Quartiergestaltungsplan «Dorfstrasse / Dorfmatt»

Dorfstrasse Inwilerstrasse 50 15m N Waffenplatzstrasse 63 8002 Zürich www.jzp.ch 044 280 12 57 044 280 12 56 info@jzp.chJZP Tel. Fax e-Mail Jauch Zumsteg Pfyl Büro für Raumplanung und Siedlungsgestaltung (2124_12_051222_Plan) Einwohnergemeinde Baar Planung/Bau Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 26.5 125.5 16 22 14.8 Anlieferung und Notzufahrt oberirdisch Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 22. Dezember 2005, 1:500 Der Erläuterungsbericht ist integrierender Bestandteil des Quartiergestaltungsplanes. 1'540 m2 1'690 m2 1'260 m2 GS 81: Festlegungen siehe Bebauungsplan (BP) Gysi-Betimag vom 25.6.1985 Bebauungsplaneinheit Geltungsbereich max. Geschossfläche pro Baubereich in m2 inkl. Dachgeschoss 1'260 m2 Festlegungen Bebauung und Nutzung Festlegungen Erschliessung (Ergänzende Erläuterungen siehe Bericht Kapitel 2.3) Zufahrt Parkierung unterirdisch via bestehende Tiefgarage Schulhaus Dorfmatt Trottoir und öff. Fussweg Informationen Bestehende Bauten 1'650 m2 4 VG + DG GH 15.90 m 4 VG + DG GH 16.20 m Bestand Bestand 3'400 m2 BP max. Geschosszahl VG = Vollgeschoss DG = Dachgeschoss GH = max. Gesamthöhe in Meter 4 VG GH Teilfläche GS 94: 150m2 in Kernzone A Teilfläche GS 91: 26m2 in Kernzone A Schematische Ansicht Fassaden Dorfstrasse siehe Erläuterungsbericht Kapitel 2.2 Baubereiche Hauptbauten max. Ausdehnung in Meter Baubereiche Hofbauten/Anbauten Arkaden Baubereiche Dachgeschosse Erschliessungsspielraum unterirdische Zufahrten 1 VG GH 4.00 m 2 VG Schematische Ansicht Fassaden Gysi-Betimag und GS 85 siehe Erläuterungsbericht Kapitel 2.2 820 m2 4 VG GH 13.20 m 2 2 GH 7.20 m Lv 4 Einwohnergemeinde Baar, Planung / Bau Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt Erläuterungsbericht und Plan 1: 500 Abteilung Planung / Bau: 22. Dezember 2005 Abteilungsleiter: ZNS, Vom Gemeinderat festgesetzt am: 255. Januar Der Gemeindepräsident: Der Gemeindeschreiber: Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 2. Konzept 2.1 Bebauung 2.2 Nutzung 2.3 Verkehrserschliessung 3. Quartiergestaltungsplan 3.1 Allgemeines 3.2 Festlegungen zur Bebauung 3.3 Festlegungen zur Nutzung 3.4 Festlegungen zur Erschliessung 3.5 Festlegungen zum Freiraum 3.6 Quartiergestaltungsplan 1: 500 4. Umsetzung in Bebauungsplan Anhang A) Informationsplan 1: 500 B) Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse D) Auszug aus Bebauungsplan Gysi-Betimag E) Städtebaumuster A, BundC Auftraggeberin: Einwohnergemeinde Baar Planung / Bau, Rathausstrasse 6, Postfach, 6341 Baar Urs Spillmann, Leiter Abteilung Planung / Bau Auftragnehmer: Jauch Zumsteg Pfyl Büro für Raumplanung und Siedlungsgestaltung Waffenplatzstrasse 63, 8002 Zürich Telefon 044 280 12 57, Fax 044 280 12 56 www.jzp.ch, info@jzp.ch Titelblatt: Luftaufnahme Baar mit Dorfstrasse und Dorfmatt Dokument: 2124_16_051222_QP.doc JZP Büro für Raumplanung und Siedlungsgestaltung Jauch Zumsteg Pfyl Zürich Aufgabenstellung 1. Einleitung Im Bereich Dorfstrasse/Dorfmatt wurde diesen Sommer die Sanierung und der Neubau des Schulhauses Dorfmatt mit der Musikschule fertig gestellt. Im Zusammenhang mit diesem Bauvorhaben konnte seitens der Gemeinde das Grundstück GS Nr. 618 von der EMPE AG, Baar teilweise erworben und umgelegt werden um eine sinnvolle Abgrenzung der Schulhausumgebung zu erreichen (siehe Abb. 1). Bei den Landerwerbsgesprächen wurden seitens der Grundeigentümervertreter auch Bauabsichten geäussert. Zudem wird in den kommenden Jahren in besagtem Quartier auch damit gerechnet, dass die alte Bausubstanz teilweise ersetzt wird. Als Basis für künftige Bauvorhaben (Bebauungsplanpflicht in der Kernzone A) ist es im Zentrum von Baar erforderlich, die städtebauliche Konzeption aus gemeindlicher Sicht im lokalen Gesamtzusammenhang (QP Poststrasse, Ortsbildschutzzone etc.) zu erarbeiten. Dies erfolgt nun im Rahmen eines behördenverbindlichen Quartiergestaltungsplans. gr % Nvom 16 August 2000 34 t Quartiergestaltungsplan Postskasse Geltungsbereich #7 89 : Ortsbildschutzzone N Zentrum Rathaus 3A Ag Tiefgarage Schulhaus % x AN „ Wegverbindung S1ernmalt-1nwnerstasse Neuparzellierung GS Nr. 85% Quartiergestaltungsplan #1805 vom 25 Juni 1985 Geltungsbereich Quartiergestaltungsplan % % % Dorfstrasse/Dorfmatt Geltungsbereich ' Bebauungsptan Gysi-Betimag : Abb. 1: Ausgangslage mit Geltungsbereich Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt Der Quartiergestaltungsplan (QP) ist ein behördenverbindlicher Richtplan, der die planerischen Aspekte im Gebiet Dorfstrasse/Dorfmatt koordiniert. Er soll neben städtebaulichen Vorgaben eine sinnvolle Lösung für eine gemeinsame Erschliessung aufzeigen. Damit sollen die Voraussetzung für eine hochwertige und etappierbare bauliche Weiterentwicklung geschaffen Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 3 Geltungsbereich Erschliessung Ortsbildschutz und Inventar der schützenswerten Kulturobjekte Rechtskräftiger Bebauungsplan Gysi-Betimag Randbedingungen werden. Der Quartiergestaltungsplan umfasst den Erläuterungsbericht mit konkreten Festlegungen und den Plan 1: 500. Er wird vom Gemeinderat verabschiedet und dient als Beurteilungshilfe für Bebauungspläne und Bauvorhaben in diesem Gebiet. Das zu erarbeitende Planwerk wird von der Abteilung Planung/Bau in Zusammenarbeit mit der Bau- und Planungskommission, mit Vertretern der Denkmalpflege sowie in Kontakt mit den Grundeigentümern erarbeitet. Der Quartiergestaltungsplan macht zu folgenden Themen aussagen: Städtebau, Mass der baulichen Dichte, räumliche Verteilung der verträglichen Volumen, Arkaden entlang der Dorfstrasse Erschliessungkonzept, Parkierung und Fusswege Privater und öffentlicher Freiraum, Strassenraum der Dorfstrasse Siehe Abbildung 1: Rote Schraffur Die Gemeinde Baar beabsichtigt, die private PW-Erschliessung allfälliger Neubauten im QP-Bereich via Tiefgarage Dorfmatt abzuwickeln. Die Areale sollen oberirdisch grundsätzlich nur für Anlieferung und Notzufahrten erreichbar sein. Die Grundstücke 93 bis 97 befinden sich ganz oder teilweise in der Ortsbildschutzzone Zentrum Rathaus. Sie dient der Erhaltung und Pflege des Orts- und Quartierbildes sowie Gebäudegruppen und Freiräumen. Das Gebäude Assek.-Nrn. 6063/607a auf den Grundstücken Nrn. 95/96 ist zudem im Inventar der schützenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Baar eingetragen. Im östlichen Bereich des Bearbeitungsperimeters besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Gysi-Betimag (Dorfstrasse 17/19, Gemeindeversammlung (GV) 25. Juni 1985, Auszug siehe Anhang C). Dieser wird vom Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt respektiert. Im Rahmen der Erarbeitung des Quartiergestaltungsplanes ist eine Reihe von Randbedingungen zu beachten. In begründeten Fällen kann von einzelnen abgewichen werden. Die Bauordnung und der Zonenplan 2005 befinden sich zurzeit in der Genehmigungsphase. Bauordnung und Zonenplan, 2005 Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus, 1991 Richtplan Verkehr, 2005 Inventar der schützenswerten Kulturobjekte der Gemeinde Baar Bebauungsplan Gysi-Betimag (Dorfstrasse 17/19), 25. Juni 1985 Quartiergestaltungsplan Poststrasse, 16. August 2000 Bestehende Wegverbindung Sternmatt-Inwilerstrasse Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 4 Kernzone A mit Bebauungsplanpflicht FASTEN Kernzone B und Ortsbildschutzzone q ayen Abb 2 Ausschnitt Zonenplan 2005 Ablauf Der Arbeitsablauf zur Erarbeitung des Quartiergestaltungsplanes lasst s1ch folgendermassen sk1zz1eren « Entwicklung des stadtebaulichen Konzeptes « Behandlung durch d1e gemeindliche Bau- und Planungskommission (BPK) am 28 06 2005 « Ausarbeitung eines ersten Entwurfes des Quartiergestaltungsplanes « Orientierungsversammlung und Mitwirkung fur beteiligte Grundeigentumer vom 27 09 2005 - Bereinigung Quartiergestaltungsplan « Beratung und Verabschiedung des Quartiergestaltungsplanes durch BPK zuhanden des Gemeinderates am 29 11 2005 « Erste Lesung 1m Gemeinderat vom 21 Dezember 2005 « Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes Dorfstrasse/Dorfmatt durch den Gemeinderat am Mitwirkung Die betroffenen Grundeigentumer wurden m1t einem Arbeitspapier und an der Veranstaltung vom 27 09 05 detailliert uber den Inhalt und d1e Wirkung des Quartiergestaltungsplanes 1nform1ert In der Diskussion und anhand diverser Ruckmeldungen konnte festgestellt werden dass d1e grundsatzliche Zielrichtung der Planung durch d1e Grundeigentumer unterstutzt w1rd Einwohnergemeinde Baar Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 5 2. Konzept 2.1 Bebauung Konzept Das Quartiergestaltungsplangebiet wurde städtebaulich analysiert und dessen Bebaubarkeit in Varianten mit drei Mustern in Skizzenform und im Modell überprüft (siehe Anhang E). Das Städtebaumuster A wurde als Bestvariante weiterbearbeitet und als Basis für den Quartiergestaltungsplan verwendet. Das Bebauungskonzept basiert auf folgenden Elementen: Es wird eine dichte und ortsbaulich verträgliche Bebauung mit guter Siedlungs- und Wohnqualität angestrebt. Die bauliche Erneuerung kann etappenweise erfolgen. Der bestehende Bebauungsplan auf GS-Nr. 81 sowie die bestehende Baute auf GS-Nrn. 84/88 werden im QP als gegeben betrachtet. Der speziellen Situation aufgrund der Ortsbildschutzzone wird mit dem Erhalt des „Grosshauses" (GS-Nrn. 95/96) und der neuen zurückversetzten Baute auf den GS-Nrn. 93/94 Rechnung getragen. N 59 Bauten gemäss Poststrasse 3520 Fussgängerbereiche Bestand eu Neu ma Verkehrserschlessung und 34 % Beleuchtung verkehr \ i Schufhausplatz \, Bestand N, 618 Abb. 3: Ortsbauliches Konzept zur Bebauung Das Bebauungskonzept übernimmt im westlichen Teil die zweifache Bautiefe bis zur Höhe des Geschäftshauses GS-Nrn. 84/88. In der Folge wird die Bebauung entlang der Dorfstrasse konzentriert und die ortsbauliche Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 6 „Grosshaus", GS-Nrn. 95/96 Ansatz zur Nutzung Situation mit einer versetzten Anordnung der Bauten und einer weiteren Platzbildung beim GS-Nr. 93 akzentuiert. Damit wird auch dem markanten und schützenswerten „Grosshaus" eine gebührende Stellung im öffentlichen Raum gewährt. Im rückwärtigen Bereich soll sich die Bebauung abwechslungsreich mit der Umgebung verzahnen. Die blockrandähnliche Bebauung im Westen wird stirnseitig offen gelassen, damit der Aussenraum hinein fliessen kann und trotz dichter Bebauungsstruktur Ausblicke möglich sind. Im QP-Gebiet wird eine offene Bauweise vorgesehen, wie es bereits im OP-Poststrasse entlang der Dorfstrasse festgesetzt wurde. Die dadurch entstehenden Durchsichten in dahinterliegende Quartiere werten den öffentlichen Passantenraum auf und erleichtern die Orientierung und Auffindbarkeit gesuchter Orte. Im Bereich der Ortsbildschutzzone nimmt die Bebauung die kleinteiligeren Strukturen der bestehenden Bauten auf. Das „Grosshaus" wurde 1932 von den Zuger Architekten Keiser & Bracher gebaut. Dabei handelt es sich um einen aus damaliger Sicht eines Dorfes fortschrittlichen Städtebau im Stile der zurückhaltenden Moderne. Das Objekt wurde von den Architekten gezielt auf die Gegebenheiten des Zentrums entwickelt und in Bezug zur Sichtachse Rathaus-Kirche gebracht. Daraus lassen sich beispielsweise die Gestaltungselemente Satteldach und Zwiebelturm ableiten. Das Objekt ist architektonisch und städtebaulich für das Baarer Dorfbild von grosser Bedeutung. Es wird beabsichtigt, das „Grosshaus" zu erhalten (städtebauliche Position, Fassaden und Dachgestaltung) und in den nächsten Planungsphasen entsprechend zu agieren. 2.2 Nutzung Das angestrebte Nutzungsmass basiert auf folgendem Ansatz: Das heute bestehende Nutzungsmass ist im QP-Gebiet sehr unterschiedlich (AZ 0.6 bis 2.3). In der Bauordnung ist in der Kernzone A eine Ausnützungsziffer (AZ) von maximal 1.25 festgelegt, welche mit einem Bebauungsplan je nach Situation verändert werden kann. In der Kernzone B/Ortsbildschutzzone ist keine AZ festgelegt. Es gilt, die Nutzung in Bezug auf die Umgebung angepasst festzulegen. Das definierte maximale Bauvolumen und die Geschossflächen sind eine Folge der oben erwähnten ortsbaulichen Überlegungen. Die bestehenden Bauten innerhalb des Bebauungsplanes Gysi-Betimag, das Gebäude auf GS-Nrn. 84/88 sowie das „Grosshaus" werden dabei als Ausgangslage betrachtet. Die künftige zugelassene Ausnützung beträgt in den Neubaugebieten zwischen 1.45 (Kernzone A) und 1.35 (Kernzone B). Zusammen ergibt dies eine totale Geschossfläche von rund 10'400 m2. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 7 Nutzungsmass (siehe Abb. 5 und Tabelle 1) Gesamthöhe Das Nutzungsmass wird im Quartiergestaltungsplan mit der Geschossfläche ohne Aussenwandquerschnitte unter Einschluss der Dachgeschossflächen definiert. Das erwähnte Nutzungsmass bezieht sich auf die einzelnen Baubereiche, welche die Potenziale mehrerer Grundstücke zusammenfassen (siehe Tabelle). Die Zuweisung der Nutzungsmenge je Grundstück erfolgt via deren Landflächenanteile und ist im Bebauungsplan festzulegen. Die Anordnung von privaten Aussenflächen (Balkone) ist beim Hauptbaukörper inliegend und nicht als Auskragung zu organisieren. Die Baubereiche sind in ihrer Grösse so gewählt, dass sie auch einen Spielraum für die Gestaltung und Form der Bauten offen lassen. Im formulierten Nutzungsmass ist die in der Kernzone A nach Massgabe der Erschliessung zusätzlich mögliche Ausnützung für gewerbliche Lagerräume im Untergeschoss nicht mit eingerechnet. Sie kann darüber hinaus gewährt werden. Die zulässige Höhe der Bauten wird im QP mit der Gesamthöhe definiert. Diese bezieht sich bei Flachdächern auf das Mass des gewachsenen Terrains bis zur obersten Dachkante und schliesst das Dachgeschoss (Attika) mit ein. Aufgrund der ortsbaulichen und architektonischen Situation im umgebenden Bestand sind im QP-Gebiet Flachdachbauten erwünscht. In der Regel sind vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Ausnahmen bilden die als gegeben betrachteten Bauten und der Neubaubereich in der Kernzone B (nur 4 VG ohne DG). on O Abb. 4: Schematische Ansicht der Fassadenfronten Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 8 D \\\E \\F35 88 : Abb. 5: Baubereichseinheiten A-F mit Baubereichen und zugeteilten Grundstücken Bestand 2005 GS-Flächen Bestand Baubereichsennheit innerhalb Geschossflächen Bemer-er und zugeteilte Geltungs- Überlagernde (GF geschätzt) und GS-Nm bereich kungen Bauzonen ES Festlegungen resultierende AZ, QP Dorfstrasse/Dorfmatt zuläss1ge Geschossfläche (GF) gemäss QP: Geschoss- resultie-je Grundstuck und Baubereich zahl rende AZ A 81 1'507 m2 Kemzone A t Bebauun 5 Jan flicht 3400m2 /AZ2.3 3400 m2 4VG+DG 2.3 B 84+88 SVG 2.3715 m2 Kemzone A Bebauungsplanpflicht 1850m2 1AZ23 17650 m2 85+618 996 m2 874m2* Kemzone A 1 Bebauungsplanpflicht 600m2 /AO6 c 87 66 m2 Kemzone A Bebauungsplanpflicht 80m2 / AZ 1.2 1'062 m2 1'444 m? 96 m2 1540 m2 4VG+DG 1.45 89 263 m2 Kernzone A Bebauungsplanpflicht 350m. 90 242 m2 Kernzone A 200m2 /A08Bebauungsplanpflicht 91 26 m2 Teifläche Kernzone A li Bebauungsplanpflicht 92 484 m2 Kernzone A Li} Bebauungsplanpflicht 650m2 FAZ 1.3 94 150 m2 Teifläche Kernzone A Hi Bebauungsplanpflicht 1'165 m2 382 m2 351 m2 38 m2 702 m2 218 m2 1'690 m2 4VG+DG 145 D 93 188 m2 Kernzone B Ortsbildschutzzone 150m2 /AO8 E 94 418 m2 Teilfläche Kemzone B iH Ortsbildschutzzone 400m2 /AZOT 606 m2 254 m2 566 m2 820 m2 4VG 135 95 341 m2 Kemzone B Il} Ortsbildschutzzone 710m2 /A21 F 96 242 m2 Kernzone B Hl; Ortsbildschutzzone 550m2 /A23 583 m2 737 m2 523 m2 1'260 m2 Bestand 22 Grundstuck Nm 85+618 umgelegt. Grundstückfläche neu 874m2; GF relevant sind 996m2 gemäss Vereinbarung vom 14. März 2005 Tabelle. 1: Nutzungsmass Bestand und gemäss QP Erläuterungen « Landflächen sind zirka Masse Die zulässige Geschossfläche wurde im Bebauungskonzept überprüft; dabei wird ein Anordnungsspielraum gewährt. « Derbestehende Bebauungsplan auf GS-Nr. 81 und die bestehenden Bauten auf GS-Nr. 84/88 und 95/96 werden als gegeben betrachtet. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 9 2.3 Verkehrserschliessung Konzept Das gewählte Erschliessungskonzept basiert auf folgenden Elementen: « Das Quartiergestaltungsplangebiet hat zwei generelle Erschliessungsansätze für den motorisierten Verkehr. Einerseits wird eine minimale oberirdische Erschliessung via die Dorf- und die Inwilerstrasse durch möglichst direkte und kurze Wege zugelassen und andererseits soll die Parkierung vollständig unterirdisch erfolgen. Dazu kann die bestehende zentrale Tiefgaragenzufahrt des Schulhauses Dorfmatt genutzt werden. « Fürden Langsamverkehr wird ein attraktives Wegnetz durch das Quartiergestaltungsplangebiet angelegt, sodass die bestehenden Verbindungen weiterhin gewährleistet und aufgewertet werden können. Gysr-Betimag vom 25 6 1985 an neue untenrdische unterirdische Erschliessung Baubereiche Hofbaulen Bestehende Bauten Abb. 6: Situation Tiefgaragen (siehe auch Quartiergestaltungsplan 1: 500) Oberirdische Oberirdisch sind die Grundstücke für den motorisierten Verkehr nur noch für N Situation o:81 Tiefgaragen EN 3520 Erschliessung und Parkerung . Option Anschluss der siehe Bebauungsplan bestehenden Tielgarage 03 Festlegungen best UG mit Sammelanlage bestehende Tiefgarage utenrdisch via Erschbessungsspielraum untenrdische Zufahrten Tiefgaragenplätze : Infromationen Nutzung und Bestehende Tiefgarage f ZuWegfahrn va Inwiersirasse BebauungZutahrten # Schulhaus Dorfmatt mit Tiefgaraganplatze - Geltungsbereich Bebauungsplanenheit Baubersiche Hauptbauten n 05 10. 15m Erschliessung Parkierung Anlieferung, Notzufahrten und Behindertenparkplätze zugänglich. Ein rückwärtiger Erschliessungsbügel ermöglicht die Zufahrt mit kleinen und mittelgrossen Fahrzeugen bis 9.5m Länge. Die private und öffentliche Parkierung im Quartiergestaltungsplangebiet wird vollständig unterirdisch abgewickelt. Oberirdisch sind nur noch Behindertenparkplätze vorgesehen. Der künftige Nutzungssplit wird je nach Bauvorhaben sehr unterschiedlich sein, sodass heute nur eine generelle Parkplatzberechnung sinnvoll ist. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 10 Autolift, GS-Nrn. 84/88 Aufgrund eines Verkehrsgutachtens im Rahmen des OP Poststrasse wurde für das Zentrumsgebiet von Baar die maximale Anzahl zu bewilligender Parkplätze festgehalten. Bei neuen Bauvorhaben wird gemäss gemeindlicher Praxis pro 100 m2 effektiver Geschossfläche einschliesslich Besucherparkplätze ein Parkplatz zugelassen. Im Situationsplan ist ein genügend grosser Erschliessungsspielraum für die Zufahrten und die notwendigen Tiefgaragenplätze ausgeschieden. Die Organisation der Tiefgaragen wird nicht vorgegeben, weil sie vom baulichen Ablauf der unterschiedlichen Grundeigentümer abhängig ist. Sie sind zugunsten einer guten Übersichtlichkeit und Sicherheit einfach und klar anzuordnen. Auf komplexe Verkehrs- und Wegführungen ist zu verzichten. Die Zufahrt hat ab der bestehenden Tiefgarage des Schulhauses Dorfmatt, wie in der Situation bezeichnet, zu erfolgen. GS-Nrn. und zulässige Geschossfläche (GF) Parkplätze (PP} gemäss OP: Baubereichs- gemäss QP: je Baubereich einheiten je Grundstück und Baubereich {Berechnung als Richtwert) 81 3400 m2 34PP 84+88 1'650 m2 17 PP 85+618 1'444 m2 87 96 m2 1'540 m2 16 PP 89 382 m2 90 351 m2 91 38 m2 92 702 m2 94 218 m2 1'690 m2 17 PP 93 254 m2 94 566 Frm2 820 m2 gPP 95 737 m2 96 523 m2 1'260 m2 13 PP Erweiterungspotenzial für Tiefgarage Schulhaus Dorfmatt auf GS 91: 91 (618) ostseitig westseitig 12 PP 6 PP Tabelle 2: Parkplatzberechnung als Richtwert Die bestehende Tiefgarage auf GS-Nrn. 84/88 ist heute via einen Autolift im Hof der Liegenschaft erreichbar. Der Erschliessungsspielraum im Quartiergestaltungsplan lässt die Option für ein Anbinden dieser Anlage an eine künftige gemeinsame unterirdische Parkierungslösung zu. Im Rahmen des Bebauungsplanes gilt es, die technische Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit eines Ersatzes des Autoliftes durch eine unterirdische Anbindung zu prüfen. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 11 Fuss- und Velowege, Der bestehende Fussweg Sternmatt-Inwilerstrasse wird aufgewertet und neu gestaltet. Zusätzlich wird ein direkter Fussweg ab der Dorfstrasse zum Schulhaus Dorfmatt vorgesehen. Im Kreuzungsbereich soll ein kleiner Platz gestaltet werden. Plätze Entlang der Dorfstrasse wird die Situation für die Passanten verbessert indem durch Arkaden und Platzaufweitungen (bei Dorfstrasse 5 und 11/13) ein breiter durchgehender Gehbereich geschaffen wird. Strassenlärm Die Liegenschaften entlang der Dorfstrasse sind nordseitig vom Verkehrslärm betroffen. Bei Neubauten mit Wohnnutzungen ist daher im Rahmen des Bebauungsplanes ein Lärmgutachten zu erstellen. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 12 Bauordnung 2005, & 4 Abs. 3 Rechtswirkung und Abweichungsspielraum Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/ Dorfmatt 3. Quartiergestaltungsplan 3.1 Allgemeines „Für die bauliche Entwicklung eines Gebietes können durch den Gemeinderat Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Sie dienen als Grundlage für die Ausarbeitung und Beurteilung von Arealbebauungen und Bebauungsplänen und zur Ausscheidung von öffentlichen Quartierfreiräumen". Im Falle der Dorfstrasse/Dorfmatt gibt der Quartiergestaltungsplan die konzeptionellen Randbedingungen für die Erarbeitung der in der Kernzone A vorgeschriebenen Bebauungspläne vor. Diese abstrahierten Inhalte beschränken sich auf die zentralen Aspekte, welche die übergeordnete Koordination erfordern und von öffentlichem Interesse sind. Die Festlegungen sind in erster Linie als Ziele zu verstehen, die mit dem nachfolgenden Bebauungsplan anzustreben sind. Für die Behörden ist der Quartiergestaltungsplan verbindlich, d.h. der Gemeinderat darf keine planungsrechtlichen Festlegungen treffen, welche mit diesem im Widerspruch stehen. Er kann jedoch beim Vorliegen neuer Erkenntnisse bestimmte Abweichungen zulassen, wenn der Sinn und Zweck der Festlegungen nicht unterlaufen und insgesamt eine gleichwertige oder bessere Lösung ermöglicht wird. Damit hat die Gemeinde einen gewissen Spielraum, bei Bedarf in angemessenem Rahmen flexibel und konstruktiv reagieren zu können. Für die privaten Grundeigentümer werden die Vorgaben dagegen erst mit der Umsetzung in einen vom Regierungsrat genehmigten Bebauungsplan verbindlich. Eine Baubewilligung kann innerhalb der Kernzone A nur aufgrund eines rechtsgültigen Bebauungsplanes erteilt werden. Beachtet der Grundeigentümer im Bebauungsplan die Festlegungen des Quartiergestaltungsplanes, so kann er mit einem relativ zügigen Verfahrensablauf rechnen. Will er jedoch gegen den Willen der Gemeinde wesentlich von diesem abweichen, muss er im Bebauungsplanverfahren den Rechtsweg beschreiten. Wäre dies nicht so, müsste die Quartierplanung mangels Umsetzbarkeit der im öffentlichen Interesse liegenden Ziele zwangsläufig scheitern. Der vorliegende Quartiergestaltungsplan besteht aus dem Erläuterungsbericht und dem Plan 1: 500. Die folgenden Festlegungen nehmen Bezug auf die Legende des Quartiergestaltungsplanes. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 13 Baubereiche Hauptbauten Baubereiche Hofbauten/Anbauten Baubereiche Dachgeschosse Baubereich „Grosshaus" GS-Nrn. 95/96 Baubereich GS-Nrn. 93/94 in der Ortsbildschutzzone Arkaden Dachformen und Balkone (im Plan nicht dargestellt) Baubereiche und zugehörige Grundstücke (siehe Kap. 2.2) Maximale Geschossfläche pro Baubereich 3.2 Festlegungen zur Bebauung Die Baubereiche für Hauptbauten basieren auf planerisch sinnvollen und wirtschaftlichen Gebäudegrundflächen. Beim Bestand werden die vorhandenen Bauten sichergestelit. Die strassenseitigen Baubereichsbegrenzungen sind als Baulinien mit Anbaupflicht umzusetzen. Die Baubereiche für Hofbauten/Anbauten definieren die mögliche Anordnung von Baukörpern mit maximal ein oder zwei Geschossen. Die Baubereiche für Dachgeschosse definieren die mögliche Anordnung von maximal einem Attikageschoss. Die Geschossflächen sind je nach Nutzungsart im Ausnützungsnachweis zu berücksichtigen. Der Baubereich Hauptbauten beim „Grosshaus" umfasst den Bestand des schützenswerten Gebäudes. Es soll im Volumen, der Fassade und der Dachgestaltung erhalten bleiben. Das Gebäude ist im Sinne der Vorschriften der Ortsbildschutzzone zu planen. Im Weiteren ist bei der Gestaltung der Neubauten auf die historisch wertvolle Umgebung mit sensibler und hochwertiger Architektur zu reagieren. Es ist ein formal einfacher und klarer Baukörper anzustreben. In den bezeichneten Bereichen entlang der Dorfstrasse sind durchgehende dauernd öffentlich zugängliche Arkaden vorzusehen. Die lichte Höhe soll mindestens 3.50 m betragen. Das definitive Mass ist in den Bebauungsplänen verbindlich zu regeln. Im Interesse einer homogenen Dachlandschaft im erweiterten Bereich der Dorfstrasse sind Neubauten mit Flachdächern auszubilden. Balkone sind als im Gebäude integrierte Aussenräume vorzusehen und innerhalb der Hauptbaukörper ohne Auskragungen anzuordnen. 3.3 Festlegungen zur Nutzung Die Baubereiche fassen jeweils die Nutzungspotenziale mehrere Grundstücke zusammen. Die Zuteilung via Landflächenanteil ist in Kapitel 2.2 des Erläuterungsberichtes dargestellt. Die genaue Zuweisung der Nutzungsmenge je Grundstück ist im Bebauungsplan verbindlich festzulegen. Die Möglichkeit der zusätzlichen Ausnützung für Lagerräume im Untergeschoss, wie dies gemäss Bauordnung 2005 vorgesehen ist, wird darüber hinaus gewährt. Die maximale Ausnützung pro Baubereich wird mit der Geschossfläche ohne Aussenwandquerschnitte, jedoch in Abweichung von 95 16 V PBG unter Einschluss der Dachgeschosse ausgedrückt. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 14 Maximale Geschosszahl und Gesamthöhe in Meter Wohnnutzungen und Lärm (im Plan nicht dargestellt) Oberirdische Erschliessung Unterirdische Erschliessung und Parkierung Trottoir und öff. Fussweg Spiel- und Aufenthaltsflächen Strassenraumgestaltung Dorfstrasse Im Bereich für Neubauten sind maximal vier Vollgeschosse (VG) und teilweise ein Dachgeschoss (DG) zulässig. Beim Bestand werden die vorhandenen Bauten sichergestellt. Es ist je Baubereich die formulierte Gesamthöhe (GH) ab gewachsenem Terrain inklusive Dachgeschoss einzuhalten. Eine Lockerung des in der Bauordnung für die Kernzone A festgehaltenen Wohnverbotes im Erdgeschoss drängt sich nicht auf. Für die Liegenschaften an der Dorfstrasse ist zusammen mit dem Bebauungsplan ein Lärmgutachten zu erstellen, welches nachweist, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte lärmempfindlicher Räume eingehalten werden können. 3.4 Festlegungen zur Erschliessung Die oberirdische Erschliessung dient der Anlieferung, Notzufahrt und für Behindertenparkplätze. Ein rückwärtiger Erschliessungsbügel ermöglicht die Zufahrt mit kleinen und mittelgrossen Fahrzeugen. Das Grosshaus wird via Inwilerstrasse erschlossen. Die Regelung beim bestehenden Bebauungsplan Gysi-Betimag wird beibehalten. Auf oberirdische Parkplätze soll verzichtet werden. Die gesamte private Erschliessung und Parkierung innerhalb des Quartiergestaltungsplangebietes wird unterirdisch gelöst. Die Parkierung ist aufgrund der vorgegebenen Anordnungsspielräume für Zufahrten gemeinsam zu organisieren. Die Zu-/Wegfahrt wird via die bestehende Tiefgarage Schulhaus Dorfmatt abgewickelt. Es besteht auch die Möglichkeit, bereits vorhandene Tiefgaragen im QP-Gebiet künftig via die neue Anlage zu erschliessen. Pro 100 m2 effektiver Geschossfläche ist ein Parkplatz zulässig. Pro 50 m2 effektiver Geschossfläche ist mindestens ein Veloabstellplatz anzuordnen. Die konkrete Anordnung der unterirdischen Erschliessung ist im Bebauungsplan verbindlich festzulegen. Das öffentliche Fusswegnetz umfasst Arbeits-, Einkaufs- und Schulwege. Es wird eine neue direkte Verbindung zwischen Dorfstrasse und Schulhaus angeordnet. 3.5 Festlegungen zum Freiraum Spiel- und Aufenthaltsbereiche sind entlang des Fussweges Sternmatt- Inwilerstrasse anzuordnen. Entlang der Dorfstrasse ist der durchgehende Arkadenbereich attraktiv zu gestalten. Bei der Baubereichseinheit E ist strassenseitig unter Einbezug des Trottoirs ein öffentlicher Platz mit hoher Aufenthaltsqualität vorzusehen. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 15 3.6 Quartiergestaltungsplan 1: 500 Der Plan 1: 500 und der Erläuterungsbericht sind integrierende Bestandteile des Quartiergestaltungsplanes. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 16 ® ZITI Einwohnergemneinde Baar Planung/Bau Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/DorfmattN 57 22. Dezember 2005, 1: 500 Der Erläuterungsbericht ist integrierender Bestandteil des Quartiergestaltungsplanes. 2a Festlegungen Bebauung und Nutzung Geltungsbereich - -_ Bebauungsplaneinheit Baubereiche Hauptbauten max. Ausdehnung in Meter Baubereiche Hofbauten/Anbauten INH Baubereiche Dachgeschosse 3a Arkaden 1260 m2. max. Geschossfläche pro Baubereich in m2 inkl. Dachgeschoss max. Geschosszahl© .077 VG = Vollgeschoss © DG = Dachgeschoss GH = max. Gesamthöhe in Meter ® ® ® Festlegungen Erschliessung (Ergänzende Erläuterungen siehe Bericht Kapitel 2.3) 3'400 m2 Anlieferung und Notzufahrt oberirdisch Zufahrt Parkierung unterirdisch via bestehende Tiefgarage GSä Schulhaus Dorfmatt Festlegung: \ Bebauungs| Gysi-Betim 25.6.1) Erschliessungsspielraum unterirdische Zufahrten e e oe ® Trottoir und öff. Fussweg Informationen Bestehende Bauten Jauch Zumsteg Pfyl Waffenplatzstrasse 63 Tel. 044 280 257 für Raumplanung 8002 Zürich Fax 044 280 1256 und Siedlungsgestaltung wwwjzp.ch e-Mail mfo@jzp.ch Bebauungsplaneinheit Besteherder Bebauungsplan Gys1 Betmag vom 25 6 1985 Weiteres Vorgehen N 4. Umsetzung in Bebauungsplan Der Quartiergestaltungsplan behandelt ein kompaktes Zentrumsgebiet mit rund 14 mittelgrossen bis kleinen Parzellen. Aufgrund der kleinräumigen Einheiten besteht untereinander eine Vielzahl ortsbaulicher und planungsrechtlicher Abhängigkeiten, welche eine isolierte Planung einzelner Grundstücke nicht zulässt. Das gesamte Quartiergestaltungsplangebiet mit Ausnahme des GS Nr. 81 (bestehender Bebauungsplan) ist deshalb als eine Bebauungsplaneinheit zu behandeln. Bei der unterirdischen Erschliessung werden auch die Gemeindegrundstücke GS-Nrn. 91/97 miteinbezogen. ar) \ 81 : Abb. 7: Bebauungsplaneinheit Dorfstrasse/Dorfmatt Nach der Festsetzung des Quartiergestaltungsplanes durch den Gemeinderat soll auf dessen Grundlage im Auftrag der Grundeigentümer und begleitet durch die Planungs- und Baukommission ein Bebauungsplan erarbeitet werden. Erst mit einem Bebauungsplan der durch die Gemeindeversammlung zu beschliessen ist, werden die Grundstücke baureif und es können Baubewilligungen erteilt werden. Der Bebauungsplan wird anstelle der Bauordnung grundeigentümerverbindlich festgelegt. In dessen Rahmen sind die Vorgaben aus dem Quartiergestaltungsplan mittels Richtprojekten architektonisch zu konkretisieren. Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 17 Nebst dem öffentlichrechtlichen Bebauungsplan sind weitere privatrechtliche Punkte zu erarbeiten oder zu bereinigen, insbesondere: Die oberirdische und unterirdische Erschliessung ist vertraglich mit Durchfahrtsrechten zu sichern. Die Anschluss- und Durchfahrtsrechte bei der gemeindlichen Tiefgarage Schulhaus Dorfmatt sind zu sichern sowie ein Kostenteiler dafür festzulegen. Im Rahmen des Bebauungsplanes empfiehlt es sich allenfalls Grundstücke zu arrondieren oder Grundstücksformen zu optimieren. Im Weiteren sind unter umständen bestehende Dienstbarkeiten aufgrund des Bebauungsplanes zu bereinigen oder neu einzutragen. Anhang A) Informationsplan 1: 500 B) Ortsbildschutzzonenplan Zentrum Rathaus C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse D) Auszug aus Bebauungsplan Gysi-Betimag E) Städtebaumuster A, Bund C Einwohnergemeinde Baar, Quartiergestaltungsplan Dorfstrasse/Dorfmatt 18 v Sueyuy [eu wos or oE [77 9 ZUMSGNG Jaujes u} epnegeg "y'p "biefgozinyag 22222] BUOZZNUSSPIISHO ummem spuade] Ortsbildschutzzonenplan Zentrum RathausB) sneyjey wnqusz UEIdUSUOZZINYISPHASUO + K22 + : C) Auszug aus Quartiergestaltungsplan Poststrasse Quartiergestaltungsplan Posistrasse situation 1: 1000 N SoN 127 Festlegungen zur Nutzung Geltungsbereich em Einheiten max. Gechosfläche pto Gebrets-Einheit (m2 DG)3780 64 s Festlegungen zur Bebauung: : PN -: Hofbauten & Festlegungen zur Erschliessung: Ein- und Ausfahrten Tielgaragen (punkliert: 2. Poorkät) 0000 Oelfenliches Fusswegneiz : Festlegungen zum Freiraum Strassenraumgestalung Posistrasse or Suter » von WARE: ° x gr{5 : :: 1982 : ‚802° : EGENDE BEBAUUHGSPLANCRENZE D) Auszug aus ERDGESCHOSSBEBAUUNG DBERGESCHOSSBEBAUUNGBebauungsp ar Gysi-B timag FUSSGANGERVERBINDUNG FAHRVERKEHR t 28.0 Dorfstrasse 0.8 60 = 65 BAULINIE3 aRkäBERBAUEHIE-2 : : : :: N HE DKBLAUE ZONE ©: : : : 77: : : : :: : 13.6 14.0 71112,13 1141 Bu: :: ANLIEFER FT = N» T 8i : : : 90:: TREMZBAURECHT \ S= : : -1 es 87 4a : :: :: 7-5 : : :: : :: : o 86: : : : | 76 1 68 52 618 98 84 1:50019.6 12 Kopiert der kant. Ve Bewilligung ssungsaufsicht 22.Aug. 1983 NDer 6340 BAAR Stadtebaumuster E) Städtebaumuster A,BundC b Stadtebaumuster : x % Städtebaumuster 2% a