Zürich (city) · 701.380 · decree
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Zweck Der Gestaltungsplan Löwenbräuareal bezweckt, eine gemischte Nutzung des Grundstückes mit Gewerbe-,– Büro- und Wohnbauten einerseits und Räumen für kulturelle Nutzungen andererseits zu ermöglichen; die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung von– städtebaulich erwünschten Hochhäusern an geeigneten Standorten zu schaffen;
Geltungsbereich und Bestandteile 1Für das im Plan bezeichnete Gebiet im Halte von 11 303 m2 an der Limmatstrasse zwischen der Gerstenstrasse und dem Dammweg wird ein Privater Gestaltungsplan im Sinne der §§ 83 und 85f des Planungs- und Baugesetzes (PBG) festgesetzt, welcher der Zustimmung des Gemeinderates der Stadt Zürich bedarf. 2Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachstehenden Vorschriften und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:500.
Geltendes Recht 1Im Gestaltungsplangebiet gelten die nachstehenden Vorschriften. Vorgehendes kantonales Recht und Bundesrecht bleiben vorbehalten. 2Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie die Wirkungen der Baulinien an der Limmatstrasse, der Gerstenstrasse und dem Dammweg suspendiert. 3Die zulässige Kubatur eines für die Bewilligung von Hochhäusern allenfalls erforderlichen Vergleichsprojektes im Sinne von § 30 Abs. 2 ABV bestimmt sich nach der jeweils geltenden Bau- und Zonenordnung.
Schutzobjekte 1Im Gestaltungsplangebiet befinden sich folgende Schutzobjekte: Stahlsilo a– Hochkamin b– Brauereihof c– Brauerei-Hauptgebäude d– Fasslager I e– Fasslager II f– Alte Werkstätten g– Flaschengeschäft h– 2Massgebend für den Schutz dieser Bauten und Anlagen sind der Stadtratsbeschluss Nr. 103 vom 26. Januar 2005 und der zugehörige Unterschutzstellungsvertrag vom 23. Dezember 2004.
Gebäudemantel 1Der Gebäudemantel ergibt sich aus den im Plan 1:500 eingezeichneten Baubereichen und den dort eingetragenen maximalen Höhenkoten. 2Im Bereich der Aufstockung an der Kreuzung Limmatstrasse/ Gerstenstrasse sind ab einer Gebäudehöhe von 16 m Auskragungen gemäss Bezeichnung im Plan in den öffentlichen Grund und über die Baulinie hinweg zulässig. Vorbehalten bleibt die Erteilung der entsprechenden Bewilligungen bzw. Konzessionen durch die zuständigen Behörden. 3Im Bereich des Dammweges sind ab einer Gebäudehöhe von 6 m Auskragungen unbeachtlich des Wegabstandes innerhalb des Gebäudemantels zulässig.
Abweichungen vom Gebäudemantel 1Besondere Gebäude im Sinne des PBG dürfen ausserhalb des Gebäudemantels erstellt werden; ihre Grundfläche ist auf maximal 5% der Grundstückfläche beschränkt. 2Im Rahmen von § 260 Abs. 3 PBG dürfen Gebäude und Gebäudeteile über den Gebäudemantel hinausragen. Als Dachaufbauten zulässig sind Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie mit einer maximalen Höhe von 1.20 m sowie technische Aufbauten wie Kamine, Abluftrohre, Liftaufbauten, Treppenhäuser, Oblichter und dergleichen. 3Auf Hochhäusern sind Dachaufbauten nur innerhalb des Gebäudemantels zulässig. 4Untergeschosse sind vorbehältlich Art. 13 Abs. 2 dieser Vorschriften ausserhalb des Gebäudemantels zulässig.
Abstände und Bauweise 1Für die Mindestgebäudeabstände sind bei Gewährleistung einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG die Begrenzungen der Baubereiche massgebend. 2Gegenüber dem Dammweg gilt bis zu einer Gebäudehöhe von 6 m ein minimaler Wegabstand von 2.5 m. 3Die geschlossene Bauweise ist gestattet.
Geschosszahl und Hochhäuser 1Innerhalb des Gebäudemantels sind mit Ausnahme der Hochhäuser nach Abs. 3 maximal 7 Vollgeschosse zulässig. 2Es sind keine Dachgeschosse zulässig. 3Hochhäuser sind in den entsprechenden, im Plan 1:500 angelegten Baubereichen zulässig. Im Übrigen gelten die §§ 282 ff PBG und § 30 ABV.
Ausnützung 1Es ist eine anrechenbare Gesamtnutzfläche von maximal 31 400 m2 zulässig. 2Zusätzlich zu Abs. 1 ist an der Ecke Limmat-/Gerstenstrasse eine Aufstockung mit einer zusätzlichen Nutzfläche von 680 m2 nach Massgabe von Art. 10 Abs. 4 zulässig. 3Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen, unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden. Entsprechende Flächen in ersten Untergeschossen sind nicht anrechenbar.
Nutzweise 1Mindestens 6000 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche (Art. 9 Abs. 1) müssen Wohnzwecken dienen. 275285 273 AU1138 AU1867 AU1868 AU6212 AU6448 AU6213 AU3432 AU6625 MM 100005 100007 100008 100009 100010 100011 MM 1 MM 100019 Durchgang (an Mast, 2m ab Boden) MM 100006 (an Kängel) MM 100003 (an Vordach) MM 100004 (an Vordach) 600,350 (an Käng (an FB +12.07 S i h l q u a i L i m m a t s t r a s s G e r s t e n s t r a s s e Parzelle AU6624 Hochhaus 1 474.00 m.ü.M e Aufstockung (Art 9 Abs.2) 428.35 m.ü.M x 403.35 müM Ersatz Fluchttreppe Gebäudehöhe 424.00 müM L i m m a t Neubau West 428.35 m.ü.M 425.00 m.ü.M 418.00 m.ü.M 421.00 m.ü.M Neubau Mitte 428.00 m.ü.M f g h Neubau Erschliessung Kunst 414.00 m.ü.M Auskragung (Art. 5 Abs. 2) 1.50m 1.50m 265 257259267 AU1139 AU5412 AU4786 AU5410 AU3433 AU6624 100012 100013 MM 100014 (an Geländer)(an Kängel) 00018 MM 100020 MM 100021 Durchgang Durchgang MM 100001 (Stirnseite Leuchtreklame) MM 100000 (an Kängel) MM 100002 (an Tafel) 682200,249200 800,350 el) (an Stahlträger) (an Kängel) MM 100015 (4 OG) MM 100016 (an Kängel) MM 100017 Kängel) (an Stange) MM 100022 100023 (an Röhre) MM 100024 (an Röhre) MM 100025 KAMIN e D a m m w e g KAMIN Hochhaus 2 441.00 m.ü.M Baubereich Neubauten Schutzobjekte (gemäss Schutzvertrag) a Stahlsilo b Hochkamin c Brauereihof d Brauereihauptgebäude e Fasslager I f Fasslager II g Alte Werkstätten h Flaschengeschäft Perimeter Gestaltungsplan Aufstockung 424.00 müM d b a c Auskragung / Arkade x 403.85 müM FESTLEGUNGEN: Bereich für Hauptverkehrserschliessung, Tiefgaragenzufahrt Öffentliche Fussgängerverbindung Städtebauliche Vision Swissmill gemäss städtebaulichem Leitbild "Löwenbräu / Swissmill", Okt. 2004 N INFORMATION: Baumreihe (Lage schematisch) rechtskräftige Baulinien 424.00 m.ü.M Neubau Ost 428.00 m.ü.M 437.00 m.ü.M Auskragung (Art. 5 Abs. 3) a-h Baubereich Hochhäuser °f3 2.50m mit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss PBG § 85 Massgebend für die Rechtsverbindlichkeit ist der Plan im Masstab 1:500 Privater Gestaltungsplan Löwenbräuareal Zürich-Aussersihl 5 100 20m 2Mindestens 4500 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche (Art. 9 Abs. 1) müssen kulturellen Nutzungen dienen. 3Vom Erdgeschoss müssen mindestens 1600 m2 der anrechenbaren Gesamtnutzfläche (Art. 9 Abs. 1) für solche Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Einrichtungen verwendet werden, die quartierbezogen oder für das Quartier von Nutzen sind. Dazu zählen auch Kunstgalerien. 4Die zusätzliche Nutzfläche nach Art. 9 Abs. 2 darf ausschliesslich einer nicht kommerziellen, kulturellen Nutzung dienen. Ein Abtausch mit einer anderen Nutzung ist zulässig, wenn im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für die Aufstockung nachgewiesen werden kann, dass sich die zu diesem Zeitpunkt ausgewiesene Fläche für kulturelle, nicht kommerzielle Nutzungen andernorts auf dem Areal um 680 m2 vergrössert. 5Die restliche anrechenbare Gesamtnutzfläche darf für Dienstleistungen und gewerbliche Nutzungen verwendet werden. 6Die Nutzungen nach den Absätzen 2, 3 und 4 hievor können frühestens 10 Jahre nach Inkraftsetzung des Gestaltungsplanes durch eine andere nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan zulässige Nutzweise ersetzt werden. Dabei darf das Mass von 1200 m2 anrechenbarer Gesamtnutzfläche für die nach Abs. 3 zulässige Nutzung im Erdgeschoss nicht unterschritten werden. 7Bei etappenweiser Realisierung dürfen vorweg 50% der nach Art. 9 Abs. 1 gesamthaft zulässigen Gesamtnutzfläche für Nutzweisen im Sinne von Abs. 5 hievor hergerichtet bzw. beibehalten werden. Ist diese Fläche erreicht, setzt die Bewilligung weiterer Nutzungen nach Abs. 5 hievor eine verhältnismässige Aufteilung der neuen Flächen auf die übrigen zulässigen bzw. vorgeschriebenen Nutzweisen voraus.
Empfindlichkeitsstufe Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (Stand am 5. Oktober 2004).
Einordnung 1Bauten, Anlagen und Umschwung müssen im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen besonders gut gestaltet sein. 2Die geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten sind weiterzuführen; gegenüber den Hauptfassaden zurückgesetzte Geschosse sowie Steildächer sind nicht zulässig.
Freifläche 1Innerhalb des Plangebietes gilt eine Freiflächenziffer im Sinne von § 257 PBG von 20%. 2Der Bereich zwischen den Fassaden und der Grundstücksgrenze an der Limmatstrasse darf nicht unterkellert werden. 3Längs der Limmatstrasse sind Bäume zu pflanzen.
Ökologischer Ausgleich 1Bauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den ökologischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen Verordnung über den Natur- und Heimatschutz zu optimieren. 2Mit der Überbauung und Umgebungsgestaltung ist der Meteorwasserversickerung in Anwendung von Art. 7 des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes Rechnung zu tragen. 3Bei Neubauten sind horizontale Dachflächen, ausser bei besonderen Gebäuden, kleineren Dachaufbauten etc. extensiv zu begrünen, sofern sie nicht als begehbare Terrassen ausgestaltet werden.
Parkplätze 1Die Parkplatzzahl berechnet sich nach der städtischen Parkplatzverordnung in der Fassung vom 11. Dezember 1996 mit den folgenden Abweichungen: Für das Gestaltungsplangebiet gilt ein reduzierter Maximal-– wert von 55% des Normalbedarfs im Sinne von Art. 5 Abs. 1 und 2 PPV; der Normalbedarf für kulturelle Nutzungen berechnet sich– nach dem Ansatz 1 Personenwagenabstellplatz pro 100 m2 Geschossfläche; der Pflichtanteil nach Art. 6 PPV für Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft beträgt dabei 50% des Minimalbedarfes gemäss Art. 5 Abs. 1 PPV; nach Abzug der nach Art.– 4 und 5 PPV für die Wohnnutzung erforderlichen Personenwagenabstellplätze und der nach Art. 6 PPV errechneten Parkplätze für Besucherinnen/ Besucher sowie Kundschaft werden die restlichen Abstellplätze der Nutzweise «Beschäftigte» zugeordnet. Innerhalb dieser nutzungsspezifischen Zuordnung können die Parkplätze frei genutzt werden; nebst den Abstellplätzen für Besucherinnen/Besucher so-– wie Kundschaft sind auch diejenigen für die Wohnnutzung besonders zu bezeichnen; die Abstellplätze für Besucherinnen/Besucher sowie Kund-– schaft dürfen nicht fest vermietet oder zugewiesen werden. 2Die Abstellplätze, ausgenommen jene für Anlieferung und Besucherinnen/Besucher sowie Kundschaft, sind unterirdisch anzuordnen. 3Im geschützten Hofraum c dürfen keine oberirdischen Besucherparkplätze erstellt werden. 4Im Plangebiet sind in angemessener Anzahl und in Eingangsnähe Abstellplätze für Fahrräder bereitzustellen.
Verkehrserschliessung 1Die Hauptverkehrserschliessung erfolgt über den im Plan bezeichneten Bereich. 2Ausserhalb dieses Bereichs sind nur Nebenerschliessungen gestattet.
Energie 1Für Neubauten darf der Heizwärmebedarf die um 10% reduzierten Werte gemäss den Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht überschreiten. 2Im Rahmen des Energiekonzeptes zu den Neu- und Umbauten ist die Verwertung der auf dem benachbarten KVZ-Areal (Kat. Nr. 6215) anfallende Abwärme zu prüfen.
Aufhebung des Gestaltungsplanes Löwenbräu/ CMZ Areal vom 1. Dezember 1993 Mit der Festsetzung des vorliegenden Gestaltungsplanes wird der private Gestaltungsplan Löwenbräu/CMZ-Areal gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 1. Dezember 1993 aufgehoben.
Inkraftsetzung Der Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung durch den Stadtrat in Kraft.1 1 Genehmigt durch die Baudirektion des Kantons Zürich am 26. Januar 2007; Inkraftsetzung auf den 26. April 2008