V vom 14. Januar 2025 über die Tätigkeit und Beaufsichtigung von Banken, Finanzholdinggesellschaften und gemischten Finanzholdinggesellschaften (Bankenverordnung; BankV)

Art. 29 Bewertung des Grundpfands

1) Banken haben ihre Grundpfandsicherheiten vorsichtig, systematisch und periodisch nach einheitlichen Grundsätzen sowie unter Einbezug aller relevanten Dokumente zu bewerten, wobei insbesondere dem Charakter, dem Standort und der Lage sowie der aktuellen und künftigen wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie Rechnung getragen werden soll. Ohne anderweitige Begründung ist auf den Marktwert abzustellen. 2) Die zu beleihenden Objekte sind grundsätzlich zu besichtigen. Abweichungen davon sind in den Reglementen und internen Richtlinien der Bank festzulegen. 3) Banken haben in ihren internen Weisungen und Reglementen die Anforderungen an die Fähigkeiten und die Unabhängigkeit von Immobilienbewertern festzulegen. 4) Ausserrayongeschäfte sind in den Reglementen und internen Richtlinien zu regeln. 5) Banken haben die Bewertung von Wohnimmobilien in ihren Reglementen und internen Richtlinien zu regeln. Für marktgängige Wohnimmobilien können Banken die Bewertung mit Hilfe validierter Bewertungsmodelle vornehmen (hedonische oder gleichwertige Ansätze). Für eigene Modelle haben Banken ein Validierungsverfahren zu definieren und die für das jeweilige Bewertungsmodell verwendete Methode und die statistischen Grundlagen angemessen zu dokumentieren. Weiters haben Banken in ihren Reglementen und internen Richtlinien die Verwendung validierter Bewertungsmodelle sowie manuelle Wertkorrekturen (nach oben und unten) zu regeln und diese zu dokumentieren. 6) Für die Bestimmungen des Beleihwertes von Renditeobjekten ist der Ertragswert massgeblich. Objektbezogene Kriterien sind angemessen zu berücksichtigen. Banken haben in ihren Reglementen und internen Richtlinien die Methode und Systematik zur Bestimmung der Kapitalisierungssätze pro Objektart festzulegen und die Überwachung und Anpassung dieser Sätze an neue wirtschaftliche Situationen zu regeln. Bei gemischtwirtschaftlich genutzten Objekten wird der Ertragswert als Summe von Teilertragswerten berechnet, die sich aus den Erträgen für jede Nutzungsart und den jeweiligen Kapitalisierungssätzen ergeben. Banken haben in ihren Reglementen und internen Richtlinien die Verwendung von Bewertungsmodellen für die Bewertung von Renditeobjekten separat zu regeln und diese zu dokumentieren. 7) Für die Bestimmung des Beleihungswertes von kommerziell selbstgenutzten Objekten ist die Raummiete gemäss Erfolgsrechnung des Kreditnehmers massgebend. Banken haben diesen Wert zu plausibilisieren. Bei der Festlegung des Beleihungswertes müssen objektbezogene Kriterien, die Abhängigkeit von Immobilie und Betreiber sowie die wirtschaftliche Tragfähigkeit berücksichtigt werden. 8) Bewertungen von Bauland sind aufgrund aktueller Marktverhältnisse vorzunehmen. Dabei sind die künftig mögliche Nutzung des Baulandes sowie die spezifischen externen und internen Bedingungen bei der Bewertung zu berücksichtigen. 9) Bei der Projektfinanzierung von zum Verkauf bestimmten Wohnimmobilien ist die Marktfähigkeit des Projekts insgesamt bei der Bewertung zu berücksichtigen. Dies gilt auch für den Fall der möglichen hedonischen Bewertung der Einzelobjekte. 10) Nicht marktgängige Objekte sind individuell und entsprechend ihrem Risikoprofil zu beurteilen und zu bewerten. Der Einsatz von Bewertungsmodellen ist bei diesen Objekten nicht zulässig. 11) Die Verwendung von Bewertungsmodellen ist grundsätzlich für bestimmte Objektarten möglich, wobei deren Anwendbarkeit in den Reglementen und internen Richtlinien der Bank festgelegt werden muss oder im konkreten Einzelfall zu begründen ist. 12) Banken haben in ihren Reglementen und internen Richtlinien die maximal zulässigen Zeitabstände festzulegen, innerhalb derer die beliehenen Immobilien neu zu beurteilen sind. Diese Zeitabstände sind nach der Objektart, der Beleihungshöhe sowie der Marktlage zu bemessen. Bei negativen Marktveränderungen haben die Banken das Risikopotenzial abzuschätzen und die notwendigen Massnahmen zu definieren und zu ergreifen. Im Rahmen von periodisch durchzuführenden spezifischen Risikoanalysen haben die Banken die Auswirkungen auf die Werthaltigkeit des Hypothekarportfolios zu beurteilen. Ein Schwerpunkt hat hierbei auf den mit Bewertungsmodellen bewerteten Objekten zu liegen.