Glarus Nord · 7.1-5 · communal act
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1 Die Nutzungsplanung bezweckt die Wahrung gesunder Lebensbedingungen für die Bevölkerung und eine geordnete Weiterentwicklung des Wohn-, Arbeits- und Erholungsraumes am Südufer des Walensees. 2 Im Vollzug sollen sich die einzelnen Nutzungsinteressen an den geschlossenen Dorfstrukturen, an den beschäftigungsintensiven Betrieben sowie am vielfältigen Dorfleben messen lassen.
1 Der Nutzungsplan (Plandokumente und Vorschriften zusammen) gilt für das ganze Gemeindegebiet. Dessen Wirkung und Verfahren richten sich nach Art. 24 ff. RBG. * 2 Die Nutzungs- und Bauvorschriften sowie die direkt anwendbaren übergeordneten Vorschriften sind anzuwenden: a) beim Erlass und Änderung des Nutzungsplanes; b) beim Erlass und Änderung von Überbauungsplänen; c) bei der Erschliessung von Bauland; d) bei der Erteilung von Baubewilligungen; e) bei der Baukontrolle und Abnahme von Bauten und Anlagen. 3 Die einschlägigen und zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des Bundes und des Kantons bleiben vorbehalten.
1 Der Gemeinderat ist mit dem Vollzug der Nutzungsplanung und der Nutzungs- und Bauvorschriften sowie der Überbauungspläne betraut. Zur Vorbereitung der Geschäfte kann er eine Baukommission bestimmen. 2 Die Baukommission beschafft die notwendigen Grundlagen, prüft diese auf deren Vollständigkeit und Übereinstimmung, bereitet die Baubewilligung vor und besorgt die Baukontrollen und Bauabnahmen.
1 Das Gemeindegebiet wird in die folgenden Nutzungszonen eingeteilt, deren Grenzen in den Nutzungsplänen 1:2'000 bzw. 1:10'000 dargestellt sind: 1. Bauzonen a) Dorfkernzone, 3 Geschosse, DK, braun b) Wohnzone, 2 Geschosse, W2, orange dunkel b1) Wohnzohne mit Überbauungsplanpflicht, orange hell c) Gewerbezone, G3, rot-violett d) Industrie- und Gewerbezone, IG, violett e) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, OE, grau f) Ferienhauszone, FE, hellgelb 2. Landwirtschaftszone, L, grün hell 3. Schutzzonen, S, braunbeige a) Naturschutz, N, grün dunkel b) Gefahrenschutz, G, rot c) Quellwasserschutz, Q, blau dunkel d) See u. Bäche, B, blau hell 4. Übriges Gemeindegebiet, UE, weiss
1 Dorfkernzone bezweckt die Erhaltung des heutigen charakteristischen Dorfkernes mit ihren Einzelbauten. Sie ist für Wohn-, Laden-, Geschäfts- und kulturelle Bauten sowie für wenig störende gewerbliche Bauten bestimmt. 2 Besonders schöne und wertvolle Siedlungsteile oder Einzelbauten kann der Gemeinderat dem Ortsbildschutz gemäss Art. 12 dieser Nutzungsvorschriften unterstellen. Im Einzelfall kann er auch Fachleute beiziehen. 3 Die Dorfkernzone wird gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet.
1 Die Wohnzonen sollen ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. Ausserdem sind Laden- und Gewerbelokale zugelassen, sofern diese die Immissionsgrenzwerte der näheren Umgebung nicht überschreiten. 2 Für die im Nutzungsplan 1:2'000 bezeichneten Neubauquartiere ist vor deren Erschliessung und Überbauung ein Überbauungsplan vorzulegen. 3 Die Wohnzone ist gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet. In den mit Lärm vorbelasteten Gebieten können diese in die Empfindlichkeitsstufe III eingeteilt werden.
1 Sie dient ausschliesslich der Erstellung von Ferienhäusern. Die Erschliessungspflichten werden vollumfänglich den Grundeigentümern überbunden. Der Gemeinderat wälzt sämtliche Kosten, die der Gemeinde allenfalls durch Bau und Unterhalt von Infrastrukturaufgaben erwachsen sowie anfallende Verwaltungskosten, vollumfänglich auf die Grundeigentümer ab. In einem Anhang sind die einzelnen weiteren Verpflichtungen für die Ferienhauszone näher umschrieben. 2 Die Ferienhauszone ist gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet.
1 Die Gewerbezone soll die Mischung von sich gegenseitig verträglichen Wohn-, Arbeits-, Industrie- und Gewerbenutzungen gewährleisten. 2 Für neue und weitergehende Überbauungen ist bei mehr als 1'500 m² gewerblich-industriell oder wohnlich nutzbarer Landfläche ein Überbauungsplan vorzulegen. Dieser hat die Einordnung der Bauten und Anlagen ins Ortsbild sowie die angemessene Rücksichtnahme zwischen angrenzenden Wohn-, Gewerbe- und Industriebauten aufzuzeigen. 3 Bei gemischten Einzelbauten sind Erdgeschosse in der Regel gewerblich und Dachgeschosse vorzugsweise wohnlich zu nutzen. 4 Die Gewerbezone ist gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet.
1 Die Industrie- und Gewerbezone ist für industrielle und gewerbliche Betriebe mit besonderen Anforderungen an den Standort oder an den Betrieb bestimmt. 2 Wohnungen dürfen nur für betrieblich unbedingt an den Standort gebundenes Personal bewilligt werden. Diese sind hinsichtlich Belichtung, Belüftung und Lärm den Wohnanforderungen entsprechend anzuordnen und auszubauen. 3 Störende Eingriffe und schädliche Auswirkungen auf die weitere Umgebung sind durch geeignete Massnahmen zu vermeiden. Die Industrie- und Gewerbezone ist gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe IV zugeordnet.
1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Die öffentliche Zone ist gemäss der Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet.
1 Die Landwirtschaftszone dient der Erhaltung einer lebensfähigen Landwirtschaft. Sie umfasst Land, welches sich für die land- und alpwirtschaftliche Nutzung eignet oder im Gesamtinteresse der Bodenerhaltung dient. 2 In der Landwirtschaftszone sind bodenabhängige land- und alpwirtschaftliche Bauten und Anlagen im betrieblichen Ausmass zugelassen. 3 Die Landwirtschaftszone ist gemäss Lärmschutzverordnung der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet.
1 Die Schutzzonen, wie Ortsbild-, Denkmal-, Umgebungs-, Natur- und Landschaftsschutz, bzw. Gefahren-, Quell- und Grundwasserschutz, ergänzen oder überlagern die übrigen Zonen. 2 Der Gemeinderat kann für diese Schutzzonen ein Schutzinventar erstellen oder die notwendigen Massnahmen, Nutzungs- und Baubeschränkungen in einzelnen Schutzverordnungen regeln. Soweit deren Erlass nicht im übergeordneten Recht vorgeschrieben ist (z.B. Art. 20 Abs. 2 GSchG), werden diese durch Erlass der Gemeindeversammlung Bestandteil des Nutzungsplanes.
1 Der Gemeinderat bezeichnet ein zu erhaltendes Ortsbild und dessen schützenswerte Elemente im Einzelfall und kann diese im Bedarfsfall einer Schutzzone unterstellen. Es können Fachleute beigezogen werden. 2 Innerhalb der geschützten Ortsbilder haben sich Ergänzungsbauten, bauliche Veränderungen und Umgebungsgestaltungen bezüglich Volumen, äusserer Erscheinung, Dach- und Freiraumgestaltung besonders gut ins Ortsbild einzuordnen. 3 Änderungen an den kantonalen Schutzobjekten bedürfen der vorangehenden Bewilligung der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission. *
1 Innerhalb der im Nutzungsplan bezeichneten Gefahrengebiete überlagern Bauzonen, die durch Naturgewalten wie Runsen, Steinschlag und Erdrutsche mässig gefährdet sind, und schränken diese weiter ein. 2 Um den Zugang zu den Bächen offen zu halten, kann der Gemeinderat zusätzliche Baulinien festlegen. Die Baubewilligung kann mit Auflagen verbunden werden, die Bauten und Anlagen vor eindringendem Wasser und Geschiebe weitergehend schützen. 3 Für Bauten und Anlagen, die gemäss Nutzungsplan in der Ferienhauszone Katzenboden, ausserhalb der Bauzonen oder ausserhalb der Gefahrenzonen liegen, ist spätestens mit dem Baugesuch der Nachweis zu erbringen, dass am gewählten Standort keine Naturgefahren zu erwarten sind oder dass solche durch geeignete bauliche Massnahmen abgewendet werden können.
1 Das im Nutzungsplan, Dorfplan 1:2'000 bezeichnete Naturschutzgebiet «Walenguflen» ist als Trockenstandort mit Felsheiden zu erhalten. Pflanzen und Tierwelt sind zu schützen. Das Eindringen von Strassensalz und anderen schädlichen Stoffen ins Gebiet ist zu verhindern. 2 Das im Nutzungsplan, Berggebiet 1:10'000 bezeichnete Landschaftsschutzgebiet ist als grossräumige und vielfältige Berglandschaft zu erhalten. Der naturnahe Bachlauf, sowie das historische Erzbergwerk im Gspon dürfen nicht durch Eingriffe beeinträchtigt werden. 3 Für die Abstimmung von Schutzverordnungen und Massnahmen dieser Schutzgebiete mit den angrenzenden Gemeinden und Kantonen ist der Gemeinderat besorgt.
1 Das übrige Gemeindegebiet umfasst Strassen- und Bahnareale sowie Gebiete die sich für keine spezielle Nutzung eignen. Ausser standortbedingten und bereits bestehenden Bauten sind keine Bauvorhaben gestattet. 2 Die Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung entsprechen denjenigen der angrenzenden Zonen.
1 Zonenschema: Mass DK W2 FE G3 IG OE Geschosszahl 3 2 2 3 -- -- Gebäudeabstand 8 m 8 m 3 m extern: 3/4 der Gebäudehöhe des höheren Gebäudes, jedoch mindestens 8 m extern: 3/4 der Gebäudehöhe des höheren Gebäudes, jedoch mindestens 8 m extern: 3/4 der Gebäudehöhe des höheren Gebäudes, jedoch mindestens 8 m Gebäudehöhe 9 m 6 m 6 m 9 m 11 m Extern wie Nachbarzone Empfindlichkeitsstufe gemäss LSV III II[2] II III IV II[3]
1 Die Erschliessungsanlagen für Verkehr, Wasser, Abwasser, Energie usw. richten sich nach dem Nutzungsplan und den Nutzungs- und Bauvorschriften. Diese Anlagen sind nach den genehmigten Plänen, entsprechend dem Programm und der baulichen Entwicklung zu erstellen, auszubauen und zu unterhalten. 2 Für die Abwasserentsorgung gelten die Bestimmungen des generellen Entwässerungsplanes (GEP) und des Abwasserreglementes. 3 Begriffsschema:
1 Die Anlagen der Groberschliessung werden mit Kreditbeschluss oder Beitragsleistung der Ortsgemeinde, bei ausschliesslich privater Finanzierung spätestens jedoch nach deren Bauabnahme öffentlich (vgl. Begriffsschema). 2 Vorzeitig zu erstellende Anlagen der Groberschliessung sind nach den rechtsverbindlichen Plänen bzw. nach Weisungen und unter Aufsicht des Gemeinderates auszuführen. Bestehende Verpflichtungen Privater bleiben vorbehalten. 3 Öffentliche Anlagen der Groberschliessung sind in ihrem Bestand geschützt und sollen möglichst in öffentlichen Grund zu liegen kommen.
1 Die grundstückinterne Erschliessung in den Bauzonen und die Anlagen der privaten Feinerschliessung bis zu den Anlagen der öffentlichen Groberschliessung (Anschluss ans Gemeindenetz) sind nach den rechtsverbindlichen Plänen, bzw. nach Weisungen und unter Aufsicht des Gemeinderates zu erstellen, auszubauen und zu unterhalten. (vgl. Begriffsschema) 2 In der Regel ist jedes Baugrundstück durch eigene direkte Anschlüsse zu erschliessen. Die Gemeinde ist zu keiner Kostenbeteiligung an solche privaten Erschliessungsanlagen verpflichtet.
1 Die Gemeinde übernimmt Anlagen der Groberschliessung, die noch nicht ihr gehören, in der Regel nur für vollkommen erschlossene und überbaute Bauzonen in ihr Eigentum. 2 Ist die Anlage technisch und baulich nicht einwandfrei unterhalten oder sind mit der bisherigen Leitung besondere Rechte Dritter verbunden, so kann die Gemeinde an die Übernahme der Leitung Auflagen knüpfen, die vom bisherigen Eigentümer der Anlage zu erfüllen sind. 3 Bis zum Zeitpunkt, in dem private Anlagen der Groberschliessung in das Eigentum der Gemeinde übergehen, treffen deren Eigentümer die gleichen Pflichten, wie wenn die Gemeinde die Anlage zu Eigentum übernommen hätte.
1 Grundstücke, welche durch die Erstellung (Neu- und Ausbau) einer öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte und Sondervorteile erfahren oder dadurch von der Pflicht, ähnliche Anlagen selber zu erstellen, entlastet werden, sind beitragspflichtig. 2 Grundstücke, denen besonders grosse Vorteile erwachsen, erhalten einen angemessenen Zuschlag. Wird der Ausbau durch einzelne Verursacher allein hervorgerufen, gehen die Mehrkosten voll zu deren Lasten. 3 Beitragspflichtige, die eine Entlassung von den Beiträgen geltend machen, haben im Einzelnen nachzuweisen, inwieweit das Betreffnis zu der vom Gemeinwesen erbrachten Leistung unangemessen ist.
1 Der Gemeinderat setzt die einzelnen Beiträge an die Erschliessungsanlagen vor deren Bauausführung aufgrund des Kostenvoranschlages innerhalb eines Bauzonen-Perimeter fest. 2 Die Beiträge werden nach Fertigstellung der Erschliessungsanlagen fällig. Zahlungspflichtig ist der jeweilige Eigentümer des Grundstückes im Zeitpunkt der Rechnungsstellung. Mit ihm haftet der frühere Eigentümer während fünf Jahren solidarisch.
1 Veranlasst ein Bauinteressent die Erstellung von Erschliessungsanlagen früher als im Erschliessungsprogramm vorgesehen‚ so hat er die Beiträge zu leisten und die gesamten Kosten zu bevorschussen, 2 Der Gemeinderat überweist eingehende Beiträge den Berechtigten, welche die Erstellungskosten vorgeschossen haben, bis die belegten Nettoanlagekosten ohne Zins zurückerstattet sind.
1 Für den Einkauf und Anschluss an die öffentlichen Erschliessungsanlagen erhebt die Gemeinde eine einmalige Anschlussgebühr. Diese dient zur Finanzierung der gesamten Basiserschliessung sowie der Deckung und Verzinsung der übrigen Erschliessungsinvestitionen (Rückstellungen). 2 Bei Zweckänderungen, An-, Aus- und Aufbauten, sowie beim Wiederaufbau ist die Differenz der Gebühren vor und nach der Bauausführung zu berechnen. 3 Die Anschlussgebühr wird grundsätzlich mit dem Erteilen der Baubewilligung fällig und ist innert 30 Tagen nach Rechnungstellung zu bezahlen. Zahlungspflichtig ist der Eigentümer des angeschlossenen Gebäudes im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung.
1 Für die Benützung und Beanspruchung öffentlicher Anlagen werden wiederkehrende Benützungsgebühren erhoben. Diese dienen für die betrieblichen Aufwendungen bzw. Leistungen für den laufenden Unterhalt inkl. Reparaturen, für die Leistungen der Gemeinde an die entsprechenden Aufwendungen, für Zinsen und Amortisationen von verbleibenden Restschulden, für die Bildung von Rückstellungen sowie von Rücklagen, die nicht der lnvestitionsrechnung belastet werden. 2 Die Benützungsgebühren werden mit Rechnungsstellung fällig und sind innert 30 Tagen zu bezahlen.
1 Für die Erstellung neuer Bauquartiere oder die weitergehende Überbauung auf bereits bebauten Grundstücken ist durch die Grundeigentümer ein Überbauungsplan vorzulegen, der sich in den Rahmen der Gesamtplanung einzufügen hat. 2 Der Überbauungsplan regelt die Erschliessung und Bebaubarkeit eines bestimmt umgrenzten Gebietes mit Hilfe von Strassen-, Bau- und Niveaulinien, Anschluss- und Niveaupunkten und falls erforderlich mit zusätzlichen Vorschriften für besondere Bauweisen. 3 Im öffentlichen Interesse kann der Gemeinderat nebst den ordentlichen Elementen des Überbauungsplanes weitere Elemente der Erschliessung, der Aussenraum- oder der Arealgestaltung nach Anhören der Beteiligten vorschreiben. 4 Für die Anordnung und Durchführung von Landumlegungen gemäss der landrätlichen Verordnung über die Landumlegung ist der Gemeinderat zuständig. 5 Art. 40 RBG ist zu beachten.
1 Ist es angezeigt, den Überbauungsplan innerhalb eines Bauquartieres in Etappen zu unterteilen oder über mehrere Grundstücke auszudehnen; so wird die definitive Abgrenzung durch den Gemeinderat nach Anhören der Grundeigentümer verfügt. 2 Für kleine Überbauungsetappen genügt bis zur definitiven Ausarbeitung eines Überbauungsplanes das Baugesuch mit einem Erschliessungsnachweis für Hinterliegende sowie die Verpflichtung sich später in den Überbauungsplan zu integrieren.
1 Nach Eingang aller zur sachgemässen Beurteilung notwendigen Unterlagen prüft der Gemeinderat, ob die Überbauung in formeller und materieller Hinsicht den besonderen Anforderungen genügt. 2 Der Gemeinderat ist berechtigt, den Überbauungsplan durch einen Fachmann begutachten zu lassen. 3 Der Überbauungsplan tritt mit der Genehmigung und öffentlichen Bekanntmachung des Gemeinderates in Kraft. 4 Auf Antrag des Überbauungspflichtigen kann der Gemeinderat den Überbauungsplan dem Verfahren und der Rechtswirkung des Strassenplanes gemäss Art. 58 ff. des Strassengesetzes unterstellen. 5 Für die Änderung und Aufhebung des Überbauungsplanes ist das gleiche Verfahren gemäss Abs. 3 und 4 dieses Artikels durchzuführen. 6 Art. 24–29 RBG sind unmittelbar anwendbar. *
1 Wird ein grösseres Areal nach einem verbindlichen Gesamtkonzept und im Verfahren des Überbauungsplanes überbaut, so kann der Gemeinderat in den einzelnen Bauzonen und in geeigneter Lage die Geschosszahl um ein Stockwerk erhöhen sowie die internen Gebäudeabstände in Abweichung zu den Bauvorschriften festlegen. Diese Ausnahmen können nur gewährt werden, wenn damit insgesamt ein attraktives Wohn- und Arbeitsumfeld als bei Regelbauweise geschaffen wird. 2 Im Einzelnen müssen bei der Arealgestaltung die folgenden Anforderungen erfüllt sein: a) die zusammenhängende Fläche hat mindestens 1'500 m² zu umfassen; b) die Trennung von Fussgänger- und Fahrverkehr ist zu gewährleisten; c) die Motorfahrzeugabstellplätze sind zusammengefasst und möglichst unterirdisch zu erstellen; d) die Anlage von grösseren zusammenhängenden Grünflächen und Kinderspielplätzen sind zweckmässig und dauernd sicherzustellen; e) die bauliche Gestaltung, Farbgebung und Bepflanzung ist auf eine gute Gesamtwirkung hin auszurichten; f) die sichtbaren Höhen bei Terrassenüberbauungen sind mit Rabatten- und Brüstungsbepflanzungen aufzulockern und als solche dauernd sicherzustellen. 3 Verbindliche Nutzungen und besondere Bauweisen können in Sonderbauvorschriften geregelt und für die nachfolgenden Eigentümer festgehalten werden. Zusätzlich ist ein Erläuterungsbericht und in der Regel ein Arbeitsmodell im Massstab 1:500 einzureichen.
1 Bauten und Anlagen sind direkt an die öffentlichen Erschliessungsanlagen (Strassen, Wasser, Abwasser, Energie usw.) anzuschliessen, soweit die Gesetzgebung nichts anderes zulässt oder bestimmt. Die Anschlussstellen werden vom Gemeinderat gemäss Erschliessungsplan festgelegt. 2 Die Feinerschliessung ab Anschlusspunkt ist Sache des Grundeigentümers und Bauherrn und hat fristgemäss nach den Vorschriften zu erfolgen. 3 Zu Art. 30: Massgebend ist das Erschliessungsreglement. *
1 Bauten und Anlagen haben in Art, Intensität und Auswirkungen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Dasselbe gilt auch für Nutzungsänderungen, die ohne bauliche Vorkehren auskommen.
1 Bauten und Anlagen setzen ein nach Form, Lage und Beschaffenheit geeignetes Baugrundstück voraus. 2 Wenn ein ungünstiger Grenzverlauf dies erfordert, ist eine Grenz- und Lastenbereinigung vorgängig der Baugesuchseingabe durchzuführen. Die Anordnung und Durchführung von Landumlegungen gemäss der Verordnung über die Landumlegung bleibt vorbehalten.
1 Alle Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass die Sicherheit, Gesundheit und das Wohl der Benützer und der Anwohner nicht gefährdet wird. 2 Art. 47 RBG und Art. 67 BauV sind unmittelbar anwendbar. *
1 Die Baulinie bezeichnet den Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber anderen Objekten wie Strassen, Plätzen und Gewässern, bzw. den von Bauten und Anlagen freizuhaltenden Geländeabschnitt. Die Gestaltungsbaulinie bestimmt, dass Bauten und Anlagen mit einer oder mehreren Umrissseiten auf diese zu stellen sind. 2 Sofern rechtsgültige Bau- und Gestaltungsbaulinien sowie Strassenabstände gemäss Art. 70 ff., des kantonalen Strassengesetzes bzw. Abstände zu Gewässern und zu Waldrändern gemäss Art. 53 und 54 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vorliegen, gelten diese ausschliesslich. * 3 Baulinien gehen den ordentlichen Gebäudeabständen vor.
1 Bei offener Bauweise muss der Abstand von Bauten und Anlagen unter sich mindestens 3/4 der sichtbaren Höhe des höheren Gebäudes, aber nicht weniger als 8 m betragen. Eingeschossige Bauten und Anlagen mit einer sichtbaren Höhe bis zu 3.3 m fallen bei der Berechnung des Gebäudeabstandes ausser Betracht. 2 Die Gebäudeabstände werden von den Umfassungswänden an gerechnet. 3 Bei Bauten und Anlagen im bestehenden Dorfgebiet und im Rahmen von Überbauungsplänen kann der Gemeinderat Ausnahmen von diesen Abständen bewilligen, soweit kein öffentliches Interesse dagegen steht. 4 Der Gebäudeabstand ist auch für den Fall von nachbarlich vereinbarten Näherbaurechten einzuhalten.
1 Der Baukörper wird durch die zonenentsprechenden Vollgeschosse gemäss Art. 3 dieser Bauordnung sowie durch die maximalen Gebäudehöhen, der Höhenlage des Erdgeschosses und der Dachraumbegrenzung gemäss den nachfolgenden Art. 39, 40 und 41 bestimmt. 2 Als anrechenbares Vollgeschoss zählt jedes Stockwerk, dessen Decke bzw. Fussboden, jeweils oberkant gemessen, im Mittel mehr als 1.5 m über dem Niveaupunkt bzw. mehr als 1.5 m unter der effektiven Gebäudehöhe liegt.
1 Als Gebäudehöhe gilt die absolute Höhe (Schnittpunkt Dachhaut oberkant und Umfassungswände ausserkant) über dem Niveaupunkt. Sie findet zusammen mit der Dachraumbegrenzung Anwendung. Bei Terassenbauten und höhenmässig gestaffelten Bauten gilt diese über der Niveaulinie. 2 Die maximale absolute Gebäudehöhe beträgt in den Zonen: a) W2 und FE: 6 m b) DK und G: 9 m c) IG: 11 m
1 Der massgebende Erdgeschossfussboden (Decke o.k.) darf nicht höher als 1.5 m m über dem Niveaupunkt liegen. 2 Der Niveaupunkt liegt in der Mitte des Gebäudes auf dem gewachsenen Boden (Projektion des Schwerpunktes des Gebäudeumrisses) und wird für jeden Baukörper gesondert bestimmt. 3 Als Niveaulinie ist bei Terrassenbauten oder höhenmässig gestaffelten Baukörpern der gewachsene Terrainverlauf in der Falllinie und in Zeilen- oder Reihenmitte der Bauten massgebend. 4 Bei hohem Grundwasserspiegel und in extremen Hanglagen legt der Gemeinderat den Niveaupunkt im Einzelfall entsprechend fest 5 Der Niveaupunkt und die Niveaulinie sind zu verpflocken, bezüglich eines Fixpunktes zu versichern und mit der Meereshöhe zu bezeichnen.
1 Alle Dach- und Bauteile sind mindestens um das Mass über der zulässigen, absoluten Gebäudehöhe von der Fassade zurückzuversetzen. 2 Davon ausgenommen sind die Giebelwände eines Satteldaches gleicher Neigung mit einer Giebelhöhe von maximal 4 m, sowie Kamine und Dachaufbauten gemäss nachfolgendem Art. 40.