Einfacher Bebauungsplan Grubenstrasse 22

Seite 1/7 Genehmlot Planungsbericht Einfacher Bebauungsplan Grubenstrasse 22 63'1 5 Oberägeri, GS 720 Berichterstattung nach ArL 47 der Raumptanungsverordnung (RPV) 28. Juti 2022 I rev.24.Oktober 2022 I rev.16. Januar 2023 ea all.lWaiHf.lF R(lFfnF lN DF ogFnAl;rnt BERA I 3, Feb, 2023 GEMEINDERAT O Gemolndepräeldentl Gemeindeschreib Seile 217 Verfasser: Einfacher Bebauungsplan Roefs Architekten AG Untermüti 1 CH - 6300 Zug P +41 41 7632233 i nf o@reofs-a rch itekten.ch Richtprojekt Roefs Architekten AG Untermü[i 1 CH - 6300 Zug P +41 41 7632233 i nf o@reof s-a rchitekten.ch Umgebungskonzept: Iten Landschaftsarchitekten GmbH Oberdorfstrasse 8 CH-6314Unterägeri P +41 54489 56 iten@iten-[a.ch Titetbitd: Auszug GIS Kanton Zug mit Bebauungsplanperimeter Seite 3/7 lnhaltsverzeichnis: Ausgangslage 1.1 Anlass und Zielsetzung 1.2 Perimeter / Eigentumsverhältnisse Richtprojekt 2.1 Städtebau 2.2 Architektur 2.3 Nutzung 2.4 Erschliessung 2.5 Wohnkomfort / Wohnhygiene 2.6 Ökotogische Quatität 2.7 Umwettfreundtiche Energieversorgung 2.8 Entsorgung 2.9 Freiraumgestaltung / Einordnung ins Landschaftsbitd Festlegung des Einfachen Bebauungsplans 3.1 Baubereich und Umgebungsgestaltung 3.2 lnformationsgehalt Begründung wesentticher Vorzüge und zulässiger Abweichungen gegenüber der Einzetbauweise; effektive Abweichung 4.1 Wesenttiche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise 4.2 Zutässiger Abweichungsspielraum gegenüber der Einzelbauweise 5. Beilagen zum Ptanungsbericht 3. 4. Seite 4/7 '1. Ausgangslage 1 .1 Anlass und Zielsetzung lm Jahr 2022 entschloss sich der Eigentümer, das bestehende Landhaus aus dem Jahr 1977 abzubrechen und durch einen Neubau zu ersetzen. Mit der Erste[ung des einfachen Bebauungsplanes sotl die städtebautiche, architektonische und nutzungsmässige Quatität gesichert werden. 1.2 Perimeter/Eigentumsverhältnisse Die Liegenschaft Grubenstrasse 22liegl in derWohnzoneW2b. Die Hanglage orientiert sich in Richtung Agerisee. Erschlossen wird das Grundstück über die Grubenstrasse im Norden und die Fichtenstrasse im Süden. Der Bebauungsperimeter umfasst nachfolgendes Grundstück Grundstück (GS) Nr.: 720 Eigentum: Privateigentum Ftäche: 2'103 m2 2. Richtprojekt 2.1 Städtebau Das gegen Süden exponierte Grundstück an Hangtage mit Btick auf den Agerisee, erstreckt sich zwischen der Grubenstrasse im Norden und der Fichtenstrasse im Süden. Die Adressbitdung und der Besucherzugang [iegen hangseitig an der Grubenstrasse. Die Haupterschliessung für die Bewohner erfotgt tlber die Einstetlhatteneinfahrt mit separatem Fussgängerweg talseitig von der Fichtenstrasse her. Westtich grenzt das Grundstück an die bebaute Parzetle 667, nordösttich umschtiesst es das Nachbargrundstück 668 im Süden und Westen L-förmig und grenzt südösttich weiter an die Parzette 606. Die umliegenden Grundstücke [iegen in der gteichen Wohnzone W2b. Das Volumen des Neubaus bitdet sich aus drei entlang dem Hang gestaffetten Baukörpern, die sich jeweits in einer Gebäudeecke überschneiden. Die Körper sind dabei in der Höhe um ein Geschoss versetzt, werden dadurch gebrochen und passen sich optisch dem Massstab der umliegenden Bauten an. Der Dachrand des obersten Gebäudevolumens ist nur unwesenttich höher ats der First des bestehenden Gebäudes. Das Gebäude erinnert an eine erweiterte Form des Terrassenhauses mit den Vorteilen von Punktbauten. Durch die Staffetung die nicht nur in der Höhe, sondern auch in der Breite und Tiefe erfotgt, wird keiner der sieben Wohnungen die Fernsicht verwahrt. Die Baukörper schauen übereinander hinweg und aneinander vorbei. Quatiertypische Merkmale wie Ausrichtung, Staffetung, talseitige Fensterfronten und Terrassen werden im Projekt aufgegriffen. 2.2 Architektur Das Gebäude tritt von der Grubenstrasse her tedigtich ats zweigeschossig in Erscheinung. Von hier erfotgt der Hauptzugang zum Gebäude. Neben dem barrierefreien Zugangsweg mit Aufenthattsbereich sind zwei Besucherparkplätze an die Grubenstrasse angebunden. Über den gedeckten Zugangsbereich wird das zentrale Treppenhaus betreten. Platzsparend erschLiesst es sämtliche Gebäudekörper hinunter bis in die Einstetthatte. Neben den fünf Geschosswohnungen in den unteren beiden Volumen sind im nördtichen Gebäudekörper zwei Maisonettewohnungen vorgesehen. Die geschickte Anordnung der Grundrisstypologien ermögticht a[[en Wohnungen beste Aussicht. Durch ihre Zweigeschossigkeit orientieren sich auch die rückwertigen Wohnungen uber die vorderen Gebäudeteite hinweg. Hangseitig liegende Schichten mit Zimmern und Nebenräumen, die sich auch zu den Gebäudeseiten hin orientieren, grenzen die tatseitigen offenen Wohn- und Essbereiche mit Küchen nördtich ab. Grosszüzige Verglasungen im Suden bitden einen fliessenden Übergang zu den vorgetagerten Balkonschichten. Die Gestattung der Fassade so[[ umlaufend eine hohe Quatität bieten und eine k[are Differenzierung von Vor- und Rückseite vermeiden. Die Dachftäche sottals fünfte Fassade gestaltet werden, Dachaufbauten wie technische Aufbauten Liftuberfahrt, Chemindeabzugsrohre oder Obtichter sind mögtich. 2.3 Nutzung Das Gebäude dient ats Mehrfamilienhaus ausschtiesslich dem Wohnen. Die Einstetthalte deckt das Parkplatzangebot f ur die Wohnungen ab. 2.4 Erschliessung und Parkierung Die Haupterschliessung für die Bewohner erfoIgt uber die Einstetthatte, deren Ein- und Ausfahrtsrampe im Süden an der öffenttichen Fichtenstrasse angeordnet ist. Über die interne, vertika[e Verbindung werden Seite 5i 7 die Wohnungen sowie der Ausgang zur Grubenstrasse erreicht. Die Erschliessung für die Besucher erfolgt über den barrierefreien Zugang ab der Grubenstrasse im Norden des GrundstÜcks. Für die Besucher sind an der Grubenstrasse zwei einfach zugängtiche Parkptätze und gedeckte Veloabsteltptätze angeordnet. Ein separater Fussgängerweg entlang der Rampe erschliesst das Gebäude für die Fussgänger auch von Süden her. Die Parkierung erfotgt, mit Ausnahme der Besucherparkptätze, ausschliesslich unterirdisch von der Fichtenstrasse. Die Parkptätze sind für die E-Mobitität vorbereitet und können mit Ladestationen ausgestattet werden. 2.5 Wohnkomfort Hoher Wohnkomfort wird durch die grosszügig gestalteten Räume mit grossen Fensterf [ächen gewährteistet. Die Organisation der Wohnungen mit Ausrichtungen in bis zu vier Himmelsrichtungen schaffen ein behagtiches Wohnen. Private Bereiche innerha[b der Wohnungen sind geschickt von den Aufenthattsräumen abgegrenzt. Atte Wohn-, Schtaf- und Arbeitsräume haben mindestens eine tichte Höhe von 2.40 m und eine Fensterftäche von mindestes 10% der Bodenftäche. lntime, im Hang eingeschnittene Patios biLden ats geschützte Aussenräume einen Gegenpol zu den ausladenden Balkonen. 2.6 Ökotogische Quatität Die Orientierung der Hauptwohnrichtungen nach Süden erlauben mit den grosszLigigen Fensterfronten die passive Nutzung der Sonnenenergie in den Wohnräumen. Als sommerlicher Wärmeschutz können Verschattungsanlagen bei Fenstern und Balkonen zusammen mit hochwertigen Fenstersystemen zu hohe Wärmeeinträge verhindern. Bei der Auswahtder Baumateriatien wird bei der Herstellung, beim Transport und bei der Bearbeitung auf einen geringen Energiebedarf hinsichtlich grauer Energie geachtet. Zudem sotlen Transportwege kurzgehalten und nachwachsende und nachhaltige Baustoffe eingesetzt werden. Entgegen dem Bestandesgebäude mit nur einer Wohneinheit, bietet das Ersatzgebäude mit sieben Einheiten eine Verdichtung und somit einen haushätterischen Umgang mit dem Boden. 2.7 UmweltfreundLicheEnergieversorgung: Geheizt wird mittets Erdsondenwärmepumpe, verteilt wird die Wärme über eine Fussbodenheizung. Eine Komforttüftung sorgt für ein angenehmes Wohnktima. Der Minergie-Standard wird umgesetzt. lm Sommer ist eine Free Cooting-An[age mittets Erdsonden vorgesehen, welche die Grundlastabdeckung gewährteistet und eine Regeneration der Sonden ermögticht. Eine PV-Antage auf dem Hauptdach erzeugt Eigenstrom für die Haustechnrk. 2.8 Entsorgung Die Entsorgung des Abfatts wird nach den Vorgaben der ZEBA geplant. 2.9 Freiraumgestaltung / Einordnung ins Landschaftsbitd Die Freiräume gtiedern sich in drei unterschiedtiche Nutzungsbereiche. Das sind zum einen die quartierinternen Gemeinschaftsftächen, die unterschiedtich bepflanzten Grünftächen sowie die privaten Aussenräume der Wohnungen. Eine grosszügige, hindernisfrei zugängtiche und terrassierte Spiet- und Freiftäche ist im östtichen Arm des Grundstucks eingebettet. Sie ist von einer uppigen Begrünung umgeben und wird von einem Baum beschattet. Ein Fussweg verbindet die Spiet- und Freiftäche mit dem Treppenhauszugang im Hof. Die naturbelassenen Umgebungsftächen um das Gebäude, bieten Raum fur eine grosse Biodiversität. Die südtiche Hangftächewird a[s Blumenwiese, versetzt mit einheimischen Stauden und Sträuchern, gestaltet Die üppige Begrünung der Nachbarschaft wird weitergeführt Neben der vietseitig nutzbaren gemeinschafttichen Aussenfläche zum entspannten Aufenthatt im Grunen im Sudosten, bitdet ein in der Höhe gestaffetter Kies-Vorplatz an der Grubenstrasse einen weiteren repräsentativen Aufenthaltsort vor dem Hauszugang. Ein barrieref reier Zugangsweg dient zusätzlich der behindertengerechten Erschliessung der Liegenschaft. SowohI bei der Aussenfläche im Sudosten, als auch bei jener im Norden, setzen in der Höhe begrenzte Bäume vertikale Akzente in der Umgebung. Seittich und hangseitig der ans Gebäude angegtiederten, ins Getände eingeschnittene Patios werden Pftanzftächen angelegt und mit uppigen Gehötzgruppen notwendigen Sichtschutz und Abstand generieren Die introvertierten Patios werden im Gegensatzdazu mit einer Chaussierung und der gezietten Setzung einzelner Pftanzen eher nLichtern und künsttich gehatten und bitden einen starken Kontrast zum Seite 6/7 fliessenden natürlichen Hangverlauf. Talseitig öffnen sich die Patios in Richtung See und geben den Btick f rei. Festlegung des,,Einf achen Beba uungspla n Grubenstras se 22" : Der vorliegende Einfache Bebauungsplan wurde in Abstimmung mit der Bauherrschaft erarbeitet. Verbindticher BestandteiI bitden die Bestimmungen und der Ptanungsbericht mit dem zugehörigen Situationsptan und Schemaschnitt 1 :500, sowie der separate Freiraumplan 1:500. 2.10 BaubereichundUmgebungsgestattung Der Baubereich sowie die Umgebungsgestattung sind im Einfachen Bebauungsplan und im ergänzenden Freiraumplan festgelegt. Die Bestimmungen halten fest, dass die Ptäne des Richtprojekts fürdie Beurtei[ung der kubischen Gliederung und der gestalterischen Qualität der Bauten, Anlagen, sowie der Umgebung wegleitend sind. Kleinere Abweichungen sind zutässig, sofern quatitativ insgesamt wiederum eine gteichwertige und riberzeugende Lösung resultiert. 2.11 lnformationsgehalt: Als lnformationsgehalt sind die Grenzen, Abstandstinien und Ptanungsbereiche abgebitdet. Die Grenzabstände werden uberalleingehalten. Die dreisich übertagernden Gebäudekörper sind zueinander um jeweits ein Geschoss versetzt und halten die zulässigen Höhen nach Regetbauweise überatlein. Die Geschosszahtist ebenfatts Zonenkonform nach Regetbauweise geptant. Auf Mehrlängen wird komplett verzichtet. 3. Begründung wesentlicher Vorzüge und zutässiger Abweichungen gegenüber der Ei nzetba uweise; effektive Abweichung: 3.1 Wesenttiche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise: Gemäss $ 32 Abs. 2 des P[anungs- und Baugesetzes können Bebauungsptäne von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen, wenn sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzetbauweise aufweisen a) Besonders gute architektonische Gestattung der Bauten und Anlagen sowie der frreiräume b) Besonders guten städtebautiche Einordnung in das Siedtungs- und Landschaftsbitd Mit dem ,,Einf achen Bebauungsplan Grubenstrasse 22" , können wesentliche gestalterische und städtebautiche Vorzuge erreicht werden. Weitere Vorteite sind: a) Besonders gute ortsbautiche lntegration. Die präzise Staffetung der Gebäudevolumen entlang des natürlichen Hangverlaufs sowohI in der Höhe als auch in der Horizontalen bricht das Volumen und nimmt Bezug auf die bestehenden Baustrukturen. b) Durch die Eingliederung in die Landschaft und die Berücksichtigung derTopografie entsteht eine besonders hohe Freiraumquatität. lnsbesondere der südöstlich austaufende Grundstucksarm dient atlein der Spiet- und Freif läche. c) Besondere Berticksichtigung der ökotogischen Quatität. Effiziente nachhattige Energieerzeugung und passive Nutzung der Sonnenenergie. Wo mögtich so[[en lokate, nachwachsende und nachhattig produzierte Baustoffe angewendet werden. Der Minergie-Standard wird umgesetzt. d) Haushälterischer Umgang mit dem Boden: Dem raumplanerischen Antiegen zur Verdichtung wird mit dem vorliegenden Projekt in einer hohen Qua[ität Rechnung getragen. 3.2 ZulässigerAbweichungsspielraumgegenüberderEinzetbauweise: Beim einfachen Bebauungsplan sind die Abweichungsmögtichkeiten von der Einzetbauweise in g 32 bis Abs. 3 PBG abschliessend def iniert: a) Die GeschosszahI darf um ein Geschoss erhöht werden. b) Das Nutzungsmass darf um maxima[ 20% erhöht werden. c) Die Areatinternen Grenz- und Gebäudeabstände durfen unterschritten werden. d) Die maximaI zulässige Gebäudetänge darf um höchstens 50% überschritten werden SeiIe 717 Aufgrund des Nachweises der besonders guten architektonischen Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume und der besonders guten städtebautichen Einordnung in das Siedtungs- und Landschaftsbitd dürfen die fotgende Abweichungsmögtichkeiten in Anspruch genommen werden. Beansprucht wird tedigtich Punkt b): Mögtiche Abweichungen gemäss $32bis Abs. 3 Bst. B PBG: Quetle: Bauordnung 0berägeri a) GeschosszahI b) Ausnützungsziff er c) lnterne Abstände d) Gebäudelänge Bauordnung Einzetbauweise 2 Vottgeschosse + Attika 0.4 gem. B0 max. 30.00 m Einfacher Bebauungsplan 3 Vottgeschosse + Attika 0.48 Unterschreitung möglich max.45.00m(30m+50%) beansprucht nein ja nei n nei n 4. Beilagen zum Planungsbericht: Einfacher Bebauungsptan Grubenstrasse 22, Roefs Architekten AG, rev. 16.01 .2023 Freiraumplan Roefs Architekten AG, rev. 16.01.2023 Richtprojekt, Roefs Architekten AG, 24.10.2022 Richtprojekt, lten Landschaf tsarchitekten GmbH, rev. 1 6.01'2023 Bauherr und G FG Promotion igentümer Poststrasse 4a, CH - 6300 Zug, P +41 41 444 22 22 Architekt Roefs Architekten AG, CH - 6300 Zug, P +41 41 7 63 22 33