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28 provisions
§ 1 Begriffe
In diesem Gesetz bedeuten:
a. Planungsmassnahme: Planung im Sinne des Bundesgesetzes vom
22. Dezember 1979 über die Raumplanung (RPG)7,
b. Einzonung: Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne von § 48
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)6 oder
die Festsetzung eines Gestaltungsplans im Sinne von § 84 Abs. 2
PBG,
c. Aufzonung: Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten einer Bauzone,
d. Umzonung: Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart,
e. Auszonung: Zuweisung einer Bauzone zu einer Nichtbauzone.
B. Kantonaler Mehrwertausgleich
§ 2 Abgabetatbestände
1 Der Kanton erhebt eine Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen, die entstehen durch:
a. Einzonung,
b. Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten.
2 Auf Planungsvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungsplänen im Sinne von § 44 a PBG entstehen, wird keine Mehrwertabgabe
erhoben.
700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)
Bemessung des
§ 3 Mehrwerts
1 Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme.
2 Massgeblich für die Entstehung der Mehrwertabgabeforderung und
die Bemessung des Mehrwerts ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der
Planungsmassnahme.
3 Der bei einer Einzonung entstandene Mehrwert ist um den Betrag
zu kürzen, der innert dreier Jahre zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.
4 Der Regierungsrat regelt die Bemessung des Mehrwerts in einer
Verordnung. Zur gleichmässigen Bemessung kann eine schematische,
formelmässige Bewertung vorgesehen werden.
Höhe der
§ 4 Abgabe
1 Die Mehrwertabgabe beträgt 20% des Mehrwerts.
2 Beträgt der Mehrwert weniger als Fr. 30 000, wird keine Abgabe
erhoben.
3 Bei wirtschaftlich oder rechtlich zusammengehörenden Grundstücken ist die Summe der Mehrwerte aller Grundstücke massgebend.
§ 5 Abgabepflicht
1 Abgabepflichtig ist die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer.
2 Bei Grundstücken, die bei der Inkraftsetzung dieses Gesetzes mit
Baurechten belastet sind, ist abgabepflichtig:
a. die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer, wenn sie bzw. er
das Grundstück überbaut oder das Baurecht veräussert,
b. die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer, wenn sie bzw. er
das Grundstück veräussert.
3 Abgabepflichtig ist die Rechtsinhaberin oder der Rechtsinhaber
im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme.
§ 6 b. Rechtsnachfolge
1 Bei einem Eigentumswechsel, der gemäss § 10 die Fälligkeit
nicht auslöst, geht die Abgabepflicht auf die Rechtsnachfolgerinnen und
Rechtsnachfolger über. Diese haften solidarisch für die Mehrwertabgabe
bis zum Wert des empfangenen Grundstückteils.
2 Stirbt die oder der Abgabepflichtige gemäss § 5 nach Eintritt der
Fälligkeit der Mehrwertabgabe, treten die Erbinnen und Erben in ihre
oder seine Rechte und Pflichten ein. Sie haften solidarisch für die von
der Erblasserin oder vom Erblasser geschuldete Abgabe bis zur Höhe
ihrer Erbteile, einschliesslich der Vorempfänge.
Festsetzung der
§ 7 Abgabe
1 Die Direktion bestimmt die Höhe der Mehrwertabgabe und
die Abgabepflichtige oder den Abgabepflichtigen nach dem Inkrafttreten der Planungsmassnahme in einer Verfügung.
a. im
Allgemeinen
Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) 700.9
2 Sind Grundstücke bei Inkrafttreten dieses Gesetzes mit einem Baurecht belastet, wird die Verfügung sowohl der Grundeigentümerin oder
dem Grundeigentümer als auch der Baurechtsnehmerin oder dem Baurechtsnehmer unter Hinweis auf die Regelung gemäss § 5 Abs. 2 zugestellt.
3 Die rechtskräftig festgesetzte Mehrwertabgabe wird im Grundbuch
angemerkt.
§ 8 Teuerungsausgleich
Die Mehrwertabgabe wird bis zur Fälligkeit der Teuerung angepasst. Diese wird nach dem Landesindex der Konsumentenpreise bestimmt.
§ 9 Pfandrecht
Für die Mehrwertabgabe steht dem Kanton an den von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht
zu.
§ 10 Fälligkeit
1 Bei der Überbauung wird die Mehrwertabgabe mit der Baufreigabe oder mit der Rechtskraft einer nachträglichen Baubewilligung
fällig. Geringfügige bauliche Massnahmen lösen die Fälligkeit nicht aus.
2 Bei etappierten Bauvorhaben wird die Mehrwertabgabe im Verhältnis zum Wertanteil der freigegebenen Etappe fällig, spätestens aber
zehn Jahre nach der Baufreigabe für die erste Etappe.
3 Bei der Veräusserung wird die Mehrwertabgabe mit dem Übergang
des Eigentums oder des Baurechts auf die Rechtsnachfolgerin oder den
Rechtsnachfolger fällig. Keine Veräusserung stellen Eigentümerwechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug,
güterrechtliche Auseinandersetzung oder Schenkung dar.
4 Bei der Veräusserung eines Teils des Grundstücks wird die Mehrwertabgabe im Verhältnis zum Wertanteil des veräusserten Teils fällig.
§ 11 Meldepflicht
1 Die örtliche Baubehörde meldet der Direktion unentgeltlich die Baufreigabe oder die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung in den Fällen von § 10 Abs. 1.
2 Die Notariate und Grundbuchämter melden der Direktion bzw. der
Gemeinde unentgeltlich die öffentliche Beurkundung eines auf die Veräusserung eines Grundstücks gerichteten Vertrags und die Handänderung, sofern eine Mehrwertabgabe angemerkt ist.
§ 12 Bezug
1 Die Direktion stellt nach Eintritt der Fälligkeit der Mehrwertabgabe Rechnung mittels Verfügung.
2 Die Mehrwertabgabe ist ab Fälligkeit zu verzinsen (Ausgleichszins). Der Regierungsrat regelt den Zinssatz in einer Verordnung.
3 Zahlungsfrist, Mahnung und Verzugszins richten sich nach § 29 a
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 19595.
700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)
4 Liegen besondere Verhältnisse vor, können fällige Beträge gestundet oder Ratenzahlungen bewilligt werden.
5 Zahlungserleichterungen gemäss Abs. 4 werden widerrufen, wenn
ihre Voraussetzungen wegfallen oder wenn die Bedingungen, an die sie
geknüpft sind, nicht erfüllt werden.
§ 13 Verjährung
Die Mehrwertabgabeforderung verjährt 15 Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Mehrwertabgabe fällig wurde.
C. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds
§ 14 Äufnung
Die Erträge aus dem kantonalen Mehrwertausgleich fliessen
in den kantonalen Mehrwertausgleichsfonds.
Verwaltung,
Verschuldung
§ 15.9 1 Der Fonds wird von der Direktion verwaltet.
2 Die Kosten der Äufnung der Fondserträge und der Fondsverwaltung
werden dem Fonds belastet.
3 Der Fonds kann sich vorübergehend verschulden für:
a. die Kosten gemäss Abs. 2,
b. Beiträge an Entschädigungen gemäss § 16 Abs. 1 lit. a im Umfang
von höchstens 50 Mio. Franken.
Verwendung
§ 16 der Fondsmittel
1 Die Fondsmittel werden verwendet für:
a. Entschädigungen der Gemeinden bei Auszonungen,
b. Massnahmen der Raumplanung von Kanton, regionalen Planungsverbänden und Gemeinden nach Art. 3 Abs. 2 Bst. a–d und Abs. 3
Bst. abis und e RPG.
2 Die Direktion entscheidet über die Zusicherung der Beiträge unabhängig von deren Höhe.
3 Die Gemeinde entscheidet über die Verwendung der Beiträge bei
Auszonungen unabhängig von deren Höhe.
b. Voraussetzungen und
§ 17 Höhe
1 Beiträge werden ausgerichtet, sofern die Aufwendungen
nicht vollständig durch anderweitige Beiträge des Bundes, des Kantons
oder Dritter gedeckt sind.
2 Der Regierungsrat regelt die Höhe der Beiträge in einer Verordnung. Für Entschädigungen gemäss § 16 Abs. 1 lit. a kann auf eine schematische, formelmässige Bewertung abgestellt werden. Bei Massnahmen
nach § 16 Abs. 1 lit. b ist die Bedeutung der Massnahme zu berücksichtigen.
a. Fondszweck
und Verfahren
Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) 700.9
§ 18 c. Staatsbeitragsrecht
Das Verhältnis zwischen Fonds und regionalen Planungsverbänden sowie Gemeinden richtet sich im Übrigen nach den Bestimmungen der Staatsbeitragsgesetzgebung4.
D. Kommunaler Mehrwertausgleich
Regelungen
§ 19 der Gemeinden
1 Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und
Zonenordnung. Ausgenommen sind Umzonungen gemäss § 2 Abs. 1
lit. b.
2 Die Gemeinde legt eine Freifläche von 1200 m2 bis 2000 m2 fest.
Grundstücke, die kleiner sind als die festgelegte Freifläche, sind vom
Ausgleich ausgenommen.
3 Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von höchstens
40% des um Fr. 100 000 gekürzten Mehrwerts vorsehen.
4 Beträgt der mutmassliche Mehrwert von Grundstücken, die gemäss
Abs. 2 von der Abgabe befreit wären, mehr als Fr. 250 000, wird der
Mehrwert trotzdem bemessen. Beträgt der Mehrwert tatsächlich mehr
als Fr. 250 000, wird eine Abgabe gemäss Abs. 3 erhoben.
5 Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen.
6 Der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Abgabe ist zulässig. Der Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts
geschuldeten Abgabe abweichen.
Zuständigkeit
§ 20 und Verfahren
1 Die Gemeinden bemessen die Mehrwerte gemäss § 19, setzen die Abgaben fest und beziehen diese.
2 Sie verwenden zur gleichmässigen Bemessung die schematische,
formelmässige Bewertung, welche die Direktion gegen eine Nutzungsgebühr zur Verfügung stellt. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten
in einer Verordnung.
3 §§ 3 Abs. 1 und 2, 4 Abs. 3, 5–8, 10 Abs. 1 und 2, 11 Abs. 2, 12 und
13 kommen analog zur Anwendung.
Städtebauliche
§ 21 Verträge
1 Städtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von
Bauherrschaft und Gemeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. a. Inhalt
700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)
2 Gegenstand der Verträge können insbesondere sein:
a. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Infrastruktur, insbesondere an der Förderung des öffentlichen Verkehrs und der Zugänglichkeit der Haltestellen,
b. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Gestaltung des öffentlichen
Raums, insbesondere an der Erstellung und Gestaltung von Parks,
Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen,
c. die Beteiligung der Bauherrschaft an öffentlichen Einrichtungen
von kommunaler Bedeutung für Soziales, Gesundheit und Bildung,
d. der Abtausch oder die Abtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von Bau- oder Nutzungsrechten für
Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse,
e. die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum,
f. die Frist zur Überbauung,
g. das Kaufrecht zugunsten des Gemeinwesens im Fall der Nichtüberbauung,
h. die Verpflichtung zur Etappierung des Bauvorhabens.
§ 22 b. Verfahren
1 Die Verträge werden zusammen mit der Planungsmassnahme gemäss § 7 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 PBG veröffentlicht bzw. aufgelegt.
2 Weicht die rechtskräftige Planungsmassnahme erheblich von den
Annahmen ab, die dem städtebaulichen Vertrag zugrunde lagen, kann
jede Partei vom Vertrag zurücktreten.
3 Rechtskräftige städtebauliche Verträge werden im Grundbuch angemerkt.
Kommunaler
§ 23 Mehrwertausgleichsfonds
Die Erträge aus dem kommunalen Mehrwertausgleich fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds. Die Fondsmittel werden für kommunale Planungsmassnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG
verwendet.
§ 24 Pfandrecht
Für die Mehrwertabgabe und Ansprüche aus städtebaulichen
Verträgen steht den Gemeinden an den von der Planungsmassnahme
betroffenen Grundstücken ein gesetzliches Pfandrecht zu.
Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) 700.9
E. Rechtsschutz
§ 25 Rekursinstanz
1 Anordnungen über die Festsetzung oder den Bezug der
Mehrwertabgabe können beim Baurekursgericht angefochten werden.
2 Gegen Anordnungen über den Bezug der Mehrwertabgabe können
keine Rügen erhoben werden, die bereits gegen die Festsetzung hätten
vorgebracht werden können.
3 Städtebauliche Verträge können von Dritten im Anschluss an die
Veröffentlichung und Auflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG wie Planungsmassnahmen angefochten werden, soweit damit Regelungen getroffen
werden, die Anordnungen im Sinne von § 329 Abs. 1 PBG entsprechen.
4 Für die Anfechtung von Anordnungen über Beiträge aus einem
Mehrwertausgleichsfonds gelten die Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes5.
§ 26 Behördenbeschwerde
1 Gegen Rekursentscheide, die Anordnungen im Zuständigkeitsbereich der Direktion ganz oder teilweise aufheben, kann diese
zur Wahrung öffentlicher Interessen Beschwerde erheben.
2 Ausgenommen sind Verfahren gemäss § 25 Abs. 4.
§ 27 F. Wirkungskontrolle
Der Regierungsrat erstattet im Rahmen der Berichterstattung gemäss § 10 PBG Bericht über die Auswirkungen dieses Gesetzes.
Er legt die massgeblichen Indikatoren in einer Verordnung fest.
G. Schlussbestimmungen
Änderung
bisherigen
§ 28 Rechts
Die nachstehenden Gesetze werden wie folgt geändert:
a. Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April
1911 (LS 230): . . .8
b. Steuergesetz vom 8. Juni 1997 (LS 631.1): . . .8
§ 29 Übergangsbestimmung
1 Dieses Gesetz ist anwendbar auf Planungsmassnahmen, die
nach dessen Inkrafttreten festgesetzt werden.
2 Vor dem Inkrafttreten bestehende Ausgleichsregelungen oder auf
Übung beruhende Ausgleichsinstrumente der Gemeinden sind nach
Inkrafttreten und bis zu einem Beschluss der Gemeindelegislative im
Sinne von § 19 nicht mehr anwendbar. Davon ausgenommen sind rechtsgültige städtebauliche Verträge.
700.9 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG)
3 Vor dem Inkrafttreten vereinbarte oder geleistete Ausgleichsleistungen, die Planungsmassnahmen betreffen, die nach dem Inkrafttreten
festgesetzt werden und eine Mehrwertabgabe zur Folge haben, werden
vollständig angerechnet.
4 Die Gemeinden ändern ihre Bau- und Zonenordnungen gemäss
§ 19 bis 1. März 2028.9
1 OS 75, 626.
2 Inkrafttreten: 1. Januar 2021.
3 ABl 2018-02-16.
4 LS 132.2 f.
5 LS 175.2.
6 LS 700.1.
7 SR 700.
8 Text siehe OS 75, 626.
9 Fassung gemäss G vom 26. Januar 2026 (OS 81, 353: ABl 2024-07-05). In Kraft
seit 1. August 2026.