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Der Gestaltungsplan soll eine städtebaulich markante und besonders gute Neubebauung sowie eine wirtschaftlich tragfähige und nachhaltige Fortführung der bisherigen Hotelnutzung oder eine hochwertige Wohnnutzung des Areals Dolder Waldhaus ermöglichen.
1 Für das im Plan bezeichnete Gebiet gilt ein privater Gestaltungsplan i. S. von § 83 ff des Planungs- und Baugesetzes (PBG)2. 2 Der Gestaltungsplan besteht aus a. dem Situationsplan 1:500; b. den Vorschriften; c. dem Höhenlinienplan 1:500.
1 Im Gestaltungsplanperimeter gelten die nachfolgenden Vorschriften. Vorbehalten bleibt übergeordnetes Recht von Bund und Kanton. Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, sind die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung3 während der Geltungsdauer des Gestaltungsplans nicht anwendbar. Solange dieser Gestaltungsplan in Kraft ist, ist die Wirkung der Baulinie an der Kurhausstrasse und der Waldabstandslinie in dem im Plan bezeichneten Abschnitt suspendiert. 2 Soweit die nachfolgenden Vorschriften nichts anderes bestimmen, dienen die im Planungsbericht enthaltenen Richtprojekte Architektur und Aussenraum den Baubehörden als Richtlinie in Ermessensfragen. 1 STRB Nr. 625 vom 9. Juli 2014. 2 Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 (LS 700.1). 3 Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (AS 700.100). Zweck Geltungsbereich, Bestandteile Geltendes Recht, Richtprojekt 3 Gegenüber den angrenzenden, ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters liegenden Grundstücken gelten die Grenzabstände der Bau- und Zonenordnung.
1 Zulässig sind Hotel-, Restaurations- und Dienstleistungsbetriebe, Wohnungen und höchstens mässig störendes Gewerbe. Verkaufsflächen sind zulässig, soweit solche zum Hotelbetrieb einen Bezug aufweisen. Für den Baubereich A0 gilt Art. 8. 2 Es ist ein Mindestwohnanteil von 60 % einzuhalten. Hotelnutzung (mit Ausnahme allfälliger Restaurants und des Spabereichs) gilt für die Berechnung des Mindestwohnanteils als Wohnnutzung. Wohnnutzungen in Untergeschossen sind an den Wohnanteil anrechenbar.
1 Oberirdische (d. h. über das gemäss Art. 10 gestaltete Terrain hinausragende) Gebäude und Gebäudeteile dürfen nur in den Baubereichen erstellt werden. Es darf bis zur maximalen Gesamthöhe gemäss Art. 8 auf die Baubereichsgrenze gebaut werden. § 265 PBG Abs. 1 findet keine Anwendung. 2 Ausserhalb der Baubereiche sind zulässig a. unterirdische (d. h. nicht über das gemäss Art. 10 gestaltete Terrain hinausragende, aber gegebenenfalls gegen das Trassee der Dolderbahn z. B. als Stützmauer in Erscheinung tretende) Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen. Gegenüber der Kurhausstrasse ist ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten; ausgenommen davon sind im Boden verbleibende Baugrundsicherungen. b. oberirdische Anlagen (z. B. Wege, Stützmauern, Treppen, Parkplätze, Aussenpools mit insgesamt höchstens 80 m2 Wasserfläche, Licht- und Lüftungsschächte, Absturzsicherungen, Fluchtausgänge etc.) samt unterirdischen Verbindungen zu Gebäudeteilen denen sie dienen. Im Abstand von 3 m entlang der Kurhausstrasse dürfen nur Wege, Stützmauern, Treppen, Parkplätze etc. erstellt werden. c. oberirdische besondere Gebäude (z. B. Gartenpavillons, Gerätehäuschen, Umziehkabinen). Diese dürfen eine Gesamthöhe von höchstens 4.5 m ab gemäss Art. 10 gestaltetem Terrain und eine Grundfläche von höchstens 50 m2 pro Gebäude aufweisen. Gegenüber der Kurhausstrasse haben sie einen Abstand von mindestens 3 m einzuhalten. Nutzweise, Wohnanteil Stellung der Bauten und
1 In den Baubereichen A1, A2 und A3süd dürfen Vordächer und Sonnenschutzanlagen höchstens 3 m über die jeweilige Baubereichsgrenze in den Aussenraumbereich oder einen anderen Baubereich hinausragen. Auf den Strassen zugewandten Seiten haben Vordächer eine lichte Höhe von mindestens 3 m ab gestaltetem Terrain einzuhalten. 2 Der Baubereich A3nord darf zusätzlich mit einem Vordach über dem Haupteingang mit einer Breite (Ausdehnung entlang der Fassade) von maximal 25 m überdeckt werden. 3 Der Baubereich A3süd darf zusätzlich mit einem Sonnenschutz überdeckt werden. Vorbehalten bleibt Art. 12. 4 Alle Vordächer und Sonnenschutzanlagen dürfen nicht höher als auf der Kote 555.0 m. ü. M. liegen. Sie dürfen nicht begehbar aber abgestützt sein. 5 Im Baubereich A1 darf ein Dachüberstand bis höchstens 1 m über die Baubereichsgrenze in den Aussenraumbereich oder einen anderen Baubereich hinausragen. 6 Im Baubereich B sind Vordächer nur innerhalb des Baubereichs und strassenseitig gemäss § 100 PBG zulässig.
1 Im Gestaltungsplan sind höchstens 12 910m2 anrechenbare Geschossfläche (aGF) zulässig. In den Voll-, Unter- und Dachgeschossen sind sämtliche anrechenbaren Flächen an die zulässige aGF anzurechnen. 2 Gebäude dürfen die folgenden Koten (m. ü. M.) nicht überschreiten (Gesamthöhe): Baubereich A0 575.90 Baubereich A1 574.70 Baubereich A2 555.00 Baubereich A3nord 549.00 Baubereich A3süd 549.00 Baubereich B1 554.90 Baubereich B2 553.60 Baubereich B3 544.00 3 Die Gebäudelänge und die Geschosszahl sind frei; § 293 Abs. 1 PBG findet keine Anwendung. 4 Im Baubereich A1 ist ein Hochhaus zulässig. Für die Beurteilung des Schattenwurfs ist ein Vergleichsprojekt gemäss Art. 8 der Bau- und Zonenordnung (Arealüberbauung) massgebend. Vordächer, Sonnenschutz und Dachüberstand
1 Im Baubereich A0 (Baubereich für Dachaufbauten auf dem Dach des Baubereichs A1) dürfen nur technische Anlagen wie Liftüberfahrten, haustechnische Anlagen, Abluftrohre etc. samt den erforderlichen Zugängen angeordnet werden. Diese sind soweit möglich zusammenzufassen und zu verkleiden. Solche Anlagen dürfen die Gesamthöhe auf einer Fläche von insgesamt höchstens 150 m2 um höchstens 1.2 m überschreiten. 2 Auf dem Dach des Baubereichs A1 sind auch ausserhalb des Baubereichs A0 überdies Solaranlagen, Leitungen und Oblichter zulässig. Diese müssen die Gesamthöhe des Baubereichs A1 einhalten. 3 In den übrigen Baubereichen dürfen technische Aufbauten gemäss Abs. 1, Treppenhäuser, Oblichter, Geländer etc., im Baubereich A3 auch Garageneinfahrten, die zulässige Gesamthöhe um höchstens 2 m überschreiten. 4 Kamine und Abluftrohre dürfen in allen Baubereichen die zulässige Gesamthöhe soweit erforderlich überschreiten.
Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Diese Anforderung gilt auch für Materialien, Farben und Beleuchtung.
1 Es gilt eine Freiflächenziffer von 30 %. Die für die Freiflächenziffer anrechenbare Fläche darf weder versiegelt werden noch dürfen in diesem Bereich unterirdische Bauten erstellt werden. Zulässig sind Erdsondenfelder oder ähnliche der Wärmegewinnung dienende Anlagen. Die von der Dolderbahn beanspruchte Fläche ist an die massgebliche Grundfläche nicht anrechenbar. 2 Das Terrain ist grundsätzlich gemäss dem Höhenlinienplan zu gestalten. Sofern eine mit dem Richtprojekt Aussenraum vergleichbare gestalterische Qualität erreicht wird, sind gegenüber den Höhenlinien einzelne untergeordnete Abweichungen zulässig. Zudem darf im Bereich der Dolderbahn und zur Einpassung von Entrauchungsanlagen, Lüftungsschächten und Fluchtwegen vom Höhenlinienplan abgewichen werden. 3 Der Bereich Plattform muss während der Betriebszeiten der Dolderbahn öffentlich zugänglich sein. 4 Im Bereich der Ostgrenze ist in dem im Plan bezeichneten Bereich eine markante Bepflanzung (Grüngürtel) vorzunehmen. Die im Plan bezeichneten Bäume sind soweit möglich zu erhalten und bei Abgang im Rahmen der Bepflanzung des Grüngür- Dachaufbauten Gestaltung Umgebung tels zu ersetzen. Vorbehalten bleiben die nachbarrechtlichen Vorschriften.
Die Einfahrt in die zwei Tiefgaragen, die oberirdische Vorfahrt und der Warenumschlag/Anlieferung sind in den im Plan bezeichneten Bereichen anzuordnen.
Das Trassee für die Dolderbahn (Freie Strecke und Haltestelle Dolderbahn) ist in dem im Plan bezeichneten Bereich anzuordnen. Dabei sind die im Plan «Grenzlinie und Lichtraumprofil Dolderbahn» bezeichneten Profile einzuhalten.
Die Anzahl Parkplätze bestimmt sich nach der zum Zeitpunkt des Bauentscheids gültigen Parkplatzverordnung4. Die Parkplätze sind grundsätzlich unterirdisch anzuordnen. In dem im Plan bezeichneten Bereich dürfen höchstens vier Taxi-Standplätze und zehn oberirdische Besucherparkplätze erstellt werden. Es ist eine der Lage und der Nutzung der Gebäude angepasste Anzahl Parkplätze für Zweiräder zu erstellen.
In den im Plan bezeichneten Bereichen sind öffentlich zugängliche Fusswege zu erstellen. Überdies muss der Zugang zur Haltestelle der Dolderbahn während derer Betriebszeiten öffentlich zugänglich sein.
Dem Gestaltungsplan wird die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Art. 43 der Lärmschutzverordnung5 zugeordnet. Art. 16 1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf
Natur- und Heimatschutzverordnung6 zu optimieren. 2 Die Dachflächen sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht für Terrassen oder technische Aufbauten verwendet werden und soweit es technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Dies gilt auch dort, wo Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien installiert sind.
1 Neubauten sind im Minergie-Standard zu erstellen oder haben hinsichtlich Heizwärmebedarf den um 20 % reduzierten Grenzwert der zum Zeitpunkt eines Bauentscheides gültigen kantonalen Wärmedämmvorschriften zu unterschreiten. 4 Verordnung über Fahrzeugabstellplätze (AS 741.500). 5 Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41). 6 Verordnung über den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991 (SR 451.1). Erschliessung für Motorfahrzeuge Dolderbahn Parkierung Öffentliche Fusswege Lärmschutz Ökologischer Ausgleich Energie 104a104 14a 102b 102a 9a HO3075 H HO3066 HO2522 HO3050 HO3065 HO4278 HO1920 HO1238 HO4070 HO4069 HO4115HO4114 B2 B3 Tiefgarage Doppelvilla 553.60 m.ü.M Dolde B2 B3 544.00 m.ü.M RRB Nr. 432 RRB Nr. 6879/16 Dolde P A 549. 555554.90 m.ü.M 544.00 m.ü.M 553.60 m.ü.M B1 B2 B3 Parzellengrenze Baulinie Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit sind die Pläne im Massstab 1:500 Schnitt A-A' (Orientierender Inhalt) 1 Vom Gemeinderat festgesetzt am 19. November 2014 Von der Baudirektion genehmigt mit Verfügung Nr. ARE 15/0132 vom 14.04.2015 Pilatusstrasse Sonnenbergstrasse 131a 20a 20 12 HO3073 HO4277 O3051 HO3074 HO2083 HO1641 HO2523 HO1797 A2 A2 A3 Süd A3 Nord B1 Tiefgarage Dolder Waldhaus Hotelvorfahrt, Anlieferung, Taxis, Station Dolderbahn W 3.00 A1 A2 554.90 m.ü.M 574.70 m.ü.M 549.00 m.ü.M 555.00 m.ü.M Pilatusstrasse Kurhausstrasse rstrasse Sonnenbergstrasse B1 549.00 m.ü.M A2 555.00 m.ü.MA3 Süd A3 Nord HO4277 A0575.90 m.ü.M 2/09.03.1895 RRB Nr. 1294/25.08.1904 .12.1971 RRB Nr. 1165/12.07.1906 Pilatusstrasse Kurhausstrasse rstrasse Sonnenbergstrasse HO4277 P P P C C' B B' A' SOK SOK LINKS RECHTS Abstand zum Nachbargleis bei Kreuzungen Fahrleitungshöhe + Anhub + Aufhängung 4200Fahrdraht Regelhöhe Min. Abstand von bestehenden Bauten 1450 1450 1550 1550 Freie Strecke (Schnitt B-B') DienstwegTrasseeDienstweg SOK SOK LINKS RECHTS Raum für Reisende Fahrleitungshöhe + Anhub + Aufhängung 4200Fahrdraht Regelhöhe Min. Abstand von bestehenden Bauten 13301300 1550 1550 2250 min. 2850 min. 2850 TrasseeRaum für Reisende Haltestelle (Schnitt C-C') A1 74.70 m.ü.M 00 m.ü.M A2 .00 m.ü.M A3 575.90 m.ü.M A0 +548.00 Baulinie Parzellengrenze Festlegung Grenzlinie und Lichtraumprofil Dolderbahn 1:200 (Masse in mm) :1000 0 5 20 50 Meter10 30 40 N B2 B3 RRB Nr. RRB Nr. 687 Do Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit sind die Pläne im Massstab 1:500 Vom Gemeinderat festgesetzt am 19. November 2014 Von der Baudirektion genehmigt mit Verfügung Nr. ARE 15/0132 vom 14.04.2015 A2 A2 A3 Süd A3 Nord B1 545546 552553 3.00 432/09.03.1895 RRB Nr. 1294/25.08.1904 9/16.12.1971 RRB Nr. 1165/12.07.1906 Pilatusstrasse Kurhausstrasse lderstrasse Sonnenbergstrasse 0 5 20 50 Meter10 30 40 N 2 Bei Anwendung des Minergie-Standards sind Klimatisierungen und die Beleuchtung in die gewichtete Energiekennzahl einzurechnen. Wird die Variante mit dem um 20 % reduzierten Grenzwert gewählt, gilt die Reduktion auch für die Grenzwerte bei Lüftungs- und Klimaanlagen nach SIA-Empfehlung 380/4 Elektrische Energie und die Grenzwerte für Beleuchtungsanlagen nach SIA- Empfehlung 380/4 Elektrische Energie dienen als Orientierung.
Für die Bewirtschaftung der anfallenden Abfälle sind die nötigen Flächen auszuscheiden und die erforderlichen Einrichtungen zu schaffen.
Die Etappierung ist zulässig.
Der Gestaltungsplan tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.7 7 Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 14. April 2015; Inkraftsetzung auf den 4. Juli 2016. Abfall Etappierung Inkrafttreten