Loi générale sur le logement et la protection des locataires

§ 2

Prêts hypothécaires Art. 20(25) Art. 21(25) Prêts en 2e et 3e rangs 1 Pour les immeubles des catégories 1, 2 et 4, le Conseil d’Etat peut, si les conditions du marché des capitaux l’exigent, et après une analyse du risque et du refus des organismes prêteurs, accorder des prêts hypothécaires en 2e ou 3e rang, avec ou sans intérêt, lorsque le propriétaire est : a) une corporation ou un établissement de droit public, ou une personne morale dépendant d’une telle institution; b) une association ou une fondation ne poursuivant pas de but lucratif; c) une société coopérative d’habitation dont les membres représentent au moins ⅔ de l’ensemble des titulaires d’appartements, dont les fonds propres n’ont pas un rendement supérieur à 5%, après amortissement, et qui ne distribuent pas de dividende aux coopérateurs. 2 Ces prêts ne peuvent dépasser 15% ni, ajoutés aux prêts hypothécaires de rang préférable, excéder au total 95% de la valeur de gage de l’immeuble, à dire d’expert. Ils doivent être remboursés à partir de la 10e année d’exploitation de l’immeuble, en 15 ans au maximum. Art. 22 Droits d’enregistrement Les prêts de l’Etat en 2e et 3e rangs sont exempts de tous droits d’enregistrement. Section 2 Aide à l’exploitation § 1 Subventions Art. 23(14) Taux des subventions 1 Le Conseil d’Etat peut verser, à titre de subvention, des annuités dégressives conformément aux modalités suivantes : a) pour les immeubles des catégories 1 et 2, la subvention peut atteindre, pendant une première période de 4 ans, 5% de 80% de la valeur de l’immeuble, à dire d’expert. Cette annuité est ensuite réduite de 1/9 tous les 2 ans, pour disparaître totalement dès la 21e année; sur demande du propriétaire, l’annuité peut être réduite de 1/11, tous les 2 ans, pour disparaître totalement dès la 25e année. Sur demande du propriétaire, la subvention peut aussi atteindre pendant une première période de 4 ans 6% de 80% de la valeur de l’immeuble. Dans cette hypothèse l’annuité est ensuite réduite de 1/14 tous les 2 ans pour disparaître totalement dès la 31e année; b) dans les cas prévus à l’article 17, alinéa 3, le taux de la subvention peut être porté à 5,5% de 95% de la valeur de l’immeuble, à dire d’expert, pendant une première période de 4 ans. Dès la 5e année, la subvention est réduite à raison de 1/11 tous les 2 ans, pour disparaître totalement dès la 25e année. Sur demande du propriétaire, la subvention peut atteindre pendant une première période de 4 ans 6% de 95% de la valeur de l’immeuble. Dans cette hypothèse l’annuité est ensuite réduite de 1/16 tous les 2 ans pour disparaître totalement dès la 35e année; 2 Le Conseil d’Etat peut, avec l’accord du propriétaire, prolonger au-delà des échéances prévues la subvention consentie, en vertu de l’alinéa 1, durant 5 ans, la dégressivité de la subvention étant modifiée en conséquence. 3 Dans la fixation du taux de la subvention, il peut être tenu compte des autres prestations éventuelles de l’Etat, telles que mise à disposition de terrains à des conditions favorables ou octroi de prêts à intérêt réduit ou sans intérêt. Art. 23A(17) Dégressivité des subventions Exceptions 1 Le Conseil d’Etat est autorisé à renoncer, totalement ou partiellement, à appliquer la dégressivité des subventions visées à l’article 23. Source SILGENEVE PUBLIC, 10 2 Peuvent bénéficier de cette mesure, tous les immeubles de la catégorie 1 HBM, ainsi que ceux de la catégorie 2 HLM exploités en la forme de foyers par des institutions sans but lucratif pour le logement des étudiants, apprentis ou jeunes travailleurs et des personnes âgées ou handicapées. 3 La suppression ou la réduction de la dégressivité des subventions peut être appliquée pendant une durée maximum de 20 ans;(c) le Conseil d’Etat peut ensuite, avec l’accord du propriétaire, prolonger l’aide de l’Etat par périodes renouvelables de 5 ans au maximum, dans la mesure où les circonstances l’exigent. Art. 23B(25) Catégories d’immeubles 1 Le Conseil d’Etat autorise, pour les immeubles de la catégorie 4, une subvention personnalisée au logement aux locataires respectant les conditions fixées à l’article 30, pour une durée ne pouvant excéder 25 ans, à compter de la mise en exploitation de l’immeuble. 2 Cette subvention personnalisée s’élève au maximum à 1 700 francs la pièce par an, pendant une période de 20 ans à compter de la mise en exploitation de l’immeuble. Ce montant maximum est ensuite réduit chaque année de 100 francs par pièce, de la 21e à la 25e année. Dès la 26e année, la subvention personnalisée est supprimée.(43) 3 Le cumul entre la subvention personnalisée au logement et l’allocation de logement est exclu. 4 Le cumul entre la subvention personnalisée et les prestations complémentaires fédérales et cantonales à l’assurance-vieillesse, survivants et invalidité est exclu. La même exclusion de cumul s’applique entre la subvention personnalisée et les prestations transitoires pour les chômeurs âgés.(51) § 2 Régime fiscal(25) Art. 24(25) Impôt immobilier complémentaire Le Conseil d’Etat peut exonérer les propriétaires d’immeubles construits au bénéfice de la loi de l’impôt immobilier complémentaire dans les limites suivantes : a) pour les immeubles des catégories 1 et 2, l’exonération n’excédera pas 20 ans; b) pour les immeubles de la catégorie 4, l’exonération est de 80% et n’excédera pas 20 ans. Art. 24A(25) Taux d’imposition 1 Le Conseil d’Etat peut fixer des taux d’imposition réduits en faveur des propriétaires d’immeubles construits au bénéfice de la loi. Ces taux réduits ne concernent que les éléments de taxation relatifs aux immeubles soumis à la loi. La réduction de la charge fiscale correspondante ne peut dépasser les pourcentages suivants : a) 90% pour les opérations financées par des fonds propres ne dépassant pas 25% du prix de revient des immeubles; b) 70% lorsque les fonds propres représentent de 26 à 50% du prix de revient des immeubles; c) 50% lorsque les fonds propres représentent de 51 à 75% du prix de revient des immeubles; d) 30% lorsque les fonds propres représentent plus de 75% du prix de revient des immeubles. 2 Le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant les 10 premières années; il est ensuite réduit de moitié pendant les 10 années suivantes pour disparaître totalement dès la 21e année. Dans les cas d’application de l’article 17, alinéa 3, lettre a, et lorsque le financement par des fonds propres ne dépasse pas 5% du prix de revient des immeubles, le pourcentage de réduction accordé initialement est fixe pendant 20 ans pour prendre fin dès la 21e année. La dégressivité ou la suppression du pourcentage de réduction accordé en vertu du présent article n’est pas prise en considération pour les modifications de l’état locatif prévues par l’article 42, alinéa 1, de la loi. 3 Le pourcentage de fonds propres déterminant pour la fixation de la réduction du taux d’imposition est celui figurant sur le plan financier pris en considération lors de la fixation initiale des loyers par le Conseil d’Etat. La variation du pourcentage de fonds propres résultant de l’amortissement régulier des dettes hypothécaires n’entraîne pas une modification de la réduction du taux accordée initialement. En revanche, le pourcentage de réduction du taux d’imposition peut être revu en cas de modification ultérieure du financement des immeubles, approuvée par l’Etat. 4 Le Conseil d’Etat publie chaque année, dans son rapport de gestion, le montant total des rabais fiscaux accordés en vertu du présent article. Section 3 Conditions relatives aux immeubles Art. 25(2) Conditions générales Pour être admis au bénéfice de la présente loi, les immeubles doivent répondre aux conditions suivantes : a) comprendre essentiellement des logements dont les loyers soient compatibles avec la destination de logements d’utilité publique dans chacune des catégories prévues à l’article 16;(25) b) comporter un équipement confortable et répondre par leur conception et leurs caractéristiques aux besoins de la population; Source SILGENEVE PUBLIC, 11 c) être construits conformément aux règles de l’art et avec des matériaux de bonne qualité; d) être conformes aux conditions de l’article 1, alinéa 2, lettre d.(25) Art. 26(2) Autres cas Peuvent également être admis au bénéfice de la présente loi : a) des immeubles comprenant, en plus de logements d’utilité publique, des locaux commerciaux, dans la mesure où ils sont nécessaires à l’économie du projet et où leur surface n’excède pas le tiers de la surface locative totale; b) des immeubles transformés ou rénovés, lorsque la transformation ou rénovation a pour but d’augmenter les possibilités de logements, d’en améliorer les conditions ou lorsqu’elle se révèle économiquement plus favorable qu’une démolition et une reconstruction; des motifs d’ordre esthétique, historique ou d’autres motifs d’intérêt général peuvent être pris en considération dans l’appréciation des cas; c) des immeubles comprenant des chambres individuelles lorsqu’ils sont exploités par des institutions sans but lucratif, notamment par des foyers d’étudiants, de personnes âgées ou d’infirmes;(25) d) (25) e) des immeubles dans le cadre desquels un bail associatif est conclu au profit d’une association sans but lucratif.(25) Art. 27(35) Plans techniques et financiers Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l’état locatif, doivent être préalablement agréés par le Conseil d’Etat, qui peut déléguer cette compétence à un département. Toute modification qui intervient en cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l’objet d’un nouvel agrément. Art. 28 Entretien 1 Les immeubles doivent être maintenus constamment en bon état d’entretien. Les agents de l’Etat, désignés à cet effet, y ont accès en tout temps pour les contrôler. 2 En cas de contestation sur l’état de l’entretien, le département chargé de l’application de la présente loi peut ordonner une expertise. Les frais sont supportés par le propriétaire si les experts constatent un défaut d’entretien. 3 Si le propriétaire, après avoir été dûment sommé, omet de faire effectuer les travaux jugés nécessaires, le département peut les faire exécuter d’office. Leur coût, ainsi que les frais d’expertise, peuvent être recouvrés par déduction sur le montant des subventions de l’Etat. Art. 29(25) Section 4 Conditions relatives aux locataires Art. 30(6) Limites de revenu Principe 1 Les logements visés à l’article 16, catégories 1 et 2, sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n’excède pas le barème d’entrée et dont le revenu, en cours de bail, n’excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d’une subvention personnalisée au sens de l’article 30A; en cas de relocation, la priorité doit être donnée à un locataire respectant les conditions fixées à l’article 30A, si les 60% au moins des logements ne sont plus occupés par des locataires bénéficiant d’une subvention personnalisée.(25) 2 Le barème d’entrée s’obtient en divisant le loyer effectif du logement (à l’exclusion des frais de chauffage et d’eau chaude et du loyer du garage) par le taux d’effort. Taux d’effort 3 Les taux d’effort sont les suivants : a) pour l’occupation d’un logement d’une pièce de plus que le nombre de personnes 21% b) pour une occupation supérieure à celle visée à la lettre a 19% c) pour une occupation inférieure à celle visée à la lettre a 23% d) en cas de sous-occupation au sens de l’article 31C 29% e) lorsque le barème de sortie est atteint 29%(43) Accès au logement 4 Les logements situés dans les immeubles visés à l’article 16, catégories 1 et 2, doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n’excède pas un certain pourcentage du barème d’entrée fixé par le règlement et situé entre 75% et 95% du dit barème.(25) Source SILGENEVE PUBLIC, 12 Barème de sortie 5 Le barème de sortie correspond au barème d’entrée multiplié par 1,75.(18) Art. 30A(21) Subvention personnalisée au logement pour les immeubles HM 1 La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leur taux d’effort au niveau de ceux fixés à l’article 30.(25) 2 L’article 31 n’est pas applicable pour les immeubles de la catégorie 4. Art. 31(6) Dépassement des limites de revenu Surtaxe 1 Le locataire dont le revenu dépasse le barème d’entrée est astreint au paiement d’une surtaxe.(18) 2 La surtaxe correspond à la différence entre le loyer théorique et le loyer effectif du logement. La surtaxe, ajoutée au loyer, ne peut en aucun cas entraîner des taux d’effort supérieurs à ceux visés à l’article 30. 3 (25) Dépassement du barème de sortie Surtaxe accrue, congé 4 Dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le taux d’effort est porté à 28% et le propriétaire de l’immeuble peut être requis par le département chargé d’appliquer la loi (ci-après : département) de résilier le bail.(33) 5 (18) Avis au locataire 6 Le locataire dont le revenu dépasse le barème de sortie est avisé par le service compétent de ce dépassement et des conséquences qui en découlent. Art. 31A(21) Exceptions 1 Les locataires d’un logement de la catégorie 4 ne bénéficiant pas d’une subvention personnalisée ne sont pas soumis aux limites de revenus fixés aux articles 30 et suivants; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l’autorité compétente. 2 Le Conseil d’Etat peut autoriser le propriétaire d’un immeuble de la catégorie 1 ou 2 à renoncer, pour un certain nombre de logements, aux prestations de l’Etat. Les locataires de ces logements ne sont également pas soumis aux limites de revenus fixées à l’article 30; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l’autorité compétente.(25) 3 Le Conseil d’Etat est autorisé à édicter des mesures exceptionnelles permettant de déroger en faveur du locataire au barème d’entrée et au barème de sortie, aux conditions d’octroi et au montant de l’allocation de logement et de la subvention personnalisée, ainsi que de réduire, voire de supprimer les surtaxes, ou de fixer un délai pour appliquer le taux d’effort prévu en cas de sous-occupation, en particulier pour des motifs sociaux.(25) Art. 31B(18) Autres conditions relatives aux locataires Congé 1 Le propriétaire de l’immeuble peut être requis par le service compétent de résilier le bail du locataire en cas de sous-location, de sous-occupation, de dépassement des normes de revenu (barème de sortie), de nonpaiement des surtaxes ou de défaut d’une autre condition légale ou réglementaire permettant d’occuper le logement ou lorsque le locataire n’a pas constitué son domicile civil et fiscal dans le canton. Fortune 2 Les logements des immeubles visés à l’article 16, catégories 1, 2 et 4, sont destinés aux personnes dont la fortune n’est pas manifestement excessive.(33) 3 Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l’impôt sur le revenu à Genève et ayant, en principe, résidé à Genève pendant quatre années continues dans les huit dernières années.(50) Art. 31C(6) Définitions et cas d’application(49) 1 Au sens de la présente loi, les termes ci-après ont la signification suivante : a) revenu : par revenu, il faut entendre le revenu déterminant résultant de la loi sur le revenu déterminant le droit aux prestations sociales cantonales, du 19 mai 2005, du titulaire du bail, additionné à celui des autres personnes occupant le logement, dont à déduire une somme de 10 000 francs pour la première personne, de 7 500 francs pour la deuxième personne et de 5 000 francs par personne dès la troisième personne occupant le logement;(33) Source SILGENEVE PUBLIC, 13 b) loyer effectif : le loyer effectif du logement équivaut au loyer autorisé, au sens des articles 27 et 42, à l’exclusion des frais de chauffage et d’eau chaude et du loyer du garage. Lorsque le loyer perçu est inférieur au loyer autorisé, il est tenu compte de celui-là; c) loyer théorique : le loyer théorique du logement s’obtient en multipliant le revenu par le taux d’effort visé à l’article 30; d) taux d’effort : le taux d’effort est le pourcentage minimum du revenu déterminant à consacrer au loyer;(18) e) sous-occupation : il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement;(25) f) personnes occupant le logement : sont considérées comme occupant le logement, les personnes ayant un domicile légal, déclaré à l’office cantonal de la population et des migrations(42), identique à celui du titulaire du bail;(25) g) garde alternée : les enfants mineurs sont considérés comme occupant les logements respectifs de leurs parents de façon simultanée, en dérogation à la lettre f du présent article. Le département règle le cas des droits de visite élargis.(49) Dispositions d’exécution 2 Le Conseil d’Etat édicte les dispositions d’exécution de la présente loi. Il détermine notamment la période de prise en considération du revenu, les normes d’occupation des logements, les conditions de perception de la surtaxe et celles d’octroi de l’allocation de logement.(18) Art. 32(18) Section 5 Dispositions particulières relatives aux immeubles de la catégorie 1 (HBM)