V vom 14. Januar 2025 über die Tätigkeit und Beaufsichtigung von Banken, Finanzholdinggesellschaften und gemischten Finanzholdinggesellschaften (Bankenverordnung; BankV)

Art. 28 Anforderungen an Bonität und Tragbarkeit bei der Vergabe von grundpfandbesicherten Krediten

1) Bei der erstmaligen Gewährung und bei der Erhöhung von grundpfandbesicherten Krediten für Wohnimmobilien und Renditeobjekte sowie bei der Neuregelung von Benützungsvereinbarungen für Wohnimmobilien und Renditeobjekte ist ein Beleihungssatz von höchstens 80 % (Prozentsatz des Beleihungswertes) zulässig. Ein Beleihungssatz grösser als 80 % ist in Ausnahmefällen möglich, wobei diese Kreditgeschäfte dann als ETP-Geschäfte zu qualifizieren sind. 2) Abs. 1 findet keine Anwendung auf Ablösungen mit gleichbleibendem Kreditbetrag, Erhöhungen im Rahmen der Bewirtschaftung von notleidenden Krediten sowie die Gewährung von Betriebskrediten mit Immobilien als Zusatzdeckung. 3) Basis für die Berechnung der Tragbarkeit bei Wohnimmobilien bilden die nachhaltig verfügbaren Einnahmen des Kreditnehmers (bei unselbständig erwerbstätigen Personen die Bruttoeinnahmen abzüglich sozialversicherungsrechtlich vorgeschriebener Abgaben) und dessen Ausgaben für die Wohnimmobilie sowie allfällige weitere wesentliche, nicht mit der Wohnimmobilie verbundene Ausgaben, insbesondere gerichtlich oder vertraglich vorgeschriebene längerfristige Verpflichtungen. Die massgeblichen Einnahmen und Ausgaben sind von der Bank in ihren Reglementen und internen Richtlinien mit der Zielsetzung einer vorsichtigen Einschätzung der finanziellen Situation des Kreditnehmers und einer Reduzierung des Kreditrisikos nachvollziehbar und abschliessend zu definieren. 4) Banken haben zu gewährleisten, dass die Berechnung der Tragbarkeit systematisch durchgeführt wird, und hat das anzuwendende Verfahren in ihren Reglementen und internen Richtlinien zu definieren. Banken sind zudem verpflichtet festzuhalten, wie die Tragbarkeit nachzuweisen und zu dokumentieren ist. Ebenfalls haben sie für die Tragbarkeitsberechnung den zu verwendenden langfristigen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz festzulegen. Der kalkulatorische Hypothekarzinssatz ist vorsichtig zu ermitteln und berücksichtigt langfristige Mittelwerte; seine Bemessung ist in den Reglementen und internen Richtlinien der Bank zu begründen. Banken haben die Maximallimiten für das Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben im Sinne des Abs. 3 festzulegen. 5) Bei Renditeobjekten bildet primär der vom Objekt generierte Objekterfolg die Basis für die Bonitäts- und Tragbarkeitsprüfung. Die dabei zu berücksichtigenden Ertrags- und Kostenkomponenten sowie der anzuwendende kalkulatorische Hypothekarzinssatz sind in den Reglementen und internen Richtlinien der Bank zu definieren. 6) Bei kommerziell selbstgenutzten Objekten bildet die Beurteilung des Kreditnehmers die Basis für die Bonitäts- und Tragbarkeitsprüfung. 7) Sämtliche grundpfandbesicherte Kredite sind in festzulegenden periodischen Abständen oder bei Kenntnis von bonitätsrelevanten Ereignissen erneut zu prüfen. Die Grundsätze der Bonitätsprüfung sind in den Reglementen und internen Richtlinien der Bank zu definieren. 8) Bei Kenntnis der Bank von bonitätsrelevanten Ereignissen hat eine neue Prüfung zu erfolgen und es sind geeignete Massnahmen daraus abzuleiten. Die Bank hat in ihren Reglementen und internen Richtlinien festzulegen, mit welcher Periodizität und unter welchen Voraussetzungen die Bonität, Tragbarkeit und Beleihung jeweils neu zu beurteilen sind. Die Festlegung der Periodizität der Neubeurteilung sowie der Konstellationen für die Neubeurteilung muss aufgrund risikorelevanter und objektbezogener Kriterien erfolgen. 9) Bei der Ablösung grundpfandbesicherter Kredite prüft die Kredit gewährende Bank sorgfältig die Beweggründe des Kreditnehmers, insbesondere zum Zweck der Identifikation von Problemkrediten. Eine Ablösung stellt für die Kredit gewährende Bank ein Neugeschäft dar und ist entsprechend zu prüfen. Satz 1 und 2 gelten auch für Ablösungen innerhalb derselben Organisation.