Loi du 22 octobre 2008 portant:1. promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes,2. sur le droit d'emphytéose et le droit de superficie,3. modificationa) de la loi modifiée du 16 octobre 1934 concernant l'évaluation des biens et valeurs;b) de la loi modifiée du 1er décembre 1936 sur l'impôt foncier;c) de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement;d) de la loi modifiée du 10 décembre 1998 portant création de l'établissement public dénommé «Fonds d'assainissement de la Cité Syrdall»;e) de la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l'acquisition de terrains à bâtir et d'immeubles d'habitation;f) de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain;g) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
Les pouvoirs préemptant et les biens soumis au droit de préemption sont :
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la commune pour les parcelles sises dans les zones de développement au sens de l’article 42 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain,
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la commune pour les parcelles sises dans les zones à restructurer au sens de l’article 55 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain,
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la commune et le Fonds pour le développement du logement et de l’habitat pour les parcelles sises dans les zones de réserves foncières au sens de l’article 97 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain,
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la commune et le Fonds pour le développement du logement et de l’habitat pour les parcelles sises dans les zones d’aménagement différé au sens de l’article 9, paragraphe 1er de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain,
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la commune pour toutes les parcelles non construites situées dans des zones urbanisées ou destinées à être urbanisées sur le territoire communal,
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la commune et le Fonds pour le développement du logement et de l’habitat pour toutes les parcelles situées entièrement ou partiellement dans une bande de cent mètres longeant la limite de la zone urbanisée ou destinée à être urbanisée et située à l’extérieur de ces zones.
Le droit de préemption ne peut être exercé qu’en vue de la réalisation de logements visés par les dispositions relatives aux aides à la construction d’ensembles prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement. Le droit de préemption peut également être exercé en vue de la réalisation de travaux de voirie et d’équipements publics ainsi que de travaux visant à ériger des équipements collectifs conformément aux articles 23 et 24, paragraphe 2 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.
art_4
Le droit de préemption s'applique à toute aliénation à titre onéreux, en ce compris tout apport en société, des biens visés à l'article 3.
Est assimilée à l'aliénation d'un bien susvisé toute convention à titre onéreux opérant une mise à disposition et un transfert de propriété différé.
Ne tombent toutefois pas sous le champ d'application du présent titre:
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les aliénations entre conjoints dans les cas d'exception visés par l'article 1595 du Code civil,
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les aliénations entre concubins ou partenaires légaux,
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les aliénations entre parents ou alliés en ligne directe,
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les aliénations entre parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au quatrième degré inclus,
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les biens faisant l'objet d'une procédure d'expropriation,
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les biens du domaine privé de l'Etat et des communes,
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les aliénations faites à des pouvoirs préemptant définis à l'article 3,
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les cessions de droits indivis et les opérations de partage,
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les ventes publiques,
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les échanges de terrains, avec ou sans soulte, en ce compris les opérations relevant du champ d'application de la loi modifiée du 25 mai 1964 concernant le remembrement des biens ruraux,
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les aliénations faites à et par des promoteurs publics au sens de l'article 16 de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement.
Ne sont en outre pas visées les ventes d'immeubles à construire prévues par les articles 1601-1 à 1601-14 du Code civil.
art_5
Les pouvoirs préemptant définis à l'article 3 sont prioritaires sur tout titulaire d'un droit de préemption conventionnel.
En cas de pluralité de pouvoirs préemptant, l'Etat est prioritaire sur la commune qui est elle-même prioritaire sur le Fonds pour le développement du logement et de l'habitat.
art_6
La réalisation d'une aliénation en violation des dispositions du présent Titre ouvre droit à une action en nullité au pouvoir préemptant lésé afin d'être déclaré judiciairement propriétaire en lieu et place de l'acquéreur aux prix et conditions stipulés dans l'acte annulé.
Cette action se prescrit par deux ans à partir de la date d'enregistrement de l'acte d'aliénation du bien concerné.
Chapitre 2 -Aliénation de gré à gré
art_7
Toute convention portant sur une aliénation visée à l'article 4 est irréfragablement réputée conclue sous condition suspensive de la renonciation à l'exercice du droit de préemption visé à l'article 3.
art_8
Le notaire en charge notifie par envoi recommandé à l'ensemble des pouvoirs préemptant définis à l'article 3, au plus tard deux mois avant la passation de l'acte authentique d'aliénation, copie du compromis ou du projet d'acte d'aliénation, à moins que les pouvoirs préemptant n'aient renoncé à l'exercice de leur droit de préemption.
A défaut, le notaire est passible d'une des peines disciplinaires prévues par l'article 87 de la loi modifiée du 9 décembre 1976 relative à l'organisation du notariat.
Le notaire veillera à communiquer aux pouvoirs préemptant au moins les informations suivantes:
1°l'identité et le domicile du propriétaire;
2°un extrait cadastral récent relatif au bien aliéné, reprenant sa désignation cadastrale et sa superficie;
3°les droits réels et les droits personnels qui y sont attachés;
4°la mention détaillée sinon une copie des éventuelles autorisations de construire et/ou des plans d'aménagement particuliers couvrant le bien aliéné, ainsi que le classement de celui-ci dans le plan d'aménagement général de la commune concernée sur base d'un certificat délivré par cette dernière;
5°l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée;
6°à défaut de prix, la valeur conventionnelle de la contre-prestation stipulée à charge de l'acquéreur.
art_9
Dans le mois de la notification effectuée en application de l'article 8, les pouvoirs préemptant délivrent un avis de réception du dossier de notification au notaire et lui précisent que le dossier est complet.
A défaut de délivrer un avis de réception du dossier de notification au notaire dans le délai imparti, le pouvoir préemptant est considéré renoncer à l'exercice de son droit de préemption.
art_10
Dans le mois suivant la confirmation de la réception du dossier, les pouvoirs préemptant informent le notaire de leur décision d'exercer leur droit de préemption aux prix et conditions mentionnés dans le dossier de notification, sinon à la valeur conventionnelle tel que visée à l'article 8, point 6°.
Le silence du pouvoir préemptant dans le délai susmentionné vaut renonciation à l'exercice de son droit de préemption.
art_11
Dans les trois mois de l'exercice du droit de préemption conformément à l'article 10, l'acte authentique devra être dressé par le notaire en charge.
Dans l'hypothèse où le propriétaire cédant ne signe pas l'acte authentique requis, le pouvoir préemptant concerné est en droit de demander judiciairement, l'exécution forcée de l'opération d'aliénation ou la condamnation du propriétaire cédant au paiement de dommages et intérêts.
art_12
Si la convention visée à l'article 7, ayant donné lieu à renonciation, de la part du pouvoir préemptant, à l'exercice de son droit de préemption, doit être actée devant le notaire, entre les parties originaires, mais à un prix ou à des conditions autres que ceux ayant fait l'objet du dossier de notification transmis par le notaire au pouvoir préemptant, la nouvelle convention donne lieu à une nouvelle procédure de notification.
Les dispositions de l'article 6 sont applicables en cas d'acte authentique dressé en violation des dispositions du présent article.
TITRE 3
Du droit d'emphytéose et du droit de superficie
Chapitre 1er -De l'emphytéose
Section 1re -Dispositions générales
art_13-1
L'emphytéose est un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, moyennant paiement d'une redevance à convenir entre le propriétaire et l'emphytéote, suivant titre constitutif.
art_13-2
Le titre constitutif est revêtu de la forme notariale ou prend la forme d'un acte administratif.
Le titre constitutif est transcrit au bureau de la conservation des hypothèques dans le ressort duquel l'immeuble est situé.
art_13-3
Le droit d'emphytéose ne peut être établi, sous peine de nullité, pour un terme en-dessous de vingt-sept ans, ni excédant quatre-vingt-dix-neuf ans, sauf la faculté de le renouveler expressément, suivant accord entre le propriétaire et l'emphytéote. Dans le cas où l'emphytéose porte sur un immeuble destiné au logement, elle ne peut être établie pour un terme inférieur à cinquante ans.
Le titre constitutif doit indiquer le terme, sous peine de nullité.
art_13-4
Tout titre constitutif doit, sous peine de nullité, comprendre un état des lieux de l'immeuble.
Section 2 -Des droits et obligations de l'emphytéote et du propriétaire
art_13-5
L'emphytéote a la faculté d'aliéner son droit, de l'hypothéquer et de grever l'immeuble de servitudes pendant la durée de l'emphytéose.
art_13-6
L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété de l'immeuble sans pouvoir en aucun cas en diminuer la valeur.
L'emphytéote peut améliorer l'immeuble par des constructions.
Le titre constitutif peut prévoir que l'emphytéote est tenu de faire des constructions dont il aura également la pleine jouissance.
art_13-7
L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble.
Les réparations de toute nature qui se rapportent à l'immeuble et aux constructions sont à sa charge.
Toute perte de l'immeuble ou des constructions est à charge de l'emphytéote, sauf preuve de la force majeure.
art_13-8
L'emphytéote supporte toutes les impositions et taxes sur l'immeuble et sur les constructions.
art_13-9
En cas d'aliénation de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose, l'emphytéote bénéficie d'un droit de préemption sur l'immeuble, à moins que celui-ci ne fasse l'objet d'une vente par adjudication publique ou qu'il ne soit cédé à un membre de la famille du propriétaire parent ou allié jusqu'au quatrième degré inclusivement ou qu'il ne fasse l'objet d'une cession gratuite.
Le propriétaire adresse à l'emphytéote par voie de lettre recommandée l'offre de vente. Dans cette offre, le propriétaire doit avertir l'emphytéote qu'il a le droit de faire une contre-proposition.
L'emphytéote dispose d'un mois pour user de son droit et pour faire éventuellement une contre-proposition. Son silence vaut refus de l'offre. Si l'emphytéote a formulé une demande en obtention d'un prêt auprès d'un établissement financier établi au Grand-Duché, ce délai est prorogé d'un mois. L'immeuble ne peut être vendu à un tiers qu'à un prix supérieur à celui offert par l'emphytéote. Le droit de préemption peut uniquement être exercé si les droits de l'emphytéote portent sur l'ensemble de l'immeuble mis en vente.
En cas de vente de l'immeuble à un tiers acheteur en dépit du droit de préemption existant dans le chef de l'emphytéote, l'emphytéote lésé peut réclamer des dommages intérêts au vendeur.
Section 3 -De la fin de l'emphytéose
art_13-10
L'emphytéose prend fin, entre autres, par:
-
la confusion;
-
la perte totale ou l'expropriation totale de l'immeuble;
-
la prescription extinctive de trente ans.
art_13-11
L'emphytéote peut, jusqu'à l'expiration de son droit, enlever les constructions par lesquelles il a amélioré l'immeuble, à condition de réparer le dommage que cet enlèvement peut causer à l'immeuble.
A l'expiration de son droit, s'il n'a pas usé du pouvoir conféré par l'alinéa 1, l'emphytéote ne dispose plus d'aucun droit sur les constructions.
L'emphytéote ne peut pas enlever les constructions qu'il a été tenu de réaliser.
art_13-12
Sauf disposition contraire du titre constitutif, l'emphytéote ne peut forcer le propriétaire de l'immeuble à payer la valeur des constructions, quelles qu'elles soient, qui se trouvent sur le terrain à l'expiration de l'emphytéose.
art_13-13
A la fin de l'emphytéose, le propriétaire a contre l'emphytéote une action personnelle en dommages-intérêts pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d'entretien de l'immeuble, ainsi que pour la perte des droits que l'emphytéote a laissé prescrire par sa faute.
Chapitre 2 -Du droit de superficie
Section 1re -Dispositions générales
art_14-1
Par dérogation à l'article 552 du Code civil, le droit de superficie est un droit réel, conféré par le propriétaire d'un immeuble à un superficiaire, moyennant paiement d'une contribution financière à convenir entre le propriétaire et le superficiaire, suivant un titre constitutif, autorisant le superficiaire à y ériger des constructions qui seront sa propriété jusqu'à l'expiration du droit de superficie.
art_14-2
Le titre constitutif est revêtu de la forme notariale ou prend la forme d'un acte administratif.
Le titre constitutif est transcrit au bureau de la conservation des hypothèques dans le ressort duquel l'immeuble est situé.
art_14-3
Le droit de superficie ne peut être établi, sous peine de nullité, pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf années, sauf la faculté de le renouveler expressément, suivant accord entre le propriétaire et le superficiaire.
Le titre constitutif doit indiquer le terme sous peine de nullité.
art_14-4
Tout titre constitutif doit, sous peine de nullité, comprendre un état des lieux de l'immeuble.
Section 2 -Des droits et obligations du superficiaire et du propriétaire
art_14-5
Le superficiaire a la faculté d'aliéner son droit, de l'hypothéquer et de grever l'immeuble de servitudes pendant la durée du droit de superficie.
art_14-6
Le superficiaire dispose pleinement, en sa qualité de propriétaire, des constructions faites par lui pendant la durée du droit de superficie.
Il peut notamment les démolir ou les enlever, à condition toutefois de remettre l'immeuble, à l'expiration du droit de superficie, dans l'état où il se trouvait avant la construction.
art_14-7
Le superficiaire jouit pleinement des constructions existantes au jour de la signature du titre constitutif, et dont il n'a pas payé la valeur au propriétaire. Il exerce tous les droits attachés à la propriété de ces constructions sans toutefois pouvoir en aucun cas en diminuer la valeur.
art_14-8
Le superficiaire supporte toutes les impositions et taxes établies sur l'immeuble et sur les constructions.
art_14-9
En cas d'aliénation de l'immeuble faisant l'objet d'un droit de superficie, le superficiaire bénéficie d'un droit de préemption sur l'immeuble, à moins que celui-ci ne fasse l'objet d'une vente par adjudication publique ou qu'il ne soit cédé à un membre de la famille du propriétaire parent ou allié jusqu'au quatrième degré inclusivement ou qu'il ne fasse l'objet d'une cession gratuite.
Le propriétaire adresse au superficiaire par voie de lettre recommandée l'offre de vente. Dans cette offre, le propriétaire doit avertir le superficiaire qu'il a le droit de faire une contre-proposition.
Le superficiaire dispose d'un mois pour user de son droit et pour faire éventuellement une contre-proposition. Son silence vaut refus de l'offre. Si le superficiaire a formulé une demande en obtention d'un prêt auprès d'un établissement financier établi au Grand-Duché, ce délai est prorogé d'un mois. L'immeuble ne peut être vendu à un tiers qu'à un prix supérieur à celui offert par le superficiaire. Le droit de préemption peut uniquement être exercé si les droits du superficiaire portent sur l'ensemble de l'immeuble mis en vente.
En cas de vente de l'immeuble à un tiers acheteur en dépit du droit de préemption existant dans le chef du superficiaire, le superficiaire lésé peut réclamer des dommages et intérêts au vendeur.
Section 3 -De la fin du droit de superficie
art_14-10
Le droit de superficie prend fin, entre autres, par:
-
la confusion;
-
la perte totale ou l'expropriation totale de l'immeuble;
-
la prescription extinctive de trente ans.
art_14-11
A l'expiration du droit de superficie, la propriété des constructions visées à l'article 14-6 passe au propriétaire, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces constructions au superficiaire, qui, jusqu'au remboursement, détiendra un droit de rétention.
art_14-12
Pour les constructions visées à l'article 14-7, le superficiaire ne dispose plus d'aucun droit sur celles-ci à l'expiration du droit de superficie, sans être en droit de réclamer une quelconque indemnité ni prix au propriétaire.
art_14-13
A la fin du droit de superficie, le propriétaire a contre le superficiaire une action personnelle en dommages-intérêts pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d'entretien de l'immeuble ou des constructions existantes au jour de la signature du titre constitutif et dont il n'a pas payé la valeur au propriétaire, ainsi que pour la perte des droits que le superficiaire a laissé prescrire par sa faute.
TITRE 4
De différentes mesures administratives et fiscales
Chapitre 1er -De la taxe communale spécifique sur certains immeubles
art_15
Les communes sont autorisées à établir et à percevoir à leur profit une taxe annuelle spécifique sur les immeubles situés sur leur territoire.
art_16
Sont considérés comme immeubles soumis à la taxe spécifique prévue à l'article 15:
a)les immeubles bâtis ou les parties d'immeubles bâtis destinés au logement ou à l'hébergement de personnes et qui ne sont pas occupés ou utilisés effectivement. L'état de non-occupation d'un immeuble résulte du fait qu'aucune personne n'y est inscrite sur les registres de la population ou qu'aucune personne n'y est recensée en qualité d'occupant d'une résidence secondaire pendant une période de 18 mois consécutifs;
b)les terrains à bâtir non-visés par l'article 104, alinéa 3, point 2 de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain, qui sont depuis trois ans susceptibles de faire l'objet d'une autorisation de construire au sens de l'article 37, alinéa 3, de la prédite loi, et pour lesquels le début des travaux de construction n'a pas eu lieu.
art_17
Est redevable de la taxe spécifique le propriétaire ou, en cas de démembrement du droit de propriété, l'usufruitier ou le titulaire du droit de superficie ou d'emphytéose.
Si plusieurs personnes sont co-titulaires d'un des droits énoncés à l'alinéa 1, elles sont tenues solidairement et indivisiblement au paiement de la taxe spécifique.
art_18
Les communes ont la possibilité de ne pas exiger totalement ou partiellement le paiement de la taxe spécifique, notamment en cas de projet de construction ou d'aménagement aux fins d'occupation, en cas de transfert des droits de propriété, pour l'année au cours de laquelle la vente ou la cession de l'immeuble est constatée par acte authentique et les deux années subséquentes, en cas d'activité agricole à titre professionnel ainsi qu'en cas de réservation d'une place à bâtir ou d'un logement à des fins d'habitation ou d'occupation personnelle par le propriétaire lui-même ou l'un de ses enfants pendant un délai maximum à fixer par voie de règlement communal.