Ausnützungsziffer
1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren
Landfläche (LF).
2 Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder
das Gewerbe verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie Mauer- und Wandquerschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei abgeschrägten Räumen werden Geschossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1,50 m aufweisen,
nicht angerechnet. *
3 Der Bruttogeschossfläche nicht angerechnet werden dem Wohnen oder
dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt nicht oder nur beschränkt
dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte
Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden,
Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen
dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische
Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume.
1) Baugesetz (bGS 721.1)
* vgl. Änderungstabelle am Schluss des Erlasses
Lf. Nr. / Abl. 852 1
4 Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser
Strassen und Plätze, welche der internen Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion öffentlicher Strassen,
Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich Boden
abgetreten wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet
werden.
5 Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung
der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen
Nutzungszone möglich. Der Ausnützungstransfer setzt Folgendes voraus:
a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch eine Quartierstrasse oder ein kleines Fliessgewässer voneinander getrennt;
b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen;
c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen;
d) die betroffene Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entsprechende Ausnützung auf ihrem Grundstück verzichtet;
e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss
lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im
Grundbuch anmerken.
Art. 2
Baumassenziffer
1 Die Baumassenziffer (BMZ) ist die Verhältniszahl zwischen der oberirdischen Baumasse (BM) und der anrechenbaren Landfläche (LF).
2 Als oberirdische Baumasse gilt das gesamte Bauvolumen über dem
gewachsenen Terrain sowie das durch Abgrabungen des gewachsenen Bodens zusätzlich in Erscheinung tretende Bauvolumen. Bei Terrainveränderungen, die durch den Bau von Strassenerschliessungsanlagen zwingend
notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte neue Terrainverlauf als
gewachsener Boden angenommen werden.
3 Ebenfalls als Baumasse zu berücksichtigen sind Anbauten gemäss
Art. 11 Abs. 1. Nicht hinzuzurechnen sind dagegen Nebenbauten gemäss
Art. 11 Abs. 2, nicht beheizbare Wintergärten, Loggien und Veranden, alle
mindestens dreiseitig offenen Bauteile wie Vordächer und Balkone sowie die
Konstruktionsstärke der Aussenwand und des Daches. *
4 Die anrechenbare Landfläche bestimmt sich nach Art. 1 Abs. 4.
5 Ausnützungsübertragungen sind unter den Voraussetzungen von
Art. 1 Abs. 5 möglich.
Art. 3
Bauweise
1 Die offene Bauweise bezeichnet die getrennte Erstellung von Bauten entlang von Strassen und Baulinien. Das seitliche Zusammenbauen ist nur unter Einhaltung der maximalen Gebäudelänge möglich.
2 Bei geschlossener Bauweise sind die Bauten in der Regel an die Baulinie
zustellen und seitlich zusammenzubauen. Die Gemeinden bestimmen die
zulässigen Gebäudelängen.
Art. 4
Geschosse
1 Als Vollgeschoss zählt jedes Geschoss, das weder als Untergeschoss
noch als Dachgeschoss gilt.
2 Als Untergeschoss gilt ein Stockwerk, dessen fertige Deckenoberkante
nicht mehr als 1,30 m über dem Niveaupunkt liegt.
3 Als Dachgeschoss gilt ein Stockwerk, das im Dachraum liegt, einen Kniestock von höchstens 0,90 m aufweist und dessen Dachflächen maximal zur
Hälfte der Fassadenlänge von Dachaufbauten durchbrochen werden. *
4 Der Kniestock wird gemessen von oberkant fertigem Boden bis unterkant
fertiger Dachkonstruktion. Ebenfalls als Dachgeschoss gilt das Attikageschoss, das unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Fassade mit
dem fertigen Dach einschliesslich Dachvorsprung und Vordach über dem
obersten Vollgeschoss zurückliegt. Auf den zwei sich gegenüberliegenden
Schmalseiten des Gebäudes darf das Attikageschoss fassadenbündig erstellt werden.
5 Für Pultdächer gilt Abs. 4 sinngemäss.
6 Das Baureglement der Gemeinde bestimmt, inwieweit Geschosse als talseitig sichtbare Geschosse gelten.
Art. 5
Niveaupunkt
1 Als Niveaupunkt gilt der auf das gewachsene Terrain projizierte Schwerpunkt des kleinsten die Gebäudegrundfläche ohne Anbauten umfassenden
Rechteckes.
2 Bei zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Häusern wird
der Niveaupunkt für jeden einzelnen Gebäudeteil bestimmt.
3 Bei speziellen Gelände- und Gebäudeformen legt die Baubewilligungsbehörde die massgebende Niveaupunkthöhe in sachgerechter Auslegung von
Abs. 1 und 2 situationsgerecht fest.
Art. 6
Firsthöhe
1 Die Firsthöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt des Schrägdaches bzw. des Attikageschosses exklusive technische Aufbauten.
Art. 7
Gebäudehöhe
1 Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt der Schnittlinien zwischen den Trauffassaden und der Dachhaut von Schrägdächern bzw. oberkant fester Fassadenbrüstung bei Flachdächern.
Art. 8
Grenz- und Gebäudeabstand
1 Der Grenzabstand ist die waagrecht gemessene kürzeste Entfernung zwischen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grenze zum Nachbargrundstück.
2 Der grosse Grenzabstand ist auf der Hauptwohnseite einzuhalten; der kleine Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.
3 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der grosse
Grenzabstand mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig
ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf der senkrecht vorgelagerten
Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen. Der kleine
Grenzabstand ist immer einzuhalten. Abs. 5 gilt sinngemäss.
4 Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand
so zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen vorhanden wäre.
Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als
dem geltenden Grenzabstand und stehen nicht wichtige öffentliche oder private Interessen entgegen, so genügt anstelle des Gebäudeabstandes die
Einhaltungdes Grenzabstandes.
5 Bei Einhaltung des Gebäudeabstandes dürfen die Grenzabstände im gegenseitigen schriftlichen Einverständnis der Nachbarn und mit Zustimmung
der Baubewilligungsbehörde ungleich verteilt werden. Über die allfällige Zustimmung wird mit der Baubewilligung entschieden; die zugrundeliegende
Vereinbarung ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.
Art. 9
Mehrlängenzuschlag
1 Der minimale Grenzabstand ist auf der gesamten Gebäudelänge um den
Mehrlängenzuschlag zu vergrössern, wenn das Gebäude exklusive Anbauten länger als 18 m ist, mehr als ein Vollgeschoss oder eine Gebäudehöhe
von mehr als 5 m aufweist und in den Zonenvorschriften nichts anderes bestimmt wird.
2 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der Mehrlängenzuschlag mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig
ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf der senkrecht vorgelagerten
Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen.
Art. 10
Gebäudelänge
1 Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung einer Baute inkl. Anbauten.
2 Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich die massgebende Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekanten auf eine Gerade, die der Verlängerung des längsten geraden Teils
dieser Fassade entspricht.
3 Bei speziellen Gebäudeformen bestimmt die Baubewilligungsbehörde die
Messweise in Auslegung von Abs. 1 und 2.
Art. 11
An- und Nebenbauten (Kleinbauten)
1 Als Anbauten gelten sowohl bewohnbare als auch unbewohnbare, an ein
Hauptgebäude angebaute, eingeschossige Bauten.
2 Als Nebenbauten gelten eingeschossige, freistehende und unbewohnbare
Bauten.
3 Bauten gelten nur dann als An- und Nebenbauten, wenn sie maximal 50 m²
Grundfläche und höchstens 3,0 m Gebäudehöhe resp. 5 m Firsthöhe aufweisen. Dies gilt auch für untereinander zusammengebaute An- und Nebenbauten.
Art. 12
Vorbauten
1 Als Vorbauten gelten einzelne, über die Fassadenflucht vorspringende
Bauteile, wie insbesondere
a) Dachvorsprünge;
b) Vordächer;
c) offene Balkone;
d) Veranden;
e) auskragende Erker, die sich mindestens 2,50 m über dem Terrain befinden;
f) Vortreppen.
2 Die Gemeinden bestimmen, ob Vorbauten am Boden abgestützt werden
dürfen und wie weit diese in den erforderlichen Grenz- und Strassenabstand
hineinragen oder über die Baulinie vorspringen dürfen. Sie legen ausserdem
deren maximale Breite bezogen auf die entsprechende Fassadenlänge fest.
Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des Gesetzes über die Staatsstrassen.
3 Vorspringende Bauteile, welche die Anforderungen gemäss Abs. 1 und 2
nicht einhalten, haben die für Hauptbauten geltenden Abstandsvorschriften
einzuhalten.
Art. 13
Unterirdische Bauten
1 Als unterirdische Bauten gelten unbewohnte und keinem regelmässigen
Aufenthalt von Personen dienende Bauten oder Teile davon, die sowohl unter dem gewachsenen als auch mindestens dreiseitig unter dem gestalteten
Terrain liegen.
Art. 14
Gewachsenes Terrain
1 Das gewachsene Terrain entspricht dem natürlichen Verlauf des Bodens.
Veränderungen des natürlichen Verlaufs des Bodens sind für die Bestimmung des gewachsenen Terrains nur unbeachtlich, wenn sie über 20 Jahre
zurückliegen.
2 Wurde das Terrain innert der letzten 20 Jahre verändert und ist eine genaue Bestimmung des gewachsenen Terrains aufgrund von künstlichen Terrainveränderungen (Bauten und Anlagen) auch nach Einsicht in die früheren
Baubewilligungsakten nicht mehr oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich, wird der für das Bauvorhaben massgebende Geländeverlauf
von der Baubewilligungsbehörde unter Berücksichtigung der Nachbarinteressen festgelegt.
3 Bei Terrainveränderungen, welche für den Bau von Strassenerschliessungsanlagen zwingend notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte
neue Terrainverlauf als gewachsener Boden angenommen werden.
Art. 15
Provisorische Bauten
1 Als provisorische Bauten gelten Bauten wie Nothütten, Baubaracken, Festhütten, Ausstellungsbauten, bewohnbare Wagen und dergleichen.
2 Die Baubewilligungsbehörde erlässt im Einzelfall die erforderlichen Auflagen und setzt eine Frist fest, bis zu deren Ablauf die Baute wieder zu entfernen ist.2)
Art. 16
Subsidiäre Regelung
1 Wenn weder Baureglement noch Sondernutzungspläne die äussere Erscheinungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vorschriften:
a) Grenzabstand allseitig min. 4 m;
b) Gebäudeabstand min. 8 m;
c) Gebäudehöhe max. 9 m;
d) Firsthöhe max. 13 m;
e) Gebäudelänge max. 25 m;
f) Ausnützungsziffer 0,5;
g) Mehrlängenzuschlag beträgt ¼ der die Gebäudelänge von 18 m
überschreitenden Mehrlänge, exkl. Anbauten, jedoch höchstens 5 m.
2) vgl. Art. 107 Baugesetz
2. Abschnitt: Grenzabstände von Tiefbauten (1.2.)
Art. 17
Allgemein
1 Unterirdische Bauten gemäss Art. 13 müssen einen Grenzabstand von
mindestens 0,50 m haben, jedoch immer den Abstand, welcher erforderlich
ist, um zu verhindern, dass auf dem Nachbargrundstück das Erdreich in Bewegung kommt oder Vorrichtungen beeinträchtigt werden.
2 Stützmauern, die diesen Anforderungen im Übrigen entsprechen, dürfen
bis zu einer Höhe von 1,20 m unmittelbar an der Grenze errichtet werden.
Überschreiten sie diese Höhe, vergrössert sich der Abstand um die Mehrhöhe. Zur Strassenanlage von Staats-, Gemeinde- und Erschliessungsstrassen
ist in der Regel ein Abstand von minimal 0,50 m einzuhalten.
Art. 18
Grabungen zur Gewinnung von Bodenbestandteilen
1 Bei der Anlage von Gruben zur Gewinnung von Steinen, Sand, Kies und
anderen Materialien beträgt der Grenzabstand mindestens 3 m.
Art. 19
Ablagerungen und Aufschichtungen
1 Die gleiche Vorschrift wie für die unterirdischen Bauten gilt auch für Ablagerungen und Aufschichtungen von Baumaterialien, Heu, Streue, Holz und
dergleichen bis zu einer Höhe von 1,20 m; überschreiten sie diese Höhe,
vergrössert sich der Abstand um die Mehrhöhe.
3. Abschnitt: Weilerzonen * (1.3.)
Art. 19a * Bestehende Bruttogeschossfläche
1 Die Berechnung der bestehenden Bruttogeschossfläche richtet sich nach
der Bundesgesetzgebung3).
2 Der massgebliche Vergleichszustand für die Beurteilung des Erweiterungspotenzials ist die bestehende Bruttogeschossfläche des Gebäudes im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bestimmung.
3) Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1)
2. Kapitel: Landumlegung und Grenzbereinigung (2.)
Art. 20
Vorprüfung des Umlegungsperimeters
1 Der Umlegungsperimeter ist zur Vorprüfung dem Amt für Raum und
Art. 21 Wald einzureichen. *
Vollzugsorgan
1 Die Versammlung der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer wählt eine Vollzugskommission als ausführendes Organ, bestehend
aus drei bis sieben Mitgliedern. Die Vollzugskommission trifft u.a. alle Bewertungsentscheide. In die Vollzugskommission können auch an der Baulandumlegung nicht direkt Beteiligte gewählt werden. Die Versammlung und
die Kommission fassen ihre Beschlüsse nach der Mehrheit der Stimmenden.
2 Sind alle Beteiligten mit der geplanten Umlegung einverstanden, so können
sie eine Baulandumlegung nach Vereinbarung4) durchführen.
3 Kommt nach dem Einleitungsbeschluss weder eine Umlegung nach Vereinbarung noch die Bestellung eines Vollzugsorgans gemäss Abs. 1 zustande, so kann der Gemeinderat die Durchführung von Amtes wegen anordnen.
Er beauftragt in diesem Falle eine oder mehrere Personen mit den Aufgaben
des Vollzugsorgans. Die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind dazu anzuhören.
Art. 22
Massnahmen zur Sicherung der Baulandumlegung
1 Der Gemeinderat kann nach Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens
über das Umlegungsgebiet eine Planungszone verhängen.
2 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, dürfen an den Grundstücken des
Umlegungsgebietes ohne Zustimmung der Vollzugskommission weder tatsächliche noch rechtliche Veränderungen vorgenommen werden, welche die
Baulandumlegung erschweren könnten.
Art. 23
Modalitäten der Neuzuteilung
1 Die eingebrachten Flächen werden nach Abzug der benötigten Flächen für
den Gemeinbedarf (z.B. Verkehrsanlagen, Spielplätze, Freizeitanlagen) neu
zugeteilt (Verteilungsfläche).
4) Art. 30
2 Die an der Baulandumlegung Beteiligten erhalten aus der Verteilungsfläche
ihren Anspruch, der nach Lage und Wert dem eingebrachten Land annähernd entspricht (Realersatzprinzip).
3 Der Abzug an benötigten Flächen für den Gemeinbedarf erfolgt im Verhältnis der eingebrachten Fläche oder des eingebrachten Wertes.
4 Massgebend für die Neuzuteilung sind:
a) eine rechtskräftige Nutzungsplanung (Zonenplanung);
b) die rechtsgültigen Daten der amtlichen Vermessung;
c) die Eintragung im Grundbuch;
d) die wertbestimmenden Faktoren wie Baugrund, Lage oder Investitionen.
Art. 24
Wertausgleich
1 Durch Boden nicht ausgleichbare Mehr- oder Minderwerte sind in Geld
auszugleichen.
2 Dinglich Berechtigten, welchen aus der Baulandumlegung ein besonderer
Nutzen erwächst, kann ein angemessener Vorteilsausgleich auferlegt werden. Erwächst ihnen ein besonderer Nachteil, werden sie entsprechend entschädigt.
3 Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Anteil an der Verteilungsfläche nicht ausreicht, um ein Grundstück zu bilden, welches sich zur
nutzungsplanmässigen Überbauung eignet, haben keinen Anspruch auf
Neuzuteilung von Land. Sie erhalten stattdessen volle Entschädigung in
Geld.
Art. 25
Massgebender Wert
1 Für die Bewertung der an der Baulandumlegung beteiligten Grundstücke
ist der Verkehrswert massgebend.
2 Massgebender Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes ist die
Auflage des Neuzuteilungsplans.
Art. 26
Bereinigung der Rechte und Lasten
1 Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vor- und Anmerkungen können aufgehoben,
geändert oder auf neue Grundstücke verlegt werden. Für die Ordnung der
Grundpfandverhältnisse finden die vom ZGB für die Güterzusammenlegungen aufgestellten Bestimmungen5) Anwendung.
2 Die Bereinigung der Rechte und Lasten ist Bestandteil der Neuzuteilung.
Art. 27
Erstellung und Auflage des Neuzuteilungsplans
1 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, erstellt die Vollzugskommission
aufgrund der vorstehenden Vorschriften unter Einbezug der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer den Neuzuteilungsplan. Dieser umfasst die
Darstellung der bisherigen und der neuen Eigentumsverhältnisse.
2 Nach der Vorprüfung durch das Amt für Raum und Wald legt der Gemeinderat den Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten sowie
mit den Bewertungsentscheiden der Vollzugskommission während 30 Tagen
öffentlich auf. Die Auflage wird im Amtsblatt bekannt gemacht. Die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer und unmittelbar betroffene dinglich Berechtigte werden mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage
hingewiesen. Gegen den Neuzuteilungsplan kann während der Auflagefrist
bei der Vollzugskommission Einsprache erhoben werden. Über unerledigte
Einsprachen entscheidet der Gemeinderat. *
3 Mit schriftlicher Zustimmung aller beteiligten Grundeigentümerinnen und
Grundeigentümer sowie der übrigen unmittelbar betroffenen dinglich Berechtigten kann auf die Auflage des Neuzuteilungsplans verzichtet werden.
Art. 28
Genehmigung und Eintrag im Grundbuch
1 Der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten bedarf zu
seiner Gültigkeit der Genehmigung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft, welches gleichzeitig über mittels Rekurs angefochtene Einspracheentscheide des Gemeinderates entscheidet. *
2 Das Departement Bau und Volkswirtschaft prüft bei der Genehmigung insbesondere, ob das Baulandumlegungsverfahren korrekt durchgeführt wurde,
ob sich der Neuzuteilungsplan auf eine rechtskräftige Nutzungsplanung
abzustützen vermag und zweckmässig ausgestaltet ist, und ob eine vollständige Bereinigung der Rechte und Lasten vorliegt. *
5) Art. 802 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210).
3 Auf Antrag der Vollzugskommission kann das Departement Bau und Volkswirtschaft eine Teilgenehmigung aussprechen, wenn die betreffenden
Grundstücke in einem Gebiet liegen, welches durch hängige Rechtsmittel
nicht berührt wird. *
4 Der genehmigte, rechtskräftige Neuzuteilungsplan bildet den Rechtsgrundausweis für die Eintragung des neuen Besitzstandes ins Grundbuch.
Art. 29
Ausgleichszahlungen und Umlegungskosten
1 Nach rechtskräftiger Genehmigung der Neuzuteilung legt die Vollzugskommission den Kostenverteiler unter Anzeige an die Betroffenen während 30
Tagen auf.
2 Der Kostenverteiler enthält eine Aufstellung der für den Wertausgleich vorgesehenen Ausgleichszahlungen (Mehr- und Minderwerte, Vorteilsausgleich
und Entschädigungen) sowie über die Verteilung der Umlegungskosten.
3 Die Kosten für die Baulandumlegung tragen die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer nach Massgabe der erhaltenen Vorteile. Die
Gemeinde hat sich darüber hinaus an den Umlegungskosten zu beteiligen,
wenn die Umlegung einem überwiegenden öffentlichen Interesse dient.
4 Für die Umlegungskosten und die Ausgleichszahlungen besteht ohne Eintrag im Grundbuch zugunsten der Gemeinschaft der beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ein gesetzliches Grundpfandrecht, das allen anderen Pfandrechten vorgeht. Dieses Pfandrecht kann an eine andere
Gläubigerin oder an einen anderen Gläubiger abgetreten werden. Pfandrechte im Betrag von über 1'000 Franken stehen unter dem Vorbehalt des
Schutzes gutgläubiger Dritter gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB6). *
5 Die Betroffenen können innert der Auflagefrist bei der Vollzugskommission
Einsprache erheben. Die eingegangenen Einsprachen erledigt die Vollzugskommission soweit möglich auf dem Wege der Verständigung. Über unerledigte Einsprachen entscheidet das Obergericht.
Art. 30
Baulandumlegung nach Vereinbarung
1 Baulandumlegungen können auch durch privatrechtliche Vereinbarung eingeleitet und durchgeführt werden.
6) SR 210
2 Die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer teilen den
Umlegungsperimeter dem Gemeinderat und dem Departement Bau und
Volkswirtschaft mit. Diese geben ihnen die im öffentlichen Interesse einzuhaltenden Rahmenbedingungen bekannt. *
3 Es sind die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstellung des Neuzuteilungsplans, die Ausscheidung der Flächen für den Gemeinbedarf, die
Bereinigung der Rechte und Lasten sowie die nutzungsplanungsrechtlichen
Bestimmungen des Baugesetzes einzuhalten. Die öffentliche Auflage des
Neuzuteilungsplans entfällt. Privatrechtlich vereinbarte Baulandumlegungen
bedürfen einer Bewilligung des Departements Bau und Volkswirtschaft.
Art. 28 ist sinngemäss anwendbar. *
4 Die Neuzuteilung mit den bereinigten Rechten und Lasten wird im Grundbuch eingetragen, wenn die dinglich Berechtigten den Neuzuteilungsplan
unterzeichnet haben und dieser öffentlich beurkundet ist.
5 Kommt die Baulandumlegung nach Vereinbarung nicht zum Abschluss, so
wird das Verfahren auf Antrag mindestens einer oder eines Beteiligten durch
Beschluss des Gemeinderates in das öffentlich-rechtliche Verfahren umgewandelt. Das Verfahren beginnt entweder neu oder setzt beim letzten Verfahrensschritt ein, der auf dem Vereinbarungswege durchgeführt wurde.
3. Kapitel: Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und
Ortsbildschutz (3.)
1. Abschnitt: Schutzinstrumente (3.1.)
Art. 31
Kantonaler Schutzzonenplan
1 Im kantonalen Schutzzonenplan werden die zur Erhaltung, Förderung und
Aufwertung der Schutzgegenstände notwendigen Schutzmassnahmen bezeichnet. Dies sind insbesondere ausserhalb der Bauzonen Landschaftsschutzzonen, Naturschutzzonen sowie Natur- und Kulturobjekte; in den Bauzonen Ortsbildschutzzonen von nationaler Bedeutung.
2 Der Schutzzonenplan legt die Schutzzonen flächenmässig fest und bezeichnet die einzelnen schützenswerten Natur- und Kulturobjekte. Der
Schutzumfang und das Schutzziel der Schutzzonen sowie der Natur- und
Kulturobjekte können durch besondere Vorschriften präzisiert werden.
Art. 32
Kommunale Schutzzonenplanung
1 Mit der kommunalen Schutzzonenplanung (Zonenplan Schutz) können
Eigentumsbeschränkungen wie Bauverbote, Abbruchverbote und Baubeschränkungen sowie Vorschriften und Leistungspflichten zur Nutzung, Bewirtschaftung, Bepflanzung, den Zutritt und den Unterhalt erlassen werden.
Art. 33
Kantonale und kommunale Schutzverordnungen
1 Der Inhalt des kantonalen Schutzzonenplanes bzw. des kommunalen Zonenplanes kann in einem bestimmten Gebiet oder für einen bestimmten
Schutzgegenstand mittels Schutzverordnungen präzisiert werden.
2 Die Schutzverordnung besteht aus Karte und besonderen Bestimmungen.
Art. 34
Einzelverfügungen und Vereinbarungen
1 Natur- und Kulturobjekte können auch durch Einzelverfügung oder durch
Vereinbarung mit der Grundeigentümerschaft unter Schutz gestellt werden.
2. Abschnitt: Biotopschutz: Feststellungsverfahren (3.2.)
Art. 35
1 Die kantonalen und kommunalen Behörden beugen möglichen Beeinträchtigungen schützenswerter Biotope7) und Verletzungen der Artenschutzbestimmungen von Art. 20 NHV vor.
2 Biotope werden entsprechend ihrer Dimension und Bedeutung entweder im
Rahmen der kantonalen Schutzzonenplanung (Naturschutzzonen gemäss
Art. 83 Baugesetz) oder aber im Rahmen des Einzelobjektschutzes gemäss
Art. 86 Baugesetz in Verbindung mit Art. 34 dieser Verordnung geschützt.
3. Abschnitt: Fachstellen und Zuständigkeiten (3.3.)
Art. 36
Fachstellen
1 Das Departement Bau und Umwelt bezeichnet eine Fachstelle für Natur
und Landschaft8). *
7) Art. 14 der V über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1)
8) Art. 26 Abs. 1 NHV
Art. 37
Zuständigkeiten
1 Die Zuständigkeiten zum Erlass der Schutzinstrumente im Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz bestimmen sich nach Art. 80 und
88 Baugesetz.
2 Die Fachstelle gemäss Art. 36 ist zur Entscheidung über die Ausrichtung
von Beiträgen des Kantons gemäss Art. 92 Abs. 1 Baugesetz zuständig. Sie
unterstützt ausserdem die Baubewilligungsbehörden sowie die Instanzen
gemäss Abs. 1 in fachlicher Hinsicht.
4. Kapitel: Formelles Bauordnungsrecht (4.)
1. Abschnitt: Baubewilligungspflicht (4.1.)
Art. 38
Bewilligungspflicht
1 Der Bewilligungspflicht gemäss Art. 93 Abs. 1 Baugesetz unterstehen namentlich
a) Hochbauten, einschliesslich Vor-, An- und Aufbauten jeglicher Art;
b) Tiefbauten wie Strassen, Wege, Plätze aller Art, Sport- und Freizeitanlagen, unterirdische Bauten, Schwimmbassins;
c) Eingriffe ins Orts- oder Landschaftsbild wie Terrainveränderungen
und Umgebungsgestaltungen, Campingplätze, Einrichtungen der
Versorgung und Entsorgung, Aussenreklamen;
d) Eingriffe in offene oder eingedolte Wasserläufe und in den Wasserhaushalt des Bodens (Drainagen, Entwässerungen);
e) die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdende Anlagen und
Einbauten wie Einrichtungen zur Wärmeerzeugung, zur Lagerung
und Verarbeitung von feuer- und explosionsgefährlichen sowie umweltgefährdenden Stoffen;
f) die Umwelt belastende Anlagen wie Deponien, Feuerungs- und
Tankanlagen, abwasserproduzierende Einrichtungen, Erdsonden und
Erdkollektoren, Sondier- und Probebohrungen, Sendeanlagen, Lichtanlagen mit erheblichen Auswirkungen;
g) die Umwelt belastende Produktionsanlagen;
h) die Umwelt entlastende Anlagen wie Gewässerschutz- und Kanalisationsanlagen, Lärmschutzanlagen u.ä.;
i) Nutzungsänderungen innerhalb der Bauzonen, welche Auswirkungen
auf die Umgebung oder eine wesentliche Vergrösserung des Benutzendenkreises haben;
k) Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzonen;
l) Abbruch von Bauten und Anlagen;
m) Neuanlagen und Erweiterungen von Flugfeldern und Helikopterlandeplätzen.
2 Betreffen Vorhaben nur Teile einer bestehenden Baute oder Anlage, sind
sie ebenfalls bewilligungspflichtig, sofern sie baupolizeilich oder in ihren
Auswirkungen auf die Umwelt erheblich sind. Die Bewilligungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf provisorische oder mit dem Baugrund
nicht fest verbundene Bauten und Anlagen.
3 Häusergruppen und Weiler9) sind hinsichtlich der Baubewilligungspflicht
den Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung gleichgestellt.
Art. 39
Nicht bewilligungspflichtige Vorhaben
1 Einfache kleine oder nur für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen, die wegen ihrer untergeordneten Bedeutung weder nachbarliche noch
öffentliche Interessen berühren, sind baurechtlich weder melde- noch bewilligungspflichtig.
2 Namentlich gilt dies auf dem gesamten Gemeindegebiet für:
a) Renovationen, die dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber
dem Bestehenden keine nach aussen sichtbare Veränderung mit sich
bringen, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung;
b) Reparatur und Unterhaltarbeiten;
c) mobile Tunnels und nicht fest installierte Treibhäuser mit einer Gesamtfläche von maximal 150 m² für den Gemüse- und Gartenbau
während der Saison;
d) ortsübliche offene Einfriedungen wie Häge, Zäune und dergleichen;
e) * Mauern und geschlossene Einfriedungen, welche eine Höhe von
1,20 m nicht überschreiten, ausserhalb der Bauzone nur Natursteinmauern aus kleinformatigen Steinen bis 1,20 m Höhe;
9) Art. 85 Baugesetz
f) ausser in Schutzzonen und in der näheren Umgebung von Kulturobjekten: einmalige Terrainveränderungen (Aufschüttung, Abgrabung)
bis zu einer maximalen Differenz von höchstens 1,20 m zum gewachsenen Terrain und einer veränderten Bodenfläche von höchstens
200 m² innerhalb der Bauzonen bzw. 500 m² ausserhalb der Bauzonen;
g) das Aufstellen einzelner Mobilheime, Wohnwagen und dergleichen:
1. auf bestehenden, rechtmässig erstellten Abstellflächen während der Nichtbetriebszeit, sofern ausreichend Abstellplätze
für Motorfahrzeuge verbleiben;
2. ausserhalb bewilligter Campingplätze und bestehender, rechtmässig erstellter Abstellflächen für weniger als 20 Tage;
h) ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung:
1. Parabolantennen bis zu 0,85 m Durchmesser, sofern sie bezüglich der Farbgebung dem Hintergrund angepasst werden;
2. Kleinstsende- und Empfangsanlagen für Funkdienste, namentlich sog. Mikro- und Pikozell-Anlagen mit einer Leistung
von weniger als 6 W (ERP);
3. * nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu einer Fläche von 1,50 m²; an Kulturobjekten und in Ortsbildern
von nationaler Bedeutung bis zu einer Fläche von 0,50 m²;
4. Fahnenstangen, Verkehrssignale, Strassentafeln, Strassenbeleuchtungseinrichtungen, Vermessungszeichen, einzelne
Pfähle und Stangen, Messeinrichtungen, Schaltkästen, Hydranten und dergleichen;
i) Gartenschwimmbecken, welche nur für eine begrenzte Dauer des
Jahres aufgestellt bleiben, nicht fest mit dem Erdboden verbunden
sind und keiner bewilligungspflichtigen Terrainveränderung bedürfen;
j) kleinere Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung im ortsüblichen Rahmen, wie Gartenwege, Treppen, Brunnen, kleine Teiche,
Sandkästen, Gartencheminées, Planschbecken, Kinderspielgeräte,
künstlerische Plastiken.
3 Zusätzlich bedürfen in den Bauzonen keiner Bewilligung und keiner Meldung, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung:
a) * mindestens auf zwei Seiten offene, ungedeckte Gartensitzplätze und
Pergolas bis 25 m² Grundfläche;
b) Bauten und Anlagen, die nicht länger als sechs Monate am gleichen
Ort aufgestellt bleiben (Festhütten, Zirkuszelte, Tribünen usw.), zu
beachten ist dabei Art. 15;
c) einzelne Kleinstbauten (Kleintierställe, Fahrradunterstände, Werkzeughäuschen, Hütte für hobbymässige Gartenbewirtschaftung oder
Tierhaltung, usw.) von höchstens 2,50 m Gesamthöhe und einer
Grundfläche von höchstens 6 m²;
d) * Dachflächenfenster (maximal eines je Dachfläche von höchstens
1,50 m² aussen gemessener Fläche);
e) Ersatz von Fenstern, sofern damit keine gegen aussen sichtbaren
Veränderungen verbunden sind.
f) * …
4 Die Errichtung von baubewilligungsfreien Bauten und Anlagen entbindet
nicht von der Einhaltung aller übrigen Vorschriften, insbesondere der Gestaltungs-, Grenzabstands- und Immissionsvorschriften. Die Befreiung erstreckt
sich auf die Pflicht zur Einreichung eines Baugesuchs sowie auf die Visierung und öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens. Falls notwendig, trifft
die Gemeindebaubehörde nach Anhörung der Betroffenen die erforderlichen
Anordnungen.
5 Die Kombination mehrerer bewilligungsfreier baulicher Massnahmen ist
grundsätzlich bewilligungspflichtig.
Art. 40
Bewilligungsfreie Bauplatzinstallationen
1 Die auf dem Baugrundstück erforderlichen Bauplatzinstallationen (Baubaracken, Bautafeln bis zu einer Grösse von 5 m², Krane, Wasser-, Strom- und
Telefonanschlüsse, Toilettenanlagen und dergleichen) gelten mit der Erteilung der Bewilligung für die Dauer der Bauausführung als bewilligt und sind
somit von der selbständigen Bewilligungspflicht befreit.
2 Vorbehalten bleiben die Bewilligungspflicht nach dem Gesetz über die
Staatsstrassen10) sowie eine allfällige Zustimmung für die Inanspruchnahme
öffentlichen Grundes.
3 Die Baubehörden können im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens verlangen, dass ein Bauinstallationsplan zur Genehmigung eingereicht wird.
10)heute: Strassengesetz (StrG; bGS 731.11)
Art. 40a * Solaranlagen
1 … *
2 Solaranlagen auf Dächern und an Fassaden in kommunalen Ortsbildschutzzonen und Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung unterstehen der
Baubewilligungspflicht. *
3 Baubewilligungsfreie Solaranlagen nach Art. 18a des Bundesgesetzes
über die Raumplanung11) sind vor der Ausführung der Baubewilligungsbehörde mit einem kantonalen Formular zu melden. Der Meldung sind ein Situationsplan, ein Anlagenbeschrieb sowie eine Dachaufsicht und ein Dachschnitt respektive eine Fassadenansicht und ein Fassadenschnitt beizulegen. *
4 Baubewilligungsfreie Solaranlagen dürfen ausgeführt werden, wenn die
Baubewilligungsbehörde innert 30 Tagen nach Eingang der Meldung keine
Einwände erhebt.