2019).
Zweckbestimmung
Sonderbau-
Fussballstadion
Zürich
55Bauordnung der Stadt Zürich
Herrichtung dieses Freiraumes sichergestellt ist. Ungeachtet der
Freiflächenziffer sind die Freiräume in allen Teilgebieten so zu
gestalten, dass sie hohe Freiraumqualitäten aufweisen.
4 Bei besonders guten städtebaulichen Lösungen kann ein Teil
der Ausnützung zwischen den Teilgebieten I und II verlegt werden. Die Spielfläche im Stadion wird zur Ausnützung gezählt.
5 Im ganzen Geltungsbereich der Sonderbauvorschriften sind
Sport-, Kultur-, Freizeit- und Wohnnutzungen sowie höchstens
mässig störende Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. Die vorgeschriebene Wohnfläche darf im ganzen Geltungsbereich verlegt werden.
6 Von den Sonderbauvorschriften darf nur Gebrauch gemacht
werden, wenn die Überbauung nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen jeweils durch einen Gestaltungsplan sichergestellt
wird. Dieser muss eine planerisch und städtebaulich zweckmässige Bauzonenfläche umfassen.
7 Gestaltungspläne, die den Rahmen der vorstehend festgelegten Bestimmungen und der ergänzend anwendbaren allgemeinen Bau- und Zonenordnung nicht überschreiten, bedürfen
lediglich der Zustimmung des Stadtrates.
8 Mit Beginn der Ausführung eines gestützt auf diese Sonderbauvorschriften bewilligten Bauvorhabens werden diese für den
gesamten Geltungsbereich verbindlich. Danach dürfen Baubewilligungen nur noch gemäss diesen Bestimmungen erteilt werden.
9 Soweit diese Sonderbauvorschriften keine besonderen Bestimmungen enthalten, findet ergänzend die allgemeine Bau- und
Zonenordnung Anwendung.
Art. 81b146 1 Im Gebiet gemäss Ergänzungsplan Bahnhof Oerlikon Ost kann für die Erstellung von Hochhäusern die Ausnützungsziffer auf 420 % erhöht werden, wenn die gemäss Freiflächenziffer erforderliche Freifläche mindestens zur Hälfte als
öffentlich zugänglicher zusammenhängender Freiraum hergerichtet und für das Gebiet eine gemeinsame Erschliessung für
den motorisierten Individualverkehr realisiert wird.
2 Von den Sonderbauvorschriften darf nur Gebrauch gemacht
werden, wenn die Überbauung nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen jeweils durch einen Gestaltungsplan sichergestellt
wird. Dieser muss eine planerisch und städtebaulich zweckmässige Bauzonenfläche umfassen.
146 Eingefügt durch GRB vom 28. November 2001; Inkraftsetzung 31. August 2002.
Sonderbau-
Bahnhof
Oerlikon Ost
56Bauordnung der Stadt Zürich
3 Gestaltungspläne, die den Rahmen der vorstehend festgelegten Bestimmungen und der ergänzend anwendbaren allgemeinen Bau- und Zonenordnung nicht überschreiten, bedürfen
lediglich der Zustimmung des Stadtrates.
4 Soweit diese Sonderbauvorschriften keine besonderen Bestimmungen enthalten, findet die allgemeine Bau- und Zonenordnung Anwendung.
Art. 81c Sonderbauvorschriften Seebacherstrasse147
Kbis. Kommunaler Mehrwertausgleich148
Art. 81d149 1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwertabgabe im Sinne von
§ 19 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)150 erhoben.
2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1200 m2.
3 Die Mehrwertabgabe beträgt vierzig Prozent des um
Fr. 100 000.– gekürzten Mehrwerts.
Art. 81e151 Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in
den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und werden nach
Massgabe der Verordnung kommunaler Mehrwertausgleichsfonds152 verwendet.
L. Schlussbestimmungen153
Art. 82 Mit dem Inkrafttreten dieser Bau- und Zonenordnung
werden aufgehoben:
Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (GRB vom 12. Juni
1963 und seitherige Änderungen);
Verordnung über das an die Strasse angrenzende Gebiet, die
Stützmauern und die Tankanlagen (Vorgartenverordnung, GRB
vom 26. Oktober 1960);
Bauordnung für das Gebiet des Hönggerbergs (GRB vom 19. April 1961);
147 Aufgehoben durch GRB vom 10. März 2010; Inkraftsetzung 22. Januar 2011.
148 Fassung gem. GRB vom 7. Juli 2021; Inkraftsetzung 1. April 2022 (STRB
Nr. 105/2022).
149 Fassung gem. GRB vom 7. Juli 2021; Inkraftsetzung 1. April 2022 (STRB
Nr. 105/2022).
150 vom 28. Oktober 2019, LS 700.9.
151 Fassung gem. GRB vom 27. September 2023; Inkraftsetzung 1. September
2024 (STRB Nr. 2225/2024).
152 vom 27. September 2023, AS 700.900.
153 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Erhebung einer
Mehrwertabgabe
Erträge kommunaler Mehrwertausgleich
Aufhebung bisherigen Rechts
57Bauordnung der Stadt Zürich
Verordnung über den Schutz des Stadtbildes und der Baudenkmäler (Denkmalschutzverordnung, GRB vom 14. Februar 1962);
Bauvorschriften für die Altstadt (GRB vom 14. Februar 1962);
Bauvorschriften für die Bahnhofstrasse und angrenzende Gebiete (GRB vom 12. Juni 1963);
Sonderbauordnung Letzigrund (GRB vom 19. Juni 1984);
Vorschriften zum Schutze des Stadt- und Landschaftsbildes
(Reklameverordnung, GRB vom 13. August 1975);
Verordnung über die Errichtung von Aussenantennenanlagen
(GRB vom 8. September 1978);
Wohnanteilplan (GRB vom 5. November 1980);
Vorschriften über die Kernzone Höngg (GRB vom 21. Oktober
1981);
Vorschriften für die Kernzone Hohe Promenade (GRB vom
23. Mai 1984; Volksabstimmung vom 23. September 1984);
Hochhausausschlussgebiet (Volksabstimmung vom 23. September 1984);
Sonderbauvorschriften für das Hochschulquartier (GRB vom
1. Juni 1977).
Art. 82a154
Art. 83155 Der Stadtrat setzt diese Bauordnung und die zugehörigen Pläne nach Rechtskraft der Genehmigung durch die zuständige Direktion sofort in Kraft. Entsprechendes gilt bei Teilgenehmigungen.
154 Aufgehoben durch Rechtsmittelentscheid.
155 Fassung gem. GRB vom 30. November 2016; Inkraftsetzung 1. November
Inkrafttreten