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22 provisions
Art. 1 A. Einleitung
1 Zur aktiven Liegenschaftspolitik der Stadt Schaffhausen als Baurechtgeberin (nachfolgend Stadt genannt) gehört seit mehreren
Jahrzehnten auch die Abgabe stadteigener Grundstücke im Baurecht. Teil der Immobilienstrategie der Stadt ist es, dass Baurechte
für Grundstücke vergeben werden sollen, die einen strategischen
Wert für die Stadt haben oder die zur gezielten Entwicklung der
Stadt beitragen. Die vorliegenden Richtlinien halten die Praxis zur
Baurechtsvergabe fest.
2 Zur Erhaltung des Baurechts als flexibles Instrument der Bodenpolitik kann bei der Vergabe von Baurechtsgrundstücken in Ausnahmefällen von den Richtlinien abgewichen werden. Beantragt
der Stadtrat dem Grossen Stadtrat eine Abweichung, so legt er
dies in der Baurechtsvorlage unter Angabe der Gründe dar.
Liegenschaftspolitik
Propose a changeArt. 2 Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 2
1 Die Kompetenz zur Vergabe von Grundstücken im Baurecht steht
gemäss Art. 27 Abs. 1 lit. d der Stadtverfassung vom 25. September 2011 dem Grossen Stadtrat zu. Vorbehalten ist eine allfällige
Kompetenz des Stadtrates zur selbständigen Vergabe und Verlängerung von Baurechten gemäss der Stadtverfassung.
2 Der Grosse Stadtrat entscheidet auf Antrag des Stadtrates.
Propose a changeArt. 3
1 Das Baurecht richtet sich nach den Art. 675 und 779 ff. des Zivilgesetzbuches (ZGB).
2 Die Vergabe von Baurechtsgrundstücken erfolgt durch den Abschluss von Baurechtsverträgen zwischen der Stadt und den Baurechtnehmern/den Baurechtnehmerinnen. Die Baurechte werden
als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.
3 Ohne gegenteilige Vertragsbestimmungen sind die Baurechte als
sogenannte selbständige Baurechte übertragbar und vererblich.
Weisen sie eine Dauer von mindestens 30 Jahren auf, werden sie
als Grundstücke im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB im
Grundbuch eingetragen.
4 Durch den Grundbucheintrag werden die Baurechtnehmer/die
Baurechtnehmerinnen für die Dauer der Baurechtsverträge Eigentümer/Eigentümerinnen der auf den Baurechtsgrundstücken errichteten und bestehenden Bauten und Anlagen. Das Baurechtsland
verbleibt im Eigentum der Stadt.
5 Für die Baurechtsgrundstücke haben die Baurechtnehmer/die
Baurechtnehmerinnen für die Dauer der Baurechtsverträge einen
Baurechtszins zu entrichten.
6 Nach Ablauf der in den Baurechtsverträgen vereinbarten Vertragsdauer fallen die auf den Baurechtsgrundstücken errichteten
Bauwerke ins Eigentum der Stadt (sog. Heimfall). Die Baurechtsberechtigten haben Anspruch auf eine angemessene Heimfallentschädigung, wenn dies im Baurechtsvertrag ausdrücklich geregelt
ist. Es gelten die Bestimmungen Art. 779d, 779f und 779g ZGB.
Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach den vertraglichen
Bestimmungen. Vorbehalten bleibt die Verlängerung des Baurechtsvertrags.
Vergabekompetenz
Erläuterungen
zum Baurecht
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 3
Propose a changeArt. 4 B. Ausschreibung und Vergabeprozess
1 Kleinere Baurechtsgrundstücke für Wohnbauten können ohne
Ausschreibung vergeben werden. Grössere Grundstücke für
Wohnbauten bedürfen vorgängig einer Vergabe der öffentlichen
Ausschreibung zwecks Durchführung eines Wettbewerbes.
2 Der Stadtrat ist verpflichtet, dem Grossen Stadtrat die Ausschreibungsbedingungen bzw. die Vergabekriterien vor Durchführung
des Wettbewerbs zum Beschluss vorzulegen. Der Grosse Stadtrat
entscheidet über die Vergabe abschliessend mit Abnahme der
Ausschreibungsbedingungen bzw. der Vergabekriterien und der
Festlegung der Baurechtsparameter.
3 Die Durchführung eines anschliessenden Wettbewerbes sowie
der Zuschlag des Baurechtes obliegen dem Stadtrat.
4 Bei Vergabe an gemeinnützige Wohnbauträger1 wird der Wettbewerb in der Regel durch diese durchgeführt.
5 Sofern dem Stadtrat eine eigenständige Kompetenz zur Vergabe
von Baurechten gemäss Stadtverfassung zukommt, so entfällt die
Pflicht zur Genehmigung der Ausschreibungsbedingungen bzw. der
Vergabekriterien durch den Grossen Stadtrat gemäss Abs. 2.
6 Baurechtsgrundstücke für Dienstleistungs-, Industrie- und Gewerbebauten werden unabhängig von ihrer Grösse unter Berücksichtigung des volkswirtschaftlichen Nutzens vergeben.
7 Für die Vergabe von Baurechtsgrundstücke für Sport, Kultur,
Landwirtschaft oder andere Nutzungen im öffentlichen Interesse
können einzelfallweise andere Vorgaben definiert werden.
Propose a changeArt. 5
Die Ausschreibungsunterlagen enthalten Informationen über
- die Lage und Grösse der Baurechtsgrundstücke,
- den Beschrieb der Baurechtsgrundstücke,
- den Erschliessungsgrad der Baurechtsgrundstücke,
- die vorgesehene Baurechtsdauer,
- die aktuellen Baurechtslandwerte,
1 Die Anforderungen an gemeinnützige Wohnbauträger sind erfüllt, wenn
der Baurechtsnehmer ein gemeinnütziger Wohnbauträger gemäss Art. 36 ff.
der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFV;
SR 842.1) ist oder wegen Gemeinnützigkeit steuerbefreit ist.
Ausschreibung
und
Vergabeprozess
a) für
Wohnbauten
b) für
Dienstleitungs-,
Industrie- und
Gewerbebauten
c) für übrige
Bauten
Ausschreibungsunterlagen
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 4
- die aktuellen Substanzwerte bestehender Bauten und Anlageteile auf den Baurechtsgrundstücken,
- die vorgesehene Höhe des Baurechtszinses,
- die vorgesehenen Anpassungsmodalitäten des Landwertes,
- die vorgesehenen Modalitäten der Heimfallentschädigung
nach Ablauf der Vertragsdauer und
- die vorgesehene Verteilung anfallender Grundbuchgebühren,
Vermessungskosten und Kosten der Liegenschaftsbewertung
und
- die Beurteilungskriterien.
Propose a changeArt. 6 C. Inhalt der Baurechtsverträge
Die nachfolgenden Bestimmungen regeln die inhaltliche Ausgestaltung der zentralen Vertragsbestandteile beim Abschluss von Baurechtsverträgen. Der Stadtrat erlässt basierend auf diesen Richtlinien Allgemeine Baurechtsbedingungen der Stadt Schaffhausen
(AGBB), welche jeweils Bestandteil des Baurechtsvertrages bilden.
In die Baurechtsverträge können von Fall zu Fall zusätzliche Bestimmungen aufgenommen werden.
Propose a changeArt. 7
Für Baurechtsvergaben ausschliesslich an gemeinnützige Wohnbauträger können in den Allgemeinen Baurechtsbedingungen der
Stadt Schaffhausen (AGBB) zusätzlich zu den in den Art. 13-16 geregelten Punkten bezüglich gemeinnütziger Wohnbauträger spezielle Regelungen getroffen werden, namentlich gemäss den Vorgaben des Bundesgesetzes über die Förderung von preisgünstigem
Wohnraum (WFG, SR 842) sowie der dazugehörigen Ausführungsbestimmungen. Die Regelungen gemäss Art. 13-16 dürfen
dabei nicht tangiert werden.
Propose a changeArt. 8
1 Baurechtsverträge für Wohnbauten werden in der Regel für eine
Dauer von 100 Jahren, Baurechtsverträge für Dienstleistungs-, Industrie-, Büro- und Gewerbebauten für eine Dauer von 30 bis 60
Jahren abgeschlossen.
2 Die Baurechtsberechtigten sind zu verpflichten, bis spätestens
neun Monate nach dem Zuschlag des Baurechts durch die zuständige Behörde entweder eine bewilligungsfähige Baueingabe oder
einen genehmigungsfähigen Quartierplan einzureichen. In diesem
Inhalt im
Allgemeinen
gemeinnützige
Wohnbauträger
Dauer
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 5
Falle hat die Baurechtsberechtigte die bewilligungsfähige Baueingabe bis spätestens neun Monaten nach Rechtskraft des Quartierplans einzureichen. Ebenso sind Baurechtsberechtigte zu verpflichten, mit den Bauarbeiten spätestens sechs Monate nach Erhalt der
rechtskräftigen Baubewilligung zu beginnen. Sofern dies nicht erfolgt, ist die Stadt berechtigt, den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen, indem sie die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten
und Pflichten auf sich selber verlangt.
3 Die Baurechtsberechtigten sind zu verpflichten, der Stadt im Falle
einer vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses gemäss
Art. 8 Abs. 2 eine Entschädigung in der Höhe von mindestens
Fr. 5000.- zu entrichten. Die Höhe des Betrages kann in Abhängigkeit zum Aufwand der Stadt auch erhöht werden. Sie wird jeweils
im Einzelfall vertraglich festgelegt.
Propose a changeArt. 9
Zur Festlegung des Umfangs und der Lage der Baurechtsgrundstücke ist den Baurechtsverträgen als integrierender Bestandteil
ein Situationsplan oder eine Messurkunde des Kantonalen Vermessungsamtes mit Eintrag der Baurechtsflächen beizufügen.
Propose a changeArt. 10
1 Die Nutzung nicht bebauter Flächen der Baurechtsgrundstücke
und der Bezug von Früchten darauf stehender Bäume, Büsche,
Sträucher und dergleichen ist den Baurechtsberechtigten vertraglich zuzusichern.
2 Die Baurechtsberechtigten sind zu verpflichten, nicht bebaute Flächen der Baurechtsgrundstücke auf eigene Kosten in stets einwandfreiem Zustand zu halten und insbesondere den Astschnitt der
Bäume, Büsche, Sträucher und dergleichen – die weiterhin im Eigentum der Stadt verbleiben – vorzunehmen.
Propose a changeArt. 11
1 Zur Ermittlung der Baurechtslandwerte ist eine Bewertung der
Grundstücke durch das Amt für Grundstückschätzungen vorzunehmen.
2 Für bestehende Bauten und Anlageteile sind in den Baurechtsverträgen die durch das Amt für Grundstückschätzungen ermittelten
Verkehrswerte aufzunehmen.
3 Für gemeinnützige Wohnbauten ist die Landwertermittlung gemäss Abs. 1 und 2 basierend auf der Kostenmiete vorzunehmen.
Definition der
Baurechtsfläche
Unbebaute
Flächen der
Baurechtsgrund
stücke
Landwert
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 6
4 Die auf dem Grundstück erstellten Kunstbauten, Bepflanzungen,
Oberflächenversiegelungen und dergleichen, werden beim Verkehrswert berücksichtigt.
Propose a changeArt. 12
1 Der Baurechtslandwert wird erstmals fünf Jahre nach Baurechtsbeginn den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise zu 100 % angepasst.
2 Der Baurechtslandwert wird alle zehn Jahre und erstmals zehn
Jahre nach Baurechtsbeginn mittels Neuschätzung durch das Amt
für Grundstückschätzung angepasst.
3 Zudem wird der Baurechtslandwert fünf Jahre nach jeder Neuschätzung den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise zu 100 % angepasst.
4 Zum Zeitpunkt des Erlasses der Richtlinien bestehende Baurechtsverträge, die eine andere Regelung enthalten, werden nach
Möglichkeit angepasst. Als aktuelle Landwerte werden die durch
das Amt für Grundstückschätzungen ermittelten Landwerte eingesetzt.
Propose a changeArt. 13
1 Der jährlich geschuldete Baurechtszins wird basierend auf dem
Landwert multipliziert mit dem massgeblichen Zinssatz berechnet.
Der massgebliche Zinssatz besteht aus dem Basiszins zuzüglich
dem Risikozuschlag, abzüglich eines allfälligen Rabattes. Für gemeinnützige Wohnbauten beträgt der massgebliche Zinssatz maximal 5.0 %.
2 Als Basiszins wird der aktuelle Referenzzinssatz gemäss Art. 12a
der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (VMWG; SR 221.213.11) verwendet. Der
Basiszins beträgt mindestens 1.50 %. Für den Fall, dass der erwähnte Referenzzinssatz im Mietrecht aufgehoben werden sollte,
haben die Parteien im gegenseitigen Einvernehmen einen neuen
Zinssatz zu vereinbaren, der mit dem bisherigen Zinssatz vergleichbar ist.
3 Zuzüglich zu den Baurechtszinsen fällt eine jährliche Gebühr für
den Verwaltungs- und Bewirtschaftungsaufwand von Fr. 250.-- bei
einer Parzelle bis 1000 m2 bzw. von Fr. 500.-- bei über 1000 m2 an.
Die Gebühr wird alle fünf Jahre vom Stadtrat angepasst.
4 Der Baurechtszins wird halbjährlich vorschüssig auf Rechnungsstellung der Stadt zur Zahlung fällig.
Landwertanpassung
Berechnung des
Baurechtszinses
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 7
5 Die Zinspflicht beginnt mit dem Eintrag des Baurechts im Grundbuch, spätestens aber 12 Monate nach der Vergabe des Baurechts.
Propose a changeArt. 14
1 Zum Basiszins wird ein Risikozuschlag nach Kategorie der Baute
wie folgt addiert:
a) für nicht gemeinnützige Wohnbauten: 0.50 % bis 0.75 %
b) für gemeinnützige Wohnbauten: 0.25 % bis 0.50 %
c) für reine Bürobauten: 0.50 % bis 1.00 %
d) für Gewerbe- und Industriebauten: 0.75 % bis 1.50 %
2 Für Spezialbauten wie zum Beispiel Sportanlagen wird der Risikozuschlag einzelfallweise festgelegt.
Propose a changeArt. 15
Basierend auf der Kategorie der Baute werden folgende Rabatte
auf dem Baurechtszins gewährt:
a) für nicht gemeinnützige Wohnbauten: 0 %
b) für gemeinnützige Wohnbauten: 25 %
c) für Dienstleistungs-, Industrie und Gewerbebauten: für die ersten zehn Jahre nach der erstmaligen Vergabe (ohne Baurechtsverlängerung) 25 %, ab dem 11. Jahr 0 %.
Propose a changeArt. 16
1 Zugunsten der Baurechtsberechtigten ist in die Baurechtsverträge
eine Heimfallentschädigung in der Höhe des dannzumaligen Verkehrswertes der auf den Baurechtsflächen errichteten Bauwerke,
ermittelt durch das Amt für Grundstückschätzungen, aufzunehmen.
Im Einzelnen werden sowohl beim ordentlichen als auch beim vorzeitigen Heimfall folgende maximale Heimfallentschädigungen gemäss den Verkehrswerten vorgesehen:
- Für nicht gemeinnützige Wohnbauten: 80 %
- Für gemeinnützige Wohnbauten: 75 %
- Für reine Bürobauten: 50 %
- Für Dienstleistungs-, Industrie- und Gewerbebauten: keine
Nach Ablauf der Baurechtsdauer sind die Baurechtsberechtigten
bei Dienstleistungs-, Industrie- und Gewerbebauten verpflichtet,
sämtliche Bauten und Umzäunungen entschädigungslos zu entfernen - also einen Rückbau zu vollziehen - und die Wiederherstellung
(Renaturierung) des ursprünglichen Zustandes des Grundstückes
Risikozuschlag
Rabatte
Heimfallentschädigung
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 8
zu gewährleisten. Vorbehalten bleiben die Erneuerung des Baurechts oder die entschädigungslose Übernahme der Bauten durch
die Stadt, sofern es in deren Interesse sein sollte.
2 Zum Zeitpunkt des Erlasses der Richtlinien bestehende Baurechtsverträge, die eine andere Regelung enthalten, werden nach
Möglichkeit angepasst.
Propose a changeArt. 17
Die während der Baurechtsdauer allfällig entstandenen oder vermuteten Verunreinigungen und Altlasten, verursacht durch die Baurechtsberechtigten, sind vollständig auf deren Kosten zu beseitigen
(Altlastensanierung). Flankierend kann die Stadt eine Bodenanalyse durch die zuständige Umweltbehörde verlangen, welche abschliessend über den Grad der Verunreinigung und die erforderlichen Massnahmen Auskunft gibt.
Propose a changeArt. 18
Veräussern Baurechtsberechtige das Baurechtsgrundstück, so hat
die Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht. Ausserdem ist vorzusehen, dass auf den Zeitpunkt der Veräusserung die Regelungen allfälliger neuer Richtlinien, welche noch nicht auf das Baurechtsgrundstück Anwendung gefunden haben, in die Baurechtsverträge
aufgenommen werden. Weiter wird auf den Zeitpunkt der Veräusserung der Landwert (festgelegt durch das AGS) nach den
dannzumaligen Bedingungen neu angepasst.
Propose a changeArt. 19
Die Begründung von Stockwerkeigentum durch Baurechtsberechtigte ist nicht gestattet.
Propose a changeArt. 20
1 Die Gebühren zur grundbuchlichen Eintragung der Baurechte, allfällige Vermessungsgebühren und die Kosten der Bewertungen
durch das Amt für Grundstückschätzungen gemäss Art. 16 und 18
der Richtlinien werden den Parteien je hälftig auferlegt.
2 Auftraggeberin und Auslöserin für die Neubewertung des Baurechtsgrundstückes gemäss Baurechtsvertrag ist die Stadt unter
Verrechnung der oben erwähnten hälftigen Kosten an die Baurechtsberechtigten.
Verunreinigung
en und Altlasten
Veräusserung
Stockwerkeigentum
Gebühren und
Kosten
Rechtssammlung der Stadt Schaffhausen (Stand: 22. Mai 2018) 9
Propose a changeArt. 21 D. Schluss- und Übergangsbestimmungen
Die Richtlinien treten mit der Genehmigung durch den Grossen
Propose a changeArt. 22 Stadtrat in Kraft. 1)
Zum Zeitpunkt des Erlasses der Richtlinien bestehende Baurechtsverträge bleiben unter Vorbehalt von Art. 12 Abs. 21 bestehen. Bei
Änderung, Erweiterung, Verlängerung oder Neuvergabe von Baurechtsverträgen nach Inkrafttreten dieser Richtlinien sind die neuen
Bestimmungen anzuwenden.
Fussnoten:
1 Sie ersetzen die Richtlinien vom 18. September 2012.
1 Recte: Art. 12 Abs. 4.
Inkrafttreten
Übergangsbestimmungen
Propose a change