Bauordnung

Art. 25 Bauzonen mit speziellen Vorschriften Halbinsel Buonas

1 Die Gesamtanlage der Halbinsel ist in ihrer landschaftlichen und kulturgeschichtlichen Einzigartigkeiten zu bewahren. Im Einzelnen ist die Charakteristik der Topographie, des Waldes und des Gehölzbestandes, der Bauten und Anlagen zu erhalten. Die Halbinsel muss ein zusammenhängender Landsitz mit mittelalterlichem Schloss, historischen Bauten und naturnahem Park bleiben. Die Halbinsel wird in eine Bauzone mit speziellen Vorschriften 2, Freihaltebereich, (BsV2), und eine Bauzone mit speziellen Vorschriften 1, Baubereiche, (BsV1), unterteilt. In der Bauzone mit speziellen Vorschriften 2 (BsV2) sind bestehende Bauten und Anlagen so zu unterhalten und zu nutzen, dass sie dem Zweck der speziellen Vorschriften genügen. Kleine Erweiterungen, Ersatz- und Umbauten sowie die Zufahrten dürfen den landschaftlichen Charakter und die kulturhistorische Substanz der Gesamtanlage nicht beeinträchtigen. In der Bauzone mit speziellen Vorschriften 1 (BsV1) sind für ein Tagungszentrum Neu- und Umbauten zulässig, sofern sie mit der Gesamtanlage in einem Zusammenhang stehen, ihre Charakteristik schonen und sich gut einfügen. Die Zufahrt erfolgt über die Bauzone mit speziellen Vorschriften 2 (BsV2). Für die ganze Halbinsel Buonas gilt ein Abparzellierungsverbot gemäss Entscheid zur Entlassung aus dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht. Bevor für den Baubereich II ein Baugesuch für einen Neubau eingereicht werden kann, muss mit einem Wettbewerbsverfahren die optimale landschaftliche Integration in die Gesamtanlage gewährleistet werden. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von Bund und Kanton u.a. über den Landschaftsschutz, die Denkmalpflege und den Wald. Vor der Erteilung einer Baubewilligung holt der Gemeinderat eine Stellungnahme des Kantons ein. 2 Bauen im Park Oberrisch: Die Bauzone mit speziellen Vorschriften für Bauen (BsV1) im Park in Oberrisch sind für Wohnbauten bestimmt, die in parkartiger Umgebung zu realisieren sind. Es gelten die Grundmasse der Wohnzone 1 (W1) gemäss § 18 dieser Bauordnung. Bauten dürfen nur in den Baufeldern gemäss Anhang dieser Bauordnung erstellt werden. Im Rahmen von Arealüberbauungen können die Baufelder verschoben werden; überdies darf im Rahmen von Arealüberbauungen unter Einhaltung von guter architektonischer Qualität und Parkähnlicher Umgebungsgestaltung, von Grundsatz, dass pro Baufeld nur eine Hauptwohneinheit errichtet werden darf, abgewichen werden. Im Rahmen der Baubewilligung kann der Gemeinderat geringfügige Abweichungen zu den Baufeldern zulassen. 3 Parz. GS 1769 Buonas: Die Bauzone mit speziellen Vorschriften (BsV1) für Parz. GS Nr. 1769 gelten die folgenden Bestimmungen: a) Die Parzelle GS Nr. 1769 ist für die Erstellung von maximal zwei Landhäusern bestimmt. Es darf nur mittels Arealbebauung gebaut werden b) Die Bauten liegen im Ortsbildschutzgebiet Buonas und sind so unauffällig wie möglich in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzufügen. Ostseitig darf auf dem Grundstück GS Nr. 1769 keine Stützmauer erstellt werden und auf dem benachbarten GS Nr. 392 keine Terrainveränderung vorgenommen werden c) Es gelten die folgenden Grundmasse: 1 Vollgeschoss, AZ = 0.15, Wohnanteil mind. 80%, maximale Firsthöhe 6.8 m. Anstelle von Grenzabständen gilt die im Zonenplan eingetragene Zonenbaulinie d) Die Häuser müssen ein Giebeldach aufweisen 4 Parz. GS 1700 / 1863: Die Bauzone mit speziellen Vorschriften (BsV1) auf den GS-Nrn. 1700 und 1863 (ursprüngliche Stammparzelle) ist für Wohnbauten bestimmt. Es gilt in diesem landwirtschaftlich empfindlichen Gebiet, die Qualitäten bezüglich Städtebau und Freiraum zu sichern. Insbesondere sind die in § 14 dieser Bauordnung geforderten besonders hohen Anforderungen an die Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild einzuhalten. Im Übrigen gelten folgende speziellen Bestimmungen: * a) Auf Parzelle GS Nr. 1700 dürfen keine Hochbauten erstellt werden b) Bauten dürfen nur in den Baufeldern gemäss Anhang dieser Bauordnung erstellt werden c) Die Grundmasse der Wohnzone 1 (W1) gemäss § 18 dieser Bauordnung sind mit den folgenden Einschränkungen einzuhalten: 1. Ausnützungsziffer: 0.12 (anstelle 0.15) 2. Firsthöhe: 9.45 m (anstelle 9.8 m) d) Gebäude und sämtliche Aussenanlagen wie Höfe, Sitzplätze, Gärten, Garagen, Grillanlagen, Schwimmbecken und dergleichen dürfen nur innerhalb der im Anhang bezeichneten Baufelder erstellt werden. Unterirdische Gebäudeteile wie z.B. Tiefgaragen dürfen die Baufelder überschreiten und allenfalls Gebäude verbinden. Diese dürfen jedoch das natürliche Terrain an keiner Stelle überragen e) Die Farbgebung der Gebäude muss sich in beige bis erdfarbenen oder einem nagelfluhfarbenen Tonbereich bewegen. Es sind keine reinweissen Häuser erlaubt f) Die Glasfarben sind in einem neutralen oder grünlichen Ton zuhalten. Es sind keine Spiegelgläser erlaubt g) Alle Dächer sind als Flachdach auszugestalten. Für die Dächer über dem Attikageschoss sind begrünte Flachdächer vorgeschrieben und diese dürfen nicht begehbar sein (ausser Notausstiege für Dachunterhalt) h) Attikageschosse sind allseitig mindestens um 1.0 m vom darunterliegenden Vollgeschoss zurückzusetzen. Die Freifläche des Attikageschosses (mind. 40% des darunterliegenden Vollgeschosses) dürfen weder mit Verglasung (Wintergärten), noch mit Windschutzvorrichtungen usw. überbaut werden i) Bepflanzungen auf den Dächern über dem Attikageschoss dürfen maximal 35 Zentimeter über der maximalen Firsthöhe liegen (maximal 9.45 m + 0.35 m = 9.8 m) j) Pro Baufeld darf nur eine Wohneinheit erstellt werden k) Ausserhalb der Baubereiche sind die Freiräume als zusammenhängende Extensivwiesen zu gestalten l) Entlang der Rischerstrasse und der St. Germanstrasse sind keine Hecken und Lärmschutzwand sowie kein Erdwall gestattet m) Erlaubt ist eine mauerartige Einfriedung (Blockstein, Steinkorb) max. 0.8 m (ab best. Strassenniveau der Kantonsstrasse) n) Die Zwischenräume zwischen den Baufeldern (inkl. am Ost- und Westrand bis zur Parzellengrenze) sind von Hochstämmern und Riesensträuchern etc. freizuhalten o) Die Bepflanzung von Sträuchern zwischen den Baufeldern (inkl. am Ost- und Westrand bis zur Parzellengrenze) darf keine Heckenwirkung erzielen p) Hecken etc. dürfen nur max. 0.8 m über das best. Strassenniveau der Kantonsstrasse reichen q) Die Häuser sind im Minergie-Standard zu erstellen r) Entlang der Rischerstrasse muss für eine spätere Fuss- und Radwegerweiterung ein Raumfreihaltestreifen von 4 m ausgeschieden werden s) Die anrechenbare Geschossfläche ist auf zwei Vollgeschosse zu verteilen t) Es sind keine Ausnützungsübertragungen gemäss § 19 V PBG zulässig 5 Buonaserstrasse: Die Bauzone mit speziellen Vorschriften (BsV1) auf den GS-Nrn. 2304, 39 und 41 dient der Realisierung einer qualitätsvollen, dichten Zentrumsüberbauung für Wohnen, Leben im Alter, öffentliche Nutzungen, Arbeit und Dienstleistung. Es gilt eine Bebauungsplanpflicht. Diese basiert auf einem qualifizierten städtebaulichen Variantenstudium. Im Übrigen gelten folgende Bestimmungen: * a) Ausnützungsziffer: 2.0 b) Firsthöhe: 29 m c) Kleiner und grosser Grenzabstand: 5 m d) Maximaler Wohnanteil 70% der aGF e) Es gilt Lärmempfindlichkeitsstufe III (ES III) f) Die Sichtachse Dorfmattplatz / Schulhaus Waldegg ist freizuhalten