Einfacher Bebauungsplan Giregg

e KEEAS raumkonzepte Einfacher Bebauungsplan Giregg Korporation Cberägeri 31. August 2020 Bestim rn u ngen Zweck 1. Der Bebauungsplan bezweckt: hohe Funktionalität und Ordnung des Lagerplatzes einheitliche Erscheinung der Bauten gute Einordnung des Gebiets in die Umgebung und den sensiblen Landschaftsraum sichere Ausgangslage für die Zu- und Wegfahrten Allgemei ne Vorschriften 2. Soweit dieser Bebauungsplan keine abweichenden Bestimmungen enthält, gelten dre Regelungen der jeweils gültigen Bauordnung Oberägeri. 3. Der Geltungsbereich umfasst Teile des Grundstücks GS Nr. i03B und ist im Situationsplan festgehalten. Nutzung 4. Zulassig ist die gedeckte Lagerung von nicht umweltgefährdenden Stoffen, insbesondere Brennholz, mobile Gerätschafien und Fahrzeuge. 5. lm bezeichneten Bereich der offenen Lagerfläche darf naturbelassenes Material, durch welches keine Auswaschungen und Eintrage in den Boden erfolgen, offen gelagert werden. o44 252 85 45KEEAS AG Silrlstrasse 59, BO0 1 Zuriclt www.keeas.ch 6. Die Nutzung als Produktionsstandort oder durch feste Arbeitsplätze ist nicht zulässig. Bebauung 7. Die Baubereiche definieren die maximale Bemessung der Bauten. 8. Auskragende Dächer sind innerhalb der entsprechenden Bereiche fUr auskragende Dachkonstruktionen zu erstellen. 9. Die maximale Gesamthohe beträgt fÜr die Bereiche A 12 m, für die Bereiche B B m. Die maximale FassadenhÖhe beträgt fÜr die Bereiche A 10.5 m, für die Bereiche B 6.5 m. Massgebend ist das gewachsene Terrain. 10. Die Gesamthöhe ist auch bei reinen Dachkonstruktionen einzuhalten. Gestaltung der Bauten 11. Die gestalterische und funktionelle Ausgestaltung und Ausstattung der Bauten richtet sich nach der jeweils gültigen Bauordnung. '12. ln den Baubereichen ist ein Betonsockel mit maximal 1 m Höhe zulässig. Umgebungsgestaltung 13. Die Aussenräume sind mit heimischen oder standortgerechten und Ökologisch werlvollen Strauchern und Bäumen moglichst naturnah zu gestalten. 14.Zur Fatenstrasse hin ist ein Sichtschutz durch GehÖlze zu erstellen, wobei die nötigen Sichtzonen der Zu- und Wegfahrt zu jeder ZeiI freigehalten werden müssen. 15. Der Übergang zum wertvollen Wald wird als natürlicher Waldsaum gestaltet. 16. Der Gireggbach ist innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Bereichs 1ür Gewässerraum offenzulegen und zu renaturieren. 17.Zäune sind innerhalb des Areals sowie hin zum Wald oder zur offenen Landschaft (Suden und Osten) nicht zulässig. Erschliessung 18. Die Zu- und Wegfahrten dürfen nur an der im Srtuationsplan bezeichneten Stelle erfolgen. .19. Der Zugang für den Unterhalt des angrenzenden Landwirtschaftslands und Naturschutzgebiets ist über das Areal zu gewährleisten. 20. Der Zugang zum Grundstück GS Nr. 1201 ist über den im Plan gekennzeichneten Anschluss zu sichern. 044 252 85 45KEEAS AG Sihlslrasse 59, 800 1 /ürclt wrrvw.keeas.ch I t Versickerung 21. Die Erschliessungs- und Rangierfläche ist als sickerfahige Fläche zu er' stellen. ln den Bereichen der auskragenden Dachkonstruktionen kann der Boden versiegelt werden. 22.|m Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werden die Retentions- und Versickerungsvolumen nachgewiesen. Schlussbestimmung 23.Der elnfache Bebauungsplan Giregg wird mit der Rechtskraft des gemeinderatlichen Festsetzungsbeschlusses verbi ndl ich. KEEAS AG Sihlslrasse 59. B0O I Zurich o44 252 85 45 www.keeas.ch KEEAS raumkonzepte Einfacher Bebauungsplan Giregg, Cberägeri Planungsbericht gemäss ArI. 47 RPV 31. August 2020 Korporationsrat 0berägeri Der Präsiilentt 'Aar lm Auftrag der Korporation Oberägeri und der Gemeinde Oberageri lmpressum KEEAS AG Sihlstrasse 59, 8001 Zürich 044 252 85 45, www.keeas.ch Marcel Muri, Dipl. Arch. ETH/SIA, Raumplaner FSU llva Gerber, MSE FHO Spatial Development & Landscape Architecture lnhaltsverzeichnis /-\ri:;5ll'rt r1;l;lage u tid i\t I irialro Lagerplatz Giregg Auslöser und Rechtsgrundlage Ziele 5 Geliungsbereich f:ir,,rl'tf Ireirbr.;rlirrgttnrjr,'n itt'tcj [:ic:icttirl{rtl'roit(jn (]cs Äreillsl Kantonaler Richtplan Bau- und Zonenordnung Rahmenbedingungen Umwelt I 1.1 l',1 .) .) aa,). L aa.J, J tl 1 r l'i.i.: t'i {i hlrtiliir lct'r i.it, i..L'rt,t tt'r<1:;1;I:.it r Rechtliclre Einordnung Bau- und Nutzungsvorschriften Umgebungsgestailung Erschliessung Versickerung lr,,it iVr'ii l<Uii(J Ablauf Ergebnis Einspraclreverfahren '] a!) a 6) ii o ii: ; ';l l:i Der vorliegende Bericht nach Art. 47 RPB dient der Erläuterung des Bebauungsplans Giregg. Er zeigt den Hintergrund und Hergang der Planung auf und vermittelt die Absichten hinter den Festlegungen. Zudem gibt er darüber Auskunft, wie dje Ziele und Grundsätze der Raumplanung sowie die lnhalte der übergeordneten Planungsinstrumente berücksichtigt werden. I Ausgangslage und Aufgabe 1 1 Lagerplatz Giregg lm Nord-Osten der Gemeinde Oberägeri nahe dem Ortsteil Alosen liegt der Lagerplatz Giregg. Lagerplatz Giregg - Lage rn der Genteinde Oberägei Der Lagerplatz liegt am Rande des Naherholungsgebiets Raten und damit in einem sensiblen Landschaftsraum. 1.2 Auslöser und Rechtsgrundlage Mit der Ortsplanungsrevision von 2006 wurde die Giregg als Arbeitszone mit Sonderbestimmungen und Bebauungsplanpflicht eingezont. Mittlerweile wird das Areal stark genutzt. Neben offener Lagerung von Baumaterialien, Baugeräten und ähnlichem befinden sich in der Giregg immer mehr einfache Uberdachungen als Witterungsschutz für die gelagerten GÜter. Das lnteresse an gedeckten Lagerflächen wird aufgrund der beschrankten MOglichkeiten in der Gemeinde künftig weiter zunehmen. Gemäss der Bauordnung ist im Sinne einer koordinierten Entwicklung ein Bebauungsplan fur die Giregg notwendig. Mit der Bebauungsplanpflicht wurde eine koordinierte Entwicklung angestrebt" Wobei die Korporation ihre Bedürfnisse fÜr das Areal klaren und darauf aufbauend die Lagerflächen, die Eingrünung und die Erschliessung definieren soll. Mit einem gültigen Bebauungsplan sollte die rechtliche Grundlage für bauliche Massnahmen auf dem Areal erstellt werden. Der Art. 35 der Bauordnung Oberägert wurde restriktiv formuliert, damtt samtliche Abweichungen mit einer Gesamtsicht im Rahmen eines Bebauungsplans erfolgen. Mit dem neuen PBG vom 1. Juli 2019 werden die Bahmenbedingungen fÜr die Bebauungspläne neu regelt. Die Arbeiten zum Bebauungsplan Giregg waren zu diesem Zeitpunkt bereits weitfortgeschritten und mÜssen nun den neuen Rahmenbedingungen angepasst werden. Das aktuelle Gesetz regelt den Unterschied zwischen einem einfachen Bebauungsplan und einem ordentlichen Bebauungsplan neu. Wahrend für den einfachen Bebauungsplan die Abweichungen zur Regelbauweise abschliessend definiert sind, ist fur den ordentlichen Bebauungsplan ein <qualitätssicherndes Konkurrenzverfahren mit mindestens drei Planerteams>> gemäss S32t"t notwendig. Mit dem Bebauungsplan sollen Abweichungen von der Regelbauweise wie die Einhausung der Bauten sowie allfälliger WasseranschlÜsse ermÖglicht werden. Diese Abweichungen sind allerdings nur im ordentlichen Bebauungsplanverfahren zulässig. Die abschliessende Aufzählung mÖglicher Abweichungen durch einen einfachen Bebauungsplan beinhaltet ein zusätzliches Geschoss, bis zu 20% mehr Nutzung und bis zu 50% mehr Gebäudelänge. Auch wenn in der Giregg von diesen zulässigen Abweichungen nicht Gebrauch gemacht wird, kann der einfache Bebauungsplan die notwendigen Abweichungen zu Einhausung und Wasseranschluss nicht ermOglichen. Der Aufwand eines ordentlichen Bebauungsplans mit Konkurrenzverfahren, der die notwendigen Abweichungen ermÖglichen kÖnnte, erweist sich für das vorliegende Vorhaben in der Giregg aus Sicht des Kantons, der Gemeinde und der Grundeigentümerin als nicht verhältnismässig. Aus diesem Grund wurde ein einfacher Bebauungsplan für die Giregg ausgearbeitet. Damit werden Bau- und Lagerbereiche, die Erschliessung sowie die gestalterische Einbettung und Begrünung definieft und der Bebauungsplanpflicht Rechnung getragen. Um die Einhausung und allfällige Wasseranschlüsse zu ermöglichen, soll die Bauordnung auf Absprache mii der Gemeinde im Rahmen der Ortsplanungsrevision diesbezüglich angepasst werden. 1.3 Ziele Da sich der Lagerplatz in einer landschaftlich sensiblen Umgebung befindet und darüber hinaus vom Raten her frUh srchtbar ist, soll der Platz neu strukturiert und besser in die Umgebung eingebunden werden. Ziel ist es eine ansprechende Gesamtlösung für das Areal zu entwickeln, die den unterschiedlichen Bedürfnissen der Nutzer und Betreibenden Rechnung trägt und dabei die sensrble Lage respektiert. Dabei gilt es, die Lagerbereiche zu definieren, eine einheitliche Gestaltung und eine Einbettung in die Landschaft zu sichern sowie die Erschliessung zu optimieren. Der vorliegende einfache Bebauungsplan hat daher folgende Punkte zum Ziel: . Bau- und Lagerbereiche definieren . Sichere Ausgangslage fur Ein- und Ausfahrten schaffen . Einheitliches Erscheinungsbild sichern . Gestalterische Einbettung in die Umgebung definieren 1.4 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans umfasst Teile der Arbeitszone Giregg mit insgesamt 10'652 m2. Der Geltungsbereich besteht aus dem Teil des Grundstücks GS Nr. 1038, das der Bauzone zugewiesen ist. Das Grundstück ist im Eigentum der Korporation Oberageri. Ge ltu ngs b e rei ch Beba u u n g s p I a n 2 Rahmenbedingungen und Besonderheiten des Areals 2 1 Kantonaler Richtplan Der Kantonale Richtplan Zug weist den Lagerplatz Giregg als Siedlungsgebiet aus. Rundherum sind Fruchtfolgeflächen, Wald- und Naturschutzgebiete sowie das Landschaftsschongebiet vermerkt. ti Ir.i Mattli t. n.t iir \\\S r ai; ! -\ iil 4Jir {_) o L4 L4 L4 L4 L4 L5 L5 iillltitil ,////z ! Wald \rVald mit besondeler Schutzfunktion gegen Naturgefahten Waldnäturschutzgebiet Wald mit besondeler Erholungsf unktion Wald mit geringer Erschliessung Naturschutzgebiet / Naturschutzgebiet mit Wald Naturcbj€kt ilil1 ,4.t" r Ä ,trrir/+i^rü^r-ii.' Auszug lQniffiMr Biihiplan Ziö"(Säici' i<äntonsralsbesclllLis.ie bis 1 6 1 7) 2.2 Bau- und Zonenordnung Der Lagerplatz Giregg liegt in der Arbeitszone A. Die Bauordnung definiert das Areal als Lagerplatz und macht einige Aussagen zur Bebauung, Ausstattung und Bepflanzung. Zudem legt sie fur den Lagerplatz Giregg eine Bebauungsplanpfl icht fest. ffi" r1 I Auszug Zonenplan Genteinde Oberageri (Quelle; GlS Kanlon Zug, erzeugl an 1B 518) 2.3 Rahmenbedingungen Umwelt Bedeutsame Landschaften und Schutzgebtete Die Giregg liegt in einem landschaftlich besonders sensiblen Gebiet. lm Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmaler ist die gesamte Gegend als Glaziallandschaft Lorze (BLN 13OZ) vermerkt. Östlich des Lagerplatzes befindet sich ein Flachmoor (Bundesinventar 2889), welches auf kantonaler Ebene durch den engen Schutzbereich Zone A und den Umgebungsschutz Zone B gesichert wird. Die kantonalen Schutzzonen sind auch auf kommunaler Ebene im Zonenplan festgehalten. I' u.$l$l Gireggrain &t. 'ii o -z-e=: Giregg -/,/'I A +..*.*- wlr \ \\ \\tl II B FA-d-G' Atrszug Naturscllulzgebele kanlonal Scl'tutzzone A und B (Quelle; zugmap.ch, erzeugl 24.6.20) Südlich der Giregg liegt ein Schutzwald resp. das Waldnaturschutzgebiet Brämenegg. Gewässer Unter dem Lagerplatz führt in einer Tiefe von bis zu vierzehn Metern der Gireggbach eingedolt durch. Auszug Gewassernetz Gemeinde aberageri (Quelle: zugmap.cll' erzeugt 24.6 20) Boden und Baugrund Natürlicherweise fällt das Gelände im Bereich des Lagerplatzes von der Ratenstrasse nach Süden ab. Zwischen 1960 und .1971 wurde das Gelande mit künstlichen Auffilllungen angehoben und eingeebnet. Die Baugrunduntersuchungen vom März 2018 (siehe separate Beilage) zeigen, dass aufgrund der kunstlichen AuffLillungen künftige Bauten mit Mikropfählen erstellt werden sollten (fur uberschaubare Lasten wie Lagerhallen). Bei der Baugrunduntersuchung wurde zudem darauf hingewiesen, dass organoleptische Anzeichen fur eine Belastung durch synthetische Stoffe erkanni wurden. lm Kataster der belasteten Standorte ist der Lagerplatz als Ablagerungsstandort vermerkt. Gemäss kantonalem Eintrag sind keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Weiter besteht die Gefahr, dass versickerndes Wasser Feinmaterial ausschwemmt, was auf dem Areal zu Unterspi.llungen und Sackungen führen kann. Zudem konnen auf diese Weise mögliche Schadstoffe im AuffUllungskörper mobilisiert und in die unbelastete Umgebung transportiert werden. Somit wäre eine Retention mit einer gedrosselten Ableitung in die Vorfluter zu empfehlen. B 3 Bebauu ngsplan Der Bebauungsplan legt die zulässige Nutzung, HÖhe, Baubereiche und damit auch die Bauabstände der künftigen baulichen Entwicklung fest. Zudem sichert er die Rahmenbedingungen 1ür einen naturnahen Übergang in die Landschaft und schaft eine sichere Ausgangslage für die Erschliessung des Areals. Die Baubereiche können in Etappen bebaut werden. {-j Ausschnill etnfacher Bebauungsplan Grregg 3.1 Rechtliche Einordnung Der Geltungsbereich ist im Situationsplan festgehalten. Durch den einfachen Bebauungsplan werden zulässige Masse und Anordnung fÜr Neubauten und Lagerflächen festgelegt. Wo keine Aussagen getroffen werden, gilt die rechtliche Grundlage der Gemeinde resp. der übergeordneten lnstanzen. Bestandteile des Bebauungsplans Die rechtlich verbindlichen Bestandteile des einfachen Bebauungsplans sind der Situationsplan und die Bestimmungen. Der vorliegende Bericht dient der Erläuterung dieser Dokumente. q I 3.2 Bau- und Nutzungsvorschriften Nutzung Die Giregg wird als Lagerplatz resp. für Lagerbauten genutzt. Die Einrichtung von Arbeitsplätzen, Produktionsstandorten oder Dienstleistungsnu|zungen sind nicht erlaubt. Auf dem Lagerplatz Giregg werden auch weiterhin Güter wie Bau- und Fahrgeräte sowie Brenn- und Baumaterialien gelagert, sofern es sich bei diesen nrcht um umweltgefährdende Stoffe handelt. Dabei sind Auswaschungen durch Regenwasser auch bei extremen Niederschlagsereignissen und Unwettern sowie Unfallgefahren einzurechnen. Grund dafUr sind die Schutz- und Feuchtgebiete von teilweise nationaler Bedeutung, die sich in direkter Nähe zum Lagerplatz befinden. Diese Lebensräume srnd besonders sensibel. Eine Beeinträchtigung durch ausgewaschene Stoffe der Giregg muss in jedem Falle verhindert werden. Bebauung Sämtliche Bauten und Bauteile der Neubauten müssen innerhalb der im Situationsplan festgelegten Baubereiche resp. die Dächer innerhalb der Bereiche fur auskragende Dachkonstruktionen und in den Bestimmungen geregelten Höhen liegen. Der Bebauungsplan legt vier Baubereiche fur die Lagerbauten, von denen je zwei dieselbe maximale GesamthÖhe aufweisen, und einen Bereich im Ostern für die offene Lagerung fest. lm Rahmen der zulässigen Gesamthöhen kann die tatsächliche Höhe variieren. Die maximale Gesamthöhe erlaubt es, ein Pultdach zu erstellen, das das Abladen von Waren durch Kippfunktion der Ladefläche vereinfachi. ln den Baubereichen können Betonsockel von maximal 1m HÖhe erstellt werden. Die Ausstattung und Ausgestaltung der Lagerbauten, die daruber hinaus geht wie Einhausung oder Wasseranschluss kann im Rahmen des einfachen Bebauungsplans nicht geregelt werden. Hierfür ist die jeweils gUltige Bauordnung der Gemeinde Oberageri zu beachten. Anzustreben ist ein einheitliches Erscheinungsbild der Lagerbauten. 33 Umgebungsgestaltung Die Umgebungsgestaltung in der Giregg ist besonders wichtig, um einen möglichst naturnahen Ubergang in die umliegenden Landschaften zu gewährleisten Für die gesamte Umgebungsgestaltung sind einheimische oder standortgerechte und ökologisch wertvolle Pflanzen zu nutzen. Als Sichtschutz und im Sinne einer reduzierten Exponiertheit werden entlang der Ratenstrasse Büsche gepflanzt und erhalten. Dabei ist die Verkehrssicherheit sowohl entlang der Strasse wie auch für die Zu- und Wegfahrt zu wahren. Zum angrenzenden Schutzwald ist der Aussenraum als Waldsaum zu gestalten. lm Situationsplan ist ein Bereich fur den Gewässerraum festgelegt. Darin wird der Gireggbach offengelegt und naturnah gestaltet. Durch diese Massnahme entsteht auf dem Areal ein markanter Mehrwert aus Ökologischer Sicht. Der heute auf diesem Abschnitt durchwegs eingedolte Gireggbach wertet künftig durch die Offenlegung den Lebensraum für Tier- und Pflanzenwelt massgebend auf. ln Absprache mit dem Kanton konnte der Gewässerabstand aufgrund der hierin generierten Mehnryerte aul 14 m Gesamtbreite (entspricht Bereich fUr den Gewässerraum im Situationsplan) reduziert werden. FUr die Definition der neuen Lage des Bachs wurde die N/achbarkeit anhand Gefälle und Fliessgeschwindigkeit gemäss separater Beilage geprüft. Zäune innerhalb des Areals sowie zum Wald im Süden und zu den Naturschutzflächen im Osten sind nicht erlaubt, um die Beeinträchtigung von Wild gering zu halten. Eine Einfriedung zur Fatenstrasse ist mÖglich. 3.4 Erschliessung Die Giregg liegt direkt an der Kantonsstrasse. Aufgrund der geringen Sichtweiten entstehen heute teilweise gefährliche Zu- und Wegfahrtsituationen. Dies wird künftig durch das Freihalten der Sichtzone verbessert. Soll das Grundstück GS Nr. 1201 ebenfalls entwickelt werden, fordert der Kanton die Erschliessung über den Geltungsbereich des ein{achen Bebauungsplans Giregg. Der Bebauungsplan sichert damit nlcht nur die Erschliessung des eigenen Geltungsbereichs, sondern auch des benachbarten Grundstücks. Durch den einfachen Bebauungsplan wird zudem der Zugang für die Bewirtschaitung des angrenzenden Landwirtschaftslands und Naturschutzgebiets gewahrleistet. Auf der Ratenstrasse wird die bestehende Bushaltestelle der Linie 10 (Oberageri - Raten) leicht verschoben und behindertengerecht erstellt. Damit liegt sie neu nicht mehr in der Sichtlinie der Zu-/Wegfahrt des einfachen Bebauungsplans und verbessert so die Verkehrssicherheit. Hierzu sind detaillierte Abklärungen in der Machbarkeitsstudie (vgl. separate Beilage) in Abstimmung mit dem Bebauungsplan durch Geozug erfolgt. 3 5 Versickerung Bei anfallendem nicht verschmutzen Begenwasser ist in erster Priorität die Versickerung anzustreben. ln diesem Sinne wird die Erschliessungs- und Rangierfläche im einfachen Bebauungsplan Giregg als sickerfähige Flache ausgestaltet. Lediglich die Flächen, die sich unter dem Dach resp. plangrafisch in den Bereichen auskragende Dachkonstruktion befinden, können nach Bedarf versiegelt werden. Die Betentions- und Versickerungsvolumen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen. 4 Mitwirkung 4 1 Ablauf Die öffentliche Auflage findet vom 25.09,2020 bis zum 26.10.2020 statt. Während der 3O-tägigen öffentlichen Auflage kann beim Gemeinderat Etnsprache erhoben werden. Berechtigt sind diejenigen, die von den Plänen beruhrt sind und ein schutzwürdiges lnteresse an deren Unterlassung oder Anderung haben. Zudem ist jedermann im Sinne von Art. 4 Abs. 2 RPG berechtigt, bei der Planung mitzuwirken, indem beim Gemeinderat währen der Auflagefrist schriftlich Bemerkungen und Vorschläge eingereicht werden. 4.2 Ergebnis Finspracheverfahren (wird nach der offentlichen Auflage erganzt) 5 VaziI Der einfache Bebauungsplan Giregg kommt der Bebauungsplanpflicht gemäss Bau- und Zonenordnung Oberageri nach. Er bildet damit die rechtliche Grundlage für die Entwicklung der Lagernutzung auf dem Areal. Er legt die zulässige Nutzung, Höhe und Lage der Lagerbauten fest. Zudem sichert er die Rahmenloedingungen fUr einen naturnahen Übergang in die Landschaft und eine massive ökologische Aufwertung durch die Offenlegung des Gireggbachs. Darüber hinaus schaft er eine sichere Ausgangslage fUr die Erschliessung des Areals und die angrenzende Ratenstrasse. Aufgrund des neuen übergeordneten Rechts sind die AbweichungsmÖglichkeiten des einfachen Bebauungsplans von der Regelbauweise stark eingeschränkt und gesetzlich abschliessend geregelt. Der Aufwand eines ordentlichen Bebauungsplans mtt Konkurrenzverfahren, der die notwendigen Abweichungen ermöglichen könnte, enrueist sich für das vorliegende Vorhaben in der Giregg als nicht verhältnismässig. Um die Einhausung und allfällige Wasseranschlusse zu ermöglichen, soll die Bauordnung nachgelagert im Rahmen der Ortsplanungsrevision angepasst werden. 6 Beilagen Geotechnischer Bericht zum Baugrund - Umgestaltung Areal / Lagerplatz Giregg Alosen Schenker Korner Richter AG 21. März 2018 Machbarkeitsstudie Bachoffenlegung Giregg Geozug lngenieure 1 1 .9 2019 Bachoffenlegung Giregg Situationsplan Vorprojekt Geozug lngenieure 24 10 2019