Einfacher Bebauungsplan Bahnhöfli

ry Gemeinde Oberägeri Kanton Zug FREIRAUMPLAN Bahnhöfli 1 :500 Plan Nr.: Ersetzt Plan Nr' Datum: 2021-O-OOZd 2021-O-OO2I 16,März2O22 , Legende rF] Gebäudebestand Denkmal im Perimeter Neubauten Zufahrt Tiefgarage / Radweg Öffentliche Terrasse / lnnenhof Wendeplatz für Parkierung Bepflanzung Grün- und SPielflächen Holzrost GenchmlEtli.5- -d Juti 2022 ::xl}l::,[^::ffw I J Gemelndese : .i t .t \ -" I + l ( --#-?-fr' planungsbericht einfacher bebauugsplan BAHNHOFLI gs 290 | 302 | 303 gemeinde oberägeri Genehmigt -d Juti 2022 ::*:,.fi:I^,*w Gemeindeschreiber: ry \ND A märz 2022 Verfasser einfacher Bebauungsplan und Bauprojekt mathis meier architekten ag Hauptstrasse 4 6315 Oberäigeri 041 7547400 info@mathis-meier.ch Erich Meier, e.meier@mathis-meier.ch Christian Abächerli, c.abaecherli@mathis-meier, ch Michöle Betschart, m. betschart@mathis-meier. ch Titelbild: Luftbildmosaik2ol6-2021, zugmap,ch - mit Perimeter einfacher Bebauungsplan planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 1 1.1 1.2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3.1 3.2 3.3 3.4 lnhaltsverzeichnis Ausgangslage.........,... Anlass und Zielsetzung,..... Perimeter und Eigentumsverhältnisse Bauproiekt. Städtebau Architektonischer Ausdruck .............. Nutzung...... Erschliessung Freiraumgestaltung.. . . Festlegung des einfachen Bebauungsplans Bahnhöfli Baubereiche und Freiraumgestaltung.'. Bauordnung Oberägeri Art. 36 Abs. 3.... Anschluss Kantonsstrasse.............. lnformationsinhalt ...... Begründung wesentlicher Vorzüge und wesentliche Abweichungen gegenüber der Einzelbauweise .... Wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise . Zulässiger Abweichungsspielraum gegenüber der Einzel-, Regelbauweise Abhandlung zu Abweichung gegenüber Einzel-, Regelbauweise . .' . . . . " . . . Beilagen zum Planungsbericht . seite 3 .seite 3 . seite 3 . seite 4 . seite 4 seite 4 , seite 5 . seite 5 . seite 6 . seite 6 . seite 6 ..seite 6 , seite 6 . seite 6 4.1 4.2 4.3 seite 7 seite 7 seite 7 seite 8 seite B planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 2 1 Ausgangslage 1.1 Anlass und Zielsetzung Das Grundstück Nr. 302 mit dem ehemaligen Stationsgebäude und Geräteschuppen "Bahnhöfli" ist seit längerem Bestandteil von diversen Abklärungen und Studien zur künftigen Nutzung und Entwicklung (siehe auch Fachbericht Morgartenstrasse 4, ehem. Stationsgebäude mit Güterschuppen vom 25.08.2016 - Amt für Denkmalpflege und Archäologie, Saskia Roth). Das Stationsgebäude wurde 2OO2 in das lnventar der schützenswerten Denkmäler aufgenommen und nach diversen Abklärungen schliesslich 2017 unler Schutz gestellt. Die Gemeinde Oberägeri hatte das Grundstück 302 zwischenzeitlich im Jahr 20'11 als strategische Landreserve vom Kanton Zug eru,rorben. Mittels Projektwettbewerb suchte die Gemeinde 2014 nach Lösungsmöglichkeiten für die Restaurierung und Eruueiterung des alten Bahnhöfli, wobei das Projekt "CARGO" als Sieger hervortrat. Das Siegerprojekt wurde folgend wegen veränderten Nutzungsanforderungen von Seiten Gemeinde nicht weiterverfolgt. Weshalb die Gemeinde wieder nach neuen Nutzungsmöglichkeiten suchte, welche schliesslich mit der Verkaufsabsicht der Liegenschaft endete, Mittels Wettbewerb gaben verschiedene Kaufinteressenten ein ganzheitliches Konzept zur künftigen Nutzung des GrundstÜcks Nr. 302 und dem geschützten Bahnhöfli ein, Die SCT Steel Construction Technology AG aus Unterägeri übezeugte die Gemeinde mit ihrem Konzept am meisten und erhielt den Kau2uschlag für die Liegenschaft Nr. 302. Um den Dorfeingangsbereich einheitlich zu gestalten, das Bahnhöfli optimal in Szene setzen zu können und um der besonderen Lage Rechnung zu tragen, wurden in der Folge diverse Vorabklärungen getätigt und verschiedene Lösungsansätze geprüft, welche das östliche Grundstück ebenfalls in die Evaluation mit einbezogen. Es zeigte sich, dass für eine optimale Gestaltung und Erhaltung des ehemaligen Stationsgebäudes "Bahnhöfli" ein Miteinbezug des Grundstücks Nr. 303 notwendig ist. Die Pazelle 290 wird ebenfalls in den Parameterbereich aufgenommen. Ein Einbezug des Grundstücks Nr. 304 war aufgrund der Eigentumsverhältnise nicht möglich. Mit dem einfachen Bebauungsplan solldem besonderen Status des Bahnhöfli Rechnung getragen werden und wichtige städtebauliche, architektonische und nutzungsmässige Qualitäten gesichert werden. Der einfache Bebauungsplan ermöglicht zudem als lnstrument die Optimierung verschiedener Parameter wie der Fassaden- und Firsthöhe und der Gebäudelänge, womit die beiden Pazellen ganzheitlich bebaut werden können. 1.2 Perimeterund Eigentumsverhältnisse Der Perimeter umfasst insgesamt 2'576 m2 in der Kernzone A und setzt sich aus den drei Grundstücken Nr. 290, 3O2 und 303 zusammen, womit die für den einfachen Bebauungsplan geforderte Mindestfläche von 2'000 m2 nachgewiesen ist. Grundstück Nr. Grundstücksfläche (im Perimeter) 290 547 m2 302 1'398 m2 303 631 m2 Total 2'576 m2 Tabelle 1 .2.1 : Grundstücke im Bebbauungsplanperimeter, Quelle mathis meier architekten ag SCT Steel Construction Technology AG SCT Steel Construction Technology AG SCT Steel Construction Technology AG Eigentum planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 3 2 Bauprojekt Städtebau2.1 Das Areal Bahnhöfli - Morgartenstrasse 4 und 6 - befindet sich östlich des Dorfkerns von Oberägeri Richtung Morgarten und bildet dessen Anfang/Abschluss. Der Bebauungsperimeter liegt zwischen der Morgartenstrasse im Norden, der landwirtschaftlichen Nutzfläche des Hofes Chilematt im Osten und Süden und dem Parkplatz des Restaurant Hirschen im Westen. Das Baufeld wird entlang der Morgartenstrasse durch eine rechtskräftige Baulinie beschränkt. Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser sind in der Höhe untereinander versetzt und folgen so dem Höhenverlauider Morgartenstrasse. Sie sind in den äusseren Bereichen des Perimeters angesiedelt (West und Ost), um dem Denkmal des ehemaligen Stationsgebäudes Bahnhöfli soviel Freiraum wie möglich zu verschaffen. Die beiden Mehrfamilienhäuser bestehen optisch aus zwei separaten Gebäuden, welche durch eine rückspringende Fassade im Treppenhausbereich unterbrochen werden. Dadurch wird die Kleingliederigkeii des Bahnhöflis aufgenommen. Dieser Form folgt auch die Dachgestaltung, womit die Körnüng der beiden Mehrfamilienhäuser den angrenzenden Gebäuden angeglichen wird, um so weniger massiv in Erscheinung zu treten. Zwischen den beiden geplanten Mehrfamilienhäuser soll ein eingeschossiger Zwischenbau entstehen, welcher sich bezüglich Nutzung von den beiden Hauptgebäuden unterscheidet. Das Volumen wird auf ein Minimum reduziert. Um die Stellung des bestehenden Bahnhöfli (ehemaliges Stationsgebäude) zu stärken, wird auf den Erhalt des westlichen Geräteschuppens verzichtet, um zusätzlichen Freiraum zu schaffen. Durch seine zur Strasse hin vorgesetzte Lage tritt es auch künftig dominant in Erscheinung. Das Gebäude auf dem Grundstück Nr. 290 wird vorerst so belassen. Voraussichtlich wird die Gestaltung eines neuen Objektes zu einem späteren Zeitpunkt in diesen Bebauungsplan aufgenommen. 2.2 ArchitektonischerAusdruck Die neu geplanten Gebäude überzeugen durch ihre einfache und klare Formensprache. Sie überzeugen durch wonl gewafrfte Proportionen und die schlichte, aber hochwertige Gestaltung. Die Fassaden gliedern sich in zwei unterschiedliche Bereiche. Das Erdgeschoss mit Wohn-, Gewerbe- und öffentlicher Nutzung verbindet die unterschiedlichen Nutzungsbereiche zu einer Einheit. Es bildet zudem einen fliessenden Übergang zum Zwischengebäude und verläuft in diesem eingeschossigen Bereich einheitlich in das Dach. Um das geschützte Denkmal nicht zu konkurrieren, sind die oberen Geschosse gezielt zurückhaltend geplant und vor älem auf der Nordseite sehr reduziert gestaltet. Die Wohngeschosse der Nordseite überzeugen durch ihre einfache Formensprache. Durch eine individuelle Fenstereinteilung wird jeder Gebäudeabschnitt als einzelner Baukörper wahrgenommen. Trotzdem ist das Gesamtbild in sich stimmig durch die wiederholenden Masse und Formen. Das zurückversetzte Tieppenhaus wird mit Glas verkleidet und tritt dadurch wenig in Erscheinung. Horizontal platzierte Rahmen unterteilen die Fläche in kleinere Felder, wodurch sich eine schlichte und zurückhaltende Struktur bildet. Durch die Verglasung entsteht ein einladendes und äusserst grosszügiges Treppenhaus. Auf der Ost- und Westfassade und auf der Südfassade sind die Fenster und Balkone grosszügig geplant und tragen so zu einem hohen und zeitgemässen Wohnkomfort bei' Dei Zwischenteil besteht aus unterschiedlich gegliederten Einzelkörpern, welche grosse Durchsicht Richtung Süden (See) aufweisen. Durch die gewählte Formensprache entsteht eine gestalterisch hochwertige Einheit, welche dem Bahnhöflidennoch den nötigen Freiraum zuspricht. planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 4 2.3 Nutzung Es sind unterschiedliche Nutzungsarten für das ProjeK Bahnhöflivorgesehen. lm wesflichen Gebäude sind im Erdgeschoss drei Gewerbeeinheiten angesiedelt. lm übrigen Gebäude findet man einen Wohnungsmix aus unterschiedlichen Wohnungsgrössen. Das östliche Gebäude besteht komplett aus Wohnungen und weist ebenfalls eine grosse Vielfalt der Wohnungsgrössen auf. Ein Grossteil der entstehenden Wohnungen übezeugt durch eine direkte Sicht zum See und grosszügige, moderne Grundrisse. Der Zwischenteil ist ausschliesslich für die öffentliche Nutzung geplant. Darin ist einerseits ein Bistro zu finden und anderseits eine Mischnutzung (Meeting, Galerie etc.). Dieser Bereich überzeugt durch zwei grosszügige, öffentliche Freiflächen. Sie sind als südliche Terrasse beim Bistro und als lnnenhof beim BahnhöfliängeglieOärt und laden zum Verweilen an schönster Lage ein. Abgeschlossen wird die Nutzung vom bestehenden, ehemaligen Stationsgebäude. Dieses soll in Anlehnung an seine ursprüngliche Nutzung ebenfalls eine gemischte Nutzung erhalten. Neben einer Wohnung in den obären geschossen, erhält das Bahnhöfli im Erdgeschoss wieder eine öffentliche Nutzfläche. Hierfür vorstellbar sind Sitzungsräume, Ausstellungsräume, Coworking-Spaces usw. Die Restaurierung des ehemaligen Stationsgebäudes erfolgt unter direktem Einbezug der Denkmalpflege und der Brandschut2kontrolle Berg. EIF NB Tabelle 2.3.1: Nutzungsgsspiegel, Quelle mathis meier architekten ag 2.4 Erschliessung Die Zufahrt für die Überbauung erfolgt zentral über einen gedeckten ins Gebäude integrierten Tiefgaragenzugang im Bereich des Gebäudeteils E (siehe Situationsplan 1:500). Für die Einfahrtsituation wurde ein separates Verkehrsgutachten durch die Geozug erstellt, welches einen ergänzenden Bestandteil des einfachen Bebauungsplan bildet. Die geplante Einstellhalle bietet Platz für 39 Autoabstellplätze und rund 69 Fahrradabstellplätze. Die Einstellhalle ist so angelegt, dass sie für für weitere Bauprojekte auf der Westseite enveitert werden kann, was mit dem einfachen Bebauungsplan auch gewährleistet werden soll. So kann im Falle eines neuen Projektes auf dem ebenfalls im Bebauungsperimeter liegenden Grundstück Nr. 290 eine zusätzliche Zufahrt von der Kantonsstrasse her vermieden werden. Sämtliche Gebäude haben direkten Zugang vom grosszügigen, rückversetzten Fussweg enflang der Morgartenstrasse. Von dort gelangt man auch in den lnnenhof hinter dem Bahnhöfli, welcher in seiner funktion als zentraler Treffpunkt dient. Der Rettungszugang erfolgt ebenfalls über den Fussweg entlang der Morgartenstrasse, wo sich auch platz für die Rettungs- und Feueruuehrfahrzeuge findet. D cc 4.5 3.5 3.5 studio keller 2.5 garage keller öffentlich 4.6 (malson6tte) studio geweöe 3.5 3.5 studio gewerbe garage / keller haus bestehend gs 290 planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 5 2.5 Freiraumgestaltung Das Umgebungskonzept orientiert sich an der Freiraumtypologie der Nachbarschaft mit den Freiflächen und einzelnen Pflanzengruppen, lm östlichen Bereich ist eine umlaufende Frei- und Spielfläche, welche begrünt und vereinzelt bepflanzt wird. Diese ist sowohl vom lnnenhof/Bistro her zugänglich, wie auch vom Eingangsbereich der Häuser VF, Entlang der Strasse findet sich neu Platz für den gemeindlichen Radweg. Zwischen Radweg und Hauszugängen findet mittels flachen Umgebungsmauern eine leichte Abgrenzung statt. Vereinzelt werden Grünstreifen in die Erschliessungsbereiche eingearbeitet, welche die Sichtverhältnisse nicht tangieren und für eine Auflockerung entlang der Strasse sorgen. Der neu geschaffene lnnenhof bildet einen zentralen Bestandteil des Umgebungskonzeptes, welcher als neuer Treffpunkt für Bewohner, Besucher und Öffentlichkeit dienen soll und somit einen hohen, städtebaulichen Wert erhält. Der Freiraumplan bildet einen integralen Bestandteil des einfachen Bebauungsplan und ist in seinem Konzept verbindlich. 3 Festlegung des einfachen Bebauungsplans Bahnhöfli Basierend auf diversen Besprechungen mit den verschiedenen, involvierten Parteien, Behörden und lnstanzen (Regierungsrat, Gemeinde, Denkmalpflege, Nachbarn etc.) wurde der vorliegende Bebauungsplan in Abstimmung mit der Bauherrschaft erarbeitet. Verbindliche Bestandteile bilden die Bestimmungen mit dem zugehörigen Situationsplan im Massstab 1 :500. 3.1 BaubereicheundFreiraumgestaltung Die Baubereiche und die Freiraumgestaltung wurden anhand diverser Besprechungen und Projektierungsstände ausgearbeitet und festgelegt. Die Bestimmungen halten fest, dass die Pläne des Richtprojektes für die Beurteilung der kubischen Gliederung und der gestalterischen Qualität der Bauten, Anlagen sowie der Umgehung wegleitend sind. Kleinere Abweichungen sind zulässig, sofern qualitativ insgesamt wiederum eine zumindest gleichwertige und überzeugende Lösung resultiert. 3.2 Bauordnung Oberägeri Art. 36 Abs. 3 ln der Bauordnung Oberägeri Art. 36 Abs. 3 wird bestimmt, dass das spezifische Ortsbild verstärkt erhalten werden soll. Dabei soll eine Angleichung der Neubauten an die umgebenden Häuser angestrebt werden. Um diesem Artikelfolgen zu können, werden einige Eckpunkte bestimmt. Bei den beiden Mehrfamilienhäuser ist sowohl die Dachform, als auch die Kleingliedrigkeit des ehemaligen Stationsgebäudes aufzunehmen. Die First- und Traufhöhen des neuen Projektes dürfen die Schutzbaute überragen, müssen aber stimmig mit den Häusern in der näheren Umgebung sein. Durch die Hebung des Daches wird ein weiteres Wohngeschoss möglich, wodurch der Ausnützungsverlust des unter Schutz gestellten Stationsgebäudes etwas aufgefangen werden kann. Die Dächer der neuen Häuser sind in Material und Form dem Bahnhöfli anzupassen, um ein einheitliches Bild zu schaffen. Die Fassaden sind in schlichten und zurückhaltenden Farben und Formen zu gestalten, damit das Stationsgebäude der Blickfang bleibt. Durch einen leichten Rückversatz der neuen Bauten bleibt das Schutzobjekt im Mittelpunkt. Trotz einer schlichten Gestaltung sollen die umliegenden Materialien (2.8. Verputz) aufgenommen und Ortsbildgerecht eingesetzt werden. 3.3 AnschlussKantonsstrasse Der einfache Bebauungsplan sieht einen Anschluss an die Kantonsstrasse vor. Der Anschluss wird mittels separatem Verkehrsgutachten erläutert und nachgewiesen. Eine Zustimmung für den Anschluss wird für die Bewilligung des Bebauungsplanes beim Tiefbauamt eingeholt und für verbindlich erklärt. 3.4 lnformationsinhalt Als lnformationsinhalt sind die bestehenden Gebäude sowie die genehmigten Baulinien gemäss aktuellem Stand der amtlichen Vermessung abgebildet. Entlang der Morgartenstrasse verläuft eine kantonale Baulinie. Die Baulinien werden nicht angepasst und sind vom vorliegenden, einfachen Bebauungsplan nicht betroffen. planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 6 4 Begründung wesentlicher Vorzüge und wesentliche Abweichungen gegenüber der Einzelbauweise 4.1 Wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise Gemäss S 32 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes können Bebauungspläne von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen, wenn sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise auflryeisen: a) besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume b) besonders gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Mit dem einfachen Bebauungsplan Bahnhöfli können wesentliche, gestalterische und städtebauliche Vorzüge erreicht werden. Weitere Vorteile sind: Eine gemeinsame Erschliessung für die Grundstücke Nr. 302 und Nr. 303 und eine mögliche Erweiterung des Grundstücks Nr. 290. Damit können alle Parkplätze gedeckt und unterirdisch angeboten, sowie alle Wohneinheiten (exkl. best. Bahnhöfli) rollstuhlgängig erschlossen werden. Durch diese Massnahme entsteht eine komplett autofreie und zusammenhängende Umgebung, die frei zur Gestaltung und Benutzung zur Verfügung steht. Folglich entstehen zusammenhängende Spielflächen und Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, Zusätzlich lässt die Einfahrt auch eine Erweiterung der Erschliessung auf die westlichen Grundstücke zu, welche ausserhalb des Perimeters liegen. Durch den einfache Bebauungsplan wird die maximale Firsthöhe und die maximde Edgeschossbodenhöhe durch eine absolute Kote in Meter über Meer festgelegt. Damit lässt sich die besonders gute städtebauliche Einordnung in den Bestand sichern. lnsbesondere da es nach der Regelbauweise möglich wäre, die Erdgeschossbodenhöhe markant zu erhöhen. Mit der Ausscheidung der Bereiche für auskragende Balkone kann der einfache Bebauungsplan die Lage der Balkone fixieren und das Erscheinungsbild damit direkt mitbestimmen. Balkonbänder, welche die Erscheinung des Siedlungsbildes in diesem Gebiet eher negativ als positiv prägen würden, werden durch den einfachen Bebauungsplan vermieden. Die Gemeinde machte im Unterschutzstellungsverfahren den Ausnützungsverlust geltend, welcher aus raumplanerischer Sicht problematisch sei. Mit den lnstrumenten des einfachen Bebauungsplanes kann hier entgegengewirkt werden, um diesen Verlust so klein wie möglich zu halten. Durch die Belassung des alten Stationsgebäudes Bahnhöfli gehen über 700m2 Ausnützung verloren. Diesem Verlust kann durch die Optimierung der Grenzabstände und die Anpassung der max. Gebäudelänge, sowie durch die leichte Erhöhung der First- und Fassadenhöhe für eine bessere Ausnutzung der Dachwohnungen entgegengewirkt werden. Durch den einfachen Bebauungsplan wird auch der öffentliche Bereich rund um das bestehende ehemalige Stationsgebäudes Bahnhöfli ausgewiesen, welcher einen hohen Mehnruert generiert und sicherstellt, dass das Denkmal auch seine ihm zustehende Aufmerksamkeit erhält. 4.2 ZulässigerAbweichungsspielraum gegenüberder Einzel-, Regelbauweise Beim einfachen Bebauungsplan sind die Abweichungsmöglichkeiten von der Einzelbauweise in g 32 bis 45.. 3 PBG abschliessend definiert: a) Die Geschosszahl darf um ein Geschoss erhöht werden. b) Das Nutzungsmass darf um maximal 2Oo/o erhöhI werden. c) Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände dürfen unterschritten werden. d) Die maximal zulässige Gebäudelänge darf um höchsten 50% überschritten werden planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 7 ' Aufgrund des Nachweises der besonders guten architektonischen Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume und der besonders guten städtebaulichen Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild, werden nachfolgende Abweichungsmöglichkeiten in Anspruch genommen: Bauordnung Einzel- / Regelbauweise einfacher Bebauungsplan a) Geschosszahl 3 Vollgeschosse + Dachgeschoss Fassadenhöhe 10.00m, Firsthöhe 14.00m A: Fassadenhöhe 11.00m, Firsthöhe 15.00m F: Fassadenhöhe 10.50m, Firsthöhe 14.50m b) Ausnützung frei c) Gebäudeabstand mind. EG 5.00m (Abstand zu Bahnhöfli) mind. OG 5.00m (Abstand zu Bahnhöfli) c)Gebäudelänge EG Gewerbe Hauptgebäude 50m 24m(A,/ fl Tabelle 4.2.1: Abweichung gemäss S 32bis Abs. 3 Bst. B PBG, Quelle mathis meier architekten ag 4.3 Abhandlung zu Abweichung gegenüber Einzel, Regelbauweise a) Geschosszahl Auf ein komplett zusätzliches Geschoss wird für eine gute Einpassung verzichtet, Um das Dachgeschoss optimal nutzen zu können, wird im Baubereich A die First- und Fassadenhöhe um 1.00m und im Baubereich F um 0.5m erhöht. b) Ausnützung ln der Kernzone A gibt es keine vorgeschriebene, maximale AusnÜtzung c) Grenz- und Gebäudeabstände Die Gebäude sind soweit wie möglich an die östliche und westliche Perimetergrenze verschoben. Durch die gedeckte Garageneinfahrt im östlichen Gebäude, werden die Abstände zum bestehenden Bahnhöfli unterschritten, um eine optimale Einpassung zu erzielen, d)Gebäudelänge lm Erdgeschoss wird die maximale Gebäudelänge nicht überschritten. Die beiden Hauptgebäude (A / D überschreiten die Gebäudelänge um 4m. Dies wird nötig, um keine weiteren Gebäude erstellen zu müssen und somit dem Bahnhöfliden nötigen Freiraum geben zu können. 5 Beilagen zum Planungsbericht Erschliessungsgutachten Geozug lngenieure AG, 25. Novmeber 2021 3 Vollgeschosse + Dachgeschoss Fassadenhöhe 1 0.00m, Firsthöhe 14.00m frei EG 2x kleiner Grenzabstand (5.00M) OG 2x kleiner Grenzabstand (8.00M) 50m 20m EG Gewerbe Hauptgebäude planungsbericht einfacher bebauunsplan bahnhöfli, oberägeri seite 8