Unterägeri · 7.1-4 · communal act
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1 Die Regelung der Anforderungen und Kontrolle von preisgünstigem Wohnungsbau bezieht sich auf Überbauungen oder Teile davon, bei welcher sich die Vermieterschaft für preisgünstigen Wohnungsbau verpflichtet oder bei welchen die Bauordnung preisgünstigen Wohnraum vorsieht.
1 Bei der Vermietung ist denjenigen Mietparteien den Vorzug zu geben, die länger in der Gemeinde Unterägeri Wohnsitz haben bzw. hatten. 2 In einer als preisgünstiger Wohnraum geltenden Wohnung darf die Zahl der darin wohnenden Personen die Zahl der Zimmer (½-Zimmer werden abgerundet) bei einer Neuvermietung um höchstens eine Person unterschreiten. Bei bestehenden Mietverhältnissen darf diese Unterschreitung nicht mehr als zwei Personen betragen. 3 Das jährliche steuerbare Haushaltseinkommen (gemäss Vorjahr) nach dem Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer, zuzüglich der im entsprechenden Steuerjahr tatsächlich geleisteten Beträge in die Säule 3a und/oder Einkäufe in die Pensionskasse, darf maximal CHF 80'000.00 betragen. 4 Bei Mehrpersonenhaushalten erhöht sich die Einkommensgrenze um CHF 30'000.00 pro zusätzliche volljährige Person. 5 Für jedes minderjährige Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um CHF 5'000.00. 6 Bei Mieterinnen und Mietern in bestehenden Mietverhältnissen erhöht sich die Einkommensgrenze um 10 Prozent. 7 Das Reinvermögen darf CHF 200'000.00 nicht übersteigen. 8 Das Einkommen minderjähriger Personen wird nicht angerechnet. 9 Das steuerbare Einkommen und die Maximalhöhe des Reinvermögens wird der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) angepasst (Stand Landesindex für Konsumentenpreise am 12.2024 (Indexbasis 12.2020=100) 106.9 Punkte).
1 Sind die Belegungsvorschriften gemäss Art. 2 nicht mehr erfüllt, hat die Vermieterschaft das Mietverhältnis innerhalb von 2 Jahren zu beenden. In besonderen Härtefällen kann der Gemeinderat auf schriftliches Gesuch hin das Mietverhältnisses um maximal 2 Jahre verlängern. 2 Die Vermieterschaft reicht der Einwohnergemeinde jährlich bis zum 30. Juni Kopien der Mietverträge sowie einen Mieterspiegel per Stichtag 1. Januar ein, welcher Angaben über die Mietparteien, den Netto-Mietzins und die Wohnungsbelegung enthalten. 3 Die Mieterschaft ist im Mietvertrag zu verpflichten, die Gemeinde zu ermächtigen, alle 2 Jahre die notwendigen Angaben (Steuerbares Einkommen und Reinvermögen Bund sowie Beiträge Säule 3a und Einkäufe in die Pensionskasse) bei der Steuerverwaltung einzuholen. Die Gemeinde kann von sich aus jederzeit von der Mieterschaft Auskünfte verlangen.
1 Bei den baulichen Anforderungen müssen zwingend folgende Mindestanforderungen eingehalten werden: a) Kehrflächen vor Lift- und Wohnungstüren 1.4 m × 1.7 m, vor Zimmertüren 1.2 m × 1.2 m. b) Erschliessungsbreiten innerhalb der Wohnung 0.9 m. 2 Weitere Anforderungen: Anforderung 2-Zi-Whg. 3-Zi-Whg. 4-Zi-Whg. 5-Zi-Whg. Nettowohnfläche ≤ 59 m² ≤ 80 m² ≤ 100 m² ≤ 120 m² Zimmerflächen 1 Zi. ≥ 10 m², 1 Zi. ≥ 14 m² 1 Zi. ≥ 10 m², 2 Zi. ≥ 14 m² 2 Zi. ≥ 10 m², 2 Zi. ≥ 14 m² 3 Zi. ≥ 10 m², 2 Zi. ≥ 14 m² Sanitärbereich ≥ 3.8 m² ≥ 3.8 m² ≥ 3.8 m² + 2.0 m² ≥ 3.8 m² + 2.0 m²
1 Die Berechnung des maximalen Netto-Anfangsmietzinses erfolgt auf der Basis der Anlagekosten, des hypothekarischen Referenzzinssatzes des Bundesamts für Wohnungswesen sowie einer Betriebsquote von maximal 2.3%, welche die Amortisation, Betriebs- und Unterhaltskosten (zuzüglich wertvermehrenden Investitionen), Einlagen in Erneuerungsfonds und Verwaltungskosten miteinschliessen. Die Betriebs- und Unterhaltskosten sowie Verwaltungskosten können der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) angepasst (Stand Landesindex für Konsumentenpreise am 12.2024 (Indexbasis 12.2020=100) 106.9 Punkte) werden. 2 Der maximale jährliche Netto-Mietzins entspricht den Anlagekosten multipliziert mit der Summe aus Referenzzinssatz und Betriebsquote in Prozent. Zur Erläuterung ist das Rechenbeispiel im Anhang 1 dieser Verordnung heranzuziehen. 3 Als Anlagekosten (Land resp. Baurecht plus Erstellungskosten) werden zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung oder spätestens vor Baufreigabe auf Basis des Kostenvoranschlags provisorisch festgesetzt. Erhöhungen für Mehrkosten infolge standortgegebener Mehraufwendungen (Mehraufwendungen der Fundation (Pfählungen) und beim Baugrubenabschluss aufgrund schlechtem Baugrund, Felsabbau sowie Altlasten) sind vom Gemeinderat genehmigen zu lassen. * 4 Die definitiven Erstellungskosten (Bauabrechnung) dürfen die provisorischen Erstellungskosten um höchstens 10% überschreiten. * 5 Die Erstellungskosten (exkl. Mehraufwendungen) gemäss Absatz 4 dürfen die Anlagekosten pro Wohnungstyp (abzüglich der Landkosten), gemäss kantonaler Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFV, BGS 851.212) nicht überschreiten. Zur Erläuterung ist das Rechenbeispiel im Anhang 2 dieser Verordnung heranzuziehen. * 6 Der kalkulatorische Landwert sowie der kalkulatorische Basislandwert beim Baurecht wird auf maximal CHF 1'000.00 pro m² fixiert und vom Gemeinderat periodisch der Teuerung angepasst (Stand Landesindex für Konsumentenpreise am 12.2024 (Indexbasis 12.2020=100) 106.9 Punkte). * 7 Mietzinsanpassungen sind gemäss Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) vorzunehmen und sind nur zulässig bei Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes (gilt auch beim Baurecht), bei wertvermehrenden Investitionen gemäss Art. 14 VMWG sowie bei Erhöhungen der Unterhaltskosten, der Verwaltungskosten oder der mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben. Diese sind der Mieterschaft mittels amtlichem Formular für die Mietvertragsänderung anzuzeigen und der Gemeinde als Kopie einzureichen. *
1 Die Wohnungen des preisgünstigen Wohnungsbaus sind zwingend der Vermietung zuzuweisen und dauerhaft zu erhalten. 2 Eine Nutzung dieser Mietwohnungen durch die Eigentümerschaft sowie die Vermietung an Ehegatten und eigene Kinder ist nicht zulässig. Die Belegung durch Mitglieder einer Wohnbaugenossenschaft oder anderer gemeinnütziger Wohnbauträger ist indessen zulässig. 3 Die Mieterschaft einer preisgünstigen Wohnung muss dort selber wohnhaft sein und bei dieser Wohnung als Hauptwohnsitz gemeldet sein.
1 Werden mindestens drei preisgünstige Wohnungen im selben Objekt erstellt, ist es der Eigentümerschaft freigestellt, die preisgünstigen Wohnungen alternativ den Anforderungen des Gesetzes über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG, BGS 851.211) und entsprechend den kantonalen Vorgaben zu unterstellen. Unter dem WFG können finanzschwache Haushalte von kantonalen Mietzinszuschüssen profitieren. In diesem Fall gilt das kantonale Recht. 2 Zusätzlich zum kantonalen Recht müssen die Vorgaben von Art. 2 Abs. 1 und 2 dieser Verordnung erfüllt sein. Der Vollzug von Art. 2 Abs. 1 und 2 richtet sich nach Art. 8 dieser Verordnung.
1 Verstösse gegen die Vorschriften dieser Verordnung werden mit Busse sanktioniert und können Verwaltungszwang nach sich ziehen. Bei wiederholtem Verstoss (bspw. Aufrechterhaltung eines Mietverhältnisses mit übersetztem Ertrag) gilt jeder vereinnahmte Mietzins als separater Verstoss. 2 Vertragliche Abweichungen in Verträgen mit der Gemeinde bleiben vorbehalten. 3 Zuständig für den Vollzug dieser Verordnung ist der Gemeinderat. Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG, BGS 162.1) und dem Übertretungsstrafgesetz (ÜStG, BGS 312.1).
1 Faktoren: a) Anlagekosten = CHF 1'000'000.00 b) Referenzzinssatz, Stand 01.05.2025 = 1.50% c) Betriebsquote, Stand 01.05.2025 = 2.3% 2 Resultat: Zulässiger jährlicher Netto-Mietzins = CHF 1'000'000.00 x (1.5% + 2.3%) = CHF 38'000.00
1 Anteilige Landkosten pro m² Nettowohn- und Gewerbefläche: Beispiel: Grundstück: 1'000 m² (max. CHF 1'000.00 pro m²) Gesamt Nettowohn- und Gewerbefläche: 1'250 m² Landkosten pro m² Nettowohn- und Gewerbefläche: CHF 1'000'000.00 / 1'250 m² = CHF 800.00/m². 2 Berechnungsbeispiel 2.5-Zimmer Wohnung – 50 m² Nettowohnfläche: Anteile Kosten Max. Anlagekosten gem. kant. Verordnung (Stand 2025) CHF 495'000.00 Anteil Landkosten (50 m²x CHF 800.00) −CHF 40'000.00 Maximale Erstellungskosten inkl. Nebenräume und Veloabstellplätze (ohne Mehrkosten gem. Art. 6 Abs. 3) abzüglich Landkosten CHF 455'000.00