Quartiergestaltungsplan Lutisbach und Erliberg

t a ao EF{WQülhESEir$INDE ffi*AffH quARn ERG ESTALTUNGSPTAN Lutishch lErliberg Grundstücknummern 42, 43, 2237 Planungsbericht 17.03.2015 Pl / Allgemeine Erläuterungen,,Lutisbach" und,,Erliberg" ..... "....'.."," 5. Bestandteile Quartiergesta ltu ngsplan 2 Allgemeine Bestimmungen Teilgebiete,,Lutisbach" und ,,Erliberg" """""""""' """""""""""3 7. örtlicher Geltungsbereich 3 8. Zugrunde liegende Dokumente bzw. Vorschriften'."........... """""""""""'4 9. Zweck des QGP.......... 4 10, Richtprojekt Teilgebiet ,,Lutisbach".'. """"""5 11. Richtprojekt Teilgebiet,,Erliberg".'.'.. """"""6 13. Topografie 14. Vegetation ............'. 15. Erschliessung, Pa rkierung, Durchwegun g, Velos 16. Gemeinschaftliche Spiel- und Freiflächen 17. Entsorgung 18. WerkleitungskonzePt... 19. Entwässerung ......., 20. Bauten 21. NutzungskonzePt,........ 22. Architektonischer Ausdruck 23. Material- und Farbkonzept.".'...'...' 24 Private Aussenräume .8 .8 .9 .9 L7 ....11 ..,......11 t2 ........L2 frp Al lgemei ne Erläuterungen,,Lutisbach " u nd,, Erli berg" 1. Zweck des QGP über die zwei westlich von Oberägeri gelegenen Teilgebiete ,,Lutisbach" und ,,Erliberg" ist aufgrund der Festlegungen im Zonenplan der Gemeinde für die vorgesehenen Bauvorhaben ein übergreifender Quartiergestaltungsplan (QGP) verpflichtend erforderlich. lnsgesamt bildet der Quartiergestaltungsplan die konzeptionelle Ausgangslage fÜr die weitere, detailliertere Planung der Gesamtbebauung. Er beschreibt die Grundstrukturen bezüglich Erschliessung, Landschaft und Bebauung. Als Grundlage für den Quartiergestaltungsplan dient das Richtprojekt aus dem Studienauftrag für das Teilgebiet Lutisbach und das Richtprojekt des Büros Albi Nussbaumer für das Teilgebiet Erliberg. 2. landschaftsraum Die Landschaft um den Aegerisee ist von steil abfallenden topographischen Einschnitten der Bachläufe mit ihren bewaldeten Strukturen zum See hin geformt, Diese Geländekammern werden von den typischen, offen zum See hin abfliessenden Wiesenfluren, mit freistehenden und heute teilweise in die Bebauungsstrukuren integrierten Bauernhäusern mit ihren Nutzbauten, geprägt. Der überwiegende Teil des Seeufers und die Hangsituationen sind nach wie vor unverbaut und vermitteln das Bild der unberührten, ortstypischen Landschaft, die landwirtschaftlich genutzt und gepflegt wird' Beim Teilgebiet Lutisbach handelt es sich um eine topographisch ausgeprägte, gegen Süden orientierte Hanglage, die von der unterhalb gelegenen Hauptstrasse aus über den Lutisbachweg hangaufwärts erschlossen wird. Das oberhalb anschliessende Teilgebiet Erliberg zeichnet sich durch eine abflachende Hanglage mit sanfter Hügelkuppe aus und wird über die Schneitstrasse sowie die Erlibergstrasse erschlossen. Die Teilgebiete liegen oberhalb des Aegerisees in einer im Westen von Wald und dem Lutisbach begrenzten Geländekammer, die entlang der Teilgebietgrenze von einem bestehenden Gehölzsaum gegliedert wird. östlich grenzt ein Band mit Wohnbauten das Teilgebiet Lutisbach gegen Oberägeri hin ab; das Teilgebiet Erliberg wird von gruppierten Mehrfamilienhäusern begrenzt, die sich mit der Bebauungsstruktur von Oberägeri verbinden. Hangaufwärts geht das Gebiet des QGP ansteigend in die offene Landschaft über. Beide Teilgebiete profitieren von einer ausgezeichneten Fernsicht' 3. Gestaltungskonzept Die typologische Haltung und der ortsbauliche Entwurf der Projekte Erliberg und Lutisbach nehmen Bezug auf die landschaftlichen Parameter, Die Grösse der zusammenhängenden Grundstücke ermöglicht es, ortsbauliche Ziele zu verfolgen, welche die Qualitäten des natürlichen Landschaftraumes spürbar weiterführen und die Teilgebiete in der Gesamtwirkung von den auf sich bezogenen Bau- und Gestaltungsstrukturen der Nachbarschaft unterscheidet. Die Landschaftstypologie des fliessenden Raumes wird mit der hier erfolgten ortsbaulichen Strategie erhalten. Der bestehende Waldsaum entlang des Lutisbachs und der Gehölzsaum entlang der nördlichen Geländekante werden in die Gestaltungskonzeption einbezogen. Die bauliche Absicht im Teilgebiet Lutisbach besteht darin, Punktbauten am Hang entlang der vorgegebenen Erschliessungsstrasse in gelöster Weise zu gruppieren und insgesamt eine lntegration der Bauvolumen in die gegebene Hanglage zu erreichen, die in Bezug auf die gewachsene Topografie die Beibehaltung eines Geländemodells ermöglicht, welche die Typologie der ländlichen Wiesenflur bestehen lässt. private Aussenräume werden in die Baukörper integriert. Die Hangsituation soll dadurch nicht zusätzlich verbaut werden. Ilp Ebenso besteht auf dem Gebiet Erliberg die bauliche Absicht darin, den landschaftlichen Aspekt von grosszügig bemessenen Wiesen, welche die Hanglandschaften am Agerisee prägen, trotz Bebauung spür- und erlebbar zu behalten. Entlang des Moränenzuges werden zwei langgezogene Gebäude erstellt. Die Konzentration der Nutzung auf die zwei Gebäude erlaubt es, eine grosszügig bemessene Umgebungsfläche zu belassen, welche den zukünftigen Bewohnern für die Erholung zur Verfügung gestellt werden soll. Die zwei Gebäude formulieren den topgraphischen Übergang auf der Parzelle von Süden nach Norden und bilden den baulichen Abschluss gegen Norden. Morphologisch beziehen sich die zwei längs im Hang liegenden Gebäude auf benachbarte Sanatoriumsbauten. Die drei kleinen ,,Sommerhäuser" entlang der Hecke bilden den Übergang zu den eher klein bemessenen Bauten im Gebiet Lutisbach. 4. landschaft Auf die landschaftlichen Qualitäten wird besondere Rücksicht genommen. Die Kontinuität des Landschaftsraumes sowie die charakteristische Morphologie bleiben erlebbar. Landschaftsräumlich prägende Elemente, wie die Bachbestockung entlang des Lutisbaches und die Grenzhecke zwischen den beiden Teilgebieten, werden in die Gestaltung miteinbezogen. 5. Bestandteile Quartiergesta ltungsplan Der QGP umfasst folgende Bestandteile: - QGP Quartiergestaltungsplan über die Gebiete Lutisbach I Erliberg - Planungsbericht Lutisbach I Erliberg lnformativen Charakter haben: - Umgebungsplan über die Gebiete Lutisbach I Erliberg - Wettbewerbsprojekt Lutisbach - Richtprojekt Erliberg M 1:500, Format A0 Seiten 1- 13 M 1:500, Format A0 Ohne Massstab, Format A3 Ohne Massstab, Format A3 //r Allgemeine Bestimmungen Teilgebiete,,Lutisbach" und rrErliberg" 6. Ausgangslage Nach Zonenplan der Gemeinde Oberägeri gilt für die in der Zone W2b liegende Landfläche des GS 42 und die als W2b und W3 eingezonten Flächen des GS 43 eine Quartiergestaltungspflicht (Aus Protokoll 2Ot2227 EGOI 7. örtlicher Geltungsbereich Der euartiergestaltungsplan gilt für die im Zonenplan gekennzeichnete ,,quartiergestaltungsplanpflichtige Fläche", bestehend aus: Fläche GS 42 (innerh' QGP) 30 018 mz Fläche GS 2237 1 000 m2 Subtotal: 31 018 m2 = Teilgebiet,,Lutisbach" Fläche GS 43 {innerh. QGP) 20 807 m2 = Teilsebiet,,Erliberg" für ein Gesamtgebiet von 51 825 m2 = Perimeter QGP ---- + + + + + + + plan 1- eGp Arealübersicht: Parzellennummern, Auszug aus dem Zonenplan Kanton Zug, ohne Massstab f,p 8. Zugrunde liegende Dokumente bzw. Vorschriften a. Bauordnung der Einwohnergemeinde Oberägeri vom 24. September 2006, Stand 30' November 2009 b. Zonenplan 2006 in der Weiterführung, Druckdalum t7.Ot.2Ot4 c. Gemeinderatsbeschluss 2012.227 Oberägeri, Protokollauszug der Sitzung vom 17. September 2012 d. Protokoll der Gemeinderatssitzung GR Oberägeri vom 10.03.2014 e. Protokoll der Gemeinderatssitzung GR Oberägeri vom 15.12'2014 9. Zweck des QGP Der Quartiergestaltungsplan gewährleistet: a. Die Voraussetzungen sowohl für eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete, als auch wirtschaftlich tragfähige Überbauung b. Aussenräume von hoher Qualität c. Eine zweckdienliche Lösung für die verkehrstechnische Erschliessung lL 10. Richtprojekt Teilgebiet,,Lutisbach" Die überbauung des landschaftlich empfindlichen Teilgebietes,,Lutisbach" als Teil des gesamtheitlichen euartiergestaltungsplans wurde aufgrund eines mehrstufigen Wettbewerbsverfahrens eingehend analysiert und in dervorliegenden Form als überzeugendes Lösungskonzept herausgearbeitet. Aufgrund der im Vorfeld zusammen mit der Gemeinde Oberägeri definierten Anforderungen und Auflagen an die überbauung, wird das Wettbewerbsprojekt für das Teilgebiet Lutisbach als Grundlage für den Quartiergestaltungsplan übernommen. wl d, ffi ',M 26m0m Plan 2 - Wettbewerbsprojekt Lutisbach, Situation und Schnitt Anknüpfend an die morphologischen Siedlungsspuren im Osten wird der nach Süden stark abfallende Hang mit 13 punktbauten sorgsam belegt. Die bestehende Wegführung des Lutisbachweges bleibt weitgehend erhalten und wird zum ordnenden Element der neuen Überbauung. lm gleichen Sinne wird die Modulation der Topographie gewürdigt. ftt' 5 Die Setzung der einzelnen Bauten folgt dem sanften Verlauf des Berghanges, so dass sich dessen wellenartige Kontur in einem leicht bewegten Bebauungsmuster wiederfindet. Die Unterniveaugaragen verbinden jeweils zwei oder drei Bauten. Die Zufahrten erfolgen direkt von der Erschliessungsstrasse aus. Lage und Abmessungen, sowie Setzung und Ausrichtungen der Gebäude sind im QGP schematisch und nicht linienscharf da rgestellt. 11. Richtprojekt Teilgebiet,,Erliberg" Das Richtprojekt zum Quartiergestaltungsplan zeigt ein Ensemble von zwei grossen und vier kleineren Bauten. Die zwei langgezogenen mäandrierenden Gebäude sind typologisch so gewählt, dass grosszügig bemessene, innerhalb und ausserhalb der Gebäude liegende Kommunikationsräume entstehen. Die drei kleinmassstäblichen Häuser stellen den morphologischen Übergang zu den Gebieten mit Einzelbebauung her. Das östliche Gebäude wird von der Erlibergstrasse aus über einen offen formulierten Zugangsraum erschlossen. Eine gedeckte, laubenartige Zone führt zu den Erschliessungskernen. Das westliche Gebäude umfasst durch seine Gebäudeform einen ins Gelände gelegten Hofraum, welchen man von Nordwesten her über die Erlibergstrasse betritt. Ein kreuzgangartig formulierter Umgang führt zu den Erschliessungskernen. I { I 1 /- /- ( i"fr I (" n n E { Plan 3 - Richtprojekt Erliberg, Situation Das Angebot an unterschiedlichen Kommunikationsräumen steht in Abfolge zu der landschaftlich formulierten, offenen Umgebung und bietet den Bewohnern die Möglichkeit für ein gemeinsames generationenübergreifendes Leben im Erliberg. / I r It I I I tllll lll , --'.. l L-l_L_t1*t-f --l- -l+-'ll. rr,r ' lt: --L , , t++J r,, F#lllrrr i Plan 4 - Richtprojekt Erliberg, Grundriss und Schnitte l I ; fftt 12. QGP '-, Mtdlrnthluiiban lfr.ffin {Mrd lFl "--- W!ffi.nCSm.. ..'--- khstsl#.Ha.udtu@ [] u*u*,r+-d^tuw,dkryü,ü^ldtqn tuM ffi ma**wewLl.tuM l--..l unsl'qr*nq'!&:lm ffi mrmrt*&irrdr&nd* JdM. l{tlMud r ltiTf;ffiyi**ffi'**m* Elft w*ddturyhhm'wsmdd*dorqMM,t{.'M ää Ötr fthowqe-lssraw#rtMtu r4.&t@büd ffi tn*ttq44.rMon r:m Itl il II'Mt EI fGffiohn&rnrsn@M tffi4$G&tqßdffiüd frlwdot. ffiqwLhntuh0@44 tu&!6w.M ffiswtlMffil/t6Mr &m ßrror Lg.ilnd bnl shlld btnio tn@t@&lk b$ Slm$kh Plan 5 - Quartiergestaltungsplan Lutisbach I Erli berg 13. Topografie Das übergreifende Umgebungskonzept berücksichtig! die landschaftlichen Besonderheiten. Der Freiraum wird als kontinuierlicher, durchfliessender Raum konzipiert und respektiert dadurch die unterschiedliche prägung der beiden Teilgebiete. Bauten, Wege und Plätze sind mit grosser Sorgfalt in die vorhandene Topografie eingebettet. Die Topografie zwischen den Gebäuden wird insgesamt spürbar erhalten. Die Anordnung der Bauten im Teilgebiet Lutisbach reagiert auf die steil abfallende Hangsituation. Die Baukörper werden in einer gelösten Form gruppiert und punktuell in die Landschaft gesetzt. Die Versetzung der Baukörper innerhalb der Einheiten ermöglicht über die konsequente Sockelausbildung die /- lntegration der Volumen in die Topografie. Vereinzelte, nicht vermeidbare Stützmauern und Hangbauwerke werden optimal in die Landschaft integriert. Das Teilgebiet Erliberg zeichnet sich durch seine landschaftsräumliche Lage und seine topografischen Merkmale in besondere Weise aus. Die nördliche Zone, zwischen weich gewölbter Moränenkuppe und Erlibergstrasse ist eher geschützt und intim und ist aus der Ferne nicht einsehbar' Die südliche Zone verläuft von der Moränenkuppe aus talwärts und geht abfallend in das Teilgebiet Lutisbach über. Die Anordnung der zwei langgezogenen, mäandrierenden Bauten bezieht sich auf die spezifische Topografie der Moränenkuppe und nutzt diese für eine optimale lntegration' 14. Vegetation Das Vegetationskonzept der Umgebungsgestaltung berücksichtigt und respektiert die bestehenden und räumlich wirksamen Vegetationselemente des Waldes und des Gehölzsaumes entlang der Grundstücksgrenze zwischen den Teilgebieten. Waldsaum und Wildhecke werden mit artenreichen Strauchpflanzungen ergänzt. Die Vegetation orientiert sich am landschaftlichen Gestaltungskonzept. Generell kommen heimische Arten zur Anwendung. Die Baumschicht besteht aus Feld- und allfälligen Obstgehölzen. Frei gestreute, hochstämmige Bäume in unterschiedlicher Dichteanordnung bestimmen das Landschaftsbild in Analogie zur ökologisch wertvollen Streuwiese, und erzeugen zwischen den Bauten in ihrer Skalierung eine gesuchte Filterwirkung und betonen Orte und Wegführungen. Die durchgehende, naturnahe Wiesenflur betont die fliessende Topografie. Die Grünflächen zwischen den Gebäuden sind vorwiegend als naturnahe Wiesenflure ausgebildet und spannen sich als ununterbrochene Vegetationsteppiche zwischen die Gebäude. Wiesen, die nicht als Spielflächen genutzt\ /erden, werden als extensive Blumenwiesen angelegt ' Dle Bepflanzung weist einen hohen ökologischen Wert auf. Die aktuellen Kenntnisse bezüglich unkontrollierter Verbreitung fremder Arten und Schutz heimischer ökosysteme vor Schädlingen und Krankheiten, sind im Bepflanzungskonzept zu berücksichtigen. Die beiden Teilgebiete Lutisbach und Erliberg werden über das gemeinsame Vegetationskonzept erkennbar verbunden' 15. Erschliessung, Parkierung, Durchwegung, Velos Von der Hauptstrasse am See zweigt der Lutisbachweg als Haupterschliessung des Teilgebietes Lutisbach ab. Es ist ein einseitiges Trottoir vorgesehen. Die Erschliessungen der Unterniveaugaragen erfolgen auf kürzestem Weg direkt ab der Haupterschliessungsstrasse. Bergseitige Sockelmauern begleiten die Erschliessungsstrasse und verbinden sich mit den Portalen der Tiefgarageneinfahrten. Diese werden optimal in die Landschaft integriert' Die Besucherparkplätze werden in den Tiefgaragen angeordnet. Aufgrund der Hanglage sind fünf parkierungsanlagen vorgesehen. Ein Behindertenparkplatz wird jeweils an den Hauptzugängen zu den Gebäudegruppen vorgesehen. Die Veloparkierung erfolgt in den Unterniveaugaragen und den Zugangszonen zu den Gebäuden. Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen, die ausserhalb der geplanten Strasse erforderlich sind, werden als Schotterrasen in genügender Tragfähigkeit ausgebildet. Der Wendeplatz für Feuerwehr, Ambulanz und sonstige Anlieferung erfolgt am Ende der Haupterschliessungsstrasse und wird mit einer Zufahrt der U nterniveaugarage komb iniert. Die Erschliessung des Teilgebietes Erliberg erfolgt via Schneitstrasse über die im Zuge der Realisierung der Bebauung auszubauende Erlibergstrasse. Die Parkierung erfolgt über eine Tiefgarageneinfahrt im Nordwesten der Parzelle ab der Erlibergstrasse. Es ist eine einzige Parkierungsanlage für die /,( lt, Gesamtüberbauung vorgesehen. Ein Grossteil der Veloabstellplätze wird über die Tiefgarageneinfahrt erschlossen. Die Besucherparkplätze befinden sich an der Erlibergstrasse, im Norden des dienenden Hauses zwischen den zwei Hauptgebäuden. Wege führen über hofartig gefasste Zugangsräume zu den Eingangsbereichen der Gebäude. Von der Schneitstrasse aus führt ein öffentlich zugänglicher Weg unterhalb der Gebäude zum Lutisbachweg im Westen und stellt die Querverbindung sicher. Drei öffentliche, primäre Fusswegverbindungen erschliessen und verbinden die Teilgebiete Lutisbach und Erliberg an der Peripherie der Grundstücke und in Fortsetzung der Haupterschliessungsstrasse in der Mitte. Eine westliche Fussgängerverbindung führt von der Bushaltestelle entlang der Haupterschliessung auf dem Trottoir bis in den Bereich nach dem Richtungswechsel und verläuft als aufsteigender Fussweg in der Wiesenlandschaft zum höher gelegenen, nordwestlichen Punkt des Teilgebietes. Die weitere Fortführung erfolgt über den bestehenden Flurweg zum Teilgebiet Erliberg. Eine östliche Fussgängerverbindung erschliesst von der Bushaltestelle zum Holderbachweg und führt entlang der Grundstücksgrenze und über den bestehenden Weg östlich davon zum höher gelegenen, nordöstlichen punkt des Teilgebietes Erliberg. ln der Verlängerung der Haupterschliessung des Teilgebietes Lutisbach erfolgt eine Fussgängerverbindung direkt hangaufwärts zum Teilgebiet Erliberg. Siedlungsinterne, sekundäre Fussgängerverbindungen vernetzen die Teilareale in sinnvoller Weise und dienen der Erschliessung der einzelnen Gebäude durch den Langsamverkehr. Die Begehbarkeit dieser Wege für die Anwohner muss durch ein Wegerecht gesichert sein. Die bestehende Bushaltestelle Oberägeri / Lohmatt wird für die geplanten Wohngebiete Lutisbach und Erliberg einen wichtigen An- und Abreisepunkt des öffentlichen Verkehrs (ÖV) darstellen, 16. Gemeinschaftliche Spiel- und Freiflächen Die Teilgebiete Lutisbach und Erliberg sind über ein öffentliches Fusswegnetz und interne Fusswege vernetzt. Angelagert an diese Durchwegung sind gemeinschaftlich nutzbare Spiel- und Freiflächen. Sie werden in Form von drei sinnvoll situierten und unterschiedlich gestalteten Orten als intensiv nutzbare Spiel- und Aufenthaltsorte akzentuiert, lm Bereich der Mietobjekte Häuser 1-3 des Teilgebietes Lutisbach ist die Spiel- und Aufenthaltszone ,Tal' für kleinere Kinder vorgesehen. Die Anlage liegt aufgrund der topografischen Gegebenheiten abgestuft im Hang integriert und ist mural im Gelände eingefasst. Schemaschnitt An der Schnittstelle der beiden Teilgebiete im Nordwesten ist die Spiel- und Aufenthaltszone,Belv6döre' für grössere Kinder und Erwachsene geplant. Die Anlage ist aufgrund der topografischen Gegebenheiten als platzfläche mit umfassenden Geländemauern geplant, Der Ort etwas diskret am Waldrand gelegen und vom rückwärtigen Gehölzsaum gefasst, bietet Aussicht in die Ferne. Offene, multifunktional nutzbare frp 10 Grünflächen für spielerische Aktivitäten im Sommer und Winter befinden sich im Hang unterhalb des Belvddöres und begleiten den öffentlichen Fussweg. Schemaschnitt lm nördlichen Bereich des Teilgebietes Erliberg ist die Spiel- und Aufenthaltszone ,Berg'für alle Altersgruppen geplant. Diese Anlage ist aufgrund der topografischen Lage natürlich in das Wiesland eingebettet. Der Ort ist gegen Süden von Bauten umfasst und öffnet sich hangwärts in die offene Landschaft. Offene, multifunktional nutzbare Grünflächen für spielerische Aktivitäten im Sommer und Winter befinden sich mehrheitlich im südlichen Teil. 17. Entsorgung Für die Anwohner des Teilgebietes Lutisbach ist eine zentrale Entsorgungsstelle für Kehricht- und Grünabfälle im unteren Bereich der Zufahrtsstrasse Lutisbachweg vorgesehen. Für die Anwohner des Teilgebietes Erliberg befindet sich eine zentrale Entsorgungsstelle im Bereich des dienenden Hauses zwischen den Hauptgebäuden. Hier muss überprüft werden, ob eine Unterflurentsorgungsstelle u mgesetzt werden kan n' 18. WerkleitungskonzePt Die Leitungsführung der Medien wie Kanalisation, Wasser und Elektro muss aufgrund der Vorprojekte beider Teilgebiete gemeinsam geplant und parzellenübergreifend koordiniert werden. lm Teilgebiet Lutisbach werden die Erschliessungsleitungen entlang dem Verlauf der Strasse Lutisbachweg geführt. 19. Entwässerung Die Entwässerung der Gebiete Erliberg und Lutisbach sind koordiniert vorzunehmen. Die Entwässerung der Erschliessungsstrasse erfolgt über technische Einrichtungen des Strassenprojekts (Einlaufschächte, Rinnen, Schlammsammler) und wird im Weiteren zu den vorbereiteten Kanalanschlüssen des unterhalb gelegenen Knotenpunkts geführt, Andere befestigte Arealflächen sind versickerungsfähig zu gestalten bzw, über die Schulter zu entwässern 20. Bauten Anknüpfend an die morphologischen Siedlungsspuren im Osten wird der nach Süden stark abfallende Hang des Teilgebietes Lutisbach mit 13 Punktbauten sorgsam belegt. Die bestehende Wegführung des p tt Lutisbachweges bleibt weitgehend erhalten und wird zum ordnenden Element der neuen Überbauung. lm gleichen Sinne wird die Modulation der Topografie gewürdigt. Die Setzung der einzelnen Bauten folgt dem sanften Verlauf des Berghanges, so dass sich dessen wellenartige Kontur in einem leicht bewegten Bebauungsmuster wiederfindet' Die aufgelöste Form des Baukörpers mittels dreier gestaffelt ineinandergefügten Volumen ist nicht nur eine Antwort auf das Bauen am Hang, sie zielt auch die Körnigkeit der angrenzenden Bauten an' Die Unterniveaugaragen verbinden jeweils zwei oder drei Bauten. Die Zufahrten erfolgen direkt von der Erschliessungsstrasse aus. Lage und Abmessungen, sowie Setzung und Ausrichtungen der Gebäude sind im QGP schematisch und nicht linienscharf da rgestellt. 21. Nutzungskonzept Auf dem Teilgebiet Lutisbach sind insgesamt 13 Neubauten mit ca. 100 Wohneinheiten geplant. Davon sind ca. 30% als Mietwohnungen vorgesehen. Das Richtprojekt im Teilgebiet Erliberg sieht hauptsächlich Mietwohnungen vor. Der grosse Mix an unterschiedlichen Wohnungsgrössen entspricht der Vorstellung eines generationenübergreifenden Wohnens. Das Angebot an Räumen, in welchen Dienstleistungen für die Bebauung und das Quartier angeboten werden, bereichert den gemeinschaftlichen Aspekt des Wohnens an diesem Ort in Oberägeri' 22. Architektonischer Ausdruck Die Setzung der Häuser im Teilgebiet Lutisbach im steil abfallenden Gelände und die kubisch gestaffelte Gestalt der Baukörper bestimmen den primären architektonischen Ausdruck. Die Dächer sind flach ausformuliert und von der kubischen ldee abgeleitet. Die Häuser besitzen hangseitig eine murale Wandkonstruktion mit gezielt gesetzten Fensteröffnungen, während sich die talseitigen Fassaden mit raumhohen Fenstern und auskragenden Balkonen zur Aussicht hin öffnen' Damit die Häuser einen kompakten und ruhigen Ausdruck erhalten, soll ein Fassadenmaterial verwendet werden, aus dem sich sowohl die Sockelpartien und erdberührten Aussenwände, als auch die Auskragungen und oberen Fassadenbereiche konstruieren lassen, Die Farbigkeit der Häuser wird von der natürlichen Erscheinung des Fassadenmaterials geprägt' Denkbar sind dezente Erd- und Grautöne, die sich zurückhaltend in die Landschaft einpassen. Die Gebäude im Teilgebiet Erliberg sind mit flachen oder flachgeneigten Dächern eingedeckt' Der architektonische Ausdruck der Gesamtbebauung soll sich in einer geeigneten Konstruktion in Holz oder Stein durch eine starke Strukturierung der Fassade auszeichnen. lm Richtprojekt ist eine Struktur angedacht, die unterschiedlich materialisiert werden kann' Die dargestellten Fassaden zeigen einen möglichen architektonischen Umgang auf. lnsgesamt sollen die Gebäude jedoch durch ihre starke Strukturierung und Tiefe der Fassade eine grosse Leichtigkeit ausdrücken und Bezüge zu landwirtschaftlich genutzten Bauernhäuser aufbauen. 23. Material- und FarbkonzePt Die Verschiedenartigkeit der Baukörper der Teilgebiete Lutisbach und Erliberg erlaubt bezüglich ihrer Einbettung in die Topografie, ihrer unterschiedlichen Typologie, ihrer Gestalt und Massstäblichkeit eine differenzierte Wahl hinsichtlich Materialität und Farbigkeit, Damit soll im jeweiligen Teilgebiet ein gut auf den Landschaftsraum abgestimmtes und in sich stimmiges Erscheinungsbild angezielt werden. Dabei lLfr 72 dürfen sich diese beiden Erscheinungsbilder von Teilgebiet zu Teilgebiet auch deutlich voneinander unterscheiden, in ihrer Entstehung sollen sie jedoch einem ähnlichen Prinzip folgen. Bei beiden Teilgebieten wird primär über die Wahl des Materials, welches in enger Abhängigkeit mit der Konstruktion und Struktur steht, der Farbausdruck bestimmt. Dieser beinhaltet ein Spektrum von erdigen Naturfarbtönen bis zu verschieden hellen Beige- und Grautönen. Die muralen Teile der aus Teilvolumen geformten Baukörper des Teilgebietes Lutisbach sind die primären Träger der Materialität und bestimmend für deren Farbigkeit. Ausgehend von einer Verkleidung aus Naturstein wie zum Beispiel geschliffenem Travertin ergibt ein Farbraum vom Erdbraunen bis ins Rötlichbeige. Diese farbliche Grundstimmung soll immer im Vordergrund stehen und sich über alle Etappierungsschritte fortsetzen' Falls aber ein anderes Material als Naturstein zur Anwendung käme, wie zum Beispiel Putz, ist es auf die oben erwähnte Grundfarbigkeit (Erdbraun bis ins rötlich-beige) abzustimmen. Die Bauten des Teilgebietes Erliberg sollen, wie dies im Richtprojekt formuliert ist, stark strukturiert in Erscheinung treten. Das Tragverhalten der Bauten soll auf der Fassade als Stützen-Plattenverbund abgebildet werden. Dieses raumhaltige Raster beinhaltet in die Tiefe greifende Balkone und leicht vom Raster zurückversetzte Füllungen. Die sichtbare Tragstruktur, sowie die ins Erdreich greifenden Sockelbereiche sind in grauem Sichtbeton angedacht, während dem die Füllungen aus Fenstern aber auch aus festen Teilen bestehen, die in naturnahen Farben gehalten sind. Der Bandbereich der Farbigkeit, welche im konkreten Projekt noch verifiziert werden muss, erstreckt sich von olivgrün über rot-braun bis zu helleren Erd- und Naturfarbtönen. Denkbar wäre auch, dass das Projekt in einer Holzbauweise ausgeführt wird. Dann würde das Raster in Holz umgesetzt und die Füllungen entsprechend darauf abgestimmt. 24 Private Aussenräume ln beiden Teilgebieten wird im Sinne einer kontinuierlich zwischen den Häusern verlaufenden Wieslandschaft auf private Aussenräume ausserhalb des Gebäudeprofils verzichtet' 25. Etappierung Das Teilgebiet Lutisbach befindet sich vollumfänglich in einer definitiven Bauzone, und ist mit dem erfolgten Ausbau des Verkehrsknotens an der Kantonsstrasse vollständig erschlossen' Das Teilgebiet Erliberg liegt teilweise in einer definitiven und teilweise in einer Reservebauzone, welche vom Gemeinderat zunächst in eine definitive Bauzone umgewandelt werden muss. Auch wenn der überwiegende Teil der Flächen innerhalb des Quartiergestaltungsplans schon seit langem in einer definitiven Bauzone liegt, soll nicht alles auf einmal gebaut werden. Angedacht ist vielmehr eine Etappierung über mehrere Jahre hinweg, welche sich sogar über den Planungshorizont des heutigen Zonenplans hinaus erstrecken soll. Das Teilgebiet Erliberg soll in zwei Etappen mit ca. 30 bzw' 35 Wohneinheiten realisiert werden, und im Teilgebiet Lutisbach sind fünf Etappen unterschiedlicher Grösse, d.h. zwischen 14 und 30 Wohneinheiten vorgesehen, Mit den drei ersten Etappen wird voraussichtlich im Frühjahr 201G, Herbst 2016 und Frühjahr 2O!7 im Lutisbach begonnen. Mitte 2017 soll dann eine weitere Etappe im Erliberg in Angriff genommen werden. Alsdann soll in den Jahren 2017 und 2018 mit zwei weiteren Etappen im Lutisbach begonnen. Mit den Bauarbeiten der letzten Etappe wird im Erliberg im Jahre 2022 begonnen werden. Die Bauzeit für jede Etappe beträgt zwischen a nderthalb und zwei Jahren, sodass mit einem frühesten Abschluss aller Arbeiten im Jahre 2024 gerechnet werden kann. Damit wird I 13 I dieses Gebiet erst viele Jahre nach dem Planungshorizont der heute geltenden Ortsplanung vollständig überbaut sein. Je nach Marktsituation ist es aber auch gut möglich, dass zwischen den Etappen mehr Zeit verstreicht, was zu einer entsprechend verzögerten lnanspruchnahme des Baulandes führen wird." I 3. Aprit 2015 Die schreiber,^, l.p* t4