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Bauordnung (BO)

Oberägeri · 7.1-1 · communal act

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Contents: 70 provisions

70 provisions

Art. 1 Zweck und Geltungsbereich

1 Die Bauordnung und der Zonenplan regeln die Nutzung des Bodens und das Bauen in der Gemeinde Oberägeri. 2 Die Bauordnung und der Zonenplan gelten für alle Bauten und Anlagen und für das gesamte Gemeindegebiet.

Art. 2 Planungs- und Baukommission

1 Der Gemeinderat wählt eine fachlich zusammengesetzte Planungs- und Baukommission mit drei bis fünf Mitgliedern. 2 Die Kommission berät den Gemeinderat und andere gemeindliche Organe in gestalterischen, baulichen und planerischen Fragen. 3 Der Gemeinderat legt Aufgaben und Kompetenzen sowie Organisation der Kommission in einem Geschäftsreglement fest.

Art. 3 Masse der Bauzonen

1 Tabelle Wohn- sowie Wohn- und Arbeitszone: Wohn- sowie Wohn- und Arbeitszone Max. zul. Vollgeschosse Max. Ausnützung Min. Grenzabstand klein / gross Max. Gebäudelänge W1 1 0.30 5 m / 9 m 12 m W2a 2 0.35 5 m / 9 m 30 m W2b 2 0.56 5 m / 7 m 30 m W2c 2 0.56 5 m / 7 m 30 m W3 3 0.70 5 m / 7 m 30 m WA3 3 0.76 5 m / 5 m 40 m 2 Tabelle Arbeitszone: Arbeitszone Max. Baumasse Max. Gesamthöhe Min. Grenzabstand Max. Gebäudelänge AA 4.0 12.5 m 5 m frei AB 12 m 5 m frei 3 Tabelle Kernzone: Kernzone Max. zul. Vollgeschosse Max. Gebäudetiefe Min. Grenzabstand Max. Gebäudelänge KA 3 frei 3.5 m / 2.5 m [1] 20 m / 50 m [2] KB 3 14 m 3.5 m 30 m KU 2 14 m 1.5 m / 5 m 7.1-1 Art. 13 Abs. 6 30 m

Art. 4 Wohnzonen

1 Wohnzonen sind für Wohnzwecke, dem Wohnen vergleichbare Zwecke sowie die Betreuung von Personen mit besonderen Bedürfnissen bestimmt. 2 Nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zulässig. 3 Für Gebäude in der Wohnzone W2c stellt die Geschossigkeit gemäss Einzelbauweise (zwei Vollgeschosse) ein zentrales städtebauliches Anliegen dar.

Art. 5 Wohn- und Arbeitszonen

1 Die Wohn- und Arbeitszonen sind für Wohnzwecke, dem Wohnen vergleichbare Zwecke sowie für nicht und mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. 2 In der WA3 sind in dem auf Strassenniveau zugänglichen Geschoss grundsätzlich keine Wohnnutzungen zulässig und es sind auf diesem Geschoss mindestens 20 % der realisierbaren anrechenbaren Geschossfläche für gewerbliche Nutzung zu schaffen. 3 Der Gemeinderat kann abweichend von Abs. 2 ausnahmsweise Wohnnutzungen in dem auf Strassenniveau zugänglichen Geschoss zulassen, sofern in anderen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück mindestens 20 % der gesamten realisierbaren Geschossfläche gewerblich genutzt werden.

Art. 6 Arbeitszonen

1 Die Arbeitszone A (Gebiet Morgarten) ist für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Betriebsnotwendiger Wohnraum ist zulässig. 2 Die Arbeitszone B (Gebiet Gyregg) ist als Lagerplatz für nicht umweltgefährdende Stoffe bestimmt. Um den Lagerplatz herum sind Sichtschutzhecken zu pflanzen und zu unterhalten.

Art. 7 Kernzonen

1 Neue Bauvorhaben in den Kernzonen werten das Ortsbild auf. 2 Zur Kantonsstrasse hin sind repräsentative Hauptfassaden auszugestalten. Technische Einrichtungen wie Kamine, Parabolantennen etc. dürfen an der zur Kantonsstrasse gewandten Fassade nicht in Erscheinung treten. 3 In der Kernzone A und B sind entlang der Kantonsstrassen und in Fussgängerbereichen im Erdgeschoss vorwiegend publikumsorientierte Nutzungen mit ansprechenden Fassaden vorzusehen.

Art. 8 Grundsätze

1 Die Kernzone A will den historischen Ortskern erhalten. Sie ist für das Wohnen und für nicht oder mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. 2 Die das Ortsbild prägenden Bauten sind nach Möglichkeit zu erhalten. Restaurierungen und Umbauten sind Neubauten oder Rekonstruktionen vorzuziehen. 3 In der engeren Umgebung der das Ortsbild prägenden Bauten gilt das Ziel der Erhaltung des historischen Ortskerns verstärkt, insbesondere hinsichtlich einer Angleichung von Geschosszahl, Dachgeschoss, Dachform, Fassadenhöhe und Gesamthöhe an die umgebenden geschützten oder schützenswerten Bauten.

Art. 9 Um- und Ersatzbauten

1 Die das Ortsbild prägenden Bauten dürfen unter Beibehaltung der ursprünglichen Bausubstanz, des bisherigen Gebäudeprofils und des herkömmlichen Erscheinungsbildes umgebaut werden. Ihr Abbruch und Wiederaufbau ist nur zulässig, wenn sich eine Renovation als unverhältnismässig erweist. 2 Die übrigen Bauten in der Kernzone A können durch zonengerechte Neubauten ersetzt werden. Die Baubehörde kann die Übernahme von bestehenden Fluchten und Höhen vorschreiben, wenn die Einpassung ins Ortsbild dies verlangt. Ihr Abbruch darf erst vorgenommen werden, wenn ein Ersatzbau bewilligt ist.

Art. 10 Erscheinungsbild von Dächern, Fassaden und Balkonen

1 In der Kernzone A sind nur Satteldächer zulässig. 2 Für eingeschossige An- und Nebenbauten sind Flachdächer gestattet; sie müssen sich gut ins Ortsbild einpassen. 3 Je Dachseite ist nur ein Kreuzgiebel zulässig. Die Kreuzgiebelbreite darf maximal die Hälfte der zugehörenden Fassadenlänge betragen. 4 Dachflächenfenster sind auf ein Minimum zu beschränken und sorgfältig in die Dachlandschaft zu integrieren. 5 Entlang den Kantonsstrassen müssen Balkone mindestens mit der Hälfte ihrer Tiefe ins Gebäude integriert werden. Sie haben zudem einen Mindestabstand von 0,50 m vom Strassen- oder Trottoirrand einzuhalten. Die lichte Höhe hat, gemessen ab dem Trottoir, mindestens 3,00 m zu betragen. 6 Fassaden und Dächer müssen in der Regel in ortsüblichen Materialien ausgeführt werden.

Art. 11 Kernzone B

1 Die Kernzone B dient der Weiterentwicklung des Ortszentrums. Sie ist für das Wohnen und für mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt.

Art. 12 Zweck

1 Die Kernzone Unteralosen dient der Erhaltung und Weiterentwicklung des traditionellen Ortskerns. Sie ist für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie für das Wohnen bestimmt. 2 Nicht und mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sind zulässig.

Art. 13 Besondere Bestimmungen

1 Der Gemeinderat kann den Abbruch und Neubau bewilligen. 2 Die Fassaden und Dächer sind in ortsüblichen Materialien und Formen zu gestalten. Für Hauptbauten sind nur Satteldächer zulässig. Die strassenseitige Front von Neu- und Ersatzbauten ist architektonisch als Hauptfassade zu gestalten. Terrassenhäuser sind nicht zulässig. 3 Der Dachfirst ist in der Regel senkrecht oder parallel zur Strasse zu setzen. Dachdurchbrüche sind nur als Giebellukarne, Schleppgaube oder Dachflächenfenster zugelassen. Balkone dürfen die Fassaden nicht überragen. Bei Hauptbauten dürfen Vordächer maximal 0.8 m in den ordentlichen Grenzabstand hineinragen. 4 Mauern und Einfriedungen zur Umgebungsgestaltung sind bis zu einer Höhe von 1 m zulässig. Darüber hinaus sind nur technisch bedingte Stützmauern gestattet. 5 Der Bereich zwischen Strassenkante und Gebäudeeingang ist nach einem gestalterischen Gesamtkonzept der Gemeinde, welches eine gute Gestaltung der Hausvorplätze anstrebt, zu erstellen. 6 Die Grenzabstände in der Kernzone Unteralosen werden auf 1.5 m bzw. ab der zweiten Bautiefe in nördliche und südliche Richtung auf 5 m festgelegt. 7 Für Kleinbauten und Anbauten gelten die übergeordneten Vorschriften.

Art. 14 Zone des öffentlichen Interesses für Bauten und Anlagen

1 Die Zonen des öffentlichen Interesses für Bauten und Anlagen sind für öffentliche Bauten und Anlagen bestimmt. 2 Zu den Grundstücken in angrenzenden Zonen müssen die Grenz- und Gebäudeabstände dieser Zonen eingehalten werden.

Art. 15 Bauzone mit speziellen Vorschriften Erliberg

1 Die Bauzone mit speziellen Vorschriften Erliberg ist für das Wohnen sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. 2 Maximal zulässig sind 3 Vollgeschosse, Attikageschosse sind nicht zulässig. Die Einhaltung der Geschossigkeit ist ein zentrales städtebauliches Anliegen. 3 Es gilt eine Ausnützungsziffer von 0.49 resp. mit Bebauungsplan von max. 0.59. 4 Die maximale Gebäudelänge beträgt 85 m, wobei ein Fassadenabschnitt max. 45 m lang sein kann, bevor ein Fassadenversatz von mindestens 4 m notwendig ist. Diese Masse sind ein zentrales städtebauliches Anliegen. 5 Der höchste Punkt der Dachkonstruktion darf bei Neubauten die Höhe von 805.60 m ü. M. nicht überschreiten. 6 Bauvorhaben müssen dem Quartiergestaltungsplan Lutisbach/Erliberg, beschlossen am 1. Juni 2015, Teilgebiet Erliberg mit Richtprojekt gemäss Planungsbericht vom 17.03.2015, oder einem diesen ersetzenden Quartiergestaltungsplan entsprechen.

Art. 16 Bebauungsplanpflicht

1 In den im Zonenplan mit durchgezogener Linie schwarz umrandeten Gebieten (ZVB, Ländli) darf nur auf der Grundlage eines Ordentlichen Bebauungsplans gebaut werden. 2 In den im Zonenplan mit gepunkteter Linie schwarz umrandeten Gebieten (Breiten, Gyregg) darf nur auf der Grundlage eines Einfachen oder Ordentlichen Bebauungsplans gebaut werden.

Art. 17 Landwirtschaftszone

1 Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet oder das im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt oder gepflegt werden soll. 2 Für Landwirtschaftszonen gelten die Vorschriften von Bund und Kanton.

Art. 18 Zonen des öffentlichen Interesses für Freihaltung

1 Zonen des öffentlichen Interesses für Freihaltung umfassen Freiflächen. Auf diesen dürfen nur Wege, Sitzbänke und dergleichen erstellt werden, welche mit dem Charakter der Zone vereinbar sind. 2 Zu den Grundstücken in angrenzenden Zonen sind die Grenz- und Gebäudeabstände dieser Zonen einzuhalten.

Art. 19 Zonen des öffentlichen Interesses für Erholung

1 Zonen des öffentlichen Interesses für Erholung umfassen Grün- und Erholungsflächen. Darauf dürfen nur kleinere Bauten und Anlagen erstellt werden, welche für den Nutzungszweck erforderlich sind. Neue Bauten und Anlagen nehmen Rücksicht auf die Besonderheit des Orts und die gewachsenen Nutzungen. 2 Zu den Grundstücken in angrenzenden Zonen sind die Grenz- und Gebäudeabstände dieser Zonen einzuhalten.

Art. 20 Übrige Zonen mit speziellen Vorschriften

1 Die übrigen Zonen mit speziellen Vorschriften werden nicht, teilweise oder nur vorübergehend landwirtschaftlich genutzt und dienen anderen, im Zonenplan bezeichneten Nutzungen. 2 In allen übrigen Zonen mit speziellen Vorschriften sind zu den Grundstücken in angrenzenden Zonen die Grenz- und Gebäudeabstände dieser Zonen einzuhalten.

Art. 20a Zone für Reitsport (Rs)

1 Die Zone für Reitsportanlagen ist für die Einrichtung und den Betrieb einer Reitsportanlage bestimmt. Errichtung und Änderung von für den Reitsport erforderlichen Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. 2 Für Bauten und Anlagen gilt eine maximale Gesamthöhe von 10 m. Sämtliche Bauten und Anlagen sind der öffentlichen Kanalisation anzuschliessen. 3 Wohnbauten bleiben grundsätzlich auf das heute bestehende Mass beschränkt, wobei die Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung massgebend sind. 4 Bauten und Anlagen erfordern eine Baubewilligung. Der bestehende Umgebungsgestaltungsplan sowie das Betriebsreglement sind massgebend und anzuwenden. Anpassungen dieser Unterlagen müssen durch den Gemeinderat genehmigt werden.

Art. 20b Zone für Camping (Ca)

1 Die Zone für Camping ist für die Einrichtung und den Betrieb eines Campingplatzes bestimmt. Errichtung und Änderung von für den Campingplatz erforderlichen Bauten und Anlagen sind zulässig, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. 2 Bauten und Anlagen erfordern eine Baubewilligung. Der bestehende Umgebungsgestaltungsplan sowie das Betriebsreglement sind massgebend und anzuwenden. Anpassungen dieser Unterlagen müssen durch den Gemeinderat genehmigt werden. 3 In der Grundwasserschutzzone S2 dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt werden. Nutzungen dürfen die Trinkwassernutzung nicht gefährden.

Art. 20c Zone für Bootsstationierung

1 Die Zone für Bootsstationierung dient der Platzierung von Booten sowie Bauten und Anlagen für seebezogene Nutzungen. 2 Die Erschliessung des Gebietes Gerbi/Seeplatz erfolgt über die GS Nrn. 250 und 110.

Art. 20d Zone für Naherholung Raten

1 Die Zone für Naherholung dient dem freien Aufenthalt der Bevölkerung. Sie gestattet die Erstellung der notwendigen Infrastruktur für das Naherholungsgebiet Raten. 2 Im bezeichneten Gebiet müssen die notwendigen Bauten und Anlagen dem genehmigten Nutzungskonzept folgen.

Art. 21 Ortsbildschutzzone

1 Die Ortsbildschutzzonen bezwecken die Erhaltung der Eigenart und der Schönheit der in der Ortsbildschutzzone gelegenen Bauten, Anlagen und Freiräume. Bauten und Anlagen dürfen verändert werden, sofern das Orts- und Quartierbild nicht beeinträchtigt wird. Einzelne Neubauten sind zulässig, wenn sie dem Charakter des schutzwürdigen Ortsbildes entsprechen. Bauten und Anlagen müssen sich besonders gut in die Umgebung einpassen. Bevor der Gemeinderat eine Baubewilligung erteilt, kann er von den Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern eine Studie verlangen, um ein Projekt besser beurteilen zu können. 2 Innerhalb der Ortsbildschutzzone dürfen Dacheinschnitte und begehbare Dachterrassen zusammen nicht mehr als 20 % der darunterliegenden Vollgeschossfläche inkl. Aussenwände betragen und Dacheinschnitte und Lukarnen dürfen gesamthaft nicht länger sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge. 3 Das kantonale Amt für Denkmalpflege und Archäologie wirkt bei Bauvorhaben beratend mit. 4 Ortsbildschutzzonen sind einer Grundnutzung überlagert.

Art. 22 Archäologische Fundstätten

1 Die Zonen archäologische Fundstätten dient der Erhaltung archäologisch bedeutsamer Fundstätten. 2 Sämtliche Terrainveränderungen in dieser Zone sind bewilligungspflichtig und bereits im Projektstadium dem Amt für Denkmalpflege und Archäologie zur Stellungnahme zu unterbreiten. 3 Die Zone archäologischer Fundstätten ist einer Grundnutzung überlagert.

Art. 23 Gemeindliche Naturschutzzonen

1 Die gemeindlichen Naturschutzzonen wie Riedwiesen, Trockenstandorte, Hecken und Feldgehölze dienen der Erhaltung und Förderung schutzwürdiger Lebensräume von seltenen und bedrohten Tieren und Pflanzen. 2 Einzelheiten betreffend Nutzung und Pflege regelt der Gemeinderat in separaten Schutzplänen und Reglementen oder schliesst Verträge ab.

Art. 24 Gewässerraum

1 Der Gewässerraum als Zone dient der Freihaltung des bundesrechtlichen Gewässerraums. In dieser Zone sind Nutzungen nach Massgabe des Bundesrechts zulässig. 2 Gewässerräume sind einer Grundnutzung überlagert.

Art. 25 Einordnung

1 Bauten, Anlagen und Aussenräume müssen sich hinsichtlich Lage, Grösse, Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung so in die Umgebung und Landschaft einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. 2 Das Einordnungsgebot gilt insbesondere auch für Terrainveränderungen, Dachaufbauten, Antennen, Beschriftungen, Reklamen und dergleichen. 3 Der Gemeinderat kann zur besseren Beurteilung der Eingliederung von geplanten Bauten und Anlagen ins Landschaftsbild und in die Umgebung vom Gesuchsteller bzw. von der Gesuchstellerin als aussagekräftige Unterlagen ein Modell oder Visualisierungen verlangen.

Art. 26 Dachgestaltung

1 Anlagen der Haustechnik dürfen auf dem Dach angebracht werden, falls sie technisch notwendig sind. Sie sind in die Dachgestaltung einzubeziehen. 2 Flachdächer sind zu begrünen, soweit sie nicht als begehbare Terrassenfläche genutzt werden. Dies gilt auch bei Solaranlagen, sofern diese nicht einen Grossteil des Daches belegen und noch sinnvoll zu begrünen sind. 3 Bei mehreren Dachgeschossen sind Dachdurchbrüche nur bei einem dieser Geschosse zulässig. 4 Eine vorherrschende Wirkung der Haupt-Dachflächen ist zu wahren. 5 Photovoltaikanlagen, die im Zuge von Dachsanierungen oder in Verbindung mit neuen Schrägdächern erstellt werden, sind in der Regel als Indach-Anlagen zu realisieren.

Art. 27 Aussichtschutz

1 Zum Schutz der im Zonenplan bezeichneten Aussichtslagen und -punkte kann der Gemeinderat die Lage eines Gebäudes, den höchsten Punkt der Dachkonstruktion, die Dachgestaltung sowie die Umgebungsgestaltung und Bepflanzung festlegen.

Art. 28 Spiel- und Freiflächen

1 In den Wohnzonen W2, W3 und der Wohn- und Arbeitszone WA3 sind bei Mehrfamilienhäusern, bei Einfachen oder bei Ordentlichen Bebauungsplänen entsprechend der Nutzung geeignete Spiel- und Freiflächen zu erstellen. Diese müssen mindestens 15 % bei Einfachen und bei Ordentlichen Bebauungsplänen und 10 % bei der Einzelbauweise der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossflächen ausmachen. 2 In der Zone OeIB sind Spiel- und Freiflächen möglichst naturnah zu gestalten. Auf Hartflächen ist - soweit möglich – zu verzichten.

Art. 29 Abstellräume

1 Bei Mehrfamilienhäusern ist für jede Wohnung ein geeigneter Kelleroder ein Abstellraum von mindestens 6.00 m2 zu schaffen. 2 Bei Mehrfamilienhäusern kann der Gemeinderat verlangen, dass entsprechend der Nutzung gemeinschaftliche Abstellräume für die Bedürfnisse der Bewohnerschaft erstellt werden.

Art. 30 Siedlungsrand und Pflanzungen

1 Bei Neubauten, wesentlichen Umbauten oder massgeblichen Umgestaltungen des Aussenraums ist im Grenzabstand auf mind. 1&frasl;3 der Länge zur Landwirtschaftszone eine Bepflanzung mit standortgerechten, einheimischen Sträuchern oder – nach schriftlicher Zustimmung der Nachbarschaft – ein standortgerechter, einheimischer mittel- bis grosskroniger Baum vorzuweisen und bei Abgang zu ersetzen. Durchgehende Mauern und dichte Formschnitthecken sind nicht zulässig. 2 Das EG ZGB regelt die Abstände. 3 Bauvorhaben am Siedlungsrand gehen besonders umsichtig mit ihrem Erscheinungsbild und ihrer Aussenwirkung um. Soll von Geschossigkeit, Gebäudelänge oder Nutzungsmass gegenüber der Einzelbauweise abgewichen werden, sind die Vorzüge dieser Abweichungen in Bezug auf die landschaftliche Einbettung und die Aussenwirkung nachzuweisen.

Art. 31 Invasive Organismen

1 Das Pflanzen von gebietsfremden, invasiven Organismen ist gemäss Verordnung über den Umgang mit Organismen in der Umwelt [«Schwarze Liste» von Infoflora] vom 10. September 2008, SR 814.911, nicht gestattet.

Art. 32 Versiegelte Flächen und Steingärten

1 Versiegelungen von Aussenflächen sind möglichst klein zu halten und - sofern technisch und betrieblich möglich - sickerfähig zu gestalten. 2 Steingärten von mehr als 6 m² Grundfläche und von geringem ökologischem Wert sind nicht zulässig. 3 Im Rahmen der Umgebungsgestaltung ist dem Bedarf nach ökologisch hochwertigen Natur- und Grünflächen Rechnung zu tragen.

Art. 33 Vogelschutz

1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass Vogelschlag vermieden wird.

Art. 34 Lichtverschmutzung

1 Zum Schutz vor Lichtverschmutzungen ist bei Aussenbeleuchtungen sicherzustellen, dass durch eine korrekte Ausrichtung und Abschirmung nur die erforderlichen Bereiche beleuchtet und die Betriebszeiten mit technischen Hilfsmitteln auf das notwendige Minimum begrenzt werden. 2 Leuchtende Reklamen, die Beleuchtung von Reklamen sowie beleuchtete Schaufenster sind von 24.00 bis 6.00 Uhr auszuschalten.

Art. 35 Lärmschutz

1 Die Machbarkeit zur Einhaltung der Anforderungen nach Art. 24 Umweltschutzgesetz (USG) - Einhaltung der Planungswerte - ist im Einzonungsverfahren nachzuweisen. Falls die Planungswerte überschritten werden, ist das eingezonte Gebiet im Zonenplan besonders zu bezeichnen («Massgebender Lärmgrenzwert Planungswert»). Die zur Einhaltung der Anforderungen nach Art. 24 USG notwendigen Massnahmen sind im Rahmen der Überbauung umzusetzen. 2 Die besondere Bezeichnung ist nach der vollständigen Überbauung des eingezonten Gebiets aus dem Zonenplan zu entfernen.

Art. 36 Sichtbarkeit von Untergeschossen

1 Es ist nur ein sichtbares Untergeschoss pro Gebäude zulässig. Bei weiteren Untergeschossen dürfen ausschliesslich betrieblich notwendige Öffnungen (z.B. Garagentor) nach aussen in Erscheinung treten.

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