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title: "Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Löwenbräuareal Gemeinderatsbeschluss"
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# Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Löwenbräuareal Gemeinderatsbeschluss

## Art. 1 {#art_1}

Zweck
Der Gestaltungsplan Löwenbräuareal bezweckt,
eine gemischte Nutzung des Grundstückes mit Gewerbe-,–
Büro- und Wohnbauten einerseits und Räumen für kulturelle Nutzungen andererseits zu ermöglichen;
die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung von–
städtebaulich erwünschten Hochhäusern an geeigneten
Standorten zu schaffen;

## Art. 2 die auf dem Areal vorhandenen Schutzobjekte zu schonen.– {#art_2}

Geltungsbereich und Bestandteile
1Für das im Plan bezeichnete Gebiet im Halte von 11 303 m2
an der Limmatstrasse zwischen der Gerstenstrasse und dem
Dammweg wird ein Privater Gestaltungsplan im Sinne der §§ 83
und 85f des Planungs- und Baugesetzes (PBG) festgesetzt, welcher der Zustimmung des Gemeinderates der Stadt Zürich bedarf.
2Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab
1:500.

## Art. 3 {#art_3}

Geltendes Recht
1Im Gestaltungsplangebiet gelten die nachstehenden Vorschriften. Vorgehendes kantonales Recht und Bundesrecht bleiben
vorbehalten.
2Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie die Wirkungen der Baulinien an der Limmatstrasse, der Gerstenstrasse
und dem Dammweg suspendiert.
3Die zulässige Kubatur eines für die Bewilligung von Hochhäusern allenfalls erforderlichen Vergleichsprojektes im Sinne von
§ 30 Abs. 2 ABV bestimmt sich nach der jeweils geltenden Bau-
und Zonenordnung.

## Art. 4 {#art_4}

Schutzobjekte
1Im Gestaltungsplangebiet befinden sich folgende Schutzobjekte:
Stahlsilo a–
Hochkamin b–
Brauereihof c–
Brauerei-Hauptgebäude d–
Fasslager I e–
Fasslager II f–
Alte Werkstätten g–
Flaschengeschäft h–
2Massgebend für den Schutz dieser Bauten und Anlagen sind
der Stadtratsbeschluss Nr. 103 vom 26. Januar 2005 und der zugehörige Unterschutzstellungsvertrag vom 23. Dezember 2004.

## Art. 5 {#art_5}

Gebäudemantel
1Der Gebäudemantel ergibt sich aus den im Plan 1:500 eingezeichneten Baubereichen und den dort eingetragenen maximalen Höhenkoten.
2Im Bereich der Aufstockung an der Kreuzung Limmatstrasse/
Gerstenstrasse sind ab einer Gebäudehöhe von 16 m Auskragungen gemäss Bezeichnung im Plan in den öffentlichen Grund
und über die Baulinie hinweg zulässig. Vorbehalten bleibt die
Erteilung der entsprechenden Bewilligungen bzw. Konzessionen
durch die zuständigen Behörden.
3Im Bereich des Dammweges sind ab einer Gebäudehöhe von
6 m Auskragungen unbeachtlich des Wegabstandes innerhalb
des Gebäudemantels zulässig.

## Art. 6 {#art_6}

Abweichungen vom Gebäudemantel
1Besondere Gebäude im Sinne des PBG dürfen ausserhalb des
Gebäudemantels erstellt werden; ihre Grundfläche ist auf maximal 5% der Grundstückfläche beschränkt.
2Im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG dürfen Gebäude und Gebäudeteile über den Gebäudemantel hinausragen. Als Dachaufbauten zulässig sind Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer
Energie mit einer maximalen Höhe von 1.20 m sowie technische
Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Liftaufbauten, Treppenhäuser, Oblichter und dergleichen.
3Auf Hochhäusern sind Dachaufbauten nur innerhalb des Gebäudemantels zulässig.
4Untergeschosse sind vorbehältlich Art. 13 Abs. 2 dieser Vorschriften ausserhalb des Gebäudemantels zulässig.

## Art. 7 {#art_7}

Abstände und Bauweise
1Für die Mindestgebäudeabstände sind bei Gewährleistung einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse
im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG die Begrenzungen der Baubereiche massgebend.
2Gegenüber dem Dammweg gilt bis zu einer Gebäudehöhe von
6 m ein minimaler Wegabstand von 2.5 m.
3Die geschlossene Bauweise ist gestattet.

## Art. 8 {#art_8}

Geschosszahl und Hochhäuser
1Innerhalb des Gebäudemantels sind mit Ausnahme der Hochhäuser nach Abs. 3 maximal 7 Vollgeschosse zulässig.
2Es sind keine Dachgeschosse zulässig.
3Hochhäuser sind in den entsprechenden, im Plan 1:500 angelegten Baubereichen zulässig. Im Übrigen gelten die §§ 282 ff
PBG und § 30 ABV.

## Art. 9 {#art_9}

Ausnützung
1Es ist eine anrechenbare Gesamtnutzfläche von maximal
31 400 m2 zulässig.
2Zusätzlich zu Abs. 1 ist an der Ecke Limmat-/Gerstenstrasse
eine Aufstockung mit einer zusätzlichen Nutzfläche von 680 m2
nach Massgabe von Art. 10 Abs. 4 zulässig.
3Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem
dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren
Räume in Vollgeschossen, unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Entsprechende Flächen in ersten Untergeschossen
sind nicht anrechenbar.

## Art. 10 {#art_10}

Nutzweise
1Mindestens 6000 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche
(Art. 9 Abs. 1) müssen Wohnzwecken dienen.
275285 273
AU1138
AU1867
AU1868
AU6212
AU6448
AU6213
AU3432
AU6625
MM 100005
100007
100008
100009
100010
100011
MM 1
MM 100019
Durchgang
(an Mast, 2m ab Boden)
MM 100006
(an Kängel)
MM 100003
(an Vordach)
MM 100004
(an Vordach)
600,350
(an Käng
(an
FB +12.07
S i h l q u a i
L i m m a t s t r a s s
G e r s t e n s t r a s s e
Parzelle AU6624
Hochhaus 1
474.00 m.ü.M
e
Aufstockung (Art 9 Abs.2)
428.35 m.ü.M
x 403.35 müM
Ersatz
Fluchttreppe
Gebäudehöhe
424.00 müM
L i m m a t
Neubau West
428.35 m.ü.M
425.00 m.ü.M
418.00 m.ü.M 421.00
m.ü.M
Neubau Mitte
428.00 m.ü.M
f
g
h
Neubau
Erschliessung
Kunst
414.00 m.ü.M
Auskragung
(Art. 5 Abs. 2)
1.50m
1.50m
265 257259267
AU1139
AU5412
AU4786
AU5410
AU3433
AU6624
100012
100013
MM 100014
(an Geländer)(an Kängel)
00018
MM 100020
MM 100021
Durchgang
Durchgang
MM 100001
(Stirnseite Leuchtreklame)
MM 100000
(an Kängel)
MM 100002
(an Tafel)
682200,249200
800,350
el)
(an Stahlträger)
(an Kängel)
MM 100015
(4 OG)
MM 100016
(an Kängel)
MM 100017
Kängel)
(an Stange)
MM 100022
100023
(an Röhre)
MM 100024
(an Röhre)
MM 100025
KAMIN
e
D a m m w e g
KAMIN
Hochhaus 2
441.00 m.ü.M
Baubereich Neubauten
Schutzobjekte (gemäss Schutzvertrag)
a Stahlsilo
b Hochkamin
c Brauereihof
d Brauereihauptgebäude
e Fasslager I
f Fasslager II
g Alte Werkstätten
h Flaschengeschäft
Perimeter Gestaltungsplan
Aufstockung
424.00 müM
d
b
a
c
Auskragung / Arkade
x 403.85 müM
FESTLEGUNGEN:
Bereich für Hauptverkehrserschliessung,
Tiefgaragenzufahrt
Öffentliche Fussgängerverbindung
Städtebauliche Vision Swissmill
gemäss städtebaulichem Leitbild
"Löwenbräu / Swissmill", Okt. 2004
N
INFORMATION:
Baumreihe (Lage schematisch)
rechtskräftige Baulinien
424.00 m.ü.M
Neubau Ost
428.00 m.ü.M
437.00 m.ü.M
Auskragung
(Art. 5 Abs. 3)
a-h
Baubereich Hochhäuser
°f3
2.50m
mit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss PBG § 85
Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit ist der
Plan im Masstab 1:500
Privater Gestaltungsplan
Löwenbräuareal
Zürich-Aussersihl
5 100 20m
2Mindestens 4500 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche
(Art. 9 Abs. 1) müssen kulturellen Nutzungen dienen.
3Vom Erdgeschoss müssen mindestens 1600 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche (Art. 9 Abs. 1) für solche Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe sowie Einrichtungen verwendet werden,
die quartierbezogen oder für das Quartier von Nutzen sind. Dazu
zählen auch Kunstgalerien.
4Die zusätzliche Nutzfläche nach Art. 9 Abs. 2 darf ausschliesslich einer nicht kommerziellen, kulturellen Nutzung dienen. Ein
Abtausch mit einer anderen Nutzung ist zulässig, wenn im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für die Aufstockung nachgewiesen werden kann, dass sich die zu diesem Zeitpunkt ausgewiesene Fläche für kulturelle, nicht kommerzielle Nutzungen
andernorts auf dem Areal um 680 m2 vergrössert.
5Die restliche anrechenbare Gesamtnutzfläche darf für Dienstleistungen und gewerbliche Nutzungen verwendet werden.
6Die Nutzungen nach den Absätzen 2, 3 und 4 hievor können
frühestens 10 Jahre nach Inkraftsetzung des Gestaltungsplanes
durch eine andere nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan
zulässige Nutzweise ersetzt werden. Dabei darf das Mass von
1200 m2 anrechenbarer Gesamtnutzfläche für die nach Abs. 3
zulässige Nutzung im Erdgeschoss nicht unterschritten werden.
7Bei etappenweiser Realisierung dürfen vorweg 50% der nach
Art. 9 Abs. 1 gesamthaft zulässigen Gesamtnutzfläche für Nutzweisen im Sinne von Abs. 5 hievor hergerichtet bzw. beibehalten
werden. Ist diese Fläche erreicht, setzt die Bewilligung weiterer
Nutzungen nach Abs. 5 hievor eine verhältnismässige Aufteilung
der neuen Flächen auf die übrigen zulässigen bzw. vorgeschriebenen Nutzweisen voraus.

## Art. 11 {#art_11}

Empfindlichkeitsstufe
Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (Stand am 5. Oktober 2004).

## Art. 12 {#art_12}

Einordnung
1Bauten, Anlagen und Umschwung müssen im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen besonders gut gestaltet sein.
2Die geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten sind weiterzuführen; gegenüber den Hauptfassaden zurückgesetzte Geschosse sowie Steildächer sind
nicht zulässig.

## Art. 13 {#art_13}

Freifläche
1Innerhalb des Plangebietes gilt eine Freiflächenziffer im Sinne
von § 257 PBG von 20%.
2Der Bereich zwischen den Fassaden und der Grundstücksgrenze
an der Limmatstrasse darf nicht unterkellert werden.
3Längs der Limmatstrasse sind Bäume zu pflanzen.

## Art. 14 {#art_14}

Ökologischer Ausgleich
1Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den
ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Verordnung über den Natur- und Heimatschutz zu optimieren.
2Mit der Überbauung und Umgebungsgestaltung ist der Meteorwasserversickerung in Anwendung von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes Rechnung zu tragen.
3Bei Neubauten sind horizontale Dachflächen, ausser bei besonderen Gebäuden, kleineren Dachaufbauten etc. extensiv zu
begrünen, sofern sie nicht als begehbare Terrassen ausgestaltet
werden.

## Art. 15 {#art_15}

Parkplätze
1Die Parkplatzzahl berechnet sich nach der städtischen Parkplatzverordnung in der Fassung vom 11. Dezember 1996 mit
den folgenden Abweichungen:
Für das Gestaltungsplangebiet gilt ein reduzierter Maximal-–
wert von 55% des Normalbedarfs im Sinne von Art. 5 Abs. 1
und 2 PPV;
der Normalbedarf für kulturelle Nutzungen berechnet sich–
nach dem Ansatz 1 Personenwagenabstellplatz pro 100 m2
Geschossfläche; der Pflichtanteil nach Art. 6 PPV für Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft beträgt dabei 50%
des Minimalbedarfes gemäss Art. 5 Abs. 1 PPV;
nach Abzug der nach Art.– 4 und 5 PPV für die Wohnnutzung erforderlichen Personenwagenabstellplätze und der
nach Art. 6 PPV errechneten Parkplätze für Besucherinnen/
Besucher sowie Kundschaft werden die restlichen Abstellplätze der Nutzweise «Beschäftigte» zugeordnet. Innerhalb
dieser nutzungsspezifischen Zuordnung können die Parkplätze frei genutzt werden;
nebst den Abstellplätzen für Besucherinnen/Besucher so-–
wie Kundschaft sind auch diejenigen für die Wohnnutzung
besonders zu bezeichnen;
die Abstellplätze für Besucherinnen/Besucher sowie Kund-–
schaft dürfen nicht fest vermietet oder zugewiesen werden.
2Die Abstellplätze, ausgenommen jene für Anlieferung und Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft, sind unterirdisch anzuordnen.
3Im geschützten Hofraum c dürfen keine oberirdischen Besucherparkplätze erstellt werden.
4Im Plangebiet sind in angemessener Anzahl und in Eingangsnähe Abstellplätze für Fahrräder bereitzustellen.

## Art. 16 {#art_16}

Verkehrserschliessung
1Die Hauptverkehrserschliessung erfolgt über den im Plan bezeichneten Bereich.
2Ausserhalb dieses Bereichs sind nur Nebenerschliessungen
gestattet.

## Art. 17 {#art_17}

Energie
1Für Neubauten darf der Heizwärmebedarf die um 10% reduzierten Werte gemäss den Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht überschreiten.
2Im Rahmen des Energiekonzeptes zu den Neu- und Umbauten
ist die Verwertung der auf dem benachbarten KVZ-Areal (Kat.
Nr. 6215) anfallende Abwärme zu prüfen.

## Art. 18 {#art_18}

Aufhebung des Gestaltungsplanes Löwenbräu/
CMZ Areal vom 1. Dezember 1993
Mit der Festsetzung des vorliegenden Gestaltungsplanes wird
der private Gestaltungsplan Löwenbräu/CMZ-Areal gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 1. Dezember 1993 aufgehoben.

## Art. 19 {#art_19}

Inkraftsetzung
Der Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung durch den
Stadtrat in Kraft.1
1 Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 26. Januar 2007;
Inkraftsetzung auf den 26. April 2008