§ 1
Freiflächen, Abs. 5 Innerhalb der im Zonenplan speziell bezeichneten Flächen gilt eine Bebauungsplanpflicht. Der Bebauungsplan legt unter anderem die Grösse und die Nutzung der öffentlichen Freiräume fest. Die öffentliche Freifläche soll min. 3% der anrechenbaren Landfläche betragen. Der Gemeinderat kann auf den Erlass eines Bebauungsplanes ganz oder teilweise verzichten, wenn die bauliche Entwicklung und die Freiraumgestaltung dem Quartiergestaltungsplan sowie dem gemeindlichen Richtplan entsprechen oder wenn die Grundeigentümer bereit sind, mit der Gemeinde auf freiwilliger Basis das Freiflächenkonzept des Quartiergestaltungsplanes grundeigentümerverbindlich privatrechtlich zu regeln und mit einer Überbindungsklausel auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden. Gemäss gemeindlicher Praxis beträgt in der Zone W3 die öffentliche Freifläche 4% der anrechenbaren Landfläche. Diese öffentliche Freifläche ist in Form eines Quartierfreiraums mit mindestens 1'100 m2 Fläche, nebst den gemäss Bauordnung erforderlichen Spielflächen, im Zentrum der Bauten geplant. Die Vorgaben des Merkblatts der Gemeinde Baar „Freiflächen in den Quartieren — Qualitätskriterien für die Planung und Realisierung“ vom 13.12.10 sind bei der Umsetzung zu berücksichtigen. §38 Reserve-Bauzone Die Grundstücke GS 701 und GS 702 befinden sich gemäss Zonenplan in der Reserve-Bauzone. Sie werden zusammen mit dem Bebauungsplan freigegeben. Für die Freigabe der Reservebauzone bedarf es eines Gemeinderatsbeschlusses, der 20 Tage öffentlich aufzulegen ist. Der Bebauungsplan erfüllt die Vorgaben der kantonalen und kommunalen Raumplanung. Das Erschliessungsprinzip, das Bebauungsprinzip, die Freiräume er sind im Studienverfahren erarbeitet und im Bebauungsplan umgesetzt worden. 4 Bebauungsplan 4.1 Grundsätze und generelle Regelung Bebauungsplan Ziele Mit dem Bebauungsplan Lüssi Göbli sollen die folgenden Ziele erreicht werden: die Schaffung von zweckmässigen und sachgerechten Rahmenbedingungen für eine Wohnüberbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität, die Koordination der Erschliessung mit dem umliegenden Erschliessungsnetz, insbesondere im Bereich der Grenze zur Einwohnergemeinde Zug. eine hohe Freiraumqualität der Erlass von Bestimmungen, welche einerseits die bauliche Umsetzung des Richtprojektes ermöglichen und anderseits den notwendigen Projektierungsspielraum für die Weiterbearbeitung offen lassen. 4.2 Siedlung / Städtebau (s. 3.2 Kommunaler Richtplan Siedlung) Siedlung / Städtebau Die Bauten lösen sich von der mehrheitlich orthogonalen Ausrichtung des angrenzenden Bestandes ab. Es sind sechs abgewinkelte Volumen, je paarweise gruppiert, die gemeinsam eine mehrfach lesbare Grossform bilden. Dabei fassen sie gut proportionierte, teilweise ineinander verschränkte halboffene Hofräume. 4.3 Nutzung / Ausnützungsberechnungen Anrechenbare Landfläche aLF GS 701 W3 5'562 m2 aLF GS 702 W3 20'826 m2 Total aLF 26'388 m2 Anrechenbare Geschossfläche aGF GS 701/702 W3 Richtprojekt 20'808 m2 aGF GS 701/702 W3 BBP (Bebauungsplan) 20'840 m2 AZ GS 701/702 Richtprojekt (inkl. unterirdische Flächen) 0.79 AZ GS 701/702 EBW 0.60 AZ GS 701/702 BBP (exkl. unterirdische Flächen) 0.79 Im Bebauungsplan resultiert eine Ausnützung von 0.79. Gegenüber der Ausnützung von 0.6 der Einzelbauweise, führt dies zu einer Mehrausnützung von rund 30 Prozent. Allerdings kann dabei nicht von der freien Attikaausnutzung Gebrauch gemacht werden. Die effektive Ausnützung bei 4 Geschossen plus Attika entspricht einer AZ von 0.70. In der Umsetzung ist das oberste Geschoss fassadenbündig zu gestalten. Die Höhenentwicklung der Gebäude mit 5 Vollgeschossen (ohne Attika) im Bebauungsplan ist mit Gebäuden einer Arealbebauung mit 4 Vollgeschossen plus Attikageschoss vergleichbar. Im Richtprojekt sind ca. 180 Wohnungen in den sechs Gebäuden geplant. Je nach Gebäudelänge sind zwei bis vier Treppen- und Liftanlagen pro Mehrfamilienhaus vorgesehen. Damit sind pro Erschliessung auf jeder Etage zwei Wohnungen geplant. 4.4 Baubereiche für Neubauten Ausnützungsübertragung Da gegenwärtig nicht bekannt ist, welche Etappierung der Baubereiche angestrebt wird, wurde zur Gewährleistung eines Projektierungsspielraums in Absprache mit den Grundeigentümern die Bestimmung definiert, dass die jeweilige aGF pro Baubereich zu Gunsten/zu Lasten von anderen Baubereichen (diese müssen nicht aneinander angrenzen) um maximal 10% erhöht bzw. reduziert werden kann. Mit dieser Regelung wird einerseits verhindert, dass Baubereiche unverhältnismässig dichter (oder im Extremfall gar nicht) bebaut werden, andererseits bietet sich dadurch die Möglichkeit, künftige Etappen flexibler entwickeln zu können. Gebäudeanordnung Die Baubereiche weisen einen beschränkten Anordnungsspielraum auf. Zur Sicherstellung der städtebaulichen Qualitäten sind im Bebauungsplan Baufluchten definiert, welche zwingend bebaut werden müssen. Dies soll mit Zwangsbaufluchten erreicht werden. Hauptgebäude dürfen nur innerhalb der im Plan festgelegten Baubereiche erstellt werden. Innerhalb der bezeichneten Baubereiche sind Gebäude auf die Zwangsbaufluchten auszurichten und entlang dieser zu erstellen. Auskragungen Auskragende Bauteile (Vordächer, Fassadenelemente und Balkone) dürfen nur an den Fassaden mit Pflichtbaulinie um max. 1.50 m über die Baubereiche hinausragen und nicht mehr als die Hälfte der Gebäudelänge beanspruchen. Balkone dürfen nicht abgestützt werden. 4.5 Erschliessung Zu- und Wegfahrt Göblistrasse / Baarermattstrasse Die Erschliessung des südöstlichen Bebauungsplangebiets (Gebäude C und D) erfolgt über die Göblistrasse. Die Gebäude A, B und E, F werden von der Baarermattstrasse her erschlossen. Die Linienführung der Göblistrasse wird ab der Kurve östlich des Göblihofs bis zum heutigen Siedlungsanfang angepasst. Die 5.30 Meter breite Strasse (Begegnungsfall Personenwagen / Lastwagen bei 30 km/h) berücksichtigt die bestehende Funktion als Erschliessungsstrasse bzw. langfristig die Funktion als Sammelstrasse im Zusammenhang mit dem Stadttunnel. Der Horizontalversatz beim Göblihof dient als Torsituation und bildet den künftigen Beginn der gegenüber heute erweiterten Tempo-30-Zone. Alle oberirdischen Erschliessungsflächen zu den Tiefgaragen sind als eine mindestens 4.50 Meter breite Zufahrtsstrasse auszubilden. Zu- und Wegfahrt Adresse Göblistrasse Adresse Baarermattstrasse 4.6 Öffentlicher Verkehr Öffentlicher Verkehr Bushaltestellen befinden sich in maximal 300 Meter Entfernung zum Bebauungsplangebiet an der Industriestrasse (Linie 4 Cham - Zug - Inwil) und am Lüssiweg (Linie 33 Baar - Inwil - Arbach - Zug). Die Linie 4 verkehrt im Viertelstundentakt, die Linie 33 im Stundentakt und in den Hauptverkehrszeiten im Halbstundentakt. Langfristig könnte als Option mit einer neuen Linienführung eine neue Haltestelle auf der Göblistrasse erstellt werden. Als Bereich für eine mögliche Fahrbahnhaltestelle bietet sich der Abschnitt unmittelbar östlich der Querungshilfe an. Da eine Realisierung mit einer Betriebsänderung gegenwärtig als unsicher angesehen wird und bislang auch nicht !::; vorgesehen ist, wird auf eine Darstellung der Haltestelle im Bebauungsplan verzichtet. 4.7 Fuss- und Radwegnetz Radwegnetz Zwischen Lüssiweg und Baarermattstrasse verläuft ein Abschnitt des kantonalen Radstreckennetzes. In Abstimmung mit dem Kanton soll der Weg auf eine Breite von 4.50 Meter (3.50 Meter Rad-/Fussweg und beidseitig 0.50 Meter Bankett) ausgebaut werden. Zur Verbesserung der Bebaubarkeit auf den GS 701 und GS 702 der Gemeinde Baar wird der kantonale Fuss- und Radweg an den nordwestlichen Rand der neuen Bebauung verlegt. Dadurch wird die Nutzbarkeit vor allem des zentralen Bereiches gestärkt und mögliche Nutzungskonflikte (Fussgänger / Radverkehr: zwei Geschwindigkeiten) vermieden. Der Übergang über die Göblistrasse erfolgt mit einer Mittelinsel. Ab der bestehenden Linienführung auf dem GS 4274 auf Zuger Seite wird der Radweg mit einer Brücke über den offengelegten Arbach und parallel zur Göblistrasse geführt. Die Radien wurden unter Berücksichtigung der fahrdynamischen Anforderungen von Radfahrern festgelegt. Im Bereich der Strassenquerung sind die Baumpflanzungen so festgelegt, damit die Sichtweiten auf den MIV eingehalten werden können. Fusswegverbindung Baar – Zug Für die Anwohner und die Öffentlichkeit soll ein feinmaschiges und attraktives Wegnetz resultieren. An die kantonale Radstrecke, welche das Rückgrat des öffentlichen Langsamverkehrsnetzes darstellt, werden verschiedene Fusswege angebunden: Fortsetzung des Trottoirs entlang der Göblistrasse bis zur Radwegquerung. Neue Fusswegverbindung ab dem Radweg in nordöstlicher Richtung auf das GS 702 (direkte Verbindung durch das Neubaugebiet auf Baarer Gemeindegebiet an die Baarermattstrasse). Neuer Fussweg nördlich des offengelegten Arbachs, mit Baumreihe und Rabatte von der Göblistrasse abgetrennt. Dieser Weg soll im Zusammenhang mit der Bachoffenlegung bis zum Bachdurchlass (Lagefixpunkt Nr. 17113244) in der Göblistrasse weitergeführt werden. Längerfristig ist eine Verlängerung bis zur Ägeristrasse geplant. Quartierinterne Verbindung aus dem autofreien Abschnitt zwischen Göblistrasse und Lüssiweg auf Zuger Seite. Fusswegverbindung Die einzelnen Gebäude im Gemeindegebiet Baar werden durch eine netzförmige Gemeinde Baar Wegstruktur miteinander verbunden. Die formale Ausgestaltung der Wege leitet sich aus der Formensprache der winkelförmigen Gebäudestruktur ab. Die übergeordnete Anbindung der beiden Wohnquartiere südlich und nördlich der Göblistrasse wird durch eine direkte Weiterführung der südlichen autofreien Erschliessungsstrasse in das Zentrum der Wohnüberbauung bis hin zur Baarermattstrasse hergestellt. 4.8 Verkehr / Parkplatznachweis Verkehr / Parkplatznachweis Die Parkierung erfolgt mehrheitlich unterirdisch in zwei separaten Einstellhallen. Oberirdisch sind am Ende der Baarermattstrasse maximal 6 Parkfelder für Besucher gestattet. Gestützt auf den Parkplatznachweis des Verkehrsgutachten vom 18.01.12 sind maximal 250 Parkfelder (inkl. der Parkfelder für Besucher oderirdisch) gestattet. Die Parkfelder sind im Verhältnis der Geschossflächen den einzelnen Baubereichen zuzuordnen. Der effektive Parkplatznachweis wird auf Stufe Baugesuch erfolgen. Eine Einstellhalle mit Einfahrt am Ende der Baarermattstrasse kommt unterhalb der Gebäude A, B und E, F zu liegen. Die zweite Einstellhalle mit Zufahrt von der Göblistrasse dient den Gebäuden C und D. Durch die maximal zulässige Parkfeldzahl und dem entsprechenden Verkehrspotenzial werden in der Morgenspitzenstunde (MSP) rund 80 und in der Abendspitzenstunde (ASP) rund 125 zusätzliche Fahrten erzeugt. Diese verteilen sich auf die Göblistrasse und die Baarermattstrasse wie folgt: MSP 25 Göblistrasse und MSP 55 Baarermattstrasse, sowie ASP 45 Göblistrasse und ASP 80 Baarermattstrasse. Richtprojekt Untergeschoss Die Verfasser des Verkehrsgutachtens des Ingenieurbüros TEAMverkehr.zug, vom 18.01.2012 kommen zum Schluss, dass am Knoten Göblistrasse unter Berücksichtigung der Tangente Zug / Baar 2020 während der Abendspitzenstunde die Leistungsgrenze erreicht wird. Der Knoten ist bereits mit einer Lichtsignalanlage ausgestattet und folglich bestehen kaum Möglichkeiten zu einer weiteren Steigerung der Leistungsfähigkeit. Der Knoten ist Bestandteil der Planung der Tangente Zug / Baar. Beim Knoten Baarermattstrasse ist die Verkehrsqualität während den Verkehrsspitzenstunden gut bis sehr gut. Am Knoten Baarermattstrasse werden weitere unbebaute Gebiete angeschlossen. Da mit hoher Wahrscheinlichkeit die Vortrittsverhältnisse mit der Tangente Zug / Bar langfristig angepasst werden und die Baarermattstrasse Teil der Hauptrichtung wird, ist dann eine noch höhere Leistungsfähigkeit vorhanden. Besucherparkplätze Besucherparkplätze Die Besucherparkplätze sind unterirdisch in den Einstellhallen zu platzieren. Zusätzlich dazu sind oberirdisch am südlichen Ende der Baarermattstrasse maximal sechs Parkfelder für Besucher gestattet, wovon einer behindertengerecht sein muss. Fahrradabstellplätze Fahrradabstellplätze Aufgrund der topografischen Lage, der guten Erschliessung für den Langsamverkehr und der angestrebten Wohnnutzung für Familien ist davon auszugehen, dass der Bedarf nach Abstellplätzen für Fahrräder und Motorfahrräder hoch ausfallen wird. Aus diesem Grund hält der Bebauungsplan fest, dass pro Zimmer mindestens 1 Abstellplatz zu erstellen ist. Die Abstellplätze sind so anzulegen, dass sie auf kurzem und sicherem Weg erreicht werden können (bspw. entlang der Zugangswege, in der Nähe der Hauszugänge, in der Tiefgarage oder auch in gut zugänglichen Kellerräumen). Die Abstellplätze sind zu überdachen. Mindestens 1/3 sind oberirdischbei den Hauseingängen anzuordnen. Im Rahmen eines konkreten Baugesuchs ist die jeweilige Anzahl der Zweiradabstellplätze und deren Anordnung für alle Neubauten zu definieren. Als Grundlage dafür dient das Richtprojekt. Vegetation (s. 3.2 Kommunaler Richtplan Landschaft) Vegetation Die Wohnüberbauung ist auf einer jetzt landwirtschaftlich genutzten Fläche geplant. Das Ziel ist es, den Charakter einer bäuerlich geprägten Wiesenlandschaft soweit wie möglich zu erhalten. So wird eine extensiv gepflegte Blumenwiese von Osten her in das Quartier hereingezogen und geht dann in eine bespielbare Rasenlandschaft über. Einzelne Stieleichen, Hainbuchen und Feldahorne werden in die Wiesen- und Rasenflächen eingestreut. Zwischen den Erschliessungswegen und Gebäuden bilden Strauchflächen (z.B. Hortensien) einen blühenden Puffer. Der neugeführte kantonale Rad- und Fussweg wird mit einheimischen Sträuchergruppen von der Überbauung abgegrenzt. Die Göblistrasse als verbindendes Element zwischen den beiden Wohnüberbauungen wird mit einer Baumallee räumlich gestärkt. Spiel- und Aufenthaltsbereiche Spiel und Aufenthalt Die drei Gebäudepaare bilden durch ihre städtebauliche Setzung eine räumliche Situation. In diesen Bereichen werden drei möblierte Spiel- und Aufenthaltsbereiche untergebracht. Quartierfreiraum Quartierfreiraum An zentraler Lage entsteht zusätzlich ein öffentlich zugänglicher Quartierplatz mit Schattendach und Grillmöglichkeiten. Das Merkblatt „Freiflächen in Quartieren – Qualitätskriterien für die Planung und Realisierung“ vom 13. Dezember 2010 ist zu berücksichtigen. 4.9 Umwelt Umwelt Der Anteil versiegelter Flächen ist möglichst gering zu halten. Nicht für die Erschliessung erforderliche Flächen sind mit Ausnahme von Spiel und Sport dienenden Flächen unversiegelt auszuführen. Zusätzlich zu den Vorgaben gemäss Bebauungsplan ist im Baubewilligungsverfahren oder im Zusammenhang mit Bauarbeiten zu berücksichtigen, dass das Bebauungsplangebiet im Gewässerschutzbereich Au liegt. Der Gewässerschutzbereich A umfasst die nutzbaren unterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete. Für Bauvorhaben im oder über dem Grundwasser sind die Vorgaben des ZUDK-Merkblattes „Bauen im Grundwassergebiet“ zu beachten. 4.10 Lärmgutachten Lärmgutachten Das Lärmgutachten des Ingenieurbüros Beat Sägesser vom 02.03.2012 dient als Grundlage für die weitere Planung. In der folgenden Tabelle sind die massgebenden Grenzwerte zusammengestellt: Planungswert Tag Nacht Wohnräume 55 dB(A) 45 dB(A) Beurteilung des Richtprojekts gemäss Lärmgutachten: Beim vorliegenden Richtprojekt ist die Einhaltung der LSV mit folgenden Massnahmen in den lärmexponierten 6 Fassaden möglich: Ausbildung der geplanten Balkone als verglaste Loggien mit schalldichter Brüstung und absorbierender Verkleidung der Untersicht. Mindestens ein Element jeder Loggiaverglasung ist mobil, bzw. zum Öffnen zu konzipieren. Ausführung aller ungeschützten, strassenseitigen Fenster als rahmenverglaste Konstruktion (auch für Reinigung / Unterhalt darf keine Öffnungsmöglichkeit vorgesehen werden). 4.11 Feuerwehr Feuerwehr Die Notzufahrt erfolgt innerhalb der bezeichneten Bereiche. Im Richtprojekt Umgebung sind die entsprechenden Schleppkurven der Bemessungsfahrzeuge abgebildet. Neue Hydrantenstandorte sind – falls erforderlich – in Absprache mit der Dienststelle Brandschutz Baar zu definieren. 4.12 Entwässerung Geologie / Hydrologie Entwässerung Der Untergrund ist kaum wasserdurchlässig (Moräne, Seebodenlehm, Schwemmlehm) und der Grundwasserspiegel liegt in diesem Gebiet sehr hoch. Entwässerung allgemein Die Entwässerung für das gesamte Projektgebiet (Baar und Zug) wurde im Entwässerungskonzept der André Rotzetter + Partner AG vom 10.10.2011 im Rahmen einer GEP-Nachführung überprüft. Generell soll das Sammeln des Meteor- und Schmutzwassers innerhalb der neuen Überbauung geschehen und an möglichst wenigen Anschlusspunkten in das Zuger Abwassernetz eingeleitet werden. Hierzu müssen vor allem neue Schmutzwasserleitungen gebaut werden. Das Meteorwasser soll retentiert in den renaturierten Arbach eingeleitet werden. Gemäss den heutigen Terrainverhältnissen sollte das Sammeln des Abwassers im Areal der Neubebauung konzeptionell möglich sein. Das Abwasser der Baarer Baubereiche wird in Schmutzwasserleitungen gesammelt und in die bestehende Schmutzwasserkanalisation eingeleitet. Im Zuge der Projektierung und Detailplanungen ist dieses Konzept zu vertiefen. Konzeptionelle Entwässerung, Auszug aus GEP-Nachführung Lüssi Göbli Das Oberflächenwasser der neuen Überbauung kann nur retentiert an den Arbach angeschlossen werden. Der Arbach entwässert via Siehbach in den Zugersee. Im Rahmen des GEP der Stadt Zug wurde das gesamte Einzugsgebiet des Siehbaches im Ist-Zustand und im Endausbau untersucht. Im Endausbau enthalten ist unter anderem auch das Einzugsgebiet der neuen Überbauung Göbli / Lüssi. Meteorwasser Meteorwasser Das Meteorwasser der Wohnblöcke im südlichen Perimeter sollen über Rigolen und neue Meteorwasserleitungen in den Arbach eingeleitet werden. Jenes der Wohnblöcke im nördlichen Perimeter soll über Rigolen und neue Meteorwasserleitungen in das bestehende Meteorwassersystem der Stadt Zug entwässert werden, welche aufgrund ihrer Höhenlage nicht in den Arbach eingeleitet werden können. Da der Untergrund kaum wasserdurchlässig ist, soll der Abfluss des Regenwassers in den Meteorkanal verzögert bzw. möglichst viel Wasser zurückgehalten werden. Mittels einer extensiven Dachbegrünung kann ein Grossteil des Meteorwassers (ca. 60%) zurückgehalten werden. Das anfallende Wasser auf den Wegbereichen wird über die Schulter entwässert. Schmutzwasser Schmutzwasser Das Abwasser der Wohnüberbauung wird in Schmutzwasserleitungen gesammelt und in die bestehende Schmutzwasserkanalisation eingeleitet. Die bestehende ø 300 mm Leitung in der Göblistrasse, an welche die gesamte neue Überbauung angeschlossen wird, vermag das zusätzliche Schmutzwasser abzuleiten. Im weiteren Verlauf entwässert die bestehende Schmutzwasserleitung via einer ø 350 mm Leitung in die ø 400 mm Leitung in der Industriestrasse. 4.13 Entsorgung Entsorgung Im Bebauungsplan ist am südlichen Ende der Baarermattstrasse und an der Göblistrasse auf Zuger Seite je eine Entsorgungsstelle bezeichnet. An diesen Standorten sollen Unterflurcontainer erstellt werden, wo die Anwohner der umliegenden Bauten ihre Siedlungsabfälle entsorgen können. Die Entsorgungsstellen sind so geplant, dass diese sowohl zu Fuss wie auch mit dem Auto gut zugänglich sind. Für die Baubereiche B und C ist die Entsorgung über die Entsorgungsstelle auf Stadtzugerseite mittels privatrechtlicher Regelung vereinbart. 5 Begründung der Abweichungen von der Einzelbauweise 5.1 Abweichungen von der Einzelbauweise Der Bebauungsplan weicht in den folgenden Punkten von der Einzelbauweise ab: Abweichung 1. 5 Vollgeschosse in der W3 an Stelle von 3 Vollgeschossen plus Attika 2. Unterschreitung der Gebäudeabstände bei den Gebäuden C und D, A und B, B und E und F. 3. Auf der Südostseite ist der Grenzabstand in zwei Eckbereichen ca. 13 m gross. 4. Abweichung von BO § 47 Abs. 1 betreffend vorspringender und auskragender Bauteile. Erlaubt ist im Bebauungsplan eine Auskragung von 1.50 m, vorausgesetzt sie beanspruchen nicht mehr als die Hälfte (im Vergleich dazu BO: ein Drittel) der jeweiligen Gebäudelänge und sind nicht abgestützt. 5. Unterirdische Flächen werden nicht zur aGF angerechnet. 6. Für die Berechnung der max. OK Dach Höhe sind Geschosshöhen von 3.20 m statt 3.00 m angenommen worden. 7. AZ von 0.79 gegenüber 0.6 in der Einzelbauweise 5.2 Begründung für die Abweichung von der Einzelbauweise Begründung 1. Das Projekt weist 5 Vollgeschosse ohne Attikageschoss auf. Die Fassadenhöhe von 9.50 m gemäss Bauordnung wird überschritten. Gemäss BO §18 Abs. 1 lit. c wären im Vergleich in der W3 mit Arealbebauung 4 Vollgeschosse (9.50 m + 3 m) und ein Attikageschoss von 3 m möglich. Die Höhenentwicklung der 5 Vollgeschosse ohne Attika ist mit 4 Vollgeschossen + Attika vergleichbar. Die Fassadengestaltung der Gebäudevolumen erfolgt dadurch über die gesamte Gebäudehöhe. Der Vorteil zeigt sich in der einheitlichen und guten Gesamtwirkung der Baukörper. Der Nachteil einer unruhigen zurückspringenden Gebäudefassade im Attikabereich entfällt. 2. Die geringeren Gebäudeabstände unterstützen die grosszügige und attraktive Gestaltung der Höfe. Die Setzung der Baufelder bildet eine starke städtebauliche Figur, die sowohl den Siedlungsrand definiert als auch das Verweben des Quartiers mit der umgebenden Landschaft ermöglicht. 3. Der geringere südostseitige Grenzabstand ist vertretbar, da nur zwei Gebäudebereiche betroffen sind und es sich um den Abstand zur Landwirtschaftszone handelt. Die Parzellengrenze ist zugleich Bauzonengrenze. 4. Attraktive private Aussenräume sind für eine hohe Wohnqualität sehr wichtig. Die Erweiterung der Auskragung auf die Hälfte statt ein Drittel der jeweiligen Gebäudelänge unterstützt dies. Gleichzeitig sind Balkone ein wichtiges Element der Fassadengestaltung. 5. Die aGF darf oberirdisch für den Bau von attraktiven Wohnungen und Erschliessungen verwendet werden. In der Umgebung nicht sichtbare Erschliessungen im Untergeschoss können zweckmässig gebaut werden, ohne die oberirdische aGF berücksichtigen zu müssen. Diese Abweichung wird mit der Revision der Verordnung des Baugesetzes eventuell hinfällig. 6. Eine Erhöhung der Geschosshöhen von 3 m auf 3.20 m kompensiert die vom Minergie-Standard verursachten grösseren Deckenstärken und ermöglicht die Schaffung attraktiver Wohnräume auch bei grossen Gebäudetiefen. Aufgrund der Gesamtqualitäten, die im Bebauungsplan gesichert werden, ist die höhere AZ mit etwa 30% mehr Nutzung vertretbar. 5.3 Vorteile für das Siedlungsbild und die Umgebung Vorteile Gemäss §32 Abs. 1 PBG bestimmen gemeindliche Bebauungspläne die Bauweise über eine funktional zusammenhängende Landfläche innerhalb der Bauzone. Weisen sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise auf, so können darin Abweichungen von den kantonalen und gemeindlichen Bauvorschriften festgelegt werden. Gemäss Abs. 2 von §32 PBG sind wesentliche Vorteile (a) besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume und (b) besonders gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Vorteile der geplanten Siedlung: – Die Zufahrten für den motorisierten Individualverkehr sind minimal gehalten und so angeordnet, dass diese die quartierinternen Erschliessungswege möglichst wenig tangieren. – Die Parkierung für den MIV erfolgt grossmehrheitlich unterirdisch, auch für Besucher. – 1 Abstellplatz für Velos und Mofas pro Zimmer und deren Anordnung in der Nähe der Hauszugänge bieten die Basis für einen hohen Modalsplit. – Umgestaltung und Aufwertung der Göblistrasse. – Nutzerspezifische (Radfahrer, Fussgeher, Aufenthalt, Spiel) Ausgestaltung und Zuordnung des Langsamverkehrsnetzes unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Geschwindigkeiten. – Schaffung von öffentlichen Infrastrukturen (Strasse, Rad- und Fusswege, Quartierplatz). – Aufenthalts- und Spielbereiche entstehen zwischen den Gebäuden. Zudem laden weitläufige Rasenflächen zum Spielen und Verweilen ein. – Attraktivitätssteigerung der Siedlung durch nachhaltig ökologische Gestaltung der Umgebung im Zusammenhang mit der Bachoffenlegung auf Zuger Seite. – Die Lage, Anordnung und Höhe der Bauten wurde so festgelegt, dass dies eine gute Lösung fürs Stadtbild insbesondere unter Berücksichtigung der umliegenden Bauten darstellt. – Die grösseren Gestaltungsmöglichkeiten der auskragenden und vorspringenden Gebäudeteile können für qualitätsvoll gestaltete Gebäudevolumen mit attraktiven privaten Aussenräumen umgesetzt werden. 6 Verfahren 6.1 Bearbeitung Bearbeitung Die Ausarbeitung des Bebauungsplans erfolgte in enger Zusammenarbeit mit den betroffenen Grundeigentümern, den Gewinnern des Studienverfahrens (Architekt, Landschaftsarchitekt) sowie verschiedenen Fachplanern (Verkehrsplaner, Ingenieurbüro, Lärmingenieur). 6.2 Vorprojekt Göblistrasse, Radweg, Bachoffenlegung und Entwässerungskonzept Vorprojekt Göblistrasse, Das Ingenieurbüro André Rotzetter + Partner AG, Baar, wurde beauftragt, Radweg, Bachoffenlegung in Absprache und auf Basis der Grundlagen der Fachplaner des Richtprojektes jeweils ein Vorprojekt für die neue Göblistrasse, den Entwässerungskonzept kantonalen Radweg und die Entwässerung zu erarbeiten. Alle Vorprojekte wurden in der Situation, Längen- Normal- und Querprofilen aufgezeichnet und hinsichtlich der Kosten geschätzt. Die Resultate sind dem Bebauungsplan zu Grunde gelegt und unter Informationsinhalt abgebildet. 6.3 Vereinbarung Vereinbarung In einem separaten Vorvertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern, dem Kanton Zug sowie den Einwohnergemeinden Baar und Zug werden die Modalitäten für die Eigentumsverhältnisse (Abtretungen), die Kosten, die Ausnützung, die Perimeterbeiträge, die Realisierung und Nutzung des Quartierplatzes, die Offenlegung des Arbachs, die Verlegung der Göblistrasse, die Verlegung und Verbreiterung des Radwegs und die Erstellung und Nutzung von öffentlichen Fusswegen sowie Zeitpunkt von Errichtung, Betrieb und Unterhalt der entsprechenden Anlagen und die Entschädigungen geregelt. Der Abschluss des Hauptvertrags erfolgt, sobald die Bebauungspläne Nr. 7088 Zug und Nr. 36 Baar, welche die Grundlage für den Abtretungsvertrag bilden, in Rechtskraft erwachsen sind. Die Einwohnergemeinde Zug wird den Parteien zum gegebenen Zeitpunkt den Entwurf des Hauptvertrages zustellen und die Parteien zum Abschluss des Hauptvertrages einladen. Erwächst nur einer der beiden Bebauungspläne in Rechtskraft, so wird der vorliegende Vorvertrag sinngemäss so umgesetzt, dass in jedem Fall derjenige Teil der Gesamtüberbauung realisiert werden kann, für welchen ein Bebauungsplan besteht. 6.4 Vorprüfung durch das Amt für Raumplanung Der Bebauungsplan wurde durch die kantonalen Amtsstellen vorgeprüft. Der Vorprüfungsbericht vom 12. Oktober 2012 enthält Vorbehalte und Hinweise. Die Vorbehalte und Hinweise wurden von der Gemeinde geprüft. Die Planungsmittel für die öffentliche Auflage wurden von den Gesuchstellern wo nötig angepasst, so dass sämtliche Vorbehalte berücksichtigt wurden. Somit kann die Genehmigung des Bebauungsplans Lüssi Göbli ohne Auflagen und Änderungen erfolgen. Der Bebauungsplan Lüssi Göbli ist im ordentlichen Verfahren gemss §39 Planungs- und Baugesetz (PBG) durch die Einwohnergemeindeversammlung zu beschliessen. Nachfolgend sind die Anträge des Kantons und die vorgenommenen Änderungen im Bebauungsplan zusammengefasst. Vorbehalte Vorbehalte Bestimmungen / Plan Vorbehalt Höhen Die Höhenangaben in Metern zu den Höhenkoten der Baubereiche sind mit denjenigen in den Bestimmungen (Tabelle unter Ziffer 2) abzugleichen. Massnahmen Gesuchsteller: Die Höhenangaben wurden berichtigt. Vorbehalt: Energievorschriften Ziffer 16 der Bestimmungen ist zu streichen, da die Energievorschriften abschliessend im kantonalen Recht geregelt sind. Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung 16 wurde gestrichen. Vorbehalt: Richtprojekt Umgebung Der Situationsplan des Richtprojekts ist als Umgebungsgestaltungsplan zu betiteln und entsprechend in Bestimmung Nr. 15 als verbindlicher Bestandteil des Bebauungsplans festzuhalten. Massnahmen Gesuchsteller: Der Situationsplan des Richtprojekts mit Massstab 1:1000 dient als Orientierungshilfe und zur Übersicht des Richtprojekts. Den mit „Richtprojekt Umgebung“ bezeichneten Plan der Landschaftsarchitekten Hager Partner AG haben die Gesuchsteller als Umgebungsgestaltungsplan betitelt und in Bestimmung 15 zum verbindlichen Bestandteil des Bebauungsplans erklärt. Vorbehalte Erschliessung Vorbehalt: Parkplätze Die zulässige Anzahl Parkplätze ist in die Bestimmungen des Bebauungsplanes aufzunehmen. Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmungen und der erläuternde Bericht wurden entsprechend ergänzt und korrigiert. Vorbehalt: Befahrbarkeit Radweg Die Bestimmung 14 des Bebauungsplans ist zu ergänzen, dass der kantonale Radweg jederzeit durchgängig befahrbar sein muss. Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung wurde entsprechend ergänzt. Vorbehalt: Beleuchtung Radweg Die Bestimmung 14 ist zu ergänzen, dass der kantonale Radweg beleuchtet sein muss. Massnahmen Gesuchsteller: Die Bestimmung 14 wurde ergänzt, dass mit der Verlegung des Radwegs auf Kosten der Bauherrschaft und in Absprache mit Kanton und Gemeinde eine Beleuchtung des Radweges zu realisieren ist. Vorbehalt: Unterniveaubaulinien Grafik Die neuen Unterniveaubaulinien sind gemäss Datenmodell Level 22 mit gelber Farbe zu zeichnen und mit lang-punkt-punkt-lang gestrichelt darzustellen. Massnahmen Gesuchsteller: Die grafische Darstellung der Unterniveaubaulinie wurde angepasst. Vorbehalt: Unterniveaubaulinien Legende In der Legende ist der Ausdruck „Unterniveaubaulinien“ mit dem Ausdruck „Neue Unterniveaubaulinien zu genehmigen“ abzuändern. Massnahmen Gesuchsteller: Die Legende wurde angepasst. Vorbehalt: kantonale Strassenlinien Für die notwendigen kantonalen Strassenlinien des neuen Verlaufs der kantonalen Radstrecke ist mit dem Tiefbauamt Kontakt aufzunehmen. Massnahmen Gesuchsteller: Die Anpassung erfolgte in Absprache mit der Stadt Zug. Vorbehalt: kantonale Strassenlinien Neue kantonale Strassenlinien sind im Bebauungsplan mit einem Grauton darzustellen und in der Legende unter Informationsinhalt mit „neue Strassenlinien zu beschliessen, gemäss separatem Verfahren“ zu kennzeichnen. Massnahmen Gesuchsteller: Für beide Gemeinden sind zwei separate Strassenlinienpläne zu erarbeiten und zu beschliessen lassen. Der Kanton wird die Unterlagen den Gemeinden gemäss §31 PBG im Rahmen der Mitwirkung zur Stellungnahme unterbreiten. Die neuen kantonalen Strassenlinien wurden gemäss Strassenlinienplan übernommen und grafisch angepasst. Vorbehalt: Parkplätze Zweiradfahrzeuge Im Bebauungsplan sind gemäss Ziffer 12 der Bestimmungen mindestens 50 Prozent der Abstellplätze für Zweiradfahrzeuge oberirdisch anzuordnen. Im Planungsbericht ist unter Kapitel 4.8 jedoch von „mindestens 1/3“ (also 33%) die Rede. Die widersprüchlichen Aussagen im Bebauungsplan und im Planungsbericht sind zu bereinigen. Massnahmen Gesuchsteller: Der Widerspruch wurde bereinigt. Vorbehalte Ver- und Entsorgung Vorbehalt: Retention mit Versickerung Die Retention ist nach Mäglichkeit mit einer Versicherung zu kombinieren, da das Gewässerschutzgesetz in erster Priorität die Versickerung vorschreibt. Die Machbarkeit der Versickerung ist zu prüfen und in Kombination mit der geplanten Retention im Bebauungsplan festzuhalten. Massnahmen Gesuchsteller: Die Abklärungen erfolgten in Absprache und Koordination mit der Stadt Zug. Die Bestimmung 17 wurde ergänzt. Hinweise zu dem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren Hinweis: Grundwasser Im Baarer Bebauungsplangebiet sind grossflächige Untergeschosse vorgesehen. Im Baubewilligungsverfahren ist deshalb zu klären, ob eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung erforderlich ist. Massnahmen Gesuchsteller: Es wird in Absprache mit der Stadt Zug beim Kanton AFU geklärt, ob die Abklärungen zum Grundwasser bereits früher getroffen werden sollten. Hinweis: Bodenschutz Für belastetes Bodenmaterial, das aus der Bauparzelle abgeführt werden soll, ist der Baubewilligungsbehörde vor Bauginn die gesetzeskonforme Verwertung oder Entsorgung bestätigen zu lassen. Massnahmen Gesuchsteller: Dies wurde zur Kenntnis genommen. Hinweis: Brandschutz Die speziellen Massnahmen bei Unterschreitung der Gebäudeabstände müssen vorgängig mit der zuständigen Behörde bereinigt werden. Massnahmen Gesuchsteller: Dies wurde zur Kenntnis genommen. 6.5 Verfahren gemäss §39 PBG Ordentliches Verfahren Da in gewissen Teilbereichen von den jeweils geltenden Bauvorschriften der Gemeinden abgewichen wird, sollen die beiden Bebauungspläne im ordentlichen Verfahren gemäss §39 PBG erlassen werden. Die Bebauungspläne wurden zeitgleich bei der Baudirektion zur Vorprüfung eingereicht. Aufgrund der unterschiedlichen Rechtssetzungsverfahren in den Gemeinden (Gemeindeversammlung, Grosser Gemeinderat) können die nachgelagerten Verfahrensschritte nurmehr bedingt aufeinander abgeglichen werden. 7 Weiteres Vorgehen, Terminplan Wann Was Wer Juni 12 Unterzeichnung Vorvertrag Grundeigentümer / Stadtrat Zug / Gemeinderat Baar 3. Juli 12 Verabschiedung Vorprüfung Stadtrat Zug / Planungskommission und Gemeinderat Baar Sept./Okt. 12 Vorprüfungsbericht Amt für Raumplanung Baudirektion Herbst 12 Bereinigung BBP aufgrund Vorprüfung Gemeinden / Planer November 12 Orientierungsveranstaltung im Quartier Gemeinden und Grundeigentümer Ordentliches Verfahren Baar Dezember 12 1. öffentliche Auflage 30 Tage Gemeinde Einwendungen behandeln Gemeinde / Planer März / April 13 Verabschiedung Vorlage Gemeindeversammlung Planungskommission und Gemeinderat Baar Ende Juni 13 Beschluss und Abstimmung Einwohnergemeinde Juli 13 2. öffentliche Auflage 20 Tage Gemeinde Oktober 13 Genehmigung Baudirektion Ordentliches Verfahren Zug Dezember 12 Bericht und Antrag 1. Lesung Stadtrat Februar 13 1. Lesung GGR Stadtrat / GGR März 13 1. öffentliche Auflage 30 Tage Stadtplanung Einwendungen behandeln Stadtplanung Mai / Juni 13 Bericht und Antrag 2. Lesung Stadtrat Juli / Sept. 13 2. Lesung GGR Stadtrat / GGR Aug. / Okt. 13 Referendumsfrist 30 Tage Bevölkerung Okt. / Dez. 13 Genehmigung Baudirektion Bei wesentlichen, aufgrund der Vorprüfung zu ändernden Aspekten oder bei allfälligen schwerwiegenden Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auflage können sich entsprechende Verzögerungen ergeben. Ein allfälliges Beschwerdeverfahren vor Regierungsrat und Verwaltungsgericht verzögert die Rechtskraft der Bebauungspläne zusätzlich. 8 Literaturverzeichnis (1) Lärmgutachten vom 02. März 2012, Ingenieurbüro Beat Sägesser (2) Verkehrsgutachten vom 18. Januar 2012, TEAMverkehr.zug (3) Nachführung GEP Zug, Erschliessung neue Überbauung Göbli / Lüssi (4) Entwässerungskonzept vom 10. Oktober 2011, ARP Ingenieure und Berater AG (5) Abfallentsorgung in Unterflurcontainern, Machbarkeitsstudie vom 3. Mai 2011, Textor Engineering AG (6) Vorprojekte (Göblistrasse, Radweg, Bachöffnung) Lüssi Göbli vom 08. September 2010, ARP Ingenieure und Berater AG (7) Vorvertrag zum Abschluss eines Abtretungsvertrages (Bebauungsplan Lüssi / Göbli) vom 15. Juni 2012 (8) Richtprojekt vom 18. Juni 2012, Graber Pulver Architekten AG (9) Plan Koten Erdgeschoss vom 18. Juni 2012, Graber Pulver Architekten AG (10) Plan Koordinaten Baufelder vom 18. Juni 2012, Graber Pulver Architekten AG (11) Berechnungsschemen zu Berechnungen Richtprojekt vom 18. Juni 2012, Graber Pulver Architekten AG (12) Umgebungsgestaltungsplan vom 27. November 2012, Hager Partner AG (13) Nachweis Spielflächen Gemeinde Baar vom 18. Juni 2012, Hager Partner AG (14) Merkblatt „Freiflächen in den Quartieren — Qualitätskriterien für die Planung und Realisierung“ vom 13. Dezember 2010, Gemeinde Baar (15) Plan Höhenaufnahmen Lüssi Göbli und Koordinatenliste vom 11. Juni 2012, Geozug Ingenieure AG (16) Strassenplan Radweg 35.01 Bereich Lüssi / Göbli vom 21. November 2012, ARP Ingenieure und Berater AG