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22 provisions
Art. 1 A Einleitende Bestimmungen
Zweck und Bestandteile
1 Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die bauliche
und wirtschaftliche Entwicklung des Areals der Papierfabrik Cham. Er sichert eine hochwertige städtebauliche, architektonische und freiräumliche Gestaltung sowie eine
zweckmässige Nutzung, Erschliessung und Etappierung des Papieri-Areals.
2 Der Bebauungsplan besteht aus den nachfolgenden Bestimmungen und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1‘000 sowie dem wegleitenden Umgebungsgestaltungsplan
vom 05.07.2016 im Massstab 1:1‘000. Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der
Information und ist nicht rechtsverbindlich.
Art. 2
Richtprojekt mit Freiraumkonzept
1 Für das Papieri-Areal hat das überarbeite Richtprojekt inkl. Freiraumkonzept des
Teams Albi Nussbaumer Architekten | Boltshauser Architekten | Appert Zwahlen Partner
AG Landschaftsarchitektur bei der Auslegung der Vorschriften wegleitenden Charakter.
Das Freiraumkonzept vom 15.03.2016 wurde in den wegleitenden Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 überführt.
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B Bebauung und Nutzung.
Art. 3
Baubereiche und Gebäudemantellinien
1 Neue Gebäude sind innerhalb den im Plan festgelegten Baubereichen zu realisieren.
Die Baubereiche werden über folgende Koordinatenpunkte festgelegt:
Baubereich A Baubereich B Baubereich C
Punkt-
Nr. X-Achse Y-Achse
1 677232.98 226535.19 1 677113.82 226762.79 1 677179.27 226824.17
2 677182.38 226693.960 2 677037.79 226851.23 2 677118.30 226921.684
3 677199.99 226699.57 3 677051.93 226863.38 3 677133.16 226930.97
4 677250.59 226540.80 4 677127.91 226774.98 4 677194.11 226833.48
Baubereich D Baubereich E Baubereich F
Punkt-
Nr. X-Achse Y-Achse
1 677260.51 226759.54 1 677330.69 226596.23 1 677371.54 226588.73
2 677188.41 226889.08 2 677314.03 226703.95 2 677359.20 226710.94
3 677206.33 226899.06 3 677331.33 226706.63 3 677379.60 226713.00
4 677278.42 226769.50 4 677347.99 226598.91 4 677391.96 226590.80
Baubereich G Baubereich H Baubereich I
Punkt-
Nr. X-Achse Y-Achse
1 677139.85 226790.90 1 677197.35 226740.28 1 677276.18 226651.60
2 677129.16 226824.23 2 677186.75 226773.63 2 677265.53 226684.95
3 677152.96 226831.87 3 677210.55 226781.19 3 677289.33 226692.54
4 677163.66 226798.54 4 677221.15 226747.84 4 677299.97 226659.20
Baubereich K Baubereich L Baubereich M1
Punkt-
Nr. X-Achse Y-Achse
1 677254.55 226600.77 1 677314.60 226498.72 1 677377.79 226517.72
2 677243.93 226634.11 2 677303.97 226532.07 2 677369.21 226573.27
3 677267.76 226641.71 3 677327.88 226539.69 3 677389.47 226576.40
4 677278.39 226608.36 4 677338.50 226506.34 4 677397.44 226524.79
Baubereich M2 Baubereich Silogebäude Baubereich Erlebnis-Spielplatz
Teuflibach
Punkt-
Nr. X-Achse Y-Achse
1 677358.62 226510.82 1 677229.66 226681.03 1 677015.90 226872.59
2 677349.44 226570.22 2 677215.23 226726.43 2 677006.70 226897.13
3 677369.21 226573.27 3 677259.71 226740.30 3 677059.83 226916.29
4 677377.79 226517.72 4 677274.02 226694.85 4 677068.61 226892.21
Der erste Koordinatenpunkt ist der südwestliche Punkt des Baubereichs. Die anderen
Punkte liegen im Uhrzeigersinn an den Ecken des Baubereichs. Der Baubereich 406
umfasst das gesamte Grundstück mit der Grundstücknummer 406 gemäss rechtsgültigem Katasterplan. Der Baubereich 2981 Plus umfasst das gesamte Grundstück mit der
Grundstücknummer 2981 gemäss rechtsgültigem Katasterplan inklusive einer Erweiterung bis zu den Koordinatenpunkten 677144.61/226521.78 und 677161.13/226527.07.
2 Die im Plan bezeichneten Gebäudemantellinien definieren den maximal bebaubaren
Bereich für oberirdische Neubauten. Die Neubauten dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Abstände auf die Gebäudemantellinie oder innerhalb der Gebäudemantellinie frei
platziert werden.
Seite 4 von 15
3 Die Gebäudemantellinien definieren zudem die maximal zulässigen Gebäudehöhen
sowie Pflichthöhen ab dem massgebenden Terrain (vgl. Art. 6 sowie Art. 8 Abs. 2). Davon ausgenommen sind die Baubereiche 406 und 2981 Plus (vgl. Art. 6). Die im Plan
gekennzeichneten Pflichthöhen dürfen um maximal 4 m unterschritten werden.
4 Im Baubereich 2981 Plus kann entlang der Obermühlestrasse der gesetzliche Strassenabstand unterschritten werden. Dazu wird eine Baulinie festgesetzt.
5 Wo im Plan gekennzeichnete Gebäudefluchtbereiche definiert sind, müssen Gebäude
gegenüber dem Gassenraum so platziert werden, dass eine Fluchtwirkung entlang der
Fassaden entsteht.
6 Balkone sind mit Ausnahme von Abs. 7 nur innerhalb der Gebäudemantellinie zulässig.
7 Innerhalb der Gebäudefluchtbereiche dürfen Balkone maximal um 1.5 m über die Mantellinie hinausragen, sofern die Fluchtwirkung deutlich erkennbar bleibt.
8 Vordächer dürfen bis zu 2 m über die Mantellinie hinausragen.
9 Kamine, Entlüftungsanlagen, Fassadenreinigungsanlagen, Anlagen für die Nutzung
und Umwandlung von erneuerbaren Energien, Dachterrassenbrüstungen sowie kleinere
technische Aufbauten (Liftüberfahrten, Dachausstiege) dürfen maximal 2 m über die
Mantellinie hinausragen. Grössere und als Volumen in Erscheinung tretende Aufbauten
(Technikzentralen usw.) sind nur innerhalb der Gebäudemantellinie zulässig und so zu
konzipieren, dass diese als gestalteter Gebäudeabschluss in Erscheinung treten.
10 Anlagen für die Anlieferung und die Verkehrserschliessung sowie Kleinbauten sind
auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.
11 Lärm- und Sichtschutzwände sind innerhalb dem im Plan gekennzeichneten Bereich
zugelassen.
12 Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sind mit einer maximalen gesamten Gebäudegrundfläche von 29‘000 m2 auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, vorbehaltlich
einer ausreichenden Überdeckung für Bepflanzungen, der Berücksichtigung des Grundwasserspiegels und unter Einhaltung eines Waldabstands von 12 m sowie des gesetzlichen Gewässerabstands. Innerhalb des urban geprägten Flussraums und des naturnahen Flussraums gemäss Art. 11 sind keine unterirdischen Gebäude und Gebäudeteile
erlaubt.
Art. 4
Massgebendes Terrain und Gebäudehöhen
1 Das massgebende Terrain gemäss den Höhenlinien im Plan gilt als richtungsweisend
und ist nicht verbindlich. Es wird mit Eingabe eines Baugesuchs jeweils verbindlich festgelegt.
2 Die Gebäudehöhen werden mit einer im Plan gekennzeichneten maximalen Höhenkote
der Mantellinie, welche den höchsten Punkt in m.ü.M. definiert, sichergestellt.
3 In Baubereichen mit Pflichthöhen entspricht die Pflichthöhe zugleich der maximalen
Gebäudehöhe. Die Pflichthöhe darf um maximal 4 m unterschritten werden.
Art. 5 Seite 5 von 15
Historischer Gebäudebestand
1 Der Plan kennzeichnet unterschiedliche Erhaltungsziele im Umgang mit dem historischen Gebäudebestand.
2 Gebäude mit dem Erhaltungsziel Substanzerhalt werden unter Schutz gestellt, wenn
sie die Kriterien nach §25 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz Kanton Zug erfüllen. Die Direktion des Inneren erlässt für jedes Objekt eine Schutzverfügung, welche die Eingriffsmöglichkeiten regelt. Die Schutzverfügungen müssen zum Zeitpunkt der Rechtskraft des
Bebauungsplans vorliegen.
3 Falls ein Gebäude mit dem Erhaltungsziel Substanzerhalt im Rahmen der denkmalpflegerischen Abklärungen nicht unter Schutz gestellt und von der Direktion des Innern
aus dem Inventar entlassen wird, gilt für dieses Gebäude das Erhaltungsziel Volumenerhalt.
4 Für nicht unter Schutz gestellte Gebäude mit dem Erhaltungsziel Strukturerhalt gelten
folgende Eingriffsmöglichkeiten:
a) Anordnung und Gestalt der Bauten sind zu bewahren. Für die Struktur und das
Erscheinungsbild wesentliche Elemente sind integral zu erhalten.
b) Aufbauten von max. 4 Meter sowie Anbauten sind möglich, sofern sie die Gebäudestruktur nicht massgeblich verändern oder den Umgebungsschutz geschützter Bauten beinträchtigen.
c) Für das Gebäude der Papiermaschine 5 ist eine Aufstockung von max. 2 Meter
erlaubt.
d) Bauprojekte im Baubereich M2 sind in Bezug zum Lagerhaus durch die kantonale Denkmalpflege zu prüfen.
5 Für die Gleisanlage innerhalb des Geltungsbereichs gilt das Erhaltungsziel Strukturerhalt. Die zulässigen Eingriffsmöglichkeiten für die Gleisanlage werden auf Basis des
Freiraumkonzepts projektbezogen definiert.
6 Für nicht unter Schutz gestellte Gebäude mit dem Erhaltungsziel Volumenerhalt gelten
folgende Eingriffsmöglichkeiten:
a) Werden Bauten abgebrochen, ist mit Ausnahme der Gebäude Schmiede und
Walzenlager – sofern für das Walzenlager Abs. 3 zur Geltung kommt – ein neues
Volumen zu erstellen.
b) Für Bauten ohne Baubereich (inkl. Bauten gemäss Abs. 3) definiert die bisherige
Gebäudegrundfläche den Baubereich für einen Neubau. Die bisherige Gebäudehöhe darf weder substanziell unter- noch überschritten werden und die Neubauten orientieren sich am Bestandsvolumen. Ein Neubau des Turbinenhauses kann
vom heutigen Bestandsvolumen abweichen. Dieser hat auf die Besonderheiten
des Ortes Rücksicht zu nehmen.
c) Für Bauten mit Baubereich (Silogebäude) definiert die Gebäudemantellinie das
zulässige Gebäudevolumen.
d) Beim Erhalt der Gebäude sind für den Charakter wesentliche Elemente integral
zu erhalten.
Seite 6 von 15
e) Beim Erhalt der Gebäude sind Aufbauten von max. 4 Meter sowie Anbauten
möglich, sofern sie die Gebäudestruktur nicht massgeblich verändern oder den
Umgebungsschutz geschützter Bauten beinträchtigen.
7 Zur Sicherung des schützenswerten historischen Charakters der Bauten beidseitig entlang der Lorze werden in einem separaten Verfahren Spezialbaulinien für den Gewässerraum festgesetzt.
Art. 6
Nutzungsmass
1 Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche von Neu- und Bestandsbauten
innerhalb des Geltungsbereichs beträgt 170‘000 m2 und darf nicht überschritten werden.
2 Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche der Neubauten innerhalb der
festgelegten Baubereiche ist wie folgt festgelegt:
Neubauten maximal zulässige
anrechenbare
Geschossfläche
(m2)
maximale Höhenkote
Mantellinie
gem. Art. 4 Abs. 2
(höchster Punkt in m.ü.M.)
Pflichthöhe
gem. Art. 4 Abs. 3
[ja/nein]
(tiefster Punkt in m.ü.M)
Baubereich A 20'820 445.00 nein
Baubereich B 14'410 446.00 nein
Baubereich C 12'210 455.00 nein
Baubereich D 21'530 459.00 nein
Baubereich E 11'620 455.50 nein
Baubereich F 9‘560 445.70 nein
Baubereich G 8'400 470.50 ja (466.50)
Baubereich H 9'010 473.50 ja (469.50)
Baubereich I 9'010 471.50 ja (467.50)
Baubereich K 8'400 468.50 ja (464.50)
Baubereich L 7'210 461.50 ja (457.50)
Baubereich M1 4'910 445.70 nein
Baubereich M2 1'200 430.50 nein
Silogebäude 2'400 439.70 ja (435.70)
Baubereich
2981 Plus
1‘990 Keine absolute Höhenfestlegung, Einbettung ins Ortsbild
notwendig
nein
Baubereich
700 Keine absolute Höhenfestlegung, Einbettung ins Ortsbild
notwendig
nein
3 Im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach ist keine Gebäudemantellinie festgelegt.
Ersatzneubauten sind mit max. 50% zusätzlicher anrechenbarer Geschossfläche gegenüber dem Bestand innerhalb des Baubereichs Erlebnis-Spielplatz Teuflibach unter
Einhaltung des Waldabstandes und in vergleichbarem baulichen Volumen gestattet.
Seite 7 von 15
4 Die anrechenbare Geschossfläche im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach wird
der maximal zulässigen oberirdischen Geschossfläche gemäss Abs. 1 nicht angerechnet.
5 Das Nutzungsmass der Bestandsbauten ist unter Einhaltung der Vorgaben unter Art. 5
sowie Art. 6 Abs. 1 uneingeschränkt.
Art. 7
Nutzungsart
1 Im Areal sind Wohnnutzungen (Miet-/ Eigentumswohnungen sowie preisgünstige Wohnungen) und Arbeitsnutzungen (Dienstleistungsbetriebe sowie mässig störende Gewerbe- und Industriebetriebe, Lagerflächen, publikumsorientierte Nutzungen und Nutzungen
im öffentlichen Interesse) zulässig.
2 Im Areal ist bei vollständig realisierter anrechenbarer Geschossfläche (vgl. Art. 6) ein
Wohnanteil von mindestens 50% der anrechenbaren Geschossfläche und einen Arbeitsanteil von mindestens 25% der anrechenbaren Geschossfläche einzuhalten. Die
Nutzungsanteile gelten für das Gesamtareal zum Zeitpunkt des Endausbaus und nicht
für die jeweiligen Baubereiche.
3 In den Baubereichen M1 und M2 sind ausschliesslich Arbeitsnutzungen gemäss Absatz
1 zulässig.
4 In den Baubereichen 2981 Plus und 406 ist ein Arbeitsanteil von mindestens 25% einzuhalten.
5 Die Nutzungen im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach dienen ausschliesslich
dem Spielen und Betreuen von Kindern und Jugendlichen und der dazu notwendigen
Einrichtungen und Anlagen.
6 Im Entwicklungsverlauf ist der minimale Wohnanteil und der minimale Arbeitsanteil
sukzessive zu realisieren. Neue Bauvorhaben sind nur bewilligungsfähig, wenn die folgenden vorgegebenen Schwellenwerte eingehalten sind:
a) Erreicht oder übersteigt die realisierte anrechenbare Geschossfläche 50% der
gesamten anrechenbaren Geschossfläche, müssen mindestens 40% des gesamten minimalen Wohnanteils und mindestens 40% des gesamten minimalen Arbeitsanteils sowie mindestens 50 der 100 preisgünstigen Wohnungen gemäss
städtebaulichem Rahmenvertrag realisiert worden sein.
b) Erreicht oder übersteigt die realisierte anrechenbare Geschossfläche 90% der
gesamten anrechenbaren Geschossfläche, müssen mindesten 100% des gesamten minimalen Arbeitsanteils realisiert worden sein. Dabei können die noch
zu realisierenden minimalen Arbeitsanteile der Baubereiche M1, M2, 2981 Plus
und 406 angerechnet werden.
7 Im Rahmen von Baubewilligungsverfahren zeigt die Grundeigentümerschaft die realisierte anrechenbare Geschossfläche und die entsprechenden zu realisierenden Wohn-
und Arbeitsflächen auf. Dazu etabliert die Grundeigentümerschaft ein Entwicklungsmonitoring.
Seite 8 von 15
8 Die Nettoverkaufsflächen im Areal dürfen insgesamt maximal 20% der maximal realisierbaren Flächen für Arbeitsnutzungen betragen. Dabei dürfen einzelne Verkaufsgeschäfte für Güter des täglichen Bedarfs über nicht mehr als 500 m2 Nettoverkaufsfläche
verfügen. Verkaufsflächen sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen.
9 Zwischennutzungen können den zu realisierenden Arbeitsanteilen angerechnet werden. Sie sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen.
10 Werden Wohnungen als Zwischennutzungen realisiert, so sind diese dem Wohnanteil
anzurechnen. Sie sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen.
11 In den im Plan gekennzeichneten Baubereichen sind in den Eingangsgeschossen
mehrheitlich publikumsorientierte Nutzungen vorzusehen. In diesen Bereichen sind
grundsätzlich keine Wohnnutzungen zulässig. Davon ausgenommen sind der Wohnnutzung dienende Nebenräume und Erschliessungsanlagen.
Art. 8
Städtebauliche und architektonische Gestaltung
1 Bauten und Anlagen sowie Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit
der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen so zu gestalten, dass eine
besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Anforderung gilt auch für Materialien,
Farben, Beleuchtung und Signaletik.
2 Diese Grundsätze gelten auch bei einer etappenweisen Realisierung der Überbauung.
3 Neubauten sind grundsätzlich mit Flachdächern zu erstellen. Bei besonders hochwertiger Gestaltung oder zur verbesserten Integration von Dachaufbauten sind alternative
Dachformen möglich. Flachdächer sind zu begrünen und mit einer angemessenen Retentionsmöglichkeit auszubilden, wenn dies zweckmässig sowie technisch möglich und
wirtschaftlich zumutbar ist. Als Terrassen genutzte Dachflächen sowie Flachdachanteile
mit Anlagen für die Nutzung und Umwandlung von erneuerbaren Energien sind hiervon
ausgenommen.
4 Für Neubauten in den Baubereichen 2981 plus und 406 gilt ein erhöhter Gestaltungsanspruch. Der Einbettung ins Ortsbild und den Besonderheiten des Orts sind angemessen Rechnung zu tragen.
5 Die zulässige anrechenbare Geschossfläche im Baubereich F ist ab dem Erdgeschoss
in mindestens zwei Gebäudevolumen zu realisieren. Ein über den gesamten Baubereich
F durchgehendes Erdgeschoss ist zulässig.
Art. 9
Städtebauliche und architektonische Qualitätssicherung
1 Die Qualitätssicherung erfolgt durch einen Beirat. Der Beirat besteht aus einer jeweils
gleichen Anzahl externer Fachpersonen, Vertretungen der Einwohnergemeinde und Vertretungen der Grundeigentümerschaft. Ist die Einwohnergemeinde selbst Grundeigentümerin kann sie die Vertretungen der Grundeigentümerschaft dennoch nicht mitbestimmen.
Seite 9 von 15
2 Jedes Bauvorhaben wird dem Beirat zur Beurteilung vorgelegt. Der Beirat spricht Empfehlungen in Bezug auf die gestalterische Qualität und Nutzung des Bauvorhabens sowie die Wahl eines geeigneten Verfahrens aus. Er kann keine Entscheide der Bewilligungsbehörde vorwegnehmen oder Entscheide von Verfahrensjurys beeinflussen oder
verändern.
3 Bei massgeblichen baulichen und aussenräumlichen Bauvorhaben besteht die Pflicht,
Konkurrenzverfahren durchzuführen. Der Beirat spricht Empfehlungen betreffend der
Notwendigkeit zur Durchführung von Konkurrenzverfahren aus.
Art. 10
Etappierung
1 Eine etappierte Ausführung der Bauten ist zulässig, wobei jede Etappe in sich eine
städtebaulich und freiräumlich gute Lösung ergeben und die Erschliessung funktionsfähig sein muss.
2 Die letzte Etappe mit mindestens zwei Baubereichen darf frühestens 15 Jahre nach der
Genehmigung des Bebauungsplanes realisiert werden. Davon ausgenommen sind die
Baubereiche M1 und M2, der Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach und die Baubereiche 2981 Plus und 406.
3 Das Lagerhaus muss bis spätestens 3 Jahre nach Genehmigung des Bebauungsplanes einer Zwischennutzung oder definitiven Nutzung zugeführt werden.
4 Falls zum Zeitpunkt der Eingabe eines Baugesuchs, mit welchem 50% der gesamten
zulässigen anrechenbaren Geschossfläche überschritten werden, die Umfahrung Cham-
Hünenberg (UCH) nicht realisiert ist, sind die verkehrlichen Konsequenzen dieses Baugesuchs und der weiteren möglichen Baugesuche neu zu beurteilen. Dabei muss für die
weiteren Baugesuchen nachgewiesen werden, dass und wie die bauliche Entwicklung
auch ohne UCH weitergeführt werden kann. Sofern die Erschliessungsqualität nicht ausreicht, sind durch die Grundeigentümerschaft verkehrslenkende Massnahmen innerhalb
des Geltungsbereichs umzusetzen.
5 Im Zusammenhang mit einer zweckmässigen Etappierung und Erschliessung sind
temporäre Erschliessungslösungen inkl. Anlieferung und Notzufahrt, mit Ausnahme von
Abs. 6, sowie temporäre Freiraumlösungen zulässig.
6 Temporäre Erschliessungslösungen über die neue Brücke sind nicht zulässig.
7 Baubewilligungen werden nur erteilt, sofern die Freiraumgestaltung im direkten Umfeld
des jeweiligen Baubereichs zusammen mit dem Baubereich gemäss Art. 11 geplant und
umgesetzt wird.
8 Die Massnahmen zur ökologischen Aufwertung des Lorzenraums erfolgen spätestens
bei Realisierung von 50% der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche oder zum
Zeitpunkt der Realisierung der Brücke oder der Realisierung der Umnutzung des Gebäudes Papiermaschine 5.
Seite 10 von 15
Art. 11 C Freiraum und Ökologie
Freiraumgestaltung
1 Die Gestaltung der Freiräume hat nach einem einheitlichen, übergeordneten Gestaltungskonzept zu erfolgen, welches den Zusammenhang und die Gliederung des Areals
sicherstellt und eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt.
2 Der Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 mit dem Freiraumkonzept vom
15.03.2016 von Appert Zwahlen Partner AG erläutert die Leitideen der Freiraumgestaltung. Es hat bei der Auslegung der Vorschriften wegleitenden Charakter.
3 Der Bebauungsplan legt unterschiedliche Freiraumtypologien räumlich fest. Für diese
Freiraumtypologien gelten die folgenden Nutzungs- und Gestaltungsprinzipien:
a) Zentraler Platz: Die Gestaltung des zentralen Platzes hat die beabsichtigte hohe
Nutzungsintensität zu berücksichtigen. Die industrielle Vergangenheit ist in der
Gestaltung aufzunehmen, und der Platz ist als befestigte Fläche auszugestalten.
b) Gassenraum: Der Gassenraum darf keine räumliche Zonierung über gestalterische Elemente aufweisen. Er ist als einheitlich gestaltete, befestigte Fläche umzusetzen. Im südlichen Teil ist die Gestaltung so vorzunehmen, dass publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen sowie die Nutzung der zugeordneten Aussenbereiche mit einer hohen Aufenthaltsqualität ermöglicht werden.
c) Urbaner Quartierraum: Der Charakter und die Nutzungsintensität haben auf die
Nutzung der angrenzenden Bauten Rücksicht zu nehmen. Der Übergang zum
landschaftlich geprägten Freiraum ist durch zunehmende Bepflanzung oder andere gestalterische Massnahmen zu verdeutlichen.
d) Landschaftlich geprägter Freiraum: Der landschaftlich geprägte Freiraum ist vorwiegend als offene Grünfläche auszugestalten. Dabei sind befestigte Flächen zu
minimieren und wo möglich sickerfähig auszubilden. Innerhalb des landschaftlich
geprägten Freiraums sind Gebäudezufahrten für Anlieferung und Rettungsfahrzeuge zu gewährleisten. Die Übergangszone zum Teuflibachwald ist mit einer
entsprechenden Bepflanzung auszugestalten.
e) Urban geprägter Flussraum: Der Charakter dieses Abschnitts ist durch befestigte
Uferbereiche zu verdeutlichen. Die Erlebbarkeit des Flussraumes ist durch die
Begehbarkeit des östlichen Ufers über einen Steg zu gewährleisten.
f) Naturnaher Flussraum: In diesem Abschnitt ist der Uferbereich auf der westlichen
Lorzenseite als naturnahe Zone auszugestalten. Zur Kompensation für die Eingriffe im urban geprägten Flussraum sind ökologische Aufwertungsmassnahmen
vorzusehen.
g) Lorze: Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Lorze auf der gesamten Fliessstrecke ökologisch aufgewertet und die Fischgängigkeit beim Kraftwerk wiederhergestellt.
Art. 12 Seite 11 von 15
Umsetzung der Freiraumgestaltung
1 Im Rahmen der Entwicklung auf der Grundlage des Bebauungsplans sind die Freiraumtypologien in Anlehnung an den Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 inkl.
Freiraumkonzept vom 15.03.2016 qualitätsvoll zu gestalten und zu bepflanzen. Werden
im Rahmen einzelner Bauprojekte wesentliche Änderungen gegenüber dem Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 vorgenommen, muss eine mindestens gleichwertige Qualität erzielt werden.
2 Es sind vornehmlich einheimische Pflanzen zu verwenden. Rasen- und Wiesenflächen
sind als artenreiche Vegetationsräume zu erstellen und zu unterhalten.
3 Neue Balkone oder Stege an Gebäuden, welche in den Gewässerraum ragen, sind mit
Ausnahme von Abs. 4 nicht zulässig.
4 Stege im Gewässerraum entlang von Gebäuden sind nur im Plan ausgewiesenen Bereich zulässig. Dazu wird in einem separaten Verfahren eine Spezialbaulinie für Auskragungen / Uferweg festgesetzt.
5 Ab dem Zeitpunkt der Realisierung des Steges entlang dem Gebäude Papiermaschinen 1-4 sind entlang dem Gebäude (Nord-Süd-Richtung) und durch das Gebäude (Ost-
West-Richtung) durchgängige Wegverbindungen zu gewährleisten. Kann die Nord-Süd-
Verbindung nicht vollständig ausserhalb des Gebäudes realisiert werden, hat die Verbindung innerhalb des im Plan gekennzeichneten Durchquerungsbereichs zu erfolgen.
Die Ost-West-Verbindung ist im bezeichneten Durchquerungsbereich zu realisieren.
6 Lärm- und Sichtschutzwände gemäss Art. 3 Abs. 11 sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung besonders gut zu gestalten.
Es gelten die Anforderungen gemäss §12 BO.
7 Der Freiraum ist bei jeder Bauetappe mit zu gestalten. Temporäre Lösungen sind zulässig. Es ist über den ganzen Entwicklungszeitraum eine hohe Freiraumqualität zu gewährleisten. Diese wird durch den Beirat begleitet.
Art. 13 D Verkehr
Erschliessung, Anlieferung und Notzufahrten
1 Das Bebauungsplangebiet ist entsprechend den Festlegungen im Plan zu erschliessen.
2 Die Haupterschliessung erfolgt über den im Plan bezeichneten Erschliessungsring.
3 Die Zufahrt über die Knonauerstrasse wird als Hauptzufahrt ausgebildet.
4 Die Zufahrten über die Fabrikstrasse und ab der Obermühlestrasse werden als untergeordnete Zufahrten ausgebildet.
5 Die Fabrikstrasse ist nur beschränkt befahrbar. Entsprechende bauliche und allenfalls
signaletische Massnahmen in Richtung Sinserstrasse sind vorzusehen.
6 Der Geltungsbereich ist mit Ausnahme des urban geprägten und naturnahen Flussraums gemäss Art. 11 Abs. 3 befahrbar.
Seite 12 von 15
7 Der landschaftlich geprägte Freiraum gemäss Art. 11 Abs. 3 darf mit dem motorisierten
Verkehr nur zwecks Anlieferung und Notzufahrt befahren werden.
8 Der motorisierte Verkehr östlich der Lorze wird auf dem Erschliessungsring konzentriert. Abfahrten vom Ring sind unter Einhaltung von Abs. 7 nur für Zugang zu oberirdischen und unterirdischen Parkierungsmöglichkeiten sowie zwecks Anlieferung und
Notzufahrt vorgesehen.
9 Die schematische Lage von möglichen Zufahrten in die unterirdischen Parkierungsmöglichkeiten ist im Plan gekennzeichnet.
10 Die Anlieferung und Notzufahrt für die Baubereiche A und B sowie für die Bestandsbauten ostseitig entlang der Lorze erfolgen über die im Plan gekennzeichnete neue Brücke ab der Sinser-/Obermühlestrasse.
11 Die Zufahrt des Gassenraums über die im Plan gekennzeichnete neue Brücke ist ab
der neuen Brücke für den motorisierten Individualverkehr mit einer entsprechenden Signalisation einzuschränken.
Art. 14
Parkierung
1 Auf dem Areal dürfen ober- und unterirdisch gesamthaft 1‘710 Abstellplätze realisiert
werden. In der Gesamtzahl inbegriffen sind bei nachgewiesenem Bedarf mindestens 20
Carsharing-Plätze.
2 Für die Ermittlung der Parkplatzzahl im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens gilt
im Grundsatz das Parkplatzreglement der Einwohnergemeinde Cham. Es gelten dabei
die folgenden minimalen und maximalen prozentualen Anteile des Grenzbedarfs gemäss §7 des Parkplatzreglements:
Wohnen Wohnen preisgünstig
Bewohner-/innen 65 – 70% Bewohner-/innen 45 – 55%
Besucher-/innen 50 – 55% Besucher-/innen 45 – 55%
Dienstleistung Dienstleistung kundenintensiv Gewerbe
Beschäftigte 55 – 65% Beschäftigte 60 – 65% Beschäftigte 60 – 65%
Besucher-/innen 50 – 60% Besucher-/innen 50 – 60% Besucher-/innen 50 – 55%
Für Verkaufsflächen, Gastgewerbe und Dienstleitungsbetriebe mit Kundenverkehr gemäss dem Parkplatzreglement der Einwohnergemeinde Cham gelten die prozentualen
Anteile des Grenzbedarfs für Dienstleistung kundenintensiv.
3 Für die Ermittlung der Parkplatzzahl für Nutzungen im öffentlichen Interesse gelten die
minimalen und maximalen prozentualen Anteile des Grenzbedarfs nutzungsabhängig
entweder für Dienstleistung, Dienstleistung kundenintensiv oder Gewerbe.
4 Für die Baubereiche M1 und M2 sind insgesamt 75 Parkplätze, für die Baubereiche
2981 Plus und 406 insgesamt 25 Parkplätze reserviert. Werden mit der vollständigen
Realisierung der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche in den Baubereichen M1,
M2, 2981 Plus und 406 weniger als die reservierten Parkplätze realisiert, stehen die verbleibenden Parkplätze den übrigen Baubereichen zur Verfügung.
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5 Die Parkplätze sind innerhalb eines Baubereiches nicht einzelnen Nutzungen zugeordnet und können frei genutzt werden. Besucherparkplätze sind als solche zu kennzeichnen und dürfen nur von Besucherinnen und Besucher sowie Kundschaft genutzt werden.
6 Die Parkierung hat, Abs. 8 und Abs. 9 ausgenommen, unterirdisch zu erfolgen. Gemeinsame Parkierungsanlagen für mehrere Baubereiche sind zulässig.
7 Im Rahmen von Baubewilligungsverfahren zeigt die Grundeigentümerschaft die bisherigen realisierten Parkplätze und Art deren Nutzung auf. Dazu etabliert die Grundeigentümerschaft ein Entwicklungsmonitoring (vgl. Art. 7 Abs. 7). Sie zeigt darin auf, wie sie
die Gesamtzahl gemäss Abs. 1 einhält.
8 Eine ausreichende Zahl an oberirdischen Abstellplätzen für Anlieferung, Besucherinnen
und Besucher, Kundschaft oder Personen mit eingeschränkter Mobilität ist bereitzustellen. Oberirdische Parkplätze dürfen nur innerhalb des im Plan ausgewiesenen Erschliessungsrings, des urbanen Quartierraums oder in peripheren Lagen des zentralen
Platzes angeordnet werden. Insgesamt dürfen maximal 210 Abstellplätze oberirdisch
angeordnet werden.
9 Während des Entwicklungszeitraums dürfen temporäre oberirdische Abstellplätze erstellt werden. Nach Erstellung aller unterirdischen Parkierungsanlagen sind keine oberirdischen Abstellplätze mit Ausnahme von Abs. 8 mehr erlaubt.
10 Für Velos und Motorräder sind an geeigneten Lagen ober- und/oder unterirdische Abstellplätze gemäss Parkplatzreglement der Einwohnergemeinde Cham zu erstellen. Von
der Gesamtzahl sind mindestens 50% der Veloabstellplätze oberirdisch anzuordnen und
zu überdachen.
11 Die Grundeigentümerschaft etabliert mit dem ersten Baugesuch ein Mobilitätskonzept
mit lenkungswirksamen Massnahmen wie z.B. einer Parkplatzbewirtschaftung.
Art. 15
Fuss- und Velowege
1 Der Plan stellt die öffentlichen Fuss- und Radfahrwege und deren Anschlusspunkte an
das übergeordnete Netz dar.
2 Die Ost-West-Querung des Papieri-Areals ist für den Langsamverkehr an mindestens
zwei Stellen hindernisfrei und öffentlich sicherzustellen. Die generelle Lage dieser hindernisfreien, öffentlichen Verbindungen ist im Plan ausgewiesen.
Art. 16 E Umwelt und Energie
Energie
1 Die Arealentwicklung «Papieri» orientiert sich gesamthaft an den Prinzipien der 2‘000
Watt-Gesellschaft.
2 Das gesamte Papieri-Areal, inklusive den Bestandsbauten und deren Zwischennutzungen, sind dem Chamer Wärmeverbund anzuschliessen oder mit einer ökologisch
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gleichwertigen Lösung zu versorgen. Die notwendigen Leitungen werden im Trassee der
Fabrikstrasse und über das Grundstück mit der Grundstück-Nr. 1557 geführt.
3 Das Kraftwerk in der Lorze wird zur Energiegewinnung genutzt.
4 Für die Bauten und Anlagen sind nach Möglichkeit ressourcenschonende ökologische
Materialien und Baustoffe, wie mineralische Recyclingbaustoffe, nachwachsende organische Baustoffe und generell schadstoffarme Materialien zu verwenden, sofern die
ökonomische Tragbarkeit vertretbar ist.
Art. 17
Lärmschutz
1 Im Geltungsbereich gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der Lärmschutz-
Verordnung vom 15.12.1986 (LSV, SR 814.41).
2 Ab dem Zeitpunkt der Realisierung von 1‘100 Parkplätzen ist auf der Knonauerstrasse
zwischen der Fabrikstrasse und dem Kreisel Teuflibach ein lärmmindernder Deckbelag
einzubauen.
3 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird für jeden zu bewilligenden Parkplatz,
bis zur Realisierung von 1‘100 Parkplätzen, eine verursachergerechte Entschädigung
von CHF 620.00 (Preisstand: Schweizerischen Baupreisindex, Bereich Zentralschweiz
(Stand Oktober 2015)) für den Einbau und den Unterhalt des lärmmindernden Deckbelages auf der Knonauerstrasse erhoben. Der Betrag wird auf ein Sperrkonto zu Gunsten
des Strasseneigentümers der Knonauerstrasse einbezahlt, fällig zum Zeitpunkt einer
Baubewilligung. Die Einzelheiten werden in einer Vereinbarung zwischen der Grundeigentümerschaft, dem Kanton Zug und der Einwohnergemeinde Cham geregelt.
4 In den folgenden Baubereichen und Fassaden dürfen keine öffenbare Fenster zu lärmempfindlichen Räumen in Wohnungen angeordnet werden:
J Ostfassade Baubereich B
J Ost- und Nordfassade Baubereich C
J Ost- und Nordfassade Baubereich D
J Nordfassade Baubereich E
J Ost- und Nordfassade Baubereich G
5 Von Abs. 4 kann abgewichen werden, wenn im Baubewilligungsverfahren nachgewiesen wird, dass die Immissionsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm mit Massnahmen an der Quelle, im Ausbreitungsbereich oder am Gebäude eingehalten sind oder
sofern der betroffene Raum über ein zweites Fenster verfügt, in welchem die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind.
Art. 18
Ver- und Entsorgung
1 Das Meteorwasser ist, soweit möglich, im Geltungsbereich versickern zu lassen.
2 Für die Entsorgung von Abfällen sind in ausreichender Anzahl und an geeigneter Lage
Entsorgungsstellen in Form von Unterflurcontainern zu erstellen.
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3 Über den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans ist ein Entwässerungskonzept zu erstellen und spätestens mit dem ersten Baugesuch der Einwohnergemeinde
Cham zur Genehmigung vorzulegen.
Art. 19
Altlasten und Bodenschutz
1 Die Altlasten-Belastungssituation ist über das gesamte Bebauungsplangebiet in Absprache mit dem Amt für Umweltschutz des Kantons Zug abzuklären.
Art. 20 F Schlussbestimmungen
Änderungen am Bebauungsplan
1 Kleine Änderungen des Bebauungsplans kann der Gemeinderat per Gemeinderatsbeschluss genehmigen.
2 Bei städtebaulich relevanten Änderungen des Bebauungsplans kann der Beirat Empfehlungen zuhanden des Gemeinderats abgeben.
Art. 21
Übergeordnetes Recht
1 Soweit der Bebauungsplan nichts Abweichendes bestimmt, gelten die kantonalen Gesetze und Verordnungen inkl. Ausnahmebewilligung gemäss §31 VPBG sowie die jeweils gültige Bauordnung der Einwohnergemeinde Cham.
2 Zwingendes übergeordnetes Recht bleibt vorbehalten.
Art. 22
Inkrafttreten
1 Der Bebauungsplan mit Allgemeinverbindlichkeitserklärung tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung der kantonalen Genehmigung in Kraft.