Obermühle Süd

Einfacher Bebauungsplan Obermühle Süd 1:500 Abteilung Planung/ Bau, den 21. September 2020 Der Abte ilungsleiter: Rene Strehler ------------------ Vom Gemeinderat verabschiedet am 22. September 2020 Der Gemeindepräsident: Die Gemeindeschreiberin: Walter Lipp Andrea Bertolosi --------· - --- Öffentlici7e Auflage im Erdgescl1oss Rathausstrasse 6 vom 20. November bis 21. Dezember 2020 Bescheinigt Abteilung Planung/ Bau: Vom Gemeinderat beschlossen am 15. Juni 2021 Der Gemeindepräsident: Datum: 04.06.202 1 Die G~trrdesch/r ,r m. - c . - --"--'~<='7 Werkstr~ssa f-----1n I II ' (__ _ _) .-, r·rr-·r--, Übersicht Freiraumzonen 1:2'000 Legende v~rbindlicher Inhalt Perimeter ----[!] BaL1bere iche [!] Geltungsbereich Tc1lbcrc1ch Baubereich• für Hauptgebäude mit Gezeichnung Grün- und l're 1räume Fre ifl.ii~hen (Lage schc ma:i~chl Private und gemeinschaftliche Grünflä chen fü r A,,wu fm ende ILag e s ch ematisch! Öfl• nll1che Quartierfre iräume [Lage schematisc hl Bäume ILage, Gri>sse und Anzahl der 85umc schematrschl Uferstreife n Ersc hliessung 1@11!1@ 1 -®- X X X X Umwelt Erschliüssu ng~llächen IL age schematisch! Zu- und Weghhrt zur T1cfgar age ILage schematisch) Gebäudezuga ngsseite n W~h oen ( Gewerbe (L~ge sche matisc,hl Wendeplatz {Lage sd1emo t1sc h) Oberirdische Pa rkplatze [Lage cchemat ,sc hJ Öffe ntlich e Fusswege lnt~rne Fu s swege [Lage sdiematischl Fcuer,,iehr- und allgemeine Notzufa hrten ILage sch~mat1sch) Verh inderung Durchfahrt motorisierter lndMdua\ver ke hr (Lage sche matisch) Retention5massnahmer, ILag e schem~tisc hl !. lnfwm1ttver Inhalt ,1 ' X X X X // ,·--, / i Atealzufahr l ausser halli Geltungsber eich Ötteotli che Fuss- und Radweg ausserhalh r,~1,ungshe reich Interne Fusswege au~serhalb Geltungsberc,ch [Lage schematisch) Verhinderung Durchfahrt mctoris ierter lndiv;dualc•arke hr auserha\b Geltungsbereich [Lage schematisch) Öffentlicher Quartifffreirau rn (aussertialb GelwngsbeNl1ch auf GS Nr. 419 / 378) Baul1n 1e re chtskrattig Gewässerbaulinie rechlskrei flig Zonenqreme WM /W3 Bauherek.he einfacher Bebauungsplan Bach ma tt [GS Nr. 4'19) Projektierter Stras senausbau geplan te Umgebu ngsgestaltung au~serha lb Geltu ngs bcre1ch ., .. :, ; ' /,; .:,,:",",:;;'-: ~1 "Il(- J i ' F ◄ m<" max. m~x. E ci ~ 0 §, o• oo i n°~f------'-,n,rn.,.,--+ max. E :i ! \{ --::;.~-~~,~----~-::~·\i'L-'' '• 1- - 1- \ \ \\-- --.1 • • • /1Tu'll / 11\ftX . max. -;.:;,:-_.;;,,;,'. ,/ _::;_.{j\:_f.·\),..· 17 O □ m X 15.00m > Siedlungspark 1 .0 ,n 1 0 [l -, C_ --- F ► ◄ max. 1 max. max. 1, Vollgeschosse + Attika ,\ Vol(g~.scho.~s A + Attik a 4 Vullyeschusse + Attik~ i\*_:_. >g.z/ ,E:;; :;",~f · o ► 4 Vollgeschosse • Atti ka t, Vo llgeschosse ◄ (:, ,) (J • 11<> /· / /' ► 4 Vollgeschosse 4 Vo ll geschosse li Vollgeschosse + Alt1kil 4 Vollgeschoss• t Attika 15.00m 15.00m 15. □ 0m EJ. ·o 0g Sicd lungsg~sse ···= •·' ;;i1':-: ,~ onm UO □ m z:,;;,;;-eöOOoo o-·0 0-0-Lro a-b~-0-0-0.;;=-o0- 0- 0 0 0 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - c) -------------- 000000 0 0 11.07 0 .... 0 ..., XX 11.0 max. 5 Vo llgeschosse + Attika A1a 62.00m XXX 15.00m 0 XX max . 5 Vollg•s~hQsse + Attika A1b 60.00m ..._ A Werkstrasse 0 C) s Bestimmungen Zwack Bestandteile 1. Der ~in fache Bebauungsplan Obermüh le Süd bezweckt im Sinne von§ 32 des Planungs- und Baugese tzes des Ka.,tons Zug [Pt! G, gultige Fassung ab 1. Juli 20191 und von ~ 6 der Bauordnung Baar ,·om 05. J uni 2005 IBO) insbesondere: - die grunde igentUmerve rb,ndliche Umset:>ung der Inh alte das Quaniargestaltu ngsplans_ inklus11•e Festw12un g des Olte ntlichen Gluanierfrei raumes : - dio Schaffung ~i nor ortsbo,oggnen ~tädtaba ul,ch hochwart1g•n S1a<flungsstrtlkt<1r un <f Uberbauung ; - die langfristige Sicheru ng de,· Sid,lbe,Uye vu n der Langg asse , ur historischen Obermuhle lgemäs~ ISOS I: - di~ Ausscheidu ng van vielfiilliy nuicbare n Frei r1lumen suwie die Sicherung einer abgestimmten Gestaltung de r Aussenräume über den gesamten Geltungsbereich; - die Er:stellu ng eines er.gmaschig..n Fusswe gnetaes sow;• "'""' aLJsamrn•r.häng~n<fan unterir disc hen Parkierun9sanlage. 2. Der ein fache Bebauungspla n setzt sich aus dem S11l!a\lonsplan 1m Massstab 1.500 und de n nachste henden Bestimmungen zusammen. 3. Das Gesarntku n,ep\ Freiraum Yom D4 D8.2D20 ist weg leitend lieziJg!ich der gestalterischen Dual it.it der Umgebung Vom Gasamtkon,cpt Fr eiraum kann, vorbehältlich der !les,immungen des ein fachen Beba uungspla ns, im Rahmen der Detailplanu ng ahgcw1che n werden. sofo r~ ~ua l1tat1v insg ~- samt wiederum eine zumindest glcic hwert jge und über zeugende Lösu ng erzie lt wird . Oellungsbereich 4. Der Gellur,gsbe reich des ei nfachen Beba,u ungsplans umfasst Teile des Grundstücks GS Nr , 37B und ist im 5ituationsp lan festgehalte n. [r setzt sich aus 2wei a ur einander abgestimmte Teilbereiche IA und BI zusammen, d,e eine funktionale Ein he it bilde n. Zahl, Lag~ und iiussort!Abmonungon der Gebäude 5. OtIBfi rdische Hauptgebäude dlirfen nur innerhalb de r Baubcn,iche A1-A6 und 8 1-85 erstellt wccden. Die B~UbNeiche gehen non AhstanrJ.svorschriften gemOss 80 und PBG vo r. Die Gebaudelä nge darf ma.. Mm betragen. In begründeten FiHlon dQrhon ~orspr1ngcrnfe Gobä Lldoteilo wie Erker, Balkone, Vordilchcr un d dergleichen die Baubereich e im gesetzlich ,u läs.s1gem Masse überrage n D1fferenz-Treppen / -Rampen. die der Erschl1essung von Zuga ngen im Erd9 eschoss diene n, sowie ;n den Baubereichen A2 bis A6 un d 62 lJis 85 Aussenlr•p p• n, w•kh• di• Voltgeschosse mit den privaten und geme inschaftlichen Grun fl ache n verbinde n, s ind auch a usserhalb der Baubereiche ~Ul~ssig, b. Die pro Baubereich maximal zuliissige Anz~hl Vo llgeschosse sowie die Zulalssigkclt von Atti~a9osthns.sM sind 1m Situat1o nsplan festgelegt. In den Baubereichen A2 -A 5 un d 83 -80: dürfen die B~uton nordsa1t1g nur mJt 4 Vollgcea<:hosscn in Erscheinu ng tmton: Das Attika muss nordsei ti9 min . 4.00m zuruckversetzl liegen. In den Ba ub ereichen Al, und 82 dürfen die Geb~ ude maJ<1mal vie r Vollgeschr.sse aLJPAJe ise n. Das 4. Vollgeschoss ist in de n Bauberek hen A6 und B2 zu Gunste n der Einpassur1g in den historischen Kun leXI nicht voll ausmnütl• n. Die Hi>he von nicht 9ewerblich genut:,ten Vo llgesc hossen Uar! Im Durchschn iil hOchstens 3.20 m und von Attikageschossen höchstens 3.7D m betragen. Die Höhe von gewerblich ge nuteten Erdgesdioss~ n darl hOchs lens ,1 50 m. \Ion Vullgeschoss€n im Durchschnitt hochstens 3 50 m und von Attik~ge - schossen ht>chstens 3.70 m bc,tr.,gen. Li iese Festlegungen gehen den in de r Ba uordnung de fi nierte n Höhen vor. 7. Ausserhalb der BaulJ.ereiche si nd untem dische Baute n un<J Unt~rniwauba ute n sowie e,nz•ln• g•stalterisch qut ,nteg rierte Kleinbauten und Tiefqara- NutUA!ise Gestaltung _/' . / / • Atti ka F • - / ,. / _/ // / / / 'J (.' u "/ F 13.00m max. Siedlungsgasse 00000000 ..., 15.00rn 15.00m 15.00m ◄ F F 1.90m , 1 Scc,========================co~lc:,.:!~"neng en eW3 o ooooooooooo o o ·o ö"ö o oo ooooooo ö o-o ö·-o-d-cr-o- Zoöngre ni C) ..., 12.35m 0 ma•. - 1.J o,. 5 Vollg~~chos.c.o + Attika XX XXX 5 Vo llgaschnsse , Attika 0 X X X X Mühleplalz 47.DOm X -bn() -0 34.00m 9. SMern w,,sentlichc Vorzüge gemäss § 32 Abs ?. erbracht we rden . darf das ,anankon fnrm• Nutzungsma,-.,; gemdss § J2 bis Abs. 3 PBG um maximal 2U'li, ~rhdhl worden. Dio Ausam,ung ict angemassen auf dia untarsch1odl1ch grossen Bauhereiche ,u verteilen. Die anrechen bare Landfläche des Froihallebere1chs IBP Obort11üh le] darf ,m Si nn• von § 4n \1 PBG vom 20. Nnvemher 2n1R in ne rhalb des Goltun gsbereiches des einfachen Bebauu ngspt,,ns Obermühle Süd baur~cl1tl1ch ausg•nut,t l'>'!rd•n. 10. Die ,uläss1ge Nutzweise ergibt sich aufgru nd der Bauordnung und des Zonenplans . Zwischen den Bau berekh~n A1a/b Utld 81 ../b dllrl•ri di~ Gewerbeanteil• t ransferi<>rt werde n, sofern zus ammen der mi ni mal gefo, derte Gewerbea nteil gerr,äss Bauord nung ~, ny•lialt•n Wird . D1~ G"w• rb•- L,nd Wohna nMl• sowie die Restfliichen si nd be ; jedem Baugesllch aus,uweisen . In den Erdg eschosser, der föubereicl,e A1~. Al b. 81 a und B1b sind rn~l, r heitlic h Gewer benul,un gen an, uordnen . 11 . □ auten, An lagen sowie Grlin - und Frei raum e sind sowohl fur sich als auch im Ges.,mtzusammcnhang büs ondets gut und 01ffcren1ien ,.u g~..sta lten Saimt liche Bauten haben betr effend Ma.ssstäbtich keit. Formensp rache, Gliederung, Matena l- uhd Fa t bv:a hl füt SH:h und in ihrem städt• haulir.h~n Zusa mmenhang eine besonders gute !3esamtwir kung ,u erreichen. Des Weiteren haben die Freiräume be\r~fler,d Be,ug ,ur Baustruk tur, lfer net,u ny und Charak ter fur sich sow ie uber den gesamten Geltungsbereich eine besonders gute Gesamtwirkur,9 zu er,ielen. Fol~ende übe r geordnete Prinzipien werden daraus abgeleitet: - Bei den Fassaden zu r Langgasse ist von durchgäng ige n Fassadenlinien abzuse hen, um einer Riege lw1rkung enlg•g~nzuwirken und eine optimale Be lic htung und Belüftung zu gewäh rl eisten. - Die Fassaden zur La nggasse mlissen dem neuen Quartier ei n ide mita1sstifte ndes Gesic ht yeben. - Die Baufelder /\ 1a. A1h und B1 b sollen im Erdgeschoss ein e angern esseue Du rch l;bs igkeit zwisch en der 5iedlungsgasse und der Werllstrasse a ufwe isen . - Die Gebäude haben zu Oen Wohngassen und ,um Mühlepark klare Fluchten auizuweise n und beg renze n die Freiräume eindeutig. - Dem Müh !c platz un d Mü hlepark zugewandte Fassaden habe n ein ca repr äsentativen Chara~ter auszustra hlen . - Bei den Fass aden zu den Garte nräumen und zum Park ist va n durchgiluy iyen Fa.ssadenl1r1ien ~bwseh~n. In der W]-Zon e Mll der Ga fl enraum von moglkhst vielen angrenzenden Wohnungen genul,t werden können. - Die Fassadengestaltung da, f s ich pro Bau bere ich u11 \er,;che 1den Die Fa~saden t,a ben jeducl1 Uber alle Baubereic he betrachtet ein stimm iges Gesamtbi ld aufzuweisen. - Die Ein passung in den histo r ischen Kcnte,t un d das GewShrle isten der reprasental iven 1Nirkung der beiden angrenzenden h i,-;,:orischen Villen is, angemessen zu berücks1cht1gen . 12. Es s ind nu r Fl~chdäche r rn lässig. Oiese sind wo immer möglich ,u begrunen und d~ rten nicht als Terrassen gen utzt werde n Auf den Dächern dürfen nu r So laran lagen und tech nisch bedingte Aulba uten sow ie An lagen erslelll we rden, Le tatere sind auf e in Mm1mum zu begrenze n. zu~ □ mmcnzu fas sen, zentra I anzuo rdn,," und dezent rn g<'s talten 13. D,e Umge~ung 1st gemäss Situationsplan und dem Gesamtkonzept Freiraum d11ferenzoe rl zu gestal'en und in die unt~ r schicdlich nut!barM Zon~n ErschUessung umw•lt X 3.14m 15. Dia Zufahrt 2u den be id"n Teilbereichen A und B hat vorn MUhleplal:! aus 2U •rralg•n unO ist so ,u plan• n, dass d1• Erschliessun~ des nö rdl1ch•n Tei!s des Grundstücks GS Nr. 378 we iterhi n sic he rgeste llt ist Das gesamte Areal ist als Begegnungs<une ,u sigf1-' lisieren und die Ve r kehcsfl cichen ents~ re<cheF1d siedlungsorietitiert zu ge~talten. 16. Die Zu - und Wegtah, t der gemeinsamen Tiefgarage hat an bezeichneter Lage zu erfolgen und ist in ein Gebaude zu integ rieren . 17. Ar, d•n sch„matisch beze1chn„L• n Slell,,n ist mit g••ig n•len Massnahmen die Durchfahrt für den motorisierten lndisidualverkehr zu ve rh indern. 18. Der Gemeinderat kann ,m Rahmen emes Gesamtkonzepts Abweichu ngen zu den Par~ier ungsvorschriften der Bauordnung gewä hren. o berird isch sind in den dafür vnrgesehanü n Lage n nur Besucher- t!n<f K<md•n parkplatze zuliissig. 19, Bei Wohnungen ist pro Zimmer Pin Veloahstellplat, zu erstellen. Für Gewerbe- und Die nstlejs tungsnutrnngen richt et sid, die zu erstellende A11, ahl VeloabsMlplät;;:e nach de r Bauordnung. Sämtliche \fe!oabste~plätze müssen gedec ~t se in sowie mindestens 1/4 ist ober ird isch im Dere ich de r HausiugOnge anzuordnen . 20 Die bezeichneten Fusswe ge zugunsten der Öffentlichkeit ~ind zu Lasten dN Grunde1gcntümet1n IJ'1 Grundbuch cin,utr~gen. 21. Das Gebiet ist 1m Trennsystem zu entwässern und das Met eor,,iasser ist innerha lb des Geltungsbereichs zu vers ickern Die Massnahmen sind im Ba ubewmig ungs\l<l rlah ren aufzuzeige n. 22. Die im Situationspta n be,eichneten Bereiche fur Uferstre ifen si nd naturnah zu gestalten und extensiv zu bewirtschaften. Die den kma lpflegerischen Aspekte llndustriekana 1) und de r historische Kontext sind da bei rn berücksichtigen M,t Ausn~ hmc der bezeit.hneten ß/fentlichen Fusswege durfon ~eine Bautc,n und Anlagen in nNha!b dor UferstrQif~n erstellt werde n. 23. An schematisch bezeichneter Lage sind Bäume ,u pflan zen Im Bere ich von Tiefgaragen sind f<ir Gaume Baumgruben zu erstellen oder genüge nd g rosse Wurzelrilume zu gewährleisten . Be, der Gestaltung der Freiräume s ind standortgerech1e und ein heimische Arten sowie grosskronige Arien oder Hoch~t>mmb5umc ,u ,erwenden. Schlussbestimmungen ,/ ,/'"/. .•.' ( \1•- -.,,/'. . ' 24. Die Überbauung kann in Etappen realis iert werden, wobei angren,ende !laubereiche mit- oder nache iMn dor zu be b~uon sind Er~to Baugesuche für Hauptgebäude haben Jedoch mindestens eine n gesamten Baubereich LU umfassen. Mit einem ersten Baugesuch ist ein deta 1lliertar Umqebungspla n übar den ~•samten Galtungsbc,re,ch zur Bawi l11gung a1n,ure1chen .. Jede Bau etappe is t fQr s ich sowie im Gas~m lzusamm• nhang beson,Jers gut ,u gnstaltan, Die Freiräume haben in J•dar Etappe hohe Quaü talen aLJfzuweisen @d s ind unterei nande r und mit dem Wegnet, w wrb1nden. Mit •ln•m ersten Baugesuch für Bauten In den B~uhe r•ir.h•n l\1a und A1h sowie B1a und B1b ist ein Reklamek<m;,epl ein>Ureichen. 25. Zu r Sicherung der siädtebaulichen, architektorischen und treiräu mlichen Qualit~ten dar Bauton. Anlagen und Aussenrilume ist ei n 1,remiun, 2u schaffon , welches die Plan ung de r gesamten Überba uung begleitet. Die Ge meinde Baar und das kantona le Amt für Denkma lrfl•g• und Archäoloyi e ist im llr Mmlum so"AJi• Jn d~n Plan unyspro,•ssen aktiv •inzubezl•h•n. Die Scha:fung des Gremiums , der Einbezug der Gemeinde Daar und des kan \ona l@n Amte~ fur O• nkmalplleg• und Arc hOdogi•. die Gestaltung des Planungsproze~es, usw . sind in einem Vertrag zw ischen der Gr undeigen - lumerin und der Gemeinde Ba~r <U sichern. 26. Bei Neubauabsichten beim bestehenden Gebc!ude Assek, Nr, 219fa muss d<,r <:infacho Bebauungsplan rov1d1ert werde n. Davon ausge nommen si nd Renovationen sowie untergeordnete GebaudMnpassungen am De.stehenden Gebäude und kleone VeriinrJenrngen in der Umqe hun g, 21 . Wo der einfache Bebauungsplan nichts anderes besti mmt. sind die Vorsch rif\•n - unter· BerUcksicht1gung ,on hoherrangi~•m Recht - der jeweils gü lti~en Bauordnung und des Zonenplans de r Gemeinde Baar mas~gebend. 28. Der einfache Beb~uungsplan Ob~rmühl<O Sild wird mit dN Rechts kraft d~s 9ernc1nrJcr,'lti iche n Fost.sotzungs hesch(usses verbindUc h.