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18 provisions
Art. 1 Gemeinderatsbeschluss vom 29. Mai 19961
Geltungsbereich/Bestandteile des Gestaltungsplanes
1Für die in Abs. 2 aufgeführten Grundstücke zwischen der Badenerstrasse, Hermetschloostrasse, S-Bahnlinie und dem Micafil Block 21 wird ein privater Gestaltungsplan im Sinne der
§§ 83, 85, 86 und 87 des Planungs- und Baugesetzes (PBG)
erlassen.
2Das Gestaltungsplangebiet von insgesamt 22 724 m² umfasst
folgende Grundstücke:
− den östlichen Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 8089 und das
Grundstück Kat.-Nr. 7618 (zusammen 17 121 m²) der Micafil AG
− Teile der Grundstücke Kat.-Nr. 6080 und Kat.-Nr. 8092 (zusammen 5472 m²) der SBB
− den Unterdorfbach Kat.-Nr. 7617 (131 m²).
3Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem dazugehörenden Plan im Massstab 1:500.
Art. 2
Ergänzendes Recht
1Im Perimeter gelten die nachstehenden Vorschriften.
2Vorgehendes kantonales Recht und Bundesrecht bleiben vorbehalten.
3Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind in seinem Geltungsbereich die Bestimmungen der kommunalen Bau- und
Zonenordnung ausser Kraft.
Art. 3
Baubereiche, Bauten und Anlagen
1Die Überbauung des Plangebietes umfasst die Gebiete A, B
(bestehendes Wohnhaus), C (Geschäftshaus) und D (Untergeschoss).
2Die nicht mit Vollgeschossen überbaute Grundfläche ist gemäss Planlegende zu gestalten und aufgeteilt in:
D1 − unterkellert mit Chaussierung oder Plattenbelag
D2 − unterkellert mit mindestens 40 cm Erdüberdeckung
D3 − unterkellert mit Erdüberdeckung (bestehende Tiefgarage/ Keller)
Art. 4 − nicht unterkellert
Stellung der Bauten
1Der Gebäudemantel für die oberirdischen und die unterirdischen Gebäude und Gebäudeteile wird durch die im Plan eingetragenen Mantellinien sowie, im Gebiet A bis C, durch die
Höhenkoten bestimmt.
2Die Mantellinien beinhalten das Näherbauen gegenüber dem
Micafil Block 21 und der projektierten Micafilstrasse sowie den
Grenzbau gegenüber dem Parkplatz des Schnellgutbahnhofs
der SBB. Es kommen keine Mehrhöhen- und Mehrlängen-
Zuschläge zur Anwendung.
3Innerhalb des Perimeters dürfen zwischen folgenden Baugebieten die kantonalrechtlichen Grenz- und Gebäudeabstände
unterschritten werden, sofern eine ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung möglich bleiben: zwischen den Baugebieten A1 und A5, A5 und B, A3 und A6, A4 und A7, A4 und C.
4Das Gebiet E darf nicht überbaut werden.
5Die geschlossene Bauweise ist zulässig.
6Mit Ausnahme der unter Abs. 7-10 aufgezählten Bauten und
Gebäudeteile darf kein Bauteil den Gebäudemantel durchstossen.
7Einzelne Vorsprünge wie z.B. Kamine, Vordächer dürfen die
Mantellinie um höchstens 2 m überragen, Erker, Balkone und
dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
8Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische,
die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben
Meter überragen, dürfen ausserhalb der Mantellinien liegen.
Diese Fläche darf maximal 15% der nicht überbaubaren Grundstücksfläche betragen.
9Oberhalb der Dachflächen resp. der Mantelhöhen sind nur
technisch bedingte Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Flachdachbrüstungen, Geländer, Liftüberfahrten und Treppenhäuser
sowie Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie mit
einer maximalen Höhe von 1,2 m zulässig.
10Ausserhalb des Gebäudemantels dürfen zusätzlich eingeschossige Gebäude wie z.B. Gartengeräteschuppen, Fahrradunterstände, Spielhütten erstellt werden, sofern diese eine absolute Höhe von 4 m, ab dem gestalteten Terrain gemessen,
einhalten und deren Grundfläche höchstens 3% der Grundstücksfläche erfassen.
Art. 5
Unterdorfbach
1Die Lage des Unterdorfbaches ist innerhalb des ausgewiesenen Bereiches, unter Beibehalt des bestehenden Ein- und Auslaufs an der Grundstücksgrenze, frei. Der gesetzliche Gewässerabstand von je 5 m muss eingehalten werden.
2Der Bach darf im Gebiet A1 und nördlich des Gebiets A1 überstellt werden. Die Fläche des offengeführten Bachs muss der
bestehenden Bachparzellengrösse (= Gewässergebiet) von
131 m² entsprechen.
3Brücken für Fuss- und Radwege, falls notwendig für Feuerwehrfahrzeuge, dürfen den Bach ebenfalls überstellen.
Art. 6
Geschosszahl
1Die zulässigen Geschosszahlen betragen:
Gebiet A1: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss
Gebiete A2-A7: 6 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss
Gebiet B: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss
Gebiet C: 7 Vollgeschosse und 1 anrechenbares Untergeschoss
Gebiet D: 1 anrechenbares Untergeschoss
2In geringem Umfang sind Technikräume und partielle Fundationen unter dem mittleren Grundwasserspiegel zulässig.
Art. 7
Ausnützung
1Die oberirdische Gesamtnutzfläche beträgt im Maximum
32 000 m², wobei im Gebiet C maximal deren 2500 m² erstellt
werden dürfen.
An die Gesamtnutzfläche angerechnet werden:
− alle Vollgeschosse (einschliesslich Aussenwände, ohne Balkone)
− in den Dach- und Untergeschossen die Wohn-, Schlaf- und
Arbeitsräume, inkl. die zugehörigen Nebenräume und Erschliessungsflächen. Stossen anrechenbare auf nichtanrechenbare Räume, wird bis zur Wandmitte gemessen; stossen anrechenbare Räume an Aussenwände, werden diese
eingerechnet.
2In den Untergeschossen sind keine Wohnungen zulässig.
Art. 8
Nutzweise
1Folgende Nutzweisen sind zulässig:
Gebiet A: Wohnen, Dienstleistung, Gewerbe (nur mässig störende Betriebe)
Gebiet B: Wohnen
Gebiet C: Dienstleistung, Gewerbe (nur mässig störende Betriebe)
2Der Wohnanteil wird auf mindestens 80% festgelegt.
3In allen Gebieten müssen Bauten und Anlagen zweckmässig
ausgestattet und ausgerüstet sein.
Art. 9
Aussenraum
1Mindestens zwei Drittel der nicht mit Vollgeschossen überstellten Arealfläche sind als dauernde Spiel-, Grün- oder Ruhefläche herzurichten.
2Mindestens 20% des Gestaltungsplanareals dürfen weder versiegelt noch unterkellert werden.
Art. 10
Erschliessung
1Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt über
die Hermetschloostrasse an drei Stellen in die Tiefgaragen.
2Die neue Micafilstrasse verbindet als Wohnstrasse und als öffentlicher Fuss- und Radweg die Badenerstrasse mit der Hermetschloostrasse entlang des bestehenden Micafil Blocks 21.
Eine Durchfahrt für Motorfahrzeuge ist ausgeschlossen, Zu-
und Wegfahrten sowie Zulieferung sind von der Hermetschloostrasse wie von der Badenerstrasse her möglich. Vor Baubeginn ist für den Fuss- und Radweg eine entsprechende Dienstbarkeit zu begründen.
3Für Zu- und Wegfahrten von der Badenerstrasse in die Micafilstrasse ist nur der Rechtsverkehr zulässig.
4Über das Areal ist eine Fussgängerverbindung von der Badenerstrasse zum Fussweg Richtung Bahnhof Altstetten sicherzustellen.
5Für den Fuss- und Radverkehr kann ein Bahndammdurchstich
erstellt werden.
6Die genaue Lage der unter Abs. 1-5 genannten Erschliessungen wird im Baubewilligungsverfahren bestimmt.
Art. 11
Energie / Entsorgung
1Es ist eine ausreichend dimensionierte Wertstoffsammelstelle
an geeigneter, nicht störender Lage und ein Bereich für Anlagen zur Kompostierung organischer Abfälle auf dem Areal oder
dem angrenzenden Grundstück vorzusehen.
2Der Heizenergiebedarf darf die um 10% reduzierten Werte
gemäss Wärmedämmvorschrift der Baudirektion nicht überschreiten.
Art. 12
Parkierung
1Die Parkplatzzahl im Planungsgebiet ist auf maximal 260
Parkplätze beschränkt. Ergibt die zur Zeit der Baubewilligung
geltende Parkplatzverordnung eine Reduktion der Parkplatzzahl, gilt die kleinere Zahl.
2Eine angemessene Zahl ist als Besucherparkplätze auszuscheiden, von denen ein Teil oberirdisch entlang der Micafilstrasse, auf dem nordöstlichen Platz und beim Geschäftshaus
angeordnet werden kann.
3Es sind an geeigneten Stellen für Velos oder Mopeds mindestens 1 Abstellplatz pro Wohnung vorzusehen. Diese sind sinnvoll - nach Möglichkeit in der Nähe der Hauseingänge - zu plazieren.
Art. 13
Gestaltung
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten, dass eine
besonders gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht wird.
Art. 14
Ökologischer Ausgleich
1Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Natur- und Heimatschutzverordnung zu optimieren.
2Als Ersatz für die verlorengehende Ruderalfläche (Inventarobjekt KSO 24.09) sind angemessene Ersatzflächen zu schaffen.
3Die Flachdächer der neuen Hauptbauten müssen, soweit sie
nicht begehbar ausgestaltet werden, Spontanbegrünung ermöglichen.
Art. 15
Etappierung
Eine etappenweise Ausführung der Bauten ist zulässig. Ein
Wohnanteil von mindestens 50% des jeweiligen Gesamtbauvolumens ist bei jeder Zwischenetappe einzuhalten.
Art. 16
Empfindlichkeitsstufe/ Lärmschutz
1Im Gestaltungsplangebiet gelten gemäss Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 die folgenden Empfindlichkeitsstufen ES:
Gebiete A und C: ES III
Gebiet B: ES II
2In den Gebieten A und C gilt für Gewerbe und Dienstleistung
der Immissionsgrenzwert. Für Wohnnutzung im Gebiet A gilt
der Planungswert. Im Gebiet B gelten die Immissionsgrenzwerte.
Im Gebiet A gilt für die zur Lüftung notwendigen Fenster lärmempfindlicher Wohnräume (nachfolgend Lüftungsfenster genannt):
3Im Gebiet A1 dürfen die Lüftungsfenster nur gegen Süden und
Osten angeordnet werden.
4In den Gebieten A2, A3, A4 und dem Verbindungsbereich zwischen A1 und A4 dürfen auf der Westfassade keine Lüftungsfenster angeordnet werden.
5In den Gebieten A2, A3, A4, A6 und A7, sowie im Gebiet A5
oberhalb 413,5 m ü. M., dürfen auf der Nordfassade nur Lüftungsfenster angeordnet werden, wenn die Sichtverbindung zu
den Gleisen im Norden unterbrochen ist und eine Hinderniswirkung von 10 dBA erreicht wird. Dasselbe gilt für die Westfassaden der Gebiete A5, A6 und A7 sowie die Ostfassade des Gebietes A2 und der Verbindungsgebiete A1 bis A4.
6Auf der Südfassade des Gebietes A4 und der Westfassade
des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster nur angeordnet werden, wenn der freie Sichtwinkel auf die Badenerstrasse nicht
grösser als 45° ist. Im übrigen, abgedeckten Bereich muss die
Abschirmung mindestens 12 dBA betragen.
7Am östlichen Teil der Südfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster unterhalb 411,0 m ü. M. nur angeordnet werden,
wenn gegenüber den Gleisen im Süden der Sichtwinkel ab
westlicher Gebäudekante folgende Werte nicht überschreitet.
Abhängig vom Abstand zur südöstlichen Ecke der Mantellinie
sind dies:
von 0 bis 3,3 m keine Lüftungsfenster
von 3,3 bis 8 m 120°
von 8 bis 16 m 130°
von 16 bis 25 m 150°
Im übrigen, abgedeckten Bereich muss die Abschirmung mindestens 15 dBA betragen.
8Am westlichen Teil der Südfassade des Gebietes A7 dürfen
Lüftungsfenster nur angeordnet werden, wenn gegenüber der
Badenerstrasse der Sichtwinkel 60° nicht überschreitet. Im übrigen, abgedeckten Bereich gegen die Strasse muss die Abschirmung mindestens 12 dBA betragen.
9Am südlichen Teil der Ostfassade des Gebietes A7 dürfen Lüftungsfenster unterhalb 409,0 m ü. M. nur angeordnet werden,
wenn gegenüber den Gleisen im Südosten der Sichtwinkel ab
nördlicher Gebäudekante 135° nicht überschreitet. Im übrigen,
abgedeckten Bereich muss die Abschirmung mindestens
15 dBA betragen.
10Die Baubewilligungsbehörde kann anderen Lösungen zustimmen, sofern die Planungswerte eingehalten werden.
Art. 17
Meteorwasser
Das Meteorwasser, das in der Überbauung des Gestaltungsplangebietes anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser
oder dem Unterdorfbach zuzuführen.
Art. 18
Inkraftsetzung
Der Gestaltungsplan tritt nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung durch den Stadtrat
in Kraft.2
1 AS 42, 223.
2 Genehmigt vom Regierungsrat am 11. September 1996 und in Kraft gesetzt
auf den 12. Oktober 1996 (StRB vom 7. Oktober 1996).