Loi du 7 août 2023 relative au logement abordable et modifiant :\n1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ;\n2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ;\n3° la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement ;\n4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 ;\n5° la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement.\n
En cas de doute quant au respect des conditions d’attribution du logement abordable, les agents sous l’autorité du ministre peuvent, dans l’exercice de leurs missions et munis des pièces justificatives de leurs fonctions, se rendre au logement abordable, au logement des demandeurs-locataires et au logement des candidats-locataires, qu’il s’agisse du domicile des demandeurs-locataires, des candidats-locataires ou des locataires ou du domicile de personnes tierces, afin de procéder à tous les examens ou contrôles nécessaires. Les visites au logement ont lieu entre huit heures et dix-huit heures. Les habitants du logement sont informés d’une visite par écrit au moins quinze jours avant le jour de la visite.
Lorsque l’entrée au logement est refusée aux agents du ministre, le traitement du dossier d’attribution d’un logement abordable est suspendu jusqu’à ce que les demandeurs-locataires, les candidats-locataires ou les locataires aient fourni au ministre tous renseignements et documents nécessaires à l’instruction, à la gestion et au suivi de leur dossier.
Instruction des dossiers
En cas de changement susceptible d’entraîner un besoin de révision de son dossier, le demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire informent le bailleur social sans délai en joignant, le cas échéant, les pièces justificatives de ce changement.
Le demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire sont tenus, sur demande du bailleur social, de fournir tous renseignements et documents nécessaires à l’instruction, à la gestion et au suivi administratif de leur dossier dans les deux mois.
Chapitre 8-Voies de recours et dispositions financières
Voies de recours
Les décisions concernant l’octroi, le refus ou la restitution des participations financières et des compensations de service public prévues par la présente loi, ainsi que les décisions concernant l’octroi, le refus ou le retrait de l’agrément du bailleur social sont susceptibles d’un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Dispositions financières
Les acquisitions immobilières effectuées par les promoteurs publics dans le cadre des objectifs de la présente loi sont exemptes des droits de timbre, d’enregistrement et d’hypothèque.
Chapitre 9-Dispositions modificatives
Modification de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement
La loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement est abrogée, à l’exception des chapitres 1er à 2sexies et l’article 66.
Modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain
L’article 29bis, paragraphe 1er, de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain est modifié comme suit :
« (1)Les logements visés au paragraphe 2 constituent des logements destinés à la vente abordable et à la location abordable au sens de l’article 3 de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable, dont un promoteur public au sens du même article 3 assure l’attribution aux acquéreurs et aux locataires. ».
Modification de la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement
La loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement est modifiée comme suit :
1°À l’article 1er, alinéa 1er, les termes « Fonds spécial de soutien au développement du logement » sont remplacés par ceux de « Fonds spécial pour le logement abordable ».
2°L’article 2, point 1°, est remplacé comme suit :
« 1° la réalisation de logements abordables au sens de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable ; ».
3°L’article 3 est modifié comme suit :a)Au point 14°, le point final est remplacé par un point-virgule ;
b)Il est ajouté un point 15° nouveau qui prend la teneur suivante :
« 15°la réalisation de mesures permettant l’inclusion citoyenne dans le processus de planification de réalisation de logements abordables. »
Modification de la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0
L’article 2, point 1°, de la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0. est modifié comme suit :
« 1° « logement abordable » : tout logement abordable conformément à l’article 3 de la loi du 7 août 2023 relative au logement abordable ; ».
Modification de la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement
L’article 59 et l’annexe IX de la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement sont abrogés.
Chapitre 10-Dispositions transitoires et finales
Régime transitoire du loyer abordable et du contrat de bail
Au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi, le loyer à payer par le locataire d’un logement ayant bénéficié d’une aide à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement reste applicable.
La première révision conformément à l’article 62 est faite au plus tard avec effet au 1er mai 2024. Avec effet à cette première révision, le nouveau contrat de bail conformément aux dispositions de la présente loi est signé.
1°
2°
1°
2°
3°
Régime transitoire de l’agrément du bailleur social
Au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi, tout promoteur social, se trouvant tenu par une convention d’aides à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement en cours, bénéficie d’un agrément de bailleur social pour une durée de trois ans. Il perd sa validité par le non-usage pendant une durée de six mois à partir de l’entrée en vigueur de la présente loi.
Régime transitoire des listes de candidats-locataires et de locataires du bailleur social
Dans un délai de vingt-quatre
mois à partir de l’entrée en vigueur de la présente loi, tout promoteur social et tout bailleur social transmet au registre les listes de ses candidats-locataires et de ses locataires. Les listes comprennent toutes les données à caractère personnel énumérées par la présente loi.
Régime transitoire pour le choix du bailleur social
Dans un délai de vingt-quatre
mois à partir de l’entrée en vigueur de la présente loi, tout demandeur-locataire et tout candidat-locataire choisit son bailleur social. À défaut de ce faire, son bailleur social est le Fonds du Logement.
Régime transitoire pour l’inscription au registre
Au plus tard le 31 décembre 2025
sont inscrits au registre l’existant à cette date de :
1°tous les logements visés à l’article 74, paragraphe 2, affectés à la location,
à partir des informations transmises par les promoteurs sociaux ;
2°tous les bailleurs sociaux des logements visés à l’article 74, paragraphe 2, à partir des informations transmises par les promoteurs sociaux ;
3°tous les candidats-locataires et les locataires, à partir des informations transmises par les bailleurs sociaux.
Au plus tard le 31 décembre 2030 sont inscrits au registre l’existant à cette date de tous les logements visés à l’article 74, paragraphe 2, affectés à la vente, à partir des informations transmises par les promoteurs sociaux.
Régime transitoire des acquéreurs de logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré
Les acquéreurs de logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré sont exclus du bénéfice de la prime d’acquisition et de la prime de construction au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement.
Régime rétroactif de la rémunération du capital investi pour les communes et les syndicats de communes ainsi que de la compensation de service public pour le bailleur social
Les articles 13 et 40, paragraphes 2 et 3, produisent leurs effets au 1er octobre 2023.
Sur demande d’une commune ou d’un syndicat de communes, et par dérogation à l’article 13, paragraphe 1er, alinéa 2, la rémunération du capital investi par celle-ci ou celui-ci dans un projet de logements au sens de l’article 13 est payée par le ministre au promoteur public.
Évaluation
Les centres de recherche publics régis par la loi modifiée du 3 décembre 2014 ayant pour objet l’organisation des centres de recherche publics, dans le cadre de missions de recherche d’intérêt public, ont accès aux données à caractère personnel pseudonymisées ou rendues anonymes
figurant dans les bases de données d’administrations, en ce inclus le registre, de promoteurs sociaux, de bailleurs sociaux et d’organismes exerçant la gestion locative sociale aux fins d’évaluations des résultats de la politique publique, d’études ou d’enquêtes scientifiques d’intérêt public dans le domaine du logement abordable.
Ordre public
Les dispositions des articles 4 à 18bis, 22, 23, 26, 27, 29, 31 à 35, 37 à 40, 43, 46, 47, 49 à 73, 80 à 82 et 88 à 93bis sont d’ordre public.
Intitulé de citation
La référence à la présente loi se fait sous la forme suivante : « Loi du 7 août 2023 relative au logement abordable ».
Annexe I : Plafond d’éligibilité pour les logements destinés à la vente abordable et à la vente à coût modéré
Tableau A : Plafond d’éligibilité pour les logements destinés à la vente abordable
Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l’article 56, à l’exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
Type de communauté domestique
Plafond d’éligibilité
Revenu mensuel
1 adulte sans enfant à charge
6 397
Communauté domestique sans enfant à charge
9 596
Communauté domestique avec 1 enfant à charge
12 155
Communauté domestique avec 2 enfants à charge
14 714
Communauté domestique avec 3 enfants à charge
17 273
Enfant à charge supplémentaire
1 919
Les valeurs du tableau A s’entendent à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 et adapté suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État.
Tableau B : Plafond d’éligibilité pour les logements destinés à la vente à coût modéré
Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l’article 56, à l’exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
Type de communauté domestique
Plafond d’éligibilité
Revenu mensuel
1 adulte sans enfant à charge
7 534
Communauté domestique sans enfant à charge
11 302
Communauté domestique avec 1 enfant à charge
14 315
Communauté domestique avec 2 enfants à charge
17 329
Communauté domestique avec 3 enfants à charge
20 343
Enfant à charge supplémentaire
2 260
Les valeurs du tableau B s’entendent à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 et adapté suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État.
Annexe II : Plafond d’éligibilité pour candidats-locataires
Tableau A : Plafond d’éligibilité pour candidats-locataires
Le revenu mensuel de la communauté domestique est déterminé conformément à l’article 56, à l’exception des allocations familiales qui ne sont pas prises en compte.
Type de communauté domestique
Plafond d’éligibilité
Revenu mensuel
(euros)
1 adulte
4 736
2 adultes – 0 enfant à charge
7 104
1 ou 2 adultes – 1 enfant à charge
8 998
1 ou 2 adultes – 2 enfants à charge
10 893
1 ou 2 adultes – 3 enfants à charge
12 787
Enfant à charge supplémentaire
1 421
Adulte supplémentaire
1 894
Les valeurs du tableau A s’entendent à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 et adapté suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État.
Annexe III : Détermination du loyer abordable
1° Loyer abordable brut
a) Détermination du loyer abordable brut
Le loyer abordable brut est déterminé en fonction du taux d’effort en tenant compte du revenu disponible net et de la composition de la communauté domestique du locataire selon la formule suivante :
L
a
b
=
R
N
D
*
[
10
%
+
R
N
D
-
S
e
u
i
l
d
e
f
a
i
b
l
e
s
r
e
v
e
n
u
s
S
e
u
i
l
d
u
T
E
M
A
X
-
S
e
u
i
l
d
e
f
a
i
b
l
e
s
r
e
v
e
n
u
s
*
(
35
%
-
10
%
)
]
où
Lab = Loyer abordable brut conformément à l’article 60.
RND = Revenu net disponible déterminé pour chaque locataire conformément à l’article 56.
Seuil de faibles revenus = Le seuil déterminant le niveau du revenu à partir duquel le taux d’effort est adapté au RND de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous. Pour les RND se situant en dessous de ce seuil, le taux d’effort est fixé à 10 pour cent, conformément à l’article 60, paragraphe 2.
Seuil du TE_MAX = Seuil du taux d’effort maximal, c’est-à-dire le niveau de revenu à partir duquel le taux d’effort est plafonné à 35 pour cent du revenu disponible net de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous.
b) Plafond du loyer abordable brut
Le loyer abordable brut est plafonné en fonction du revenu disponible net et de la composition de la communauté domestique conformément au tableau A ci-dessous. Le plafond du loyer abordable brut correspond à 35 pour cent du seuil du plafond du loyer applicable à la communauté domestique.
Tableau A : Paramètres pour la détermination du loyer abordable brut
Seuil de faible revenu
Seuil du taux d’effort maximal
Seuil du plafond de loyer
Type de communauté domestique
Revenu annuel
(euros)
Revenu annuel
(euros)
Revenu annuel
(euros)
1 adulte
2 013
5 485
6 397
1 adulte–1 enfant à charge
3 019
8 227
9 596
1 adulte–2 enfants à charge
3 824
10 421
12 155
1 adulte–3 enfants à charge
4 629
12 615
14 714
Enfant à charge supplémentaire
604
1 645
1 919
2 adultes - 0 enfant à charge
3 019
8 227
9 596
2 adultes – 1 enfant à charge
3 824
10 421
12 155
2 adultes – 2 enfants à charge
4 629
12 615
14 714
2 adultes – 3 enfants à charge
5 434
14 809
17 273
Enfant à charge supplémentaire
604
1 645
1 919
Adulte supplémentaire
805
2 194
2 559
Les valeurs du tableau A s’entendent à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 et adapté suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État.
c) Application des paramètres pour la détermination du loyer abordable brut
Chaque personne faisant partie de la communauté domestique et âgée de moins de 14 ans au 1er janvier de l’année de calcul du loyer est considérée comme enfant à charge.
Chaque personne faisant partie de la communauté domestique et ayant accompli les 14 ans au 1er janvier de l’année de calcul du loyer est considérée comme adulte, indépendamment du lien de parenté.
2° Loyer abordable net
Pour la détermination du loyer abordable net, le loyer abordable brut est adapté à la situation du logement occupé selon les modalités suivantes :
a) Le loyer abordable brut est réduit de :
-
2,5 pour cent lorsque le logement ne dispose pas de cuisine équipée ;
-
2,5 pour cent lorsque le logement ne dispose ni d’un balcon, ni d’une terrasse, ni d’un jardin privatif.
b) Le loyer abordable brut est augmenté de :
-
10 pour cent pour les maisons.
c) Le forfait compensatoire pour performance énergétique
Le loyer abordable brut d’un logement, dont la première occupation remonte avant le 1er janvier 1990 et qui n’a pas été soumis à une rénovation énergétique, est réduit d’un forfait compensatoire de performance énergétique, conformément au tableau B ci-dessous.
Sont à considérer comme rénovation énergétique tous les travaux de rénovation, d’assainissement et de transformation d’un bâtiment qui affectent le comportement énergétique du bâtiment et qui nécessitent l’établissement d’un certificat de performance énergétique résultant en une classe d’efficience énergétique D ou mieux.
Tableau B : Forfait compensatoire de performance énergétique
Surface utile d’habitation (SUH) du logement
Forfait mensuel en euros
50m2 ou moins
1,75
51 à 70m2
2,34
71 à 90m2
2,92
91 à 110m2
3,51
111 à 130m2
4,09
131 à 150m2
4,67
151m2 et plus
5,26
Les valeurs du tableau B s’entendent à la valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1 er janvier 1948 et adapté suivant les modalités applicables aux traitements et pensions des fonctionnaires de l’État.
Annexe IV : Modalités relatives au calcul de la valeur résiduelle des participations financières
Le prix auquel est exercé le droit de préemption est déterminé en déduisant du prix de vente (projeté) la valeur résiduelle de la participation financière. Celle-ci est calculée de la façon suivante :
VRPF = (1 - AE/DC) * (PFA/CT) * PV
VRPF
Valeur résiduelle de la participation financière ;
AE
Années effectives et complètes pendant lesquelles l’obligation de service public a été exercée ;
DC
Durée initiale de la Convention ;
PFA
Participation financière apportée, donc le montant que l’État apporte au projet y compris la valeur du terrain ;
CT
Coût total initial du projet, y compris la valorisation d’un éventuel apport de terrain par le promoteur.
Le rapport entre la PFA et le CT fournit le taux effectif de la participation financière au projet (PFA/CTot) ;
PV
Prix de vente de l’immeuble, le cas échéant déterminé par expertise.
Explications :
Afin de déterminer le taux de l’obligation de service public (ci-après l’ « OSP ») réalisée, le nombre d’années complètes pendant lesquelles l’OSP a été exercée doit être rapporté à la durée initiale de la convention :
Taux de l’OSP réalisé = (AE/DC)
En conséquence, le taux de l’OSP non réalisé est exprimé par : (1 - AE/DC)
Ce taux de l’OSP non réalisé doit être multiplié par la part de la participation financière dans le projet initial, c’est à dire le taux effectif de la participation financière (PFA/CTot) afin de déterminer quelle est la part de l’État dans la valeur de l’immeuble au moment de sa vente avant l’échéance de la Convention.
À cette fin, il faut prendre en considération la valeur totale de l’investissement initial, donc, le cas échéant avec une valorisation du terrain apporté par un promoteur :
Part État dans la valeur de l’immeuble (1 - AE.OSP/DC) * (PFA/CTot)
Finalement cette part de l’État dans la valeur de l’immeuble doit être multipliée par le prix de vente effectif afin de déterminer la Valeur Résiduelle de la participation financière.
Valeur Résiduelle de la participation financière dans le prix de vente =
(1 - AE.OSP/DC) * (PFA/CTot) * PV
Au cas où la rémunération du capital investi a été versée avec l’application du coefficient de préfinancement, il y a lieu de tenir compte des sommes versées en préfinancement lors de la détermination de la VRPF.
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