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title: "Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Areal Fabrik Am Wasser, Zürich-Höngg Gemeinderatsbeschluss"
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provisions: 13
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# Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan Areal Fabrik Am Wasser, Zürich-Höngg Gemeinderatsbeschluss

## Art. 1 Gemeinderatsbeschluss vom 23. Oktober 19961 {#art_1}

Geltungsbereich und Bestandteile
1Der Gestaltungsplan gilt für das Gebiet zwischen der Strasse
Am Wasser, der Hardeggstrasse und der Limmat, umfassend
die Grundstücke Kat.-Nrn. 7241, 7242, 7243, 7244, 7245 und
Teil von Kat.-Nr. 7318, im Umfang von ca. 20 300 m2.
2Der Gestaltungsplan setzt sich aus den nachstehenden Vorschriften und dem Plan 1:1250 (dat. 10. April 1996) zusammen.

## Art. 2 {#art_2}

Geltendes Recht
1Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung aufgehoben.
2Die Wirkung der Baulinien zur Strasse Am Wasser (RRB vom
29.3.1956 und 16.5.1968) sowie zur Limmat (RRB vom
16.5.1968) sind während der Geltung des Gestaltungsplans für
das Gestaltungsplangebiet suspendiert.

## Art. 3 {#art_3}

Teilgebiete
Das Gestaltungsplangebiet ist in folgende Teilgebiete gegliedert:
A Wohnüberbauung
B Shedhallen
C Fabrikgebäude
D Turbinenhaus
E Parkplatzareal

## Art. 4 F Freihaltebereich {#art_4}

Grenz- und Gebäudeabstände
1Es darf auf die Mantellinien gebaut werden.
2Im Geltungsbereich dürfen unter Vorbehalt einwandfreier
wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse die kantonalrechtlichen Gebäudeabstände unterschritten werden.

## Art. 5 {#art_5}

Äussere Abmessungen
1Der Gebäudemantel wird durch die im Plan eingetragenen
Mantellinien und Höhenkoten bestimmt.
2Es dürfen keine Bauten über den Gebäudemantel hinausragen
ausser
a) einzelne oberirdische Vorsprünge um höchstens 1,5 m über die Mantellinien; Erker, Balkone und dergleichen, jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Entlang der Strasse Am Wasser und der Hardeggstrasse ist zudem ein Vertikalabstand von wenigstens
3 m einzuhalten.
b) Dächer oder Dachgeschosse bis max. 7 m Höhe, zurückversetzt unter einem der jeweiligen Gebäudehöhe angelegten Profilwinkel von 45°.
c) Dachaufbauten, sofern sie insgesamt nicht breiter als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge sind.
d) Kamine, Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie und kleinere, technisch bedingte Aufbauten.
3Gebäude, welche nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei
Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt (Besondere Gebäude),
dürfen auch ausserhalb der Mantellinien erstellt werden. Die
Grundfläche darf insgesamt 2% der Arealfläche nicht übersteigen.
4Für Denkmalschutzobjekte können Abweichungen vom Gebäudemantel bewilligt oder angeordnet werden, wenn diese im
Interesse des Objektes oder der hygienischen Verhältnisse liegen und keine schutzwürdigen nachbarlichen Interessen verletzt werden.

## Art. 6 {#art_6}

Geschosse/ Mantelhöhen/ Ausnützung
1In den Teilgebieten A bis D dürfen folgende Geschosszahlen,
Mantelhöhen und Gesamtnutzflächen (GNF) nicht überschritten
werden:
Teilgebiet Mantel- Vollge- Anrechenbare Anrechenbare Gesamthöhe schosse Unterge- Dachge- nutzfläche
m ü. M schosse schosse (GNF)
A Wohnüberbauung 411,00 3 1 1 7 000 m2
B Shedhalle 411,00 3 1 1 5 300 m2
C Fabrikgebäude 420,00 5 1 1 7 000 m2
D Turbinenhaus 411,00 3 1 1 700 m2
2Zur Gesamtnutzfläche zählen alle Vollgeschosse (inkl. Aussenwände) sowie im Dach und den Untergeschossen die Flächen jener Räume, die dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem
dauernden Aufenthalt dienen, unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume.
3Stossen anrechenbare auf nicht anrechenbare Räume, wird
bis zur Wandmitte gemessen. In den Teilgebieten darf die GNF
zu Lasten anderer Gebiete um max. 10% überschritten werden.

## Art. 7 {#art_7}

Nutzweise
1Das Gestaltungsplangebiet liegt in der engeren Grundwasser-
Schutzzone der Grundwasserfassung der Wasserversorgung
Zürich. Die angegebenen Nutzungen sind nur soweit zulässig,
als sie mit den Anforderungen des Schutzzonenreglements übereinstimmen.
2Im Teilgebiet A ist ein Wohnanteil von 60%, in den Teilgebieten B, C und D von 0% einzuhalten. In diesen Teilgebieten sind
folgende Nutzungen zulässig:
a) Wohnen
b) Büro und Dienstleistungsnutzungen
c) mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen
d) öffentliche Nutzungen wie Schule, Ausstellungslokal etc.
e) Besondere Gebäude im Umfang von max. 2% der zugehörigen Arealfläche.
3Das «Parkplatzareal» E umfasst die Erschliessung und Parkierung für das Hauptgebäude. Es sind oberirdische offene Autoabstellplätze sowie Besondere Gebäude im Umfang von max.
20% der Teilfläche E zulässig.
4Der «Freihaltebereich» F umfasst den erweiterten Flussuferbereich. Es sind allgemeine Erholungsnutzungen sowie in den im
Plan bezeichneten Gebieten Familiengärten und Sportanlagen
und die zur Ausstattung erforderlichen Bauten zugelassen.

## Art. 8 {#art_8}

Empfindlichkeitsstufe
Im Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43
der eidgenössischen Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986. An der Nordfassade der Baubereiche A und C dürfen
keine zur Lüftung notwendigen Fenster lärmempfindlicher
Wohnräume angebracht werden. Im strassennahen nördlichen
Teil der Ostfassade sind Lüftungsfenster soweit möglich zu
vermeiden.

## Art. 9 {#art_9}

Erschliessung und Parkierung
1Die Verkehrserschliessung erfolgt über die Hardeggstrasse
und den im Plan eingezeichneten Bereich der Strasse Am
Wasser.
2Die Zahl der Autoabstellplätze hat dem Pflichtbedarf gemäss
der bei Einreichung eines Baugesuches gültigen Parkplatzverordnung zu entsprechen. Im Gestaltungsplangebiet sind jedoch
maximal 130 Parkplätze zugelassen. Davon ist ein angemessener Teil als Besucherparkplätze auszuscheiden. Die Parkplätze im Areal E dürfen oberirdisch, überdeckt oder unüberdeckt angelegt werden.
3Es sind an geeigneten Stellen genügend Abstellplätze für Velos und Mofas bereitzustellen.

## Art. 10 {#art_10}

Gestaltung
1Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten,
dass eine besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
2Alle Bauten müssen zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein.

## Art. 11 {#art_11}

Ökologischer Ausgleich
1Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzverordnung zu optimieren.
2Insbesondere sind je nach Nutzung, den örtlichen Verhältnissen und der Art der Bauten und Anlagen,
− in ausreichender Anzahl Bäume und Hecken zu pflanzen
und zu erhalten,
− nicht begehbare Flachdächer extensiv zu begrünen oder
so herzurichten, dass eine Spontanbegrünung ermöglicht
wird,
− Grünflächen als artenreiche Wiesen- und Rasenflächen
anzulegen und zu unterhalten,
− Lebensräume (wie extensiv genutzte und roh belassene
Umgebungsflächen, chaussierte Plätze und Wege) für die
bedrohten oder bedrängten Arten der Ruderalflora zu
schaffen und zu erhalten.
3Der Heizenergiebedarf der Neubauten darf die um 10% reduzierten Werte gemäss Wärmedämmvorschrift der Baudirektion
nicht überschreiten. Davon ausgenommen sind Denkmalschutzobjekte und zugehörige Neubauteile.

## Art. 12 {#art_12}

Entsorgung
Für die Bewirtschaftung arealinterner Abfälle und Wertstoffe
sind geeignete Flächen und Einrichtungen bereitzustellen.

## Art. 13 {#art_13}

Inkrafttreten
Der Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.2
1 AS 42, 287.
2 Genehmigt vom Regierungsrat am 5. März 1997; Inkraftsetzung auf den
5. April 1997.