Art. 1 Zweck
Mit dem Zweckartikel werden die Absichten und Zielsetzungen des ordentlichen Bebauungsplans auf Grundlage von § 32 PBG dargelegt. Weiter soll damit der Lärmschutz entlang der Kantonsstrasse sichergestellt werden.
Law
Ordentlicher Bebauungsplan Chalchrain
Oberägeri · 7.2.2-5 · communal act
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In force since 2025-05-22, as the publisher states.
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Contents: 11 provisions
11 provisions
Art. 2 Geltungsbereich
Der ordentliche Bebauungsplan umfasst 13 Grundstücke mit einer gemeinsamen Fläche von insgesamt 16’081 m2.
Art. 3 Bestandteile
Der ordentliche Bebauungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht erlangt keine Rechtsverbindlichkeit; er erläutert die Absichten und begründet die Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan.
Art. 4 Bebauung
Die maximale horizontale Ausdehnung der Neubauten ergibt sich durch die Grösse des jeweiligen Baubereichs. Die zulässige Anzahl Geschosse sind im Situationsplan definiert und entsprechen der heute rechtsgültigen Bauordnung. Die zulässige Geschosshöhe richtet sich nach 33 V PBG. Die maximale vertikale Ausdehnung der Neubauten ist im Situationsplan als höchster Punkt der Dachkonstruktion in m über Meer pro Baubereich festgelegt. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich überragen. Kleinbauten (§18 V PBG) sowie unterirdische Bauten und Unterniveaubauten (§19 V PBG) sind in ihrer Abmessung frei unter Einhaltung des Grenzabstands von 1 m (§26 Abs. 3 V PBG). Die Dächer sind als Flachdächer auszugestalten. Dichte Baubereich Höchster Punkt der Dachkonstruktion (in m ü.M.) Max. Anzahl Vollgeschosse Max. anrechenbare Geschossfläche (in m2) A 756.20 3 + Attika 1’160 B 757.20 3 + Attika 1’160 C 757.90 3 + Attika 1’160 D 757.90 3 + Attika 1’160 E 747.20 3 + Attika 1’310 F 750.00 3 + Attika 1’440 G 748.85 3 + Attika 1’440 H 740.30 2 + Attika 1’015 I 741.40 2 + Attika 510 K 740.30 2 + Attika 1’015 L 734.80 1 0 (Gemeinschaftsraum) Total 11’370 Das Verhältnis der maximal anrechenbaren Geschossfläche (11’370 m2) zur anrechenbaren Grundstücksfläche von (16’081 m2) ergibt eine Ausnützung von 0.7 über das Gesamtareal. Nutzungsübertragungen Gemäss § 40 V PBG ist die Nutzungsübertragung – der vertragliche Verzicht einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers auf Ausschöpfung der Baudichte zu Gunsten einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers in der Nachbarschaft – zulässig, sofern folgende Voraussetzung erfüllt sind: § Auf dem begünstigten Grundstück darf die zulässige Baudichte um höchstens einen Viertel erhöht werden. § Die Grundstücke müssen der gleichen Zonenart (z.B. Wohnzonen) angehören (V PBG § 40 Abs. 1 b). § Die übrigen Bauvorschriften gehen dem Anspruch auf Ausschöpfung der Baudichte vor. Im Geltungsbereich sind Nutzungsübertragungen zwischen den Baubereichen erlaubt, soweit die maximale anrechenbare Geschossfläche pro Baubereich nicht um mehr als 5% überschritten wird und die anrechenbare Geschossfläche Total von 11'370 m2 überschritten werden. Fassade Aufgrund der Hangneigung treten gegen Süden hin die Fassaden des Unter- und Attikageschosses in Erscheinung. Dies ist erlaubt, sofern nicht mehr als fünf Geschosse einer Fassadenflucht sichtbar sind. Das Garagengeschoss ist horizontal, um mindestens 3.00 Meter von der Fassadenflucht aus zu versetzen.
Art. 5 Erschliessung
Die Erschliessung erfolgt ab der Kalchrainstrasse. Im Geltungsbereich ist pro Tiefgarage eine Zu- und Wegfahrt im Situationsplan definiert. Bis auf die behindertengerechten Abstellplätze für Besuchende (diese dürfen auch als Kurzzeitparkplätze für Handwerkfahrzeuge o.Ä. genutzt werden) werden Abstellplätze für Personenwagen unterirdisch angeordnet. Die im Situationsplan bezeichneten Erschliessungsflächen sind ab der Tiefgaragenein- und -ausfahrt – mit Ausnahme der Notfallfahrzeuge – autofrei zu halten. Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die Zufahrt über die nördliche arealinterne Zufahrt zu gewährleisten.
Art. 6 Umwelt
Um eine harmonische sowie eine ökologisch sinnvolle Dachlandschaft zu garantieren, sind Flachdächer – soweit sie nicht als Zugang zu technischen Einrichtungen genutzt werden – extensiv zu begrünen. Aufgrund der Verkehrsbelastung auf der Morgartenstrasse ist entlang dieser im Geltungsbereich eine Lärmschutzwand zu erstellen. Zusätzlich müssen in den Baubereichen H, I und K Balkone, verglaste Veranden, Vorbauten und Terrassen an die südliche Begrenzung des im Situationsplan definierten Baubereichs für nicht anzurechnende Anbauten (vgl. § 35 Abs. 2 i PBG V) gebaut werden. Ferner sind die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss schalldicht auszuführen, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen E bis K sind in den Attikageschossen die Brüstungen schalldicht auszuführen. Mit einer entlang der Strasse angrenzenden vertikalen und horizontalen Mauerbegrünung wird zu einer optimalen Einbindung der Siedlung in das umgebende Landschaftsbild beigetragen.
Art. 7 Entsorgung
Es ist eine zentrale Entsorgungsstelle im Geltungsbereich vorgesehen. Deren Standort ist im Situationsplan definiert.
Art. 8 Entwässerung
Das Meteorwasser, das im Geltungsbereich anfällt, ist in geeigneter Weise dem Grundwasser zuzuführen bzw. abzuleiten. So ist das Meteorwasser aus dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet oberhalb der obersten Häuserzeile («A», «B», «C» und «D») in Richtung Alisbach bzw. der Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse zuzuleiten. Das im Geltungsbereich anfallende Meteorwasser ist zu retentieren bzw. versickern zu lassen. Das Restwasser wird durch die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt. Das anfallende Schmutzwasser wird in den bestehenden Kanal der GVRZ (Gewässerschutzverband Region Zugersee-Küssnachtersee-Ägerisee) eingeleitet.
Art. 9 Freiraum
Nachweis Spiel- und Freifläche Die gemeindliche Bauordnung verlangt eine Mindestspielfläche von 15% der für das Wohnen bewilligten anrechenbaren Geschossfläche. Total aGF Wohnen Geltungsbereich 11'370 m2 Anteil Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 15% Benötigte Spiel- und Freifläche gemäss Bauordnung 1’706 m2 Begrünter Quartierfreiraum im Geltungsbereich 200 m2 Privater Freiraum, Garten, Hauszugang im Geltungsbereich 10'000 m2 Mit dem im Geltungsbereich verteilten begrünten Quartierfreiraum von insgesamt 200m2 und dem privaten Freiraum, Garten, Hauszugang von 10'000 m2 kann die benötigte Spielfläche von 1’706m2 optimal erstellt werden.
Art. 10 Schlussbestimmungen
Der ordentliche Bebauungsplan wird vom Regierungsrat genehmigt. Die Begriffe wurden so gewählt, dass diese dem revidierten Planungs- und Baugesetz entsprechen. 2.2 Abweichungen der Regelbauweise Ausnützung Die maximal zulässige Ausnützung im Bebauungsplangebiet beträgt 11’370 m2 aGF und ergibt sich aus der Summe der im Situationsplan pro Baubereich definierten aGF. Bezogen auf die anrechenbare Landfläche (aLF) von 16’081 m2 ergibt sich eine Ausnützungsziffer von 0.7 über das Gesamtareal, anstelle der in der Bauordnung vorgesehenen Ausnützung von 0.56 (Wohnzone W2b) bzw. 0.7 (Wohnzone W3). Diese Mehrausnützung ergibt sich aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet) und kommt dem erhöhten Bedarf in der Gemeinde an Wohnnutzungen zugute. Gebäudelänge Die Bauordnung sieht für die Wohnzone W3 eine Gebäudelänge von maximal 30 m vor. Die Gebäudelänge darf in den ausgeschiedenen Baubereichen «E», «F» und «G» maximal 33.50 m und in den Baubereichen «K» und «H» 40 m betragen. Damit kann die Gebäudelänge gemäss Bebauungsplan um 3.50 bis 10 m überschritten werden. Grenzabstand Der reguläre kleine Grenzabstand beträgt sowohl in der Wohnzone W2b als auch in der Wohnzone W3 5 m. Der Baubereich «D» unterschreitet diesen Abstand im Osten auf der gesamten Gebäudelänge um 3.30 m bis 5 m. So wird die Aufreihung der übrigen Baubereiche städtebaulich sinnvoll fortgeführt. Da sich auf der Nachbarparzelle eine Zone des öffentlichen Interesses für Erholung und Freihaltung (OeIF) befindet, entstehen durch die Unterschreitung keine Nachteile anderer Gebäude. 3 Übersicht der Änderungen im Rahmen der Überführung Bei der Überführung des Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen Bebauungsplan handelt es sich grundsätzlich um formale Anpassungen wie z.B. um die Übernahme der Begrifflichkeiten und Messweisen des revidierten Planungs- und Baugesetz sowie dessen Verordnung. Darüber hinaus sind einzelne kleinere inhaltliche Anpassungen aufgrund neueren Kenntnisstandes eingeflossen: § Leichte Erhöhung der anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im neuen PBG / PBG V des Kantons (Attikageschoss wird neu zur anrechenbaren Geschossfläche angerechnet) § Arrondierung des Geltungsbereichs, da u.A. die Strasse nicht mehr im Perimeter enthalten sein soll. 3.1 Änderungen im Situationsplan Die Signaturen und Farben im Situationsplan wurden soweit verändert, dass sie mit den übrigen Bebauungsplänen in der Gemeinde, die parallel dazu ebenfalls überführt wurden, übereinstimmen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurde zudem im Westen leicht angepasst. So wurde die Kalchrainstrasse GS Nr. 716 aus dem Perimeter entlassen. Zudem werden im Osten ausserhalb des Geltungsbereichs zu den in der Zone des öffentlichen Interesses für Freihaltung (OeIF) liegenden Teilbereiche der Grundstücke GS Nr. 2231 und Nr. 2232 keine Aussagen mehr gemacht. Verbindliche Aussagen zum Bebauungsplan sind nur innerhalb des Geltungsbereichs möglich. Darüber hinaus wurde die zulässige Geschossigkeit im Situationsplan ergänzt. Bisher war sie bereits in den Schnitten sowie im Richtprojekt erkennbar, neu ist sie nun klar festgesetzt. Ausschnitt Änderungsplan (Quelle: KEEAS, Stand Oktober 2023) 3.2 Änderungen der Bestimmungen Aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer im revidierten PBG/V PBG wurde die max. anrechenbare Geschossfläche in den Bestimmungen leicht erhöht. Diese Erhöhung folgt auch der neuen Dichtevorgaben der Zonen W2b und W3 (vorbehältlich der Genehmigung der revidierten Ortsplanungsinstrumente Zonenplan und Bauordnung) und stellt sicher, dass gemäss Nutzungsbedarf gebaut werden kann. Folgende Artikel wurden hierzu inhaltlich angepasst: Artikel bestehend Artikel neu Bebauung (6) Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen anrechenbaren Geschossflächen: Baufeld A B C D E F aGF max. (m2) 1’021.73 1’021.73 1’021.73 1’021.73 1'130.85 1'261.74 Baufeld G H I K L Total aGF max. (m2) 1'261.74 809.50 404.75 809.50 0 9’765 (7) Geschossflächenverlagerungen zwischen den einzelnen Baubereichen sind zulässig. Dabei darf die Abweichung von den festgelegten Geschossflächen pro Baubereich höchstens 5% betragen und die anrechenbare Geschossfläche von 9’765 m2 nicht überschritten werden. Art. 4 Bebauung (5) Für die einzelnen Baubereiche gelten folgende maximalen anrechenbaren Geschossflächen: Baufeld A B C D E F aGF max. (m2) 1’160 1’160 1’160 1’160 1’310 1’440 Baufeld G H I K L Total aGF max. (m2) 1’440 1'015 510 1'015 0 11’370 (6) Geschossflächenverlagerungen zwischen den einzelnen Baubereichen sind zulässig. Dabei darf die Abweichung von den festgelegten Geschossflächen pro Baubereich höchstens 5% betragen und die anrechenbare Geschossfläche von 11'370 m2 nicht überschritten wird. Folgende Artikel in den Bestimmungen wurden zur Vervollständigung ergänzt oder angepasst, ohne dabei den Inhalt des Bebauungsplanes im Grundsatz zu verändern: Artikel bestehend Artikel neu Zweck (1) Der Bebauungsplan «Chalchrain» bezweckt: - die Sicherstellung des Lärmschutzes entlang der Kantonsstrasse (Morgartenstrasse) - eine einwandfreie städtebauliche Einordnung der Neubauten - eine hohe Freiraumqualität Art. 1 Zweck Der Bebauungsplan «Chalchain» bezweckt: - die Sicherstellung des Lärmschutzes entlang der Kantonsstrasse (Morgartenstrasse) - eine einwandfreie städtebauliche Einordnung der Neubauten - eine gute architektonische Gestaltung der Neubauten - eine hohe Freiraumqualität nicht vorhanden Art. 2. Geltungsbereich (1) Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Situationsplan definiert. nicht vorhanden Art. 3. Bestandteile (1) Der ordentliche Bebauungsplan setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen: Verbindliche Bestandteile: - Situationsplan Massstab 1:500 - Bestimmungen des Bebauungsplans Areal Chalchrain Wegleitender Bestandteil: - Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Bebauung (1) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich im Sinne von Art. 57 der Bauordnung überragen. (2) Unterniveau- und Kleinbauten gemäss übergeordneter Gesetzgebung sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Art. 4. Bebauung (1) Gebäude dürfen nur innerhalb der im Plan bezeichneten Baubereiche erstellt werden. Vorspringende Gebäudeteile dürfen den Baubereich um maximal 2 m überragen. (2) Unterniveau- und Kleinbauten im Sinne von § 18 und 19 V PBG sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. (3) Die in den Baubereichen festgelegten Höhenkoten beziehen sich auf die fertigen Dachflächen und dürfen nur durch untergeordnete technische Aufbauten überschritten werden (3) Die in den Baubereichen festgelegten Höhenkoten beziehen sich auf den höchsten Punkt der Dachkonstruktion und dürfen nur durch untergeordnete technische Dachaufbauten überschritten werden. Erschliessung 9. Die Zu- und Wegfahrten dürfen nur an den bezeichneten Stellen erfolgen. 10. Die innere Erschliessung über die Spielstrasse ist autofrei zu halten, wobei die Zufahrt von Notfahrzeugen gewährleistet sein muss. Die Strassen sind mit einem wasserdurchlässigen Belag zu versehen. 11. Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die Zufahrt über die nördliche Spielstrasse zu gewährleisten. Art. 5. Erschliessung (1) Die Zu- und Wegfahrten der Tiefgarage dürfen nur an den bezeichneten Stellen erfolgen. (2) Die innere Erschliessung über die im Situationsplan bezeichneten arealinternen Zufahrten ist autofrei zu halten, wobei die Zufahrt von Notfallfahrzeugen gewährleistet sein muss. Die Strassen sind mit einem wasserdurchlässigen Belag zu versehen. (3) Für den Unterhalt des Geschiebesammlers beim Alisbach ist die Zufahrt über die nördliche arealinterne Zufahrt zu gewährleisten. Umwelt 12. Entlang der Morgartenstrasse ist eine Lärmschutzwand auf eine Höhe von OK 732.05 bzw. 732.75 m ü.M. (Baubereich «I») zu erstellen. In den Baubereichen «H», «I» und «K» müssen aus Schallschutzgründen die Vorbauten an die südliche Begrenzung des Baubereiches für nicht anrechenbare Vorbauten gebaut werden. Die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss sind schalldicht auszuführen, Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen «E», «F», «G», «H», «I» und «K» sind in Attikageschoss die Brüstungen schalldicht auszuführen. Die zweistufige Anordnung der Mauer mit vorgepflanzten Strauchgruppen und durchgehender vertikalen Begrünung mit immergrünen Kletterpflanzen führt zu einer optimalen Einbindung in das natürliche Landschaftsbild. Art. 6. Umwelt (2) Entlang der Morgartenstrasse ist eine Lärmschutzwand auf eine Höhe von OK 732.05 bzw. 732.75 m ü.M. (Baubereich «I») zu erstellen. In den Baubereichen «H», «I» und «K» müssen aus Schallschutzgründen Balkone, verglaste Veranden, Vorbauten und Terrassen an die südliche Begrenzung des im Situationsplan definierten Baubereichs für nicht anzurechnende Anbauten im Sinne von § 35 Abs. 2 i V PBG gebaut werden. Die Balkonbrüstungen im 1. Obergeschoss sind schalldicht auszuführen, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind an der Balkonunterseite schallabsorbierende Verkleidungen anzubringen. In den Baubereichen «E», «F», «G», «H», «I» und «K» sind in Attikageschoss die Brüstungen schalldicht auszuführen. (3) Die zweistufige Anordnung der Stützmauern entlang der Morgartenstrasse mit derer immergrünen Bepflanzung muss eine optimale Einbindung in das natürliche Landschaftsbild garantieren. Entsorgung 14. Im bezeichneten Bereich ist eine gemeinsame Entsorgungsstelle einzurichten. Art. 7. Entsorgung Im bezeichneten Bereich ist eine gemeinsame Entsorgungsstelle einzurichten. Entwässerung 15. Das Meteorwasser aus dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet ist oberhalb der obersten Häuserzeile seitlich in den Alisbach bzw. in die Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse abzuleiten. 16. Das im Bebauungsplanperimeter anfallende Meteorwasser ist zu retentieren bzw. versickern zu lassen, wobei der Abflusskoeffizient Ψ den Wert 0.2 nicht überschreiten darf. Das Meteorwasser wird durch die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt. Art. 8 Entwässerung (1) Die Fläche oberhalb der obersten Häuserzeile («A», «B», «C» und «D») dient zur Ableitung des Oberflächenwassers aus dem hangwärts liegenden Landwirtschaftsgebiet in Richtung Alisbach bzw. der Meteorwasserleitung in der Kalchrainstrasse. (2) Das im Bebauungsplanperimeter anfallende Meteorwasser ist zu retentieren bzw. versickern zu lassen, wobei der Abflusskoeffizient Ψ den Wert 0.2 nicht überschreiten darf. Das Restwasser wird durch die bestehenden Kanäle in der Kantonsstrasse in den Ägerisee abgeführt. Freiraum 18. Der Freiraum muss sich gut in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einfügen. Folgende Gestaltungskriterien werden berücksichtigt: Art. 9. Freiraum (1) Der Freiraum muss sich gut in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einfügen. Folgende Gestaltungskriterien werden berücksichtigt: - Die Spielstrassen sind durch kleine Quartierplätze gegliedert und mit Solitär-Hochstämmern begrünt. - Auf drei Plätzen werden Lindenbäume (Hochstämmer) gepflanzt. - Freiwachsende Hecken heimischer Straucharten und Obstgehölze gliedern die Bereiche zwischen den Baukörpern - Die auf der Nordseite der Spielstrasse befindliche Tiefgaragenrückwand wird so gestaltet, dass sie nicht als solche in Erscheinung tritt. Es findet ein rhythmischer Wechsel aus Holzlammellen, teilweise mit Spaliergehölzen bewachsen, Sitzgelegenheiten und Heckenkörpern im Freiraum statt. - Zwischen Tiefgarage und Spielstrasse wird ein 2.0 m breiter Streifen zur Begrünung freigehalten. - Seeseitig werden die Spielstrassen durch Hecken begrünt. - Die arealinternen Zufahrten fungieren als Spielstrassen, sind durch begrünte Quartierfreiräume gegliedert und mit Solitär- Hochstämmern begrünt. - Auf drei der begrünten Quartierfreiräumen werden Lindenbäume (Hochstämmer) gepflanzt. - Spielflächen sind in den begrünten Quartierfreiräumen sowie in den privaten Freiräumen zu erstellen. - Freiwachsende Hecken heimischer Straucharten und Obstgehölze gliedern die Bereiche zwischen den Baukörpern - Die auf der Nordseite der arealinternen Zufahrten befindliche Tiefgaragenrückwand wird so gestaltet, dass sie nicht als solche in Erscheinung tritt. Es findet ein rhythmischer Wechsel aus Holzlammellen, teilweise mit Spaliergehölzen bewachsen, Sitzgelegenheiten und Heckenkörpern im Freiraum statt. - Zwischen Tiefgarage und der arealinternen Zufahrten wird ein 2.0 m breiter Streifen zur Begrünung freigehalten. - Seeseitig werden die arealinternen Zufahrten durch Hecken begrünt. Art. 10. Schlussbestimmungen 19. Innerhalb des Perimeters gelten die Vorschriften der Bauordnung und der übergeordneten Gesetzgebung. Art. 10. Schlussbestimmungen (1) Wo der ordentliche Bebauungsplan keine Festlegungen trifft, gilt die jeweils gültige Bauordnung der Gemeinde Oberägeri. (2) Das übergeordnete eidgenössische und das kantonale Recht bleiben vorbehalten. 4 Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV Mit der Überführung der Bebauungsplanes Chalchrain in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die Mindestinhalte gemäss Art. 47 RPV wie folgt eingehalten: Art. 1 und 3 RPG Bedürfnisse der Bevölkerung: Mit dem Bebauungsplan entstand zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde. Schutz natürlicher Lebensgrundlagen: Das Bebauungsplangebiet umfasst vor allem Wohnzonen. Die angrenzende Waldfläche und der Alisbach sind nicht vom Vorhaben tangiert resp. die direkt angrenzende Fläche wird gar zur Freihaltung gesichert. Durch eine verdichtete Bauweise mit Dachbegrünung wird ein Teil des Bodens freigehalten und damit die Landschaft geschont sowie Flora und Fauna gefördert. Damit werden die natürlichen Lebensgrundlagen Boden, Luft, Wasser, Wald und Landschaft ausreichend geschützt. Haushälterische Bodennutzung und Siedlungsentwicklung: Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und eine für den Standort angemessene, kompakte Siedlung geschaffen. Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen. Schonung der Landschaft und Siedlungen mit Grünflächen und Bäume: Durch die Erhöhung der Dichte erhöht sich auch der Anspruch auf genügend nutzbare Freiräume. Der Bebauungsplan stellt diese sicher. Auf eine gute Einfügung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild wird Wert gelegt. Die Gebäude orientieren sich am natürlichen Terrain. Ferner können durch die kompakte Bauweise gemeinsame Spiel- und Aufenthaltsflächen geschaffen werden. Zusätzliche Bepflanzungen gliedern die Bereiche zwischen den Baukörpern. Der Einsatz heimischer Straucharten und Obstgehölze wird sichergestellt. Die notwendige Lärmschutzwand wird horizontal und vertikal begrünt, damit die landschaftliche Einbettung gewährleistet werden kann. Mit den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf dem Areal quantitativ und qualitativ gesichert. Einordnung in die Landschaft: Siedlungen, Bauten und Anlagen müssen sich in die Landschaft einordnen. § 32 des kantonalen Baugesetzes (PBG) verlangt bei Bebauungsplänen eine besonders gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild. Mit der Festlegung von Baubereichen und verschiedenen Freiräumen wird die Einordnung der Bebauung in die direkte Umgebung gesichert. Zudem geht die Bebauung auf den natürlichen Geländeverlauf ein und nimmt diesen auf. Art. 4 RPG Es findet eine geeignete Mitwirkung statt: Der überführte ordentliche Bebauungsplan wird öffentlich aufgelegt. Art. 8 und 13 RPG Im Kantonalen Richtplan wird der Geltungsbereich des ordentlichen Bebauungsplanes als Siedlungsgebiet ausgewiesen. Der Geltungsbereich ist nicht von den Sachplänen und Konzepten des Bundes betroffen.
Art. 19
RPG Das Bebauungsplangebiet wird für den motorisierten Individualverkehr über die Kalchrainstrasse erschlossen. Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt. Die Spielstrassen sowie zusätzliche Fusswegverbindungen ermöglichen eine hohe Durchlässigkeit des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen. Fazit Unter Abwägung der getroffenen Festlegungen im ordentlichen Bebauungsplan Chalchrain, welche die Interessen von Bevölkerung, Innenentwicklung, Freiraum und Erschliessung weitgehend berücksichtigen, kann ein übergeordnetes Interesse ausgewiesen werden. 5 Wesentliche Vorzüge des Bebauungsplanes Mit der Überführung der Bebauungsplans Chalchrain in einen ordentlichen Bebauungsplan werden die wesentlichen Vorzüge wie folgt eingehalten: § Mit dem Bebauungsplan entsteht zusätzlicher attraktiver Wohnraum innerhalb der Gemeinde. § Mit dem Bebauungsplan wird die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen gelenkt und eine für den Standort angemessene, kompakte Siedlung geschaffen. § Mit der Erhöhung der baulichen Dichte mit gleichzeitiger Erhöhung der Nutzerdichte wird eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet und damit Raum für neue Einwohnende geschaffen. § Im Bebauungsplan steht die Einbettung in die Umgebung im Vordergrund. So nehmen die Gebäude auf das natürliche Terrain Rücksicht. § Zusätzliche Bepflanzungen sind auf die Bebauung abgestimmt und erfolgen mit heimischen Straucharten und Obstgehölzen. Die Begrünung und ansprechende Gestaltung der Lärmschutzwand werden sichergestellt. Mit den im Bebauungsplan definierten Festlegungen sind die Freiräume auf dem Areal somit quantitativ und qualitativ gesichert. § Mit der Festlegung von Baubereichen und verschiedenen Freiräumen wird die Einordnung der Bebauung in die Umgebung gesichert. § Die Parkierung erfolgt grösstenteils unterirdisch über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt. § Die Spielstrasse und Fusswege ermöglichen eine hohe Durchlässigkeit des Areals und die Zugänglichkeit zu den verschiedenen Frei- und Aufenthaltsräumen. Die durch die Überführung vorgesehenen Änderungen (Ergänzung der zulässigen Geschossigkeit, Entlassen der Kalchrainstrasse aus dem Geltungsbereich) tangieren die wesentlichen Vorzüge des rechtskräftigen Bebauungsplans nicht. Das Projekt bleibt in den Grundzügen gewahrt. 6 Mitwirkungen 6.1 Ablauf Die öffentliche Auflage findet vom 06. Juni 2024 bis zum 05. Juli 2024 statt. Während der 30-tägigen öffentlichen Auflage kann beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden. Berechtigt sind diejenigen, die von den Plänen berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Unterlassung oder Änderung haben. Zudem sind alle im Sinne von § 4 Abs. 2 RPG berechtigt, bei der Planung mitzuwirken, indem beim Gemeinderat währen der Auflagefrist schriftlich Bemerkungen und Vorschläge eingereicht werden können. 6.2 Ergebnis Einspracheverfahren Wird zu gegebener Zeit ergänzt. 7 Planungsablauf Kantonale Vorprüfung Die eingereichten Unterlagen (ordentlicher Bebauungsplan, Planungsbericht) werden durch den Kanton vorgeprüft (§ 39 PBG). Öffentliche Auflage Die Unterlagen werden 30 Tage öffentlich aufgelegt (§ 39 PBG). Bereinigung Allenfalls Bereinigung / Überarbeitung der Unterlagen aufgrund der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage. Beschluss Der ordentliche Bebauungsplan wird durch den Gemeinderat beschlossen. Genehmigung Der ordentliche Bebauungsplan wird durch die kantonale Baudirektion genehmigt (§ 5 PBG, § 42 PBG). Beschwerde Gegen die Genehmigung der kantonalen Baudirektion kann während 20 Tagen Beschwerde erhoben werden (§ 41 PBG).